土地成本三种分摊方法

纯干货 地面积应该如何计算 房地产开发企 业土地成本分配 2017 05 13 郑国勇 刘旭 房地产纳税服务网 房地产开发企业的成本核算是一项复杂的会计核算工 作 也是企业成本核算的重点 而土地成本分配则属 于重点中的难点 国家税务总局关于印发 房地产 开发经营业务企业所得税处理办法 的通知 国税 发 2009 31 号 规定 土地成本应该采用占地面 积法分配 如果需要采用其他方法 应商主管税务机 关同意 同时 国税发 2009 31 号文件规定 占 地面积法指按已动工开发成本对象占地面积占开发用 地总面积的比例进行分配 但是 国税发 2009 31 号文件对于什么是占地面 积 并没有给出具体规定 对于取得土地使用权证的 地块 直接按照证书上载明的数字即可 对于未取得 土地使用权证的地块 主要是一期开发的同一地块 含有不同开发产品类型的 按什么标准确认占地面积 成了难解之题 目前认可度较高的有三种观点 一是按照楼基座占用的土地面积比例划分 这也是绝 大多数人所认可的划分方法 如果两座相邻的建筑物 基座是连在一起的 那么就划为一栋建筑 按其基座 来确定占地面积 这种意见的优点是对于占地面积的 解释更加准确 二是完全按照建筑学意义上的占地面积法核算 即根 据建筑物的投影作为依据 将全部成本对象投影面积 之和作为计算比例的分母 将各成本对象的投影面积 之和作为分子 计算出分配比例 这种意见的优点是 计算方便 在规则建筑群内相对适用 三是按照可售面积比例分配 即每个成本对象的可售 面积之和除以项目总可售面积的结果 作为土地成本 分配的比例 这种方法 其实是将全部成本均摊到每 一栋房屋 这种意见的优点是计算简便 直接按照可 售面积比例分配即可 不需要过多考虑各成本对象之 间的差异 适用于单一类型的开发产品 例如 某房地产有限公司近三年开发的项目为 YH 项 目 总占地面积 总建筑面积 71 分两期开发 其中一期包含 A B C 三个区域 占地面积 92711 建筑面积 71 已于 2012 年度竣工 其中 A 区占地 面积 56477 a1 a2 为多层与公建连体 占地面积 为 2766 a3 a6 为小高层 占地面积为 834 a7 a9 为高层 占地面积为 1450 a10 a30 为别 墅 占地面积为 6805 b1 b8 c1 c2 均为高层 占地面积分别为 32260 和 3973 二期包含 D E 两个区 分别为写字楼和商用酒店 占地面积 34277 9 规划建筑面积 正在开发过程中 土 地出让金为 26000 万元 总体销售比例为 70 按第 一种观点 匡算 原因见下面 应结转土地成本 8877 万元 按第二种观点应结转土地成本 9787 万元 按第三种观点应结转土地成本 9356 万元 三种观点 差异能达到数百万元 从上面分析不难看出 第一种观点相对准确 但是在 特殊情况下 也出现了失衡 首先就是对资料要求较高且计算较为复杂 按照第一 种观点处理 首先就要取得相关楼基座的占地面积数 据 但是这组数据一般都在工程部门 财务部门并不 留存 提取程序相对烦琐 层层审批 而且多半需要 到资料室去翻阅旧账 由于受限于专业程度 财税人 员获取数据的真伪判定也是一个难点 另外 楼基座 是基于使用 安全角度建立 面积计算过程也可能存 在难度 上例数据就是由于时间过长 人员交接频繁 企业财务经理未找到相关资料 只能以近似资料辅助 进行了测算 其次是可能出现前后年度成本不均衡的情况 极端情 况下也有可能导致成本无法结转而形成实际损失 对 于别墅或者多层面积比较大而高层销售较快的情况下 前期会形成较大税款 而后期会留存大量的成本 如 果别墅销售情况不佳 就会导致成本倒挂 影响前后 年度税款均衡 即使别墅的单位占地面积是小高层的 5 倍 但别墅的售价绝不可能也达到小高层售价的 5 倍 因此 从均衡前后期成本与实际操作便捷角度考虑 笔者认为不妨折中考虑采用第二种投影方式 而且在 互联网上进行查询占地面积计算 得到的