房地产估价习题集计算题和论述题-2

1 当前我国房地产估价应遵循的主要原则有 合法原则 最高最佳使用原则 供求原则 替代原则 估价时点原则 公平原则 2 估价机构完成委托估价后提供给委托人的 产品 通常称为 估价报告书 3 市场比较法所依据的是 替代 原理 4 成本法计算建筑物重新建造完全价值的方法通常分为三种 即 净计法 平方法 立方法 5 在收益法中 纯收益确定后 还原利率越高 收益价格 越低 6 建筑物的重新建造成本分为重建成本和重置成本两种 普通建筑物估价时适用 重置成本 7 估价上的折旧与会计上的折旧有着本质的区别 在估价上 C 为 重新建造成本 它通常随着估价时点的不同而 不同 8 在路线价法中 普通临街宗地价格的计算公式为 宗地总价 路线价 深度百分率 宗地面积 试述成本法与收益法的区别 试述成本法与收益法的区别 1 理论依据不同或估价的立足点不同 成本法基于已付出的代价 收益法基于未来的收益能力 2 计算公式不同 成本法以各项费用 税费 利润累加为基础 收益法以收益减费用为基础 3 所需资料不同 4 适用对象不同 成本法主要适用于无交易 无收益或收益难以直接测定的房地产的估价 如学校 政府办公楼 医院 公园等公 共建筑 公益设施及工厂等 收益法主要适用于收益性房地产的估价 如商店 宾馆 出租房屋等 1 1 有一房地产 土地总面积 有一房地产 土地总面积10001000平方米 为平方米 为1010年前通过征用农地取得 当时每亩花费年前通过征用农地取得 当时每亩花费1616万元 现时重新取得该土地每平方米需万元 现时重新取得该土地每平方米需600600 1 计算土地现时价格 土地底价 1000 600 60万 2 计算建筑物现时价格 建筑物现价 C 1 1 R t t n 2000 1000 1 1 5 8 8 32 162万 3 房地产和土地合成一体的现时总价为 60 162 222万 4 房地产现时单价 2000 1100 2 2 某宾馆需要估价 据调查 该宾馆共有 某宾馆需要估价 据调查 该宾馆共有300300张床位 平均每张床位每天向客人实收张床位 平均每张床位每天向客人实收5050元 年平均空房率为元 年平均空房率为30 30 解 1 计算该宾馆年总收益 300 50 365 1 30 元 383 25 万元 2 计算该宾馆年总费用 14 万元 月 12 月 168 万元 3 计算该宾馆年净收益 年总收益 年总费用 383 25 万元 168 万元 215 25 万元 4 假定年净收益与还原利率不变 使用年限为无限年限 则该宾馆的收益价格 年净收益 还原利率 215 25 10 2152 5 万 元 5 计算同档次宾馆年总收益 300 45 365 1 20 元 394 2 万元 6 计算同档次宾馆年总费用 394 2 30 118 26 万元 7 计算同档次宾馆年净收益 年总收益 年总费用 394 2 70 275 94 万元 8 假定年净收益与还原利率不变 使用年限为无限年限 则同档次宾馆的收益价格 年净收益 还原利率 275 94 10 2759 4 万元 9 该宾馆与当地同档次宾馆比较分析 床价 50 45 元 但空房率也高 30 20 特别是营运费用过高 竟占总收入的 43 84 导致净收益下降 应改善管理 降低营运支出 10 经过综合考虑后 估计该宾馆的价格以2450万元比较合理 3 3 需要评估一宗七通一平的待建筑土地在 需要评估一宗七通一平的待建筑土地在19951995年年9 9月的价格 获知该宗土地总面积月的价格 获知该宗土地总面积500500平方米 建筑容积率为平方米 建筑容积率为2 2 折现率为折现率为10 10 解 设该宗土地的总价为 V 开发完成后的总价值 2000 5000 2 1 12 2 1594 39 万元 建筑安装工程费等的总额 800 1 12 5000 2 60 1 12 0 5 40 1 12 1 5 810 36 万元 建筑安装工程费 专业费用及管理费在各年的投入实际上是覆盖全年的 但为体现计算的方便起见 假设各年的投入是集中在各年 的年中 这样 就有了上述计算中的折现年数分别是0 5和1 5的情况 销售费用和销售税费总额 1594 39 2 6 127 55 万元 购买该宗土地的税费总额 V 3 0 03V 万元 V 1594 39 810 36 127 55 0 03V V 637 36 万元 故 土地总价 637 36 万元 土地单价 1274 72 元 m2 楼面地价 637 36 元 m2 1 房地产价格是客观存在的 估价实质是模拟 市场 的价格形成过程将房地产价格显现出来 2 房屋完损等级是根据房屋的结构 装修 设备三个组成部分的各个项目的完好 损坏程度来划分的 3 认清房地产的单位价格 主要是认清其货币单位 面积单位 面积含义 4 一名合格的房地产估价人员应符合下列三方面要求 1 有扎实的估价理论知识 2 有丰富的估价实践经验 3 有良 好的职业道德 5 在房地产价格评估中 重新建造成本是假设在 估价时点 重新建造或购置全新状态的旧有房地产时所必要的成本或价格 6 资本化率 安全利率 风险调整值 7 某商店营业面积为建筑面积的55 单位营业面积的年租金720元 平方米 则该商店单位建筑面积的年租金为 396 8 将某成片荒地开发成 五通一平 熟地的各项必要费用及正常利税为300元 平方米 可转让土地面积的比率为60 则可转让土 地的成本价为 500 元 平方米 9 某宗土地面积250平方米 其上附有建筑面积为200平方米的建筑物 该建筑物的外观及设备均已过时 需拆除重建 估计每建 筑平方米拆迁费300元 残值50元 则该土地的减价修正额为 5 10 某类商品房平均售价1994年初为2500元 平方米 1996年初涨至3025元 平方米 则其价格的年平均上涨幅度为 10 1 某建筑物总建筑面积500平方米 现时重置价格每建筑平方米1000元 耐用年限50年 残值率5 尚可使用30年 解 C 1000 500 R 5 N 50 n 30 建筑物现时总价 万元元31310000 50 3050 511500100011 N nN RC 建筑物现时单价 500 620 元 m2 2 某公寓共有3层 每层建筑面积均为1000平方米 其房地产单价平均为1100元 平方米 底层的单价比第二层的单价低150元 1 该公寓房地产总价值 V 1100 1000 3 元 330 万元 2 设第二层单价为 x 元 则 1100 解得 x 1200 元 150 150 3 xxx 3 第二层房地总价值为 1200 1000 元 120 万元 4 第二层土地占有份额为 100 36 36 36 120 330 3 3 某宗房地产在正常情况下每年可获得总收益 某宗房地产在正常情况下每年可获得总收益5555万元 需支出总费用万元 需支出总费用3030万元 在附近选取了万元 在附近选取了 A A B B C C D D 四宗类似房地产四宗类似房地产 1 计算估价房地产年净收益 55 30 25 万元 2 计算购买年 A 房地产购买年 8 4 年 B 房地产购买年 8 4 年 252 30 294 35 C 房地产购买年 8 5 年 D 房地产购买年 8 3 年 238 28 166 20 估价房地产的购买年 8 4 年 8 48 48 58 3 4 3 计算估价房地产总价 25 8 4 210 万元 4 4 需要评估某商品住宅在 需要评估某商品住宅在19961996年年1111月月1 1日的正常价格 在该住宅附近地区调查选取了日的正常价格 在该住宅附近地区调查选取了 A A B B C C 三宗已成交的类似商品住宅作为可比三宗已成交的类似商品住宅作为可比 实实 解 1 对可比实例 A 的单价修正 2 15 36 41583 8 100 100 102 100 99 100 11 5 8 5000 m人民币元 2 对可比实例 B 的单价修正 2 10 73 40403 8 101 100 103 100 100 100 11560m人民币元 3 对可比实例 B 的单价修正 2 6 23 41433 8 98 100 100 100 102 100 11530m人民币元 4 计算计算估价房地产某商品住宅单价 2 411411 4114 3 23 414373 404036 4158 m人民币元 3 3 某商场的土地使用权年限为 某商场的土地使用权年限为4040年 从年 从19941994年年5 5月月3131日起计 该商场两层 每层建筑面积为日起计 该商场两层 每层建筑面积为20002000平方米 可出租面积占建筑面积的平方米 可出租面积占建筑面积的 60 60 解 1 计算各层可出租的面积 2000 60 1200m2 2 计算租期内年净收益 180 1200 12 1 20 元 207 36 万元 3 计算第一层在租期满后的年净收益 200 1200 12 1 20 元 230 4 万元 4 计算第一层的正常价格 万元27 2640 81 1 1 8 4 230 81 1 1 8 36 207 333 1 V 5 计算第二层的年净收益 120 1200 12 1 20 元 138 24 万元 6 计算第二层的正常价格 万元78 1619 81 1 1 8 24 138 36 2 V 7 计算第一层与第二层的正常总价格 V V1 V2 2640 27 1619 78 4260 05 万元 4 4 某在建工程开工于 某在建工程开工于 19971997 年年 1111 月月 3131 日 拟建为商场和办公综合楼 总用地面积日 拟建为商场和办公综合楼 总用地面积 30003000 平方米 土地使用权年限平方米 土地使用权年限 5050 年 从开工起年 从开工起 计计 1 此题的计算公式应为 在建工程价格 预期建成后的价值 需投入的建筑费 需投入的专业费 销售税费 投资利润 2 计算预期建成后的价值 74 5612202682 1188097992 44241046 5 81 1 81 1 1 8 251 85 0 1275 0 240080 5 81 1 100005000 5 148 5 1 元 3 计算建筑费 2300 12400 64 92 17169481 5 81 1 64124002300 75 0 元 4 计算专业费 92 10 19 元 5 计算销售税费 92 8 75 元 6 计算投资利润 88 4601068 5 81 5200000 5 1 元 7 计算在建工程的正常总价格 74 92 19 75 88 元 2909 5 万元 2 2 某宾馆总建筑面积某宾馆总建筑面积1000010000平方米 一层建筑面积平方米 一层建筑面积20002000平方米 其中平方米 其中500500平方米为宾馆大堂 平方米为宾馆大堂 15001500平方米出租用于餐厅和咖啡厅平方米出租用于餐厅和咖啡厅 3 1 计算一层餐厅和咖啡厅的价格 1500 1500 225 万元 2 计算酒店客房年总收益 200 190 365 1 30 970 9 万元 3 计算酒店会议室年总收益 500 x20 x2 x12 24 万元 4 计算酒店年总费用 970 9 40 388 36 万元 5 计算酒店自营部分年净收益 970 9 24 388 36 606 54 万元 6 计算酒店自营部分的价格 含大堂 客房 会议室 办公室 606 54 8 7581 75 万元 1 1 某宗房地产 某宗房地产20012001年年1010月的年净收益为月的年净收益为300300万元 预测未来万元 预测未来3 3年的年净收益保持这一水平 年的年净收益保持这一水平 20042004年年1010月转售时的价格比月转售时的价格比20012001年年1010月月 上上 解 计算公式 t t t r V rr a V 11 1 1 计算结果 V 3767 85 万元 33 91 61 101 91 1 1 9 300 V V 2 2 某建筑物为钢筋混凝土结构 经济寿命为 某建筑物为钢筋混凝土结构 经济寿命为5050年 有效经过年限为年 有效经过年限为8 8年 经调查测算 现在重新建筑全新状态建筑物的建造成本为年 经调查测算 现在重新建筑全新状态建筑物的建造成本为 800800 解 1 计算建筑物的重置价格 建造成本 800万元 管理费用 800 3 24万元 投资利息 800 24 60 1 6 1 5 1 800 24 40 1 6 0 5 1 54 90万元 建筑物的重置价格 800 24 54 90 50 120 1048 90万元 2 计算建筑物的折旧额 墙 地面等损坏的折旧额 18万元 装修部分的折旧额 200 2 5 80万元 设备部分的折旧额 110 8 10 88万元 长寿命项目的折旧额 1048 90 18 200 110 8 50 115 34万元 建筑物的折旧总额 18 80 88 115 34 301 34万元 4 4 为评估某写字楼 为评估某写字楼20012001年年1010月月1 1日的正常市场价格 估价人员在附近地区调查选取了日的正常市场价格 估价人员在附近地区调查选取了 A A B B C C 三宗类似写字楼的交易实例作可比实三宗类似写字楼的交易实例作可比实 例 例 解 1 交易情况修正系数可比实例 A 100 103 可比实例 B 100 99 可比实例 C 100 102 2 交易日期修正系数 可比实例 A可比实例 B 0999 1 8 11 2 11 42 1265 1 8 11 2 11 44 可比实例 C 0869 1 8 11 2 11 41 3 房地产状况修正系数 因素权重值的计算因素 1 的权重 4 1 1 67 4 0 6 因素 2 的权重 1 67 1 1 67 4 0 25 因素 3 的权重 1 1 1 67 4 0 15 房地产状况修正系数的计算 可比实例 A 35 101 100 101 100 156100 253100 602100 100 可比实例 B 45 102 100 102 100 152100 251100 604100 100 可比实例 C 80 100 100 101 100 153100 255100 600100 100 4 计算比准价格 比准价格 A 2 42 82 632173 6343 101 100 8 11 2 11 103 100 6000m元 比准价格 B 2 44 60 644602 6470 102 100 8 11 2 11 99 100 5800m元 比准价格 C 2 4 38 646956 6456 101 100 8 11 2 11 102 100 6120m元 5 估价对象的价格 2 93 641044 6423 3 56 645602 647073 6343 m元 1 1 6 6年前甲公司提供一宗年前甲公司提供一宗4040年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼 总建筑面积年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼 总建筑面积3000m23000m2 于 于4 4年前建成投入使用 办公楼年前建成投入使用 办公楼 正常正常 解 1 计算办公楼现值 办公楼整体年净收益 80 3000 85 1 35 12 159 12 万元 收益年限 40 6 34 年 办公楼现值为 万元92 1528 101 1 1 10 12 159 1 1 1 34 n rr a V 2 计算乙方的使用权价格 乙方使用权年净收益 80 2000 85 1 35 12 106 08 万元 乙方使用权剩余收益年限 15 4 11 年 乙方使用权剩余收益年限价格为 万元689 101 1 1 10 08 106 1 1 1 11 n rr a V 3 甲方权益价格 办公楼现值一乙方使用权价格 1528 92 689 839 92 万元 2 2 某公司于 某公司于5 5年前以出让方式取得一宗面积年前以出让方式取得一宗面积2000m22000m2的的4040年使用权的土地 并于年使用权的土地 并于3 3年前建成物业投入使用 总建筑面积为年前建成物业投入使用 总建筑面积为5000m25000m2 解 1 运用成本法计算公式为 房地产价格 土地重新取得价格 建筑物的重新购建价格 建筑物折旧 2 求土地的重新取得价格 因该土地使用权为40年 已过去了5年 故要求土地使用权为35年的价格为 v35 v40 k35 k40 2000 2000 1 8 40 35 1 8 35 1 1 8 40 1 390 94万元 3 计算建筑物的重新购建价格 建安成本 600万元 管理费用 600 3 18万元 投资利息 600 18 40 1 6 1 5 1 600 18 60 1 6 0 5 1 33 54万元 销售税费 90万元 开发利润 120万元 建筑物的重新购建价格 600 18 33 54 90 120 861 54万元 4 计算建筑物的折旧额 门窗 墙面等损坏的折旧额 8万元 装修部分的折旧额 140 1 5 3 84万元 设备部分的折旧额 100 1 10 3 30万元 长寿命项目的折旧额 861 54 8 140 100 1 38 3 48 44万元 建筑物的折旧总额 8 84 30 48 44 170 44万元 该宗房地产的现时价格 390 94 861 54 170 44 1082 04万元 1 1 某房地产占地 某房地产占地40004000平方米 土地使用年限为平方米 土地使用年限为5050年 容积率为年 容积率为6 6 2424层 每层建筑面积相同 该房地产经过两年开发建成层 每层建筑面积相同 该房地产经过两年开发建成 解 1 运用收益法有限年公式求取房地产价格 其公式为 1 1 1 n rr a V 2 各层建筑面积 4000 6 24 1000 m2 层 3 计算1层商铺收益价格 年净收益 1000 1 60 75 90 60 12 19 44 万元 V1 19 44 10 1 1 1 10 50 3 192 20 万元 4 计算2 3层商场收益价格 年净收益 1000 2 70 600 84 万元 V2 3 84 10 1 1 1 10 50 3 830 48 万元 5 计算4层酒楼收益价格 年净收益 1000 70 50 12 80000 34 万元 V4 34 8 1 1 1 8 50 3 413 59 万元 6 计算5 10层办公楼收益价格年净收益 6 20 1800 12 80 1 10 186 62 万元 V5 10 186 62 7 1 1 1 7 50 3 2555 13 万元 7 计算11 24层住宅价格 V11 24 1000 14 4000