海阳富达项目策划提案.ppt

中国 海阳 富达项目 第一部分 市场简析第二部分 产品简析第三部分 营销思考 目录 第一部分市场简析 整体市场 二线区域 海阳旅游度假区 一线区域 整体市场 海阳旅游度假区地产开发 按照常规分为一线区域和二线区域现售项目不超过20个 个案区域分布 项目总表 项目总表 表中列出了9个区域内具有代表性的项目 产品分析 城市的整体规划规整 一线临海区域全部为酒店式公寓 二线区域为多层住宅海阳的住宅物业类型多样化 集中表现为别墅 产权酒店式公寓 多层以及高层项目量体基本都是中小型规模 最大的不超过35万 价格分析 一线多层住宅均价在4300元 二线的多层住宅在3000元左右 基本都为毛坯房公寓类住宅都在一线区域 均价在8000元 全部为精装修 拎包入住别墅均价在10000元左右 总价范围在180万 600万 主力总价在250 300万 都是毛坯交房 去化分析 一线区域因高端产品较多 单价 总价高 去化速度慢二线区域以多层为主 单价 总价低 去化比例高 但销售周期长二线区域开发较早 以开发多层为主多层产品较易被接受 区域竞争个案分析 福邸 金海翠林 与本案一路之隔 产品线与本案基本一样 是本案最大竞争项目 本案 区域竞争个案分析 福邸 金海翠林 总占地面积670多亩 建筑面积35万 东依万米海水浴场 西靠国家城市湿地公园 2012年亚沙会场地 北临军事公园 南面大海并依托沙雕公园分三期开发 一期售罄 目前销售二期 三期开发中产品类型分为 别墅 多层 高层 三期 装修标准 别墅为毛坯 多层为精装修 高层未确定价格分析 别墅均价为10000元 多层均价为4300元 一层为车库 单卖6万一个 区域竞争个案分析 海阳迪拜 总占地面积375亩 建筑面积35万 滨海路南北两个地块 北侧地块别墅现房 南侧为极亲水高档产权酒店公寓产品类型分为 别墅 酒店式公寓 多层 高层 目前销售的是酒店式公寓和别墅区域标指性项目 影响力大 区域竞争个案分析 装修标准 别墅为毛坯 酒店式公寓为拎包入住 价格分析 别墅均价为13000元 酒店式公寓均价为8300元 公寓与别墅均有私家游艇码头 路北别墅区 有人工开发的海水河道 深度两米 别墅的每户赠送50平的花园 附近有政府投资的原生态森林 海阳迪拜 区域竞争个案分析 海墅云月 总占地面积312亩 建筑面积7 2万 凤城镇西侧 凤凰路与海滨路之间 一线临海整个社区被原生态的湿地湖泊环绕别墅为毛坯交房 目前尚未开盘 内部认购阶段区域主要别墅项目 区域竞争个案分析 海墅云月 产品类型分为 49栋独栋别墅 未售 60余栋双拼别墅 未建 4栋小高层 已售罄 引进国际 ANCS 四合一综水体净化工艺全区采用西班牙风格2000 岛屿式中心会所 第二部分产品简析 项目位置 本案 海阳 富达 项目位于东城河与凤凰路交叉处 属一线区域 主要经济指标 总占地面积20 1万平方米总建筑面积24 28万平方米总建筑密度 25 89 停车位 1387个固定停车位 115个酒店停车位绿化率 40 容积率 0 99商业用地 1600 富达项目总平图 亚沙会赛场 产品组成 富达项目产品构成 产品划分 项目区块图 产品划分 盛龙建国酒店共10层 是海阳亚沙会配套的重点对外接待酒店 不对外销售 项目卖点 南侧是亚沙会比赛赛场东临连通海的东村河 湿地公园西500米是亚沙会安保中心和会展中心 即以后市政府驻地沿河看海 湿地公园内水系环绕整个项目建筑立面为区域内少有的地中海建筑风格 海阳 富达 SWOT分析 优势 南侧一线临海西侧为湿地公园与东城河地中海风情式建筑 劣势 交通不方便生活配套不完善 机会 2012年第三届亚沙会的举行 将带动海阳经济 当地旅游业的快速发展盛龙建国酒店被指定为亚沙会接待酒店 将增加本案知名度亚沙会的赛场建造在本案南侧沙滩 将直接加大本案社会影响力和暴光度跨海大桥修建及通车会极大带动海阳经济的发展市政府将迁至本案附近 预示着本区块生活配套的完善指日可待 威胁 海阳核电站的建设造成客户对安全性的考量 第三部分营销思考 客层定位 别墅 根据目前市场现状 本案别墅主力 总价预计在250 300万左右 客层预计为 大中型私企业主大型国企高管山西煤矿老板演艺界 体育界名人政府高官外籍人士其他灰色收入者 花园洋房和高层 根据目前市场现状 主力总价在30 50万左右退休后来海阳度假的客群私企业主企业白领公务员投资客 客层定位 销售渠道 遍布全国的分销系统 目前我司为银滩台湾城销售总代台湾城总量体535万 从2008年9月份进驻到目前为止 销售超过2000多套掌握全国各地五六十家分销商 销售渠道 经过近两年的配合 我们认为分销商最关心的重点主要有三方面 基准点位 销售渠道 海阳海景房给分销的点位平均在7 8个点目前银滩的点位平均为9 11个点 这也是银滩是全山东海景房销售最好区域的主要原因单靠旅游旺季观光客散户成交无法支撑本案的销售以合理的佣金点位和溢价来吸引分销商的介入是本案是否能迅速去化的重点 代理的世界很现实 销售渠道 可售物业类型 较低总价的产品能更好的使客户接受 以此可以广聚人气吸引代理 进而带动中高端产品的销售 同时对分销队伍进行筛选整合 项目量体 量体大 销售周期长 使得代理成本分配更合理 从而实现利润最大化 结款速度 当月成交符合结款条件的