大连亿达专题研究报告.ppt

大连亿达专题研究 世联研究案例 2007 7 27 2 关键字 企业背景 运作模式 典型项目 市场表现 案例简介 亿达集团是大连知名房地产开发企业 对其运作模式和典型项目的分析有助于更好了解亿达集团以及大连房地产市场 案例适用范围 3 亿达集团背景介绍 软件园公司开发模式总结 亿达投资公司开发模式总结 4 亿达 大连本地市场领先开发商 开发经验丰富 实力雄厚 房地产业是亿达集团的主导产业 具有房地产开发一级资质和17年的开发经验 年开发能力100万平方米 累计开发面积470万平方米 在大连市住宅开发市场的占有率达到10 以上 开发能力及市场占有率在大连市排名三甲之列 建设的亿达广场 亿达新世界 亿达世纪城 亿达国际新城 青云林海 青云映山等项目 领导着中国北方楼市的新潮流 From 亿达广场东北首座智能化小高层住宅小区 国际新城2002年荣获建设部 住宅设计示范楼盘 2003年被评为 辽宁省明星楼盘 2003年获 中国名盘50强 称号 亿达新世界1999年获国家建设部达标 平安杯 大奖2000年被评为 新世纪理想居住区 2001年被评为 十大理想家园 十佳房地产品牌 亿达世纪城2002年被评为 辽宁省放心物业小区 2002年被评为 辽宁省明星楼盘 2002年被评为 中国住宅创新夺标经典示范楼盘 2002年获第四届中国住交会 中国楼盘 称号2003获 住在大连 精品楼盘评选最佳规划设计奖 5 亿达公司构架 亿达集团涵盖设计 开发 施工以及物业全价值链业务 项目开发公司主要为软件园公司与亿达投资公司 营销 设计 开发 施工 物业管理全面覆盖的发展体系 亿达集团除了两条地产开发业务线外 还拥有施工一级资质的工程公司 国家二级资质的物业管理公司 营销公司 设计院等子公司 软件 地产 的运作模式 大连软件园住宅开发 沈阳高新科技产业园区的唯美品格 成都高新园区的上善栖 精品项目的复制 在沈阳名声大噪的唯美品格被复制到亿达世纪城三期唯美品格 6 亿达集团背景介绍 软件园公司开发模式总结 亿达投资公司开发模式总结 7 亿达软件园项目开发公司配合软件园建设 先后开发项目近10个 近 万平米 大连亿达从1998年开始投资承建大连软件园一 二期工程的开发 配合软件园的建设 亿达在软件园开发了一系列的房地产项目 1998 2001年 一期知音园2001 2003年 二期学清园2003年 三期学清园 现名国际新城 2005年 康派 售罄 2005年 CITYONE国际公寓2005年 学苑广场项目 未建 河口湾项目 未建 200 年 四期国际新城 现名东方圣荷西 200 年 五期国际新城 现名宅语原 学清园知音园 国际新城 四期 五期 学苑广场 数码广场 由家路 旅顺南路 五一路 中山路 软件园路 数码路 东北财大 大连理工 东软信息学院 大连海事 西南路 后山项目 CITYONE 康派 8 软件园公司典型项目介绍 东方圣荷西 规模 占地7 35万平方米 总建面20平方米 12栋高层 1036户 一座大型社区幼儿园 及1万平米商业和4200平米的高档青鸟会所组成的高档生活社区 户型定位 以高舒适度 高品质的三室两卫户型为主 最小户型面积50平方米 最大户型面积230平方米 主力户型面积在150 230平方米之间 户型设计多样 40 采用跃层设计 园林景观设计 项目以高密度的原生态园林景观为主导设计思想 5万平米原生态山体景观 四季有景 多元化立体园林 周边配套 著名高校环绕 重点高中毗邻 超市 医院等生活设施齐全 9 软件园公司典型项目介绍 宅语原 10 软件园项目典型特征总结 特征总结 亿达在大连房地产市场品牌的建立与软件园的成功运营休戚相关 正是赖于软件园在城市中价值的快速上升以及亿达对软件园开发的垄断地位 持续的住宅开发建立起亿达的品牌影响力 某种意义上 亿达 软件园 区域品牌 产品品牌 2 软件园项目以高层社区为主 建筑风格以现代为主 在材质和施工工艺方面明显优于同期区域内其他项目 重视产品细节 标榜人文追求 11 随着区域价值的不断升值 亿达市场更为细分 品牌知名度与忠诚度日益提升 建筑风格以现代风格为主导 并且逐步特色化定位越加精准 并且明确体现在推广之中客户由地缘 投资型向外地 品牌追随型客户蔓延 市场表现 12 亿达集团背景介绍 软件园公司开发模式总结 亿达投资公司开发模式总结 13 亿达投资公司自1999年 先后开发多个项目 涵盖中心区 滨海区以及城市延伸带等各类区域 大连亿达在大连软件园之外也积极拓展各区域市场 它开发的房地产项目包括 1999年 亿达新世界2002年 亿达世纪城2003年 亿达学苑2005年 林语家话 尾房 2005年 青云映山 售罄 2005年 唯美品格 未开盘 2007年 第五郡 未开盘 2007年 蓝湾 未开盘 2007年 杰特公寓 未开盘 林语家话 世纪城 唯美品格 第五郡 青云映山 青云林海 蓝湾 亿达学苑 亿达新世界 杰特公寓 14 相对软件园公司 投资公司项目运作相对灵活 致力于产品品质的不断提升 建筑形式与建筑风格不断创新 西班牙式建筑风格的创新区域由不成熟转向成熟 卖点由配套导向转为景观导向 再转为建筑风格和产品导向在相同容积率1 5的条件下 产品形式由小高层转向高层和花园洋房相结合 产品形式的丰富化和创新 区域分期开发 后期未进行推广 依靠老客户和品牌追随者就有相当的客户积累 15 亿达投资公司典型项目 亿达新世界 亿达新世界 99年入市 小高层产品 产品方面 框架结构 可自由拆分 3 3米层高 户型范围107 280 主力户型面积为180 200 规划方面 半围合式 中心水景 景观均好性 酒店大堂式社区入口 配套方面 底层设有大型公建 集商业 办公 餐饮 保健 医疗等功能于一身 16 亿达投资公司典型项目 亿达世纪城 亿达世纪城 2002年入市 小高层产品 项目基础资料 占地面积11万 总建筑面积22万 容积率1 5 层数10 12层 产品方面 塑铝板装饰高档面砖外立面 顶部飘板 低温地板热辐射 五明户型 下沉式卫生间 户型范围92 158 主力户型面积为100 150规划方面 原生树保留 景观设计泛亚易道 配套方面 投资4500万元的重点中学 双语幼儿园 以 亿达世纪城 命名公交线路 600万元建造地下过街通道 17 亿达投资公司典型项目 亿达学苑 亿达学苑 2003年入市 小高层产品项目基础资料 占地面积2万余平 总建筑面积约4万平 层数10 12层产品方面 户型范围94 150 延续了亿达新世界和亿达世纪城的户型设计经验 一梯两户规划方面 弧形规划 景观墙配套方面 主要依靠周边配套 园林景观 18 亿达投资公司典型项目 林语家话 林语家话 2005年入市 小高层产品项目基础资料 占地面积9 5万 总建筑面积14 3万 容积率1 5 层数9 10层产品方面 一层与顶层为跃式 户型范围98 160 主力户型100 140 一梯两户规划方面 岛状的坡地景观 中央水景配套方面 周边配套完善 依托亿达世纪城配套 98平米精品两居 通透性极佳明厨明卫 动静分区 餐厨合一 19 亿达投资公司典型项目 青云映山 项目概况占地面积 5 86万平方米建筑面积 10万平方米物业地址 中山区解放路中青街产品类型 8栋8层电梯公寓 14 24层高层坡地景观公寓 LOFT小公寓和院景式商街青云映山通过建筑与环境的关系 建筑与审美和户型的合理设计等多个方面 创造了一种高级的 高层次的开放社区 配合社区小学和商业街 使整个中青街沿线呈现出一派国外社区的感觉 市场表现青云映山 2005年入市价格4000元 平方米 最后收盘均价在8000元 平方米以上 且实现快速销售 青云映山大气的开放社区和恰到好处的细节处理吸引了众多外籍人士在此居住青云映山的成功开发巩固了亿达在大连市场的品牌地位 目前也已成为亿达的典型楼盘为人称道 20 亿达投资公司典型项目 第五郡 第五郡区位图 位置 西临张前路 东部邻近体育馆 公园规模 项目占地46 2万平米 建筑面积约60万平米 总商业面积约12万平米 整体容积率 1 24美国南加州风情社区分期 分五个地块 第五郡的整体建筑周期四年左右 销售周期在五年左右五期项目整体规划开发 后期产品形式同首期相近 一期容积率 低于整体容积率 为1 0 地块北部为公寓 东西两侧为4 5层BLOCK多层洋房 中间为8层电梯小高层 一期开发面积15万平米 总套数9 套一期配套 1 2万平方米的风情商业街以及五星级的会所一号地块将会集中公建 预计开发一个大型超市 一个小学 一个中学 幼儿园等 21 第五郡一期产品情况 面积区间较大 准低密度舒适三居主流产品 20 22 楼一单元标准层平面图 1 4 7 楼一单元标准层平面图 27 楼标准层平面图 22 第五郡产品特征总结 户型产品线较长 从56 170平米 且分布较匀 主力户型面积120 130平米 占21 凸现准低密度郊区意向 产品以4 5层花园洋房为主 8层电梯小高层为辅 容积率1 3 社区匀质 整体规划强调与城市接轨的美式Block理念 社区内则突出建筑围合的组团感 4 规划有明显的中央轴线和景观带 一期设风情商业街和会所5 异域风情主题社区意向 建筑采用南加州风格 6 预期价格会在8000元 平米以上 远超现有区域平台 23 亿达投资公司典型项目 圣北蓝湾 24 亿达蓝湾拥有良好自然景观条件 整体规划较平 产品设计出色 社区亲水气氛浓郁 点评项目地势平坦 内部保留大面积原生态湖泊水系 景观资源均好 开发商具有较强实力 开发水平较高 主打 RESORT 概念 项目建设目标为海岸度假生活区 产品概念及定位以度假 疗养 养生为项目主题产品类型包括住宅 商业 配套公建 项目优势简析山 海 水的自然资源优势 露天海水浴场 产品设计组合优势和品牌优势 住宅部分178栋180 250平米中等户型亲水别墅 4栋50 130平米精装修酒店式公寓 配套部分 25 沈阳唯美品格 26 亿达软件园外项目典型特征总结 高端 而非 豪宅 路线 大连市区品质住宅代言人 往往定位于大连高层次 高收入双高客户 而不强化张扬 尊贵的豪宅形象 鲜明的产品情节 重细节 对产品的各方面均衡发力 产品品质赢得极高市场口碑 展示感强 具有南派产品风格特征 细腻 风情 创新 往往对市场形成引领 并具有极佳的现场展示效果 匀质社区 不追求空间效果的极致表达 产品形象也较温和 标榜人文情节5 套路渐成 近期开发的世纪城3期 唯美品格 沈阳唯美品格 第五郡具有较高的相似度 以全面品质化为保证 渐渐形成风情主题社区的开发套路 特征总结 27 亿达凭借高品质产品 实现在不同时期与周边同期入市的项目高约15 30 的售价 市场表现 28 附件 亿达营销推广活动新动向 亿达公司资料汇总 宅语原项目客户访谈摘要 29 亿达营销推广采取多项目联合展览与销售 逐步注重发挥品牌整合优势 亿达从2004年开始 每年都携若干项目集体参加房展会 2004年秋季房展会 2006年春季房展会 2006年秋季房展会 2007年春季房展会 展会外设立巨型环幕 展示亿达整体品牌形象 唯美品格 第五郡 蓝湾 东方圣荷西 宅语原联合参展 全部展台的外围和整体按统一要求布局 青云映山 杰特公寓 国际新城 世纪城二期联合参展 通过多项目的组合参展可以增强口碑传播的力度 发挥品牌整合的优势 通过外部整体布局的统一来体现和提升公司的品牌形象 30 亿达近期开始注重老客户营销 通过组织新老客户参观各项目等方式维护与开拓品牌追随型客户 2007年5月亿达旗下各项目联手举办 亿达精品楼盘体验之旅 首期活动 参观人员 530余位亿达业主 新项目意向客户及对亿达社区感兴趣的社会各界人士 效果 众多精品项目集中展示 有助于提升亿达的实力形象和品牌价值 能够促进新老业主对亿达项目全方位的了解 提升品牌认知度 参观内容 在售项目的样板间 入住项目的现房实景 参观项目 蓝湾 宅语原 东方圣荷西 国际新城 康派 亿达世纪城 林语家话 青云林海 青云映山 第五郡 唯美品格 31 亿达公司资料汇总 亿达公司内部资料 2007年大连房地产市场分析报告 CITTYONE成交客户基本资料统计 大连小户型市场分析及宅语原营销策略调整 大连住宅市场2005