大连保税区控制性详细规划(精选)

大连保税区新区控制性详细规划 DALIAN FREE TRADE ZONE CONTROL PLAN 说明 CPGCPGCPG Consultants Pte Ltd 新加坡工程集团新加坡工程集团新加坡工程集团 大连经济技术开发区规划建筑设计院大连经济技术开发区规划建筑设计院大连经济技术开发区规划建筑设计院 1 1 1 大连保税区新区控制性详细规划大连保税区新区控制性详细规划 CPGCPG ConsultantsConsultants PtePte Ltd Ltd 新加坡工程集团新加坡工程集团 大连经济技术开发区规划建筑设计院大连经济技术开发区规划建筑设计院 大连保税区新区控制性详细规划 DALIAN FREE TRADE ZONE CONTROL PLAN 说明 CPGCPGCPG Consultants Pte Ltd 新加坡工程集团新加坡工程集团新加坡工程集团 大连经济技术开发区规划建筑设计院大连经济技术开发区规划建筑设计院大连经济技术开发区规划建筑设计院 2 2 2 目目 录录 第一部分第一部分 大连保税区新区控制性详细规划说明大连保税区新区控制性详细规划说明 规划背景 1 概况 Pg5 1 1 地理位置 1 2 区域规划 1 3 气象 水文及工程地质 1 4 土地利用现状 2 规划理念 Pg7 2 1 发展战略 2 2 规划原则及依据 2 3 规划结构分析 3 规划布局 Pg8 3 1 用地规模和规划结构 3 2 产业项目用地规划 3 3 物流仓储用地规划 3 4 中心区规划 4 用地分类及用地控制指标 Pg13 4 1 用地分类 4 2 用地控制指标 4 3 人口预测 5 道路交通及竖向规划 Pg15 5 1 设计依据 5 2 布局原则 5 3 周边交通现状 5 4 道路交通规划 5 5 道路断面形式 5 6 竖向设计 5 7 道路对外交通开口方向控制 5 8 交通影响评价 6 市政基础设施规划 Pg17 6 1 给水系统 6 2 排洪系统 6 3 雨水系统 6 4 污水系统 6 5 供热系统 6 6 燃气系统 6 7 电力系统 6 8 电信系统 6 9 消防设施规划 6 10 环境卫生设施规划 7 环境保护规划 Pg24 7 1 环境保护规划原则 7 2 环境保护规划 7 3 环境污染控制措施 8 开放空间和城市设计 Pg25 8 1 开放空间布局 8 2 城市设计导则 9 项目实施 Pg27 大连保税区新区控制性详细规划 DALIAN FREE TRADE ZONE CONTROL PLAN 说明 CPGCPGCPG Consultants Pte Ltd 新加坡工程集团新加坡工程集团新加坡工程集团 大连经济技术开发区规划建筑设计院大连经济技术开发区规划建筑设计院大连经济技术开发区规划建筑设计院 3 3 3 9 1 项目实施策略 9 2 项目分期 10 名词解释 Pg28 11 附表 Pg28 规划主要经济技术指标表 表一 规划用地平衡表 表二 规划地块指标表 表三 基础设施工程量统计表 表四 第二部分第二部分 大连保税区新区控制性详细规划图纸大连保税区新区控制性详细规划图纸 大连保税区新区控制性详细规划地理位置图 大连保税区新区控制性详细规划土地利用现状图 大连保税区新区控制性详细规划土地利用规划图 大连保税区新区控制性详细规划交通规划图 大连保税区新区控制性详细规划全景鸟瞰图 大连保税区新区控制性详细规划管网综合规划图 大连保税区新区控制性详细规划给水燃气中水规划图 大连保税区新区控制性详细规划排水规划图 大连保税区新区控制性详细规划热力规划图 大连保税区新区控制性详细规划电力规划图 大连保税区新区控制性详细规划通讯规划图 大连保税区新区控制性详细规划区域位置图 蓝图 大连保税区新区控制性详细规划总平面图 蓝图 大连保税区新区控制性详细规划土地利用现状图 蓝图 大连保税区新区控制性详细规划用地编号与控制性指标图 蓝图 大连保税区新区控制性详细规划道路交通竖向规划图 蓝图 大连保税区新区控制性详细规划中部填海区道路竖向规划图 蓝图 大连保税区新区控制性详细规划管网综合规划图 蓝图 大连保税区新区控制性详细规划中部填海区管网综合规划图 蓝图 大连保税区新区控制性详细规划 DALIAN FREE TRADE ZONE CONTROL PLAN 说明 CPGCPGCPG Consultants Pte Ltd 新加坡工程集团新加坡工程集团新加坡工程集团 大连经济技术开发区规划建筑设计院大连经济技术开发区规划建筑设计院大连经济技术开发区规划建筑设计院 4 4 4 大连保税区新区控制性详细规划大连保税区新区控制性详细规划 规划背景规划背景 为了适应国内外出口加工产业的发展形势 结合大连市区域性国际航运中心建设 立足 港区 出口加工区 保税区联动发展 建成区域性的保税港区 大连保税区规划建设管理局 于 2003 年 2 月正式委托 CPG Consultants Pte Ltd 新加坡工程集团 与大连经济技术开发区 规划建筑设计院完成 11 7 平方公里的 保税区新区控制性详细规划 经过现场勘察 收集 现状资料和对国内外相关资料研究讨论 于 2003 年 3 月初完成保税区新区控制性详细规划初 步方案 在初步方案中提供了两套土地利用规划方案 并于 3 月 10 日向保税区规划建设管理 局进行中期汇报 根据中期汇报反馈的专家意见 选取土地利用规划方案二进行深化 在基 础方案确定后 双方就交通 基础设施 项目分期等诸多问题进行了深入的探讨和研究 于 2003 年 5 月提出本次控规最终方案草稿 后由于规划边界变更 经过又一轮的讨论和修改 于 2003 年 7 月提交本次控规的最终方案 由于在规划过程中 南部国际物流园区正在由大连港规划设计院进行控制性详细规划设 计 我们在兼顾该控规的同时 进行了整个规划范围内的统一的规划设计 对于南部国际物 流园区的各项控制指标等详细情况请参见 大连国际物流园区控制性详细规划 2002 2003 1 1 概况 概况 1 1 地理位置 大连保税区新区位于开发区大孤山半岛的东部 与大窑湾港区相连 用地范围 西起开 发区疏港路 东临大窑湾港 北起开发区黄海中路 南至大窑湾港疏港路 金港路 金窑铁 路线及北良铁路线贯穿南北 总用地面积 1169 公顷 1 2 区域规划 大连城镇体系规划 组团发展模式 按照 西拓北进 的思路 把大连城区西拓至旅顺 北扩至金州 构筑 两城三星 组 团式城市空间布局 两城 即大连主城区与大连新市区 三星 即庄河市 瓦房店市 普 兰店市三个卫星城 主城区突出典雅优美风貌 新城区体现现代风格 三个卫星城各具特色 形成以两城为中心 以三个卫星城为节点 以小城市和小城镇为基础 沿黄 渤海岸两条轴 线呈 V 字形放射状的城镇体系 到 2020 年 城市规划用地达到 1000 平方公里 城市绿 化率达到 85 大连新市区规划结构 新市区由开发区 金州区 保税区 金石滩旅游度假区 双 D 港 和大窑湾港区组成 城市用地由现有不足 70 平方公里扩大到约 500 平方公里 区域交通结构 快速公路 规划建设三纵三横快速公路网 大连新市区通过沈大高速公路和黄海大道与 沈阳和大连主城区相联系 轨道交通 各组团的客运交通联系以快速轨道交通为主 大连新市区通过轨道三号线与 主城区相联系 铁路 基地内的铁路线将大窑湾和北良港与大连 与中国东北地区联系起来 机场 近期扩建大连周水子国际机场 远期在三十里堡或皮口 明阳一带建设大连新机 场 大连新市区通过主要干道和沈大高速公路与大连国际机场相联系 港口 港口建设以大窑湾港为主 规划陆域面积 23 平方公里 现有大连港改造为发展旅 游 文化娱乐设施 岸线改造为市民亲水岸线 保留客运码头 在旅顺羊头洼建设烟大火车轮 渡码头 远期考虑建设与山东半岛相连接的桥隧工程 规划在金州新区建设金州港 负责环 渤海经济圈的短距离海上运输 1 3 气象 水文及工程地质 1 3 1 气象及水文 气温 大窑湾地区属海洋性气候 根据大连气象台 1951 1982 年 统计分析 大连保税区新区控制性详细规划 DALIAN FREE TRADE ZONE CONTROL PLAN 说明 CPGCPGCPG Consultants Pte Ltd 新加坡工程集团新加坡工程集团新加坡工程集团 大连经济技术开发区规划建筑设计院大连经济技术开发区规划建筑设计院大连经济技术开发区规划建筑设计院 5 5 5 多年平均气温 10 2 极端最高气温 35 3 1972 6 10 极端最低气温 21 1 1970 1 4 最大冻土深度 93cm 1968 2 13 降水 年平均降水量 658 7mm 日最大降水量 171 1mm 日降水量 25 00mm 的日数 7 1d a 日降水量 50 00mm 的日数 2 4d a 风况 本区受季风影响 夏季多南风 冬季多偏北风 全年常风向为 N 频率为 19 45 年平 均风速位 5 8m s 六级以上大风的频率为 8 4 以 N 向大风为主 最大风速 32m s 风向 SSW 出现时间为 1974 8 29 设计风速 对大窑湾港区产生影响的风向是 E N SSW 共 11 个方位 各个方位的设计风速见表 大窑湾设计风速表 单位 m s NNNEENEENNWNW 50 年34 119 818 118 031 924 4 2 年19 614 111 812 118 315 5 WNWWWSWSWSSW 50 年19 720 117 119 821 0 2 年14 813 412 712 814 8 台风 根据多年台风资料统计 对大连海区影响较大的台风平均约 2 年出现一次 多出现在 6 9 月份 雾 大窑湾全年能见度 1km 的雾日数平均为 55d 4 7 月份占全年雾日的 70 4 雾的平均 延时为 10 6h 相对湿度 多年平均相对湿度为 67 冬 春季相对湿度较低 潮位 大连港筑港高程 历史最高潮位 5 米 历史最低潮位 1 03 米 平均低潮位 0 96 米 平均潮位 2 15 米 平均潮差 2 36 米 1 3 2 工程地质条件 地质地貌 大窑湾湾口朝向东南 沿岸山丘直接临海 湾内天然水深大都在 5 10m 近岸地质为砂 且多礁石 深水区为泥质 潮间带甚窄 仅在湾顶有约 500m 宽的砂质潮滩 为典型的基岩港 湾海岸 大窑湾沿岸地区属辽东半岛南部低山丘陵区 主要由震旦纪的石灰岩 石英砂岩 页岩 板岩和灰岩组成 局部由中生代辉绿岩脉侵入 第四系分布范围较小 厚度不大 山 丘海拔高度一般为数十米至 200 余米 沿岸普遍发育有 20 米上下的海蚀阶地 向海微倾 残 积土一般厚 1 3m 南岸其纵深为 300 1000m 不等 北岸因受限于半岛而比较狭窄 湾顶及 北岩大地一带有很窄的海拔 5m 的海积阶地 并有泻湖发育 本区在大地构造上属院落台北 斜复州古凹陷南部 大窑湾沿岸断裂构造比较复杂 纬向构造体系 华夏系 新华夏系 北 西向构造体系交错切割 有多条断层发育 据辽宁省地矿局第二水文地质工程地质二队的调 查表明 大窑湾沿岸目前只表现为整体性长降 对各种建筑物没有直接影响 土层分布及工程地质性质 钻探揭示 大窑湾内基岩埋深一般为 10 20m 以大连港筑港零点计 下同 岩性同 临岸岩层 基岩上复第四纪沉积层 其下部为更新世的陆相砂和粘性地土 上部为全新世海 大连保税区新区控制性详细规划 DALIAN FREE TRADE ZONE CONTROL PLAN 说明 CPGCPGCPG Consultants Pte Ltd 新加坡工程集团新加坡工程集团新加坡工程集团 大连经济技术开发区规划建筑设计院大连经济技术开发区规划建筑设计院大连经济技术开发区规划建筑设计院 6 6 6 相淤泥质土 本场区位于鞠家屯至乱柴沟大致东西向一线以南 天然水深 3m 以浅的三角水 域 全范围底质为细砂 沿岸多有暗礁分布 区内基岩埋深甚小 岩面高程有礁石渐倾伏至 6m 左右 上复土层为亚砂土和细砂 其总厚 0 3m 基岩为震旦纪石灰岩 容许承载 700 1000kpa 是良好的地基持力层 但岩面局部起伏较大 地基条件分析 基岩为震旦纪石灰岩 容许承载力 700 1000kpa 是良好的地基持力层 但岩面局部起 伏较大 场区内细砂层不厚 不存在地基液化的可能 场区内可以直接进行回填 沿岸陆域 海蚀阶地有一定的宽度 西南纵深 300 400m 东南岸纵深 400 1000m 阶地面平缓 坡度 小于 5 度 岩性为板岩 灰岩 地表主要为岩屑 成土作用强烈 为良好的建筑用地 山丘 地高坡陡 不宜大规模建筑 选择土建场地时尽量避开沿岸发育的冲沟 地震 根据国家地震局 1990 年编制的 1 400 万 中国地震烈度区划图 和说明书 大窑湾及 其沿岸地震基本烈度为 7 度 1 4 土地利用现状 铁路以东部分 现状土地利用类型为大部分为水域 部分弃置地 村镇企业 居住用地 现状九明物流位于其中部 占地 11 9 公顷 铁路以西部分 现状土地利用类型 耕地 园地 林地 水域 弃置地 部分村镇企业 居住用地等 大部分用地已完成动迁前期测算 并有项目意向 详见现状土地征用统计表 现状土地利用统计表 现状土地征用统计表 项目名称用地面积 公顷 项目名称用地面积 公顷 金窑铁路及北良铁路用地38 5317海通物流5 4457 大连机车厂94 47北方汽修0 7308 荣盛工业装备配套市场2 3652九明物流11 9728 大开物流服务有限公司5 1696龙涤化工16 4531 齐化铁路专用线用地5 8090海港铁路动迁住宅1 85 海港丛屯动迁住宅5 14海青商贸中心4 2 总计192 14 现状土地利用统计表 用地分类用地代号现状用地 ha 比例 备注 居住用地R25 550 48已建 仓储用地W117 481 50已建 公建用地C25 670 49已建 铁路用地T238 513 30已建 水域用地E14 830 41陆域水体 耕地E223 432 01 园地E38 300 71 林地E418 161 56 村镇居住用地E6132 852 81 村镇企业用地E6255 294 73 弃置地E787 587 39 海域水体E1871 3474 62部分已填海 规划总用地111168 99100 00 2 2 规划理念规划理念 2 1 发展战略 大连保税区的规划设计出发点是要为中国进入 WTO 提供一个国际水准的自由贸易区 为 了实现这一构想 在总体规划上要达到三个关键性目标 即 1 连通性 大连保税区新区控制性详细规划 DALIAN FREE TRADE ZONE CONTROL PLAN 说明 CPGCPGCPG Consultants Pte Ltd 新加坡工程集团新加坡工程集团新加坡工程集团 大连经济技术开发区规划建筑设计院大连经济技术开发区规划建筑设计院大连经济技术开发区规划建筑设计院 7 7 7 2 适应性 3 形象性 连通性 连通性是本设计的首要概念 连通性包括物质和虚拟两方面的连通 物质形态上的连通 性 体现在便捷的海 陆 空交通运输 另外在保税区内部轻重型车辆的分线运输也助于提 高效率和促进安全 虚拟的连通则要使大连保税区及其海港成为世界贸易圈的组成部分 适应性 在当今高度竞争多变的商业大环境下 我们试图提供一个灵活又具可变性的规划设计 或称作 灵活式规划 从地块的分割到用地性质的混合 无不建立在应市场需求而变的基础 上 地块分割采用 模块 布局和预留发展用地 即 白地 概念 是我们在总平面规划设 计上的两大举措 形象性 品牌 或 形象性 是我们设计概念的最后一个要素 我们相信优美的城市形象对投 资者的说服力 座落于深具吸引力的海滨城市 大连 大连保税区可以发展成为一个拥有宜 人的工作生活环境及完善基础设施的国际级水准的开发区 林荫大道 地标建筑 中心绿地 和公园都是我们为给人留下深刻印象而做的精心设计 位于海边的保税区控制中心可以成为 地标性的建筑 从那里可以俯瞰港口和大窑湾的美丽景观 2 2 规划原则及依据 2 2 1 规划原则 突出保税物流项目特点 统筹安排各项建设用地 适应建设主体多元化的要求 尊重市场 供求关系 使规划具有预见性 弹性与可操作性 注重园区近期建设和远期开发的有机结合和协调发展 坚持 带状组团式 的规划思路 功能布局尽量为分期建设提供多种可能 重视城市设计理念 强化生态环境保护意识 充分利用原有自然环境条件 保持原有生态 环境 合理有序地将产业区 物流区 港区以及中心区紧密联系成一个在功能布局 空间上 相互协调完善的体系 将自然环境与人工环境充分融合 规划成为经济发达 产业繁荣 环 境优美 花园式的现代化保税物流园区 2 2 2 规划依据 大连新市区总体规划 2002 大连国际物流园区控制性详细规划 2002 2003 大连出口加工区 A B 区控制性规划 2002 新市区东部区域防洪工程初步设计报告 大连经济技术开发区东区道路规划方案 大窑湾港总体规划 2001 2002 国内外相关资料 国家有关规划设计规范 标准 2 3 规划结构分析 规划布局由港口水域向陆域呈带状 层次性布局 分别为港口水域区 港口码头区 港 口后方集疏运区 保税物流区 保税 出口加工产业区 3 3 规划布局规划布局 3 1 用地规模和规划结构 3 1 1 用地规模 大连保税区新区的规划面积为 11 7 平方公里 由北部的自由贸易区 南部的大连国际物 流园和铁路西侧的物流区组成 由于南部的大连国际物流园区和铁路西侧的物流区用地及道 路布局都已基本确定 调整余地小 因此本报告的研究区域主要集中在北部自由贸易区 其 填海面积为 5 0 平方公里 其中可出租土地约为 3 5 平方公里 3 1 2 用地比例 在对世界各地及中国的类似案例进行广泛研究的基础上 我们选取了新加坡工业区 上 海外高桥保税区 天津港保税区和杜拜 JEBEL ALI 自由贸易区这四个案例进行深入的分析比 大连保税区新区控制性详细规划 DALIAN FREE TRADE ZONE CONTROL PLAN 说明 CPGCPGCPG Consultants Pte Ltd 新加坡工程集团新加坡工程集团新加坡工程集团 大连经济技术开发区规划建筑设计院大连经济技术开发区规划建筑设计院大连经济技术开发区规划建筑设计院 8 8 8 较 并得出以下基本结论 保税区 自由贸易区往往与港口相结合 主要用地类型包括出口加工 仓储物流 商业展 示及住宅用地 出口加工区的占地比例一般为 30 50 仓储物流区的占地比例一般为 20 30 商业展示用地的比例约为 5 发展用地的比例约为 2 4 道路占地比例一般为 15 20 上海外高桥保税区 天津港保税区 杜拜 JEBEL ALI 自由贸易区的土地利用分类表请见附 录 案例比较 在参考上述用地比例的基础上 大连保税区新区的土地利用分类表如下 大连保税区新区土地利用分类表 用地类型面积 万 m2 比例 商业15 66431 34 国际商品采购展示中心13 46641 15 出口加工 制造258 840022 14 发展用地20 49061 75 仓储物流295 787025 30 员工住宿4 83100 41 交通用地330 044228 23 绿地 开放空间 景观隔离带53 53144 59 水体15 66091 34 市政设施用地8 26280 71 道路152 429813 04 总计1168 9904100 由于大连保税区新区南部的国际物流园区和铁路西侧的物流区中 仓储物流的占地比例 很大 出口加工的占地比例很小 因此反映在大连保税区新区土地利用分类表中 出口加工 占地比例仅为 22 14 3 1 3 功能分区 大连保税区新区南部的国际物流园区和铁路西侧物流园区的用地结构主要根据已有的大 连总体规划和国际物流园区详细规划来确定 北部的自由贸易区总面积为 5 5 平方公里 根 据功能分为以下五部分 1 中心区 围绕自由贸易区的主入口和 70 米宽中央林荫大道布置 占地约为 0 5 平方 公里 是自由贸易区的形象窗口 2 出口加工区 占地约为 1 8 平方公里 主要服务于各类出口加工企业 为发挥集聚效 应 可考虑设置园中园 将某类型企业集中布置 3 仓储物流 邻近铁路线和主干道布置 形成出口加工区和港区之间的过渡带 占地约 为 0 5 平方公里 4 交通走廊 包括西侧的铁路和从高城街延伸并贯穿地块的主干道 港前 2 号路 占地 约为 0 7 平方公里 沿铁路设置 50 米绿化带 可作为将来铁路复线的预留用地 沿港前 2 号 路西侧设置 20 米宽绿化带 交通走廊不仅服务于交通功能 同时与绿化景观相结合 分隔不 同的功能用地 5 港区 港区占地约为 2 0 平方公里 与出口加工区和仓储物流区之间通过一条 50 米 宽的主干道分隔 中国加入世界贸易组织后 根据 港区合一 的发展趋势 港区内的规划 应充分考虑与出口加工区和仓储物流区的路网相衔接 并考虑设置特别通道 另外在管理方 面尽可能缩短通关时间 简化通关程序 以充分发挥港区和自由贸易区之间的协同作用 港区保留 500 米纵深的可行性研究 由于集装箱码头对泊位长度 水深 堆场面积的要 求比一般码头高 因此主要比较集装箱码头的布局 以确定沿岸线保留的 500 米纵深是否能 满足未来港口发展的需要 通过案例比较发现 虽然集装箱码头的布局随岸线条件和地形而 异 但有以下共同之处 大连保税区新区控制性详细规划 DALIAN FREE TRADE ZONE CONTROL PLAN 说明 CPGCPGCPG Consultants Pte Ltd 新加坡工程集团新加坡工程集团新加坡工程集团 大连经济技术开发区规划建筑设计院大连经济技术开发区规划建筑设计院大连经济技术开发区规划建筑设计院 9 9 9 在水深条件好的港口 水深 12 15 米 每个集装箱泊位的长度约为 300 350 米 沿岸装卸区的纵深一般为 60 80 米 为充分利用集装箱起重机和移动起重机 集装箱一般平行于岸线堆场 堆场纵深 Z 为 300 米左右 即 10 组 每组为 45 54 列 6 排 4 层 紧邻码头的仓库多为长方形 一般长 200 300 米 宽 40 60 米 综上所述 沿岸装卸区 堆场进深和仓库占地的总纵深约为 400 450 米 再考虑道路宽 度 500 米纵深可以满足未来港口发展的需要 3 2 产业项目用地规划 在北部的自由贸易区内 产业项目用地 即出口加工区 布置在港前 3 号路和港前 1 号路 的两侧 总面积为 177 4 公顷 3 2 1 规划原则 产业项目用地规划应遵循以下的原则 1 城市设计控制 毗邻主干道 港前 1 号路和港前 4 号路的产业项目用地是保税区新区内最佳工业地块 应 该享有较高的地价 因此 这些地块也应受到城市设计的控制 以提高地块内厂房的素质和 外观 高科技工业地段也应该实施高标准的建筑设计 以体现高科技的形象 面临主干道的 厂房 应注重其正面的外观设计 其附属建筑 也应加以适当的遮蔽 露天堆场必须受到严 格管制 露天堆场与公共人行走道之间必须通过至少 1 8 米高的实墙或绿篱隔离 从公共人行 走道进入露天堆场必须通过专用入口 2 环境的全面考虑 在保税区新区内 原则上只容许容纳无污染的一类工业 M1 无污染工业 如产品设计 与开发 家电 电子产品的安装 组装和维修等不需设置隔离带 有轻度污染的二类工业 M2 如食品工业 医药制造工业 和不含印染工艺的纺织品 针织品等 应严格按照保税区对建 设项目环境保护的有关管理办法进行申报与建设 经过批准后可以集中布置在指定区域 并 与最近的居住区住宅楼至少留有 50 米的缓冲区 允许设置二类工业的区域请见 4 1 节 用地分类 3 工业厂房的多样化 除了提供基础设施配套齐全工业地块供厂家自建厂房外 建议也提供一些现成厂房 以 满足一部分厂家的需求 使他们能立刻投入生产 缩短启动的时间 建议可保留约 10 的土 地以作各类型现成厂房建设之用 3 2 2 地块划分 工业地块的划分与投入的工业种类和规模有很大的关系 因此在保税区新区发展的初期 地块划分应该尽可能保持灵活性及伸缩性 使地块能一分为二 也能合二为一 根据对上海外高桥保税区 天津港保税区 青岛保税区 珠海保税区 汕头保税区及大 连保税区内重点企业占地状况的研究发现 出口加工型企业占地集中在 2 5 公顷和 10 15 公顷两个面积段 借鉴这些保税区的经验 建议地块的示意性划分集中在 2 5 公顷面积段 并可组合成 10 15 公顷的地块供大型企业之用 另参照杜拜 JEBEL ALI 自由贸易区的地块划分 在本规划中也引入了 模块 概念 在 每个用地模块中 地块面积从 10000 平方米到 25000 平方米不等 并可以根据需要组合成不 同的面积 在用地模块中提供 U 形公共道路 可以直接服务于每一个地块 若某些厂家只需要小于 5000 平方米的地块 建议将他们纳入现成厂房之内 3 2 3 规划控制及指标 1 主要及附属用途 主要用途 产业项目用地的主要用途应以加工工业 数据处理等生产性活动为主 其占 用面积应不少于总建筑面积的 50 附属用途 为配合生产活动而附设的其他用途 如办公室 陈列室 休闲设施 警卫设 施 托儿所 食堂 自备诊所等 其占用面积应不超过总建筑面积的 50 其中办公面积最 多不能超过总建筑面积的 25 与主要用途相关联的附属商业设施 其面积也不得超过总建筑 面积的 25 大连保税区新区控制性详细规划 DALIAN FREE TRADE ZONE CONTROL PLAN 说明 CPGCPGCPG Consultants Pte Ltd 新加坡工程集团新加坡工程集团新加坡工程集团 大连经济技术开发区规划建筑设计院大连经济技术开发区规划建筑设计院大连经济技术开发区规划建筑设计院 101010 限制用途 单独存在的办公室 陈列室 仓库和商业设施皆不准设在产业项目用地 2 发展密度 为保证合理利用土地及防止占用地块 并考虑大连市土地市场的现状及借鉴上海外高桥 保税区 杜拜 JEBEL ALI 自由贸易区 新加坡 TUAS 工业区和苏州工业园区的经验 建议实施 最高和最低容积率的控制 产业项目用地的容积率定为 最高容积率 1 0 伸缩性 10 最低容积率 0 3 伸缩性 10 在生产运作上有特别需要的一些工业如药剂 船舶维修等应该豁免其容积率最低控制 3 建筑后退和绿化带 为保证建筑物能得到充足的日照和空气 产业项目用地的建筑物必须符合建筑后退线的 规定 同时为了创造优美的园区环境 应注重绿化的实施 因此提出建筑后退线和绿化带的 最低规定如下 建筑后退绿化带建筑后退绿化带 70 米主干道两侧10 15m5 10m20 米支路5m2m 50 米主干道两侧10m5 10m地块后界5m2m 25 米次干道5 8m3m相邻地块5m2m 4 停车位标准 产业项目用地内的停车位设置遵循大连市新市区公共建筑停车场配建指标 其要求见下 表 计算单位配建 泊位 建议停车场 小型汽车1000m2占地3 5地面 自行车1000m2占地20地面 产业项目用地的停车应在本地块范围内解决 建议停车场位于后院 且地面停车场必须 绿化 3 3 物流仓储用地规划 在北部的自由贸易区内 仓储物流用地邻近铁路线和主干道布置 形成出口加工区和港 区之间的过渡带 总面积为 47 公顷 3 3 1 规划原则 3 3 1 1 功能定位与南部国际物流园区互补 由于规划范围南部已经明确定位为国际物流园区 因此在北部的物流仓储用地其功能定 位应该考虑如何与国际物流园区形成良性互补 通过对新加坡和荷兰鹿特丹市的物流园区布局的研究 发现物流园区的布局有以下特点 物流园区 以主要服务于集装箱及其货种的仓储配送的物流园区为例 根据其位置可以分 为三类 其功能定位 服务对象等皆各有侧重 1临港集装箱园 集装箱码头 On Port Container Park 临港集装箱园指位于港区范围以内的物流园区 由于港口土地资源十分珍贵 因此临港 集装箱园一般规模较小 集装箱周转很快 也有一类临港集装箱园 紧邻港口 规模较大 通常主要服务于国际大型第三方物流企业 或在此设立其区域配送中心的国际大型制造厂商 2离港集装箱园 Off Port Container Park 离港集装箱园指在港区范围以外 通常有城市干道将其与港区隔离的物流园区 但这类 物流园区与港口联系极其紧密 常有专用通道 轨道或定时区间货运交通与港口相联系 而且 这类物流园区常与临港工业区或自由贸易区相临 此类物流园区成本略低 可提供更多的增 值服务 主要吸引各类物流企业 不仅服务于港口产生的物流 也服务于附近工业区产生的 物流 有些物流园区更进一步定位为从事高品质产品仓储和分销的物流园区 3内陆集装箱园 Inland Container Park 内陆集装箱园指距离港区较远的物流园区 通常位于城市交通枢纽附近 主要服务于周 边的城市工业区 是出口商 进口商和离港物流园区之间的桥梁 本规划范围南部的国际物流园较偏向于第一类临港物流园区 而北部自由贸易区内的物 大连保税区新区控制性详细规划 DALIAN FREE TRADE ZONE CONTROL PLAN 说明 CPGCPGCPG Consultants Pte Ltd 新加坡工程集团新加坡工程集团新加坡工程集团 大连经济技术开发区规划建筑设计院大连经济技术开发区规划建筑设计院大连经济技术开发区规划建筑设计院 111111 流仓储用地较偏向于第二类离港物流园 南部国际物流园区主要服务于由港口产生的集装箱 及其货种的仓储配送运输和少量临港加工工业所形成的物流 北部的物流仓储用地主要服务 于出口加工区所形成的物流 以及未来港口产生的物流 因此两者之间可以形成互补 3 3 1 2 城市设计控制 面邻主干道 港前 2 号路的物流仓储用地应受到城市设计的控制 以现代化立体仓库为主 以体现现代化物流园区的形象 以露天堆场为主的物流仓储用地设置在铁路附近 露天堆场 与公共人行走道之间必须通过至少 1 8 米高的实墙或绿篱隔离 从公共人行走道进入露天堆场 必须通过专用入口 3 3 1 3 仓库的多样化 除了提供基础设施配套齐全工业地块供物流企业自建仓库外 建议也提供一些现成仓库 以满足一部分厂家和物流企业的需求 使他们可以直接租用现成的仓库 根据对上海外高桥 保税区 天津港保税区 青岛保税区 珠海保税区 汕头保税区及大连保税区内重点企业占 地状况的研究发现 仓储物流型企业多数租用保税仓库 面积从 1000 平方米至 6000 平方米 不等 因此建议可保留约 15 的土地以作现成仓库建设之用 3 3 2 地块划分 根据对上海外高桥保税区 天津港保税区 杜拜 JEBEL ALI 自由贸易区 新加坡和鹿特 丹的多个物流园区的比较发现 地块面积多为 10 20 公顷 单个大型仓库的占地一般为 2 4 公顷 借鉴这些经验 建议沿主干道 港前 2 号路的地块的示意性划分集中在 2 5 公顷面积段 临铁路的地块集中在 10 15 公顷 3 3 3 规划控制及指标 3 3 3 1 主要及附属用途 主要用途 物流仓储用地的主要用途应以仓储 分拨 配送和进出口产品的简单加工为 主 其占地面积应不少于总占地面积的 50 附属用途 为配合物流仓储活动而附设的其他用途 如办公室 休闲设施 警卫设施 托儿所 食堂等 其占地面积应不超过总占地面积的 50 其中办公占地面积最多不能超过 总占地面积的 25 与主要用途相关联的附属商业设施 其面积也不得超过总占地面积的 25 限制用途 单独存在的办公室和商业设施皆不准设在物流仓储用地内 3 3 3 2 发展密度 考虑大连市土地市场的现状及借鉴上海外高桥保税区 杜拜 JEBEL ALI 自由贸易区 新 加坡 TUAS 工业区和苏州工业园区的经验 物流仓储用地的最高容积率为 0 8 伸缩性 10 没有最低容积率的控制 3 3 3 3 建筑后退和绿化带 物流仓储用地的建筑物必须符合建筑后退线的规定 同时为了创造优美的园区环境 应 注重绿化的实施 因此提出建筑后退线和绿化带的最低规定如下 建筑后退绿化带建筑后退绿化带 70 米主干道两侧10 15m5m20 米支路5m2m 50 米主干道两侧10m5m地块后界5m2m 25 米次干道5 8m2m相邻地块5m2m 3 3 3 4 停车位标准 物流仓储用地内的停车位设置遵循大连市新市区公共建筑停车场配建指标 其要求见下 表 计算单位配建指标 泊位 建议停车场类型 小型汽车1000m2占地3 5地面 自行车1000m2占地10地面 物流仓储用地的停车应在本地块范围内解决 且地面停车场必须绿化 3 4 中心区规划 围绕保税区新区的主入口和 70 米宽中央林荫大道形成的中心区 各类用地总面积为 48 9 公顷 用地类型包括商业 办公 展示 绿地 员工住宿和发展用地 大连保税区新区控制性详细规划 DALIAN FREE TRADE ZONE CONTROL PLAN 说明 CPGCPGCPG Consultants Pte Ltd 新加坡工程集团新加坡工程集团新加坡工程集团 大连经济技术开发区规划建筑设计院大连经济技术开发区规划建筑设计院大连经济技术开发区规划建筑设计院 121212 3 4 1 规划原则 1 中心区 概念 中心区 定位 现有保税区和规划中的国际物流园并没有一个明确的中心区 本中心 区的设置可为整个保税区服务 在大连新市区的商业布局中 金马路与辽河西路交叉处附近 的商业中心及小窑湾商务商业中心可以成为市级综合商业中心 本中心区则定位为特别商业 中心 即展示 贸易等特定类型商业活动的聚集地 设立 中心区 的目的 促进国际贸易 离岸金融等商业活动的产生 为保税区向国际自由贸易区转型作准备 提高周围工业用地的素质和价值 通过各类商业展示活动吸引公众 使更多公众了解保税区 2 城市设计控制 创造一个高质量的城市环境 形成符合现代自由贸易区的形象 在 70 米林荫大道两端设置标志性建筑 强化轴线 丰富沿海天际线 保障足够的开放空间和绿地广场以平衡保税区新区的开发建设 3 混合开发和弹性规划 商业办公金融展示混合用途 提高中心区商业活力 员工宿舍布置在中心区内 不仅减少职工上下班交通时间 也为中心区带来更多人气 设置 发展用地 规划管理者可以根据保税区新区开发的进度和市场对不同用地类型的 需求程度 在允许的用地类型范围内 决定发展用地的最终用途 3 4 2 地块划分 一般商业办公用地的面积从 5000 平方米到 15000 平方米不等 展示用地采用沿街布置形式 地块面积为 2 5 公顷 如果市场需要 也可结合毗邻的发 展用地 使地块面积达到 5 10 公顷 沿街布置的展示用地还可进一步划分成 10000 12000 平方米的用地 为区内企业提供独立的展示空间 特别适用于知名品牌厂商的产品展示 职工住宅用地的地块面积约 2 3 公顷 3 4 3 规划控制及指标 1 发展密度 综合考虑保税区新区的体量控制和天际线 建议中心区内地块容积率 建筑高度和开放 空间的控制如下 用地类型最高容积率建筑高度最小开放空间 商业 标志性建筑4 0100m 20 层 30 商业2 040m 8 层 30 国际商品采购展示中心1 020m30 员工住宿1 530m 6 层 40 2 建筑后退 中心区用地的建筑物必须符合建筑后退线的规定 建筑后退线的最低规定如下 建筑后退建筑后退 70 米主干道两侧10 15m20 米支路5m 50 米主干道两侧10m地块后界5m 25 米次干道5 8m相邻地块5m 3 停车位标准 中心区内停车位设置基本参照大连市新市区公共建筑停车场配建指标 其要求如下 配建 泊位 设施建筑类别计算单位 小型汽车自行车 建议停车场 类型 政府机构 1000m2 占地 4 010 20地面停车场 办公设施 外贸商业办公楼 1000m2 占地 5 0 地下停车库 或地面停车场 大连保税区新区控制性详细规划 DALIAN FREE TRADE ZONE CONTROL PLAN 说明 CPGCPGCPG Consultants Pte Ltd 新加坡工程集团新加坡工程集团新加坡工程集团 大连经济技术开发区规划建筑设计院大连经济技术开发区规划建筑设计院大连经济技术开发区规划建筑设计院 131313 一般事务机构 1000m2 占地 4 010 15地面停车场 其他办公楼 1000m2 占地 3 015 20地面停车场 商业区商店 商业中心 1000m2 占地 3 550 80 地下停车场 自行车地面 中心区用地的停车应在本地块范围内解决 地面停车场必须绿化 鼓励在经济可行的情 况下 将地面停车场改为地下停车库 且鼓励在标志性建筑所处的地块内提供公共停车场 地面多层停车库或地下停车库 4 4 用地分类及用地控制指标用地分类及用地控制指标 4 1 用地分类 根据保税区的特点 参照 城市用地分类与规划建设用地标准 GBJ 137 90 将本区 域用地分为十大类 大连保税新区土地使用性质一览表 大类中类小类备注 代 码 名称 代 码 名称 代 码 名称 R居住用地R2二类居住用地 C公共设施用地 C1行政办公用地 C2商业金融业用地 C34展示用地 M工业用地 M1一类工业用地 M2二类工业用地 W仓储用地W1普通仓储用地 W3堆场用地 S道路广场用地 S1道路用地 S2广场用地S22 游憩集会广场用 地 U市政公用设施 U1供应设施用地 U12供电用地 U14供热用地 U3邮电设施用地 U4环境卫生设施用地U41 污水泵 站 U9 其他市政公用设施用 地 消防中 队 T对外交通用地T1铁路用地 T4港口用地T41海港港口用地 G绿地G1公共绿地 G2生产防护绿地 E 水域和其它用 地 E1水域 F发展用地 二类工业用地 大连保税区新区控制性详细规划 DALIAN FREE TRADE ZONE CONTROL PLAN 说明 CPGCPGCPG Consultants Pte Ltd 新加坡工程集团新加坡工程集团新加坡工程集团 大连经济技术开发区规划建筑设计院大连经济技术开发区规划建筑设计院大连经济技术开发区规划建筑设计院 141414 有轻度污染的二类工业如食品工业 医药制造工业等 应严格按照保税区对建设项目环 境保护的有关管理办法进行申报与建设 经过批准后可以布置在指定区域 发展用地 发展用地 或称白地 是为了满足规划的灵活性而采用的用地类型 其土地用途在满足与 周边用地类型不冲突的情况下 可以根据市场情况进行调整 对于发展用地 我们制定了允 许的用地类型 规划管理者可以根据保税区新区开发的进度和市场对不同用地类型的需求程 度 在允许的用地类型范围内 根据周边地块的开发状况 决定发展用地的最终用途 地块允许的用地类型 发展用地 1 地块编号 B22 B23 B24 B25 B26 国际商品采购展示中心 C2 商业 C1 C2 出口加工 制造 M1 居住用地 R2 发展用地 2 地块编号 K10 出口加工 制造 M1 仓储物流 W1 W3 4 2 用地控制指标 参照案例比较和大连保税区的开发现状 大连保税区新区的用地控制参数如下 大连保税区用地控制指标 DALIAN FREE TRADE ZONE Planning Parameters Allowable Development Density 用地类型 最高容积 率 建筑高度 最大建筑密 度 最小开放空 间 商业 标志性建 筑 4 0 100m 20 层 40 30 商业2 040m 8 层 40 30 国际商业采购1 020m40 30 展示中心 出口加工 制造1 020m45 25 发展用地 仓储物流0 820m45 25 员工住宿1 530m 6 层 40 40 建筑后退建筑后退建筑后退建筑后退 70 米主干道两侧10 15 米20 米支路5 米 50 米道两侧10 米地块后界5 米 25 米次干道5 8 米相邻地块5 米 4 3 人口预测 保税区新区规划总人口包括产业就业人口和其他用地就业人口 产业就业人口 出口加工区以 180 200 人 公顷计 取平均值 180 人 公顷 则就业人口为 4 67 万人 物流园区以 50 80 人 公顷计 取平均值 65 人 公顷 则就业人口为 1 98 万人 其他用地就业人口 中心公建区按建筑面积 100 人 平方米计 则就业人口约为 7000 人 规划总人口 总就业人口为 7 3 万人 职工宿舍公寓按建筑面积 8 10 人 平方米计 可容纳 1 0 1 2 万人 可供约 20 的职 工公寓 允许将部分发展用地转作居住用地 5 5 道路交通及竖向规划道路交通及竖向规划 5 1 设计依据 城市道路设计规范 CJJ37 90 1991 大连保税区新区控制性详细规划 DALIAN FREE TRADE ZONE CONTROL PLAN 说明 CPGCPGCPG Consultants Pte Ltd 新加坡工程集团新加坡工程集团新加坡工程集团 大连经济技术开发区规划建筑设计院大连经济技术开发区规划建筑设计院大连经济技术开发区规划建筑设计院 151515 城市道路交通规划设计规范 GB50 220 95 1995 大连开发区 10 号路道路施工图 大连开发区 8 号路道路施工图 大连开发区港铁西区路网规划及施工图 大连开发区保税区 B 区规划及路网施工图 5 2 布局原则 以路网密度经济合理为原则 最大限度地节省土地 提高可利用地比例 减少土方量 并 使道路通畅 产业地块能满足项目开发要求 合理和充分利用土地 并能保持地块划分的机动灵活性 在城市主干道出现的交叉口和工厂出口要以右进右出为原则 各地块开口尽量向区内部道路开口 尽可能减少对城市干道开口数量 保税区海关关门与现有及规划的区域路网联系顺畅 轻重型货物分线运输 以提高交通系统的效率 5 3 周边交通现状 保税区新区周围路网已经实施和正在实施部分包括 疏港路 8 号路 保税区 B 区道路 东北大街西线 已经完成施工图设计的道路包括 港铁西一路南段 4 号路至 9 号路 港铁 4 号路 港铁 9 号路 开发区 10 号路南段 目前区内有铁路正线一条 在丛屯分成北良和大窑湾两条铁路 物流园内部路网已经由大连港设计研究院设计完成 详见 大连国际物流园区控制性详细 规划 5 4 道路交通规划 5 4 1 区域交通 道路网规划上考虑与港铁西区 出口加工区 B 区及周边城市道路的联系 新区设六处对 外交通出口 分别是港铁 2 号路 港铁 5 号路 港铁 7 号路 港铁 9 号路 开发区 10 号路和 新区 3 号路 其中港铁 2 号路 5 号路 7 号路 9 号路连接疏港路进行疏港 10 号路直接连 接沈大高速公路疏港 新区 3 号路与开发区 8 号路相接 并与开发区 9 号路相交 是保税区 新区的主入口 5 4 2 外部道路网现状 根据保税区新区用地性质及市政管网要求 规划区域内部道路设三个等级 一级为对外 及区内主干道 道路红线宽度为 70 米 50 米 30 米 二级为区内次干道 道路红线宽度为 25 米 三级