房地产交付筹备细则

房地产交付筹备细则房地产交付筹备细则 一 确定房屋是否达到交付条件一 确定房屋是否达到交付条件 交付资料交付资料 1 竣工验收备案表 最重要 房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表 是目前收房环节中最应该注意的 文件 该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的 它由设计 监理 建设单位和施工单位四方合验后 在工程竣工 15 天内到建设行政主管部门竣工备案 竣工验收备案表 中的项目 只要送交主管部门备案后 发展商就必须对楼盘终生负 责 所以 竣工验收备案表 对房地产商有着严格的约束作用 按照有关规定 表上的 每一项都必须报有关主管部门备案 缺少任何一项的话 这个楼盘就是 黑楼 是不 能入住的 购房者有权拒绝收房 2 住宅质量保证书 住宅质量保证书 是开发商针对房屋质量及保修期限 范围作出的承诺 必须作为购 房合同的附件 与购房合同具有同等的效力 所以提醒收房者要仔细审查其中的具体各 款 特别注意保修期限 3 住宅使用说明书 住宅使用说明书 是针对房屋设计 施工及验收中的具体技术指标 如抗震指数 墙 体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项 4 建设工程质量认定证书 5 房地产开发建设项目竣工综合验收合格证 6 实测面积登记表 特别提示 1 只有具备上述文件 才说明房屋已经具体交付条件 所以收房时先要审查相关文件 确认房屋已经具备交付条件之后 才能进一步进行验房 结算费用 交钥匙等交接工作 所以要对这些文件给予重视 尤其提示您要看原件而不是复印件 2 建筑工程竣工备案表 是最重要的文件 收房时不能只看开发商有没有这张 备案 表 一定还要仔细察看各个分项有没有都备案 它是收房的前提 即使开发商做得再 好 如果没有此表就说明它根本不具备交房的标准 您有权拒绝收房 3 对于这些文件 一方面要验收它有没有 另一方面也要看验收这些文件取得的合法性 4 如果开发商拒绝出示这些证明文件 或文件不全 您可按购房合同第十一条 要求开 发商签收 关于出卖人拒绝出示 住宅质量保证书 和 住宅使用说明书 建筑工 程竣工 验收备案表 的责任确认函 5 提醒您 住宅质量保证书 住宅使用说明书 和管线分布竣工图 您可带走 作为证据资料保存 6 如果开发商不能提供上述相关文件 购房人有权拒绝收房 由此产生的延期交房的责 任由开发商承担 二 交房过程注意事项二 交房过程注意事项 交付计划交付计划 1 验房之前如果开发商要求交费或者是签署文件 业主一定不要答应 否则在验房时发 现质量问题只能自己付钱解决 2 验房中所发现的质量问题一定要白纸黑字写在纸面上 不能听信开发商的口头承诺 并且在房屋问题的后面 还要写明开发商承诺的解决时间 这样业主才不会在开发商无限 期拖延之后毫无办法 3 及时书面催告开发商交付房屋 法律规定 如果开发商迟延交房 买房人主张解除购 房合同必须先催告 催告后经过 3 个月开发商仍然不交房的 方可以退房 4 不要轻易接受房屋 有些买房人在办理交接时 明知开发商没有相应的证明文件 因 为急于装修入住 仍然接受房屋 此种行为在法律上被视为交付 此后 若买房人再以开 发商长时间没有出示相应证明文件要求解除合同 法院将不接受 三 开发商收取的费用三 开发商收取的费用 1 房款尾款 根据双方合同约定 2 面积差额款 根据商品房面积实测技术报告书 3 装修变更费用 根据业主与开发商的补充协议 4 车位款 针对需要购买车位的业主 双方需另行签署合同 原购房合同约定赠送车位的 除外 但要注意车位是有产权的 5 宽带 有线电视开通费 可以向自愿接受相关服务的购房人收取 但不应在交房时强行 向不希望接受相关服务的购房人收费 建议装修完后再交纳比较合理 否则可能会多交几 个月的服务费 6 其它增值服务项目开通费用 商品房买卖合同中没有单独约定的 均可以不交 四 检验房屋质量 四 检验房屋质量 购房者进行房屋验收时需仔细检查商品房质量 主要可从以下几方面入手 一 房屋本身的质量 二 景观绿化 小区配套 设施标准等配套设施是否符合合同约定 三 装修质量 特别提示 1 购房者应了解公摊面积及相关知识 防止开发商侵占 2 若发现有质量问题 开发商应限期维修 购房者应要求开发商签定书面函件 由此导 致业主逾期入住的 开发商应承担违约责任 3 只要付清房款 按照合同约定购房者已经完全履行了合同的义务 开发商就应该无条 件交房 否则应视为开发商违约 如果开发商拒不交房 应承担逾期交房的责任 开发 商无权以 未缴纳相关费用 等任何理由而拒绝交房 五 新房验收的最终结果五 新房验收的最终结果 1 房屋检验没有问题的 按实际验收情况填写 验房交接表 等相关文件 在这个记录 表上 应把检验情况逐一记录 凡是无法确认的事项 则不记录或写上 暂不清楚 无法认定 等字样 若发现问题 则如实记录下来 并要求发展商限期处理 2 如有不满意的地方 可提出意见并将意见填写在 验房交接表 中 作为书面依据 如发展商未准备有关表格 买家应另以书面形式将意见送交发展商 3 发现问题 买卖双方可协商解决 如属可整修内容 应协商并签署有关整改维修文件 约定下次验收时间 一般不超过 30 天 特别提示 1 验房后要坚持的原则 只要发现问题 不管大小 都要在相关文件或表格中记录下来 而不管开发商陪同的收房人员如何花言巧语 如果楼盘根本就没准备验收登记表 则应 自备纸笔 一一记录 2 物业公司的行为代表不了开发商 除非有明确书面授权 因此不要就房屋质量的问 题与物业公司签署文件 注意事项 以下问题 购房者在买房 收房过程中会经常遇到 特别经常遇到此类的咨询问题 把 关键注意事项列出 提醒消费者予以重视 以维护自己的权益 附附 验房步骤及实施验房步骤及实施方法方法 从物业处拿钥匙 分别应该有楼层钥匙 进户门钥匙 信箱钥匙 水表 电表 若有远 程抄表另 等几把 接着就可以同物业人员一起去房子里了 记得拿那些工具哦 1 详细检查房屋质量 包括门窗 阳台等部位有无开裂现象 阳台裂缝危险大 详细检查房屋质量 包括门窗 阳台等部位有无开裂现象 阳台裂缝危险大 提示 由于新房子空关时间较长 在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾 所以切不可很冲 动 用蛮力推拉门窗 一感觉有阻塞感的时候 仔细查看一下 用扫帚清楚后就可以看了 2 检查墙体平整度 是否渗水 是否有裂缝检查墙体平整度 是否渗水 是否有裂缝 提示 特别是查看一些墙体是否有水迹 特别是一些山墙 厨房卫生顶面 外墙等地方 如 有的话 务必尽快查明原因 3 仔细检查地面有无空壳开裂情况 仔细检查地面有无空壳开裂情况 提示 如有空鼓 一定要责成陪同物业人员尽快修复 否则在装修中会很容易打穿楼板 妨 碍邻里关系 以上 2 3 项可用工具小榔头和塞尺 4 水电煤畅通情况和能否正常使用 水电煤畅通情况和能否正常使用 大开龙头查漏堵 尽可能让水流大一点 急一点 一 来看看水压 二来试试排水速度 一般新房子会配一个简易龙头给业主 用万用表测量 各个强弱电是否畅通 提示 关闭分闸 检查各个分闸是否完全控制各分支线路 5 验收下水情况 验收下水情况 先用面盆盛水 再向各个下水处灌水 分别是台盆下水 浴缸下水 马 桶下水 厨房和卫生及阳台地漏等 基本是每个下水口应灌入两盆水左右 应听到咕噜噜的 声音和表面无积水 提示 做好这些后 确认没问题 要尽快将这些突出下水 如台盆下水 浴缸下水 马桶下 水 拿一塑料袋罩着水口 再加以捆实 而象地漏等下水需要塞实 记得留一可拉扯掉的位 置 6 验收地面下水情况 验收地面下水情况 在厕卫放水 浅浅就行了 约高 2cm 然后约好楼下的业主在 24 小 时后查看其家厕卫的天花 提示 在全部用完水后 应再打开水表 看清楚水表数字 记录下来 同时要记录电表数字 7 核对买卖合同上注明的设施 设备等是否有遗漏 品牌 数量是否相符 核对买卖合同上注明的设施 设备等是否有遗漏 品牌 数量是否相符 提示 通常在这方面 应该没什么大问题 但是确实要仔细核实 8 测量一下楼宇的层高 测量一下楼宇的层高 用 5 米卷尺即可 采样数据来源地点与具体数据 最好把水表 电表数字 楼高 马桶坑距 浴缸长度和宽度 冲淋房尺寸 吊顶高度都记在一个自己的小 本子上 同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上 好了 检查完这些工作 如果没问题的话 那就交钱去吧 若有问题 需要同物业人员确定 解决方案和解决日期 看解决结果是否影响收房 若影响 需要进行交涉了 四 验收不合格如何处理四 验收不合格如何处理 在房屋接管验收中发现质量问题 可根据其对房屋不同的影响程度分别处理 1 影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题 必须约定期限由建设单位负责进行加固补 强维修 直至合格 影响相邻房屋的安全问题 由建设单位负责处理 2 对于不影响房屋和设备使用安全的质量问题 可约定期限由建设单位负责维修 也可采取 费用补偿的办法 由接管单位处理 问题一 开发商证书不全问题一 开发商证书不全 验房前应要求发展商出示 建设工程质量认定证书 索取 住宅使用说明书 住宅质 量保证书 房地产开发建设项目竣工综合验收合格证 竣工验收备案表 简称 三书一证一表 还有各种相关验收表格 如 住户验房交接表 验收意见表 如 楼 宇验收记录表 等 只有证件齐全了 才能签署入住单 时下不少楼盘 三书一证一表 不齐全 特别是 建筑工程质量认定书 与 房地产开发 建设项目竣工综合验收合格证 这是因为楼盘整体建筑未完成 有关部门无法验收 对策 遇到这种情况 购房人可选择不收房 如果确实被要求收房 也要在 住户验房 交接表 验房记录表 等相关文件中写明 未见 文件 等字样 并妥善保留好相关文件 副本 问题二 先签文件后验房问题二 先签文件后验房 先验房后缴费 签文件的收房程序是较合理的正常程序 但大多数发展商采取先缴钱填表 签文件 再验房的方法 使购房者处于被动状态 对策 购房者应将先验房再收房作为附加条款写在合同里 不验房就不收房 如当初合 同未有约定的 则可在收房文件中注明 未验房 等字样 验房时如出现情况 也可与发展商 讨说法 问题三 开发商大事化小问题三 开发商大事化小 对业主在验房时发现的毛病 如墙面或地砖破裂 漏水 甚至是房屋结构性问题 一些开发 商总会表示这只是小问题 到时让人修修就可以了 想方设法不让业主将问题列进验收文件 里 对策 不管发展商陪同人员如何信誓旦旦 业主都应坚持原则 只要发现问题 无论大 小 都要在相关文件或表格中记录下来 如果楼盘根本就没准备验收登记表 则要自备纸笔 将有关问题一一记录 问题四 小区配套不齐全问题四 小区配套不齐全 验房时 业主不仅要验屋内 对于小区的整体规划也要仔细查看是否符合合同约定 如同期 建设的车库 会所 景观园林等 对策 在签订购房合同时 要将开发商的承诺写进合同条款中 并保存好所有可作为合 同附件的宣传资料 检验配套设施时即可按合同所载的条文及开发商在售楼时的承诺查验 如果在入住后发现问题 还可以通过业主委员会与发展商协商解决 问题五 巧立名目乱收费问题五 巧立名目乱收费 虽然物价局已对入住的相关费用有明文规定 但个别发展商到交房时仍巧立名目进行收费 对策 收楼时要提前了解物价局的相关收费规定 带上应缴费用表 与发展商要求的款 项相对照 最好带上计算器 算好每一笔账 发现不合理收费要及时向发展商指出 必要时 可向物价局 房管局投诉 另外 在查看了房屋后 准备签收 房屋验收单 之前 一定要先签订 物业管理公约 做一个事先约定 避免日后起纠纷 弄清楚缴纳的物业管理费由哪些方面构成 清洁费 保安费 绿化费等怎么核定 在房屋的验收过程中 购房者一定要根据合同上的约定 明确每一项条款是否符合 一 旦发现问题 要在验房单上予以注明 反馈给开发商 及时要求开发商做出相应的维修或赔 偿 如果确实属于不能收房的 要详细写明不予收房的原因并要求开发商签字 盖章 验房程序 验房程序 一 查看两书一表一数 房屋质量保证书 房屋使用说明书 竣工验收备案表 面积实 测数据对照购房合同上的面积 自己可实测套内面积 二 不交费 不签字 先验房 发现问题后更不能交费 签字 应先修房 同时取证 为日后必要时举证 即通过录音机 摄像机或照相机调好日期记录证据 奠定基础 特别保 存好自己留存 交房代表签字的验房问题备案单 核查房屋总面积 超出或减少百分之三以 内的情况很普遍 多退少补 吃亏的是业主 套内面积不变 公摊面积增加的情况更多 实得面积减少 吃亏的还是业主 三 房屋完好 交接钥匙后签业主公约 前期物业管理合同时 看好条款 不能放弃自 己的权利 四 交合理费用 物业管理费 应有市物价局批文 等 五 暂可不交的费用 公共维修基金 契税 1 5 80 元 待房产大证批准后办个人 房产证时缴纳 验房顺序 验房顺序 专人进行同步纪录 最后填写一式四份验房单 业主留好交房代表签字的一份 一 先看外部 外立面 外墙瓷砖和涂料 注意腰线部位的内墙渗漏 单元门 外观 和试用 楼道 宽度 扶手 踏步 纱窗 二 再查内部 入户门 门 窗 天棚 墙面 地面 墙阴阳角 墙砖 地砖 上下水 防水存水 暖气 煤气 通风 采光 排烟 厨房 排气 卫生间 强弱电配电箱 强 电 插座 开关 照明灯 弱电 可视对讲 呼叫报警 电话 宽带 有线电视 三 后测相邻 闭存水试验 水表空转等问题必须和楼上楼下邻居配合 验房常用工具 验房常用工具 一 量具 3m 盒尺 25 33cm 直角尺 50 60cm 丁字尺 1m 直尺 二 电钳工具 带两头和三头插头的插排 即带指示灯的插座 各种插头 电话 电 视 宽带 万用表 摇表 多用螺丝刀 字和 字 5 号电池 2 节 测电笔 手锤 小锤 大灯 200W 小灯 白炽灯 10 15W 三 辅助工具 镜子 手电 2 节 1 号电池 塑料袋多个 纸 火柴 卫生纸 凳子 纸 笔 验房专用工具 质检站借 JZC 2 型垂直检测尺 多功能内外直角检测尺 多功能垂 直校正器 游标塞尺 对角检测尺 反光镜 伸缩杆 水电检测锤 50g 活动响鼓锤 25g 钢针小锤 10g 等 验房注意问题分述 验房注意问题分述 1 厨房烟道 用纸卷点火后灭火冒烟 放在烟道口下方十公分左右 看烟是否上升到 烟道口立即拐弯吸走 2 卫生间通风 应在吊顶下留通风口 留在吊顶上面时要用手灯查看是否具备可安装 性 同时用上法测抽力 烟道 通风口中用手电查看是否存有建筑垃圾 3 管道煤气 用冒烟的纸卷放到报警装置附近 看报警装置是否灵敏动作 报警声光 提示同时关闭进气电磁阀 如果不能动作 及时修复 入住后维修 因做了整体厨柜而使维 修困难甚至拆掉吊橱 4 空鼓 手锤垫上几层纸 避免留下锤印 敲击墙壁 检查墙面空鼓 专用钢针小锤 10g 测墙砖 地砖空鼓 5 验电 A 检查插座 五孔插座上分别插上带有指示灯的插排 灯亮 表示有电 此时拉下总 开关箱内的插座开关 应有标示 指示灯灭 频繁测试几次证明开关 接线良好 插座安 全 如果开关拉下 插座指示灯仍亮或仍在闪烁 说明开关质量有问题或接线有误 立即修 复 否则误触电时无法及时断电危及生命 插座还应用摇表来测试对地绝缘情况是否良好 B 开关箱内的各分路开关应有明显的标示 如果没有或不明确 立即纠正 C 开关箱内开关应安装牢固 每个都要用力左右晃动检查 如果发现松动 应紧固或 更换 否则日后使用中出现接触不良打火现象时 会造成更大危险 D 检查有线电视插座 宽带插座 插进去有无松动或插不进现象 E 检查弱电插座数目 宽带插座因户型不同个数不一 比如二室二厅至少应有 2 个 三室二厅至少应有 3 个 有线电视插座还应同步多一个 F 检查可视对讲 紧急呼叫按钮是否工作正常 G 检查入户门门铃 带 2 节 或 4 节 5 号电池测试门铃 是否不响或响个不停 6 猫眼 入户后观察猫眼 是否松动 不清晰 视野不全或因有异物无法看清楚等现 象 修复或更换 7 测高度 用盒尺检查房顶 取 4 5 个点 进行测量 若数值一致 比如房高均为 2 7m 或者 2 65m 说明房顶或地面没有倾斜 8 测墙壁地面 用长尺 或者带有水平的专用直尺 靠墙壁地面 检查是否平整 同时观察是否有划痕裂纹 墙面是否有爆点 爆点 生石灰在发成熟石灰时因搅拌不匀未发 好 抹在墙上就会形成爆点 9 测乳胶漆质量 墙面天花板是否平整 周围光线暗时带大功率灯泡 200 瓦 照射 灯一亮 墙壁天花板是否平整立刻通过光线阴影看出 如果不平 要重新补腻子刷漆 不能 局部刷漆 会与墙壁原色产生差异 10 镜子 用镜子放到门顶部和门底部 检查这些平时看不到的地方是否刷过油漆 如 果是卫生间的门 顶部和底部的油漆没有刷全 时间一长 因环境潮湿 卫生间的使用率又 高 会使门底部过早沤烂损坏 11 外立面的腰线在一般在 1 2 楼 4 5 楼之间 大雨天一定要来看一看是否会渗漏 下雨时要检查家里窗户密封是否严密 有否有漏雨现象 若有 及时提出修理 12 楼道窗户是否有纱窗 不要因为不属于自己家就不去关心 如果没有 应及时提出 配齐 同时注意楼梯踏步和扶手是否合乎要求 住宅设计规范 明确规定有 13 检查防盗门 有无划痕 门边是否变形 门与框的密封是否严密 门和锁开关应灵 活 14 室内门检查平整变形 把门打开 眼睛凑到门边 看前后门线是否重合 若门线 不重和 比如有一角翘起 必须更换 将来变形更严重 关门后查看四周缝隙均匀适宜 门 和锁开关应该开启灵活 还要用专用水平仪测门安装垂直度 15 窗户 推拉窗和平开窗上的纱窗和窗扇 应推动开关灵活 相互无碰撞 窗户外窗 框上应有防堵帽 防止异物堵塞影响排水 导致下雨时窗户进水 中空双层玻璃里外都擦不 干净时 是因为双层玻璃的里层脏了 原因玻璃在安装时候就污染了 这时应拆换新玻璃 否则以后不易解决 还要用专用水平仪测窗户安装垂直度 所有外门窗均应有纱门 纱窗 朝向通道和底层室外的窗户应有防盗网 16 检查管道安装 通畅和密封 用手使劲晃动暖气管和上水管 应固定牢固 如果松 动 应重新固定 大开水阀看排水是否流畅 否则下水管被建筑垃圾堵塞 放水同时用卫 生纸擦拭上下管道底部有无渗漏 17 卧室 客厅通风窗户面积为使用面积的二十分之一 比如室内面积 30m2 那么开启 的窗户面积应有 1 5m2 18 厨房通风窗户面积为使用面积的十分之一 比如厨房室内面积 10m2 那么开启窗 户面积应有 1m2 达不到者不合格 国家标准 住宅设计规范 厨房排烟孔直径 15cm 达不到时无法安装油烟机 19 厨房和卫生间是瓷砖到顶的 要检查阴角阳角达 90 度 房顶四角和地面四角 墙角无碰损 四角无磕碰 地砖墙砖无变形开裂和空鼓 用小锤划击地砖和墙砖 有空洞声 音 说明没有铺设好 这样时间久了可能会出现瓷砖开裂和脱落 应重新铺设 20 闭存水试验 水表空转试验 重要检验项目 楼上卫生间有人在洗澡 楼下卫生间就有可能下小脏雨 这是因为楼上的防水没有 做好 所以在验房时需要和楼上进行协调 做好各家的闭存水试验 具体做法是 在楼上和自家的卫生间用塑料袋装好沙子 将所有地漏全部堵塞好 然 后放满水 保持 24 48 小时 楼下卫生间没有渗漏现象 说明防水合格 打开楼上自来水阀门放水