房地产估价师继续教育考试

1 房地产估价机构资 质等级分为 级 1 二 2 三 3 四 4 五 正确答案 2 考生答案 2 2 加成征收中 加一层等于加征税的 1 0 02 2 0 05 3 0 08 4 0 1 正确答案 4 考生答案 4 3 因政府有关部门的行为导致土地闲置的 可以由政府安排临时使用 临时 使用期限最长不得超过 1 半年 2 一年 3 一年半 4 两年 正确答案 4 考生答案 2 4 房地产价格评估机构应当 开展房屋征收评估工作 任何单位和个人 不得干预 1 独立 自主 完整地 2 独立 客观 公正地 3 独立 客观 完整地 4 独立 公正 自主地 正确答案 2 考生答案 2 5 未取得房地产估价机构资质从事房地产估价活动或者超越资质等级承揽估 价业务的 出具的估价报告无效 由 给予警告 责令限期改正 并处 1 万元以上 3 万元以下的罚款 1 国务院建设行政主管部门 2 省 自治区人民政府建设行政主管部门 3 直辖市人民政府房地产行政主管部门 4 县级以上人民政府房地产行政主管部门 正确答案 4 考生答案 4 6 不良行为记录应分类在房地产信用档案中保留 1 一季度 2 一年 3 三年 4 一段期限 正确答案 4 考生答案 4 7 的主要供应对象是本地户籍的中等及以下收入住房困难家庭 1 廉租住房 2 经济适用住房 3 公共租赁住房 4 限购商品住房 正确答案 4 考生答案 3 8 在正常使用下 装修工程的最低保修期限为 年 1 一 2 二 3 三 4 四 正确答案 2 考生答案 2 9 以下哪个不是房地产经纪机构及其分支机构应当在其经营场所醒目位置公 示的内容 1 营业执照和备案证明文件 2 服务项目 内容 标准 3 房地产经纪机构人员组成 4 收费项目 依据 标准 正确答案 3 考生答案 3 10 按照 房地产经纪人须接受继续教育 1 房地产经纪人执业资格考试实施办法 2 房地产经纪人员执业资格制度暂行规定 3 房地产经纪管理办法 4 关于改变房地产经纪人执业资格注册管理方式有关问题的通知 正确答案 2 考生答案 3 11 住房公积金管理中心用住房公积金购买国债 在指定的受委托银行发放 个人住房贷款取得的利息收入 免征 1 契税 2 营业税 3 企业所得税 4 个人所得税 正确答案 3 考生答案 3 12 必须建立住房公积金贷款准备金制度 1 住房公积金管委会 2 住房公积金管理中心 3 国务院 4 财政部 正确答案 2 考生答案 2 13 以在建工程抵押的 抵押合同除载明房地产抵押合同应具有的内容外 还应当载明以下内容 1 已投入在建工程的工程款 2 施工进度 3 工程竣工时期 4 已完成的工作量和工程量 正确答案 1 2 3 4 考生答案 1 2 3 4 14 房地产估价机构的选用 由商业银行内信贷决策以外的部门 按照 原则择优决定 1 公平 2 公正 3 公开 4 透明 正确答案 2 3 4 考生答案 2 3 4 15 房屋转租的特征 1 必须经过原出租人同意 2 房屋是法律允许出租的 3 房屋转租合同具有独立性 但受原房屋租赁合同的制约 4 需要登记备案 正确答案 1 3 4 考生答案 1 2 3 16 土地利用年度计划不包括 1 商业用地转用计划指标 2 住宅用地转用计划指标 3 土地计划指标 4 农用地转用计划指标 正确答案 1 2 3 考生答案 1 2 3 17 经济适用住房管理办法 是由哪七个部门联合发布的 请选择正确的 三个 1 国家发展和改革委员会 2 国土资源部 3 中国人民银行 4 国家工商行政管理局 正确答案 1 2 3 考生答案 1 2 3 18 房地产开发企业申请办理 商品房预售许可证 应当提交哪些资料 1 商品房预售许可申请表 2 企业法定代表人的身份证明 3 开发企业的 营业执照 和资质证书 4 工程施工合同及关于施工进度的说明 正确答案 1 3 4 考生答案 1 3 4 19 房地产企业及执 从 业人员信用档案系统方案以 为基础 形成覆 盖房地产行业所有企业 中介机构及执 从 也人员的信用档案系统 1 房地产电子政务系统 2 房地产行业协 学 会自律管理系统 3 从业人员管理系统 4 企业 中介机构 经营管理系统 正确答案 1 2 4 考生答案 1 2 4 20 全国房地产信用档案系统建设按照 原则 1 统一规划 2 分级建设 3 分布实施 4 信息共享 正确答案 1 2 3 4 考生答案 1 2 3 4 21 按 可将投资分为直接投资和间接投资 1 投资期限或投资回收期长短 2 投资人能否直接控制其投资资金 3 投资对象存在形式的不同 4 投资的经济用途 正确答案 2 考生答案 2 22 借款期间每期仅支付当期利息而不还本金 最后一期归还全部本金并支 付当期利息 这种还本付息的方式是 1 一次还本付息照护 2 等额还本付息照付 3 等额还本付息 4 气球法 正确答案 1 考生答案 1 23 涉及资本安全性 是投资者最敏感的问题之一 1 社会环境 2 政治环境 3 经济环境 4 金融环境 正确答案 2 考生答案 2 24 反映和描述房地产市场状况的指标中属于市场交易指标的有 1 住房市场指数 2 住房价格合理性指数 3 房地产价格指数 4 商品零售价格指数 正确答案 3 考生答案 3 25 模式主要适用于写字楼 零售物业 高级公寓等收益性房地产项目 1 开发 销售 2 开发 持有出租 出售 3 购买 持有出租 出售 4 购买 更新改造 出售 正确答案 2 考生答案 2 26 房地产开发项目用于出租或自营时 开发期的期间费用计入 1 管理费用 2 财务费用 3 开发建设投资 4 运营费用 正确答案 3 考生答案 3 27 小孙拟购买一套面积为 100m2 的住宅 单价为 9000 元 m2 首付款为房价 的 30 其余申请公积金和商业组合抵押贷款 已知公积金和商业贷款的利率 分别为 4 2 和 6 6 限期均为 15 年 公积金贷款的最高贷款限额为 30 万元 则小孙申请组合抵押贷款后的最低月还款额为 元 1 5142 09 2 5242 09 3 5342 09 4 5442 09 正确答案 1 考生答案 1 28 某工程建设项目 当初投资为 1000 万元 投资收益率为 10 这笔投资 可在 5 年内全部回收 则平均每年等额收益值是 万元 1 262 798 2 263 798 3 264 798 4 265 798 正确答案 2 考生答案 2 29 已知某业主以 40 万元的价格购入一宗商业店铺物业 之后又花费 10 万 元用于装修 并在利用此店铺进行经营的 20 年内 每年花 2 万元用于店铺的 维护维修 且每隔 5 年又花 15 万元将店铺重新装修装饰一次 已知贷款利率 为 14 贴现率为 16 则该业主在第 20 年末投入的全部费用的现值之和为 万元 1 74 69 2 74 79 3 74 89 4 75 69 正确答案 2 考生答案 4 30 相对于房地产置业投资 清偿能力指标中属于房地产开发投资项目经济 评价指标特有的指标是 1 借款偿还期 2 利息备付率 3 资产负债率 4 流动比率 正确答案 1 考生答案 1 31 流动比率表达方式是 1 流动资产总额 资产总额 2 流动负债总额 资产总额 3 流动负债总额 流动资产总额 4 流动资产总额 流动负债总额 正确答案 4 考生答案 4 32 某项目生产能力 3 万件 年 产品售价 3000 元 件 总成本费用 7800 万 元 其中固定成本 2702 万元 成本与产量呈线性关系 则盈亏平衡价格为 元 件 1 3000 2 2600 3 2000 4 1600 正确答案 2 考生答案 2 33 房地产投资信托基金 REITs 的风险主要有 1 经营风险 2 市场风险 3 政策性风险 4 利率风险 正确答案 1 2 4 考生答案 1 2 3 4 34 反映和描述房地产市场状况的指标中属于需求指标的有 1 城市家庭人口规模 2 城镇登记失业率 3 房屋空间使用数量 4 住房市场指数 正确答案 1 2 3 考生答案 1 4 35 房地产市场中的过度开发有时也称为房地产 过热 房地产市场会出 现 的情况 1 空置率上升 2 物业价格下降 3 租金下降 4 物业价格持续上升 正确答案 1 2 3 考生答案 1 2 3 36 按投资计算基础的不同 现金流量表分为 1 项目投资现金流量表 2 资本金现金流量表 3 投资者各方现金流量表 4 财务计划现金流量表 正确答案 1 2 3 考生答案 1 2 3 37 按照房地产的用途 将其分解为若干子市场 等属于工业物业市场 1 高新技术产业用房市场 2 工业写字楼市场 3 研究与发展用房市场 4 仓储用房市场 正确答案 1 2 3 4 考生答案 1 2 3 4 38 建设工程进度控制工作的主要内容包括 1 对项目建设总周期的论证与分析 2 编制项目建设工程进度计划 3 编制其他配套进度计划 4 监督项目施工进度计划的执行和施工现场的调研与分析 正确答案 1 2 3 4 考生答案 1 2 3 4 39 影响工程进度的因素很多 需要特别重视的有 1 材料 设备的供应情况 2 设计变更 3 劳动力的安排情况 4 气象条件 正确答案 1 2 3 4 考生答案 1 2 3 4 40 房地产开发贷款通常按开发项目的类型 可分为 1 住房开发贷款 2 商业用房开发贷款 3 经济适用住房开发贷款 4 其他房地产开发贷款 正确答案 1 2 3 4 考生答案 1 2 4 41 选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模的 倍范围内 1 0 5 1 5 2 0 5 2 3 0 7 1 5 4 0 7 2 正确答案 2 考生答案 2 42 在测算成本法中的销售税费时 不应包含 1 营业税 2 城市维护建设税 3 印花税 4 企业所得税 正确答案 4 考生答案 4 43 某宗房地产交易买卖合同约定成交价格为 12000 元 平方米 买卖中涉及 的税费均由卖方负担 该地由卖方和买方应缴纳的房地产交易税费分别为交 易税费正常负担下的成交价格的 6 和 4 则该房地产在交易税费正常负担下 的成交价格为 元 平方米 1 10909 2 11538 3 12500 4 13333 正确答案 2 考生答案 44 购买某房地产抵押贷款年利率为 6 贷款期限 25 年 按月等额偿还贷 款本息 则其年抵押贷款常数为 1 6 2 6 92 3 7 73 4 8 6 正确答案 3 考生答案 45 某厂房建筑面积为 2000 平方米 实际年龄和有效年龄分别为 20 年和 25 年 预期经济寿命为 40 年 重置价格为 1500 元 平方米 残值率为 2 则用 直线法测算的该房屋折旧总额和现值分别为 万元和 万元 1 183 75 116 25 2 116 25 183 75 3 4 正确答案 1 考生答案 46 某建筑物的剩余经济寿命和有效年龄分别为 30 年和 20 年 残值率为 2 则用直线法测算的该房屋的成新率为 1 60 2 60 8 3 34 7 4 33 3 正确答案 2 考生答案 2 47 国有建设用地使用权可区分为 等数种 1 划拨 2 征用 3 复垦 4 转让 正确答案 1 考生答案 1 48 以组成建筑结构的主要建筑材料来划分 建筑物可分为 等 1 墙体结构 2 砌体结构 3 拱结构 4 网架结构 正确答案 2 考生答案 2 49 某套商品住宅期房的建筑面积为 100 平方米 尚需一年才能入住 类似 的现房市场价格为 1 万元 平方米 如出租则月末的租赁净收益为 3000 元 套 估计年折现率为 10 风险补偿为现房价格的 5 则该期房目前合理的市场 总价为 万元 精确到小数点后两位 1 100 2 91 64 3 91 59 4 87 56 正确答案 3 考生答案 3 50 对房地产进行最高最佳利用分析时 如符合条件 则应选择重新开 发前提进行估价 1 重新开发完成后的房地产价值 现有房地产价值 2 重新开发完成后的房地产价值重新开发完成后的房地 产价值 4 现有房地产价值 重新开发的必要支出及利润 重新开发完成后的房地 产价值 正确答案 4 考生答案 4 51 某宗房地产每年的净收益为 30 万元 其建筑物价值为 200 万元 若建筑 物资本化率为 10 土地资本化率为 8 则该房地产的土地价值为 万元 1 125 2 140 3 160 4 175 正确答案 1 考生答案 1 52 某建筑物的预期经济寿命和剩余经济寿命分别为 50 年和 20 年 残值率 为 2 则用直线法测算的该房屋的成新率为 1 60 2 60 8 3 34 7 4 33 3 正确答案 2 考生答案 3 53 以成本利润率测算开发利润的计算基数包括 等 1 土地取得成本 2 投资成本 3 管理费用 4 销售税费 正确答案 1 3 考生答案 2 3 54 当新房的成本价值大大高于比较价值时 说明 1 房地产市场景气 2 房地产市场不景气 3 房地产供大于求 4 房地产供不应求 正确答案 2 3 考生答案 2 3 55 房地产现货价格概念中的房地产现状是 1 土地 2 在建工程 3 现房 4 期房 正确答案 1 2 3 考生答案 1 3 56 房地产的 不能表示房地产的获利能力 1 报酬率 2 资本化率 3 安全利率 4 投资风险补偿率 正确答案 2 3 4 考生答案 2 3 57 由现房价格估算期房价格 应由现房价格 1 扣减贷款利息 2 扣减期间现房的出租总收益 3 扣减风险补偿 4 扣减期间现房出租净收益的折现值 正确答案 3 4 考生答案 1 3 4 58 从综合效应看 利率 房地产价格会 1 上升 上涨 2 上升 下降 3 下降 上涨 4 下降 下降 正确答案 2 3 考生答案 2 3 59 搜集交易实例的途径主要有 等 1 走访房地产交易当事人 2 查阅政府和有关部门的房地产价格资料 3 购买房地产价格资料 4 查阅网上挂牌价资料 正确答案 1 2 3 4 考生答案 1 2 3 4 60 不应承接估价业务的情形有 等 1 估价业务有较大风险 2 自己的专业能力难以胜任 3 与自己有利害关系或利益冲突 4 超出了本机构的业务范围 正确答案 1 2 3 4 考生答案 1 2 3 4 61 在估价结果报告中实地查勘期是本次实地查勘估价对象的 具体为自 进入估价对象现场之日起至完成实地查勘之日止 1 起止日期 2 完成日期 3 起始日期 4 估价时点 正确答案 1 考生答案 1 62 房地产估价报告附件主要需列明以下内容 估价委托书复印件 估价 对象位置示意图 估价对象外观和内部状况照片 估价对象 照片 估对象权属证明复印件 估价中引用的其他专用文件资料 房地产估价 机构营业执照复印件 房地产估价机构资质证书复印件 注册房地产估 价师注册证书复印件 其他 1 估价合同 2 周围环境和景观 3 估价作业方案 4 估价报告内部审核表 正确答案 2 考生答案 2 63 房地产抵押价值 确定 或是由房地产估价机构进行评估 1 政府定价 2 政府指导价 3 银行确定 4 当事人协商确定 正确答案 4 考生答案 4 64 房地产抵押价值评估选用估价方法时 一般尽量将 作为一种估价方 法 1 收益法 2 市场法 3 假设法 4 成本法 正确答案 4 考生答案 4 65 评估已出租房地产的抵押价值 合同租金低于市场租金的 假定未设立 法定优先受偿权下的价值应为 1 市场价值 2 抵押价值 3 出租人权益价值 4 无租约限制价值 正确答案 3 考生答案 3 66 专业店目标顾客为 1 中高档消费者和追求时尚的年轻人 2 以居民为主 3 购物频率高的居民 4 定向选购的流动顾客 正确答案 4 考生答案 1 67 对于单纯国有土地使用权转让价格评估时 市场法选取的市场交易实例 必须具有可比性 不包括 1 交易情况的正常性 2 土地交易日期的相近性 3 土地使用年期的同一性 4 土地规划条件的同一性 正确答案 3 考生答案 3 68 一年前对某房地产进行抵押价值评估 当时未设立法定优先受偿权下的 价值为 1000 万元 没有法定优先受偿款 则其抵押价值为 1000 万元 抵押 贷款成数 70 可贷 700 万元实贷 100 万元 一年后的今天评估其再次抵押价 值 其中 未设立法定优先受偿权下的价值为 1200 万元 房地产市场价格上 涨 偿还了抵押权人 20 万元 没有拖欠的建设工程价款和其他法定优先受 偿款 则再次抵押可贷款价值 元 1 1086 万 2 326 万 3 760 万 4 1200 万 正确答案 3 考生答案 3 69 拍卖处置抵押房地产应缴纳的拍卖佣金为 1 成交额 1 3 2 成交额 1 5 3 抵押额 1 3 4 抵押额 1 5 正确答案 2 考生答案 1 70 拍卖处置抵押住宅类房地产应缴纳的交易手续费为 1 建筑面积 3 2 建筑面积 4 3 建筑面积 5 4 建筑面积 6 正确答案 1 考生答案 1 71 某工厂为企业改制进行资产重组 委托估价机构将其划拨土地上建成的 两幢房屋进行估价 该工厂的房屋所有权证上记载 该两幢房屋的用途均为 工业 根据估价人员现场勘察的结果 该两幢房屋中一幢为厂房 另一幢原 为厂房 后自行改为办公楼用于出租 将该两幢房屋的用途由工业改变为其 他 应通过下列途径 1 自行改变 2 经上级主管部门批准改变 3 经政府房屋管理部门批准 并办理变更手续 4 经政府规划主管部门批准 并按法定程序办理变更手续 正确答案 4 考生答案 4 72 某工厂有甲 乙两个厂区 当初两个厂区的土地均由划拨方式取得 其 中甲厂区在于 20 世纪 90 年代已经补交了土地使用权出让金 办理了土地使 用权出让手续 现在甲厂区为危险房 乙厂区为严重损坏房 房地产行政主 管部门已通知工厂停 2 止使用 该工厂为了生存和发展 决定转让甲厂区 抵押乙厂区房地产 用筹得的资金在乙厂区经有关部门批准后重新建造厂房 现请某估价机构同时对两厂区进行估价 对乙厂区的土地估价的思路应当是 1 按出让土地使用权评估其公开市场价值 2 按出让土地使用权评估其市场价值 再扣除应缴纳的土地使用权出让金 3 按出让土地使用权评估其市场价值加上房屋的评估价格 4 用假设开发法估价 先估算其改造完成后的价值 再减去开发成本 管 理费用 投资利息 销售费用 销售税费 开发利润和投资者购买待开发 土地应负担的税费 正确答案 2 考生答案 4 73 影响工业房地产的主要区位状况是 1 交通条件 2 基础设施 3 周围环境 4 地理位置 正确答案 1 2 4 考生答案 1 2 4 74 对于房屋征收评估报告的异议处理中 房地产估价机构应解释说明 等 1 依据 原则 2 程序 3 公式选取 4 方法 正确答案 1 2 4 考生答案 1 2 4 75 下列属于不可以设定抵押的房地产的是 1 已依法公告列入征收范围的房地产 2 被依法查封 扣押 监管或者以其他形式限制的房地产 3 以法定程序确认为违法 违章的建筑物 4 划拨土地使用权单独抵押 正确答案 1 2 3 考生答案 1 2 3 4 76 房地产贷款项目评估的特点 1 综合性 2 科学性 3 专业性 4 特殊性 正确答案 1 2 3 4 考生答案 1 2 3 4 77 报酬率与 的性质相同 1 利息率 2 折现率 3 内部收益率 4 收益乘数 正确答案 1 2 3 考生答案 1 2 3 78 根据 房地产估价规范 成本法可以接受的正常的市场价格的估价参 数有 1 正常的费用 2 税金 3 利润 4 保险费用 正确答案 1 2 3 考生答案 1 2 3 79 在常用的估价方法中 假设开发法的三大用途为 1 确定拟开发场地的最高价格 2 确定开发项目的预期利润 3 确定开发中可能出现的最高费用 4 确定已竣工项目的预期利润 正确答案 1 2 3 考生答案 1 2 3 80 对旅馆房地产进行评估时可采用的方法有 1 收益法 2 市场法 3 成本法 4 假设开发法 正确答案 1 2 考生答案 1 2 81 用边际效用分析法求解消费者均衡时 可通过在家庭预算支出约束条件 下求解效用函数的 得出 1 极小值 2 最大值 3 最小值 4 极大值 正确答案 4 考生答案 4 82 是全国唯一的现金发行机构 1 中央银行 2 商业银行 3 民间组织 4 政府 正确答案 1 考生答案 1 83 通货紧缩是指由于货币供应量的 或其增幅滞后于生产增长的幅度 致使市场上对商品和劳务的总需求 总供给 从而出现物价总水平的下降 1 增加 大于 2 增加 小于 3 减少 大于 4 减少 小于 正确答案 4 考生答案 4 84 个体工商户凭营业执照以字号或经营者姓名开立的银行结算账户 纳入 管理 1 属地存款账户 2 单位银行结算账户 3 异地存款账户 4 个人银行结算账户 正确答案 2 考生答案 2 85 我国的贷款购房保证保险始于 年华泰财险公司和太平洋保险公司的 贷款购房保证保险 1 1998 2 1999 3 2000 4 2001 正确答案 1 考生答案 1 86 调査对象可以由同一时间内但分布于不同空间的若干调查单位所组成 也可由 所组成 1 同一单位在不同时间上的具体表现所组成 2 同一单位在相同时间上的具体表现所组成 3 不同单位在不同时间上的具体表现所组成 4 不同单位在相同时间上的具体表现所组成 正确答案 1 考生答案 1 87 某种商品价格下降对其互补品的影响是 1 互补品的需求曲线向左移动 2 互补品的需求曲线向右移动 3 互补品的供给趋向向右移动 4 互补品的价格上升 正确答案 2 考生答案 2 88 下列短期资金市场中 不记名 可自由转让 1 同业拆借市场 2 票据市场 3 大额定期存款单市场 4