房地产公司法律法规知识培训ppt课件.ppt

法律 法规培训 首先 有三个法律小故事与大家分享 让我们共同体会一下法律与生活的密切关联 某天早晨8点多 张女士刚起床 就听院里一片嘈杂 原来是他们院子一个老爷子由于年岁已高 反应稍慢 骑自行车压了别人的一条小狗 牵狗人不依不饶 非得逼老爷子赔偿 其实也没有大问题 就是稍稍碰了那条小狗一下 张女士看到这种情况就穿衣下了楼 问清了压狗的时间后 对那人说 第一 我们需要你出示合法的养犬证 第二 您遛狗的时间不对 辽宁省有关法律规定是晚7点以后至第二天早7点之前 第三 您应该庆幸的是您的狗没有把老爷子晃摔了 否则后果您自己合计吧 听了张女士的话 牵狗人也自觉理亏 搭讪了几句就走了 故事1 从这个故事可以看出 多掌握点儿法律常识 确实可以达到大事化小 小事化了的目的 王先生在外地工作 很少回家 一天 王先生的父亲打来电话说 昨天 我和你二叔因为自留山的划分问题大吵了一架 你二叔说准备找人揍我 过了几天 父亲又来电话 我和你二叔因堂屋问题又吵架了 我准备揍你二叔一顿 他也太过分了 就算坐班房我也豁出去了 王先生一听事情越来越恶化 赶紧说 爸 你千万不能急 打人是要负刑事责任的 打伤了还得承担损害赔偿责任 兄弟之间的事还是和解为好 您说的问题都属 民法通则 调整的范畴 里面还涉及到 继承法 的有关法条 王先生对父亲详细讲解了相关法则 希望他和二叔能通过法律途径解决纠纷 两个月后 父亲来信说 我与你二叔的纠纷是用法律手段解决的 大家都没啥异议 近些日子 我们的关系也越来越好了 故事2 这个故事说明 法律看似遥远 其实非常贴近生活 解决的都是和老百姓的日常生活息息相关的事情 自从小李考上机车驾照后 平时出门 不论远近都想骑车去 这天下着大雨 小李就没有骑车 坐公车上学去了 中午 小李突然发现下午要交的报告竟然忘带了 就习惯性跑到自己停车的地方 找了半天才想起今天没有骑车来车 这时候 忽然发现有一辆机车的钥匙沒有拔下來 小李好心把钥匙拔下來 本想把钥匙交給学校的警卫室 但他想起自己要回家一趟 不如就借用一下吧 他估计了时间 大概半小时内就可以回来了 到时在把钥匙交到警卫室 机车的主人估计不会知道自己的车子被人借骑过过 结果 在骑车回家的路上 刚好碰上警察巡检 警察先生要求小李拿出驾照 沒有驾照的小李慌了神 向警察先生解释 他只是借用一下这部机车而已 并沒有要偷窃的意思 警察半信半疑 故事3 如果小李能向承辦的法官证明他并没有不法的意图 而且法官相信他的说词 那么他的行为就不会处犯刑法上的普通盗窃罪 但因为有无不法的意图是属于个人的主观意识 要举证说明自己没有不法的意图是很困难的 所以 只要不是自己的东西 最好都不要借用或替人看护 以免惹祸上身却不自知 不要因为无知而触犯了法律 课 程 LESSON 任何一个社会中的自然人或团体 所必须承担的道德义务就是法律 法律是道德的底线 法律是一种道德强制性保障实施的义务 道德的定义是松散的 法律的定义是标准的 强制的 讲在前面 什么是法律 法律与道德的关系是什么 版本一 李先生向领导说王先生想取代其做领导 同时还说王先生在背后说领导能力不强 乱决策 请问哪一种属于法律的范畴 哪一种属于道德的范畴 版本二 李先生向领导说王先生想取代其做领导 同时还说王先生在背后说领导黑公司的钱 打小报告 李先生嫉妒王先生的才能 在其领导面前说王先生的坏话 经典案例 法律是一种武器 既然是一种武器 它是不会自己开火的 了解法律一方面规范自己的行为 另一方面就是要合理的运用 李小姐深夜下班回家 被一男子非礼 但李小姐羞于此事未向公安部门保案 请问大家怎样看这一件事 经典案例 法律分类 指规定具体权利义务内容或者法律保护的具体情况的法律 是保障实体法所规定的权利义务关系的实现而制定的诉讼程序的法律 又称诉讼法 实体法 程序法 1 请举出自己知道的实体法和程序法各包括哪些 2 宪法是实体法还是程序法 问题 生活中经常接触到的法律问题 基础了解两块内容 1 哪些情况导致离婚 无过错方可申请赔偿2 婚生子女与非婚生子女具有同等的权利 中华人民共和国婚姻法 2001年 核心了解两块内容 1 共同财产的认定2 共同财产的处置 第四十六条 有下列情形之一 导致离婚的 无过错方有权请求损害赔偿 1 重婚的 2 有配偶者与他人同居的 3 实施家庭暴力的 4 虐待 遗弃家庭成员的 第二十五条 非婚生子女享有与婚生子女同等的权利 任何人不得加以危害和歧视 不直接抚养非婚生子女的生父或生母 应当负担子女的生活费和教育费 直至子女能独立生活为止 共同财产的认定 第十七条 婚姻关系需存期内所得下列财产 认定为共同财产1 工资 奖金2 生产 经营收益3 知识产权的收益4 继承或赠与所有的财产5 其他应归共同所有的财产 第十八条 有下列情况之一 认定为夫妻一方财产 1 一方的婚前财产2 一方因身体受到伤害获得的医疗费 残疾人生活补助费等3 遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产4 一方专用的生活用品5 其他应归一方的财产 李先生和何小姐为夫妻 婚前他们买了一套房子 采用按揭方式购买 合同署名为李先生 首付款也由其支出 并具有出资证明 同时每月还款是采用李先生工资卡冲抵的方式还款 婚后三年双方协议离婚 请问何小姐对于这套住房是否享有权益 经典案例 共同财产的处置 第十七条 夫妻对于共同财产具有平等的处置权1 因日常生活所需要处置共同财产的 任何一方均具有决定权 2 非因日常生活所需要对共同财产做重要处理决定的 夫妻双方应平等协商 取得一致意见 双方不得以不同意或不知道对抗善意第三人 房地产是属于第一种情况还是第二种情况 随着社会经济的发展和人们生活水平的提高 夫妻共同财产的范围在不断地扩大 共同财产的种类在不断地增加 目前 夫妻共同财产已由原来简单的生活用品发展到汽车 房产 股票 债券乃至整个公司 企业等 今后还将出现一些新的财产类型 上述四项只是列举了现已较为明确的共同财产的范围 但难以列举齐全 因此 作了这项概括性规定 本条第二款规定 夫妻对共同所有的财产 有平等的处理权 这是关于夫妻如何对共同财产行使所有权的规定 如前所述 夫妻共同财产的性质是共同共有 不是按份共有 因此夫妻对全部共同财产 应当不分份额地享有同等的权利 承担同等的义务 不能根据夫妻双方经济收入的多少来确定其享有共同财产所有权的多少 夫妻双方对共同财产享有平等的占有 使用 收益和处分的权利 夫妻一方对共同财产的使用 处分 除另有约定外 应当在取得对方的同意之后进行 尤其是重大财产问题 未经对方同意 任何一方不得擅自处分 夫妻一方在处分共同财产时 另一方明知其行为而不作否认表示的 视为同意 事后不得以自己未参加处分为由否认处分的法律效力 夫妻一方未经对方同意擅自处分共同财产的 对方有权请求宣告该处分行为无效 但不得对抗善意第三人 即如果第三人不知道也无从知道夫妻一方的行为属于擅自处分行为的 该处分行为有效 以保护第三人的利益 维护交易安全 因为在多数情况下 由于夫妻在日常生活中互有代理权 第三人很难知道夫妻一方的行为是否经过对方同意 也不必知道 此时 一方因擅自处分行为给配偶造成损失的 应当予以赔偿 李先生和何小姐为夫妻 婚后他们买了一套房子 采用一次性方式购买 合同署名为李先生 婚后三年双方协议离婚 何小姐向李先生提出其拥有该房屋一半财产权利的主张 这时突然有一个王先生跳出来说这套房子李先生已经在1年前将该套房屋卖给了他 这一年李先生和何小姐住在该房屋是因为王先生将房子租给了李先生一年 请问何小姐是否可以要回该套房子一半的财产权利 经典案例 本法核心了解继承的顺位关系及遗嘱 继承的顺位关系第十条遗产按照下列顺序继承 第一顺序 配偶 子女 父母 第二顺序 兄弟姐妹 祖父母 外祖父母 继承开始后 由第一顺序继承人继承 第二顺序继承人不继承 没有第一顺序继承人继承的 由第二顺序继承人继承 中华人民共和国继承法 中华人民共和国合同法 本法核心了解二项内容 1 合同当事人的法律地位2 格式合同 合同当事人的法律地位 第三条合同当事人的法律地位平等 一方不得将自己的意志强加给另一方 李先生看中郑州房地产公司开发的小区 在签订买卖合同的时候 李先生发现合同中存在不利于自身的条款 要求调整合同条款 房地产公司不同意 双方僵持着互不相让 请问在座的各位如何看待此事 同时如何将此条运用到实际的工作中 经典案例 某一行业垄断的存在 交易内容的重复性 交易双方所要求的简便 省时而事先由合同出具方制定的合同 格式合同是目前运用最广泛的合同形式 什么是格式合同 在座的各位你们所认知的身边的格式合同有哪些 1 明显丧失公平性2 以合法的形式 掩盖非法的目的 格式合同撤销的原则 我们在看房地产买卖合同时 如何规避 明显丧失公平性 这一原则 体现在哪里 以合法的形式 掩盖非法的目的 又如何体现在我们房地产买卖合同中 中华人民共和国共和国民事诉讼法 本法了解两项内容 1 不动产发生民事纠纷由不动产所在地的人民法院管辖 第三十四条规定 2 原告承担主要举证义务 最高人民法院的司法解释 本法核心了解两项内容 1 仲裁的法律特征2 仲裁与诉讼的区别 中华人民共和国仲裁法 仲裁的法律特征 第二条 平等主体的公民 法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷 可以仲裁 提示 仲裁适用于民事经济财产纠纷 第五条 当事人达成仲裁协议 一方向人民法院起诉的 人民法院不予受理 但仲裁协议无效的除外 提问 仲裁与我们房地产销售有什么关系 第六条 仲裁委员会应当由当事人协议选定 仲裁不实行级别管辖和地域管辖 提示 劳动仲裁除外第九条 仲裁实行一裁终局的制度第十四条 仲裁委员会独立于行政机关 与行政机关没有隶属关系 仲裁委员会之间也没有隶属关系 仲裁与诉讼的区别 提问 买卖合同中仲裁 诉讼的选项实践差异在哪里 商品房买卖合同 格式文本中 对于因履行合同发生争议的解决方式有两项选择 其一为选择法院诉讼 其二为选择仲裁委员会进行仲裁 经过本人的办案经历及观察 发现大多数的业主在签订 商品房买卖合同 时 选择了 仲裁条款 当这些购房者在 仲裁条款 上打下勾的时候 其时正是他们选择麻烦的时候 1 仲裁成本过高 现行法院诉讼费收费标准较低 而仲裁收费却一直未予以改进 还是按照原来的收费办法执行 同一个标的的案件 仲裁费往往会高于诉讼费一倍以上 如一个赔偿标的为54000元的案件 法院收费为1150元 仲裁收费却是2800元 因此 与诉讼相比 仲裁的成本要大于诉讼 而仲裁程序的启动是需要购房者先投入仲裁费的 2 仲裁员枉法裁决的可能性大于法官 目前 仲裁机构属于社会居间裁判性制的机构 只是国家赋予了它裁决的强制效力 仲裁员的任职要求也低于法官 社会和国家对仲裁员及仲裁机构的监督都不及法院 因此 我认为 仲裁员被收买的成本远低于法官被收买的成本 仲裁员枉法裁决的可能性大于法官 而更可悲的是 根据目前现行法律 没有规定表明 一份仲裁裁决书仅因为适用法律错误就可以被撤销 它不象法院判决 如果法院判决适用法律错误还可以上诉 还可以改判 而仲裁裁决适用法律错误却不能被撤销 所以 在处于弱势地位的购房者和处于强势地位的开发商 物业公司之间 要左右一份裁决 是很容易的 而且这份裁决做出之后还让你无话可说 无处可说 因为仲裁裁决一裁终局 你既不能上诉 又无法撤销 3 仲裁程序对于调查取证的规定要严于诉讼程序 根据各地仲裁规则 仲裁员可以取证 也可以不取证 1 消费者权益保护法的核心释意 2 商品广告 样品的法律运用 3 消费者权益保护法在房地产行业中的运用 中华人民共和国消费者权益保护法 本法核心了解三项内容 消费者权益保护法的核心释意 第一条 为保护消费者的合法权益 维护社会经济秩序 促进社会主义市场经济健康发展 制定本法 第四十九条 经营者提供商品或者服务有欺诈行为的 应当按照金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍 案例 打假英雄 王海的故事 提示 第四十九条 就是目前通俗讲的 双倍赔偿 该条也是消法的核心 2003年4月 最高人民法院出台 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 将 惩罚性赔偿原则 引入到商品房买卖合同纠纷的处理中来 规定对出卖人严重违反诚实信用原则 损害买受人利益的恶意违约 欺诈等行为 可以适用惩罚性赔偿原则 解释规定了可以适用惩罚性赔偿责任的五种情形 一是商品房买卖合同订立后 出卖人未告知买受人又将该商品房屋抵押给第三人 二是商品房买卖合同订立后 出卖人又将该房屋出卖给第三人 三是订立合同时 出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明 四是在订立合同时 出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实 五是订立合同时 出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实 第二十二条 经营者以广告 产品说明 实物样品或者其他方式表明商品或者服务的质量状况的 应当保证其提供的商品或者服务的实际质量与表明的质量状况相符 商品广告 样品的法律运用 提示 主要体现在消费者具有知情权的权利和经营者具有真实情况告知的义务两方面 第八十九条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保 债务人履行债务后 定金应当抵作价款或者收回 给付定金的一方不履行约定的债务的 无权要求返还定金 收受定金的一方不履行约定的债务的 应当双倍返还定金 第九十条 定金应当以书面形式约定 当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限 定金合同从实际交付定金之日起生效 第九十一条 定金的数额由当事人约定 但不得超过主合同标的额的百分之二十 中华人民共和国担保法 本法核心了解一项内容 关于定金的约定 提示 第八十九条就是通俗而讲的 定金罚则 核心了解内容 70 90 建设部关于落实新建住房结构性比例要求的若干意见 2007年7月6日 意见原文摘要 自2006年6月1日起 各城市年度新审批 新开工的商品住宅总面积中 套型建筑面积90平方米以下住房 含经济适用房 面积所占比重 必须达到70 以上 本法核心了解3项内容 1 物权的理解2 本法的法律地位3 物权法对于房地产的运用 中华人民共和国物权法 2007年10月1日实施 物权的理解指权利人依法对特定的物 动产和不动产 享有直接支配和排他的权利 包括所有权 用益物权和担保物权 本法的法律地位1 规整了动产与不动产的权力属性 2 物权法的出台导致了一系列法律法规的修正及大量新法规的出台 3 已经起到了一部母法的作用 与房地产相关的物权法的相关规定 一 70年后住宅用地 自动续期 明确建设用地使用人权利 住宅建设用地使用权期间届满的 自动续期 非住宅建设用地使用权期间届满后的续期 依照法律规定办理 该土地上的房屋及其他不动产的归属 有约定的 按照约定 没有约定或者约定不明确的 依照法律 行政法规的规定办理 注 为了切实加强土地调控 制止违法违规用地行为 物权法 严格限制以划拨方式设立建设用地使用权 并指出采取划拨方式的 应当遵守法律 行政法规关于土地用途的规定 工业 商业 旅游 娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的 应当采取招标 拍卖等公开竞价的方式出让 物权法 还明确了关于建设用地使用权人的权利 建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有 使用和收益的权利 有权利用该土地建造建筑物 构筑物及其附属设施 建设用地使用权可以在土地的地表 地上或者地下分别设立 新设立的建设用地使用权 不得损害已设立的用益物权 建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让 互换 出资 赠与或者抵押 但法律另有规定的除外 二 维护被征收人合法权益 细化土地房屋征收规定 国家对耕地实行特殊保护 严格限制农用地转为建设用地 控制建设用地总量的规定 征收集体所有的土地 应当依法足额支付土地补偿费 安置补助费 地上附着物和青苗的补偿费等费用 安排被征地农民的社会保障费用 保障被征地农民的生活 维护被征地农民的合法权益 征收单位 个人的房屋及其他不动产 应当依法给予拆迁补偿 维护被征收人的合法权益 征收个人住宅的 还应当保障被征收人的居住条件 三 土地承包期届满可继续承包 土地承包权可依法转让 土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地 林地 草地等享有占有 使用和收益的权利 有权从事种植业 林业 畜牧业等农业生产 土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定 有权将土地承包经营权采取转包 互换 转让等方式流转 流转的期限不得超过承包期的剩余期限 未经依法批准 不得将承包地用于非农建设 四 明确车库 车位归属问题 区分建筑物所有权 建筑区划内 规划用于停放汽车的车位 车库应当首先满足业主的需要 建筑区划内 规划用于停放汽车的车位 车库的归属 由当事人通过出售 附赠或者出租等方式约定 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位 属于业主共有 注 物权法 还规定业主对建筑物内的住宅 经营性用房等专有部分享有所有权 对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利 业主对其建筑物专有部分享有占有 使用 收益和处分的权利 业主行使权利不得危及建筑物的安全 不得损害其他业主的合法权益 同时 物权法 规定业主对建筑物专有部分以外的共有部分 享有权利 承担义务 不得以放弃权利不履行义务 业主转让建筑物内的住宅 经营性用房 其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让 建筑区划内的其他公共场所 公用设施和物业服务用房 属于业主共有 五 正确处理邻里关系 保护公民 阳光权 建造建筑物 不得违反国家有关工程建设标准 妨碍相邻建筑物的通风 采光和日照 不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物 排放大气污染物 水污染物 噪声 光 电磁波辐射等有害物质 另 不动产权利人应当为相邻权利人用水 排水提供必要的便利 不动产权利人因用水 排水 通行 铺设管线等利用相邻不动产的 应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害 造成损害的 应当给予赔偿 建造建筑物不得妨碍相邻通风采光 俗称 采光权 1 住宅日照要求前期培训时有表述 本次不做介绍 医院 幼儿园 托儿所 学校 日照要求不低于3个小时 旧城改造项目日照要求不低于2个小时 2 该条主要体现相邻建筑的通风采光权 非特指项目用地红线范围内物业的相邻关系 六 登记费用按件收取 统一不动产登记制度1 不动产登记 由不动产所在地的登记机构办理 国家对不动产实行统一登记制度 统一登记的范围 登记机构和登记办法 由法律 行政法规规定 2 不动产物权的设立 变更 转让和消灭 依法应当登记的 自记载于不动产登记簿时发生效力 不动产登记簿由登记机构管理 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明 权利人 利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的 可以申请更正登记 3 因登记错误 给他人造成损害的 登记机构应当承担赔偿责任 登记机构赔偿后 可以向造成登记错误的人追偿 4 不动产登记费按件收取 不得按照不动产的面积 体积或者价款的比例收取 具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定 浙江省余姚市发生过一场关于车位权利的诉讼 请问在座的各位如何看待此事 你是法官应该如何判决 案例 事件由来 莕荣花园小区业主向法院起诉要求开发商退还入住至今业主所缴纳的停车费 法院在进行法庭调查时发现 地下停车库分为两种情况 情况一规划报国家审批确定了50个车位和31个车库 情况二另有21个车位处于人防设施内 地面停车位分为三种情况 情况一在规划时总规划报批车位数量为111个 情况二在消防高场地上设置了52个车位 情况三小区在道路上设置了40个车位 1 建筑区划内的公共场所 公用设施和物业服务用房归业主所有 2 水 电 气 暖等设施归水 电 气 暖公司所有 建筑区划内的公共场所 公用设施和物业服务用房的归属问题 请问大家 小区广告牌 小区内推销 开发