深圳龙岗同乐商圈商业市场调研报告.ppt

龙岗同乐商圈商业市场调研报告 2014年1月18日 目录 第一部分区域市场环境分析第二部分项目商圈分析 消费分析 市场份额 第三部分竞争对手分析第四部分居民消费习惯及消费取向分析 消费者问卷调查部分 第五部分主要行业经营现状及未来发展分析第六部分项目所在商圈内商业现状及租金分析第七部分项目扩大经营的可行性分析 顾客需求 商家需求 收益分析第八部分项目改造方案分析 第一部分区域市场环境分析 区域位置及概况 龙岗街道办辖区面积为62 79平方公里 现有常住人口约22万人 登记在册的流动人口18万人 龙岗街道下辖9个社区 包括新生 南约 同乐 龙东 盛平 平南等社区 龙岗街道概况 龙岗区概况 龙岗区位于深圳市东部 东临大亚湾 大鹏湾 南连罗湖区 盐田区及香港 西接宝安区 北靠惠州市 东莞市 拥有得天独厚的区位优势 储备丰富的土地资源 风光旖旎的黄金海岸和历史悠久的客家文化 是改革开放的热土和投资置业的理想之地 同乐社区概况 同乐是龙岗街道下辖的一个社区 机荷高速 深汕高速 龙岗出入口不到五分钟路程 交通便利 地理位置优越 社区功能目前以第二产业为主 周边工业厂房众多 主要以大型家具生产企业为主 企业约100多家 在此工作及生活的人员超过10万 大部分在同乐工作的人员都居住在附近 因此周边商业设施 商务酒店 休闲公园 医院 一级幼儿园学校等公共设施齐全 项目所处位置 宏观经济 龙岗街道2012年实现地区生产总值195亿元 社会消费品零售总额60 4亿元 同比增长8 7 社会固定资产投资总额96 7亿元 同比增长12 2 外贸出口总额22亿美元 以上按地区生产总值排序 商业发展现状概述 发展趋势 小型为主 中低档次 同乐片区现有商业基本集中在中低档的格局上 基本上无连锁品牌门店 只是满足居民的基本生活需求 同乐片区商业在形态上 以小门店为主 大卖场为辅 在空间上 以人人购物广场为中心 在模式上 以传统的个体经营或家庭经营的小门店为主 连锁型商业较少 2014年开始 随着龙岗区城市化进程的推进 城市不断向周边扩张 不少原本处在城市边缘的老工业厂房将逐步搬迁 旧城改造的步伐将一步步加快 工业区将被住宅区逐步取代 同时随着未来地铁12号线的开通 将有越来越多的在龙岗中心甚至深圳市区工作的人入住 将加速该片区人口结构转变 对商业的需求将发生质的变化 商业零售市场现状 业态较为初级 商业业态较为初级 以传统个体经营为主 满足居民日常的基本生活必需品为主 存在着较多粮油批发 小士多店等传统业态 另外晚上及周末 路边摆摊经营较为普遍 第二部分项目商圈分析 消费分析及市场份额 步行5分钟商圈 住宅 1 2 3 4 6 8 13 14 10 5 9 7 12 11 15 16 17 步行5分钟商圈居住家庭 3950户 步行5分钟商圈 工厂分析 1 2 3 4 公交线路4条 公交线路25条 步行5分钟商圈工厂宿舍人数 1474人 步行5 10分钟商圈 住宅 步行5 10分钟商圈居住家庭 1519户 20 18 24 19 22 21 23 25 26 27 万汇百货1000 展丰万佳3500 步行5 10分钟商圈 工厂 公交线路4条 万汇百货1000 裕兴百货4500 9 6 5 10 7 8 11 12 13 14 公交线路1条 公交线路25条 展丰万佳3500 步行5 10分钟商圈工厂宿舍人数 7096人 步行10 15分钟商圈 住宅 步行10 15分钟商圈居住家庭 4 962户 万汇百货1000 展丰万佳3500 28 29 30 31 32 34 33 35 36 37 39 38 40 裕兴百货4600 41 步行10 15分钟商圈 工厂 万汇百货1000 裕兴百货4600 展丰万佳3500 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 公交线路4条 25 公交线路25条 公交线路1条 步行10 15分钟商圈工厂宿舍人数 13 930人 步行30分钟商圈 1050 2100m 住宅 吓坑村和新布村 1050 2100m商圈居住家庭 5368户 10 7 9 鑫隆百货130 仟惠百货120 8 11 广场 12 13 14 15 16 富丽达百货300 展丰万家3500 步行30分钟商圈 1050 2100m 住宅 水流田村和黄屋村 步行30分钟商圈居住家庭 2880户 步行30min商圈 1050 2100m 住宅 老大坑 步行30分钟商圈居住家庭 2467户 步行30分钟商圈 1050 2100m 工厂 吓坑 新布村 1050 2100m商圈工厂宿舍人数 4527人 万汇百货1000 裕兴百货4600 1 3 4 5 6 7 8 9 10 公交线路3条 公交线路3条 2 万顺百货3500 步行30分钟商圈 1050 2100m 工厂 水田 老大坑 1050 2100m商圈工厂宿舍人数 9991人 30分钟以外 2100m以外 商圈 住宅 浪背 2100m以外商圈居住家庭 1684户 30 31 29 万顺百货3500 2100m以外商圈 工厂 浪背 60 61 62 63 64 65 66 67 68 70 69 2100m以外商圈工厂宿舍人数 7768人 万顺百货3500 公交线路3条 71 公交线路图 公交线路25条 公交线路4条 万汇百货1000 展丰万佳4500 裕兴百货百货1000 地铁12号线 市场份额及销售分析 市场份额及销售分析 市场份额及销售分析 第三部分主要竞争对手分析 竞争对手分布 富丽达百货300 伊彩百货300 鑫隆百货130 仟惠百货120 理家好200 信品百货100 富佳华百货100 丁甲岭农贸综合市场1200 裕兴百货4600 万汇百货1000 万顺百货3500 家福百货400 兴华隆百货1000 家家乐百货150 同乐综合市场1800 福源百货80 维客佳70 上好佳百货400 益佳百货180 捷龙百货160 港康60 展丰百货3500 1400米 1050米 2500米 1300米 嘉众超市250 美宜佳30 鑫佳百货700 惠乐福超市350 好益多便利店30 裕兴百货4600 万汇百货1000 万顺百货3500 展丰百货3500 1400米 1050米 2500米 1300米 竞争对手分析 大型综合性竞争对手 竞争对手分析 大型综合性竞争对手 丁甲岭农贸综合市场1200 同乐综合市场1800 竞争对手分析 菜市场 1050米 1300米 富丽达百货300 伊彩百货300 鑫隆百货130 仟惠百货120 理家好200 信品百货100 富佳华百货100 家福百货700 兴华隆百货1000 家家乐百货150 福源百货80 维客佳70 上好佳百货400 益佳百货180 捷龙百货160 港康60 竞争对手分析 其他超市 鑫佳百货700 美宜佳30 好益多便利店30 美佳超市1000 嘉众超市250 惠乐福超市350 其它竞争对手超市照片 家福百货 400 兴华隆百货 1000 福源超市 80 家家乐百货 150 70 维客佳 好益多 30 捷龙百货 160 益佳百货 180 港康 60 上好佳百货 400 其它竞争对手超市照片 美宜佳 30 鑫佳百货 700 竞争对手分析 其他超市 展丰万家12月7日16 30客流 展丰万家12月7日20 30客流 展丰万家12月8日17 30客流 展丰万家12月8日20 30客流 展丰万家1月7日18 00客流 展丰万家1月7日20 30客流 展丰万家1月8日18 00客流 展丰万家1月8日20 00客流 万顺百货12月7日15 00客流 万顺百货12月8日17 20客流 万顺百货1月7日20 00客流 万顺百货1月8日16 15客流 人人购物12月8日20 01客流 人人购物12月7日19 01客流 人人购物1月7日17 30客流 人人购物1月8日17 30客流 裕兴百货1月15日19 24客流 裕兴百货1月15日16 00客流 裕兴百货1月12日11 24客流 裕兴百货1月12日14 00客流 主要竞争对手客流销售预估 第四部分居民消费习惯及消费取向分析 顾客消费问卷调查 调研实施状况 问卷收集地点 如右图所示问卷数 总问卷数700张 有效问卷650张 其中 1号区域 同乐社区及周边284份2号区域 新布村及周边78份3号区域 吓吭及浪背片区108份4号区域 乐园路及周边180份 1 2 3 4 受访者年龄分布 各个片区的受访者年龄 排第一位的都是20 30岁 都超过40 甚至达到50 同乐片区和吓坑浪背片区的受访者中排第二位的是30 40岁的居民 约占30 40 55岁的以及20岁以下的比例不高 约在10 左右 而新布村和乐园路片区受访者 排第二位的是20岁以下的顾客 分别占26 和21 排第三位的是30 40岁的顾客 分别为20 和16 受访者职业状况 每个片区打工人员的比例都超过40 甚至超过50 为各行业之首 排第二位的是个体户 约20 左右甚至达到305 办公室白领 工厂管理人员比例较低 吓坑和浪背大约4 其他区域大致在10 左右 其他人群 政府人员 企业老板等 比例极低 受访者籍贯 总体来说 除了吓坑浪背区域外 顾客籍贯在广东省以外的比例最高 都超过一半 同乐片区甚至接近70 排第二位的是广东以内的外地人 都在30 左右 深圳本地人和外籍及港澳台人士的比例都很低 吓坑浪背区域 广东省以内除深圳 的比例最高 超过50 广东以外的的比例约30 深圳本地人约17 受访者家庭构成 在同乐及乐园路片区 两口之家带小孩的比例最高 超过60 其次为两口之家 30 左右 还有少量单身 比例都较低 新布村和吓坑 浪背片区 比例最高的则是单身人士 超过40 两口之家带小孩的排第二位 接近30 但如果加上有老人 小孩的大家庭 有小孩子的家庭总数也接近40 受访者家庭收入 各个片区收入2000 4000元的比例都最高 均超过50 甚至60 这个收入水平是主流 在同乐片区 收入在4000 8000元的居民排第二位 超过20 2000以下的居民排第三位 新布村片区 收入4000 8000和2000以下的比例相当 约15 而乐园路片区 吓坑浪背片区 收入2000以下的居民排名第二 超过30 4000 8000的居民排第三 在10 左右 此外 高收入人群中 新布村片区有6 的受访者收入在12000以上 同乐片区有5 受访者收入在8000 12000 乐园路约3 的受访者收入超过8000元 吓坑浪背片区收入超过8000的只有2 住房类型及出行方式 商圈内顾客和居民主要以租房住为主 比例占7成 住集体宿舍的比例16 拥有自有物业的比例仅11 居民常用的出行方式为公交车 占38 排位第二为步行 占21 其次为地铁 约占16 骑自行车的受访者由13 开私家车的顾客约8 打的士的约3 步行顾客比例较高 大部分顾客倾向于在住所附近活动 片区内私家车拥有率明显偏低 不到10 居民日常消费基本在家门口解决 最主要的消遣方式 总体来说将购物作为最主要的消遣方式的受访者最多 同乐片区超过三分之一 吓坑浪背区及新布村接近30 乐园路也有22 其次是选择餐饮 电影和KTV的 虽然比例和排名在不同几个片区都各不相同 但比例都不高 比较特别的情况是在吓坑浪背片区 选择餐饮的比例达到28 在新布村选择溜冰的比例最高达到33 新布村附近有一个溜冰场 消费购物时最看重商家的哪些方面 同乐片区及吓坑浪背片区受访者都将价格作为消费购物时关注的首要方面 占30 左右 排第二位的是商品质量 也达到24 在同乐片区排第三位的是品牌 而吓坑浪背片区排第三位的是服务 选择其他选项的比例都较低 新布村受访者首选的是品牌 达到30 选择价格的略低 达到26 其次是质量和服务 分别为20 和16 乐园路片区的受访者选择质量的比例最高 达到31 选择价格的略低 达到28 其次是品牌和服务 分别为15 和13 日常去超市购物消费频率 在同乐片区 每天去1次 1周2次 1周1次的比例都较为接近 在22 24 其次为2天去1次的 约17 最后是2周1次的 约占13 新布村片区 1周2次和1周1次的较接近 分别有28 和25 2天去1次的也有22 2周去1次的和每天去1次的只占14 和11 乐园路片区 1周2次和1周1次的较为接近 分别有27 和24 而2天去1次的 每天去1次的和2周才去1次的都差不多 分别占18 15 和16 吓坑浪背区域 1周去2次的最多 占44 1周去1次和2天去1次的其次 比例都为19 排第三的是2周去1次的 约14 每天去1次的最少 约4 每周在超市购物支出额度 同乐片区每周消费100 150的约为33 比例最高 其次为消费50 100的约22 消费150 200的 300以上的和消费低于50的比例相当 大约在12 14 其他片区 消费50 100的比例最高 尤其是吓坑浪背片区达到67 新布村和乐园路排第二位的是消费100 150的 而吓坑浪背片区排第二位的是消费低于50元的 从每周购物金额来看 同乐片区 新布村片区 乐园路片区及吓坑浪背片区的受访者 消费金额依次降低 首选 最多去 的超市 同乐片区首选人人购物的顾客比例占到绝对优势 达到89 选择其他超市的比例都很低 同乐片区选择展丰万家的顾客有4 新布村顾客首选的商场也是人人购物广场 但比例有所降低 为61 排第二的是万汇百货 达到25 其他的都较低 吓坑及浪背的顾客首选的商场是万顺百货 比例为46 选择人人购物的排第二达到32 乐园路片区的顾客首选为展丰万家 接近50 选择人人购物的排第二 为35 人人购物在同乐片区及新布村具有绝对的统治地位 在吓坑浪背 乐园路由于地域较远 影响力有所降低 但也有一定比例的顾客选择 是否常去人人购物 同乐片区常去人人购物的顾客比例达到87 新布村片区常去人人购物广场的比例为62 吓坑及浪背片区常去人人购物的比例为36 乐园路片区的顾客常去人人购物的比例为35 这一比例与上一问题中首选的购物商场的比例较为一致 充分说明了人人购物在不同片区的影响力 不常去人人购物的原因 根据上一个问题 同乐片区不常去人人购物的顾客只有13 而这部分顾客中选择不常去的原因 最多的是 需要高品质商品 其次是觉得 远 不方便 新布村顾客不常去人人购物的只有38 不常去的原因 首选是距离太远不方便 其次是需要更高品质的商品 吓坑及浪背的顾客以及乐园路的顾客 不常去人人购物的原因 基本上选择的都是距离太远不方便 其他原因都很少 认为人人购物不足的方面 同乐片区顾客 35 顾客认为商品选择不丰富 28 顾客认为需提高商品品质 排第三的认为规模需扩大 但只占12 对服务 环境 档次的意见很少 新布村顾客 50 顾客认为商品选择不丰富 34 顾客认为需提高商品品质 排第三的认为环境不好 对其他方面的意见很少 吓坑及浪背的顾客 27 的顾客认为需提高商品品质 24 认为规模需扩大 认为环境不足的有18 其他方面的意见较少 乐园路片区的顾客 29 顾客认为需提高商品品质 商品选择不丰富的有24 19 顾客认为规模需扩大 其他选择都较少 我们认为顾客的意见和建议可能很多 但不一定是影响其经常购物的因素 不选择某个商场的原因主要应当参考上一个问题 平时就餐地点 在家自己做饭的顾客比例最高 各个区域均排首位 比例在60 70 在单位食堂就餐和外出就餐的比例都不高 总体相差不大 大约都在10 20 例外的是吓坑及浪背片区 在单位就餐的比例明显高过外出就餐的比例 外出就餐 日常基本餐饮除外 次数和人均消费金额 受访者外出就餐1周1次的比例最高 约31 2周1次和1月1次的比例相当 约26 27 1周2次和1周多次的比例较低 分别为6 和10 外出就餐时人均消费额 选择最多的是50元以内 约30 选择50 80元的比例其次 有26 选择80 120元的占到24 选择120 150元的 占到14 还有6 的受访者选择人均消费150元以上 可以看出受访者日常外出就餐的消费能力偏低 以中低端餐饮 大排档为主 比较喜欢的菜系类别和希望增加的餐饮类型 喜欢粤菜和喜欢川湘菜的受访者最多 比例较为接近 约34 35 其次为选择火锅的受访者 约18 选择其他的受访者都较少 受访者希望增加的餐饮类别 选择最多的是川湘菜 比例为29 其次希望增加的是粤菜和火锅 比例都为21 还有15 的受访者希望增加日韩菜 11 的顾客希望增加东北菜 认为周边缺乏且需要增设 引进的消费项目 同乐片区顾客 20 顾客希望增加儿童用品 希望增加餐饮 电影院 美容的其次 在15 16 其次为KTV 银行 电玩 约10 选择健身 图书的有8 新布村顾客 希望增加餐饮和电影院的最多 都是18 选KTV的也有16 选择儿童用品和电玩的其次 有12 选择美容的有9 其他都较少 吓坑及浪背的顾客 希望增加餐饮的比例最高 有22 其次为儿童用品 图书 教育培训 分别为15 14 13 接下来是KTV和电影院 有12 乐园路片区的顾客 22 希望增加电影院 排第二的是儿童用品 占13 选择餐饮和KTV的占12 选择健身和电玩的占10 银行和图书有7 8 最喜欢的娱乐活动 总体来说 选择夜宵的比例最高 除了吓坑浪背外 其他区域选择夜宵的受访者都排在第一位 吓坑浪背区域夜宵则排在第二位 其次是KTV 同乐和新布村选择KTV的比例都是第二位 约15 吓坑浪背的顾客选择KTV的比例排第一位 选择电影院的也不少 吓坑浪背的有18 其他区大致都在10 左右 其次为选择网吧和电玩的 大部分区域在10 上下 获得信息的途径 总体来说 除了吓坑浪背区域外 其他区域受访者选择 手机短信 的顾客最多 超过三分之一 其次选择 宣传单页 报纸广告 和 户外广告 相差不大 大约都在20 左右 吓坑浪背区域的受访者选择 户外广告 的最多 超过50 选择宣传单页 报纸和短信的比例大概都在15 受访者教育水平 同乐片区 新布村片区及吓坑浪背片区的受访者 高中或中专的比例最高 大约40 左右 其次为初中 分别为29 35 和36 大专大学或以上的顾客以及小学的顾客比例都不高 大约在10 15 乐园路片区受访者中初中的比例最高 达到43 高中及中专的也达到39 大学的比例有15 品牌意识分析 我们在问卷调查中列举了18个较为大众化的品牌 A 麦当劳B 必胜客C 海底捞D 许留山E OnlyF 优衣库UNIQLOG星巴克HCOSTA咖啡I屈臣氏J千色店K周大福L谢瑞麟M Ole超市N 百丽O 天美意P安奈尔Q 迪卡侬R百安居 受访者对这些品牌认识5个以内的 属于品牌意识不强的 认识5 10个品牌的属于有一定品牌意识 而认识超过10个品牌的属于品牌意识较强的 项目所处商圈74 的顾客都属于无品牌意识的消费者 有一定品牌意识的顾客只有20 品牌意识较强的顾客只有6 第五部分主要行业经营现状及发展分析 天顺成鸭嘴鱼餐厅 源园海鲜酒楼 食园味熬鸭粥 商圈内各商业业态经营状况分析 餐饮 音乐美食广场 商圈内各商业业态经营状况分析 餐饮 动漫电玩城 商圈内各业态经营状况分析 娱乐 同心溜冰场 同乐商务酒店 商圈内各业态经营状况分析 娱乐 母婴百货 爱孕宝 商圈内各业态经营状况分析 儿童用品 商圈内各业态经营状况分析 儿童用品 第六部分项目所在商圈商业现状及租金分析 展丰万家 人人购物广场 万顺百货 万汇百货 裕兴百货 吓坑浪背住宅区 同乐新布村住宅区 乐园路片区住宅区 商业分布状况 新布村 新布村 浪背村 吓坑村 水流田小区 同乐住区商业各业态店铺数量占比分析 同乐住区商业各业态面积占比分析 吓吭及浪背居住区商业各业态店铺数量占比分析 吓吭及浪背居住区商业各业态面积占比分析 同乐乐园路片区商业各业态店铺数量占比分析 同乐乐园路片区商业各业态面积占比分析 商圈内各业态分布及人均商业面积分析 根据市场调查 南岭村现有商业总面积106 184 目前总人口115 330人 南岭村人均商业面积为 存量商业面积106184 115330人 0 92 人按照国际标准 人均占有商业面积在1 2平方米是一个比较合理的参照值 同乐片区目前人均商业面积整体低于这一标准值 但我们仍然认为目前的人均商业面积0 92 符合同乐片区的商业现状 主要原因如下 1 片区内夜市和路边摆摊非常普遍 这部分商业面积未统计入总体商业体量之中 2 片区内未来2年由于功能的转变 旧城改造及部分工厂搬迁 必然导致一段时间内人口将处于下降之中 3 考虑到同乐片区目前主要消费群体都是工厂工人 大部分工厂为员工提供食宿 同时人均消费能力较低 20 18 24 19 22 21 23 25 26 27 万汇百货1000 同乐社区区域商业现状 租金水平 园新路 首层 60 120 10 40 小铺 20 70 50 120 铺位 同德路 首层 70 140 10 40 小铺 30 70 50 200 铺位 裕兴百货4600 展丰百货3500 吓坑村区域商业现状 租金水平 1 2 3 4 5 7 8 6 吓吭二路 首层 70 100 10 40 小铺 50 70 50 120 铺位 吓吭路 首层 40 50 50 120 铺位 万顺百货2400 家福百货400 区域商业现状 租金水平 展丰万家3500 鑫隆百货130 仟惠百货120 富丽达百货300 民乐路 首层 80 120 10 40 小铺 60 80 50 120 铺位 乐园路 首层 40 60 第七部分项目扩大经营的可行性分析 从顾客需求分析 市场占有率及顾客对商场的要求 从人人购物广场目前在商圈的市场占有率来看 我们认为商场5分钟商圈内市场占有率已经接近40 5 10分钟商圈的市场占有率在25 28 这样的市场占有率已经达到很多知名大型连锁超市的市场占有率 从顾客问卷调查结果看 在同乐片区 89 的顾客首选超市是人人购物 新布村首选人人购物的顾客比例超过60 吓坑浪背区域首选人人购物的顾客也有32 乐园路片区首选人人购物的有35 在不选择人人购物的这部分顾客中 对于不去人人购物的原因 除了同乐片区 人人购物周边 外 其他区域的顾客不去的原因首先都是 距离远 不方便 同乐片区不常去人人购物的顾客虽然有40 的顾客选择了 需要更高档次的商品 还有10 不常去的顾客选择了 档次环境不好 但考虑到同乐片区不常去人人购物的顾客比例极低 占总顾客的13 所以我们认为同乐片区中只有约5 的顾客希望增加更高档次的商品 约2 的顾客希望提高商场环境档次 新布村顾客约16 希望增加高档次商品 约2 的顾客希望提高环境档次 吓坑浪背区域和乐园路片区大部分不去人人购物的顾客 分别占89 和75 不去的原因都是因为 距离远 不方便 结论 a不常去人人购物的顾客 主要原因都是嫌距离远 不方便 选择提高商场环境和提高商品档次的的比例并不高 b从目前10分钟以内的市场占有率来看 比例已经相当高 我们认为市场占有率进一步提高的难度较大 从顾客的需求分析 顾客对业态的需求 从顾客希望增加的业态来看 同乐片区20 的受访者希望增加儿童用品 其次是餐饮 电影院 美容 大约占15 左右 其他几个片区虽然不同业态排位各不相同 但总体上餐饮 儿童用品和电影院 KTV是顾客主要希望增加的商业业态 从受访者最喜欢的娱乐活动来看 选择夜宵的受访者最多 其次是KTV和电影院 片区内顾客的消费层次较低 基本上是大众化的消费 价格定位绝大多数是中低端 结论 片区内的顾客有小孩的家庭较多 同乐片区内两口之家带小孩的家庭和有小孩老人一起住的家庭 总的比例接近70 对儿童用品的需求很大 片区内顾客的总体年龄偏低 顾客喜欢参加娱乐类的活动 顾客首选的娱乐方式主要是夜宵和餐饮 我们认为 片区内顾客对以下商业业态有需求 儿童用品 儿童娱乐 大众化的餐饮 夜宵 娱乐类的影院 KTV 从商家需求来分析 从儿童用品来看 由于商圈内儿童较多 现有的儿童用品的经营状况也较为理想 经过初步走访 部分商家也有在同乐片区内继续开分店的计划 餐饮行业 从对部分餐饮企业的经营现状来分析 具有一定规模和知名度的商家经营状况较好 但这类商家数量较少 考虑到同乐商圈属于封闭型商圈 市场容量有限 大型餐饮很难再增加 而较为大众化的中小型餐饮 有增加的可能 从娱乐类项目的来看 由于片区内市场容量有限 现有的娱乐项目数量不多 且档次较低 虽然符合顾客消费档次 但经营状况一般 由于商圈内总体消费力不大 商家继续开分店的可能性不大 结论 从商家的经营状况来分析 对于经营状况良好的商业业态 商家才有可能继续开发分店或扩大经营 我们认为儿童用品 儿童娱乐类商家 价格定位大众化的餐饮商家 有兴趣及意向在同乐片区开发新的分店 从投资收益分析 投资预算 土建投资 按照1500元 计算 如果扩大一层 3000 投资预计为450万 扩大两层 6000 为900万 内部装修投资 按照1400元 计算 扩大一层的的投资约为420万 扩