解读委托贷款

解读解读 委托贷款委托贷款 一 含义一 含义 委托贷款是指由委托人提供合法来源的资金 委托业务银行根据委托人确 定的贷款对象 用途 金额 期限 利率等代为发放 监督使用并协助收回的 贷款业务 委托人包括政府部门 企事业单位及个人等 二 委托贷款和信托贷款的区别二 委托贷款和信托贷款的区别 我国法律规定非金融机构不得经营金融业务 没有经营贷款业务资格的企 业法人及其他组织之间的相互借贷 必须委托有经营贷款业务资格的金融机构 办理 具体形式包括委托贷款和信托贷款 委托贷款是指委托人委托受托的金融机构借款给用款人 受托人以委托人 确定的借款对象 用途 金额 期限 利率等以自己的名义代理发放贷款并监 督使用 协助收回贷款 受托人只向委托人收取手续费 贷款风险由委托人承 担 如果因受托人的过错给委托人造成损失的 委托人可以要求赔偿损失 受 托人应根据其过错大小对于造成的贷款流失承担相应的责任 形式上 委托贷 款业务必须有委托人 受托人和借款人三方 并有三方协议 协议可采取两种 形式 一种为三方直接签订协议 另一种为受托人与委托人 借款人分别签订 协议 但两份协议的委托内容一致 构成委托贷款的 存单原则上不作为委托 借款合同成立与否的依据 法院不能仅凭金融机构开具存单否定委托人与受托 人之间存在委托借款关系 但如果存单等是金融机构作为担保凭证开具的 对 这种担保的性质如无其他相反证据 应认定为连带保证担保 信托贷款是指委托人与受托人金融信托投资机构签订信托贷款协议 委托 人将款项存入受托人处 委托人只提出一般投资要求 不指定具体对象 由受 托人金融信托机构自选确定放贷对象 款项的安全由信托机构负责 风险由信 托机构承担 委托贷款和信托贷款的区别主要包括 1 性质不同 委托贷款业务中 受 托人具有财产管理性质 主要根据委托人的指示转移委托财产 而在信托贷款业 务中 受托人通过类似银行的贷款业务 为委托人投资 2 形式不同 委托贷 款合同须由委托人 受托人和借款人签订三方协议 或者分别由委托人与受托 人 受托人与借款人签订内容一致协议 信托借款合同只有委托人和受托人两 方签订协议 即 委托贷款合同纠纷的当事人须有委托人 受托人和借款人三 方 而信托贷款合同纠纷的当事人仅为委托人和受托人 3 确定借款合同内容 的主体不同 委托贷款合同中 借款合同内容 包括借款人 借款期限 借款 利率等 由委托人指定 而信托贷款合同中 委托人对于借款合同很少干预 借 款合同独立于信托合同 借款合同的具体内容由受托人确定 4 责任和风险承 担不同 委托贷款中借款人负有直接向委托人还款的义务 贷款风险由委托人 自行承担 信托贷款合同纠纷中 借款人是合同以外的第三人 其没有直接向委 托人还款的义务 信托贷款中款项的安全由信托机构负责 风险由信托机构承 担 实践中应该注意的问题 一般情况下 在委托贷款法律关系中 受托人 金 融机构 对委托贷款到期不能收回的风险不承担责任 但是如果当事人在委托贷 款合同中约定 贷款到期由受托人 金融机构 确保将委托贷款资金转人委托人 账户 那么 在用资人不能按期还款的情况下 受托人 金融机构 是否承担 责任 如长城公司委托信用社向借款单位利华公司委托贷款 约定 贷款到期 由信用社确保将委托贷款资金转人长城公司账户 后由于用资人利华公司违反 合同约定 未能按期还款 委托人起诉受托人信用社承担还款责任 对于受托 人信用社是否应该承担责任 基本上有两种观点 一种观点认为 此处规定的受托人 金融机构 的义务是负责转款 也就是 说用资人还款时通过受托人将款转给委托人 是当事人约定的正常的业务操作 程序 不能理解为受托人 金融机构 有为用资人还款的意思表示 同时根据国 家有关在委托贷款关系中 受托人 金融机构 对委托贷款到期不能收回的风险 不承担责任的规定 受托人 金融机构 不应承担责任 另一种观点认为 此处 约定的 贷款到期由受托人 金融机构 确保将委托贷款资金转人委托人账户 的规定 该意思表示并非一般转账程序的承诺 而系负责确保按时资金到位的 承诺 当用资人不能按时还款时 受托人就违反了确保将委托贷款资金转人委 托人账户的承诺 违反了合同义务 应承担一定的过错责任 笔者倾向于第一 种观点 三 委托贷款协议书三 委托贷款协议书 房产开发项目资金监管 委托贷款 协议房产开发项目资金监管 委托贷款 协议 编号 贷款人 全称 住所 地址 借款人 全称 住所 地址 监管人 全称 住所 地址 鉴于 鉴于 1 1 贷款人 借款人双方于 年 月 日签署了编号为 的 借款合同 以下简称 借款合同 借款 人承诺将借款合同项下 万元贷款和尚处于帐面的项目自有自 筹资金 万元全部用于 项目的建设及相关支出 2 2 为了确保上述借款合同的履行 借款人将为了确保上述借款合同的履行 借款人将 抵押 抵押 物 抵押给贷款人作为借款合同的担保 并且承诺本协议签订后物 抵押给贷款人作为借款合同的担保 并且承诺本协议签订后 该项目所有预 销售收入 及租赁收入 及时进入贷款人指定的该项目所有预 销售收入 及租赁收入 及时进入贷款人指定的 监管帐户 以构成项目续建资金及还贷资金的来源 监管帐户 以构成项目续建资金及还贷资金的来源 3 3 在借款人全面履行借款合同项下义务的前提下 贷款人同 意借款人撤销抵押物可售面积在 约 平方米 以内 含 可暂不还贷 预释放率视项目具体情况控制在 10 内 以后开始 每撤销一平方米可售抵押物需先归还贷款人民币 元 计算公式 贷款总额 可售总面积 70 预释放 至撤销可售面积达总 可售面积 70 约 平方米 时需还清全部贷款 但无论何种 情况下 每笔贷款的还款期限不得晚于借款合同约定的到期日 4 4 由监管人对借款人自有自筹资金及贷款资金和销售回笼款 进行监管 经贷款人 借款人 监管人三方当事人协商一致 就项目资金 监管事项订立本协议 第一条第一条 监管的方式和内容监管的方式和内容 监管的方式为事前监管 监管的内容 项目资金 含 处于帐面的自有自筹资金及贷款 资金和销售回笼款 的使用均需借款人事先申报 经监管人确认 贷款人审批后方可使用 第二条第二条 监管期限监管期限 监管期限为 借款合同 项下的首笔贷款发放至借款人的帐 户起至借款人归还全部贷款本息止 第三条第三条 监管费用及支付方式监管费用及支付方式 借款人应当向监管人支付监管费 监管费的支付按贷款合同项下的上月末贷款余额万之 计算 第一个月换算成实际天数收取 借款人在收到监管人出具的发票后支付监管费 于月后 5 个 工作日内全额支付 第四条第四条 贷款人的权利和义务贷款人的权利和义务 1 1 监管协议订立至第一笔贷款发放之前向监管人提供借款合 同及相关抵押合同 抵押物清单 房地产他项权利证明 如有 复印件 贷款评估报告和信贷审批书 或贷款审查意见 复印件 2 2 第一笔贷款发放当日通知监管人 进入监管实施阶段 以 后每笔贷款发放的三个工作日之内通知监管人 3 3 每月根据监管人确认的项目建设资金用款计划 审批项目 资金的使用 4 4 每月根据借款人的还款进度和撤销相应抵押物的申请 及 时办理抵押撤销手续 并于撤销后三个工作日之内将收贷 撤销 情况通知监管人 5 5 每月下旬的第六个工作日起有阅读上月监管报告的权利 并要求监管人及借款人做出相应的解释 有根据监管报告的提示 及借款合同或其它合同有关条款的约定暂停借款人次月用款审批 停止发放新贷款 提前收回贷款的权利 有根据监管的实施情况 及相关规定撤换监管人 追究监管人连带赔偿责任的权力 6 6 协助监管人收取监管费用 第五条第五条 借款人的权利和义务借款人的权利和义务 1 1 在贷款人指定的中国农业银行股份有限公司下属营业机构 开立下列帐户 1 资金监管帐户帐号 2 零星支出帐户 或基本帐户 帐号 借款人 承诺 资金监管帐户只使用贷记凭证 电汇等经贷款人 监管人认资金监管帐户只使用贷记凭证 电汇等经贷款人 监管人认 可的主动性付款方式 用款须经借款人申请 监管人审核 贷款可的主动性付款方式 用款须经借款人申请 监管人审核 贷款 人审批的流程 人审批的流程 零星支出帐户 或基本帐户 资金根据上述流程由监管帐户零星支出帐户 或基本帐户 资金根据上述流程由监管帐户 按月一次性划入 可使用支票等对外结算 接受监管人的事后审按月一次性划入 可使用支票等对外结算 接受监管人的事后审 核 核 2 2 借款人承诺接受并积极配合监管人对 借款人承诺接受并积极配合监管人对 项目资金项目资金 使用和预 销售收入 及租赁收入 的监管 并将该项目全部预 使用和预 销售收入 及租赁收入 的监管 并将该项目全部预 销售收入 及租赁收入 及时划入在贷款人处开立的监管帐户 销售收入 及租赁收入 及时划入在贷款人处开立的监管帐户 3 3 在监管协议签订后至第一笔贷款发放到帐前向监管人提供 政府有关批文 监管范围内全部房地产的清单 项目的可行性研 究报告 项目建设的四证 房地产权证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 施工许可证 土地使用权出让合同 或 转让协议 及补偿协议 与项目支出相关的其他合同 协议 工 程形象进度计划 项目各项费用的实际支付情况 项目进展情况 等 并保证上述资料的真实合法有效 一旦出现变更及时向监管 人更新 4 4 每月 25 日前向监管人报送次月 项目月度用款计划书 含零星支出额度 项目用款计划申报内容要完整 并提供相应 的付款依据 对每月计划外发生的项目临时用款 应提前三个工 作日报请监管人确认 5 5 每月 15 日前向监管人提供上月的资产负债表 损益表 三项费用明细表 全部银行对帐单 未达帐调整表 工程监理月 报表 抵押物变动资料 上月项目建设实际用款的相关资料 房 地产销售报表供监管人复印及核对 提供开发成本明细帐 预收 帐款及销售收入 长 短 期借款 各往来帐户等科目明细帐 银行日记帐 现金日记帐等供监管人查阅 6 每次申请撤销抵押物时 须根据本协议的约定标准先行归每次申请撤销抵押物时 须根据本协议的约定标准先行归 还相应金额的贷款 还相应金额的贷款 除前款约定免还款部分除前款约定免还款部分 7 7 因监管人的原因未及时确认项目用款计划而妨碍项目正常因监管人的原因未及时确认项目用款计划而妨碍项目正常 的经营活动 借款人可书面通知贷款人要求撤换监管人 的经营活动 借款人可书面通知贷款人要求撤换监管人 8 8 借款人应保证上述资料的真实性 合法性 有效性 及时 性 并承担相应的法律责任 9 9 借款人对监管人不定时的上门监管所提出的协议项下的要借款人对监管人不定时的上门监管所提出的协议项下的要 求应尽力配合 若因借款人原因造成监管人无法实施有效监管 求应尽力配合 若因借款人原因造成监管人无法实施有效监管 则由借款人承担相应的责任 则由借款人承担相应的责任 1010 按时足额支付监管费用 第六条第六条 监管人的权利和义务监管人的权利和义务 1 1 应逐月审核以下事项 并根据审核的结果以监管报告的形 式或其他形式提交贷款人 借款人 1 项目的预 销售收入 及租赁收入 是否按 协议约定及时进入监管帐户 2 上月巳经批准的项目建设用款计划实际支付情况 3 抵押物及贷款余额的变动情况 4 项目投资情况 5 项目工程进展情况与项目计划形象进度是否相符 6 按揭配比是否达到贷款人规定的标准 2 2 逐月汇总项目的销售经营情况 并根据借款人提供的撤销 抵押清单和贷款人提供的相关资料相核对后记录项目抵押物的变 动情况 监管人需定期赴现场了解工程进展情况及抵押物的装修 出租等情况 3 3 逐月根据借 贷双方约定的具体还贷方式 计算当月应收 回的贷款本金金额 在监管报告中列示 4 4 在收到借款人每月提供的下月项目建设用款计划在收到借款人每月提供的下月项目建设用款计划 含零星含零星 用款额度用款额度 的的 3 3 个工作日内 依据取得的相关合同 协议及工程建个工作日内 依据取得的相关合同 协议及工程建 设进度等支付依据出具确认书提交贷款人 对借款人计划外发生设进度等支付依据出具确认书提交贷款人 对借款人计划外发生 的项目临时用款同样在的项目临时用款同样在 3 3 个工作日内予以确认 有权对借款人用个工作日内予以确认 有权对借款人用 款计划不当之处予以调整 有权拒绝出具确认书 但需在款计划不当之处予以调整 有权拒绝出具确认书 但需在 3 3 个工个工 作日内提供书面情况报告借款人和贷款人 作日内提供书面情况报告借款人和贷款人 5 5 应于每月下旬 5 个工作日内出具上月的监管报告 同时提 交借款人和贷款人双方 监管报告应包括 但不限于 以下内容 1 项目实际进展与项目形象计划是否相符 与资金投入情 况是否匹配 2 开发项目的销售 租赁情况及资金回笼是否及时 全额 进入监管账户 3 提示开发项目应还贷的金额及巳实际还贷金额 4 上月巳审批的项目用款计划实施情况 5 项目实际支出明细表 6 贷款抵押物的变动情况及现状 7 还贷后贷款余额与抵押物价值比较 8 分析项目关键指标 如 总投资 单价 销售进度等 与 原评估报告是否基本一致 9 贷款人的信贷审批书意见 或限制性条款 落实情况 10 按揭配比情况 6 6 在平时监管 审核工作中发现借款人存在以下重大异常问在平时监管 审核工作中发现借款人存在以下重大异常问 题题 但不限于但不限于 时 应不受月度监管报告的限制 在三日内形成特时 应不受月度监管报告的限制 在三日内形成特 别监管报告报贷款人 以利贷款人及时采取措施 别监管报告报贷款人 以利贷款人及时采取措施 1 存在 100 万元以上项目资本金抽逃 信贷资金挪用 2 存在 500 万元以上的回笼款主观故意不归入监管帐户 3 用款申请计划严重虚假且拒不调整 4 借款人对监管人提出的合理要求不配合 以致监管人无 法正常工作 5 项目发生重大异常事项 如非正常停工 重大事故 帐 户或资产被查封等 7 7 应确保其雇员对在履行本协议项下的监管职责过程中所获 得的有关借款人经营 财务资金状况等商业秘密依法进行严格保 密 8 8 按时足额收取监管费用 第七条第七条 违约责任违约责任 1 1 借款人的违约责任 借款人不履行本协议 贷款人可以采取包括 但不限于 停止借借款人不履行本协议 贷款人可以采取包括 但不限于 停止借 款人下月用款审批 停止发