房地产估价报告范文抵押

1 24 房地产抵押估价报告 估价项目名称估价项目名称 济南市历下区山大南路 48 号舜怡佳园 12 号楼 3 1102 房地产抵押价值评估 估估 价价 委委 托托 人人 估估 价价 机机 构构 山东舜德土地房地产资产评估有限公司 注册房地产估价师 注册房地产估价师 注册号 注册号 估价作业日期估价作业日期 201 年 1 月 日至 201 年 月 日 估价报告编号估价报告编号 2010 第 号 2 24 目 录 目 录 致估价委托人函 注册房地产估价师声明 估价的假设和限制条件 估价结果报告 一 估价委托人 二 估价机构 三 估价对象分析 四 估价目的 五 估价时点 六 价值定义 七 估价依据 八 估价原则 九 估价方法 十 估价结果 十一 估价人员 十二 估价作业日期 十三 估价报告应用有效期限 十四 变现能力分析 十五 风险提示 估价技术报告 一 估价对象实物状况描述与分析 二 估价对象权益状况描述与分析 三 估价对象区位状况描述与分析 四 市场背景描述与分析 五 最高最佳使用分析 六 评估方法适用性分析 七 描述与分析测算过程 八 估价结果确定 附件 一 估价委托书复印件 二 估价对象位置图 三 估价对象照片 四 权属证明复印件 五 房地产估价机构营业执照复印件 六 房地产估价机构资质证书复印件 七 注册房地产估价师注册证书复印件 3 24 八 法定优先受偿权利等情况的书面查询资料 致估价委托人函 绍兴市张市丝织厂有限公司 受贵公司委托 本公司估价人员对坐落于绍兴市灵芝乡张市村大溇底新溇底的估价对 象进行了实地踏勤 同时调查和收集了大量的相关资料 并遵循独立 客观 公正 合法 谨慎的估价原则 对其进行了评估分析与测算 撰写了本估价报告 现将估价结果及估计 过程报告如下 一 估价对象 为坐落于绍兴市灵芝乡张市村大溇底新溇底厂房 建筑面积共计 7255 70m2 二 估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值 三 估价时点 二 0 一一年八月三十日 四 估价作业日期 二 0 一一年八月三十日至二 0 一一年九月一日 五 估价结果 估价对象在估价时点二 0 一一年八月三十日上的价格参考为人民币元 大写 壹仟壹佰 零捌万捌千肆佰捌拾整 估价对象 评估单价 元 建筑面积 m2 估价净值 元 备注 绍兴市张市丝织厂有限公司座落绍兴市 灵芝乡张市村大溇底新溇底房地产价值 7255 70 减法定优先受偿款 5745663 70 小计 绍兴中兴房地产估价有限责任公司 二 0 一一年九月一日 4 24 估价师声明 我们郑重声明 我们郑重声明 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的 本估价报告中的分析 意见和结论是我们自己公正的专业分析 意见和结论 但受到本 估价报告中已说明的假设和限制条件的限制 我们与本估价报告中的估价对象没有 或有已载明的 利害关系 也与有关当事人没有 或有已载明的 个人利害关系或偏见 我们依照中华人民共和国国家标准 房地产估价规范 房地产抵押估价指导意见 进 行分析 形成意见和结论 撰写本估价报告 参与本次估价的注册房地产估价 xxx xxx 已 或没有 于 2012 年 1 月 16 日对本估价报 告中的估价对象进行了实地查勘 估价人员对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使 用状况 估价人员不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任 也不承担对其他被 遮盖未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任 没有人对本估价报告提供了重要专业帮助 若有例外 应说明提供重要专业帮助者的姓 名 本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用 不得做其他用途 未经本估价机 构书面同意 本报告的全部或任何一部分均不得向委托方 报告使用者 报告审查部门 以外的单位和个人提供 也不得以任何形式公开发表 注册房地产估价师 xxx 注册号 签字 注册房地产估价师 xxx 注册号 签字 5 24 估价的假设和限制条件估价的假设和限制条件 一 本次估价的假设前提一 本次估价的假设前提 本估价报告以委托人提供的房地产权属证书等资料真实合法有效 估价对象无司法 机关 行政机关查封等禁止转让 抵押情况 房地产权属无纠纷 土地使用权符合法定的 转让条件为假设前提 即以估价对象拥有合法产权 属于合法使用 可以在公开市场上自 由转让 抵押等处分为假设前提 交易双方是在公开的市场上进行交易 交易目的在于最大限度地追求经济利益 并 掌握必要的市场信息 有较充裕的时间进行交易 对交易对象具有必要的专业知识 交易 条件公开并不具有排他性 本估价报告未考虑委托估价对象形成过程中的债权 债务问题 也未考虑估价委托 人的资信状况 本次估价以估价对象按照 房屋所有权证 土地使用证 记载的工业用途达到最 高最佳使用并能够持续使用为假设前提 根据本报告估价目的 金融机构应在充分考虑如下因素后 根据本报告估价结果合 理确定贷款额 在估价对象上设立的法定优先受偿权款额 房地产市场价格波动风险 短期强制处分的不确定性及变现费用 估计对象转让时应缴纳的各项税费 估价对 象所有者的金融信用 二 未经调查确认或无法调查确认的资料数据二 未经调查确认或无法调查确认的资料数据 估价对象由委托人有关人员现场指认 若与实际不符 应重新估价 估价人员现场勘 察时 未进行建筑物基础 房屋结构的测量和实验 本次估价假设其无建筑物基础 结构 等方面的重大质量问题 三 估价中未考虑的因素及估价处理三 估价中未考虑的因素及估价处理 估价结果是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据 估价时没有考虑国家经济宏 观政策发生变化 市场供应关系变化 市场结构转变 遇有自然力和其他不可抗力等因素 对房地产价值的影响 也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜 以及特殊交易 方式下的特殊交易价格等对估价结果的影响 当上述条件发生变化时 估价结果一般亦发 生变化 估价结果未考虑估价对象及其所有权人已承担的债务 或有债务及经营决策失误或 市场运作失当对其价格的影响 四 本报告使用的限制条件四 本报告使用的限制条件 6 24 本报告仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据 不作它用 本报告使用的有效期限为一年 即估价目的在报告完成后的一年内实现 估价结果 可作估价对象的市场价格参考 超过一年需重新进行估价 本报告专为委托人所使用 未经本公司同意 不得向估价委托人和估价报告审查部 门之外的单位和个人提供 报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上 五 其他说明五 其他说明 7 24 估价结果报告 一 估价委托人一 估价委托人 估价委托人 绍兴市张市丝织厂有限公司 二 估价机构二 估价机构 估价机构名称 绍兴市中兴房地产评估有限公司 地 址 法定代表人 房地产评估资质级别 暂三级 证书编号 有效期限 联系人 联系电话 三 估价对象三 估价对象 1 估价对象范围 应说明估价对象范围是否包含动产 债权债务 特许经营权等其他 财产或者权益 为坐落于绍兴市灵芝乡张市村大溇底新溇底绍兴市张市丝织厂有限公司厂 房 房屋总层数层 所在层数 层 估价对象土地面积为 2404 建筑面积为 28238 8865 2 房地产实物状况 估价对象为整个厂区七幢房屋 幢号 32 房屋建筑面积为 25 20m2 混合结构 房屋总 层数为一层 其所在层次为一层 设计用途门卫 现用途为美容美发店 单层层高 3 5 米 左右 室内装修较好 地面地砖 乳胶漆墙面 水电卫配套设施齐全 铝合金门窗 使用 及维护状况良好 系完好房 幢号 33 房屋建筑面积为 168 50m2 混合机构 房屋总层数 为一层 其所在层次为一层 设计用途为配电房 现用途小店 单层层高 3 5 米左右 室 内一般装修 成套水电卫配套设施齐全 铝合金门窗 使用及维护状况良好 系完好房 幢号 34 房屋建筑面积为 1782 20m2 混合机构 房屋总层数为一层 设计用途为车间 现 用途超市 室内装修较好装修 地砖地面 乳胶漆墙面 层高 4 2 米左右 水电卫配套设 施齐 3 估价对象房屋所有权人为绍兴市张市丝织厂有限公司 持有房权证绍自始字第 8 24 01463 号 房屋所有权证 记载 房屋所有权人为绍兴市张市丝织厂有限公司 房屋坐落 绍兴市灵芝乡大溇底新溇底 幢号 32 混合结构 建筑面积 25 20m2 总层数为一层 幢 号 33 混合结构 建筑面积 168 50m2 总层数为一层 幢号 34 混合结构 建筑面积 1782 20m2 总层数一层 幢号 35 混合结构 建筑面积 5130 80m2 总层数三层 幢号 36 混合结构 建筑面积 77m2 总层数一层 幢号 37 砖木结构 建筑面积 52m2 总层 数一层 幢号 38 混合结构 建筑面积 20m2 总层数一层 持有绍市集用 2008 字第 41 号 集体土地使用证 用途为工业用地 使用权类型租赁 使用权面积 5663 70m2 终 止日期为 2013 年 9 月 21 日 4 房地产区位状况 经实地踏勘核定 估价对象地处绍兴市灵芝乡张市村大溇底新溇底 其东至越西路 南至道路 西至张市村 北至张市村 估价对象的土地实际开发程度为五通一平 位于绍 兴灵芝镇张市村 距离洋江西路 500 米路 位于越西路延伸段上 距绍兴市区 10 分钟车程 距杭绍甬高速公路绍兴出入口 15 分钟车程 交通便利 区位优势明显 四 估价目的四 估价目的 为确定估价对象抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值 五 估价时点五 估价时点 二 0 一二年一月十日 为完成估价对象实地查勘之日 估价时点不是完成实地查勘之日的 应当在 估价的假设和限制条件 中假定估价对 象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致 并在估价报告中提醒估价报告使 用者注意 六 价值定义六 价值定义 估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值扣除法 定优先受偿款后的余额 法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时 法律规定优 先于本次抵押贷款受偿的款额 包括未缴纳的综合地价款 已抵押担保的债权数额及其他 七 估价依据七 估价依据 1 国家法律法规 1 中华人民共和国城市房地产管理法 2 中华人民共和国土地管理法 3 城市房地产转让管理规定 9 24 4 城市房地产抵押管理办法 5 中华人民共和国担保法 2 技术标准 规程 规范 1 房地产估价规范 GB T 50291 1999 2 城镇土地估价规程 国标 GB T 18508 2001 3 房地产抵押估价指导意见 3 委托方提供的相关资料 1 国有土地使用证 复印件 2 房屋所有权证 复印件 4 估价人员现场踏勘及调查了解的相关资料 5 本估价机构掌握的房地产市场相关资料 八 估价原则八 估价原则 本次估价遵循独立 客观 公正 合法 谨慎的原则及最高最佳使用原则 估价时点 原则 替代原则等技术性原则 1 遵循合法原则 合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法使用 合 法交易或合法处分为前提进行 2 遵循最高最佳使用原则 所谓最高最佳使用 要求房地产估价应以估价 对象的最高最佳使用为前提进行 它是指法律上允许 技术上可能 财务上可行 经过充 分合理的论证 能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用 3 遵循替代原则 替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产 在同等条件下的正常价格 类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内 并在用途 规模 档次 建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产 同一供求范围是指与估价 对象相同或相近的房地产所处的区域范围 4 遵循估价时点原则 估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在 估价时点上的客观合理价格或价值 估价不是求取估价对象在所有时间上的价格 而是求 取估价对象在某一时间上的价格 而这一时间不是估价人员可以随意假定的 必须依据估 价目的来确定 这一时点即是估价时点 5 遵循谨慎原则 在存在不确定因素的情况下 房地产估价师做出相关判 断时 应当保持必要的谨慎 充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制 未来可能发 生的风险和损失 不高估市场价值 不低估知悉的法定优先受偿款 并在估价报告中做出 10 24 必要的风险提示 九 估价方法九 估价方法 根据估价人员掌握的资料 在估价对象同一供求圈内房地产市场存在一定的交易量 根 据 房地产估价规范 中的规定 有条件选用市场法进行估价的 应以市场法为主要估价 方法 所以选取市场法为第一种估价方法 市场法是在同一供求圈内选取三个以上与估价 对象条件相似的成交实例并于之比较 对实例成交价格进行交易情况 交易日期 区域因 素 个别因素修正 以次估算估价对象的客观合理价格或价值的方法 估价对象属于有收益或潜在收益的房地产 选取收益法为第二种估价方法 收益法是 预计估价对象未来的正常净收益 选用适当的报酬率将其折现到估价时点客观合理价格或 价值的方法 房地产抵押价值 假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值 房地产估价师知悉的法 定优先受偿款 十 估价结果十 估价结果 1 估价人员经过实地查勘和测算 确定估价对象在估价时点的市场价值为 元 人民币 元整 法定优先受偿款为 元 人民币 元整 估价对象的抵押价 值为 元 人民币 元整 单价 十一 估价人员十一 估价人员 注册房地产估价师 xxx 注册号 注册房地产估价师 xxx 注册号 十二 估价作业日期十二 估价作业日期 年月日至年月日 十三 估价报告应用的有效期十三 估价报告应用的有效期 本估价报告应用的有效期为一年 即从年月日至年月日止 十四 变现能力分析十四 变现能力分析 变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时 在没有过多损失的条件下 将抵押房地 产转换为现金的可能性 一 通用性 估价对象房屋为租赁工业厂房 通用性较差 二 独立使用性 估价对象为整个厂区的房屋 独立性较好 三 可分割转让性 估计对象整体性较强 使用功能分割将使用功能减损 故可分割转 让性较弱 11 24 四 快速变现价值 假定在估价时点强制处分估价对象 因卖方手续费 竞价空间 双 方无合理的谈判周期 快速变现的付款方式及目前拍卖市场成交活跃程度等因素 将会产 生一定的价格减损 根据估价对象的具体情况 预计估价对象可实现的快速变相价值为市 场价值的 40 50 五 变现时间 费用 税金 在当前市场条件下 估价对象变现时间长短以及变现费用 税金的种类 数额与处置方式和营销策略等因素有关 在变现过程中 变现成本较高 要 支付诉讼费用 按财产价值分段最高为 4 执行费用 一般为 0 1 0 5 估价费用 分 段累计 最高 0 42 拍卖费用 最高 5 营业税及附加 5 6 印花税 0 05 以 及交易手续费等其它税费 由于估价对象较容易处理 评估人员预测变现时间约为 6 个月 至 9 个月 变现的费用及税金约为 20 六 变现清偿顺序 抵押无折价或者拍卖 变卖所得的价款 当事人没有约定的 按下 列顺序清偿 1 实现抵押权的费用 2 主债权的利息 3 主债权 十五 风险提示说明十五 风险提示说明 一 本次估价结果是估价对象于估价时点的房地产状况及估价时点的房地产市场状况下 地价值 因时间变化 估价对象的状况和房地产市场状况都可能发生改变 从而对估价对 象的价值产生相应影响 二 未来估价对象所在区域的环境质量 城市规划 功能定位 市政建设 交通状况 使用状况等因素发生变化而导致房地产抵押价值减损 三 估价对象可能因房地产市场变化 国家宏观政策和经济形势变化 房地产相关税费 和银行利率调整等因素导致估价对象的抵押价值减损 四 估价报告使用者应该遵循谨慎原则 对估价对象在估价时点是否存在法定优先受偿 权利等情况进行调查 合理使用评估价值 充分关注在估价对象上设立的法定优先受偿权 和估价对象处置时快速变现能力及费用对房地产抵押价值的影响 确定合理地贷款额度 五 由于房地产抵押贷款周期较长 且房地产市场状况具有动态变化的特点 估价报告 使用者在抵押期内应关注对房地产行情产生影响的各种因素 关注房地产市场行情和法定 优先受偿款的变化 定期或在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估 六 在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点有 市场风险 房地产周期风险 政 策性风险等 鉴于估价对象 相关产业和房地产市场 经济形势的特点 建议报告使用人 应定期或者在有关情况变化较快时对房地产抵押价值进行再评估 12 24 房地产估价技术报告房地产估价技术报告 一 一 估价对象实物状况描述与分析估价对象实物状况描述与分析 估价对象为整个厂房七幢房屋 幢号 32 房屋建筑面积为 25 20 混合结构 房屋总 层数为一层 其所在层次为一层 设计用途门卫 现用途为美容美发店 单层层高 3 5 米 左右 室内装修较好 地面地砖 乳胶漆墙面 水电卫配套设施齐全 铝合金门窗 使用 及维护状况良好 系完好房 幢号 33 房屋建筑面积为 168 50 混合结构 房屋总层 数为一层 其所在层次为一层 设计用途为配电房 现用途为小店 单层层高 3 5 米左右 室内一般装修 成套水电卫配套设施齐全 铝合金门窗 使用及维护状况良好 系完好房 幢号 35 房屋建筑面积为 5130 80 混合结构 房屋总层数为三层 设计用途综合楼 现 用途为超市及车间 单层层高 5 米左右 室内装修较好 地面地砖 乳胶漆墙面 水电卫 配套设施齐全 铝合金门窗 使用及维护状况良好 系完好房 幢号 36 37 38 房屋建筑 面积分别为 77 52 20 混合结构 房屋总层数为一层 其所在层次为一层 现用途为附属用房 室内一般装修 使用及维护状况良好 系完好房 估价对象所占土地坐落灵芝镇张市村 其东至越西路 南至道路 西至张市村 北至 张市村 其使用权面积为 5663 70 用途为工业用地 使用权类型租赁 土地形状为规 则的长方形 地势平坦 地基承载力较均一 宗地基础设施条件完善 已达到通路 通给 排水 通迅 通电 通给 场地平整 二 二 估价对象权益状况描述与分析估价对象权益状况描述与分析 估价对象房屋所有权人为绍兴市张市丝织厂有限公司 持有房权绍自始字第 01463 号 房屋所有权证 记载 房屋所有权人为绍兴市张市丝织厂有限公司 房屋坐落绍兴市灵 芝乡张市村大溇底 幢号 32 混合结构 建筑面积 25 20 总层数一层 幢号 33 混 合结构 建筑面积 168 50 总层数一层 幢号 34 混合结构 建筑面积 1782 20 总层数一层 幢号 35 混合结构 建筑面积 5130 80 总层数三层 幢号 36 混合结 构 建筑面积 77 总层数一层 幢号 37 砖木结构 建筑面积 52 总层数一层 幢号 38 混合结构 建筑面积 20 总层数一层 持有绍市集用 2008 字第 41 号 集体土地使用证 用途为工业用地 使用权类型 13 24 租赁 使用权面积为 5663 70 终止日期为 2013 年 9 月 21 日 三 三 估价对象区位状况描述与分析估价对象区位状况描述与分析 估价对象地处绍兴市灵芝乡张市村大溇底新溇底 其距离洋江西路 500 米路 位于越 西路延伸段上 距绍兴市区 10 分钟车程 距杭绍甬高速公路绍出入口 15 分钟车程 交通 便利 区位优势明显 一 位置状况 估价对象坐落于绍兴市灵芝乡张市村 东至越西路 南至道路 西至张市 村 北至张市村 二 交通状况 厂区南大门临越西路延伸段 距绍兴市区 10 分钟车程 距杭绍甬高速公 路绍出入口 15 分钟车程 三 环境状况 属于绍兴灵芝镇张市村 随着周边房屋的拆迁 评估对象的中心位置越 趋明显 周边房屋出租率高 四 外部配套设施状况 该厂房基础设施完备程度已达五通一平 即通路 通给 排水 通迅 通电 场地平整 周边其基础设施完备 公共配套设施完善 四 四 市场背景描述市场背景描述 绍兴是首批中国历史文化名城之一 是著名的水乡 桥乡 酒乡 书法之乡 是蔡元 培 鲁迅 周恩来的故乡 毛泽东主席称绍兴为 鉴湖越台名士乡 绍兴地处长江三角洲 南翼 浙江省中北部杭甬之间 下辖绍兴县 诸暨市 上虞市 嵊州市 新昌县和越城区 面积 8256 平方公里 人口 434 万 其中市区面积 339 平方公里 人口 64 万 绍兴历史悠 久 是首批国家级历史文化名城 首批中国优秀旅游城市 是长江三角洲南翼重点开发开 放城市 经测算 2011 年 绍兴市国民生产总值 GDP 3291 23 亿元 同比增长 10 5 全 年财政总收入 426 45 亿元 地方财政收入 239 69 亿元 同比增长 22 1 和 24 0 市区人 均 GDP 突破 1 万美元 自然资源方面 绍兴境内河湖密布 水资源总量为 58 8 亿立方米 可供养殖的淡水水 面 1 7 万公顷 拥有耕地面积 167 千公顷 具有开发潜力和开采价值的矿产 60 余种 其中 硅藻土储量为全国第一 人力资源方面 全市有专业技术人员 25 万人 绍兴文理学院等 6 所高等院校 31 所 中等职业学校及 43 所高级中学 每年向社会提供专本科毕业生 1 5 万人 中等职业学校毕 业生 2 4 万人 普通高中毕业生 3 5 万人 还有 2282 所成人教育 培训学校每年对近百万 从业人员进行再教育和技术培训 各类人才总量超过 50 万人 14 24 市场资源方面 依托本地轻纺 领带服饰 珍珠等产业优势形成的专业市场十分繁荣 全市有各类商品交易市场 383 个 其中年成交额超 10 亿元的市场有 11 个 绍兴中国轻纺 城是亚洲最大的纺织品集散中心 2011 成交额 488 43 亿元 绍兴是中国投资环境金牌城市之一 全市形成了 一小时经济圈 二小旅游圈 浙赣 杭甬铁路和沪杭甬 上三 杭金衢 甬金等高速公路贯通境内 绍兴可与世界上所有国家 和地区通邮 通迅 绍兴电力局在全国供电系统中第一个建立 ERP 系统 成为全国首批 国际一流供电企业 绍兴城市供水水质达到欧共体饮用标准 绍兴污水处理总能力达到 135 万吨 日 但近年来国家针对房地产市场进行了多次宏观调控 致使房地产成交量及价格双双出 现下行趋势 消费者观望态势明显增强 绍兴楼市也不例外 而 2011 年绍兴楼市供应量没 有明显减少 使得 2011 年绍兴市区商品房市场出现供大于求的现象 其中 1 5 月 绍兴 市区商品房市场新推楼盘并不多 但到了 6 月 月供应量达到 1525 套 中高档楼盘的销售 形势逐渐下滑 众多中低价位楼盘则显示出政策环境下的优越性 刚需购房者成为该时间 段的主力军 袍江新区楼盘热销 据绍兴市房地产信息网年终统计数据显示 2011 年 成 交均价在 5000 12000 元 平方米以下的刚需型商品住宅销售 2350 套 占全年绍兴市区商品 住宅总销售量的 56 8 五 五 最高最佳利用分析最高最佳利用分析 最高最佳使用是指法律上许可 技术上可能 经济上可行 经过充分合理的论证 能 使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用 估价对象位于绍兴灵芝镇张市村 为选 择估价对象作为工业厂房利用提供了前提条件 据房权证绍自始字第 01463 号 房屋所有 权证 绍市集用 2008 字第 41 号 集体土地使用证 记载 房屋设计用途为车间 配 电房 门卫 土地用途为工业用地 则估价对象作为工业用地使用符合合法原则的要求 结合对估价对象所在区域环境和房地产市场的调查和预期分析 确定估价对象作为工业用 房持续使用为最高最佳使用 六 估价方法适用性分析六 估价方法适用性分析 估价人员在认真分析所掌握的资料 并对估价对象进行了实地查勘以及对周边房地产 市场进行调查后 根据 房地产估价规范 和遵照国家有关法律 法规 估价技术标准 经过反复研究 我们认为估价对象适合采用成本法和假设开发法进行估算 估价方法适用 性分析见下表 15 24 估价对象特 点 1 估价对象位于 法定用途与现状用途均为 评估目的为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据而评估房地产抵押价值 可选估价方法 市场法收益法假设开发法成本法基准地价修正法 估价方法定 义 将估价对象与 在估价时点近 期交易的类似 房地产进行比 较和适当的修 正或调整 以 此估算估价对 象的客观合理 价格或价值 预计估价对象 未来的正常净 收益 选用适 当的报酬率将 其折现到估价 时点后累加 以此估算估价 对象的客观合 理价格或价值 预计估价对象 开发完成后的 价值 扣除预 计的正常开发 成本 税费和 利润等 以此 估算估价对象 的客观合理价 格或价值 求取估价对象 在估价时点的 重置价格或重 建价格 扣除 折旧 以此估 算估价对象的 客观合理价格 或价值 在政府确定公布 了基准地价的地 区 由估价对象 所处地段的基准 地价调整得出估 价对象宗地价格 是否选取不选取不选取选取选取不选取 估价方法选 择理由 估价对象为 在建工程 所在区域交 易实例少 且该类交易 一般不公开 难以获取其 交易情况 估价对象为在 建工程 目前 状态无法获取 收益 估价对象为在 建工程 具有 投资开发或再 开发潜力的房 地产 适合选 取假设开发法 估算估价对象 的客观合理价 格 估价对象为在 建工程 主要 由土地费用 土建工程费用 机电安装费用 及装饰装修工 程费用组成 而这四部分的 费用可通过测 算其重新购建 价格和折旧得 出 估价对象法定用 途及现状用途均 为商住 非宗地 评估 不适合用 基准地价修正法 估算其客观合理 的价格 七 估价测算过程七 估价测算过程 1 1 采用现行市价法 采用现行市价法 市场法是根据替代原则 根据目前公开市场上与被评估对象相似的或可比的参照物的 16 24 价格来确定被评估对象的价格 运用市价法评估按下列步骤进行 a 搜集交易实例 b 选取可比实例 c 建立价格 可比基础 d 进行交易情况修正 e 进行交易日期修正 f 进行区域因素修正 g 进 行个别因素修正 h 求出比准价格 其基本公式如下 V VIb 1 交易情况修正系数 1 区域因素修正系数 1 个别因素修正系数 1 交易时期修正系数 式中 V 待估资产价格 VIb 与待估房地产同类用途同一地段的交易实例的价格 a 选取可比实例 根据评估人员进行的市场调查和本公司掌握的市场信息 通过对估价对象非住宅近期 发生过交易的类似房地产进行收集整理分析 根据地段相似 结构相同 用途一致 相间 相近的原则 从本公司掌握的房地产交易资料库中挑选出三个交易案例作为可比实例 可比实例情况分析表 比较因素待估对象实例 1实例 2实例 3 地址马臻路胜利东路中兴北路解放大道与凤 西路交叉口 交易价格13500 元 14000 元 12000 元 交易双方情况及交易目的正常正常正常正常 交易时间2011 62011 62011 62011 6 交易房地产状况现房预售预售预售 交易方式 付款方式1 次1 次1 次1 次 房地产用途办公办公办公办公 商业等级二级二级二级三级 产业聚集规模 商业繁华程度 很繁华 人流量大 较繁华 人 流较大 很繁华 人 流量大 一般 人流暂 不大 基础设施 公共 设施完善程度 很完善较完善很完善一般 交通便捷程很便捷一般很便捷一般 公共配合齐备齐备齐备一般 区 域 因 素 自然条件状况很好很好很好很好 17 24 环境质量 周围 景观 一般很好很好很好 城市规划限制好很好很好很好 临街状况 地势临街状况 好 临街状况 好 临街状况 好 临街状况好 建筑物新旧程度9 成新全新全新全新 装修情况简装毛胚毛胚毛胚 设施设备齐备齐备齐备齐备 平面布置合理合理合理合理 工程质量好好好好 建筑结构钢混钢混钢混钢混 楼层2 4均价均价均价 个 别 因 素 朝向向南均价均价均价 b 交易情况修正 交易情况修正主要是排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差 将 可比实例的成交价格调整为正常价格 所有被选可比实例均为正常情况下进行 故其交易 情况修正系数为 1 c 交易日期修正 交易日期修正是指将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格 可比实 例的交易日期均为现在的预售价 故其交易日期修正系数为 1 d 区域因素修正 区域因素修正的内容主要包括 繁华程度 交通便捷程度 环境 景观 公共配套设 施完备程度 市政规划限制等影响房地产价格的因素 区域因素修正系数表 比较因素待估对象实例 1实例 2实例 3 交易价格13500 元 14000 元 12000 元 商业等级100 产业聚集规模 商业繁华程度 100 区 域 因 素基础设施 公共100 18 24 设施完善程度 交通便捷程100 公共配合100 自然条件状况100 环境质量 周围 景观 100 城市规划限制100 小计100 e 个别因素修正 个别因素修正的内容主要包括 临路状况 基础设施完备程度 规划管制条件等 个别因素修正系数表 比较因素待估对象实例 1实例 2实例 3 交易价格13500 元 14000 元 12000 元 临街状况 地势100 建筑物新旧程度100 装修情况100 设施设备100 平面布置100 工程质量100 建筑结构100 楼层100 个 别 因 素 朝向100 小计100 f 测算比准价格 可比实例实例 1实例 2实例 3 可比实例单价13500 元 14000 元 12000 元 交易情况修正100 100100 100100 100 交易日期修正100 100100 100100 100 区域因素修正101 100101 10075 100 个别因素修正100 100100 10095 100 修正后单价13599 元 14140 元 8426 元 19 24 平均比准单价12055 元 取整 12000 元 三个可比实例与估价对象均有较强的可比性 且以上三个比准价格差距在合理范围之 内 因此采用三个比准价格的简单算术平均值作为估价对象的评估价格 即估价对象评估 单价 1873 元 1763 元 1677 元 3 1771 元 2 2 收益法 收益法 估价人员对估价对象所在区域同类性质的房地产市场情况进行调查 本次估价参考周 边商业出租情况及该区域价格变化趋势 运用收益法分析 估算并预测估价对象开发完成 后作为商业物业的售价 求取年租金收益 经实地查勘估价对象现状及对其附近房地产租 售市场调查 采用市场法求取估价对 象商业物业的平均客观月租金 与市场法一样略 通过市场法的测算 结合目前的市场状况及未来市场的分析预测 经过专业谨慎的分析 综合确定估价对象首层商业物业平均客观月租金为 471 元 空置率为 10 并保持不变 则其年租金有效收益 Z 为 Z 471 1 10 12 5086 8 元 求取年净租金收益 a 维修费 维修费按房屋重置价的 2 计算 根据调查 分析绍兴市同类物业客观市场工程造价水 平 确定估价对象房屋重置价按 3511 元 计算 即维修费 3511 2 70 22 元 b 管理费 目前绍兴同类物业出租管理费一般按租金收入的一定比例计算 据估价对象情况 本 次评估取租金收入的 2 即管理费 5086 8 2 101 736 元 c 保险费 保险费按房屋重置价的 0 2 计算 根据调查 分析绍兴市同类物业客观市场工程造 价水平 确定估价对象房屋重置价按 3511 元 计算 即保险费 3511 0 2 7 022 元 d 房产税 营业税及其他税费 房产税 12 营业税及其他税费 5 63 即房产税 5086 8 12 610 416 元 20 24 营业税及其他税费 5086 8 5 63 286 38684 元 则各项费用总额 70 22 101 736 7 022 610 416 286 38684 l 076 元 取整 e 押金年收益 据市场调查并结合评估师工作经验 本次估价取两个月的租赁押金 押金年收益 471 2 2 25 21 2 元 f 年净租金收益 租金净收益的计算 就是从租金收益中扣除业主支出的各项费用 即年租金净收益 A 为 A 5086 8 1076 21 2 4032 元 报酬率 Y 的确定 采用累加法确定报酬率 累加法的一个细化公式为 报酬率 无风险报酬率 投资风 险补偿率 管理负担补偿率 缺乏流动性补偿率 投资带来的优惠率 a 无风险报酬率 选用同期中国人民银行公布的一年期商业银行存款年利率 估价时 点中国人民银行公布的一年定期存款年利率为 2 25 故无风险报酬率取 2 25 b 投资风险补偿率 根据估价人员调查行业相关情况 并结合估价人员的专业分析 认为商业物业投资风险补偿率的取值范围在 0 8 而影响投资风险补偿率主要因素有投 资周期风险 退出损失风险 竞争能力风险 投资规模风险 收益稳定性风险 市场规模 和成熟程度风险 市场失衡的可能性风险 政策风险等 估价人员通过对这些影响因素赋 予一定的权重 对各项因素根据高 中高 中 中低 低 5 个层次赋予分值 先求取加权 平均分值 最后利用内部插值法得出投资风险补偿率 由上表得出投资风险补偿率为 3 02 c 管理负担补偿率 根据估价人员调查行业相关情况 并结合估价人员的专业分析 认为管理负担补偿率的取值范围在 0 4 而影响管理负担补偿率主要因素有管理难易程 度 管理对价值的影响程度 管理的成本费用水平 专业性等 估价人员通过对这些影响 因素赋予一定的权重 对各项因素按高 中高 中 中低 低 5 个层次赋予分值 先求取 加权平均分值 最后利用内部插值法得出管理负担补偿率 由上表得出管理负担补偿率为 1 9 d 缺乏流动性补偿率 根据估价人员调查行业相关情况 并结合估价人员的专业分析 估价对象拟建成建筑物为通用性物业 在市场上能自由出售 处于活跃市场状态 不受管 21 24 制 考虑这些因素判定缺乏流动补偿率为 1 6 e 易于获得融资的优惠率 根据估价人