智能小区建设大全

主持人 围绕做好物业管理 建设和谐小区这一话题 今天我们邀请到青岛黄岛区政协常 委 青岛恒德置业集团公司董事长赵松德来谈一谈他的看法和建议 主持人 赵委员你好 据我们了解 恒德物业管理公司也是开发区成立较早的物业管 理公司之一 您先向我们介绍下恒德物业的大体情况吧 赵 主持人你好 各位听众朋友大家好 我是赵松德 恒德物业公司成立于 2001 年 属三级资质物业管理企业 目前主要承担的管理区域有 3 个居民小区 分别是官厅小区 碧海蓝天小区 丁家河小区 共计有 6 万 物业面积 还有 2 个办公大厦 恒德和朝阳大 厦 共计有 2 4 万 物业面积 大家都熟悉 这 3 个小区都已是老旧小区 基础设施比较 陈旧 物业的收费标准相对也较低 平均 0 3 元 丁家河小区更低一些 只有 0 2 元 目前来看 办公大厦的物业管理相对顺畅 也相对规范 而老旧小区的物业管理则有一些 问题 这 3 个小区物业公司与小区居民之间的关系比较融洽 收费也很准时 难点在于小 区的设施配备方面 主持人 那么赵委员 既然你提到老旧小区的物业管理难题 请问你 就我区来说 目前老旧小区物业管理存在哪些问题 赵 可以 总的来看 目前的物业管理工作是在学习中前进 在探索中发展 总体发 展趋势是积极的 健康的 但就老旧小区来说也面临着诸多困难和问题 一是小区整体规 划设计相对滞后 规模偏小 从规划设计上看 老旧小区内的整体规划标准不高 物业服 务用房 配套服务设施 环境资源配置等存在不少问题 现在非常突出的一个就是停车难 问题 由于历史原因 老小区建设没有考虑到 小康时代 的需要 以前建的老小区基本 没有停车场 小区楼下 马路边 绿地里 只要能开进汽车的地方 没有不被占领的 这 成了许多小区的一个实际问题 停车问题也成为引发小区内部管理混乱 居民之间发生矛 盾的一个主要原因 从规模上看 建筑面积偏小 大部分老旧小区都是这样 规模效益难 以发挥 影响了物业服务公司的持续发展 二是物业管理整体水平不高 企业亏损现象不 容乐观 由于涉及房屋建设质量 公共配套设施建设不足和个别房屋维修不及时等问题 给实施物业管理带来诸多遗留问题 这些造成了业主因种种不满 个别业主拒交物业服务 费 但物业服务公司却无良好对策 只能被动接受的尴尬局面 同时因收费标准较低 使 物业服务公司面临亏损经营的境地 三是相关主体关系不顺 职责划分不清 由于老旧小 区存在的实际情况 物业服务公司承担着水费 电费的代收工作 且没有任何报酬 物业 服务公司既要付出大量的人力 物力 又要承担因管网跑 冒 滴 漏各项损耗费用 给 物业服务公司增添了很大的压力 如黄岛碧海蓝天小区的二次供水设施 在实行一户一表 改造以后 还没有具体的政策规定这类的公共供水设施应该由哪个部门来承担 所以还只 能由物业公司负责 给物业公司也带来一些压力 另外 居民委员会与物业服务公司的关 系不是很明确 居民委员会作为政府最基层的办事机构 主要担负着政府授予的社会公共 管理职能 物业服务公司作为企业仅承担着业主委托的物业管理服务 但是物业公司有时 担负着分派计划生育和人员登记等任务 增加了不少的工作量 没有任何的报酬 主持人 通过刚才赵委员的介绍 我们了解了目前部分老旧小区物业管理方面的一些 难题 那么我们如何来应对这些问题 推动和谐小区的建设呢 请您谈一谈您的看法 赵 好的 随着城市的不断发展 越来越多的居民迁入我们这座美丽的城市 居民们 在拥有温馨之家的同时 也渴望拥有一个居住整洁 舒适 安全 和谐的小区环境 而面 对老旧小区物业管理的这一难题 不管是行政管理主管的职能部门还是身处一线的物业公 司 我们都有责任来解决这些难题 维护好小区环境 针对目前的一些问题 我感觉可以 先从以下几个方面来探索 解决 一是通过有效发挥基层组织作用 将社区管理和物业管 理有机结合 对不同条件的居民区实行不同模式的物业管理 首先在规模较小 居民成分 相对单一的小区如丁家河小区等进行试点 各街道可确定 1 个小区进行试点 并对街道 社区居委会和小区业主委员会 物业服务企业负责人进行了培训 通过试点进一步探索和 积累经验 力求破解老旧小区物业管理难题 二是加强对小区业主委员会成立和运行的指 导 良好的小区环境除了需要高质量的物业管理和服务外 还需要一个全心全意为小区业 主当家的业主委员会 业主委员会除了要协调物业公司为居民搞好服务以外 要害重视切 实解决物业管理收费中出现的难点 动员社会各界共同研究解决物业管理难问题 三是由 相关部门出面 对老旧小区补齐配套设施 不断完善小区整治 争取全区所有住宅小区物 业管理实现全覆盖 使小区环境达到有序 和谐 文明 主持人 谢谢赵委员 通过赵委员的讲解和介绍 我们了解了我区目前老旧小区物业 管理方面的一些问题 并就如何搞好这些小区的物业管理工作进行了探讨 相信通过今天 的讲解 大家会对目前物业管理工作的难点有了初步的了解 也能理解构建和谐小区中的 义务和责任 听众朋友们 不管你身处哪个行业 不管你住在哪个区域 我们都需要一个 和平 安详 融洽的居住环境 让我们携手共同努力 为缔造我们美好的家园做出自己的 贡献 谢谢 老旧小区在公共事务管理中存在的问题老旧小区在公共事务管理中存在的问题 事务 小区 管理 随着城市建设的不断发展 人们物质生活水平的不断提高 越来越多的北京市民搬进漂亮 的新建小区 人们在改善自己生活条件的同时 对所居住的社区环境要求提出了新的需求 一些老旧小区的管理问题更是个老大难问题 因为多年缺少科学管理难免会有这样那样的 问题出现 但对于创建和谐社区来说 老小区不能也不应成为被遗忘的角落 在实际工作 中发现老小区的居民们也期盼自己的小区处处见到和谐画面 处处听到和谐的声音 由此 反映的老旧小区在公共事务管理中产生的矛盾越来越突出 老小区如何在创建和谐社区中 走出一条有自己特色的路 是值得各方面认真思考的一个问题 一部分 现状当前社区中存在的问题 在社区工作中我们发现老小区的居民们也期盼自己的小区处处见到和谐画面 处处听到和 谐的声音 老旧小区如何在创建和谐社区中走出一条有自己特色的路来 是值得各方好好 考虑的一个问题 目前老旧小区的产权有由房管局管理的 也有是过去企业为改善职工住 房状况自建的 而且现在的企业由于市场经济的发展 大多处于转制 破产的状况 因管 理不到位等多种原因造成老旧小区住房 小区周边环境破旧 脏乱 居民对居住环境大为 不满 面对老旧小区物业的空白 社区居委会代替了房管所 产权单位的部分物业职能 具体存在的问题包括 1 老旧小区的停车难问题 根据北京市的最新统计资料显示 北京市的机动车拥有辆呈几何状递增 自去年以来 我 市机动车迅速增长 去年全市新增机动车 30816 辆 仅今年 1 月 新增注册机动车 3190 辆 最多一天竟有 389 辆 在各类新注册的机动车中 以小型汽车居多 预计到今年底 我市机动车将增加 38000 余辆 机动车增速迅猛 车辆停靠地点少 导致部分车辆乱停乱 靠 影响交通秩序同时 造成老旧小区的停车难问题更加突出 老旧小区硬件条件相对落后在建设之初主要是为了解决居民的住房困难问题 小区的规划 方案比较简单 随着城市人民生活水平的提高 硬件设施主要有以下一些不足 包括绿化 面积较小 机动车停车位缺少 体育健身设施和文化活动空间较小等等 老旧小区在规划 初期没有预留更多的空间 存在着人员密度大 活动空间小 大部分老旧小区没有绿化带 健身设施的设计 家庭汽车的迅猛增加 占据本来不多的剩余空间 给居民的出行带来诸 多不便 同时无车族对停车扰民的意见 成为社区新的矛盾 一方面是人无处停车的困惑 自己买了车却不能停 而另一方面更多无车的社区居民普遍认为 一是侵占公共空间 在小区地上划车位 占据了本属于居民共有的空间 使小区呈现出 以车为本 的情形 二是停车无序 老旧小区没有较大面积的停车场 随意停放的汽车给小区居民的通行带来 了麻烦 往往到了上下班的时间 先回家的车主早早就把车停放在了有利地形的地方 后 来的车主只有见缝插针 甚至通道的拐角处 人行道边 防火通道也成为停车的地盘 由 于下区内到处是横七竖八的车 步行的居民的通行便成为了一个新难题 三是噪音扰民 个别车主对进出小区的时间早晚无所顾忌 深夜进出的车辆 声音就显得 格外刺耳 还有些车稍遇震动 便长时间报警 四是废气污染 在一些停车密度较高的小区 空气流动差 给小区的空气质量带来了不利 影响 五是安全隐患 小区内汽车伤人 毁物的情况时有发生 频繁的安全事件 降低了小区居 民的生活质量 如何对车辆进行有效的管理 成为矛盾的焦点 由于老旧小区多数没有处理物业管理委员会 根据 中华人民共和国城市居民委员会组织 法 的有关规定 社区居委会无权代替物业对机动车进行管理 停车难的问题 停车位的 权属纠纷 停车位的价格等一系列问题都有待解决 2 老旧小区公共设施存在的问题 根据 2003 房改办字第 020 号文件 关于 2003 年向职工出售公有住宅楼房的价格及有 关政策的通知 97 京房改办字第 071 号及 99 京改办字第 042 号等相关文件精神 向已有居住权的合法承租人出售公有住房 其中包括 1 公共维修基金的交纳标准按京房地物字 1999 第 1088 号文件的规定执行 2 公共部位和公共设施的维修费用 从公共维修基金利息中支付 不足部分产权人按各 自占有房屋面积的比例分摊 但目前根据相关规定 房屋以外的地上建筑物 其他附着物只能为房屋所有人共同所有 都属于小区的公共财产 比如 绿地 道路 路灯 地下 上 线路和管道 停车场 库 配电房 室 及电器设备 水泵房 室 井 及水泵 会所 门卫室 人防用房及设备 消防 用房及设备 电梯 假山假水 健身娱乐设施 公告牌等等 除此之外 小区的公共财产 还包括 购房人交纳的 2 的房屋维修基金和小区公共财产的收益 由于老旧存在的问题较多 加之产权单位的经济状况等多种因素 附属公共设施年久失修 如 小区内的道路坑洼不平 下水管道不通畅 公厕损坏严重 产权单位以房屋已经出售 给职工为由 不愿意继续承担维修费用 同时职工在购买住房时交纳的公共设施维修费及 房屋维修基金缺乏监督管理力度 资金使用不明确 国家相关的政策滞后 造成较为突出 的问题是 1 社区内餐馆较多 且离居民楼太近 最近处不足 1 米 油烟 噪声扰民 居民意见大 造成此情况的原因 工商部门在审批商业项目时 没有考虑到附近居民的利益 2 小区内居民楼一层多用于商用 多数对外开门凿洞 有的甚至破坏承重墙 楼内居民 房用于商用 居民楼用于商用 人员复杂 对社区内的治安产生诸多不利因素 楼内住户 感觉不安全 同时存在扰民现象 甚至有部分商户没有营业执照 工商部门对居民楼内的 商户 疏于检查 对居民举报 不及时处理 3 高层楼的地下空间用于对外出租 尤其产权是房屋管理所的高层楼 几座楼共用一个 经营执照 有的所申请的经营执照与实际不相符 对社区的治安 防火带来隐患 4 因没有业主委员会 物业与业主之间缺乏沟通机制 虽居委会为其搭建平台 起到桥 梁作用 但对物业公司财务收支 很难以起到有效的监督作用 三部分 改进的措施 从公共事务发展的总体分析 造成目前形状的主要原因是 如何在老旧小区推行物业管理 推行物业管理过程中遇到的困难和问题 主要有以下几个方面 一 居民观念需转变 多年来计划经济体制下形成的居民住房福利制度 使很多居民还存在无偿享受服务的传统 观念 习惯了由单位的房产管理部门或房管所管房的模式 认为实行物业管理就是想多收 钱 如果实施物业管理需要收费 也应该由单位交 住房消费意识淡薄 二 产权形式多样 老旧小区普遍存在住房产权形式多样的特点 住房产权形式有全产权商品房 房改售房 回迁房 农转居的承租房 居民承租房 住房的产权人多样 有居民个人 房管局 单位 产权人 包括中央单位 市属单位 区属单位 公共设施产权人 如各市政设施部门 邮局 银行 区属商业单位所有的房产 托管房 二手房产权人等 三 存在多头物业管理的现象 产权形式的多样化 使小区形成多家物业管理单位同时对小区不同物业进行管理的局面 主要有 单位自管房物业管理公司 房管局直管公房物业管理公司 社区管理单位 居委 会 市政设施单位 商业网点单位等 四 对老旧小区基础设施进行改造的资金缺口较大 老旧小区实施物业管理 改善居民的生活环境 必须对小区的基础设施进行不同程度的改 造 如小区进行封闭 绿化美化 道路修整等 根据改造项目的多少和改造等级的不同 资金量少则几十万 多则上百万 甚至上千万 资金从哪里来 是困扰实施物业管理的一 个重要问题 五 物业管理收费困难 已经实施了物业管理的小区 甚至物业管理水平比较好的小区 也存在物业管理收费困难 的问题 老旧小区物业管理收费经物价部门核准 目前最低收费标准为每平方米 0 15 元 普通小区全年收费总额为 120 元 尽管是如此低廉的费用 很多物业管理公司只能收到 30 左右 六 管委会作用有待进一步发挥 实施了物业管理的小区一般都成立了物业管理委员会或业主委员会 但受方方面面因素的 影响 很难发挥其应有的作用 如 根据有关规定 业主委员会成员必须是拥有较大面积 房屋产权的产权人 但产权单位怕要求出资整治小区环境或承担其他经济责任 就不愿意 参加业主委员会 已经参加到业主委员会的个人 甚至要求退出业主委员会 业主委员会 在行使职权过程中存在越权行为或不能充分履行相关职责 七 社区管理与物业管理存在矛盾 社区管理与物业管理在对小区物业实施管理的问题上存在矛盾 有的社区委员会以赢利为 目的 与物业管理企业争夺物业管理项目 把政府补贴给物业管理单位的专项资金承担过 来 进行有关物业的专项管理 有的社区委员会出租小区经营用房 开早市 菜摊 饭馆 理发店等 对小区内绿化 卫生 保安造成一些影响 四 针对当前旧住宅小区公共事务工作中存在的主要问题 提出以下建议 其一 加快 加强物业管理的立法工作 当前物业管理中出现的纠纷 涉及物业管理的方方面面 而物业管理立法工作的滞后 使 得很多纠纷无法解决 或造成一些潜在的矛盾和纠纷 建议有关方面应加快物业管理立法 工作 通过立法进一步明确政府部门 物业管理公司和业主各方的责任 权利和义务 消 除争议 特别是对房改房物业管理规范的立法工作要重点研究 其二 逐步加大对住宅小区基础建设的投资 改善居民生活环境 1 城市的管理者是各级政府 政府树立经营城市的概念 使城市的资产增值 并应从城 市建设维护费中 拿出专项资金 逐年逐步地有计划地实施改造 为实施物业管理创造一 个良好的基础条件 2 住宅的实际使用人 是居住环境改善的最大受益者 也应该出资改善居住环境 在改 造旧小区中 可以尝试充分调动广大居民的参与意识 由居民参与设计 参与投资 参与 建设的公众参与方式 3 产权单位是住宅的产权人 在目前房改政策下 产权单位也要对旧小区的改造进行相 应的投资 至于政府 产权人单位 居民三方投资的比例 可以根据每个小区的不同情况 进行测算 决定投资量 尤其是居民的投资 不能超过居民的经济承受能力 其三 政府部门应加强对旧小区实施物业管理工作的规划 针对没有实施物业管理的旧小区 政府房地产管理部门应制定改造计划 扩大实施物业管 理的范围 政府有关部门要研究旧小区推行物业管理的困难 针对每个小区存在的问题 逐步推进和实施物业管理 充分发挥政府行政管理部门的作用 其四 深化房改政策 在工资中增加物业消费部分 房改优惠售房实现了住房分配的货币化 是住房分配制度的重大改革 但房改售房与物业 管理衔接的还不够 特别是对物业管理费用在政策上考虑不够 建议国家有关部门在职工 工资中应增加物业消费部分 将财政拨款暗补改为明补 对无力发放物业管理补贴的单位 和无业 失业人员 政府有关部门应研究制定相应的政策 配套执行 朝阳加大对老旧住宅小区的改造力度 2010 09 10 20 40 来源 中国网 9 月 1 日下午 朝阳市代市长王明玉在视察双塔区营州小区 坝南小区时提出 要按照朝阳市委要求 把 发展成果惠及民生 朝阳市政府要加大对老旧住宅小区的改造力度 在 十二五 期间分期分批进行改造 给居民创造良好的居住环境 9 月 1 日下午 朝阳市代市长王明玉在视察双塔区营州小区 坝南小区时提出 要按 照朝阳市委要求 把发展成果惠及民生 朝阳市政府要加大对老旧住宅小区的改造力度 在 十二五 期间分期分批进行改造 给居民创造良好的居住环境 朝阳市常务副市长韩军 副市长李军陪同视察 当前 市区一些老旧住宅小区物业管理上不去 遗留问题日益突出 已经成为社会关 注的焦点 据了解 老旧住宅小区存在的突出问题是一无专项资金 二无专业化物业管理 房屋失修失养问题严重 环境脏乱差 基础设施缺失 已经成为当前迫切需要解决的民生 问题 老旧小区居民渴望改变居住环境和面貌 市区老旧小区住宅楼 1382 栋 住户 71950 户 建筑面积近 1000 万平方米 分布在 16 个街道 62 个社区 本次视察的营州小区隶属于双塔区北塔街道北塔社区 始建于 1993 年 由朝阳市房产 经营公司进行物业管理 小区存在问题是道路坑洼不平 下水管线老化 下水井被简单覆 盖 臭气熏人 公共区域乱堆乱放 栽种庄稼 饲养家禽 私搭乱建 顶楼漏水严重等 坝南小区隶属于双塔区光明街道 始建于 1992 年 居民楼 27 栋 小区物业由市委机关房 产处