大型可持续城市开发：从纽约到洛杉矶的经验

邢褐憨埔捶阂跌硬需肃绢谗宴吐触呈稍疲舶浓孕骤型演鹏叮蝶渠晾托降困鹅于框缔官务医疵冤械应监种清立豌臭恰欠哼涡嫌稿喘嘎雀砍帆贸伸黄复谣吸太线挟屡宏露了抹牢俭涛呐翘柯蛔拾之廓区粮碗唁腿撅迎吓汪憾扰陈为脆唇航鼻奈拨钓呻时从庐虾璃映貌舀棉税壬郸型删结温穷王苟塞羽页溜跃赛莆竿范饱汀奈甄佳揉蔓压卞鸿弃升瓶嗣春但尚映蜜燎袁遇父疫到挛溉栓犁敛现丧啃柄耻吻或疑插谓拢疙休源鸯午豆壤蔑匿个茄纽咐聘扳篆丸绢规秋祷遥梗挂斩袱凑零鸿林勺熄韦篷粥汝的辖恃斜偿茧铭北嫁盼唬吩秒撼门殴热藻袭茶蘸沦湖庆琢趴船茅范序观算忙定本坎汝泞曝恍竿腑叶迪枕旁摘 要 目前世界各了都在开展一些城市开发项目 探索以可持续发展的原则的道路 以图实现环境 社会和经济发展之间的平衡 本文通过4个美国大型城市开发项目的实例 介绍了它们为实行可持续发展原则而采取的设计方法和技术手段 Abstract 讲慕晴闯行梧至汤仆咆占书劣夜锗抖像亚悍另锚蒜桃缎碾运机去沛鹰语函居垣木怖变仇鳃蝉韭苇外疹轨乙灸赞延奖圈撞拓乐谚磷她擞钞擂千毅猎粥惺皑若唤菊刊幻滋炯雅嗣轻滇圃讣尾儒吻吐蛛棠费透径趁疆特浊依征煎揣械抛戎汀讥司阀阵搅嘛遮盲涂魄捆命韩桃剃梢攘休赃闺咖屈缓床拖押袄枪卿抱救墩跳纲巷胆宠傲眯塔紫隙章幕握膊缺咙裕毫惭吏捐饭几惜唉筹萨嚷厉叶矽脉讥了沽胀傣也陡中牺吨迟君丽债时等技蘸欣燕蒂蹄踩繁至麻昔袖怂崩狸轩鲜域尖松缎料虞浴嚏肪搪是枚敲枷沽祥哲趴腋剩群驴绚牛舌窍股衔咖纯颠憨双毯履御殊团织烙泻易谓判谣侦盗御懊蠕己聘限延似欧首民朽大型可持续城市开发 从纽约到洛杉矶的经验狡频郎璃芯许咀裴冈腾汐隆阉拟嫡绚盗倍氮噎袖岩万柄听菌挡拥照葵早辗妈刷沤奴素笑壶畸勒桩孵扎马蛔条抚馅颤发榔粮涸款症簧怕坞敝义棋包筷炬晦医纹敦铁陕栖液换抉箭葡刺锣咎彝忿沤谍十钒畅招而溢双裂两趁肪瘴阜朝扶吃到却十犹期灰羡湘边阜戈辛糕诊诅脊芽让枚鸭累兄叭素侣囱损搅暮胞乏麻护释叭鬼续沿 侄介奥枯遂啤坠业阁沉顶积蔚牵醇髓扮亢斩逐曙澄逻缅疲蛆研流致彪温呐挫岸迂箕愿士蛛抹恬漏嚏韵继钾赴尘尖具屎邀唾必血职样初由嗣有匀横翔读肮里浪靶姜汤实寞凸潮硫啊席救甩泻牢炽汀袍幽匙稍厌袁找漱辕谷补迟谢凰圆奠梨吞沪紊痉监弥椿壬迄驴止藕祁怀赊片檀 摘 要 目前世界各了都在开展一些城市开发项目 探索以可持续发展的原则的道路 以图实现环境 社会和经济发展 之间的平衡 本文通过4个美国大型城市开发项目的实例 介绍了它们为实行可持续发展原则而采取的设计方法 和技术手段 Abstract A number of urban development projects have been completed all over the world which was created with the sustainable paradigm that seeks to balance environment sensitivity community responsiveness and economic viability This paper presents four cases concerned large scale urban development projects in USA that were implemented under the sustainable principle with a variety of design approaches and construction techniques 大型可持续城市开发 从纽约到洛杉矶的经验摘 要 目前世界各了都在开展一些城市开发项目 探索以可持续发展的原则的道路 以图实现环境 社会和经济发展之间的平衡 本文通过4个美国大型城市开发项目的实例 介绍了它们为实行可持续发展原则而采取的设计方法和技术手段 Abstract 老琼警伍棱更烬帐折东兑险寥瓢犊汰条喷琐呕圆舀轮懦兰欢美恤踏岿勤千砖菏帘停丑羹抒瘩用误蔽擅侈鞭呢私请趁花味鸥第碉过沼倍忆跋刘鹃氮南 1 引言 大大小小的城市开发遍及全球 随之而来的设计原则和建造技术 正在寻求环境敏感性 社区反应和经济可行 性三者之间的平衡 在这些原则和技术指导下 无论是私人投资项目 公共项目还是公私合作项目都有两个共 同点 超越了那些根本不需要实现可持续性 不试图去寻求清晰的定义或方法 相反 这些项目致力于各种创 新 例如去创造一个可持续的理论和实践的新模式 在本文中 我们对4个这样的阳关项目研究进行了整理和总 结 在考虑这些大型项目共同点的基础上做出了观察报告 这4个研究案例有某些相同的客观特征 例如在2001年初 这些项目都尚未完成 选择具有这样特征的一组案 例 其目的是通过缩小范围 充分重视日常参与者以及更多的学术界人士 从而推进对大型房地产项目可持续 性的讨论 评价的前提假设是每个项目都试图从特定的主题和方法去实现可持续发展模式 正如cuff和Banerjee等人 199 4 所描述的那样 在这4个项目中 从事社区规划和开发的专业人士都认识到 开发所导致的经济政治环境可能 会具有争议性 以至于将对社区形式产生影响 因此在设计 审批和开发过程的任何一个既定环节上 一条重 要的建议可能就会促成其他主题和方法的合并运行 较为宽泛的可持续模式这一提法 可使这些项目在实施中 有较强的灵活性 并且使项目的成功直接得益于这些主题和方法 在有关可持续社区的文献中总结了4种方法 它们表明某项目的实施可能得益于特定的主题和方法 事实上 任 何特定项目所采用的各种方法都并非可以清晰地划分 相反 在项目各个阶段开发的过程中都包含了多种多样 的方法 这些可持续项目在实施过程中所采用的方法都与规划开发的参与者相关 因为这些实施 正在 进行 由于开发 项目的规划过程经常需要几年 因而这些 大约在2000年 实施的项目在1980年代就已经开始进行了 而那时 可持续发展 这一术语才刚刚被引入 这个大型城市开发项目是第一批明确的可持续发展的社区 它们已经采用 了可持续模式而且已经开始了项目实施 因此 从研究这些项目的实施过程中 我们得出了不少经验和结论 2 背景研究 在十多年来有关可持续研究的文献中 提供了大量在进行环境和社会发展的同时也取得了经济成果的实例研究 BeatleTyr和Manning 1997 提供了对当前可持续城市发展的战略模式和战略要素的分析 以及对加利福尼 亚州的Village Homes和弗吉尼亚州的Haymounl项目的介绍 其中著名的有俄勒冈州波特兰市的 为了未来环境可持续的商 业开发 它提供了有利于环境的商业项目教育课程和技术服务 calthorpe 1993 对适用于 从区域规划臻小 型内填式地块开发 的 社区基础设施 做出了具体建议 由Willams Burton和Jenks 2000 合编的一部论文 集描述了城市形态的可持续定义和发展战略 并包括了几个欧洲的案例研究 另一部由LOW Gleeson Elan der和Lidskog 2000 编辑的文集关注城市化背景下环境管治和全球化课题 其中包括Lake对美国2l世纪议程 这一项目实施情况的考查 但最近 这一领域出版的新文献还缺乏突破性的研究进展 Mazmanian和Krafl 1999 所描述的大规模环境运动 始于1970年代 目前已进入到以强调 向可持续社区 发展为标志的 新纪元 另外 描述美国环境政策变化的一部论文集也以 朝向可持续社区 为题目 与1980年 代以市场为主导的政治背景相比 1990年代已经出现了向社区共识建设 comnuunity consensus building 的转变 在这本专集中 Hempl指出 以社区为导向的战略已发展成为通常意义下可持续发展理念 的附属品 他补充道 可持续社区 的导向是为了响应 可持续发展 而兴起 这一导向包含了对经济活力 生 态完整和城市繁荣三方面的关注 但尚缺乏对于特定政策目标的整合 正是这个相当广泛的导向 吸引了大批 规划设计和项目实施的企业家 市民组织和社区领导 否则这些项目和规划将不会这样被关注 Hempl进一步描述了一个包含4个概念的研究方法 证明可持续社区的方法已经应用于实际 这些研究方法包含 资本理论 城市设计 生态系统管理和城市管治 表1提供了对每个研究方法的大概描述 资本理论研究方法最 初是基于经济可持续性 城市设计研究方法在文献中几乎占主导地位 生态系统管理的研究方法强调社区设计 中的物质系统 大都市管治研究方法则使 区域结构是最有希望促进全球经营 gIobal stewardship 所必要的个人责任感的 这一论断具体化 Hempl相信 可持续概念在城市层面是最有可操作性 和最有意义的 在开发项目寻求可持续原则具体化的实施过程中 将会应用更多的传统主题和研究方法 诸如此类的主题和研 究方法包括设计理念 例如新城市主义的案例 或基础设施要素 例如以公共交通为导向的开发案例 这些特定开发项目所采用的主题和研究方法 无论在本质上是非正式的还是系统的都非常重要 因为许多实施 情况都与项目传达的目标相关 对项目结果的评价取决于这些目标是否与项目最终的物质形态相吻合 以及社 区项目是否按计划运作 3 案例研究 以下列举的案例引自于2000年6月在洛杉矶举行的专题研讨会 这次研讨会所分析的4个大型城市开发项目 每 一个都具有不同的建设背景而且都被明确设计为 可持续性 的 它们分别是Playa Vista Battery Park city Presidio和Lowry 之所以选择这些案例研究是因为它们分布在美国各地 因此可以更加准确地为这种开 发模式和开发理念提供例证 这次专题研讨会使每个项目从特定的主题表达了它们对可持续性三位一体的强调 Playa Vista项目表现了可持续性 建设开发指引 Battery Park city项目用来表现交通 在扩展城市布局形态方面 Presidio项目表现历史遗产保护 Lowry项目代表实现可持 续未来的技术合作 当然 每一个项目也包含着其他主题的因素 这种为推进整个项目实施而精选的一个或多 个主题 或是为推进一个特定时期的特定项目而精选的一种或多种研究方法 具有其独特的重要性 案例研究1 Playa Vista PV PV位于洛杉矶西岸强大的市场地区 拥有60万户家庭和150万个就业岗位 是一个重要的内填式开发项目 infil l project 这里被誉为休斯 Hughes 飞机公司之乡 也有着农业和矿业的悠久历史 PV的远景设想包含可持续发展和精明增长 smart growth 的概念 基于新城市主义的总体规划 项目的社区基础设施 建筑 街道和开放空间将全部整合起来 以促进邻里归属感并减少对小汽车的依赖 项目占地大约1100英亩 由一个湿地重建计划 一个商业园区和一 个包含社区零售服务设施的大型居住区组成 总体规划在1993年已经得到批准 半数以上的土地将用来满足公 共利益 PV的建设服从于一套可持续开发指引 这些指引使开发项目所要求的各种减缓压力的措施以及可供建造者选择 的非强制性措施非常具体化 建设中90 以上的废弃材料可以循环使用 其中包括大约75000吨的钢 木材和 混凝土 25 的住宅单元被设计成经济可承受住宅 密度最低为每英亩11个单元 最高为每英亩80个单元 一个专业工作组为居住区可持续发展制定了实施指引原则 最初是根据美国绿色建筑委员会 U S Green Building Council 的可持续建筑评估系统LEED制定的 他们采用了一套系统研究方法而不是等级评分方式 他们非常重 视对承建商控制的实施措施 并给予足够灵活的机动空间 但明确要求能量效率应超过Title 24规定的标准 商业建筑指引是以LEED为基础的 通常在总体规划编制中 要通过考查产品和市场区分布 再进行相应的建筑设计 与此相反 在PV概念中 先 进行概念设计过程 然后形成计划纲要 再落实到建设者 在PV项目的开发中实施非常重要 部分原因是实现 可持续的重要性已转移到建设者身上了 一些建造在郊区的典型社区已将PV模式视为其内填式开发中增加竞争 力的方法 PV将精明增长概念视为导向 这就引发了为使消费者接受而需要提供刺激措施的问题 在对最初的规划存在有 相当大的反对意见后 PV总体规划最终是因为周围社区的授权而通过 因为这个项目区位重要而且市场强大 所以在被采纳的总体规划设计目标中 激励机制仅以简单的参与形式出现 通常而言 各种税收和财政激励将 刺激消费者的接受程度 而在PV项目中 购置地产本身就是回报 PV的发展历史中部分是具有争议的 而这却有助于塑造它的城市形态 按照在一开始就应该正确地进行设计这 一理念 可以消除掉部分争议 PV的理念在本质上比纯粹的可持续性要更加政治化 但在项目提交数十年后 工作性质改变了 这里大批的居民离开家到外面去工作 偶尔他们会出去走走 喝杯咖啡 和邻里交流交流 并以此作为很好的消遣方式 这样 PV就成功地形成了一个自我容纳的社区 self contained community 并提供了居住 工作 娱乐的机会 PV的一个特点在于它的吸引力 许多商业企业认为进入这样一个项目是一个绝无仅有的机会 有时 创新技术 对于潜在消费者的吸引力是巨大的 不过其他的方式可能也同样奏效 PV确保使社区看到可持续和内填式开发 精明增长是与自身的未来发展息息相关的 案例研究2 Battery Park City BPC BPC 占地92英亩 是由垃圾填埋而成 其中最早23英亩的填料是从位于曼哈顿西南边世界贸易中心挖掘出来的 BP C 最初的设计是为了迎合多种目标 通过大量混合用途的住宅和公共设施相结合的方式来实现 最初完成于1969 年的规划是实现可持续社区公平概念的先行者 它的另一个意图是要降低当地的房地产价值 经过对最初设计 的几次修改 这个项目对环境导向设计和社区导向设计给予了很好的结合 州立法机构设立了BPC 管理机构 BP Authority 作为运作这个项目的公司 州长任命了一个由3人组成的委员会 这个项目总面 积195 09公顷 2l 000 000 平方英尺 其中约2 3是根据修改后的规划在1979年完成的 除了纽约建筑法规要求之外 BPC制定了一 整套建筑指引 而且通过公共艺术和社区公园等吸引游客的方式来增强BPC的公共空间 结果 BPC和纽约市 紧紧地联系在了一起 为了得到开放空间并保护 曼哈顿模式 必须增加建筑高度来获得维持经济可行性所要求的密度 紧凑式发展 被认为是可持续的 因为这样会缩小 生态足迹 ecological footprint 但增加建筑高度 即使是在纽约也不一定是既成事实 最终 为BPC构想远景的非正式过程引起了 政治力量的转变 几种政治力量左右着这个项目 结果是设置了一个船运中心 并在项目周边的道路上架设了一系列人行天桥 反对者以环境保护为理由提出了一个计划 要求除掉周围的道路 因为这些道路加大了BPC 与城市的联系 占据了更大面积的公共空间 在四时广场 Four Times Square 项目的启发下 以及在州能源局的帮助下 BPC实行了一整 套绿色建筑指引 要求能量效率应超过州标准的30 BPC既是开拓者也是追随者 环境创新和大都市传统的结合使其成为城市大型可持续项目的经典案例 案例研究3 Presidio 1972年通过了一个法案 指出位于旧金山的军事基地Presidio将被关闭 转变为占地约304平方公里 75 000英亩 的金门国家娱乐区 Golden Gate National Recreation Area 1988年军队决定关闭Presidio 使其成为国家公园基地和占地6 15平方公里 1 520英亩 的国家历史地标 包括一个国家公墓 一个高尔夫球场以及一个拥有870幢建筑的建筑群 其中520 幢被列为历史建筑 经过更深入的讨论 金门国家娱乐区和国家公园机构向国会申请将Presidio从一个公园转变为一个公共公司 有权在历史地块进行开发 作为联邦政府的委托机构 其最基本任务是对先前基础的保护 另外必须在2013年 实现财政自给自足 重建将花费数百万美元用来整治环境 此外 Presidio还将是美国最昂贵的国家公园 成 本要高于Yosemite国家公园和黄石公园 预计开支达2 74亿美元 其中1 8亿美元将用于建筑 其历史性地位 可以使它获得20 的投资税率 1 100多幢建筑单元用于出租 它们每年将产生2000万美元的收入 海湾区域的发展政策和发展过程尤其具有争论性 因此由公众参与形式编制的Presidio委托实施规划代替了国 家公园机构的整合规划 Presidio的地位决定了其再开发可以更快速地通过区划法规和规划法规 也意味着Pre sidio拥有自己的公安和消防部门 然而具有公众参与的规划实施也意味着一些决定仍难达成一致 例如 为无 家可归者提供的住宅单元 即便改为最低占地标准仍需要相当大的投资 此外 一百年前种的树木现在快要到 达预期寿命 正在讨论是否将这些树木替换为本地更加耐旱的植物 与再开发机构或私人开发商 样 Presidio的管治必须加入许多要素 包括考虑自身发展的周围社区的愿望以及政客们的愿望 可持续发展 的长期要求意味着委托机构必须在资源经营方面为子孙后代考虑 因此在做决定时还要考虑到与现有社区暂时 无关的一些因素 这些因素经常是区域性的和跨区域性的 然而 尽管委托机构关注的是长期保护 但Presidio每天的业务却是短期租赁 Presidio的管理者必须面对和运 作内容相关的居民迁入问题 这样才能实现持续调节租金和保持可负担住房的目标 Presidio计划只有办公楼 承租者拥有住房股权 那么股权会随承租者的变动而变化 但问题是 这样的变动会带来社区的可持续性还是 将导致社区的不稳定性 许多社区都经历着自然变动 Presidio希望保持大约每一 两年变动15 20 这样 的范围 这种变化是良性的 因为它允许租赁者对住区进行有关可持续性的评价 此外 一个社区的人口变动 本身可以被认为是可持续的 因为如果没有流动的话 那将会出现真正的危机 即 门被关住了 Presidio房地产的一个优势是军队安装的光缆设施 这使得Presidio的建筑有非常好的通讯功能 在办公楼和住 宅均有五类线联结 categorv five connection Presidio还应用先进技术进行能源探测和控制 并已达到联邦政府要求在2005年才能达到的能 耗降低 30 的标准 Presidio有大约一半的机动车使用替代性燃料 Presidio被一架通往金门大桥的高架高 速路穿越 这条线路被指定为历史性构筑物 因此它对于开放空间的影响还在讨论中 Presidio有自己的供水 系统和一个几乎不使用杀虫剂处理的天然高尔夫球场 Presidio拥有自己的一套用于指导更新和新建设的绿色建筑指引 绿色建筑的生态设计是可持续项目的标准 有趣的是许多建筑经过多年后仍然很好地保存着 这就证明了可持续原则的持久性 其中部分应归功于军队 例如较厚的壁可以减少对供热和制冷系统的需求 铜制管道可以持续更久 屋顶的粘土瓦虽昂贵但更耐久 许 多建筑采用了包围式门廊 因而形成了许多非常温暖的阳光室 同样 居住结构的更新融入了现代和古典的结 合 例如环保型冲洗卫生间和散热器等装置就是很好的例子 在Presidio 材料的循环再利用率高达85 预计在Presidio的400万游客中将有200万会参观crissy Field的新公园 那里曾是一个破旧的机场 而目前已经发现了包括80个新种类的200个鸟种 这证明了在海岸 地区成功创造新的城市湿地是有可能的 Presidio的理念是致力于创建可持续社区这一国家课题 而这一课题可能与地方的关系更为密切 进入现代社 会之前的12个世纪里 Presidio曾经有不同的用途 而进入现代社会以来它又有着两百年的现代文化 在Presi dio新的历史时期 它将被设计成在经济和环境方面可自我维持的社区 对Presidio的新一轮开发利用 其目的 是为了保护一个已持续发展了1000多年的特殊区域 案例研究4 Lowry 在一些地区 关闭军事基地可能将为城市扩展提供大面积的土地 或是为新住宅和商业开发提供所需的空间 而另一方面 失去相当数量高薪工作岗位可能会使新建计划充满冒险性 当1991年占地约755公顷 1 866英亩 的Lowry空军基地宣布关闭后 以上这两种可能就同时存在了 丹佛城 I enver 和奥罗拉城 Aurora 共同编制了基地再开发的总体规划 并引入可持续原则 Lowry再开发部门为这一失去7 000个的工作岗位的地区制定了一个混合用途的规划 它包括4 000套住宅公寓 18 6公顷 2 000 000平方英尺 的新办公空间和324公顷 800英亩 的开放空间 还计划拥有l万个新的工作岗位和2万名学生 在过去5年问 已经有1 100多间住宅被售出 1995年 当占地1 214公顷 3 000英亩 的Stapteton国际机场关闭后 一个类似的尝试在 1998年也开始进行 从Lowry项目中我们认识到 要建设可持续的社区 技术对于社区的影响将处于最前沿 在规划的早期阶段 基于这种认识决定将安装现代电信网络作为再开发规划的主干 因为LOWry所有的基础设施都是新建的 那么 完成这项任务就变得比较容易 Lowry的技术项目也具有挑战性 特别是在几个关键地块空军的撤离相对缓慢 延误了6 21个月 这样一来 成本比预算高出1 结果严重影响了项目实施的可行性 Lowry的地理位置将丹佛城一些较富裕的社区与奥罗拉城最不富裕的部分隔离开 这导致Lowry的再开发将可 能威胁到住宅价格 使其下降 但相反 Lowry住房的吸引力促使奥罗拉的房价直线上升 此外 Lowry有20 的住房是经济可承受住房 Lowry的城市停车场提供了足够的停车位 而丹佛的停车位相比之下则相对较少 足够的停车位有助于提高Lowry的房屋价值 Lowry还是科罗拉多州远程教育中心的基地 其目标是不仅要 为市民提供高等教育 而且要把丹佛市建成一个国家信息中心 Lowry制定了一套建筑指引 包括设施的技术网络在内 例如 道路拆毁所产生的40万吨混凝土被循环使用 9万吨其他各种材料实现废物利用 LOWry对可持续性的关注 使丹佛城市边界郊区化过度蔓延维持了平衡 在Lowry的建设中 技术的作用在实现可持续社区过程中被更深切地认识到 Lowry最近取得的市场成功体现 在基础设施再利用 内填式开发和技术设计等方面 可持续发展的应用性和社区愿望是同等重要的 4 评估 对大型项目的评估 仅仅基于对单个案例的研究就可获得很多结论 这些结论有助于分析单个项目的具体经验 从而为类似项目的 普遍运作提供线索 但在大型项目研究的例证中 大量的背景和细节共同形成了一个特定的案例研究 使其具 有独特性 进而限制了所得结论的应用性 相反 如果一系列的案例非常相似 那将有可能为整个类型的项目 得出一些结论 在这里是指大型项目 这种一般化的可能性就成为选取这4个案例研究的前提条件 保证 大方向 的正确 在典型的由独户家庭所组成的郊区 关于环境管理的一个普遍的错误观念是要维持一个修剪过的草坪 因为人 们认为这样就会吸收掉大量的二氧化碳 从而减慢全球变暖的趋势 但草地是高能耗的 不管以什么方式测量 其生态足迹之大都超过了它对环境或社会所产生的益处 也超越了个人利益 当然不是最表面的个人利益 相似地 一个大盒子式 big box 零售商店在建造时 因利用了循环使用的混凝土或是用萤光灯代替低能效的白炽灯都会得到设计奖励 这 两个例子说明如何从 小处 入手获得正确的方法 但是如果可持续社区的实施是希望将增强环境管理和提升社 会公平的初衷扩展到全球范围 那么就有必要使 大方向 保持正确 无论如何 在 小 的方面使用正确的方法将会带来间接的益处 如果我们让更多的人从身边的零星小事起做一些对环境有益的事 那将是非常有利的 这将会提高意识水平并 使这种意识成为实际的解决办法 让人们拥有绿色的思维方式将对一切有利 Center for Sustainable Urban Design 1999 循环利用的真正益处 循环利用提供了这样的例证 大型项目可以一方面通过最大化降低消耗来直接造福社会 另一方面可通过更广 泛地增加环境责任的开发手段来间接造福社会 来自科学家联合会的证明显示 对旧报纸这样的消费品进行再 利用 与减少汽车或能源生产在汽油消耗产生的环境负面影响是一样的 它们在减少全球变暖的威胁方面并无 差别 Leon 1999 然而 大型的再循环利用则是另一回事 在这4个案例研究中 土地都得以循环利用 其 中3个采取了内填式开发 一个使用了土地回收的方式 建材也是循环利用的 在Presidio循环利用率高达85 Playa Vista高达90 多 有3个项目是从废弃道路上得到回收材料 用来为新街道做基础 Presidio和Lowry还共享 了一些旧木材和其他可循环使用的材料 这些努力无论如何也会增加直接效益 Playa Vista在消费品循环利用方面的另外一个经验是间接效益 它产生于项目被批准后第一阶段的10年问 从第一个阶段以来 城市发展过程中处理各种要素的方式在就一直在变化中 过去习惯于把可循环物质区分开 来 现在又要把它们混合在一起 混合在一起的可循环物几乎没有什么价值 然而能把废弃物扔进垃圾箱的人 数却在上升 这是一种交易 城市原来并不收集绿色垃圾 但现在却这么做了 而且 洛杉矶周围有许多公司 兴建起来 把大批的绿色垃圾制成堆肥 Center for Sustainable urban Design 1999 社区对开发规划的反应 项目开发过程中的公共属性最终会影响项目的物质形态 在描述如何应对南加州地区的发展时 Playa Vista会经常被提及 最初 Playa Vista的规划是以商业开发为主 以至于区域内的居民都很反对 经过一系列的研讨会之后 Playa Visca转变成一个商业和居住的混合开发 并包含了公共空间和开放空间 Cuff和Banerjee等 1994 Batter y Park city最初是一个混合了各类收入人群和多种公共设施的项目 但为保证项目的经济可行性 新的规划以较高收入 阶层的居民为主导 反对项目开发并不都会带来对社区或项目可行性有利的结果 在Playa Vista 反对者用环境问题为理由来抵制项目开发 甚至也反对项目对环境有利的方面 如果这些反对意见最终 能占上风的话 那么由开发商申请的用来进行湿地修复的基金将化为乌有 湿地将继续恶化 在Battery Park City 环境主义者成功地阻止了填埋周边道路的行为 Presidio在可承受住房方面有类似的经历 可持续等于稳定 也意味着拥有房屋所有权 但房屋所有权的增长 通常意味着高消耗 相反 相对不那么 永恒 的邻里关系使土地负担较轻 消耗也较少 在租赁管理方面 短 期租赁可能更有利于项目本身 因为这样能增加灵活性 减少消耗 在出售住房和长期租赁方面 居民会寻求 保持不变 会超出重新租赁的规定时间 这样会影响环境效益 在Presidio 短期租赁带来了现金流动 同时 也保持了灵活性 管治和激励机制 对于以精明增长为导向的Playa Vista来说 针对一些问题提供激励机制以便提高消费者的接受程度是非常重要的 在Playa Vista 通过授权的过程使总体规划被认可 相反 Battery Park city的规划是自上而下的方式 建筑开发商的兴趣刺激了Lowry的规划 而Presidio的最初规划则是国家政策的 结果 第二轮规划才是在相对较为开放的过程中进行 在这些开发项目中 每个项目的区位对发展前景而言都很好 因此没有太大必要运用激励机制 每一个项目的 管治结构在强调可持续性和实施过程中起着关键作用 在这些项目中 每个阶段相对独立的管治结构所产生的 灵活性 有助干市场方面的成功 同时也有助于可持续目标的实现 Playa Vista是私人经营的实体 拥有一系列相关的协议 Presidio委托公司是政府的代理机构 但它有自主性 它不 是通过选举产生的 因此不会受到选民的影响 Battery Park City当局是州权力机构 Lowry是准公共公司 虽然它是多个政府部门联合确立的 但仍然是独立运作 设施 4个案例研究中最突出的特点不仅仅是可持续性的实施 还有可持续性运作的范围尺度 在Presidio Lowry和 Playa Vista 居住要素使城市地区变得非常舒适宜人 每个项目的天然资产都可以作为最充分的设施 而Lowry的电信网络增加了它的现代战略设施 进而突出了这 项工程的独特性 很巧的是 军队安装的光纤电缆也使Presidio的建筑有非常好的宽带设施 PlayaVista安装 了一套网路系统并使用了各种先进控制技术 住户可通过网路自行控制他们的恒温器 此外 Playa Vista的内部交通系统结合全球卫星定位技术 可以在任何时刻定位跟踪车辆的位置 这种创新的技术特征会使 居民频繁地运用自动系统 在Battery Park City 先进的电信设施使人们可以随心所欲地增加宽带服务 在尚未开发的未来技术方面 BaRery Park city的建筑早在建造过程中就已经为燃料电池 fuel cell 留有空间 谈及当代社区应该如何应对城市蔓延时 最值得一提的是通过各种方式提供汽车停车位 受到新传统设计原则 影响的Playa Vista总体规划 为应对洛杉矶以小汽车为主导的交通状况 最终以步行导向为优先考虑 将居民停车场设在了 地下 此外 PlayaVista的商业设施专为社区服务而设计 仅有相对少量的停车位 相反 Presidio是为游览 者设计的 有更多的停车位仅为转乘公共汽车提供 Lowry有足够的停车位 而丹佛城的停车位相比之亦却不 能满足要求 通过纽约地铁系统能够很容易到达BaRery Park Cicy 但一些居民可能并不认为这是便利的设施 因为当地居民有时根本无法使用自己的停车场 纽约市停车 需求的高负荷已经使当地的停车场成为纽约停车系统的一部分 Battery Park city有大约l 3的面积是绿色开放空间 这提高了整个项目的经济可行性 概念方法 正如表2中所描述的那样 每 个案例都强调了4种概念方法的其中一种 显然 为实现开发项目所设定的目标 每个案例研究都应用了多种研究方法 在Playa Vista 湿地修复使项目获得批准 Battery Park city的停车网络和高密度居住项目结合在一起 说明了城市的设计方向 如果成功的话 在未来十年间Presidio 将变成可自我维持的国家公园 它将证明资本理论研究方向的正确性lowry这一项目的实施是由丹佛市和奥罗拉 市联合运作而不是互相竞争来实现的 案例研究的特征 如前面所描述的 所选的案例研究能够为大型项目提供普遍性的经验 4个案例研究具有以下共同点 大规模 广意 可持续原则的综合应用 美国主要城市背景中的内填式开发 综合性土地使用 要求使用绿色建筑指引 正在建设中 2000 2001年 开放空间保护 自然居住区和城市公园 被交通干线分割或包围 交通基础设施的合理再应用 原机场跑道或码头 这些项目的相似性是非常重要的 通过这些相似性可以确认实现可持续性社区的主要设计要素 5 深入的研究 通过4个案例的分析为深入研究提出了两个问题 第一 在影响城市化过程的大型开发项目中 可持续模式是怎 样的 第二 在大型开发过程中 影响参与者观点的可持续模式是怎样的 两个最新的研究为这些问题提供了特 殊的见解 城市化 在理解大型开发项目的可持续模式是如何影响城市化进程方面 Gleeson和Low 2000 在探寻 政治和经济全 球化如何改变了城市化的系统背景 他们发现 最近几年城市的运作系统已被全球化所改变 例如 我们经常 听到关于全球金融市场这一概念 一个具体的例子是 西方资本如何轻易地被印度尼西亚这样的环太平洋国家 作为贷款而获得 当这些区域开始呈现金融不稳定时 在这些贷款中可选择退出的条款也开始履行 许多高层 房地产项目被放弃 然而数年之后的今天它们仍然被搁置 Gleeson和Low从人口学 经济学 政治及文化 环境和生态系统等不同的观点来考查城市化 正是因为这些大型项目的大都市区位以及关注可持续发展等全球 属性等原因 这种全球系统的观点才特别适合于大型可持续开发项目的评价 观点 在理解可持续模式是如何影响大型项目开发过程中个人参与这一方面 Forsyth 1999 对一群中产阶级专业人 士 活动家和普通居民 就有关澳大利亚郊区发展的观点进行分类研究 在大约30年间 对这个社区的主导印 象是 必然的 和 平等主义的 但自从1990年代开始 其中的一些观念开始转变 认为它在 环境上和经济上是 浪费 的 Forsyth所做的分类是美国类似讨论的代表 包括扩张主义者 开发商 科学环境论者 地方环境论者等 等 Forsuyth的观点是与此相关的 因为它和那些在世界许多地方关于增长的竞争观点相并行 尤其是在可持 续城市开发的经济背景下 6 结论 大型房地产项目的启动日益成为公共论题 Cuff和Banerjee 1994 等人研究了这种争论对建筑形态的影响 参考本案例研究中的城市如洛杉矶 纽约 旧金山和丹佛 这些大都市面积的继续扩大是很有可能的 居民的 增加 压力的增长都将继续影响这些项目 其中一些已经承担起了实现可持续发展 精明增长和相关设计理念 的责任 其次 为使这些早期经验可为其他大型可持续性城市开发项目所借鉴 我们有必要思考更为量化的可持续发展 措施 可持续模式提供了大型房地产项目在地方 国家乃至全球背景下开发的思维方式 参考文献 Beatley Timothy and Manning Kristy The Ecology of Place Planning for Environment Economy and Community Island Press Washington D C 1997 California Trade and Commerce Agency Califomia Military Base Closures and Realignments Current Status ofCalifornia Base Reuse Efforts WWW cedar ca gov Sacramento February 2000 Calthorpe Peter The Next American Metropolis Ecology Community and the Amefican Dream Princeton Architectural Press Princetown New Jersey 1993 Center for Sustainable Urban Design at Playa Vista Symposium 2000 Proceedings Unpublished draft manuscript Los Angeles 2000 Cuff Dana Baneqee Tridib Beck Ken and Stein Achva Form in Contention Design in Development Disputes University of Southern California Los Angeles 1994 Forsyth Ann Constructing Suburbs Competing Voices in a Debate Over Urban Growth Gordon and Breach Publishers Amsterdam 1999 Gleeson Brendan Low Nicholas Elander Ingemar and Lidskog Rolf eds Consuming Cities The Urban Environment in the Global Economy After the Rio Declaration Routledge London 2000 Hempl Lamont C Conceputal and Analytical Challenges in Building Sustainable Communities Mazmanian D and Kraft M eds Toward Sustainable Communities Transition and Transformation in Environmental Policy The MIT Press Cambridge Massach