____年9月房地产市场调控与市场发展走势分析_496P.ppt

1 房地产市场调控与市场发展走势分析 谢家瑾2010年9月 2 一 2008年房产新政出台的背景以及政策要点二 2009年市场运行状况 出现的问题与原因分析三 2010年出台的政策措施与市场反映四 对2004年以来房地产市场调控的反思 五 关于开征物业税六 关于日本房地产泡沫破灭七 关于我国当前的住房政策八 关于房地产业与经济社会的联系 3 一 2008年房产新政出台的背景以及政策要点 4 一 2008年房地产市场运行基本情况2008年房地产市场持续调整 上半年 一些在2007年房价非正常上涨的城市 在调控政策和自身规律作用下 房地产市场逐渐由过热转向理性回调 销售速度明显放慢 房价快速上涨势头得到遏制 下半年以来 受国际金融危机快速蔓延和我国经济增长趋缓的影响 商品住房销售量普遍下滑 投资增幅下降 房地产市场出现了新变化 5 1 房地产开发投资增幅上半年高位运行 下半年逐月快速回落据国家统计局数据 2008年全国房地产开发投资3 06万亿元 同比增长20 9 增幅比2007年回落9 3个百分点 其中 住宅开发投资22081亿元 同比增长22 6 增幅比2007年回落9 5个百分点 比2006年低22 7个百分点 6 2 商品住房成交量明显下降 年底略有回升据国家统计局数据 2008年全国商品房销售额24071亿元 同比下降19 5 成交面积6 21亿平方米 同比下降19 7 其中商品住房销售额20424亿元 同比下降20 1 成交面积5 59亿平方米 同比下降20 3 7 据住房和城乡建设部建设部对40个重点城市的监测 新建商品住房成交面积1 73亿平方米 同比下降34 7 成交量同比下降的城市达到36个 其中厦门 福州 武汉 南昌 温州 石家庄 南京等城市下降幅度在50 以上 二手住房成交面积同比下降35 2 成交量下降的城市达到36个 其中深圳 厦门 苏州 南昌等城市下降幅度在50 以上 8 40个重点城市新建商品住房 二手住房各月成交面积 9 3 商品房供应增幅快速回落 土地供应出现负增长据国家统计局数据 2008年商品房新开工9 76亿平方米 同比增长2 3 施工27 4亿平方米 同比增长16 竣工5 85亿平方米 同比下降3 5 从各月情况看 商品房新开工 施工 竣工同比增幅均持续快速回落 10 全国房地产开发用地购置36785万平方米 同比下降8 6 完成土地开发26033万平方米 同比下降5 6 增幅分别比2007年回落19 6个和6 3个百分点 从各月情况看 房地产开发用地购置面积 完成土地开发面积同比增幅从1月开始连续下降 9月后均出现负增长 11 据易居研究院统计 2008年广州 武汉 南京 长春等城市经营性土地出让规模同比分别下降53 6 83 4 57 52 8 2008年1 10月 全国60个大中城市住宅用地流标流拍约1300宗 土地面积约6000万平方米 其规划面积超过1亿平方米 12 4 商品房待销面积增长较快据国家统计局数据 商品房空置面积达到1 64亿平方米 同比上升21 8 2008年40个重点城市新建商品住房上市2 45亿平方米 236万套 同比增长1 7 4 4 受成交量减少的影响 市场上可供销售的新建商品住房面积继续增加 13 12月末 40个重点城市新建商品住房累计可售面积已达到2 26亿平方米 209万套 同比增长55 3 61 8 14 5 商品住房价格涨幅逐月回落 12月房价同比下降据国家统计局和发改委数据 2008年12月 70个大中城市新建商品住房和二手住房价格指数与11月相比 环比涨幅分别为 0 7 和 0 3 新建商品住房和二手住房价格同比涨幅在2007年底达到峰值后 已连续12个月回落 12月份 房价同比开始出现负增长 同比涨幅分别为 0 8 和 0 7 比去年同期分别回落12 2个和11 5个百分点 15 70个大中城市新建商品住宅价格 二手住宅价格指数各月环比增幅 16 70个大中城市新建商品住宅价格 二手住宅价格指数各月同比增幅 17 6 房地产贷款余额增幅回落较多据人民银行数据 2008年房地产贷款余额52818亿元 同比增长9 8 其中 房地产开发贷款余额19312亿元 同比增长9 1 个人购房贷款余额32963亿元 同比增长9 4 18 二 2008年房地产市场运行状况分析房地产市场下行趋势加快 市场信心明显不足 市场仍然处在调整的动荡期 主要原因 一是部分城市2007年房价阶段性非正常上涨后的理性回落 二是被媒体渲染后对其他城市带来的传导效应 三是有关专家对市场出现 拐点 以及房价将大跌的判断和宣传致使市场观望气氛浓厚 持币待购现象普遍 四是年初以来较为紧缩的金融政策 五是全球金融危机的影响 19 2007年四季度以来 深圳 广州等珠三角部分城市率先开始房地产市场调整 随后长三角 环渤海等地区也相继开始调整 进而带动全国房地产市场总体进入调整期 20 三 市场下行过程中被关注的几个问题1 开发商资金链趋紧 其走向需引起关注 货币信贷政策不断收紧 市场成交量持续降低情况下 开发企业资金普遍紧张 个别城市的个别楼盘因资金链断裂 开发商外逃而出现烂尾现象 并引发群体上访事件 21 不少开发商通过降价打折 垫首付 送首付等方式促销 有的开发商以个人房产典当 取得资金偿还银行贷款利息 也有一些企业开始采取低价转让项目 股权 降低发行规模和价格到海外上市 高成本借贷等方式寻求其他融资渠道 22 宁波大红鹰公司公告称 公司以18 的贷款年利率 借款给广源房地产 这一利率远远高于银行一年期贷款基准年利率 据了解 有的企业融资利率高达20 30 23 销售下降和信贷紧缩使得房地产企业资金不断趋紧 对行业运行影响是多方面的 对市场影响是两方面的 可能会逼迫开发商压缩利润 压低房价以刺激需求 对控制房价非正常上涨 促进房价理性回归有积极作用 但市场往往出现越跌越不买 一旦造成成交量大幅度下降 市场信心受到重创 又可能影响销售资金回笼 继而影响到开发企业资金链 24 不少城市出现土地市场出现流拍和退地现象 2007年前三季度 部分城市出现土地拍卖楼面地价高于周边在售商品住房价格的情况 但四季度以后 北京 南京 广州 深圳 杭州等城市都出现土地流拍现象 25 主要原因 一是开发商对市场前景处于观望 二是资金普遍趋紧 26 一些城市还出现开发商将前两年高价拿到的土地退回的现象 在社会上引起较大反响 上海普陀区2007年招标成交的地王 是被上海志成企业以11 04亿元的天价拿下的普陀长风生态商务区4C南地块 2008年被开发商退回了土地管理部门 27 这个4C南地块占地近27000平方米 2007年9月挂牌转让 经过440轮叫价 底价为3 14亿元被炒到了11 04亿元 成为 普陀地王 上海志成企业最终战胜了绿地集团 鹏润地产 上海新黄浦等大牌地产商 如愿以偿拿到了这块地 28 然而在3个月的规定期内 上海志成并没有交齐土地款 经过延期后 土地款依旧没有踪影 而按照上海土地出让格式合同的规定 上海志成企业退地后 将被扣除占合同金额10 的定金 也就是说 上海志成企业可能遭受1 1亿元的巨额损失 29 上海普陀长风生态商务区规建办常务副主任嵇启春说 志成企业表示主动放弃这个地块 显示了在宏观调控政策下的 土地市场回归理性 志成退回的地块 通过走程序 准备重新推出上市 但地价很可能会低于当初的价格 30 易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司战略规划总监 清华大学客座教师殷冬明在撰写的 退地 背后的风险中指出 对于上海这座城市来说 土地总是不愁消化的 至多是价格问题 但是对于那些曾在两三年前的总体规划浪潮中大幅度圈地开发的二三线城市来说 那一块块即将被开发商退回的土地 如果土地出让金还没有全部到手 而这几乎是一定的 那才是一场真正深刻的地方金融危机 31 他指出 地方政府在中国的行政财政收入体系里面处于一个非常尴尬的位置 1994年分税制以后我国财权的集中度不断提高 中央财政收入占全国财政收入的比重从1993年的22 大幅提高到2002年的54 9 省级政府的财力也从1994年的16 8 提高的2000年的28 8 省级以下地方政府的财权只有余下不到20 的水平 可是 城市建设 土地开发 哪一样都不是省钱的事 如果没有高企的房价作为土地一级开发成本的支撑 恐怕中国城市土地的开发速度还不到现在的10 32 政府花钱开发 开发商埋单 开发商拿地盖了房子 老百姓埋单 当房价回落 开发商高价拿的地成为烫手山芋时 人们都愉快地说 开发商要不行了 可是开发商还可以退货 当政府的手上拿着开发商退掉的土地 他们该怎么办呢 他指出 一个行业的调整 受伤最重的是那个不能退货的环节 33 2008年8月底 这块土地重新上市 挂牌价格7 64亿元 比上年价格降了接近三分之一 到10月16日 土地出让结果产生 低迷市场中不再有竞争对手 上海赢华以底价拿地 拿地的上海赢华的法人正是4个月前退地的志成企业股东之一的郑建友 而志成的董事长郑建禄则是赢华公司实际控制人 34 一退一进之间 这家来自浙江金华的公司一年时间内省下了近三分之一的土地款 一年之内 志成进退间直接降低土地成本达3 4亿元 有评论指出 虽然土地出让合同有规定违约公司一定时间内将无法继续参与土地竞买 但由于房地产企业一向采取项目公司形式运作 这种规定往往变得更接近一纸空文 35 2 部分城市土地成交量减少 直接影响后续住房市场的有效供应 从2008年上半年的情况看 南京土地出让面积同比下降54 厦门自08年12月以来推出32幅土地 仅成交14幅 深圳上半年推出16幅土地 成交8幅 其中政策性住房用地4幅 杭州上半年仅推出6幅居住用地 36 从这几年的调控情况看 由于土地供应的滞后效应 如果不能及时对土地供应作出合理安排 将影响未来几年住房供应的有效性和持续性 加大后期房价上涨的压力 37 3 部分城市出现 断供 和退房问题 值得高度关注 2008年深圳房价回跌后 一些按揭购房者因房子成了负资产而选择断供 把房子扔给银行不再还贷 此外 2008年万科为促进销售对部分城市的在售项目以较大折扣降价销售商品住房 引发先期购房者退房风潮 以上问题对金融安全和社会稳定都有一定的影响 38 2008年二季度 深圳出现了购房按揭贷款还款的断供现象 经媒体渲染后 在全国引起较大影响 随着2007年四季度以来深圳房价持续下跌 许多人发现他们过去买的房子其价值正在不断缩水 他们所欠银行的购房贷款 其数额甚至超过了房子现在能卖出的市场价 也就是说 这些房子已经成了负资产 一些房主选择把房子扔给了银行 他们也不再偿还银行的贷款 断供 39 深圳市国土资源和房产管理局公布的 深圳房地产市场价格运行与调控分析 2000年 2007年 报告披露了2007年商品住宅销售均价从1月10872元 平方米 升到10月17350元 平方米 40 10月份以后 随着市场交易量的持续大幅减少 住宅市场由 有价无市 向 量价齐跌 转折 41 2008年以来 房价总体上呈现较大的下降态势 4月份全市新房成交均价11962元 平方米 5月份全市新房成交均价11254 3元 平方米 比4月份环比再下降5 9 42 在房价持续下降的背景下 出现了 断供 问题 例如 李小姐购买英郡年华原来每平方米单价是11000多元 很多业主在早一点购买的价格更高 最高的是13000多元 但新开的三期楼盘售价只有6888元 跌幅超过了40 同时6888的新房不仅送精装修 送全套家电 还有一系列的优惠 43 李小姐说 这套房子已经是实实在在的负资产 因为这套房子如果上市 连30万都卖不到 但是现在她还欠了银行40多万元的贷款 如果她继续养这套房 还贷加利息一共要付给银行100万元左右 44 李小姐对媒体说 我宁愿这套房子不要了 什么都不要了 大不了以后租房子 也只能是这样 李小姐认为 损失最大的就是我个人 开发商他是拿到钱了 银行也是拿到了我的首付 或者是拍卖我的房子 也会得到钱 损失最大的就是我 以后我名下不能有任何钱 然后还要规避一些风险 包括它一直催讨 或者一些在法律上 很麻烦 相当麻烦 45 记者了解到 采取断供的不仅有像李小姐这样买房自住的人 还有很多是炒楼客 张先生在深圳的一家知名房地产中介公司工作 他告诉记者 他们公司经手的就有两位炒楼客 前年分别在南海玫瑰园 半岛城邦等楼盘购进了多套房产 去年这几套房产都已经断供 46 新华网深圳2008年7月25日电 针对媒体纷纷热炒 深圳千亿房贷断供 的说法 深圳银监局回应 截至6月末 深圳全市房贷余额2200多亿元 深圳中资商业银行个人住房贷款不良余额为13 85亿元人民币 风险处于可控状态 而购房者断供是极少数现象 对于正常的购房行为 银行有一套完整的体系来规避房价下滑的风险 据知情人士估计 房价下滑幅度在30 以内 银行的房贷风险就不会爆发 47 房地产高级经济师章林晓在接受中国经济时报记者采访时认为 现在许多金融界人士认为 只要房价跌幅不超过首付款比例 房价下跌对银行就不会构成威胁 这种静态分析房价下跌的思路是相当危险的 48 他指出 在投机力量占主导地位的房地产市场 如果没有非常强有力的调控措施 房价一旦开始下跌是很难刹得住的 房价将会是螺旋下跌直至崩溃 不跌则已 跌则崩溃 这是由投机性市场投机性资金的本质特性决定的 这也是香港房地产泡沫破灭后 房价从1999年最高峰开始持续下跌 6年来跌幅累计高达65 的根本原因 历史上这样的例子并不鲜见 49 2008年 万科在上海和杭州的楼盘频频打折促销使其面临前期业主的退房纠纷 8月底 万科上海以迎中秋的名义对在售的8个楼盘展开集中促销 给出约8至9 5折不等的价格优惠 随后 万科在浙江杭州也很快投入价格战 对4个楼盘的剩余436套房源进行打折促销 魅力之城 也位于杭州郊区 此次促销面积85 89平方米的二期装修房价格为8500 9500元 平方米 此前的销售价格为11000 12000元 平方米 大约打了7 3折 50 此次降价风潮的一个结果 就是让之前购房的业主尚未到手的房子 2009年4月才能交付的期房 缩水10 20万元 伴随而来的则是 退房 风潮 8月底万科在上海的楼盘金色雅筑首现退房事件 50多位一期业主一起前往万科金色雅筑售楼处 强烈要求退房 随后杭州的万科售楼处 也发生了前期购房业主要求退房赔款的事件 51 9月2日下午 杭州万科业主通过QQ聚集起来 要求退房 或者补差价 9月5日 80多名购房者在浙江省世界贸易中心举行了抗议 浙江万科南都房地产有限公司副总经理饶永生第一次与万科业主 面对面 并承诺第二天上午公司总经理傅明磊与业主恳谈 照片和视频传到网络 网民反映不一 一部分人认为房价回调是正常的 愿赌服输 另一部分人则表示同情购房者 52 53 54 9月6月周六 也是打折后的第四天 近200名购房者再次来到杭州世界贸易中心 在12楼偌大的礼堂 近20个圆桌坐得满满的 大家打出横幅 并不时呼喊口号 直至下午5点 业主们才渐渐散去 当日上午 在位于世界贸易中心C座12层的浙江万科南都房地产有限公司 退房团选出的6名代表与杭州万科公司总经理傅明磊进行谈判 55 对业主提出的要求是退房或全额补偿 傅明磊称补偿是绝对不可能的 万科会在小区的基本设施上或小区环境上进行改进 谈判陷入僵局 部分退房团成员气愤地对万科杭州公司进行打砸 一些玻璃等物品被破坏 多台电脑被移位 楼下停着五六辆警车 数位民警严阵以待 56 在9月4日万科举办的公司债券发行网上交流会上 万科执行副总裁肖莉表示 万科体谅客户的心情并表示深切的理解 但是作为一家经营实体和上市公司 万科要对投资者和股东负责 其一切企业行为必须遵循契约原则 57 中国指数研究院华东院副院长陈晟认为 是否接受退房或补偿差价取决于万科对该项目价格的评定及事件对其他楼盘影响等的综合评定 购房人应当为其购买行为负责 从法理上讲 如果万科在销售环节上符合法律规定 而且没有其他退房约定的 那么万科没有什么退房的法律义务 58 4 房地产市场的变化对宏观经济和金融的影响 房地产市场交易减少 市场观望气氛较浓 是表现较为突出问题 如果房地产市场持续萧条并出现扩大化趋势 将带来房地产开发投资增速明显下降 会影响到相关产业 钢铁 水泥等 发展以及GDP增长和财政收入 引发企业倒闭 职工下岗 将影响国家实体经济的健康发展和社会的稳定 如果对房地产调整不当而导致泡沫破灭 将影响国家经济和金融安全 不利于宏观经济的稳定 59 由于目前开发资金的55 来源于银行 会由此影响到金融安全 94年海南出现大量烂尾楼带来商业银行大量呆 坏帐的教训值得我们高度重视 此外 前两年 美国因房地产市场不景气 房价下跌而带来的次级债危机也给我们敲响警钟 60 四 世界金融危机带来房产新政的出台 61 政策出台的背景世界金融危机给中国经济带来的影响在2008年三季度凸现 中央经济工作会议明确提出下半年经济工作的目标 首先是全力保持经济平稳较快发展 要求着力扩大国内需求尤其是消费需求 引导资本市场 房地产市场健康发展 稳定对经济发展的预期 62 为阻止国内房地产市场下行趋势 2008年下半年 各地陆续出台了刺激住房消费的政策 在此基础上 鉴于国内外经济形势的变化 根据中央统一部署 2008年四季度国家出台一系列政策和措施 旨在支持和鼓励住房消费 立足于扩大内需保经济增长 63 多个城市相继推出刺激楼市政策 引起了社会各界的广泛关注和激烈讨论 同时 有部分媒体质疑 一些城市的措施已经触及中央的 政策红线 鉴于以上原因 政府高层的态度也成为各界关注的焦点 64 在国务院新闻发布会上 国家发改委副主任杜鹰对多省市提出的 救楼市 举措给予积极肯定 他说 部分城市采取的新措施是个利好消息 他透露 国家将根据经济发展的情况和房地产市场的变化 进一步研究一些必要的 地方政府可调控范围内的政策 目的是保持房地产市场的平稳发展 65 住房与城乡建设部副部长仇保兴在去年10月1日深圳召开的有全国各地69位市长参加 中国市长论坛上表示 应该给各城市政府一定的自由度 各地的政府应该说有能力 也有责任 作出一些政策上的选择 66 国家陆续出台的相关政策 67 1 财政部 国家税务总局联合下发 关于调整房地产交易环节税收政策的通知 从2008年11月1日起 对个人首次购买90平方米及以下普通住房的 契税税率暂统一下调到1 对个人销售或购买住房暂免征收印花税 对个人销售住房暂免征收土地增值税 地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策 68 2 中国人民银行下发 关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知 银发 2008 302号 对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款 其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0 7倍 最低首付款比例调整为20 个人住房公积金贷款利率 各档次利率分别下调0 27个百分点 69 财政部财政科学研究所副所长白景明在接受媒体采访时表示 不能简单地将财政部此次颁布的政策视为针对房地产市场的调控措施 而是一种积极主动调节宏观经济的策略 楼市及资本市场与经济运行有极高的关联度 调整楼市可以达到四两拨千斤的作用 同时规范房地产交易亦可加快建设房地产市场制度 70 71 2008年11月20日上午9点 温家宝总理在国务院第一会议室召开了经济形势专家座谈会 回良玉 王岐山 李克强 张德江副总理和国务委员马凯出席会议 72 会议开始时 总理讲话 今天召开专家座谈会 今年的经济碰到前所未有的复杂形势 百年一遇的金融和经济危机 严重地震等自然灾害 还有国际上一些原材料和产品价格的大起大落 这些都给我们的经济发展与调控带来很多困难 年初我说 今年经济难 难在不确定因素 但老实说 那时候还没有想到这么难 但现在看 不仅难 不利因素非常多 73 因此 当前面临两项工作 一项按出手快 出拳重 措施准 工作稳 积极应对国际经济金融危机的影响 客服困难 使我们的经济能继续保持平稳较快发展 二是筹划未来 起码明年 采取什么方针 中央为什么在召开经济工作会前一天就把宏观经济调整政策出台 就是时不我待 一天一秒都不能耽误 到明年人代会 三 四月份 各项工作考虑细致 为明年经济的健康 平稳发展奠定好的基础 74 他说 要让所有政策措施叫老百姓知道 最重要的坚定群众信心 首先是领导信心 要把真实情况告诉群众 根本目的是群众了解当前遇到的困难与采取的政策措施 能团结在党中央周围 同心同德攻克时艰 75 我作为这次会议被邀请的专家在发言中首先对我国当前的房地产市场需求进行了分析 引用了中国指数研究院分析师5月1日在上海展览中心举行 假日楼市 房展现场采用问卷方式展开的商品住宅市场的需求特征随机抽样调查分析与上海房协进行的两次市场调查结果基本相近 调查显示 76 买房目的分布 77 2 购房次数分布 首次购房占67 4 二次购房占30 2 78 3 购房时间分布 准备在一年内和1 2年内购房的占75 6 79 4 购房支付能力分布 准备出资50 80万占32 6 80 150万元占50 总价低于120万元的房子显然更受市场欢迎 80 将目标户型定位在90平米以下占47 1 90 100平方米的占27 6 81 5 购房年龄分布 45岁以上占44 25 35岁占45 2 82 6 家庭收入分布 收入5 10万占54 4 10 20万占17 7 20 30万占8 9 83 由此可见 一是我国目前的住房市场不是以投机和投资占主导的市场 而是以真实需求为支撑的市场 尤其是经过几年的宏观调控 投资性购房所占的比重减少 首次购房的比重正不断加大 二是住房潜在需求很大 有一定的支付能力支撑 改善居住条件 结婚和拆迁安置构成了当前市场需求的主体 84 在分析了1 10月市场情况后 我指出 2008年以来 房地产市场下行趋势加快 市场信心明显不足 主要原因 一是部分城市去年房价阶段性非正常上涨后的理性回落 二是被媒体渲染后对其他城市带来的传导效应 三是有关专家对市场出现 拐点 以及房价将大跌的判断和宣传致使市场观望气氛浓厚 持币待购现象普遍 四是年初以来较为紧缩的金融政策 85 提出 要启动正常的住房消费 关键在以下几点 首先是市场信心的恢复 预期的改变 其次是政策的适度调整 三是对不同地区的分类指导 四是舆论的正确导向 86 对调控市场供需关系提出的政策建议 87 1 要坚定不移地采取鼓励住房消费的政策 我国正处在全面建设小康社会的关键时期 住房消费需求的高涨是社会消费需求结构变化的良性反映 坚定不移地采取鼓励住房消费的政策要从扩大内需和促进消费需求结构升级的长期战略高度来认识和坚持 88 2 要围绕 市场供求基本平衡 结构基本合理 价格基本稳定 来加强和改善对房地产市场宏观调控 鉴于房地产市场与保持经济稳定金融稳定资本市场稳定社会大局稳定的密切关系以及对实体经济运行的重要影响 当前的关键是稳定市场 改善市场预期 89 应采取有效措施 消除影响居民住房消费的体制性和政策性障碍 适当调整政策 稳定市场预期 促进市场成交量稳定并逐步回升 发挥住房消费对扩大国内需求 促进经济可持续发展的作用 90 1 金融政策 针对房地产企业资金紧张的情况 建议对市场前景看好的开发项目 适当增加房地产贷款 加大信贷支持力度 以满足房地产开发企业正常 合理的开发贷款需求 同时 扩宽房地产开发企业融资渠道 积极探索住房贷款风险分散机制 91 2 税收政策 对2006年9部委文件规定的 住房不足5年转手交易的 销售时按其取得的售房收入全额征收营业税 作出调整 制约了二级市场 拖累了一级市场 回到2005年的文件规定的 对个人购买普通住房不足两年的 销售时按销售额恢复征收营业税 上 打击投机不能放松 但鼓励居民通过二级市场适度改善住房条件 对扩大住房需求见效快 也符合现阶段居民住房消费的主要需求 92 3 土地政策 允许地方根据实际情况 对新出让的经营性房地产用地 适当调低首付款和出让价款的支付期限 鼓励有实力的开发企业适度拿地 保证市场的后续供应 93 4 对购买第二套房的从紧政策适当调整 租卖市场的同步发展 可以适应复杂的住房需求结构 满足多样化的住房需求 也有利于形成合理的市场价格体系 应鼓励有能力的家庭购买第二套住房用于出租 增加租赁市场的供应 满足城镇化快速发展过程中不断增加的流动工作人员 新就业人员 以及中低收入家庭对住房租赁的大量需求 94 5 进一步规范开发企业行为 要引导开发企业正确面对房地产市场调整期 防止部分企业借政府出台政策之际 哄抬房价 扰乱市场 95 6 加强舆论的正面引导 对少数媒体和有关专家不负责任的言论 要客观分析 要以稳定住房成交量 防止房价大起大落为基调 引导新闻媒体客观报道当前房地产市场情况 正确引导市场预期 正面宣传调控政策及其成效 推动市场信心的恢复 96 在讲到关注开发企业资金链问题时 我回忆了1994年房地产过热之后刹车比较急 海南有几百个在建开发项目停建 烂尾楼盘到处都是 四家商业银行形成呆坏账几百亿 朱总理两次带着有关部委到海南处理烂尾楼问题 前后用了10年才基本解决 我指出 如果出现全国性的这类问题 会产生十分不利的影响 97 在谈到房地产市场萧条影响到钢铁 水泥等行业的发展时 我指出最近很多小钢铁和水泥厂倒闭 大的钢厂和水泥厂也是半停产 看到电视上说从巴西运来的铁矿石占满了大半个港口 温总理插话 7千万吨 我讲到1994年为解决钢材积压问题 朱总理在全国发动安居工程的建设 我还谈到 由于市场萧条 很多开发项目因为资金紧张而处于停工和半停工状态 4000万建筑队伍有近2000万提前回家过年了 98 在谈到建议对购买第二套房的从紧政策作出适当调整时 我提出现在舆论和有关专家都把购买第二套住房作为投机来打击 在讨论开征物业税的时候 一些人也提出要对第二套房收重税 这些认识是片面的 对购买第二套住房后空置的可以考虑加税 但是很多国家都是鼓励中产阶级家庭购买第二套住房用于出租 这样可以形成租售并举的房地产市场格局 满足多样化的住房需求 99 出租住房增加了 租金的整体水平会下降 城市流动人口 结婚的年轻人和购房支付能力有限的中低收入家庭可以租房住 住房问题的矛盾也会缓解 在城市化的快速发展过程中 住房租赁市场是最具潜力的市场 应该鼓励其发展而不是限制 100 在谈到坚定不移地采取鼓励住房消费的政策要从扩大内需和促进消费需求结构升级的长期战略高度来认识和坚持时 我谈到 1998年为应对亚洲金融风波 国务院决定停止住房实物分配 成功稳妥地启动了居民的住房消费 对改善群众居住条件 拉动经济增长都起到了积极作用 2003年非典过后 国务院下发了促进房地产市场健康发展的18号文件 曾培炎副总理指出 从长远看 以住宅为主的房地产业发展空间很大 是我国经济增长不可替代的拉动力量 101 在听取了7位专家意见后 温总理强调要坚定信心 他指出 党和政府态度是保持经济平稳较快发展 防止大起大落 具体讲 明年的经济速度要回落 提出8 是必须的 这个决心不能动摇 102 在谈到要尽快制定产业发展具体支持措施 稳定农业 要十分重视民营资本 鼓励民营企业和民营经济发展等问题的同时 他指出 我赞成家瑾的判断 是积极的判断 房地产市场还是以真实需求为支撑的市场 市场潜力很大 如果这个判断正确 必须实行鼓励住房消费政策 已经采取了住房保障性政策 还不够 很快要推出调整住房政策的改革方案 要快 房地产占固定资产投资的20 以上 产业不能下来 也不应该下来 如果推出第三个10条 就是这个 是大的举措 103 3 国务院办公厅下发 关于促进房地产市场健康发展的若干意见 国办发 2008 131号 经国务院同意 12月20日国办发文要求 一是加大保障性住房建设力度 二是进一步鼓励普通商品住房消费的金融和税收政策 104 四 加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度 在落实居民首次贷款购买普通自住房 享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时 对已贷款购买一套住房 但人均住房面积低于当地平均水平 再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民 可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策 对其他贷款购买第二套及以上住房的 贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定 105 五 对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策 将现行个人购买普通住房超过5年 含5年 转让免征营业税 改为超过2年 含2年 转让免征营业税 将个人购买普通住房不足2年转让的 由按其转让收入全额征收营业税 改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税 106 将现行个人购买非普通住房超过5年 含5年 转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税 改为超过2年 含2年 转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税 个人购买非普通住房不足2年转让的 仍按其转让收入全额征收营业税 以上政策暂定执行至2009年12月31日 107 三 支持房地产开发企业积极应对市场变化 六 引导房地产开发企业积极应对市场变化 房地产开发企业要根据市场变化和需求 主动采取措施 以合理的价格促进商品住房销售 地方各级人民政府要做好2008年年底前房地产项目工程款结算 农民工工资发放等工作的监督检查 对于房地产开发企业调整住房销售价格过程中出现的纠纷 要努力做好化解工作 引导当事人依据合同约定通过法律途径解决 108 七 支持房地产开发企业合理的融资需求 商业银行要根据信贷原则和监管要求 加大对中低价位 中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度 对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目 提供融资支持和相关金融服务 支持资信条件较好的企业经批准发行企业债券 开展房地产投资信托基金试点 拓宽直接融资渠道 109 八 取消城市房地产税 为进一步公平税负 完善房地产税收制度 按照法定程序取消城市房地产税 内外资企业和个人统一适用 中华人民共和国房产税暂行条例 110 六 积极营造良好的舆论氛围 十三 坚持正确的舆论导向 要以加快保障性住房建设 鼓励住房合理消费 促进房地产市场健康发展为基调 大力宣传中央出台的各项政策措施及其成效 着力稳定市场信心 对各种散布虚假信息 扰乱市场秩序的行为要严肃查处 同时 要加强市场经济条件下风险意识的宣传和教育工作 111 二 2009年市场运行状况 112 一 2009年市场基本情况1 房地产开发投资稳定增长据国家统计局数据 2009年全国房地产开发投资3 6万亿元 比上年增长16 1 其中 住宅开发投资2 6万亿元 比上年增长14 2 从月度累计投资数据看 3月以后增幅持续回升 9月以后投资增幅稳定在16 以上 但总体仍低于近5年的平均增幅 113 图1全国房地产开发投资增幅 图1全国房地产开发投资增幅 全国房地产开发投资增幅 114 2009年商品房新开工11 5亿平方米 比上年增长12 5 施工32亿平方米 比上年增长12 8 竣工7亿平方米 比上年增长5 5 从各月情况看 商品房累计新开工面积同比增幅从10月开始止跌回升 累计施工 竣工面积持续增长 115 2 住房成交量及同比增幅均达历史新高据国家统计局数据 2009年全国商品房销售额达4 4万亿元 比上年增长75 5 销售面积达9 3亿平方米 比上年增长42 1 其中商品住房销售额达3 8万亿元 比上年增长80 销售面积达8 5亿平方米 比上年增长43 9 以上数据均创下历史新高 116 据住房与城乡建设部对40个重点城市的监测 2009年 新建商品住房成交3 05亿平方米 比上年增长83 7 也比历史最高的2007年增长16 6 杭州 南京 厦门 青岛 武汉 长沙 成都等15个城市成交面积同比增幅超过100 117 二手住房成交1 71亿平方米 比上年增长143 1 比历史最高的2007年增长60 其中深圳 杭州 南京 苏州 天津 厦门 大连 宁波 石家庄等9个城市 二手住房成交面积比上年增长超过200 北京 上海 广州 武汉 成都 昆明等18城市比上年增长100 至200 118 深圳 温州 哈尔滨 兰州二手住房成交面积已经超过新建商品住房 北京 上海 广州 杭州 宁波 大连等城市二手住房成交面积也已接近新建商品住房 119 40个重点城市新建商品住房 二手住房各月成交面积 120 3 房地产贷款增加较多据人民银行数据 2009年1 11月 主要金融机构房地产贷款新增1 81万亿元 占人民币新增贷款的19 7 同比多增1 36万亿元 其中 房地产开发贷款新增5478亿元 同比多增3774亿元 个人购房贷款新增1 26万亿元 同比多增1万亿元 从月度情况看 4月份开始 银行业主要金融机构个人购房贷款额度明显放大 1 5月新增量已超过2008年全年的个人购房贷款增量 6月开始新增个人购房贷款保持在每月1500亿元左右 121 全国主要商业银行个人购房贷款月度增长情况 122 4 房地产税收增加较多据国家税务总局数据 2009年 全国房地产税收 含耕地占用税 完成6943亿元 同比增收1073亿元 增长18 3 高于税收总额增幅9 2个百分点 占同期税收收入的11 对增收的贡献率为20 5 与房地产交易相关的土地增值税 契税 房地产营业税 房屋转让个人所得税的税收收入 同比增幅分别为33 9 35 2 38 6 179 1 123 上述情况表明 2008年底出台的一系列政策和2009年工作的全面推动 效果是十分积极和显著的 突出体现在两个方面 一是解决了380多万户低收入家庭住房困难 比较得人心 二是在较短的时间推动了房地产市场的企稳回升 对于提振信心 活跃市场 促进住房消费和投资 带动相关产业的发展 增加国家财政和税收收入 保障国民经济的稳定增长都起到了积极的促进作用 124 但随着形势的发展 去年下半年以来 房地产市场出现了一些新的问题 开始是一些城市因市场供不应求出现房价上涨 进而引发投机性购房抬头入市 由此使得供求矛盾扩大 在这些城市产生幅度较大的房价非正常上涨 125 据国家统计局和国家发展改革委数据 2009年7月开始 70个大中城市新建商品住房价格同比 止跌回升 且涨幅逐月扩大 12月上涨9 1 涨幅比上月扩大2 9个百分点 其中13个城市涨幅超过10 22个城市涨幅在5 10 环比 3月开始持续上涨 12月上涨1 9 涨幅比上月扩大0 4个百分点 二手住房价格同比上涨6 8 环比上涨1 0 126 70个大中城市新建商品住房二手住房价格各月同比增幅 127 70个大中城市新建商品住房二手住房价格各月环比增幅 128 部分城市房价上涨过快的主要因素 一是成交量扩大以后 供给不足 12月末40个重点城市新建商品住房累计可售面积大约可供9个月的销售量 其中温州 南昌不足3个月销售 南京 苏州 合肥 郑州 南宁 重庆 成都不足4个月销售 二是大户型 高档住房价格涨幅明显 带动房价整体上涨 三是部分城市土地供应相对不足 增加对房价上涨的预期 引发 地王 的楼面地价超过周边房价 推动房价更快上涨 129 四是流动性充裕 资金通过各种渠道进入房地产市场 投资 投机性购房再度活跃 突出表现为大户型 高价位住房成交占比和外地个人购买新建商品住房面积占比的明显提高 四季度 40个重点城市144平方米以上新建商品住房成交面积占成交总量的比例为23 6 比一季度提高5个百分点 外地个人购房面积占比为29 2 130 五是部分房地产开发企业捂盘惜售 囤积房源 哄抬房价 全国尚有未处置的闲置开发用地1万公顷 有些上市或准备上市的企业出于资本市场的考虑 将土地储备作为高估资产 扩大市值的方式 并不急于开发 既造成土地资源的浪费 也影响后续的商品房供应 131 三 2010年以来出台的政策措施与市场反映 132 一 年初国家对抑制房价过快上涨采取的调控政策 党中央 国务院对房地产市场出现的问题高度重视 去年底国务院召开常务会议认真研究后及时采取了措施 在保持政策连续性和稳定性 继续加快保障性住房建设的同时 从完善政策 增加有效供给 加强市场监管 稳定市场预期 遏制部分城市房价过快上涨势头出发 于今年1月7日下发了 国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 体现了总体稳定 适度调整的主导思想 从五个方面作出了部署 133 主要政策措施 一是增加普通商品住房和保障性住房有效供给 加快中低价位 中小套型普通商品住房建设 增加住房建设用地有效供应 提高土地供应和开发利用效率 二是加大差别化信贷政策执行力度 继续实施差别化的住房税收政策 合理引导住房消费 抑制投资投机性购房需求 134 三是加强防范风险和市场监管 加强房地产信贷风险管理 继续整顿房地产市场秩序 进一步加强土地供应管理和商品房销售管理 加强和改进房地产市场统计 分析和监测 四是加快推进保障性安居工程建设 力争到2012年末 基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题 五是落实地方各级人民政府责任 要进一步健全和落实稳定房地产市场 加快解决低收入家庭住房困难的工作责任 135 二 政策出台以来的市场反映1 住房成交量环比下降今年1 2月 全国商品房销售面积达7155万平方米 同比增长38 2 增幅同比回落3 9个百分点 其中商品住房销售6343万平方米 同比增长36 6 增幅同比回落7 3个百分点 从单月情况看 受政策调整和春节等因素影响 1 2月住房成交量连续下降 1月新建商品住房和二手住房日均成交面积环比分别下降39 5 和40 7 2月环比又分别下降38 5 和41 6 136 据住房与城乡建设部部对40个重点城市的监测 今年1 2月 新建商品住房成交3207万平方米 同比增长28 6 从单月情况看 受政策调整和春节等因素影响 1 2月住房成交量连续下降 1月新建商品住房和二手住房成交日均面积环比分别下降39 5 和40 7 2月环比又分别下降38 5 和41 6 137 40个重点城市新建商品住房二手住房各月成交面积 138 2 商品住房价格环比涨幅回落据国家统计局和国家发展改革委数据 今年2月 70个大中城市新建商品住房和二手住房价格同比分别上涨13 和8 5 环比涨幅 从今年1月开始回落 2月 新建商品住房和二手住房价格环比分别上涨1 3 和0 4 涨幅分别比上月回落0 4个和0 5个百分点 139 70个大中城市新建商品住房二手住房价格各月同比增幅 140 70个大中城市新建商品住房二手住房价格各月同比增幅 141 另据住房与城乡建设部城房指数数据 2月 全国重点城市新建商品住房成交价格环比上涨2 19 其中 90平方米及以下的新建商品住房价格 环比上涨2 23 涨幅比1月下降2 28个百分点 有11个城市房价环比下降 其中大连 7 55 西宁 6 71 厦门 4 12 银川 3 13 济南 2 22 等5个城市降幅超过2 142 全国40个重点城市各月城房指数汇总值 143 3 房地产开发投资增幅明显提高据国家统计局数据 今年1 2月 全国房地产开发投资3144亿元 同比增长31 1 去年同期房地产开发投资规模较低 增幅比去年同期提高30 1个百分点 其中 商品住宅开发投资2233亿元 同比增长32 8 增幅比去年同期提高32个百分点 144 全国房地产开发投资增幅 145 今年1 2月 商品房新开工1 49亿平方米 同比增长37 5 施工20 97亿平方米 同比增长29 3 竣工6101万平方米 同比增长8 2 全国房地产开发企业购置土地2407万平方米 同比增长11 2 完成土地开发1567万平方米 同比下降40 8 146 4 商品住房累计可售面积有所下降据我部对40个重点城市的监测 今年1 2月 新建商品住房上市2697万平方米 同比增长36 4 2月末 商品住房累计可售面积为1 68亿平方米 比去年年末减少510万平方米 147 5 房地产贷款增加较多根据人民银行数据 1 2月主要金融机构房地产贷款新增6349亿元 同比多增4122亿元 其中房地产开发贷款新增2456亿元 同比多增1139亿元 个人购房贷款新增3932亿元 同比多增3030亿元 148 三 关于促进房地产业持续健康发展的建议在1月22日温总理召开的征求政府工作报告专家座谈会上 我就此提出了5点建议 149 一是保持政策的稳定性 以稳定市场 稳定预期 稳定价格 房地产市场健康发展的标志是 供求基本平衡 结构基本合理 价格基本稳定 李克强副总理第一次到建设部就强调提出要稳定市场 稳定价格 150 回顾和反思2004年以来房地产市场跌宕起伏的经验和教训 建议参照1998年在朱总理 温总理直接领导下 由俞正声同志牵头 组织有关部委集中40多人前后用了半年时间研究房改一揽子政策的做法 组织专门人员集中力量加强对房地产业发展规律与长期政策的研究 以通过长期政策的稳定实施 以及建立在把握房地产业自身发展规律基础上的促进其健康发展的长效机制的建立健全 尽量避免调控政策的频繁出台而引发市场反复出现的较大波动 151 二是加强对不同地区的分类指导 不同地区的房地产市场处于不同的发展阶段 尤其东北部分地区和中西部很多地方目前房地产市场还处于起步和培育阶段 与沿海发达地区存在的问题不尽相同 对房价的涨幅也不能一概而论 一些欠发达的中小城市每平方米房价仅1000多元 年涨幅5 10 只涨50 100元 而特大城市房价上涨就会达到1000 2000元 152 在调控政策的制定与实施时 应考虑地域的差异 尽量避免全国一刀切的做法 一方面要避免将北京 上海 杭州 深圳等城市出现的问题覆盖到全国 同时 一些国际化大都市确实有其特殊性 对北京 上海 杭州 深圳等城市出现的问题不能孤立地看 要放到城镇化战略中综合研究 提出解决的思路 153 目前好的资源和产业不断进入特大城市 人口会继续积聚 而受土地资源等限制 住房供应的增长是有限的 因此 这些城市住房供求矛盾还会加大 在这种情况下 如果简单地要求其降低房价 其结果可能涌入的人会更多 大城市的负担会越来越重 矛盾还会加剧 154 三是切实改善房地产市场供求关系 房价的上涨和下跌从根本上是由供求关系决定的 当前 协调好短期的供给调控和长期需求增长之间的关系十分重要 在调控中 应牢牢把握市场供求关系的基本平衡 尤其要对供求关系的变化趋势作出中长期分析 155 从需求看 我国处在工业化 城镇化 市场化 国际化进程加快发展阶段 住房的刚性需求客观上将持续存在 几次调控的结果可以看到 一些政策出台后 媒体炒作房价会大跌 市场处于观望 一段时间成交量会明显萎缩 但是政策稍有松动 被压抑的住房需求会在很短的时间内爆发 156 开始入市的基本都是自住性和改善性住房需求 随着需求的反弹和市场的回升 供不应求的矛盾逐步凸现 带来房价出现较快上涨 当房价涨幅达到10 15 的时候 投机性和投资性购房会因有利可图而跟随入市 致使市场供求矛盾放大和激化 引发房价出现非正常上涨 因此 几轮房价非正常上涨的根源还在供求矛盾 157 从供给看 2007年下半年开始 房地产市场出现了不景气 带来2008年土地供应减少 土地拍卖流标 房地产开发投资锐减 商品房新开工面积明显减少 直接影响到去年 今明两年甚至今后几年商品住房市场供应量 所以 增加房地产市场的有效供给应该是当前和今后相当长时间内必须高度关注和解决的问题 158 增加土地供应 尤其是中低价位 中小套型普通商品房