经营性物业抵押贷款授信调查报告模版

中信银行经营性物业抵押贷款中信银行经营性物业抵押贷款 授信调查报告授信调查报告 客户名称 申报单位 申报日期 联系人 联系方式 2 经营性物业抵押贷款调查表 授信额度 1 5 亿流贷 5 亿经营性物业贷 款 8000 万元低风 险 授信期限 流贷期限一年 经营性物业贷款 十年 低风险一 年 担保方式抵押利率基准利率上浮 10 年度还款计划 先行发放 1 5 亿元流动资金贷款 期限一年 不可循环 在企业偿还 1 5 亿元流 动资金贷款并办出房产证 完成抵押手续后 发放 5 亿元经营性物业贷款 经营性物业贷款逐年 偿还本息 具体还款计划见后续 还款计划 一项 贷款要 素 关联授信 我行于 2010 年批复 2 亿元的综合授信 批复号为 ZHPF20100485 后由于股东资金及财 政资金的注入 提前还款将授信业务结清 2013 年我行使用银证信产品 为其发行 2 亿元理财产 品 该笔产品将于 2014 年结清 开发商 与股东 简况 杭州新湖滨商业发展有限公司 暨 湖滨银泰购物中心 是杭州市西湖综合保护工程的重要组成 部分 是市政府重点支持的 十大工程 之一 该公司成立于 2005 年 11 月 16 日 由杭州上城 区投资控股有限公司及杭州银泰北山企业管理有限公司共同出资组建 持股比例为各 50 杭州市 上城区投资控股集团有限公司 杭州上城区投资控股集团有限公司成立于 2008 年 8 月 根据杭州 市上城区人民政府 上政函 2008 95 号文件批复 该公司由三块组成 1 原杭州上城区资产 经营有限公司的整体资产 2 上城区各行政事业单位 街道的经营性资产 房产 对外投资 3 上城区各行政事业单位 街道下属的国有及国有投资企业的资产 股权 上城区政府成立 新公司主要是为更好整合政府的资源 构建良好经营平台 公司注册资金 5 亿元 由上城区财政 局国资办投入 法定代表人卢伟 公司主要经营 以授权经营国有资产 通过投资 控股 参股 租赁 转让等形式从事资本经营业务 提供资产管理 投资咨询等业务 杭州银泰北山企业管理有 限公司 杭州银泰北山企业管理有限公司是北山控股有限公司旗下子公司 主要对国内银泰百货公司通过 投资控股 资产管理等形式来管理国内的银泰百货 旗下包括西安中环银泰商业有限公司 浙江 浙联管理有限公司 西安曲江银泰国际购物中心等 同时 北山控股有限公司 100 控股浙江银泰 百货有限公司 杭州新湖滨商业发展有限公司的全部管理团队 财务团队均出自浙江银泰百货有 限公司 项目位置 杭州市上城区延安路 258 号 产权面积 38229 57 层数 4实际可租面积 34100 产权用途 商业 土地期限 20 年 近两年出租率 95 开业时间 2013 6经营业态 百货商场 经营模式 1 自租或委托关联公司经营 整租 商业品牌 散租 主力店品牌 项目经 营 上年度运营总收入 其中租金收入 抵押物年均运营收入 扣除运营支出后年均可还款现金流 年均本息和 还款覆盖比 年均可还款现金流 年 均本息和 每平米月租金区间 相邻或同城可比项目月租金区间 每平米月均租金 财务分 析 补充还款来源 3 注 出租率 每平米收入均按不含车位的可租面积计算 中信银行经营性物业抵押贷款授信调查报告 注 本项模板系授信调查报告基本要求 各分行可根据自身风险管控要求和具体项 目及当地市场情况增加相关内容 确保充分了解项目各项信息 一 授信申请情况 此次贷款申请分为两部分 其一为 1 5 亿元流动资金贷款 期限一年 由股东杭州上城区投资控股有限公司及 杭州银泰北山企业管理有限公司提供担保 流动资金贷款用途为支付前期装修款 并 8000 万元低风险额度 用于企业日常经营周转 流贷额度不可循环使用 在企业偿还 流贷全部敞口额度后 方可使用经营性物业贷款额度 其二为 5 亿元经营性物业贷款 贷款模式采用银团贷款 牵头行为中国工商银行 杭州朝晖支行 我行为参加行 贷款期限十年 为保证加抵押 抵押物为经营主体 杭州新湖滨商业发展有限公司所有的杭州湖滨银泰购物中心四层 地上四层 地下三 还款计划 抵押面积 抵押楼层 是否含底商 资产保全价格 保全价格与周边项目市价对比 资产评估价值 评估单价 抵押率 抵押物情况 周边同类项目售价或二手房 价 评估单价与周边项目市价对比 置换贷款操 作风险 置换还款和抵押操作程序 注 我行第一顺位抵押能否自动生效 抵押担 保 其他担保条 件 财产保险 4 层 商业物业 以下为经营性物业贷款 银团 的简单介绍 借款人借款人 杭州新湖滨商业发展有限公司 该公司成立于 2005 年 11 月 16 日 由 杭州上城区投资控股有限公司及杭州银泰北山企业管理有限公司共同出资组建 持股 比例为各 50 公司治理规范 股东实力雄厚 银团总金额 银团总金额 人民币 15 亿元 我行额度 5 亿元 银团贷款利率 银团贷款利率 五年期基准利率上浮 10 当前即为 7 205 银团安排费 银团安排费 不低于每年贷款金额的 0 5 贷款期限 贷款期限 10 年 贷款项目 贷款项目 杭州湖滨银泰购物中心的 10 年期经营性物业贷款 贷款用途 贷款用途 用于置换股东借款 置换前期银行贷款及融资 并部分用于支付前期 工程款等 还款安排 还款安排 分批偿还本金 利息逐年收取 每年本息收取两次 具体还款计划详 见第五项 借款还本付息表 提款时间 提款时间 拟于 2013 年 12 月底首次提款 我行首次放款金额 3 亿元 在企业 2014 年 11 月偿还我行银证信产品借款后 再行放款 2 亿元 还款来源 还款来源 企业未来销售收入及利润 担保 担保 企业将项目所处湖滨二期的 A B 区房产及 C 区扣除拆迁安置部分的房产 作为抵押 银团结构安排 银团结构安排 牵头行 中国工商银行 杭州朝晖支行 该行意向贷款金额 10 亿元 5 参加行 中信银行 杭州天水支行 我行拟参与授信额度 5 亿元 利率执行五年 期基准上浮 10 并收取不低于每年贷款金额的 0 5 作为银团安排费 二 申请人情况 一 申请人基本情况 一 申请人基本情况 1 1 企业概况企业概况 企业名称 杭州新湖滨商业发展有限公司 注册时间 2005 年 11 月 16 日 经营期限 20 年 法定地址 杭州上城区白傅路 6 号 企业类型 有限责任公司 法定代表人 沈国军 注册资金 8000 万元人民币 贷款卡号 3301000001823354 主要经营 湖滨地区商贸旅游特设街的管理 开发 服务 企业管理咨询 批发 零售 日用百货 工艺美术品 货物进出口等 政府融资平台监管 杭州新湖滨商业发展有限公司因股东之一是杭州上城区投资 控股有限公司 导致当初被划入政府融资平台名单内 实际该公司所经营完全按市场 化商业模式运作 不存在财政兜底的情况 实质非政府融资平台 新湖滨已于 2011 年 1 季度调出银监会政府融资平台监管名录 现为监测类 2 2 历史沿革历史沿革 公司股权经过四次变更 1 2005 年由三家单位出资成立该公司 其中杭州市上城区资产经营有限公司出 资 2800 万元 占总股份的 35 杭州林庐房地产开发有限公司出资 2640 万元 占总股 份的 33 杭州长源旅游发展有限公司出资 2560 万元 占总股份的 32 2 2006 年 9 月杭州林庐房地产开发有限公司将持有的股权 2640 万元转让给南 6 都集团控股有限公司 杭州长源旅游发展有限公司将持有的股权 2560 万元转让给浙江 五环实业有限公司 3 2007 年 1 月南都集团控股有限公司将持有的股权 2640 万元及浙江五环实业 有限公司持有的股权 2560 万元全部转让给杭州上城区资产经营有限公司 2008 年 9 月 杭州市上城区国有资产管理委员会办公室 关于同意国有资产无偿划转的函 将杭州 上城区资产经营有限公司所持有的公司股权全部无偿转入杭州上城区投资控股集团有 限公司 4 根据杭州上城区投资控股集团有限公司和杭州银泰北山企业管理有限公司所 签订的股权转让协议的要求 变更后杭州上城区投资控股集团有限公司和杭州银泰北 山企业管理有限公司各占公司股份 50 法定代表人为 沈国军 设董事会及五名成员 银泰方三名 上投方两名 3 3 公司股东情况公司股东情况 杭州新湖滨商业发展有限公司由杭州上城区投资控股有限公司及杭州银泰北山企 业管理有限公司共同出资组建 持股比例为各 50 1 1 杭州市上城区投资控股集团有限公司 杭州市上城区投资控股集团有限公司 杭州上城区投资控股集团有限公司成立于 2008 年 8 月 根据杭州市上城区人民政 府 上政函 2008 95 号文件批复 该公司由三块组成 1 原杭州上城区资产经营 有限公司的整体资产 2 上城区各行政事业单位 街道的经营性资产 房产 对外投 资 3 上城区各行政事业单位 街道下属的国有及国有投资企业的资产 股权 上 城区政府成立新公司主要是为更好整合政府的资源 构建良好经营平台 公司注册资金 5 亿元 由上城区财政局国资办投入 法定代表人卢伟 公司主要 经营 以授权经营国有资产 通过投资 控股 参股 租赁 转让等形式从事资本经 营业务 提供资产管理 投资咨询等业务 2 2 杭州银泰北山企业管理有限公司 杭州银泰北山企业管理有限公司 杭州银泰北山企业管理有限公司是北山控股有限公司旗下子公司 主要对国内银 泰百货公司通过投资控股 资产管理等形式来管理国内的银泰百货 旗下包括西安中 环银泰商业有限公司 浙江浙联管理有限公司 西安曲江银泰国际购物中心等 同时 7 北山控股有限公司 100 控股浙江银泰百货有限公司 杭州新湖滨商业发展有限公司 的全部管理团队 财务团队均出自浙江银泰百货有限公司 以上北山系 银泰系 统 称为 银泰方 银泰百货是以青年人和新型家庭为主要客群 以 传递新的生活美学 为经营理 念 商品定位时尚 中高挡 公司力求走在潮流的尖端 及时展示流行时尚 树立年 轻富有活力 时尚更具品位的百货店形象 先后获得 浙江省纳税百强企业 社会 治安综合治理先进单位 杭州市消费者信得过单位 杭州市百强企业 浙江省 消费者信得过单位 杭州市物价信得过单位 下城区重点骨干企业 企业银行资 信 AAA 级 等荣誉称号 树立了良好的社会形象 具有较高的知名度与美誉度 4 4 公司法定代表人简介公司法定代表人简介 法人代表 实际控制人沈国军 男 生于 1962 年 8 月 学历硕士 曾在浙江水产 学院科研处 建设银行舟山分行计划处工作 任建设银行舟山分行办公室副主任 建 设银行舟山建设开发总公司总经理 1997 年至今任中国银泰投资有限公司董事长兼总 裁 5 5 企业现状及行业地位企业现状及行业地位 此次授信主体 湖滨银泰购物中心 于杭州西湖边湖滨商圈核心地段 是目前杭 州城区最好最具稀缺的商业项目 项目同比市场租金高 地块商业价值高 评估价值 约 30 亿元 项目周边商场林立 其中 湖滨一期国际名品街 定位奢侈品 国际名牌旗舰店 等 装潢高档 且其紧邻西子湖畔 景色宜人 开业以来已形成稳定的客流量 而 湖滨银泰购物中心 项目开发定位中高端 以潮流服饰 精品百货为主 目标客户 群涵盖大部分都市白领 中产阶层 是受众面最为广泛的一个消费群体 湖滨银泰购 物中心 整体风格追求潮流 清新典雅 且及购物 餐饮 娱乐于一身 开业短短几 个月 已吸引了大量客流 隔街相望的解百新元华店 装修改建后 突出中档消费 但是受到 湖滨银泰 及 西湖银泰 的双面夹击 客流量及销售额并不突出 而紧 靠购物中心的龙翔服饰城区块 是杭州老牌的服装 饰品销售集散地 定位在经济 大众的服饰消费 每日客流量巨大 汇聚了大量人气 从湖滨区块整体来看 湖滨地 区已成为杭州不可多得的消费 休闲综合区 湖滨银泰购物中心 定位恰到好处 既 凸显其品牌商场的专业管理 品牌销售的中高端定位 又可以切合实际的规避湖滨名 品街高端大牌奢侈品的影响 同时借助龙翔服饰城的客流优势 增加自己的潜在客户 8 积累 授信企业管理方 浙江银泰百货有限公司 持续积极探索和实践百货业连锁发展 多年居浙江百货业第一 2006 年已完成在浙江省内四大区域中心城市 杭州 宁波 温州 金华 的布点 银泰百货将凭借品牌优势及成熟的异地连锁经验和实力 包括 现代企业灵活的机制 雄厚的资金 充足的人才储备以及合理 有效的管理模式和先 进的电脑管理系统和优秀的企业文化在浙江省内发展 11 家门店 成为拥有绝对区域优 势及管理运营经验的百货连锁企业 二 集团 实际控制人 经营和财务简况 二 集团 实际控制人 经营和财务简况 1 控股股东 或实际控制人控制的集团 的主营板块业务开展情况 各板块在当 地或行业排名情况 列示前三个年度和本年主营收入各板块构成 如有房地产开发业务 说明所有已完工项目 在建和储备项目情况 持有运营面 积 房企销售排名等 判断集团整体资金链是否紧张 扩张是否过快等 2 集团财务状况 主要财务指标列表 对重点科目 包括存货 预付帐款 刚性 负债 预收帐款等 进行说明 刚性负债须说明银行 信托 理财等各项融资简况 分析各项指标和科目的异常或重大变动原因 对审计报告提示的重点事项进行说明分 析 对集团整体的财务状况 经营情况 资金链 负债率等做基本分析和评价 三 申请人经营情况 三 申请人经营情况 1 1 运营模式运营模式 杭州新湖滨商业发展有限公司 暨 湖滨银泰购物中心 主营业务范围涵盖商铺 出租 百货零售及物业管理 商铺出租模式 即新湖滨商业发展公司与租户签订租赁 协议 企业以租金形式获取利润 同时每年收取物业管理费 联营合营部分 即百货 零售部分 为 银泰百货 与各大品牌联合经营的商场 专卖店等 结算统一计算在 湖滨银泰 的销售系统内 由银泰百货统一收款 再由银泰百货 以销售费用的形 式 划转 70 左右的销售额给合作商家 银泰留取 25 30 作为自身盈利 物业管理收 入主要包括停车费 及物业管理费等 注 商场分为 注 商场分为 A B CA B C 三个区 总建筑面积三个区 总建筑面积 3 983 98 万平方米 实际可经营面积万平方米 实际可经营面积 3 413 41 万平方米 其中 万平方米 其中 A BA B 区实际商铺出租面积 区实际商铺出租面积 1 521 52 万万 平方米 联营合营面积 平方米 联营合营面积 1 311 31 万平方米 万平方米 C C 区联营合营面积区联营合营面积 0 580 58 万平方米 万平方米 其中 百货部分 主要经营中高端服装 日用品 化妆品等 主营品牌包括 MCM GAP ARMANI JEANS Calvin Klein 欧舒丹 施丹兰 Longines 浪琴 9 EQ IQ Mass Concrete PIERRE BALMAIN 等 出租的商铺 以世界著名品牌 奢侈品 国内知名餐饮连锁企业 知名 IT 产品经销商为主 包括丰和日丽 弄堂里 西堤牛排 第二乐章 必胜客 太兴等 10 11 2 2 试营业期间销售情况试营业期间销售情况 湖滨银泰购物中心已于 2013 年 6 月起试运营 目前经营情况良好 顾客流量及现 金流量每月都有大幅度攀升 截止 2013 年 6 月 进场商户数量约 500 余个 另有部分 精品旗舰店正在装修中 预计于 2014 年春节期间开始正式营业 20132013 年年 1010 月月 损益表损益表 单位 人民币元 单位 人民币元 编制单位编制单位 杭州新湖滨商业发展有限公司杭州新湖滨商业发展有限公司 1010 月月单位单位 元元 项项 目目本期数本期数本年累计数本年累计数 一 营业收入一 营业收入 27 954 350 2827 954 350 28118 283 541 04118 283 541 04 减 营业成本减 营业成本 15 760 252 0915 760 252 0955 351 541 3455 351 541 34 营业税金营业税金 538 963 98538 963 983 110 151 123 110 151 12 销售费用销售费用 788 383 02788 383 025 552 546 105 552 546 10 管理费用管理费用 4 268 786 894 268 786 8928 189 606 7228 189 606 72 财务费用 收益以财务费用 收益以 号填列 号填列 163 190 99163 190 99545 914 27545 914 27 资产减值损失资产减值损失 加 公允价值变动收益 净损失以加 公允价值变动收益 净损失以 12 号填列 号填列 投资收益 净损失以投资收益 净损失以 号填号填 列 列 其中其中 对联营企业和合营企业的对联营企业和合营企业的 投资收益投资收益 二 营业利润 亏损以二 营业利润 亏损以 号填列 号填列 6 434 773 316 434 773 31 2525 533533 781 4781 4 9 9 加 营业外收入加 营业外收入 5 789 195 789 19300 663 82300 663 82 减 营业外支出减 营业外支出 1 155 001 155 00 其中 非流动资产处置损失其中 非流动资产处置损失 三 利润总额 亏损总额以三 利润总额 亏损总额以 号填号填 列 列 6 440 562 506 440 562 5025 833 290 3125 833 290 31 减 所得税费用减 所得税费用 四 净利润 净亏损以四 净利润 净亏损以 号填列 号填列 6 440 562 506 440 562 5025 833 290 3125 833 290 31 从 2013 年 10 月损益表中 我们可以发现 虽然商场仅开门营业不到四个月 累 计营业收入已有 1 18 亿元 其中营业成本为 5535 万元 管理费用 2819 万元 销售费 用 555 万元 毛利润 2553 万元 加上物业管理所得 30 万元 扣除其他开支 累计净 利润已达 2583 万元 营业收入中 有 7380 万为合营部分的销售收入 4420 万元为租 金收入 而十月份当期销售收入已达 2795 4 万元 含合营销售收入 2100 万 租金收 入与 695 4 万 当期净利润 644 万元 据统计 仅 2013 年十一黄金周 累计客流量达到 13 万人次 在考虑到后续的双 11 购物节 银泰百货 15 周年店庆 12 月份圣诞节 年底迎新年等促销机会 保守估 算 2013 年度当年销售收入可达到 1 78 亿元以上 3 3 近年建设情况近年建设情况 由于购物中心前几年一直为持续建设状态 并未投入经营 财务数据上较成熟的 商业地产有很大出入 具体财务数据如下 一 资产负债分析 一 资产负债分析 资产类科目 资产类科目 借款人资产构成情况借款人资产构成情况 单位 万元 单位 万元 13 项目2013 年 10 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 2011 年 12 月 31 日 金额比重金额比重金额比重 流动资产合计流动资产合计 45 006 0745 006 0719 26 19 26 38856 1138856 1129 06 29 06 38 002 3238 002 3221 21 21 21 其中 货币资 金 6 350 262 72 1396 530 68 415 640 23 应收账款 00 00 00 00 00 00 应收票据 00 00 00 00 00 00 预付款项 37 901 6416 22 37 385 9418 34 37 522 7820 94 其他应收款 728 470 31 63 650 04 63 890 04 存货 25 680 01 00 00 00 00 非流动资产合非流动资产合 计计 188 676 1188 676 1 9 9 80 74 80 74 165 024 6165 024 6 8 8 80 94 80 94 141 181 5141 181 5 6 6 78 79 78 79 固定资产 552 200 24 20 320 01 24 220 01 在建工程 187 705 6 5 80 33 164 580 4 1 80 72 140 858 3 8 78 61 无形资产 12 870 01 00 00 00 00 资产总计资产总计 233 682 2233 682 2 7 7 100 00 100 00 203 880 7203 880 7 9 9 100 00100 00 179 183 8179 183 8 8 8 100 00100 00 公司 2011 2012 年末及 2013 年 10 月末总资产分别为 179 183 88 万元 203 880 79 万元及 233682 27 万元 其中 2010 年末较 2009 年末增加 13 791 82 万 元 增长 9 46 2011 年末较 2010 年末增加 19 557 22 万元 增长 12 26 2012 年 末总资产 203 880 79 万元 增幅 13 78 2013 年截至十月底 增幅 14 6 14 公司 2011 2012 年末及 2013 年 10 月末的流动资产总额分别为 38 002 32 万元 38 856 11 及 45006 07 万元 流动资产逐年上涨 由于企业已于今年 6 月份启营业 货币资金增加了约 5000 万元 流动资产较为稳定且有明显增多迹象 公司 2013 年 10 月末较上年度年终流动资金共增加了 6150 万元 主要为货币资金的增长 预付款项方面 公司 2011 2012 年末及 2013 年 10 月底分别为 37 522 78 万元 37 385 94 万元及 37901 64 万元 整体变化不大 主要为非经营往来款 剩余部分为 待摊费用 主要包括 湖滨指挥部 3 61 亿元 该资金是项目建设初期新湖滨支付给指 挥部的拆迁安置款 因为拆迁安置是由湖滨指挥部来操作的 该款项将在项目完成并 取得房产证并开具发票后 和长期应付款抵冲 总资产中占较大比重的部分为非流动资产 其中主要部分为在建工程 负债类科目 借款人负债结构负债类科目 借款人负债结构 单位 万元 单位 万元 2013 年 10 月 31 日2012 年 12 月 31 日2011 年 12 月 31 日项目 金额比重金额比重金额比重 流动负债合计流动负债合计 16 846 7416 846 747 49 7 49 31 118 631 118 615 73 15 73 33 157 5633 157 5619 22 19 22 其中 短期借款 00 00 00 00 9 700 005 62 应付票据 0 00 00 00 00 00 应付账款 2 289 641 02 00 00 50 00 预收账款 00 00 00 00 00 00 其他应付款 13 103 245 82 3 175 41 61 3 175 401 84 一年内到期长期负 债 00 00 00 00 20 000 0011 59 非流动负债合计非流动负债合计 208 165 0208 165 0 0 0 92 51 92 51 166 675166 67584 27 84 27 139 364 0139 364 0 0 0 80 78 80 78 其中 长期借款 103 740 046 10 82 25041 58 51 000 0029 56 15 0 长期应付款 104 425 0 0 46 41 84 42542 68 88 364 0051 22 负债合计负债合计 225 011 7225 011 7 4 4 100 00100 00 197 793 197 793 6 6 100 100 172 521 5172 521 5 6 6 100 100 负债方面 总负债呈逐年上升趋势 2011 年末 2012 年末及 2013 年 10 月底的 负债总额为 172 521 56 万元 197793 60 万元及 225011 74 万元 其中流动负债主要 由短期借款 应付账款及其他应收款组成 截止 2012 年底 该公司已经结清短期借款 及应付账款 其中 比例较高的一年内到期的长期负债 为企业在一年内需要偿还的 从长期负债中调整而来的银行贷款本金 并非新增的负债 根据企业最新的财务数据 该笔负债目前已结清 财务数据中 2013 年 10 月底的其他应付款一项 较 2012 年底 增加了近 1 亿元 权重比例从上年度的 1 61 上升至 5 82 主要是其与关联企业 特 别是股东方的资金往来 其中主要包括上城投方面的 1908 万元 银泰北山企业管理公 司 2211 万元 浙江银泰百货有限公司 2748 万元 嘉兴银泰投资管理公司 112 万元 杭州慧丰担保有限公司 3662 万元等 长期应付款主要是建设需要向股东的借款 另外 在项目开发阶段时 开发资金 来源共有二个渠道 一是企业自有资金 二是银行贷款 该项目自有资金到位有 3 8 亿元 其中实收资本金 8000 万元 股东投入建设资金 3 亿元 该资金包含在报表中长 期应付款 6 3 亿元中 公司没有把上城区投资控股集团的 3 亿元作为资本金投入而是 作为建设资金投入 主要是当初就有计划引入上投股东 如果把资本金做大 可能对 引入股东合作不利 由于该公司以建筑工程为主 非流动负债较多 主要有长期借款借及长期应付款 2011 年 2012 年末及 2013 年 10 月底的非流动负债分别为 13 93 亿元 16 67 亿元及 20 82 亿元 占总负债比重依次为 80 78 84 27 及 92 51 长期借款中 2013 年 10 月底较 2012 年底增加了约 2 亿元 此笔资金 主要是由 于我行在 2013 年上半年为其发行了 18 个月的 2 亿元银证信理财产品 长期应付款在 2013 年 10 月底较上一年底增加了约 2 亿元 主要是股东借款 增 加部分主要是杭州上城区投资控股集团有限公司及浙江银泰百货有限公司各追加的 1 16 亿元股东借款 三 项目情况 一 项目地理位置 一 项目地理位置 调查了解项目地理位置 交通配套及所属商圈情况 附比例尺适中的地图 二 当地市场情况 二 当地市场情况 多年来的杭州百货业 以四大集团为主 包括杭州大厦 银泰百货 百货大楼及解百 2007 年起随着银泰百货的强势加速扩张加之接管杭州百货大楼 杭州百货业转入了三国之三分天下的格 局 2012 年全国百货单店销售排名前 20 位中 杭州的 四大商场 杭州大厦 银泰 百大 解 百 全部上榜 杭州商场经营业绩突出 大量消费者的购物热情集中在 4 大商场上 据统计 杭州的人均收入和人均 GDP 总体上仅次于上海 深圳 指标水平大大高于其他城市 杭州现有大型百货商场数量远少于人口数量相似的成都 西安 武汉 大连 沈阳甚至昆明 贵阳 等城市 目前杭州城区代表性的大型商场是杭州大厦 银泰武林店 杭州解百 银泰西湖店和杭州 百货大楼 5 大商场 个性化中小型商场有利星广场 国大 GDA PLAZA 衣之家等 主城区外的中小 型商场百货商场包括银泰百货临平利群店 解百萧山商厦 萧山汇德隆百货 景文百货桐庐店 富 阳百大 中都百货临平店等 银泰百货曾经对拥有 786 万常住人口的杭州与拥有 830 万常住人口的西安做过比较 两者的百 货经营规模都为 80 亿元 前者的人均 GDP 为 52638 元 比后者的 21017 元高出 1 5 倍 2008 年 1 月 银泰百货与百大签署 20 年托管经营协议 百大与银泰武林店毗邻 根据早些年数据 银泰 武林店 和百大的销售额就有 40 亿 银泰总店为未来订下年销售额 10 亿美元的目标 韩国乐天 百货首尔总店就是三幢建筑 年销售额 100 亿人民币 银泰于 2008 年开设了杭州单体最大店 西湖店 建筑面积约 10 万平方米 2009 年庆春广场 银泰百货庆春店开业 同年 银泰启动祥符镇阮家桥 20 万平方米的银泰新天地建设 此项目已于 近年 10 月份开始营业 加上临平的银泰利群店 银泰在杭州的网点已达 8 家 其中百货店 6 家 银泰有个密布杭州计划 计划在杭州近期总共要布 14 个点 据分析萧山和钱江新城以及地铁交通 枢纽中心都可能成为银泰选址的下一站 此外传闻银泰百货正研究开设滨江区新店的可行性 银泰 母公司此前已经在滨江区收购了海威房产的地产项目 杭州大厦则就地扩展计划与母公司商贸旅游集团通过新建物业和收购 租赁周边物业等途径 使杭州大厦综合体发展成为总营业面积达 60 万平方米的超级巨无霸 其中 3 5 万平方米 C 馆华浙 广场于 2009 年投入营业 坤和广场和浙江省展览馆也采用租凭的方式 成为杭州大厦的一部分 另外还有地铁武林总站地下 6 万平方米的地下商城将全部由杭州大厦经营管理 目前计划在地铁商 铺架设中档品牌 而在钱江新城 杭州大厦也在研究是否开设新商场 GDA 国大目前正对物业进行改造扩建为 7 5 万平方米的国大城市广场 萧山也有望出现巨型商 场由汇德隆百货投资的 8 万平方米的世贸中心另有多家国内百货业集团考察萧山某商业项目 中都 百货踏上市中心发展庆春店 特色商场天工艺苑扩建后也整装待发即将重出江湖 从商圈来看 拥有杭州大厦 杭百大 银泰总店三大商场的武林商圈无论商业面积还是总 业绩都是最大的 但湖滨商圈已悄然崛起 几乎是银泰武林店二倍大的银泰西湖店 改建后的解百 银泰百货控制的湖滨国际名品街及湖滨银泰购物中心项目等都盘踞于此 湖滨商圈的商业面积已接 近于武林商圈 分行调查均需了解行业媒体 网络 或专业机构 行业协会 对该城市同类项 目供应量 运营规模 和在建规模是否合理 过剩的研究分析 分析评价同类项目的 17 商业饱和度 本项目所属商圈 街 在当地市场地位 注 即使无法取得较全面的行业分析报告 分行调查审查也需对主要商圈新建在 建项目 特别是本项目 3 公里以内项目 进行调查了解 三 项目产权情况 三 项目产权情况 1 1 整体项目建设情况 整体项目建设情况 项目分为 地上四层 局部三层 地下三层 其中从地下一层到地上四层均作为商 业使用 地下二层及地下三层为配建车库及设备机房用途 空中走廊空中走廊 SKY WALK SKY WALK 的设计 的设计 平面设计以中间空中连廊联系三个地块 形成连贯的室内步行街 步行街屋顶设置玻璃顶棚 以创造处于自然光中 接近室外的购物体 验 从平海路到解放路的空中走廊全长约 330 米 从平面的曲线形到直线 型 从顶光断面形式的变化 从节点空间的变化 空中走廊以不断变化的 形式塑造了体验丰富 兴趣盎然的购物空间 中央大厅的设计 中央大厅的设计 22 地块中部设置为主入口 以电扶梯上至二层八角型中央大厅 从入 口大厅到中央大厅均设置玻璃天光 塑造阳光明媚 大气通透的主厅形象 中央大厅上设玻璃穹顶 以图案化的装饰达到美轮美奂的效果 并且 设置梦幻穹型天幕成为提升商业氛围的室内景观点 二楼八角形大厅设置表演舞台以满足商业展示宣传的要求 位于八角大厅一边的景观电梯在透过穹顶玻璃的阳光中上下穿行 在 观景的同时也成为一道中庭风景线 垂直交通的设计 垂直交通的设计 在地下一层到地上三层的主要商业层面 以电扶梯作为联系上下层的 主要交通工具 电扶梯主要布置在主要出入口 方便地引导人流 电扶梯的间距大约 60 米 适宜购物人群的行走特征 在每个地块均设置客用电梯 上至四楼 下至地下三层地下车库 并 在首层设置管制门厅以便于分层管制 其中 商业店铺位于室内步行街两旁 货运通道及疏散楼梯置于店铺后方以达到 客 货分流 2 2 产权情况 产权情况 目前房产证正在办理 预计 2014 年 10 月可以办出 18 湖滨银泰购物中心属于杭州市上城区湖滨地区二期 项目共分为 39 13 27 三 个地块 统称吴山路地块 三块地产权清晰 三个地块性质均为商业用地 位于邮电路 仁和路 吴山路 延安路合围体 主 要建筑分为地上 4 层 地下 3 层 其中地上 4 层 地下 1 层为商业用途 除去 27 号地 块中拆迁安置部分的 3619 87 平方米外 其余均用于出租 自营及联营 地下 2 3 层 为地下停车 39 号地块地上建筑面积 15205 82m2 占地面积 6268m2 13 号地块地上建 筑面积 18725 19m2 占地面积 6699m2 27 号地块 地上建筑面积 9529 42m2 占地面 积 4784m2 拆迁安置部分面积 3619 87 平方米 剩余自营部分 5909 55 平方米 根据浙江众诚房地产评估有限公司评估出具的 浙众诚预评字 2013 2201 A 号 A 区初步估算抵押价格为人民币 106488 77 万元 折合单价 111742 元 平方米 浙众诚 预评字 2013 2201 B 号 B 区初步估算抵押价格为人民币 129396 57 万元 折合单 价 95890 元 平方米 浙众诚预评字 2013 2201 C 号 C 区除去拆迁安置部分 初步 估算抵押价格为 24721 45 万元 折合单价 41833 元 平方米 而根据三个地块的总体 情况 目前总共可抵押面积为 39867 56 平方米 总价值估算为 26 06 亿元 不算地下 面积 不算回迁安置出售部分 四 经营模式 四 经营模式 开业时间 1 自主经营或委托关联公司经营 2 委托非关联方经营 非关联 方招商运营经验 调查了解项目的整租或散租模式 包括是否中央收银和收入分成等租金模式 如 为整租 调查了解承租方的商业品牌 已运营商业规模 行业排名等情况 如为散租 调查了解本项目品牌或受托经营方的行业招商运营经验 商业品牌 已运营商业规模 等情况 如为全部自营 或自营为主 部分出租 的模式 需说明收入结算和租金模式 整体的商业品牌 借款人或股东其他项目运营经验和规模 行业或当地排名等情况 五 经营情况 五 经营情况 1 1 商业业态和租约运营情况 商业业态和租约运营情况 详细调查了解项目整体的商业业态和经营情况 各 类项目均需列示整租或几大主力店租约期限 面积及占比 租金和物业管理费单价 年度收入列表 A 写字楼 主要租户名称 面积 楼层 租金价格 租约期间 年租金 整体已 租面积 近三年出租率 年租金总额及物业管理费 停车场 广告位等收入 B 购物中心类 一般由百货零售企业整租 或百货 超市 大卖场 影院等租赁 19 大部分 项目商业定位 近三年实际出租面积 出租率 年租金及物业管理费 停 车场 广告位等收入 本项目购物中心前三年度销售额 在当地同类市场排名等 C 城市综合体 一般由业主或商业管理公司负责散租给各门店 影院等 城市 综合体的的商业品牌和定位 近三年实际出租面积 出租率 年租金及物业管理费 停车场 广告位等收入 本项目整体前三年度商户销售额 在当地同类项目市场排名 等 2 2 项目经营分析 项目经营分析 详细调查分析项目的商业成熟度 分析本项目与同业竞争优势 劣势 分析评价项目是否具备长期稳定经营并产生稳定收入的可行性 主要依据 当 地同类项目的商业饱和度 在当地市场排名 本项目区域辐射力和影响力 项目人气 情况和当地居民口碑 媒体评价等 3 其他运营模式和业态的商业运营项目应参照上述 1 2 内容调查分析 六 授信用途 六 授信用途 1 置换他行贷款 是开发贷款还是经营性物业抵押贷款等 他行名称 授信额度 放款额和时间 余额 担保方式 项目运营收入监管账户是否在他行开立 他行是否 同意置换贷款 租金运营收入监管账户能否转至我行 唯一监管 2 项目装修改造计划 预计投资 改造完成后房产用途和对项目运营收入的影响 3 归还股东和关联借款 有无借款协议 核实借款形成过程 包括资金收付往来 凭证和抵消记录等 4 其他 七 还款来源测算 七 还款来源测算 湖滨银泰购物中心湖滨银泰购物中心分为分为 A B CA B C 三个区 总建筑面积三个区 总建筑面积 3 983 98 万平方米 实际可经营面万平方米 实际可经营面 积积 3 413 41 万平方米 其中 万平方米 其中 A BA B 区实际商铺出租面积 区实际商铺出租面积 1 521 52 万平方米 联营合营面积 万平方米 联营合营面积 1 311 31 万平方米 万平方米 C C 区联营合营面积区联营合营面积 0 580 58 万平方米 万平方米 该笔经营性物业贷款 依靠企业未来的经营和销售收入进行偿还 下面 根据商场 的 A B C 三个区块的经营性现金流情况 对企业未来十年的经营 销售及支出 负债 情况进行分析 1 1 A BA B 区未来十年现金流量分析区未来十年现金流量分析 租金收入 租金收入 租金收入 20 楼层该层总营 业面积 出租面 积 平 方米 出租部分占比单位租金 元 平方 米 天 累计租金 万元 负一层 7714 12625681 10 16 003653 50 一层 5211 72180034 54 24 001576 80 二层 5418 09192035 44 22 001541 76 三层 6313 5164526 06 18 001080 77 四层 3718363597 77 16 002122 84 合计 28375 431525653 76 17 919975 67 湖滨银泰购物中心地上建筑共四层 地下建筑三层 其中地下二层 三层为车库 及仓库 不对外出租 故在收入计算中仅作为停车位收入 计入车位租金一项 湖滨银泰正式投入运营的地下一层及地上四层 每层均有商铺以出租模式经营 其中地下一层及地上第四层可用于出租的部分较多 主要客户为餐饮 服务类公司 地下一层可出租面积有 6256 平方米 占该楼层全部可使用面积的 81 1 平均租金 16 元每平方米每天 地面一层 二层 三层主要用于湖滨银泰与进场商家的联营 可 租赁部分较少 共计有 5365 平方米用于出租 租金按楼层高低 分别为 24 元 22 元 及 18 元 地上四层主要进驻餐饮企业 全部用于出租 出租面积 3635 平方米 平均 租金为 16 元每平方米每天 同时企业与部分租户签订协议 在承租企业销售额达到一定数额的前提下 湖滨 银泰将按事先商定比例 以承租方销售收入的 15 作为其进场收入 并不再收取租金 故可预测 湖滨银泰在商铺出租科目内 年收入最低为 9975 67 万元 参考周边定位相近的解百 西湖银泰及龙翔服饰城的租金情况 我们可以得出 解百 周边商场解百解百元华店西湖银泰龙翔服饰城湖滨银泰 商场定位中端中端中高端大众中高端 平均租金16 8 元 天 18 7 元 天 21 9 元 天 15 5 元 天 17 90 元 天 21 及解百元华店 由于其中端的品牌定位 平均租金在 16 8 元及 18 7 元 而龙翔服饰 城 由于其集散地性的大众定位 平均租金在 15 5 元上下 同品牌的西湖银泰 由 于一度是银泰百货在杭州最大的单体店 且开业时间较长 积累了大量人气 故租金 较高 达到 21 9 元以上 此次修建的湖滨银泰购物中心 营业面积更大 地理位置更 为优越 而出于对新开张商场聚集人气 厚积薄发的管理要求 租金价格十分合理且 相对较低 A BA B 区租金变动情况 区租金变动情况 租金方面 2013 年出租率按照 85 租金按照 95 计算 2014 年即按照 100 计算 租金涨幅按照年涨幅 5 6 计算 约为每年每平方米涨 1 元 考虑到该项目 6 月开幕 2013 年只营业两个季度 因此 2013 年租金即为 9716 85 95 0 5 3922 8 万元 以后 每年收入也按照 5 6 增长 2014 年租金为测算基数 9716 万元 具体未来十年的租金 收入预期如下 年度20132014201520162017201820192020202120222023 增幅0 0 5 6 5 6 5 6 5 6 5 6 5 6 5 6 5 6 5 6 5 6 租金3922 809716 0010260 1010834 6611441 4012082 1212758 7213473 2114227 7115024 4615865 83 A B CA B C 区车位租金收入 区车位租金收入 物业总共包含临时车位 725 个 按每小时计费 5 元 平均每天停车 5 小时 利用 率 70 即每个车位每小时 1 3 车次 双休日 节假日按平时的 2 25 倍计算 2013 年 预期车位租金收入为 平日 5 元 725 5 小时 70 1 27 万元 天 节假日收入 1 27 万 元 2 25 2 86 万元 天 双休日 节假日按国家法定计算 约为 125 天 全年总计停车 收入约 660 万 停车收费按每 3 年增加 10 计算 年份 2014201520162017201820192020202120222023 增幅 0 0 10 0 0 10 0 0 10 0 收入 660660726726726799799799878878 出售给拆迁指挥部用于回迁安置的收入 出售给拆迁指挥部用于回迁安置的收入 湖滨地区二期项目包括 39 13 27 号三个地块 统称湖滨二期项目地块 27 号 地块作为回迁户的安置用地 27 号地块总建筑面积 22192 平方米 计划 2013 年 6 月建 成后公司直接出售给拆迁指挥部门 由拆迁指挥部统一协调安置 具体为 建成后把 22 27 号地块 1 3 层约 3000 平方米商业用房出售给杭州市湖滨地区商贸旅游特色街居建 设整治指挥部 由指挥部统一对回迁户安置 指挥部支付给杭州新湖滨商业发展有限 公司购房款 2 36 亿元 预期五年完成支付 具体支付方式如下 单位 人民币万元 经营性收入经营性收入 1 A B1 A B 区区 13 号及 39 号地块目前已建成 并于 2013 年 6 月份开始营业 两地块所建商场 被称为 A B 区 2013 年 6 月份开业后 根据公司保守测算 销售收入平均每月 2500 万元左右 2013 年实现销售收入 1 60 亿元 2014 年预计实现销售收入 2 86 亿元 经营成本按照 商业购物中心的一般情况占到销售收入的 75 所得税按净利润的 25 计算 年度增幅 在 5 每年 具体测算结果如下表 年度20132014201520162017201820192020202120222023 增幅0 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 销售额16000 0028675 2030108 9631614 4133195 1334854 8836597 6338427 5140348 8942366 3344484 65 中心销售费用320 00573 50602 18632 29663 90697 10731 95768 55806 98847 33889 69 中心所得税1000 001792 201881 811975 902074 702178 432287 352401 722521 812647 902780 29 2 2 C C 区区 该物业 27 号地块 除去回迁安置需要的 3000 平米出售给拆迁指挥部外 还有 5800 平方米营业面积用于自营