保障性住房及棚户区改造项目税收征管中存在的问题及对策建议

1 / 5保障性住房及棚户区改造项目税收征管中存在的问题及对策建议近年来，保障性住房建设和棚户区改造作为改善民生重要内容，受到各级政府的高度重视。钟山区在强力推进保障性住房建设和棚户区改造方面做了许多工作，不少项目陆续落地。这些项目主要运作模式主要为两个方面：一是区政府作为直接出资者和管理者（具体管理单位为区住建局） ，将项目委托给企业（一般为房开企业）代建，企业收取建设费用；二是政府与企业合作共同出资，由企业代为建设，企业收取一定的管理费用。保障性住房建设和棚户区改造项目的落地，在惠及民生的同时，也给地方税收带来了增长空间，现钟山区地税局纳入管理的辖区保障性住房建设和棚户区改造项目 30 个，其中：已落实棚户区改造项目 12 个，廉租房建设项目 8 个，公租房建设项目 3 个，安置房建设项目 7 个，深陷区改造项目 1 个。做好保障性住房建设和棚户区改造项目涉税服务，及时解决税收征管中遇到的困难和问题，税务机关责无旁贷。一、保障性住房和棚户区改造项目税收征管中存在的问题（一）建设环节存在的问题2 / 5保障性住房及棚户区改造项目绝大部分业主是政府部门（主要是区住建局） ，其中部分采用 BT 模式进行建设，资金来源较为单一。一是因政府性资金拨付的程序多、手续复杂，不能及时向建设单位拨付工程款，建设单位资金紧张，建安行业税收征管难度较大。二是 BT 模式建设项目，建设单位因垫资建设，政府回购期较长各款项拨付不到位，企业无资金缴纳税款。（二）经营环节存在的问题1、按照财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知 （财税201624 号） 、 财政部、国家税务总局关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知 （财税201688 号） 、 财政部国家税务总局关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知 （财税201642 号）等文件规定：保障性住房在城镇土地使用、印花税、企业所得税及个人所得税、契税等有相关的税收减免优惠，针对廉租房、公租房的租金收入免征营业税、房产税。但是随着全区保障性住房和棚户区改造工作力度不断加大，国家要求地方政府要由目前的直接投资者和经营管理者，逐步改变为资金的引导者、合作者和监督者，鼓励地方政府采取多元化方式进行融资，鼓励民间资本进行投资，鼓励合作的方式多样化。因此大部分保障性项目3 / 5经营方式和合作方式已不是传统意义上的运作模式。如廉租房、公租房是指政府或机构拥有、用政府核定的低租金租赁给低收入家庭，不能销售、是非产权保障性住房。但目前有部分廉租房、公租房项目在由房开企业代建过程中，向特定的对象进行了销售，并签订销售合同。其性质发生了一些变化，税收优惠政策是否能够继续享受，性质改变之前享受的税收优惠是否需要追征，税收政策上没有明确的规定，是税务征管过程当中一个难点。2、依据中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第二十五条第一款之规定：“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天” ，而一部分保障性住房及棚户区改造项目销售住房时销售款由代建企业收取后全部上缴存入区住建局账户，再转入区财政，然后由区住建局通过报告形式向区政府申请拨付工程款及销售房屋缴纳的税款，经审批后向代建企业拨付工程款，税款直接划转入库，整套流程走完势必造成税款缴纳严重滞后且不足。（三）税收优惠政策备案管理工作弱化保障性住房及棚户区改造项目的税收减免属备案类减免，2016 年之前钟山区地税局保障性住房及棚户区改造项目相关税收均委托区住建局代征，导致项目享受的税收优惠未按国家税务总局关于印发税收减免管理办法4 / 5（试行）的通知 （国税发2016129 号）规定进行税收优惠的登记备案，未建立相关的减免税台账进行追踪管理。二、加强保障性住房和棚户区改造项目征收管理的对策及建议（一）税源管理分局要加强源头管理，及时与政府相关部门进行联系，取得保障性住房及棚户区改造项目的第一手资料。重点了解项目类型，业主单位、建设单位、用地情况、规划情况、合作方式等，尤其关注合作方式中的涉税行为。（二）税源管理分局必须将保障性住房及棚户区改造项目进行台账管理，及时更新工程进度，拨付工程款进度、项目销售及使用信息。（三）取消委托区住建局代征税款方式，加强项目建设单位和业主单位税收管理，严格按国家税务总局关于印发税收减免管理办法（试行）的通知 （国税发2016129 号）落实税收减免税备案登记工作，做好减免税台账登记管理。（四）税务机关及时向政府汇报相关情况，协调政府部门及时拨付工程款，及时划转税款。（五）现行的保障性住房及棚户区改造项目的税收优惠政策已不适应经济和此项工作大规模、多元化发5 / 5展的需要，建议及时修改和制定相关政策，降低税收优惠政策的准入门槛，及时补充制定公租房税收优惠政策（因财政部、国家税务总局关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知 （财税201688 号）优惠期限至 2016 年止）