房地产预估报告

房地产抵押预估报告 估 价 项 目 位于金州区中长街道碧海尚城 0 A 号 1 层 1 号的房地产 委 托 方 大连 XX 房地产开发有限公司 估 价 方 大连 房地产土地估价有限公司 估 价 作 业 期 二零一四年五月二十四日至二零一四 年五月二十六日 估价 报告 编号 报告号 本预估报告抵押无效 敬请报告使用方注意 大连 房地产土地估价有限公司 估价报告专用文件 办公地址 办公地址 联系电话 联系电话 邮邮 编 编 E E m m a a i i l l 2 位于位于 xxxxxxx0 Axxxxxxx0 A 号号 1 1 层层 1 1 号的房地产预估号的房地产预估 报告报告 一 一 委托方委托方 委托方全称 大连 XX 房地产开发有限公司 二 估价机构二 估价机构 估价机构全称 大连 房地产土地估价有限公司 法定代表人 刘伟 资质等级 一级 证书编号 建房估证字 2012 011 号 地址 大连市中山区学士街 44 号 三 估价对象三 估价对象 估价对象为位于金州区中长街道碧海尚城 0 A 号 1 层 1 号由大连 XX 房地 产开发有限公司所属的房地产 于 2007 年建成并投入使用 共计房产 1 处 建 筑面积 18304 3 平方米 房屋总层数 25 层 估价对象位于第 1 层 建筑结构为 框剪 设计用途为非住宅 现实际用途为商场 产别为股份制企业房产 至估 价时点房屋所有权人为大连 XX 房地产开发有限公司 此次估价对象所在房地产开发项目所占土地使用权总面积为 44713 平方米 土地使用权类型为国有出让 土地用途为住宅用地 地号为 图号为 1376 土 地使用权终止日期至二零七五年六月二十一日 其中商业用地使用期限至二零 四五年六月二十一日 至估价时点止该土地使用权人为大连 XX 房地产开发有 限公司 本次评估结果仅包含估价对象所分摊的土地使用权价值 四 估价目的四 估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值 五 估价时点五 估价时点 二零一四年五月二十四日 六 价值定义六 价值定义 根据 GB T50291 1999 房地产估价规范 第 6 4 2 款 房地产抵押价值评 大连 房地产土地估价有限公司 估价报告专用文件 办公地址 办公地址 联系电话 联系电话 邮邮 编 编 E E m m a a i i l l 3 估 应采用公开市场价值标准 的规定 本报告对估价对象评估采用公开市场 价值标准 本次评估的房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值 等于假 定未设定法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受 偿款 法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时 法律规定优先于本次 抵押贷款受偿的款额 包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款 已抵押担保的 债权数额 以及其他法定优先受偿款 七 估价依据七 估价依据 1 委托方与本公司签订的房地产价格评估委托协议书 2 中华人民共和国城市房地产管理法 3 中华人民共和国土地管理法 4 中华人民共和国物权法 5 中华人民共和国担保法 6 城市房地产抵押管理办法 7 房地产估价规范 中华人民共和国国标 GB T50291 1999 8 关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知 建住房 2006 8 号 9 政府及其他有关部门颁布的有关法律 法规和政策性文件 10 评估人员现场查看记录资料 11 房屋所有权证 大房权证金单字第号 12 国有土地使用权证 金国用 2005 第号 13 委托方提供的其他资料 14 本公司掌握的同类区域房地产交易情况及造价成本资料 八 估价原则八 估价原则 本次估价遵循下列原则 合法原则 最高最佳使用原则 替代原则 估价 时点原则 谨慎原则以及公开 公平 公正等科学原则 九 影响因素分析九 影响因素分析 根据委托方的要求 本报告所评估的估价对象的价值为 在本次估价目的 大连 房地产土地估价有限公司 估价报告专用文件 办公地址 办公地址 联系电话 联系电话 邮邮 编 编 E E m m a a i i l l 4 下 在估价时点二零一四年五月二十四日时的客观市场价值 故对该时点条件 下的各种因素进行分析 以期对估价对象作出客观分析 一 区域因素分析 一 区域因素分析 1 估价对象区域范围 估价对象位于金州区中长街道碧海尚城 0 A 号 1 层 1 号及 20 1951 号 1 层 部分 其四至情况为 北临其他公建 南临公建 西临斯大林路 东临住宅 2 区域特征及变动趋势 估价对象位于大连市金州区斯大林路和五一路交汇处 属碧海 尚城小区 北侧即为金州体育场 附近有实验小学 先进小学 五一路小学 南山小学 117 中学 南山医院 第一人民医院 金州区 213 医院等多所教育和医疗机构 为该区域的生活提供保障 另外周边以大商新玛特为代表的多家购物 餐饮娱 乐设施能够满足人们休闲购物的需求 该区域交通便捷 金州火车站 汽车站 在建的轻轨车站近在咫尺 随着金州新区的建立 将带动该区域的发展 该区 域未来的发展趋势是商业 服务设施更加齐全 集聚程度更高的商贸 居住混 合区 3 道路交通状况 估价对象所处区域邻近五一路 斯大林路 有 701 路等多路公交车经过该 区域 道路通达 交通便利 4 基础设施配套情况 该区域给排水 电力 供暖 煤气及通讯等配套设施齐全 5 自然条件 该区域自然条件较好 地势平坦 无污染源 二 个别因素分析 二 个别因素分析 估价对象为位于金州区中长街道碧海尚城 0 A 号 1 层 1 号由大连 XX 房地 产开发有限公司所属的房地产 于 2007 年建成并投入使用 共计房产 1 处 建 筑面积 18304 3 平方米 房屋总层数 25 层 估价对象位于第 1 层 建筑结构为 框剪 设计用途为非住宅 现实际用途为商场 产别为股份制企业房产 至估 价时点房屋所有权人为大连 XX 房地产开发有限公司 具体功能分区和装修情 况如下 大连 房地产土地估价有限公司 估价报告专用文件 办公地址 办公地址 联系电话 联系电话 邮邮 编 编 E E m m a a i i l l 5 估价对象位于金州区中长街道碧海尚城小区 碧海尚城 0 A 号 1 层 1 号建 筑面积为 18304 30 平方米 约于 2007 年建成并投入使用 所在房屋总层数为 25 层 估价对象位于 1 层 产别为股份制企业房产 建筑结构为框剪 设计用 途为非住宅 现实际用途为商场 所在建筑外立面干挂理石 部分玻璃幕 白 钢地弹门 室内地面铺玻化砖 墙面经大白处理刷乳胶漆 天棚格栅网装饰 二部电梯提供垂直交通 消防通道花岗岩楼梯踏步 白钢扶手 此次估价对象所在房地产开发项目所占土地使用权总面积为 44713 平方米 土地使用权类型为国有出让 土地用途为住宅用地 地号为 图号为 1376 土 地使用权终止日期至二零七五年六月二十一日 其中商业用地使用期限至二零 四五年六月二十一日 至估价时点止该土地使用权人为大连 XX 房地产开发有 限公司 本次评估结果仅包含估价对象所分摊的土地使用权价值 估价对象给水 电 暖等基础配套设施齐全 均为市政供给 参照原城乡建设环境保护部颁发 房屋完损等级评定标准 试行 法规 根据估价对象的其自身的维护及保养状况并结合估价人员经验 经估价人员现 场查看 确定估价对象综合成新率为九成新 三 三 最高最佳使用分析最高最佳使用分析 最高最佳使用是指法律上允许 技术上可能 经济上可行 并经过充分合 理的论证 能够使估价对象产生最高价值的使用 根据委托方提供资料显示 估价对象在本报告估价时点时的合法批准用途 是非住宅 根据估价原则中的合法性原则为前提 以估价对象所处区域等级 区位条件及其所处地区的经济地理位置 城市建设和土地资源优化配置的长远 发展来看 经综合分析判断 估价人员认为以现用途为最高最佳使用 十 估价说明十 估价说明 1 本估价报告结果仅为中国银行中山广场支行审贷提供价格参考 不得作 其他用途 未经本估价机构及委托方的书面同意 任何人都无权将估价报告的 全部或任何部分使用于公开的文件 通知或报告中 也不得以任何形式公开发 表 凡因委托人使用估价报告不当引起的后果 估价机构及估价人员不承担相 应的责任 2 按估价时点用途在未来持续使用 大连 房地产土地估价有限公司 估价报告专用文件 办公地址 办公地址 联系电话 联系电话 邮邮 编 编 E E m m a a i i l l 6 3 估价对象的抵押 担保情况只依委托方提供的证明为依据 未经有关部 门确认 4 本报告认为委托方提供的所有估价资料是真实可靠的 并以此作为估价 的重要依据之一 若因委托方提供的资料有误而引起的责任 估价方不予承担 即本次估价范围内的估价对象的具体地址 产权人或租赁人以及土地使用权人 具体部位及建筑面积 房屋类型和房屋用途 土地用途等均以委托方提供的资 料为依据 并由委托方负责解释 5 本次估价是基于估价对象未被转让 抵押或出租 且无相应的债权 债 务 并存在估价对象权属完整的假设前提条件下进行的 6 我们仅对估价对象物业作一般性的查看 并未对结构等内在质量进行测 试 故不能确定其有无内在缺陷 本报告以估价对象内在质量附合国家标准并 足以维持其正常运转为前提 7 本报告为对估价对象的市场价格的预估报告 为委托方在银行贷款提供 价格参考 不具任何法律效力 待银行贷款审批通过后出具正式房地产估价报 告 十一 十一 估价方法选用估价方法选用 1 估价方法的选用 根据评估目的和估价对象所处的社会 环境状态和估价对象自身的特殊情 况本次评估方法采用市场比较法进行评估测算 2 估价方法定义 市场比较法定义 市场比较法是指将估价对象与在估价时点近期有过交易 的类似房地产进行比较 对这些类似房地产的已知价格作适当的修正 以此估 算估价对象客观合理的价格或价值的方法 十二 估价结果十二 估价结果 本公司根据本次报告估价目的 在遵循估价原则 按照估价程序 采用科 学合理的估价方法 以及认真分析现有资料的基础上 经过测算 并结合估价 经验对影响房地产市场价