天津房地产市场回顾与展望

天津房地产市场回顾与展望 20062006 年天津房地产市场综述年天津房地产市场综述 如果说房地产行业的新一轮调控始于 2005 年 那么 2006 年可视为行业调整的深化 在这一年里 鉴于改善住房供应结构 稳定房价运行的任务仍然非常艰巨 国内陆续出台 了包括行政 信贷 税收 土地等一系列政策 政府对于房地产市场的直接影响日益加强 由于政策执行具有滞后性 且涉及中央政府与地方政府的利益博弈 使得国内房地产 市场运行的不确定因素增加 我们看到 中国长期经济增长稳定和城市化进程加快 使得 房地产需求居高不下 同时 人民币升值预期 住房体制改革的促动 资本市场不完善等 制度性因素 都是房地产热的经济发展内因 也说明国内房地产价格上涨具备一定的合理 性 不言而喻 经济发展的内在需求只能引导而不可压制 近两年密集的政策显示决策部 门对于住房问题的重视 但当前调控措施往往行政微观干预与宏观调节交错运用 模糊了 政府与市场的边界 而且 因缺乏对于需求结构的准确把握 有些措施甚至加重了中低收 入层的负担 对中低收入阶层的住房保障体系 往往由于中央与地方政府的利益分配机制 难以在短期内有所作为 因此 2006 年国内虽然在抑制房价快速上涨 加速行业优胜劣汰 方面取得一定成效 但长远来看 房地产行业的调控之路仍然任重道远 这也意味着今后 国内楼市的阶段性调整不可避免 与国内其它城市相比 2006 年天津楼市依然稳扎稳打 杜绝大起大落 这与天津一贯 的务实作风不无关系 据统计 去年前 10 个月 天津新建商品房成交 891 万平方米 449 4 亿元 同比增长 5 1 和 28 5 预计全年商品房成交量达到 1050 万平方米 比 2005 年略有增长 商品房成交均价为 5000 元 平方米 比 2005 年同比增长 17 二手房成交面 积为 600 万平方米 与 2005 年 854 万平方米的成交规模相比有较大幅度下滑 与往年相比 2006 年天津楼市主要有以下几个特点 房地产投资保持稳定 市场中长期仍然向好 商品房成交规模企稳 二手房成交量大幅下降 结构性失衡有所缓解 但未根本解决 房价同比增长较快 环比增幅趋缓 郊县楼市占据规模优势 两极分化格局逐步形成 外地开发企业站稳脚跟 市场准入门槛提高 天津房地产投资环境分析天津房地产投资环境分析 2006 年 6 月 国务院下发 关于推进天津滨海新区开发开放问题的意见 的通知 意见 指出 推进天津滨海新区开发开放 有利于实施全国区域协调发展总体战略 经 过十多年的发展 天津滨海新区的综合实力不断增强 服务功能进一步完善 是继深圳经 济特区 浦东新区之后 又一带动区域发展的新的经济增长极 天津滨海新区的开发开放 有利于促进我国东部地区率先实现现代化 从而带动中西部地区 特别是 三北 地区发展 形成东中西互动 优势互补 相互促进 共同发展的区域协调发展格局 意见 明确天津滨海新区的功能定位是 依托京津冀 服务环渤海 辐射 三北 面向东北亚 努力建设成为我国北方对外开放的门户 高水平的现代制造业和研发转化基 地 北方国际航运中心和国际物流中心 逐步成为经济繁荣 社会和谐 环境优美的宜居 生态型新城区 并提出鼓励天津滨海新区进行金融改革和创新 支持天津滨海新区进行土 地管理改革 推动天津滨海新区进一步扩大开放 设立天津东疆保税港区 给予天津滨海 新区一定的财政税收政策扶持等 可以说 滨海新区乃至天津迎来历史上的最好发展时机 从上图中可知 天津城市经济总量与人均 GDP 在五大城市位居中等偏下水平 中原认 为 天津的经济总量及影响位居国内二线城市的领先位置 与上海 北京 广州等一线城 市相比 天津在经济和社会发展中还存在一些问题 加快结构调整 转变经济增长方式的 任务还很重 经济总量还不够大 服务业发展相对滞后 个体私营经济比重偏低 就业压 力比较大 社会保障体系还有待于进一步完善 天津目前处于国民经济发展的历史最好时期 也是国内经济发展势头最快 整体运行 平稳的区域之一 在经济保持较快速度发展的过程中 天津的产业结构调整以及城市功能转变也将逐步 推进 天津在基础设施方面投入较大 如轨道交通网 海河开发 快速路等重点工程将进一 步完善中心城区的配套优势 进而强化中心城区与郊县市场的经济互动 天津的投资环境日益完善 目前天津开发区 高新技术产业园区已经成为带动天津经 济发展的龙头 随着开发区向西扩建 高新区向环外发展 这些产业园区对天津经济的拉 升作用更为明显 2005 2020 年天津远景规划 中对未来天津的城市定位是加强与北京的经济互动 建设成为环渤海地区的经济中心 天津十一五规划以及滨海新区建成改革综合配套实验区得到国务院正式批复 为天津 投资环境的全面升级奠定基础 随着京津一体化战略的实施 作为环渤海沿岸最大的城市和区域合作的重要枢纽 天 津的区域价值也将受到更加深远的影响 20072007 年市场展望年市场展望 政策层面 2007 年直接行政干预力度将减少 对土地 信贷 销售市场方面的监管及执行力度加 大 2007 年政策主要围绕改善供应结构及抑制房价过快上涨展开 供应层面 2007 年天津商品房供应保持稳定 一方面深挖市区的住宅及公建市场潜力 另一方面 加速向郊县扩张 外地开发商加速本地化进程 在未来竞争中占据主动 需求层面 2007 年天津商品房需求保持稳定 预计全年商品房成交量维持在 1000 万平方米左右 受供应引导 中小户型住宅增长速度可观 房价层面 2007 年天津房价总体保持稳中有升态势 但因为郊县市场规模扩大 全市平均房价企 稳为主 预计 2007 年天津商品房均价在 5600 元 平方米左右 产品层面 2007 年高层住宅日益普及 洋房及别墅凸现稀缺性 受总价及政策影响 中小户型大 行其道 社区商业将日益成为项目的重要组成部分 热点区域层面 2007 年热点区域主要集中在土地成交密