房地产估价理论与方法第一章试题

一 单选 1 评估征收房地产造成的停产停业损失 属于 业务 A 传统评估业务 B 价值分配 C 相关经济损失评估 D 价值减损评估 正确答案 C 答案解析 房地产征用征收导致停业停产损失 并不直接导致房地产本身受损 而是属 于由于房地产停产停业顺带带来的相关的经济损失 注意 题干中有 停产停业损失 字 样 选项中仅有 C 有 损失 字样 参见教材 P4 5 2 某套住宅的月有效毛收入为 3000 元 运营费用为有效毛收入的 10 因楼上装修漏水 使该住宅被水淹 需要重新装修 预计重新装修等费用为 50000 元 在装修期 3 个月内均 匀投入 装修完成后需放置 3 个月方可使用 若月报酬率为 0 5 则该住宅因被水淹造成 的损失为 元 A 49627 B 57647 C 65548 D 65920 正确答案 C 答案解析 该住宅因被水淹造成的损失为 50000 1 005 1 5 3000 0 9 0 005 1 1 005 6 65547 57 元 参见教材 P20 21 3 高层建筑物地价分摊 属于 A 房地产咨询业务 B 房地产价值分配业务 C 房地产价 值提升评估业务 D 房地产价值减损评估业务 正确答案 B 答案解析 注意题干中的提示 分摊的 分 分摊 属于价值分配的业务范畴 参见教 材 P4 4 房地产估价从某种意义上讲是 房地产的价值 A 发明 B 发现 C 创造 D 确定 正 确答案 B 答案解析 估价师运用估价的理论与方法 对房地产市场进行调查 模拟市场价格运行 机制 通过科学的分析 测算和判断 发现或探测出房地产价值 参见教材 P6 5 不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的 同一估价时点下的评估价值通常 不完全相同 这主要是因为 A 掌握的有关信息不同 B 做出的估价师声明不同 C 估价对象状况不同 D 委托人不同 正 确答案 A 答案解析 由于信息的不完全与不确定 使得合格的估价师也只能得出近似的评估价值 估价不可避免 参见教材 P8 6 从科学可操作性上看 能够用于判断一个评估价值误差大小或准确性的是 A 估价 对象的真实价值 B 估价对象的重置价格 C 估价对象的实际成交价值 D 合格估价师的重新 估价结果 正确答案 D 答案解析 注意题干中的 可操作性 这几个重要的关键提示 没有这个提示 A 也是 正确的 但是有了操作性的限制 则只有 D 为答案 参见教材 P9 7 在贷款期间需要提供的房地产估价服务是 A 房地产抵押价值评估 B 抵押成数测算 C 抵押房地产价值动态评估 D 房地产贷款项目评价 正确答案 C 答案解析 ABD 都属于贷款前期的估价服务项目 参见教材 P15 8 在投保时 房地产保险产生的对房地产估价的需求是 A 确定保险标的的价值和保 险金额 B 确定保险事故发生后的保险赔偿金额 C 确定保险事故发生后的保险标的的价值 D 确 定保险期间保险标的的价值 正确答案 A 答案解析 BC 是保险事故发生后出现的估价需求 D 是保险期间出现的估价需求 参 见教材 P18 9 李某购买的商品房交付后 经检测室内空气质量不符合国家标准 预计李某治理空气污 染的费用为 5000 元 并延迟入住 3 个月 当地类似商品房的月有效毛租金为 3000 元 运 营费用占有效毛租金的 15 若月报酬率为 0 5 则室内空气质量不符合国家标准给李某 造成的损失为 元 A 5000 B 12574 C 12650 D 13911 正确答案 B 答案解析 损失之和 污染治理费用 损失的租金净收益的现值 5000 3000 1 15 P A 0 5 3 5000 3000 1 15 1 0 5 1 1 1 0 5 3 12574 13275 参见教材 P22 10 下列经济活动中 不需要进行房地产估价的是 A 了解某宗房地产的出租人权益价 值 B 了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值 C 了解某地区地震后房地产价值 的变化 D 了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额 正确答案 D 答案解析 前三个都需要 而城镇土地使用税额是依据占地面积乘以相应的纳税税率计 算的 不需要进行房地产估价 但是如果是房产税 就需要了 因为计税依据和房地产价 值有关 本题的综合性较强 11 估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人 包括房地产估价师 房地产估价 机构和估价委托人 其中 是估价主体 A 估价报告的使用者 B 估价服务的需求者 C 估价委托人 D 房地产估价师和估价机构 正确答案 D 答案解析 估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人 包括估价人员 估价 机构和估价委托人 其中 估价人员和估价机构是估价服务的提供者 是估价主体 估价 委托人是估价服务的直接需求者 是估价服务的直接对象 12 下列关于房地产估价当事人的说法中正确的是 A 估价委托人一定是估价对象权利 人 B 估价对象权利人一般都是估价利害关系人 C 估价报告使用人一定是估价利害关系人 D 估 价委托人一定是估价报告使用人 正确答案 B 答案解析 可以用举例法排除错误选项 如法院拍卖查处的房地产 法院就不是估价对 象权利人 排除 A 估价报告的使用者不见得一定是估价利害关系人 还是上面的拍卖的 例子 法院就不是估价利害关系人 排除 C 如抵押估价中 委托人可能是借款人 而报 告使用人为贷款人 故排除 D 估价委托人可能是 也可能不是估价对象权利人 估价利 害关系人 估价报告使用人 估价对象权利人一般是估价利害关系人 可能是也可能不是 估价委托人或估价报告使用人 参见教材 P28 13 一个估价项目中的估价目的 本质上是由 决定的 A 估价机构 B 估价师 C 估价报 告使用者 D 估价委托人的估价需要 正确答案 D 答案解析 估价目的来源于委托人的 估价需要 参见教材 P29 14 一个估价项目中的估价时点 本质上是由 决定的 A 估价委托合同签订时间 B 估 价目的 C 实地查勘估价对象的时间 D 委托人的意愿 正确答案 B 答案解析 本题中 C 是具有很强干扰性的选项 因为在现实估价中 确定估价时点就是 依据实地查勘估价对象的时间确定的 但是本题中问的是本质上是由什么决定的 估计时 点是估价对象所评估的价值对应的时间 它取决于估价目的 再次强调审题的重要性 看 问题提出的角度 参见教材 P31 15 关于确定估价时点与得出评估价值的先后次序的说法 正确的是 A 确定估价时点 在先 得出评估价值在后 B 得出评估价值在先 确定估价时点在后 C 确定估价时点与得出 评估价值应同时进行 D 确定估价时点与得出评估价值没有先后关系 谁先谁后都可以 正确答案 A 答案解析 参见教材 P31 16 一个估价项目中的价值类型 本质上是由 决定的 A 估价委托人 B 估价师 C 估价 目的 D 估价对象 正确答案 C 答案解析 同一估价对象可以有不同的价值类型 其价值内涵各不相同 如市场价值 非市场价值 价值类型主要是由其估价目的决定的 参见教材 P32 二 多选题 1 与非专业估价相比 专业估价的特点有 A 是一种专业意见 B 估计价格或价值 C 实行有偿服务 D 承担法律责任 E 估价作业日期长 正确答案 ACD 答案解析 专业估价与非专业估价的五大不同 参见教材 P2 2 下列房地产特性中 决定房地产需要专业估价的特性有 A 独一无二 B 寿命长久 C 供给有限 D 价值量大 E 保值增值 正确答案 AD 答案解析 参见教材 P11 3 可以用于判断房地产估价是否存在估价误差的方法有 A 与实际成交价格相比 B 与合格估价师的重新估价结果相比 C 考察估价程序是否严谨 D 考察估价过程方法有无失 误 E 制定估价业务技术规范和职业道德规范 正确答案 BCD 答案解析 判断估价误差 1 一般不与实际成交价格相比 而是与合格估价师对同一估价对象在同一目的 同一估 价时点下的重新估价结果进行比较 2 一般不会重复评估来确定误差 而是通过考察估价程序是否严谨 估价过程方法中有 无失误 间接对其估价结果肯定或否定 3 制定估价业务技术规范和职业道德规范是为了防止出现较大误差 参见教材 P9 4 对于房地产估价准确性的认识正确的有 A 即使都是合格的估价师 也不可能得出完全相同的评估价值 只会得出近似的评估价值 更多精品资料下载关注大家网 大家论坛 B 所有的评估价值都会有误差 C 能用物理量测量的误差来要求估价的误差 D 判断一个评估价值的误差大小或者准确性 理论上是将它与真实价值进行比较 E 由复核 估价师直接评判一个评估价值的对与错和误差的大小 正确答案 ABD 答案解析 C 估价是科学 也是艺术 不能像物理学那样精准的要求误差 E 复核时 一般是间接判断 而不是直接判断 参见教材 P8 9 5 下列关于房地产估价本质的说法中 正确的是 A 房地产估价是评估房地产的价值 而不是价格 B 房地产估价是替相关当事人为房地产定价 C 房地产估价是为委托人提供价格 保证 D 房地产估价会有误差 但误差应该在合理范围内 E 房地产估价是一门科学也是一门艺术 正确答案 ADE 答案解析 房地产估价是模拟市场价格形成过程 而不是代替市场定价 B 错误 房地 产估价只提供价值意见 而不做价格保证 参见教材 P5 10 6 下列经济活动中 需要评估房地产抵押价值的是 A 增加抵押贷款 B 抵押期间对抵押房地产进行动态监测 C 抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款 D 处 置抵押房地产 E 租赁抵押房地产 正确答案 ABCD 答案解析 前四者都是需要的 租赁时需要确定租金 但是不需要确定抵押价值 参见 教材 P14 7 某餐厅资产可分为土地 建筑物 装饰装修 动产和特许经营权 当该餐厅不适宜在现 在位置继续经营下去而转让时 为确定转让价格提供参考的估价对象范围一般包括 A 土地 B 建筑物 C 装饰装修 D 动产 E 特许经营权 正确答案 ABC 答案解析 参见教材 P17 8 估价报告中合理且有依据地说明估价假设 其主要作用在于 A 体现估价师的专业 胜任能力 B 反映估价师的职业道德 C 保护估价师和估价机构 D 保护估价报告使用人 E 规 避估价风险 正确答案 CDE 答案解析 合理且有依据地说明估价假设反映了估价师的能力和职业道德 但是其最终 作用在于风险防范与控制 参见教材 P33 9 下列关于房地产估价师应该遵守的职业道德的表述中 正确的有 A 做到诚实正直 公正执业 B 为了提高业务水平 可以接受超过自己专业能力的估价项目 C 未经委托人书面许可 不 得将委托人的文件资料擅自公开 D 应执行政府规定的收费标准 只能适当收取额外的费用 E 不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字 盖章 正确答案 ACE 答案解析 B 超越自己业务能力的估价项目是不可以承接的 对于部分超越了估价机构 专业胜任能力的 可以用合作或者聘请专家的方式提升自己的专业能力 D 不能收取任何 额外费用 参见教材 P34 35 10 对部分或全部超出了自己专业胜任能力的估价项目 估价师合理的处理方式有 A 放弃这个项目 B 努力学习 边学边干 更多精品资料下载关注大家网 大家论坛 C 埋头苦干 克服困难完成项目 D 找别人完成项目 签自己的名 E 对自己不能胜任的部分工作 主动请有关专家提供专业帮助 正确答案 AE 答案解析 BCD 都是违反职业道德中 具备专业胜任能力 要求的 参见教材 P36 11 下列房地产估价活动中 不符合职业道德的行为有 A 某估价机构承接了该机构某 股东财产的司法鉴定评估 B 某估价机构在承接估价业务时 涉及特殊构筑物估价 主动聘请有关专家提供专业帮助 C 某估价机构把在估价工作中需要了解的估价委托人的商业资料提供给房地产估价行业组 织检查 D 估价委托人对估价结果提出了明确要求 由于时间紧 加上估价业务简单 某估价机构 按其要求完成了估价 E 某估价师临时接到出差任务 实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告 上签字后提交估价报告 正确答案 ADE 答案解析 A 存在利益关联关系 应该主动回避 D 迎合估价委托人不正当的要求 E 具有极强的迷惑性 参见教材 P36 三 判断 1 某注册房地产估价师王某拟购买 A 市 C 区的一套多层住房 该估价师根据自己对该套住 房实物 权益 区位等的勘查 分析 运用适当方法对该套住房进行了估价 并最终以接 近于该估价对象价值的价格成交 该估价师对该住房的估价是专业房地产估价 正确答案 答案解析 必须是专业人员的职业行为而非个人行为 王某对自己的房屋进行估价 不 是由专业机构完成 缺乏公信力 因而不是专业房地产估价 参见教材 P2 2 某注册房地产估价师王某拟抵押其位于 A 市 C 区的一套多层住房 该估价师请该所另两 名注册房地产估价师对该套住房进行了估价 并出具了估价报告 王某以优惠价格取得该 报告 并最终取得银行的抵押贷款 则对该住房的估价是专业房地产估价 正确答案 答案解析 王某请其所在估价机构的其他估价师进行评估 在这两名估价师保持中立的情 况下 可以给出专业估价的客观意见 参见教材 P2 3 房地产价格是客观存在的 是不以个人意志为转移的 因此 房地产估价实际上是房地 产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程 所要揭示的是房地产的理论 价格 正确答案 答案解析 评估房地产的价值而不是价格 参见教材 P5 4 在某房地产价格咨询报告中 张估价师对某房地产价格在商业开发前提下进行了估价 开发商采信了张估价师的报告意见 参与了该地块的拍卖竞投 并最终以略高于张估价师 估价结果的价格取得了该地块的土地使用权 但是其后受金融危机影响 该地块市场价格 暴跌 张估价师因此需要承担不实估价的法律责任 正确答案 答案解析 房地产估价仅提供价值意见 而不做价格保证 而且张估价师做的是咨询报 告 参见教材 P7 5 鉴证性估价的法律责任高于咨询性估价的法律责任 正确答案 答案解析 参见教材 P7 6 一般来说 不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性 正确答案 答案解析 判断估价误差大小 一般不与实际成交价格相比 因为实际成交价格不见得 是正常合理价格 判断方法一般是与合格的估价师对同一估价对象在同一目的 同时估价 时点下的重新估价结果进行比较 参见教材 P8 7 制定估价标准和规范 目的在于防范和减少估价误差 正确答案 答案解析 参见教材 P9 8 在任何时候 估价委托人既是估价报告使用者 又是估价利害相关人 正确答案 答案解析 判断题可以用举反例进行判断 如借款人的抵押价值评估 借款人是委托人 但是使用人是贷款人 注意 判断题中 如果出现 任何 绝对 肯定 一定 之类字眼 往往都是错误的 参见教材 P15 9 委托人委托估价 获取估价报告只能是供自己使用 不能提供给第三方使用 正 确答案 答案解析 委托人委托估价 获取估价报告的目的可能是供自己使用也可能是提供给特 定的第三方使用 例如 受上市公司委托出具的某些估价报告是提供给社会公众使用 参 见教材 P28 10 由于委托人不同 不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的 同一估价时点 下的评估价值通常不完全相同 正确答案 答案解析 不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的 同一估价时点下的评 估价值通常不完全相同 其主要原因应该在于掌握的有关信息不同 但是委托人不同 不 能成为评估价值不同的原因和理由 否则就违背了职业道德要求 参见教材 P28 8 11 任何一个估价项目都有估价目的 正确答案 答案解析 注意 本题中也有 任何 字眼 但是确是正确的 所以前面总结的规律 只在大多数的情况下成立 不是绝对的 如果不清楚 需要猜测时 才能采用那种方法 参见教材 P29 12 对于有租约限制的房地产 如果是为城市房屋拆迁补偿为目的进行估价的 不必考虑房 屋租约的影响 应视为无租约限制的房屋进行估价 正确答案 答案解析 城市房屋拆迁情况下 原有房屋会因为拆迁而灭失 因而其上的各种未来权 利都会消失 因而直接按照无租约限制的房屋 进行完整产权房屋的价值评估 参见教材 P30 13 如果为房地产买卖 抵押目的评估有租约限制的房地产价值 可以不考虑租赁合同约定 的租金与市场租金差异的影响 正确答案 答案解析 如果为房地产买卖 抵押目的评估有租约限制的房地产价值 就应考虑租赁合 同约定的租金与市场租金差异的影响 特别是对于那些合同租金与市场租金差异较大和租 赁期限较长的有租约限制的房地产 征收或拆迁补偿目的的评估是可以不考虑租约限制的 参见教材 P30 14 每种估价方法都有其特定的适用对象和条件 有时可以同时运用 以相互验证 有时是 相互补充的 但不应相互替代 正确答案 答案解析 参见教材 P35 15 房地产估价机构依法从事房地产估价活动不受行政区域 行业限制 正确答案 答案解析 房地产估价机构可以在其资质等级范围内从事估价业务 不受地域范围限制 参见教材 P29 16 在房屋征收评估中 委托人一般是房屋征收部门 是评估报告使用人 被征收人是评估 报告使用人和估价利害关系人 正确答案 答案解析 参见教材 P28 本章中重要知识点 第一节 对房地产估价的基本认识 一 房地产估价的含义 熟悉 1 专业估价与非专业估价的本质区别 五大不同点 由专业机构和人员完成 是一种专 业意见 具有社会公信力 实行有偿服务 承担法律责任 2 房地产估价的概念 估价的主体 估价师和估价机构 估价的客体 估价对象的价值 估价时间 估价时点 估价要根据估价目的 遵守估价原则 运用估价方法 按照估价程序 估价中采取的手段 三手段 价值分析手段 对影响估价的因素进行分析 价值测算手段 运用数学公式或模型计算对象 价值 价值判断手段 根据测算结果 对价值进行最终判定 估价的最终目的 对价值进行分析 测算 判断 提供相关专业意见 3 估价与评估的异 同 估价是指价值评估 范围窄 评估的范围较广 不仅包括价值评估 还包括房屋工程质量评估 房屋完损等级评估 房 屋使用功能评估 房地产环境评估 房地产投资风险评估 房地产贷款风险评估 房地产 制度政策评估等 范围广 房地产估价师以及估价机构除了进行价值评估外 还可以进行估价衍生业务和咨询顾问业 务 如价值分配业务 价值减损评估业务 相关经济损失评估业务 房地产咨询顾问业务 等 二 房地产估价的特点 五点 重点掌握 特点 1 是评估房地产的价值 而不是价格 特点 2 房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价 特点 3 提供价值参考意见 不作价 格保证 鉴证性或证据性估价的法律责任一般大于咨询性或参考性估价的法律责任 特点 4 估价有 误差 但误差应在合理范围之内 误差不可避免 评估价值 真实价值 误差 判断估价误差的方法 重点 1 一般不与实际成交价格相比 而是与合格估价师对同一估价对象在同一目的 同一估 价时点下的重新估价结果进行比较 2 一般不会重复评估来确定误差 而是通过考察估价程序是否严谨 估价过程方法中有 无失误 间接对其估价结果肯定或否定 3 防止出现较大误差的方法 制定估价业务技术规范和职业道德规范等 目前我国的技术规范和职业道德规范有 3 个 房地产估价规范 房屋征收评估办法 房地产抵押估价指导意见 特点 5 既是一门科学也是一门艺术 但是应该增加其科学的成分 减少其艺术的成分 估 价师的实践经验很重要 三 房地产估价的必要性 熟悉 1 专业估价存在的前提 独一无二 价值量大 2 房地产需要专业估价的原因 3 房地产估价在估价中占主体地位 第二节 对房地产估价的各种需要 一 房地产抵押的需要 掌握 抵押人担保债权不得超出抵押物价值 贷款金额小于抵押房地产的价值 房地产抵押对房地产估价的需要 6 种 初次抵押估价 再次抵押估价 转抵押估价 续贷抵押估价 抵押期间估价 处置抵押房地产估价 贷款前期 提供抵押价值估价 对贷款项目进行评价 抵押成数测算 贷款期间 提供抵 押房地产及其价值动态评估 贷款处置期 提供处置抵押房地产价值评估 以及资产处置方案 处置方式咨询服务等 二 房地产征收征用的需要 掌握 记忆要点 实施征收 遵循 公共利益原则 实施补偿 遵循 公平补偿原则 补偿既 包括使用上的补偿 以及实际损失 房地产被征用后损毁的 补偿为使用上的损失 相当于租金 损毁前后的价差 被征用后 灭失的 补偿为使用上的损失 被损毁的价值 被征收人房屋采取产权调换时 被征收房屋和调换房屋的产权调换差价 评估时 有时还需 要评估房地产之外的其他损失 3 房地产税收的需要 熟悉 房产税改革 四 房地产保险的需要 投保时 确定保险标的的实际价值 据以保额和保费保险事故发生后 确定保险标的的损 失 据以确定保险赔偿金额 保险期间 确定保险标的价值的变化 以采取相应的补救措施 五 房地产转让和租赁的需要 熟悉 转让方式增多 包括 买卖 互换 赠与 作价入股 作价出资 抵偿债务等 租赁有房 屋租赁 土地租赁 建设用地使用权出租等 房地产租赁情况下的估价服务包括 确定租金 调整租金 续租时的租金确定 租赁权价 值 出租人提前结束租约时对承租人的补偿等 六 国有建设用地使用权出让的需要 掌握 招标出让方式中招标底价 投标人的投标报 价 拍卖出让方式中 拍卖人的拍卖底价 竞拍人的最高出价 挂牌出让方式中 出让人的挂牌 底价 竞买人的最高报价 协议出让方式中 协议出让的最低价和最高价 7 房地产分割的需要 熟悉 一般采取折价或者拍卖变卖价款分割 实物分割时 需要根 据差价进行多退少补 八 房地产损害赔偿的需要 掌握 有新增内容 重点在于损失额的确定和计算 损害赔偿 的情况 因规划修改给房地产权利人的合法权益造成损失的赔偿评估 新建建筑物妨碍了相邻建筑物的通风 采光和日照 视野等造成相邻房地产价值损失的评 估 使他人房地产受到污染 造成他人房地产价值损失的评估 因施工中不慎使邻近建筑物倾斜 造成邻近房地产价值损失的评估 因工程质量缺陷造成房地产价值损失的评估 因未能履约使他人工程停缓建 对他人造成的损失的评估 因对房地产权利行使不当限制 对房地产权利人造成损失的评估 因异议登记不当 造成房地产权利人损害的评估 因非法批 准征收 使用土地 对当事人造成损失的评估 其他房地产损害赔偿相关评估 不修复情况下的价值减损 损坏前后的市场价差 修复带来的价值增加额 修复后的市场价值 修复前的市场价值 损害经济上是否可被修复 修复的必要费用小于修复后的价值增加值 成本效益原则 损 害造成的相关经济损失 主要是搬迁费和临时安置费 总损失额 修复必要费用 修复后的价 值减损额 9 房地产争议调处的司法鉴定的需要 掌握 10 企业有关经济行为的需要 熟悉 11 房地产行政管理的需要 了解 十二 其他方面的需要 第三节 房地产估价要素 一 估价当事人 估价师 估价机构 估价委托人 熟悉 1 估价委托人是估价服务的 需求者 估价服务的对象 注意辨析 估价委托人 估价对象权利人 估价利害关系人 估价报告使用人之间的异 同 联系与区别 权利人一定是利害关系人 利害关系人不一定是权利人 委托人不一定是权利人或报告使 用者 几个常见的例子 法院拍卖 政府征税 抵押贷款 政府征收等 2 房地产估价机构 3 注 册房地产估价师 知识 经验 职业道德 好的房地产估价师 只能且必须受聘于一个房地产估价机构从事估价业务 不得以个人名义承揽业务 不能以 个人名义收费 必须由所在的房地产估价机构接受委托并统一收费 二 估价目的 掌握 估价目的是指一个估价项目中估价委托人对估价报告的预期用途 估价目的来源于委托人 的估价需要 一个估价项目通常只有 1 个估