房开企业代销涉及的税务分析

房地产企业委托代销的企业所得税收入确认技巧及典型案 例分析 为节约成本 体现专业办事 房企委托专业资质的房地产 销售经纪机构代理销售 在代理销售模式下 房企涉及的 税务风险分析 一 代理销售费用在房企所得税前扣除涉及的税法规定 1 税收扣除限额的规定 根据 企业手续费及佣金支出税前扣除政策 财税 2009 29 规定 房企与具有合法经营资质的房地产销售经纪机 构或者个人签订的代销合同 不得超过 5 的收入的佣金可 以税前扣除 国税发 2009 31 号 文件规定房企与境外 销售机构签订的代销产品的合同 不得超过代销收入的 10 佣 金或者手续费可以所得税前扣除 2 财税 2009 29 规定 二 企业应与具有合法经营资 格中介服务企业或个人签订代办协议或合同 并按国家有 关规定支付手续费及佣金 除委托个人代理外 企业以现 金等非转账方式支付的手续费及佣金不得在税前扣除 三 企业不得将手续费及佣金支出计入回扣 业务提成 返利 进场费等费用 五 企业支付的手续费及佣金不得直接冲 减服务协议或合同金额 并如实入账 六 企业应当如实 向当地主管税务机关提供当年手续费及佣金计算分配表和 其他相关资料 并依法取得合法真实凭证 财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值 税 个人所得税计税依据问题的通知 财税财税 2016 43 号号 在计征上述税种时 税务机关核定的计税价格或收入不含 增值税 二 房地产委托中介销售的企业所得税收入的确认二 房地产委托中介销售的企业所得税收入的确认 1 房地产企业销售期房和现房的企业所得税纳税义务时间房地产企业销售期房和现房的企业所得税纳税义务时间 1 1 房地产企业销售期房确认企业所得税收入时间的会计 房地产企业销售期房确认企业所得税收入时间的会计 与税法差异与税法差异 房地产开发企业的销售方式一般包括现房销售 期房销售 现房销售的处理方法 企业会计准则与税法的规定是一致 的 期房销售的处理方法 会计准则和税法的规定有所不 同 预售业务在会计处理和税务处理上存在着很大的差异 在会计上 根据 企业会计准则 的规定 期房销售的会 计处理为 由于企业销售商品不满足收入确认条件 当收 到预售款时应确认为负债 等预售房屋竣工并交付给购买 方时 再确认收入 即收到期房房款时 借记 银行存款 科目 贷记 预收账款 科目 房屋竣工并交付给购买方 时 借记 预收账款 科目 贷记 主营业务收入 科目 同时结转开发产品成本 借记 主营业务成本 科目 贷 记 开发产品 科目 在税务上 根据国 关于房地产开发业务征收企业所得税 问题 国税发 2009 31 号 第六条的规定 企业通过正 式签订 房地产销售合同 或 房地产预售合同 所取得 的收入 应确认为销售收入的实现 因此 签订 房地产 预收合同 所取得的收入 从企业所得税的角度 不再存 在 预收账款 的概念 只要签订了 销售合同 预 售合同 并收取款项 不管产品是否完工 全部确认为销 售未完工开发产品取得的收入 负有企业所得税纳税义务 2 2 房地产企业销售现房确认企业所得税收入的时间 房地产企业销售现房确认企业所得税收入的时间 现房 只要签订销售合同 房企就可以与购房者办理商品 房的移交手续 在会计核税法上 房地产企业确认企业所 得税收入的时间是一致的 2 2 房地产企业采取委托方式销售产品的企业所得税收入确 房地产企业采取委托方式销售产品的企业所得税收入确 认的时间点及案例分析认的时间点及案例分析 根据国税发 2009 31 号第六条第 四 项的规定 房地产房地产 企业采取委托方式销售开发产品的企业所得税收入确认的企业采取委托方式销售开发产品的企业所得税收入确认的 时间分为四种情况时间分为四种情况 1 采取支付手续费方式支付手续费方式委托销售开发产品委托销售开发产品的 应按销售 合同中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确 认收入的实现 案例案例 1 1 某房地产企业采用 某房地产企业采用支付手续费方式支付手续费方式委托销售的收入委托销售的收入 确认确认 甲房地产公司 2017 年开发住宅小区 选择一般计税方法计 征增值税 甲公司与 A 房屋销售公司签订现房销售代理销 售合同约定 A 公司按销售额 5 收取手续费 2017 年 7 月 销售房屋 2000 平方米 每平方米 5000 元 A 公司将销售清 单提交甲公司 并按合同约定转交售房款 950 万元 甲公 司如何进行账务处理和企业所得税收入如何确认 1 1 甲公司正确的财税处理 甲公司正确的财税处理 根据 房地产开发经营业务企业所得税处理办法 国税 发 2009 31 第六条第 四 项第一款规定 采取支付 手续费方式委托销售开发产品的 应按销售合同或协议中 约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入 的实现 另外 关于企业手续费及佣金支出税前扣除政 策的通知 财税 2009 29 号 第五条规定 企业支 付的手续费及佣金不得直接冲减服务协议或合同金额 并 如实入账 因此 基于以上税收政策规定 正确的财务和税务处理是 A 公司代理业务销售额应为 1000 万元 不能将支付给代理 销售机构的手续费 50 万元直接扣除合同销售金额 应由 A 房屋销售公司向甲房地产企业开具 现代服务业 代理 业 的增值税专用发票 50 万元 作为费用列支 账务处理 如下 借 银行存款 1000 万元 贷 主营业务收入 901 万元 应交税费 应交增值税 销项税 99 万元 借 销售费用 代销佣金 47 17 万元 应交税费 应交增值税 进项税 2 83 万元 贷 银行存款 50 万元 2 采取视同买断方式视同买断方式委托销售开发产品委托销售开发产品的 属于企业与 购买方签订销售合同或协议 或企业 受托方 购买方三 方共同签订销售合同或协议的 如果销售合同或协议中约 定的价格高于买断价格 则应按销售合同或协议中约定的 价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认 收入的实现 如果属于前两种情况中销售合同或协议中约 定的价格低于买断价格 以及属于受托方与购买方签订销 售合同或协议的 则应按买断价格计算的价款于收到受托 方已销开发产品清单之日确认收入的实现 案例 2 某房地产企业采用视同买断方式委托销售的收入确 认 甲房地产公司 2016 年开发住宅小区 选择一般计税方法计 征增值税 甲房地产公司与 B 公司签订现房销售代理合同 约定 B 公司采取买断方式代理销售 买断价为每平方米 4500 元 销售时由委托方 受托方 买房共同签订协议 2017 年 9 月 B 公司将开发产品销售清单提交甲公司时 销 售房屋 2000 平方米 实现销售收入 1000 万元 平均售价 5000 元 请分析甲公司的财务税务处理和企业所得税收入 如何确认 1 1 正确的财税处理 正确的财税处理 根据国税发 2009 31 号文第六条第 四 项第二款的规定 采取视同买断方式委托销售开发产品的 属于企业与购买 方签订销售合同或协议 或企业 受托方 购买方三方共 同签订销售合同或协议的 如果销售合同或协议中约定的 价格高于买断价格 则应按销售合同或协议中约定的价格 计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入 的实现 如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低 于买断价格 以及属于受托方与购买方签订销售合同或协 议的 则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发 产品清单之日确认收入的实现 基于此税法规定 如果房 地产企业与销售代理机构签订视同买断方式的代理销售合 同 则房地产企业的企业所得税收入确认必须按照合同中 约定的买断价格与实际市场销售价格熟低的原则进行收入 确认 本案例中的销售代理合同约定的买断价为本案例中的销售代理合同约定的买断价为 45004500 元一元一 平方米 而实际市场销售价格为平方米 而实际市场销售价格为 50005000 元一平方米 根据税元一平方米 根据税 法的规定 甲房地产企业必须按照法的规定 甲房地产企业必须按照 50005000 元一平方米确认收元一平方米确认收 入 入 因此 根据以上财税政策分析 甲房地产企业正确的税务 处理是 B 公司代理业务销售额应为 1000 万元 不能将 支付给代理销售机构的手续费 100 万元直接扣除合同销售 金额 应由 B 房屋销售公司向甲房地产企业开具 现代服 务业 代理业 的增值税专用发票 100 万元 作为费用 列支 账务处理人如下 借 银行存款 1000 万元 贷 主营业务收入 901 万元 应交税费 应交增值税 销项税 99 万元 借 销售费用 代销佣金 94 34 万元 应交税费 应交增值税 进项税 5 66 万元 贷 银行存款 100 万元 3 采取基价 保底价 并实行超基价双方分成方式委托基价 保底价 并实行超基价双方分成方式委托 销售开发产品销售开发产品的 属于由企业与购买方签订销售合同或协 议 或企业 受托方 购买方三方共同签订销售合同或协 议的 如果销售合同或协议中约定的价格高于基价 则应 按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方 已销开发产品清单之日确认收入的实现 企业按规定支付 受托方的分成额 不得直接从销售收入中减除 如果销售 合同或协议约定的价格低于基价的 则应按基价计算的价 款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现 属于由受托方与购买方直接签订销售合同的 则应按基价 加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单 之日确认收入的实现 案例 3 某房地产企业采用超基价分成方式委托销售的收入 确认 甲房地产公司 2016 年开发住宅小区 选择一般计税方法计 征增值税 甲房地产公司与 C 公司签订现房销售代理合同 合同约定 采取基价 保底价 并实行超基价双方分成方 式委托销售开发产品 销售保底价 4500 元一平方米 并由 C 公司直接与客户签订销售合同 超过保底价部分受托方和 委托方按三 七分成 2017 年 9 月 C 公司提交销售清单时 销售房屋 2000 平方米 实现销售收入 1000 万元 平均售 价 5000 元 请分析甲公司的财务税务处理和企业所得税收 入如何确认 1 1 正确的财税处理 正确的财税处理 根据国税法 2009 31 号文第六条第 四 项第三款的规定 采取基价 保底价 并实行超基价双方分成方式委托销售 开发产品的 按照以下两种情况确认收入 属于由企业与购买方签订销售合同或协议 或企业 受托方 购买方三方共同签订销售合同或协议的 如果销 售合同或协议中约定的价格高于基价 则应按销售合同或 协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品 清单之日确认收入的实现 企业按规定支付受托方的分成 额 不得直接从销售收入中减除 如果销售合同或协议约 定的价格低于基价的 则应按基价计算的价款于收到受托 方已销开发产品清单之日确认收入的实现 属于由受托方与购买方直接签订销售合同的 则应按 基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品 清单之日确认收入的实现 本案例中的基价为 4500 元一平方米 实际售价为 5000 元 一平方米 根据以上税收政策的规定 甲房地产公司应该 按照 5000 元一平方米确认收入 因此 基于此税收政策规 定 C 公司代理业务销售额为 2000 4500 5000 4500 2000 100 1000 万元 这里关键点在于开发商支付给受托方的分成额 5000 4500 2000 30 30 万元 不得直接从销售 收入中扣除 将来支付代销手续费时 根据 C 公司开来的 增值税专用发票作为销售费用列支 甲房地产企业正确的账务处理如下 借 银行存款 1000 万元 贷 主营业务收入 901 万元 应交税费 应交增值税 销项税 99 万元 借 销售费用 代销佣金 28 3 万元 应交税费 应交增值税 进项税 1 7 万元 贷 银行存款 30 万元 案例四 采用包销方式确认收入的处理案例四 采用包销方式确认收入的处理 4 采取包销方式委托销售开发产品的 采取包销方式委托销售开发产品的 包销期内可根据 包销合同的有关约定 参照上述 1 至 3 项规定确认收入的 实现 包销期满后尚未出售的开发产品 企业应根据包销 合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现 案例 4 采用包销方式委托销售的收入的确认 甲房企 2000 平米的小区 采用一般计税方式核算 委托乙 方包销房产 合同约定 销售单价为 4500 元 如果 2017 年 9 月 15 日未销售完毕 剩余产品