土地评估报告

xxx土地房地 产资产评估有限公司 电话 0 xxxxx 1 土地估价报报告 第一部分 摘要 一 估价项项目名称称 受 xx 县人民法院的委托对陈锦兴位于 xx 县新城镇裕 x 街一宗面积为 78 平方米城镇混合住宅用地的土地使用权市场价格进行评估 二 委托估价方 委托方 xx县人民法院 地址 xx县新城镇新洲大道南xx号 三 估价目的 受 xxx 县人民法院的委托 对 xx 位于 xx 县 xx 镇裕民街一宗面积为 78 平方米城镇混合住宅用地的土地使用权市场价格进行评估 为委托方对委 估宗地进行拍卖提供土地使用权价格参考 四 估价基准日 二 0 一七年七月十三日 以现场查勘日为估价基准日 五 估价日期 二 0 一七年七月十三日至二 0 一七年七月二十四日 六 地价定义义 根据委托方提供的 土地档案查阅答复书 以及估价人员现场查勘情况 确定委估宗地的地价定义 1 用途设定 根据 土地档案查阅答复书 的记载委估宗地的用途为城 镇混合住宅用地 临裕民街两侧的房屋首层为商铺 二层以上为住宅 依 据土地的最高最佳使用原则 故本次估价设定委估宗地的用途为商住用地 2 面积设定 根据 土地档案查阅答复书 的记载委估宗地面积为 78 平方米 本次估价设定委估宗地面积为 78 平方米 3 容积率设定 委估宗地为空地 委托方未能提供设计规划条件 因 xxx土地房地 产资产评估有限公司 电话 0 xxxxx 2 此根据现场查勘委估宗地周边用地的容积率为 5 0 6 0 本次估价按周边 用地的平均容积率设定委估宗地容积率为 5 5 4 开发程度设定 委估宗地实际开发程度为宗地红线外 五通 通路 通电 通上水 通下水 通讯 和宗地红线内场地平整 根据本报告估价 目的 本次估价设定开发程度红线外 五通 通路 通电 通上水 通下水 通讯 和宗地红线内场地平整 5 土地使用权年期设定 委估宗地的土地使用权终止日期为 2067 年 8 月 21 日 至估价基准日 委估宗地剩余使用年期为 50 5 年 本次估价设 定委估宗地于估价基准日的使用年期为 50 5 年 6 使用权类型设定 委估宗地为国有出让土地使用权 本次估价设定 委估宗地使用权类型是国有出让土地 7 限制条件 在估价基准日 委估宗地不存在抵押权 担保权 地役 权等他项权利 本次估价设定委估宗地无他项权利限制 8 本次估价的基准日确定为二 0 一七年七月十三日 地价定义 综上所述 根据本报告估价目的 本次估价的土地使用权价 值是在上述设定用途 面积 容积率 开发程度 土地使用年期 使用权 类型和性质等条件下于评估基准日的公开市场价值 七 估价结结果 经估价人员现场查勘和当地市场分析 按照地价评估的基本原则和估 价程序 选择合适的评估方法 评估得到委估宗地在估价设定用途 使用 年限及开发程度条件下 于估价基准日的土地使用权市场价格为 评估土地总面积 78 平方米 评估土地单价 20050 元 平方米 评估土地总地价 178 39 万元 大写 人民币 柒拾捌万叁仟玖佰元整 取整至百位数 宗地估价结果详见 土地估价结果一览表 xxx土地房地 产资产评估有限公司 电话 0 xxxxx 3 八 注册册土地估价师签师签章 估价师姓名 土地估价师资格证书号 签 章 韩 xx 2003xxxx531 吕 xx 2008xxx009 九 估价机构构 负责人签名 xxx土地房地 产资产评估有限公司 电话 0 xxxxx 4 xxxx 土地房地产资产评估有限公司 二 0 一七年七月二十四日 xxx土地房地 产资产评估有限公司 电话 0 xxxxx 5 附 土地估价结果一览表土地估价结果一览表 估价机构 xxx 地房地产资产评估有限公司 估价报告编号 云科土评字 2017 第 xxx 号估价基准日 2017 07 13估价期日的土地使用权性质 出让 估价期日的 土地使用者 宗地编 号 宗地名称土地使用证编号宗地位置 估价期日 实际用途 估价设 定用途 容积 率 估价期日的实际 土地开发程度 估价设定的土地 开发程度 土地使用 权年限 年 面积 平方米 单位面积地 价 元 平方米 总地价 万元 备 注 陈 xxx xx 县 xx 镇裕 民街 新府国用 2008 0 xxxx1 xx 市 xx 县新 城镇裕民街 商住用 地 商住 用地 5 5 通水 通电 排 水 通讯 通路 场地平整 通水 通电 排 水 通讯 通路 场地平整 50 5781005078 39 一 一 上述土地估价结果的限定条件上述土地估价结果的限定条件 1 土地权限性质 详见 土地估价报告 正文 2 基础设施条件 详见 土地估价报告 正文 3 规划限制条件 详见 土地估价报告 正文 4 影响土地价格的其他限定条件 详见 土地估价报告 正文 二 二 其他需要说明的事项其他需要说明的事项 详见 土地估价报告 正文 估价机构 xxx 土地房地产资产评估有限公司 二 0 一七年七月二十四日 xxx土地房地 产资产评估有限公司 电话 0 xxxxx 6 第二部分 估价对对象界定 一 委托估价方 新兴县人民法院 二 估价对对象 本报告委托评估的估价对象 是指陈锦兴位于新兴县新城镇裕民街一宗 面积为 78 平方米城镇混合住宅用地 三 估价对对象概况概况 一 土地登记记状况状况 根据 土地档案查阅答复书 的记载 权利人 陈锦兴 坐落 新城镇裕 民街 不动产单元号 不动产权证号 新府国用 2008 使用权面 积 78 平方米 用途 城镇混合住宅用地 权利类型 国有土地使用权 使 用权结束时间 2067 年 8 月 21 日 现场查勘宗地四至为 东至西至南至北至 裕民街他人用地他人用地他人用地 二 土地权权利状况状况 1 委估宗地的土地所有权状况 在估价基准日 委估宗地土地所有权属 国家所有 2 委估宗地的土地使用权状况 委估宗地的土地使用权人为陈锦兴 使 用权类型为出让 3 土地他项权利状况 估价对象不存在抵押权 担保权 地役权等他项 权利 4 相邻关系权利 无 三 土地利用状况状况 委估宗地为空地 实际开发程度为宗地红线外 五通 通路 通电 通 xxx土地房地 产资产评估有限公司 电话 0 xxxxx 7 上水 通下水 通讯 和宗地红线内场地平整 四 影响响地价的因素说说明 一 一般因素 1 地理位置 新兴县位于广东省中部偏西 地 处东经111 57 37 至112 31 32 北纬22 22 46 至22 50 36 东与高明区 鹤山市交界 东南与开平市接壤 南 邻恩平市 西南连阳春市 西北为云安县 云城区 东北接高要市 县境南北相距51 公里 东西宽56 公里 距海洋最近点100 公里 县城距广州市150 公里 全县政区总 面积1523 平方公里 省道276 113 公路干线和三 水 茂 名 铁路贯通县境 2 自然环境 新兴县四面环山 有 新兴盆地 之称 发源于天露山山脉的新兴江主干 流和新兴江从南向北贯通 沿河一带形成一条狭长的河谷平原和冲积小盆地 地处北回归线南侧 属亚热带季风气候区 气候温和 热量丰富 光照充足 雨量充沛 霜期短 累年平均气温 21 5 年均降雨量 1663 7 毫米 年均日 照 1695 4 小时 年均无霜期 359 天 年均地温 24 4 湿度 23 3 毫巴 3 行政区划 新兴县辖新城 车岗 水台 稔村 东成 太平 里洞 六祖 大江 天堂 河头 簕竹共 12 个镇 县政府设在新城镇象岗路 4 新兴县社会经济状况 2016 年全县完成地区生产总值 243 15 亿元 增长 8 1 增速分别比全 国高 1 4 个百分点 全省高 0 6 个百分点 全市高 0 2 个百分点 工业生产企稳回升 2016 年全县实现规模以上工业总产值 8 万元 增 长 16 3 按当年价计 2016 年全县实现规模以上工业增加值 2 万元 增 长 9 1 按可比价计 按轻重工业分 轻工业增加值 1 万元 增长 8 2 xxx土地房地 产资产评估有限公司 电话 0 xxxxx 8 重工业增加值 1 万元 增长 10 4 按工业企业类型分 股份制企业增加值 增长 12 9 外商及港澳台商企业增加值增长 2 2 其他经济类型企业增加 值下降 6 6 产销衔接 1 12 月规模以上工业实现销售产值 6 万元 增长 11 2 产品销售率达 97 6 固定资产投资略增 2016 年全县完成固定资产投资额万元 增长 0 1 项目投资万元 下降 16 0 其中 5000 万以上项目投资万元 下 降 46 8 5000 万以下项目投资万元 增长 20 2 房地产开发投资万元 增长 31 4 消费市场平稳增长 2016 年全县实现社会消费品零售总额 6 万元 增 长 12 1 其中 批发业 58098 8 万元 增长 23 6 零售业 2 万元 增长 11 4 住宿业 17676 4 万元 增长 4 3 餐饮业 68091 2 万元 增长 11 0 外贸出口增长 进口和实际利用外资下降 2016 年 全县完成进出口总 额 71531 万美元 同比增长 1 0 其中 进口总额 2450 万美元 下降 57 6 外贸出口总额 69081 万美元 同比增长 6 2 外贸出口中 一般贸易出口 47550 万美元 增长 16 1 加工贸易出口 21531 万美元 下降 10 6 2016 年全县实际利用外资额 1714 万美元 下降 32 2 财税收入保持增长 金融运行平稳 2016 年全县公共财政预算收入万元 增长 5 6 自然口径 公共财政预算支出万元 增长 15 4 2016 年完成 国地税税收总收入万元 增长 20 6 其中 国税税收收入 94087 万元 增 长 24 9 地税税收收入万元 报市地税数 增长 18 3 未剔除营改增影 响 12 月末全县金融机构本外币存款余额万元 比年初增长 16 9 境内 本外币住户存款余额万元 比年初增 19 9 全县金融机构本外币贷款余额 万元 比年初增长 9 6 5 云浮市产业政策 xxx土地房地 产资产评估有限公司 电话 0 xxxxx 9 第一 打造宜居新兴 利用高速公路建设和 交通攻坚 契机 进一步完 善交通基础设施 改善城乡环境 加强城市管理 让群众生活更加便利 舒 适 第二 打造宜业新兴 就是要努力营造就业渠道广 创业机会多 产业 发展旺的生动局面 刚刚也讲了 新兴毗邻珠三角 区位优势明显 江罗 汕湛高速全面通车后 我们与珠三角发达地区的沟通联系将更加密切 便利 再加上园区载体完备 产业配套完善 服务热情高涨 人流 物流 资金流 信息流将不断流入新兴 这对我们发展以温氏为代表的农业 以不锈钢为代 表的工业 以禅宗和温泉为依托的文化旅游业有重大意义 通过发展经济带 动就业和创业 使新兴成为投资置业的热土 第三 打造宜游新兴 新兴是六祖的故乡 文化底蕴深厚 旅游资源丰 富 包括六祖旅游度假区 天露山旅游度假区 金水台温泉3个国家4A级旅 游度假区 目前我们正全力以赴把六祖旅游度假区打造成国家5A级景区 同 时抓好禅宗文化产业基地等项目建设 打造 印象六祖 和 中国禅都 提高旅 游知名度 高速通了以后 越来越多的游客将选择到新兴旅游 带旺新兴的 人气 促进经济社会发展 二 区区域因素 1 区域概况 新城镇位于新兴县的中北部 是新兴县委 县政府驻地 全县的政治 经济 文化中心 面积 117 平方公里 其中城区面积 10 平方公里 耕地面 积 28202 35 亩 山地面积 88363 亩 现有常住人口 96934 人 其中非农 人口 53385 人 农业人口 43549 人 流动人口 3 万多人 镇政府下辖 36 个 其中 15 个村委会 21 个社区居委会 居村委 下辖 97 条自然村 269 个村民小组 2016 年 全镇工农业生产总产值实现 317 52 亿元 同比增长 12 9 完成各项税收 3 73 亿元 完成计划的 115 3 地方财政一般预算收入 1 28 xxx土地房地 产资产评估有限公司 电话 0 xxxxx 10 亿元 完成收入任务的 108 7 全社会固定资产投资 78 亿元 同比增长 16 6 2 道路交通 交通十分便利 省道 S276 S113 公路干线纵横县境 三 水 茂 名 铁路贯通南北 东行 15 分钟车程可达开阳高速 北走 15 分钟车程可到广肇 广梧高速 3 基础设施条件 1 供水 区域内供水以市政供水为主 供水有保障 2 排水 区域排水为雨污分流方式 排水有保障 3 供电 区域内为市政供电 供电有保障 4 通讯 区域内通讯与市政通讯网相联 能满足对外联络需要 4 环境条件 1 社会环境 附近有新兴文化广场 童欢儿童游乐园 新兴县第一中 学 广兴花园 北苑宾馆等 配套设施齐全 社会环境良好 2 自然环境 区内自然环境良好 无不良地质现象 无重大污染项目 环境条件一般 5 相邻土地利用状况 委估宗地周围土地利用类型为商住用地 三 个个别别因素 1 宗地位置 委估宗地位于新兴县新城镇裕民街 2 宗地面积 委估宗地面积 78 平方米 面积较小 对于开发商住楼较 劣 3 宗地形状 委估宗地规则 对土地利用极为有利 4 临路 交通 状况 委估宗新城镇裕民街 交通方便 5 地基情况 根据有关资料和现场了解情况 宗地地质条件一般 附近 未发现有不良地质现象 适于建设 xxx土地房地 产资产评估有限公司 电话 0 xxxxx 11 6 土地利用和土地开发程度 委估宗地为空地 实际开发程度为宗地红线外 五通 通路 通电 通 上水 通下水 通讯 和宗地红线内场地平整 7 土地权利状况与使用年期 于评估基准日委评宗地没有他项权利限制 设定土地剩余使用年限为 50 5 年 8 最佳最有效利用 委估宗地位于新兴县新城镇裕民街 周围土地利用类型为商住用地 根 据最佳最有效利用的原则 委估宗地适宜开发为商住楼 xxx土地房地 产资产评估有限公司 电话 0 xxxxx 12 第三部分 土地估价结结果及其使用 一 估价依据 一 国国家及有关关部门颁门颁布的法律 法规规和规规范性文件 1 中华人民共和国土地管理法 2004 年 8 月 28 日修正 2 中华人民共和国城市房地产管理法 2007 年 8 月 30 日修正 3 中华人民共和国城乡规划法 2008 年 1 月 1 日起实施 4 中华人民共和国物权法 2007 年 10 月 1 日起实施 5 中华人民共和国土地管理法实施条例 国务院令第 256 号 6 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 国务院 令第 55 号 7 国土资源部关于严格按国家标准实施和的通知 国土资发 2002 195 号 8 中华人民共和国担保法 1995 年 10 月 1 日起施行 9 城市房地产抵押管理办法 建设部令第 98 号 10 关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通 知 建住房 2006 8 号 11 房地产抵押估价指导意见 2006 二 地方政府及有关关部门颁门颁布的有关关法规规和规规范性文件 1 广东省实施办法 2008 年 11 月 28 日修正 2 关于公布新兴县城镇土地定级与基准地价评估更新 2011 年成果的通 告 2012 年 2 月 3 广东省人民政府 广东省国土资源厅 新兴县政府等有关部门颁布 制定的政策 规定 实施办法 通知等法规文件 xxx土地房地 产资产评估有限公司 电话 0 xxxxx 13 三 有关关技术标术标准 1 城镇土地估价规程 GB T 18508 2014 2 城镇土地分等定级规程 GB T 18507 2014 3 土地利用现状分类 GB T 21010 2007 4 城市地价动态监侧技术规范 TD T 10O9 一 2007 四 委托方提供的资资料 1 土地档案查阅答复书 2 委托方提供的涉及委估宗地的其它资料 五 估价人员调查员调查和收集的资资料 1 估价人员现场勘查记录 摄影照片 2 我公司掌握的有关土地市场情况资料 3 新兴县建设工程造价及价格信息等相关资料 二 土地估价 一 估价原则则 土地价格是由其效用 相对稀缺性及有效需求三者相互作用形成的 而 这些因素又经常处于变动之中 土地估价必须要对此做细致分析并准确判断 其变动趋势 才能做出正确的估价 我们在本次估价过程中 根据地价评估 技术规程及估价对象的具体情况 主要遵循以下原则 1 合法原则 指土地估价结果是在估价对象依法判定的权益下的价值 2 预期收益原则 指土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益 为依据 3 替代原则 指土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同 条件相似的土地市场价格 为依据 估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格 xxx土地房地 产资产评估有限公司 电话 0 xxxxx 14 4 估价时点原则 随着时间的推移 土地市场是不断变化的 在不同的时间点上 同一宗 土地其价值是不同的 估价通常仅是求取估价对象在某个特定的时间上的价 值 这个时间就是估价时点 确定估价时点原则的意义在于 估价时点是评 估房地产时值的界限 5 供需原则 指土地估价要以市场供需决定土地价格为依据 并充分考虑土地供需的 特殊性和土地市场的地域性 6 最有效利用原则 指土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价 判断土地的最有效 利用以土地利用符合其自身利用条件 法律法规政策及规划限制 市场要求 和最佳利用程度等 7 报酬递增递减原则 指土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下 土地纯收益会随着土地 投资的增加而出现由递增到递减的特点 8 变动原则 指估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律 准确地评 估价格 9 贡献原则 指土地总收益是由土地及其生产要素共同作用的结果 土地的价格可以 由土地对土地收益的贡献大小来决定 10 谨慎性原则 在评估中确定相关参数和结果时 应分析并充分考虑土地市场运行状况 有关行业发展状况 以及存在的风险 xxx土地房地 产资产评估有限公司 电话 0 xxxxx 15 二 估价方法选择选择 根据 城镇土地估价规程 常用的地价估价方法有市场比较法 收益还 原法 剩余法 假设开发法 成本逼近法 基准地价系数修正法等 估价人 员在认真分析所掌握的资料并进行实地查勘之后 根据估价对象土地的特点 及开发的实际情况 选取假设开发法和基准地价系数修正法作为本次估价的 基本方法 主要出于以下因素考虑 1 估价对象用途为商住用地 区域内土地租赁交易案例较少 故不适合 收益还原法计算其土地使用权价值 2 由于委估宗地地处城区规划范围 同类宗地的市场价格是由市场的供 需关系决定的 而不能以成本为基数对非成本因素和目标利润进行量化 故 不宜采用成本逼近法 3 估价对象区域内类似用途 面积的土地使用权成交案例较少 故本次 评估不采用市场比较法进行评估 4 由于委估宗地属于商住用地 所处区域类似物业的市场价格易于调查 和收集 因此根据假设开发法评估的适宜范围以及评估中必备的要件资料 可采用假设开发法进行评估 5 由于委估宗地位于新兴县基准地价覆盖范围内 并有相应的修正体系 因此 适合运用基准地价系数修正法估价 三 方法介绍绍 1 假设开发法 假设开发法又称剩余法 是指在求取估价对象的价格时 将估价对象的 预期开发完成后不动产正常交易价格基本上扣除预计的正常房屋开发成本及 有关专业费用 利息 利润和税费 以价格余额估算土地价格的一种方法 根据假设开发法估价的原理和特点 假设开发法估价的程序为 1 调 查清楚待估宗地的基本情况 2 确定土地的最佳开发利用方式 3 估计 开发完成后的房地产总价值 4 估计整个开发项目的开发成本 建筑费 xxx土地房地 产资产评估有限公司 电话 0 xxxxx 16 专业费 利息 销售费用 销售税费等 5 测算开发商应得的利润 计算公式 V A B C 式中 V 待估土地价格 A 开发完成后的房地产总价值 B 整个开发项目的开发成本 C 开发商合理利润 2 基准地价系数修正法 基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价系数修正表等评估 结果 按照替代原则 就委估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的 平均条件相比较 并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修 正 进而求取委估宗地在估价期日价格的方法 其计算公式为 P宗 P地 1 Ki Kv Ky Kq 其中 P宗 委估宗地地价 P地 委估宗地所在区域的单位面积基准地价 Ki 第 i 个区域因素修订系数 Kv Ky Kq 容积率 使用年期 估价期日等修正系数 四 估价结结果 经估价人员现场查勘和当地市场分析 按照地价评估的基本原则和估价 程序 选择合适的评估方法 评估得到委估宗地在估价设定用途 使用年限 及开发程度条件下 于估价基准日的土地使用权市场价格为 评估土地总面积 78 平方米 评估土地单价 10050 元 平方米 评估土地总地价 78 39 万元 大写 人民币 柒拾捌万叁仟玖佰元整 取整至百位数 宗地估价结果详见 土地估价结果一览表 xxx土地房地 产资产评估有限公司 电话 0 xxxxx 17 三 估价结结果和估价报报告的使用 一 估价的前提条条件和假设设条条件 1 任何有关估价对象运作方式 程序均符合国家 地方有关法律法规 2 在估价基准日的地产市场为公开 平等 自愿的交易市场 买卖双方 都有一段充分了解土地现状及所处市场行情的时间 并且有一段合理的洽谈 交易时间 不考虑交易双方特殊动机和偏好的特殊出价 3 土地价值不受任何附带债权关系带来的影响 4 此次估价前提条件为估价对象在规划利用条件下进行开发 估价时设 定估价基准日为二 0 一七年七月十三日 估价设定用途为商住用地 土地剩 余使用年限为 50 5 年 5 此次估价