购买二手房必须要注意哪些方面

买二手房必须注意的几点买二手房必须注意的几点 打算购买二手房时 少不了要和中介打交道 俗话说 买的不如卖的精 尤其面对鱼龙混 杂的中介公司时 更要擦亮双眼 警惕各种陷阱 买到经济实用的可靠房屋 这才是终极 目标 赶快来学学中介到底喜欢玩哪些猫腻 又该如何安全买房吧 我国二手房市场刚刚起步 行业相关条例规范尚未明确 这就给很多无良中介提供了不少 可趁之机 偷钻法律漏洞 蒙蔽买家和卖家 从中牟取黑心收入 房屋市场中很多血淋淋的实例教训都在提醒我们 通过中介买房时 千万要处处留心 捂 好口袋 看好资金 不要以为全权委托给中介就等于万事大吉 这些 血淋淋 的教训都在提醒我们 在买房时 千万要捂住口袋 看好资金 多留一个 心眼 相较而言 规模较大的中介公司运营比较正规 但也不能因此掉以轻心从而放松警 惕 中介公司往往会利用房地产概念和合同漏洞制造陷阱 将买房定金 首付款甚至全部 房款都囊入怀中 所以大家在和房地产中介打交道时一定要小心喔 1 1 查看两证是否齐全 查看两证是否齐全 买房时务必要小心排查 避免购买问题房屋 记得向中介提出查看原房东有无 房地产所 有权证 和 土地证 等证件 并要保证证件有效 比如只有房产证而没有土地使用证 那房价势必要据此打折 如果两证齐全 则要辨认清楚土地来源是转让转让还是划拨划拨 由于划拨过来的土地需要缴纳房 价 3 的土地出让金 这也是一笔不小的附加支出 相当于房子净价与这部分土地出让金加 起来的总额才是房子总价 不少人因此上当多花冤枉钱 因此小心查看证件类别 如果是 划拨土地 房价也要因此打折 2 2 报价心中有数 一次性砍价砍到底 报价心中有数 一次性砍价砍到底 在买房之前 一定要对房屋市场做相应调查取价 对同类房屋价位心中有数 这样才能根 据目标房屋价格有小筛选甄别 选择合适房源 在议价时 最终房价的确定关键取决于购买者的第一次报价或还价 如果首次报价 如价 格报高 那么今后就很难再往下砍 达不到应有的价值效益 所以最好在调查清楚的基础 上 做出合理 合适的首次报价 3 3 购买二手房最好通过公证处购买 购买二手房最好通过公证处购买 最后签订买卖协议以及办理过户手续时 最好在公证处的监督公证下确认办理 以便结果 清晰公正具有法律效益 私下签署合同有可能伴随着房价打折等诱惑陷阱 许多买家正是在这种诱惑下不明所以被 中介 忽悠 签了合同 结果无故多花许多钱 最后即使上法院也只能按照协议书面规定 进行裁决 受害人只能哑巴吃黄连自认倒霉 一 看房 一 看房 一 选购二手房要考虑那些要素 1 向房地产相关部门咨询 及时了解手续 费用 程序上的变化等最新的信息 2 确定资金来源 是自有资金 还是向他人筹借 或者向银行申请贷款 3 价格和面积 根据自己的资金 决定可能购买何种区位 多大面积的住房 4 交通状况 选择一处好的住所 等于节省了日后在交通方面的时间和金钱的支出 5 房屋价值 通过反复比较判断房屋的价值 委托信得过的中介公司或者评估事务所进行 评估 银行提供按揭时会进行评估 6 确认房屋面积 包括建筑面积和使用面积 产权证上一般标明的是建筑面积 最保险的 办法是测验量一下房屋内从墙角到墙角的面积 7 观察房屋的内部结构 户型是否合理 有没有特别不适合居住的缺点 管线是否太多或 者走线不合理 天花板是否有渗水的痕迹 墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题 8 了解装修的状况 原房屋是否已装修 装修水平和程度如何 了解住宅的内部结构图 包括管线的走向 承重墙的位置等 以便重新装修 9 旧房的历史 哪一年盖的 还有多长时间的土地使用期限 是否欠物业公司的费用以及 水 电 煤费用 10 物业管理 水 电 煤费用如何收取 电梯的品牌 速度及管理方式 小区保安水平 怎样 绿化工作如何 物业管理公司提供哪些服务 11 产权 注意产权证上的房主与卖房人是否是同一人 到房地资源局查询此产权证的真 实性 确认产权的完整性 有没有抵押 共有人等 12 选择中介 可靠中介应该提供有效的营业执照执业和经纪人姓名 证号和照片 明确 经纪组织的经营范围 二 购买二手房 看房 选房的 十看十不看 如何挑选一套适合自己的好房子 是广大购房者普遍关心的问题 一般情况下 在确定购 房前 大家都会实地勘查一番 以免因为买下有缺陷的住房而遗憾 1 1 不看白天看晚上 不看白天看晚上 入夜后看房 能考察小区物业管理是否安全 有无定时巡逻 安全防 范措施是否周全 有无摊贩等产生的噪音干扰等 这些情况在白天是无法看到的 只有在 晚上才能得到最确切的信息 2 2 不看晴天看雨天 不看晴天看雨天 下过雨后 无论业主先前对房屋进行过怎样的装饰 都逃不过雨水的 侵袭 这时房屋墙壁 墙角 天花板是否有裂痕 是否漏水 渗水 就能一览无余 尤 其要格外留意阳台 卫生间附近的地板 看看是否有潮湿发霉的现象 3 3 不看建材看格局 不看建材看格局 购买二手房时最好是看空房子 因为空房子没有家具 家电等物遮挡 可以清晰地看到整个房子的格局 比较理想的格局是 打开大门先进入客厅 然后是餐厅 厨房 卫生间 再到卧室 如果客厅的门直接面对卧室 则私密性较差 各种功能区最好 能有效区分开来 如宴客功能 休息功能等 4 4 不看墙面看墙角 不看墙面看墙角 查看墙面是否平坦 是否潮湿 龟裂 可以帮助了解是否有渗水的情 况 而墙角相对于墙面来说更为重要 墙角是承接上下左右结构力量的 如发生地震 墙 角的承重力是关键 如墙角出现严重裂缝时 漏水的问题也会随时出现 5 5 不看装潢看做工 不看装潢看做工 好的装潢都会让人眼前一亮 有时高明的装潢可以把龟裂的墙角 发 霉 漏水等毛病一一遮掩 因此 必须要注意做工问题 尤其是墙角 窗沿 天花板的收 边工序是否细致 这些地方往往容易被忽视 如果发生问题 对这些细小处进行修缮是很 麻烦的 挑出这些小毛病 可以增加和业主讨价还价的筹码 6 6 不看窗帘看窗外 不看窗帘看窗外 要注意房子的通风状况是否良好 房屋是否有潮湿 霉味 采光是否 良好 检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔 7 7 不看冷水看热水 不看冷水看热水 如果想要知道水管是否漏过水 可以看水管周围有没有水垢 检验浴 缸时 要先打开水龙头 看流水是否通畅 等到蓄满水后再放水 看排水系统是否正常 如果房子没有热水供应 一般有两种情况 一是已经很久没人住了 二是可能卖了很久都 没卖出去 8 8 不看电梯看楼梯 不看电梯看楼梯 市区内许多二手次新房大都是电梯房 电梯的功能固然重要 但楼梯 也不容忽视 看一下是否有住家的堆积物 消防通路是否通畅 这对日常生活也很重要 9 9 不看地上看天上 不看地上看天上 除了看客厅的地板 浴厕的瓷砖 厨房外 还要看看灯饰的路线 看 一下天花板是否有水渍 或是漆色不均匀等现象 如果有 表示有可能漏水 可能的话 不妨带上螺丝刀 卸下灯具 打上手电筒 看一下吊顶四角是否有油漆脱落 漏水等现象 1010 不看屋主看警卫 不看屋主看警卫 可以和小区管理员或警卫聊聊天 因为他们是最了解该小区基本状况 的人 有时甚至比业主更能客观 准确地告知买家房屋的相关情况 从他们口中获得所需 要的信息 有时还能成为买房与否的决定性因素 二 买方进行产权调查 二 买方进行产权调查 一 二手房产权确定方式 在二手房交易过程中 经常会出现因产权不清导致的纠纷 那么如何了解产权的状况呢 购房人只有通过房管部门和对出售人身份的了解 才有可能获得真实的信息 下面就将调 查 二手房 产权状况的方式及程序作一些介绍 要了解房屋的产权状况 购房人第一步第一步要做的是要求卖方提供合法的证件 包括产权证书 身份证件 资格证件以及其它证件 产权证书是指 房屋所有权证 和 土地使用权证 身份证件是指身份证 工作证和户口簿 资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格 例如 商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书 代理人要查验代理委托书是否有 效 共有房屋出售 需要提供其他共有人同意的证明书等等 其它证件是指 出租房产 要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明 共有房产 要查验共有人放弃优先购买的协 议或证明 中奖房产 要查验中奖通知单和相应的证明等 第二步第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源 查验的具体方式是 查验产权记 录 包括 1 房主是谁 假如为共有财产 则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式 2 档案文号 即该宗交易的文件编号 假如查询者希望获得整份文件 可依此编号向有关 方面取阅该份文件副本 3 登记日期 此日期为该项交易的签订日期 4 成交价格 即 该项交易的成交价 查询者应注意如果成交价是注明 部分成交价 则代表该成交价不单 只包括该房屋 并且包括其它房地产成品 5 其它内容 如房屋平面图等 第三步第三步是查验房屋有无债务负担 房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始 成交事实 至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任 则必须查验有关的证明文件 包 括 抵押贷款的合同 租约等 还要详细了解贷款额和偿还额度 利息和租金的金额 从 而对该房产有更深的了解 另外 购房者还需了解的内容有 所购房有无抵押 房屋是否 被法院查封等 最后 最后 应提醒购房人注意的是 购买二手楼房 尤其要搞清楚所购房源是否属于房改出售 的房屋 因为按照房改的有关规定 城市职工以标准价或成本价购买的房屋 在购房后 5 年之内不得上市交易 5 年之后 如果出售房屋 原产权单位也有优先购买的权利 如果 购买的是这样的房屋 就有可能出现问题 总之 要了解房屋产权的真实情况 购房者除了要向卖房方索要一切产权文件 仔细阅读 外 还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录 两者对照 才能清楚地知道该房的一 切产权细节 不至于有所遗漏 二 如何看房产证 学会看房产证是二手房交易一门必修课 房地产权证最常见的是偏黄色和绿色版本 随着售后公房与商品房的并轨上市交易 这两 种版本的产证效力已经相同 上海市房地产权 第一页第一页系扉页 第二页第二页由以下内容组成 1 上海市房地产权证中英 文文字 2 房地产权证编号 该编号一般由 沪房地 所属行政区简称 字 年份 第 号 的内容组成 反映房屋的所在地和发证时间 3 验证条形码 4 登记日 一般为核准 办理该产证的时间 在该页中还应贴有契税完税贴花和权证印花税贴花 证明权利人已经 缴纳国家相关税费 第三页第三页系上海市房屋土地资源管理局对该份房产证的说明 证明其为 国家所有土地上的房地产权利凭证 并加盖市局公章 第四 第五页第四 第五页系最重要的权利记载 页 记载了权利人 房屋坐落 土地状况和房屋状况四项内容 其中重要的有 权利人 即房屋所有人 在较早的绿色产证中 一般只有一个房地产权利人 其他权利人大多列在 共有人一项中 新版本的房地产权证则将全体房屋所有人都记载在权利人一项中 房屋坐 落一般记载房屋所在地的路名 弄号和栋 幢 号 土地状况记载了房屋所占使用权土地 的基本情况 其中包括土地使用来源 用途 住宅 非住宅和综合 和使用期限 房屋状 况记载了房屋的室号 部位 建筑面积 类型 用途 结构 竣工日期等基本情况 在该 页中由当地房地产登记部门加盖公章确认 特别值得注意的是在房屋类型中单体独立别墅 的交易税费和上非住宅基本相同 3 契税和 5 综合税或相应增值税 认定是单体独立别 墅一般须将房屋类型和第六页的地籍图结合起来辨别 房屋类型虽然注明是花园住宅或别 墅等的 但是在地籍图中该房屋并非单体独立 四面临空 则不被认定为单体独立别墅 交易时应按照普通住宅纳税 第七 第八页第七 第八页是房屋的地籍 宗地 图和房屋平面图 该两 页须注意是否有当地房地产登记机构的骑缝章 三 三种颜色四种类型 不同颜色产权证的含义 根据 1996 年 3 月 1 日起施行的 房地产登记条例 上海市实行土地使用权和房屋所有权 登记发证制度 对房地产权利人颁发统一的房地产权证 房地产权证分三种颜色 四种类 型 房产证有绿证 红证 黄证之分 是房地产主管部门对不同房地产权益实行分类发放和管 理的需要 绿 红 黄三证的房地产权人分别享有不同的房地产权利 绿色权利 颁发给拥有土地使用权已出让 转让地块上房地产的权利人 该证所记载的房 地产可直接进入房地产市场 以下情况填写绿证 1 以出让方式取得土地使用权的 2 外销商品房 3 己补交土地使用权出让金的花园住宅 4 己补交土地使用权出让金的侨汇商品房 以下情况应填写绿证 并注记 限内销房 1 已补交土地使用权出让金的内资六类用地 2 己补交土地使用权出让金的内资联建 参建商品房屋 3 外资内销房 4 1994 年 4 月 30 日前立项并取得商品居计划 1994 年 12 月 31 日前领取土地使用证的内 销商品房 红证所记载的房地产不能进入房地产市场 以下情况填与红证 1 申请集体所有的非农用地登记的 2 申请坐落在集体所有土地上单位和个人所有的房屋登记的 黄色权证 颁发给除上述用地情况外的拥有其他地块上房地产的权利人 该证所记载的房 地产按规定办理补地价等有关手续后 可进入房地产市场 以下情况填写黄证 1 以征用划拨方式取得土地使用权的 2 坐落在征用划拨土地上的单位和个人的房屋 3 公有住宅出售后的房屋 4 职工购买的平价房 优惠价房等 5 补偿所得的房屋 另外 现在市场上还有一种咖啡色房地产权证 是绿证 黄证 红证颁发前使用的一种房 产证 是当年在房 地分离时由当时的房产管理局颁发的房屋所有权证 此证自 1996 中 3 月 1 日起已停止发放 最新法规规定 所有黄证将转变为绿证 使用权房屋将不得直接上市交易 三 买卖双方商谈房价 付款方式 违约责任 买方交付定金 三 买卖双方商谈房价 付款方式 违约责任 买方交付定金 一 购买二手房议价巧作准备 首先 确定自己所能承受的最高房价 上家在挂牌售房时 也会有一个心理价位 因此 挂牌价往往高于上家的心理价 如果下家在看房过程中 不经意地通过语言 表情等流露 出对此物业有极大兴趣 上家往往会抓住这点乘胜追击 咬住价格不放松 其次 摸清上家的底细和心态 了解上家出售房屋所得款项拟作何用途 如果上家急于出 售换取现金 或者 上家必须在几天之内卖房 愈接近上家的卖房期限 上家就越急于出 售 在此时议价 将对下家杀价非常有利 否则 价格很难谈拢 最后 注意多收集所要谈判的物业的相关资料 下家在谈判前可以先做实地考察 详细了 解物业的建筑和装修质量 小区的交通 物业管理 配套设施是否齐全 房屋在设计或规 划中是否存在不足和缺陷等问题 等到正式与上家谈价格时 下家可以把所了解的该物业 的这些不足之处 不失时机地亮给上家 此举让上家明白 你已经为此做了最充足的准备 只有他让出多少个 点 才有把你留住的可能 二 二手房买卖下定金四步骤 确保定金合同有效成立 1 要求中介公司出示其与上家之间就该房屋挂牌出售的委托协议 在该协议中应当包括房 屋基本状况 房价 委托期限及委托中介公司向下家收取定金的内容 2 与中介公司签订书面的中介协议 该协议至少应包括房屋基本状况 房价 保留期限及 定金的处理方法等约定 并一定要加盖中介公司的印章 3 与中介公司签好中介协议后实际交付定金前 购房者还应要求中介公司出具上家委托中 介收取定金的委托书 4 收到委托书后 在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据 该收据仅有中介公 司经办人员的签字不行 一定要加盖中介公司的印章 遵循上述四个步骤付定金 下家与上家之间的定金合同便能确保有效成立 一旦上家不同 意出售房屋 下家便可要求双倍返还定金 四 买卖双方签订房地产买卖合同 四 买卖双方签订房地产买卖合同 一 签订二手房买卖合同七个必须 1 1 必须确认房主真实身份 必须确认房主真实身份 买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性 主要是 核实房主的身份 因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的 前提条件 尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下 该项问题 更需引起客户的注意 2 2 必须明确双方违约责任 必须明确双方违约责任 因为房产交易复杂且金额较大 有时会出现意想不到的状况 导致违约行为 为了能避免以后出现扯皮现象 需要在签署合同时就明确写清双方的责任 和权利 以及违约金的偿付金额和时间 遵循的原则就是双方责权利对等 目前绝大多数 二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明 但对于赔付时间却没有具体款项 这 会导致违约方据此拖延支付时间 使条款的实际约束力和执行力下降 因此合同中应加入 买方在实际支付应付款之日起 卖方在实际交房之日起 规定期限内向卖方 买方 支 付违约金 的条款 以确保合同条款的最终落实 3 3 必须标明付款过户时间 必须标明付款过户时间 在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间 段打给房主 因此 卖方需要明确买方的付款时间 而同时尾款的支付时间有赖于房产过 户的日期 因此买方有权利知道房产的过户时间 如果逾期则依照实际情况由违约方执行 第 2 款项中的违约责任 4 4 必须注明费用交接时间 必须注明费用交接时间 这是买方所应关注的房屋本身附属问题 属于 房屋交付 中 的重要条款 一定要注明水 电 煤气 物业 供暖等各项费用的交接年月日 因为交接 时间的明确是清晰划分责任的关键 同时如果是公房交易 对于物业 供暖等费用的交纳 时间和标准 原房主的单位是否有些既定要求和更改 卖方需要作出的配合和买方需要签 署的协议等 都应在合同中明确写明 5 5 必须有代理费明细单 必须有代理费