房地产行业分析报告_0

1 / 54房地产行业分析报告2016析报告2016 年 7 月 年房地产行业分目 录一、房地产行业告别高速增长 行业改革需求加大 . 31、房地产行业告别高速增长 . 32、行业现状倒逼改革力度加大 . 4二、国企改革将成为地产行业下半年投资主线之一 2 / 54. 61、相关政策密集出台，国企改革步伐加速 . 62、房地产行业国企占比高 运营效率相对较低 . 63、国改注入优质资产，提高企业运营效率 . 8三、央企和经济发达地区的地方国企改革率先发力 . 91、央企改革是国企改革排头兵 . 92、经济发达地区的地方国企将率先发力 3 / 54. 10上海国资改革是国企改革排头兵 . 10浙江国资混合所有制改革成效明显 . 11四、重点公司 . 121、中粮地产：城市更新与前海建设提升公司估值 . 122、招商地产：大股东资源优势明显 . 134 / 543、信达地产：与大股东协同发展，收购处置潜力大 . 134、上实发展：夯实主业，多元发展 . 145、嘉凯城：转型城镇商业，盈利能力改善空间大 . 15一、房地产行业告别高速增长 行业改革需求加大1、房地产行业告别高速增长今年以来全国整体的楼市销售在政策不断利好的刺激下，温和回暖。1-5 月全国商品房销售面积 35996 万平方米，同比下降%，降幅大幅收窄；商品房销售额 24409 亿元，同比增长%，已经回正。销售数据温和回暖，同比降幅收窄或略有增长，但我们仍然看到，房地产开发投资增速下行趋势没有改变。 1-5 月房地产开发投资累计完成额 32292 亿元，同比名义增长%，5 / 54增速比 1-4 月累计完成额增速回落 个百分点。国房景气指数是从土地、资金、开发量、市场需求等角度综合反映全国房地产业基本运行状况的指数，指数高于 100 为景气空间，低于 100 为不景气空间。该指数在去年年中在 95 左右徘徊了几个月以后一路下行， 2016 年 5 月国房景气指数，创下了 1997 年指数创立以来的历史低值。房地产行业分析报告目录一、我国房地产行业发展历史二、我国房地产行业发展分析三、我国房地产行业企业分析四、我国房地产企业发展趋势五、我国房地产市场发展分析6 / 54六、我国房地产行业人才分析七、部门猎寻目标-企业介绍八、部门猎寻目标-企业排名NO1：【我国房地产行业发展历史】房地产历史变更：我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所 取代，自从 20世纪 80 年代房地产业重新兴起，90 年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计自从 1992 年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均7 / 54增长 20 以上；城镇人均居住面积由 1992 年以前的 8 平方米，提高到了现在的 20 平方米。房地产发展初期：八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。它 自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。八十年代的中国房地产业是初步形成和发展阶段，是房地产业的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了明确。房地产发展中期：进入九十年代，党和政府为房地产业的发展在理论和实践上制定了政策依据。1991 年 4 月，中共中央关于制定国民经济和社会发展十年规划和“八五”计划的建设中8 / 54要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程” 。经济体制改革的进一步深化，有力地推动了房地产业的飞速发展。中国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮，而其重要标志就是，房地产业在整个经济发展中的地位、作用、意义突出地显现出来。房地产发展至今：历史进入了一个新的世纪，随着西部大开发步伐的加快，及中国入世后投资环境和 法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构的进入，则有利于改善房地产开发的融资环境，刺激房地产业的发展。这意味着房地产业发展的第三次高潮已经到来。9 / 54NO2：【我国房地产行业发展分析】行业的概貌：概貌一：我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。到目前为止，全国房地产企业已达到 3万多家，房地产行业从业人员已突破 1000 万人，并且出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发、经营与管理人才。概貌二：除房地产开发业外，十年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业，以及以经营管理楼宇、小区为主的物业管理业，从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。概貌三：全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，它们中有成功楼盘的开发，也有成功的中介经纪和成功的物业管理。10 / 54行业的发展：首先：随着我国经济的持续快速增长，我国正在步入建设小康社会和城市化快速发展时期，人们要求改善住房条件和城市人口大幅增加，使房地产市场供求关系、市场消费主体、消费者需求等不断变化。其次：在我国加入 WTO 的背景下，世界知名实力雄厚的国外房地产开发商加速抢滩中国房地产市场，同时房地产业经历了国家宏观调控，影响到房地产业未来的竞争格局。再则：我国的房地产企业大部分是各自为政，分散经营，综合实力弱，发展缓慢，竞争力差；开发企业的状况也不平衡，总体看是东南实力强，西部实力弱。11 / 54最后：我国数量多、规模小、集中度低，抵御风险能力差，市场竞争力弱的房地产开发商如何在新的形势下生存发展做大做强，是我国房地产企业不得不面对的一个重要而紧迫的问题，面对日益激烈的市场竞争环境，房地产企业应全力构建其独有的核心竞争力，实现可持续发展。发展的分析：环境方面：07 年，我国房地产行业进入了一个前所未有的发展时期，受人民币升值、奥运效应、证券市场回暖等多重因素的影响，全国的房地产市场一片火爆，不断高升的房价为众多的房地产企业注入了一剂强心针。机遇方面：十七大之后，我国政府提出了科学发展、构建和谐社会的要求,对房地产行业的12 / 54和谐发展也规划了新的蓝图，近几年我国经济的高速平稳增长，居民的消费水平不断提高，国际大的投资环境的改善使得国外更多的基金愈加关注国内的房地产企业，这些利好都使得当前的房地产行业充满了发展机遇。挑战方面：然而，就当前的房地产行业现状来看，挑战与风险还是不可忽视的。众多房地产企业面临的挑战主要有两个方面，一是土地、二是资金，这两个因素是影响房地产企业能否生存与发展的重大因素。企业变革：当前我国的房地产企业正经历着巨大的变革，房地产企业两极化趋向也愈加明显。那些实力雄厚的企业通过上市获得的大量的资金，如13 / 54地产新富碧桂园今年四月份香港上市以来已筹集到数百亿的港元，土地储备将近五千万平米，其土地规模可以建设一个中型城市了，而众多的中小房地产企业面临着不断上涨的低价束手无策，他们随时面临着断顿的危险。企业生存：未来的房地产企业如何生存，是许多业内人士关注的热点，地产大佬任志强曾经说过，未来的房地产企业，要想日子过得舒服，积极上市、积极进入资本市场是的必经的途径，不能与资本市场结合只能有三种结果，要么退到二三级城市去开发项目，要么只能做房地产开发链条中的一部分小活，要么就被这个行14 / 54业淘汰出局。NO3：【我国房地产行业企业分析】企业宏观分析：首先：宏观总体来看，目前中国房地产企业的现状不容乐观，其中许多问题都亟待解决，集中表现在所有制、规模、效益等三个方面。其二：房地产企业数量多，规模小，20 世纪 90 年代中后期到现在，虽然我国房地产开发 业不再象以前那么混乱，许多房地产公司已初具规模，有些还颇具实力，但相对“小、散、差”的特点并没有改变。其三：房地产企业开发能力低，规模经济差。房地产企业是非常典型的资金密集型企业， 并且具有高投入、高回报、规模经济性强的特点。而我国大多数房地产企业规模小，资源分散，企业整体开发能力低，与其资源密集型的15 / 54行业特点极不相适应。其四：房地产企业资产负债率偏高，经营风险大。由于历史上的种种原因，我国房地产 企业普遍存在着自有资金不足的问题，企业所需资金主要是靠银行贷款解决。目前，国内最大的房地产企业净资产规模也不过几十亿元人民币，与境外房地产企业动辄几十亿、几百亿美元相比，实在相距甚远。最后：房地产企业信用差，不重视品牌的创立。由于我国的房地产企业的利润率一般都 超过社会其它行业的利润率，同时由于房地产开发业的进入壁垒较低，从上世纪90 年代开始，一大批社会游资涌入房地产开发行业。这些开发商短期行为严重，既没有长期的企业发展规划，也不重视自身的信用和品牌，面积缩水、价格欺诈、质量低劣，延迟交房等问题时有发生。这不仅侵犯了消费16 / 54者的合法权益，而且直接影响着房地产企业自身的发展。企业微观分析：内资：国内房地产企业的组织架构，主要形式如下：其一：职能型的模式，企业设置不同的专业职能部门，同时分工负责企业所开发的各项目的业务工作，每个项目现场设地盘经理，其特点是公司层面强，项目层面弱。其二：项目经理负责制的模式，每个项目部或项目公司，配备较齐全的各类专业人员，独立运作由项目经理全权负责，其特点公司层面弱，项目层面强。其三：这两种模式都有其自身的优缺点，因此有些大中型17 / 54企业采用两种模式相结合的组织架构，但也带来了多头管理、效率低下、人员配置增加等一系列问题。外资：外资进军国内房地产市场，主要的形式如下：其一：直接在华设立公司从事房地产开发经营；其二：以投资者的身份，在华寻求合适的企业合作，参股或控股某些企业，进行房地产投资，尤其是那些国外房地产基金。最后：这对国内房地产企业的发展提供了难得的机遇，哪家企业的管理机制与国际接轨，他们在吸引外资合作方面就占有优势。NO4：18 / 54【我国房地产企业发展趋势】趋势一：房地产企业应该逐步走向民营化；分析：房地产本身所具有的“私人物品”特点以及房地产行业高赢利性的特点也是政府退出该行业的一个重要理由，因为政府的职能是经营“公共物品” ，在住房问题上主要活跃于住 房的“社会保障”领域。政府在这一问题上应态度鲜明，下定决心，所谓“有进有退” 的措辞并不能阻止国企将全面淡出中国房地产市场的趋势，房地产开发行业中的重新“洗 牌”将是大势所趋。事实上，目前民营房地产开发商已经在市场基础好、发育快的地区 如广州、深圳等地迅速崛起， “后发而先至” ，并逐步从市场的“少壮派”向“实力派” 转变。趋势二：努力实现法制化、正规化；分析：改革开放以来，我国房地产开发在制度建设、市场规范和企业发展等方面都取得了很大 的进步，但是如果按照国际惯例的要求，目前我国很多方面还存在着不规范的19 / 54做法和一 些不完善的制度需要改革，如房地产定价制度、土地征用制度、企业内部激励机制等。 未来我国房地产企业将按照现代企业制度的要求，完善企业内部的管理制度、激励制度、 用人制度和财务制度等。企业的内部运行和组织建设及企业的外部环境和行业管理也都 将进一步向制度化、规范化方向发展。趋势三：房地产企业需要实现集团化规模化经营；分析：纵观西方发达国家的经济发展历程，当经济水平达到一定高度时，某些行业就会出现集 中的趋势，未来我国房地产企业竞争加剧，只有增强规模优势、走集团化道路、全面提 升企业的综合竞争力，才是企业赢得竞争的关键，目前，我国房地产开发正处在一个结 构性转变的关键时期，一些大的开发企业实力正在急剧增强，市场竞争的核心能力正在 加速形成，一批对市场有较大影响的房地产龙头企业正在脱颖而出，而那些实力弱而又 缺乏核心竞争能力的开发企业在未来几十年内将会面临被淘汰出局的危险。诸如万科这 样的企业，正努力从其它开发企业特别是房地产企业中吸引人才，为企业的扩张做好人 才储备。房地产开发“大盘时代”的来临以及国内资本市场的逐步成熟将大大加快我国 房地产企业规模化、集团化的步伐。20 / 54趋势四：在产品同质化趋势下争取服务的差别化；分析：由于我们长期处于“卖方市场” ，房地产市场竞争同质化现象严重，产品同质化、价格同 质化，推广方式同质化?。然而如果认真研究中国房地产市场的发展趋势就会发现，目 前中国城镇居民已处在一个从追求“量”向追求“质”转化的时期，这是宏观大势；从 市场的微观层面看，市场需求和消费者偏好又是多变的、善变的，有时还变得很快，开 发商如果事先不充分考虑到这些变化将会尽失先机。趋势五：行业发展追求专业化和品牌化；分析：越来越多的房地产企业已经意识到，未来国内的房地产市场不应出现象中国家电业那样 残酷的价格竞争，那只会导致全行业的生存危机，而是要走品牌竞争之路，具有高附加 值的优质产品才能在满足客户需求的同时，为企业提供更多的资金积累，在良性循环的 状态下保证企业的生存和发展。趋势六：房地产企业趋向网络化信息化；21 / 54分析：中国房地产 TOP10 研究组通过对百强企业的系统研究认为：专业化、制度化、品牌化、2016 年房地产行业分析报告2016 年 12 月目 录一、2016 年房地产行业基本面将持续复苏 . 51、货币宽松周期，房地产占居民大类资产配置比例持续上升 . 52、金融市场化叠加金融自由化，地产行业将会继续“加杠杆” . 7美国案例 22 / 54. 8住宅按揭占比上升. 8日本案例 . 9中国分析 . 11按揭贷款占比中长期将有所提升 . 1123 / 543、美元加息对中国房地产影响不大 . 12香港案例 . 15日本案例 . 16韩国案例 . 17台湾案例 .24 / 54. 19泰国案例 . 20智利案例 . 22中国情况 . 234、2016 年行业基本面将持续上行 . 25二、城市分化将延续，利润压缩促转型 25 / 54. 271、城市间分化将会延续? . 27一线城市拥有持续向上空间 . 27居民财富的增长是核心城市房地产基本面持续向上的保障 . 27一线城市土地供给紧张推高了房价 . 28核心二线城市仍具有一定向上空间 . 29三、四线城市房地产基本面有较大下行压力 26 / 54. 302、地价高企压缩利润率，转型成为主旋律 . 32地价高企， “面粉贵过面包” . 32地价高企，短期内房地产投资仍将维持低迷 . 33房企利润率被压缩，转型成为浪潮 . 34三、积极拥抱房地产转型浪潮 . 3527 / 541、房地产交易 . 35一手房销售规模将达到每年 7 万亿，且渐趋稳定 . 35看好世联行一手房交易市场霸主地位 . 37二手房销售规模长期将超过一手，增长潜力大 . 392、大金融 . 4028 / 543、大健康 . 42四、相关企业简况 . 451、万科 . 462、金地集团 .474、财信发展 .29 / 54485、世联行 . 496、中洲控股 .507、香江控股 .51货币宽松背景下，预计 2016 年房地产行业基本面将持续复苏。主要逻辑如下：1）从美国和中国历史来看，货币宽松周期房地产占居民大类资产配置比例一定会持续上升。美国过去 45 年三轮大的货币宽松周期中，房地产占居民大类资产配置的比重均明显上升；我国 2016 年是货币政策大幅30 / 54宽松周期，居民资产配置中房地产占比同样出现了阶段性的峰值。2）金融市场化叠加金融自由化阶段，地产行业将会继续“加杠杆” 。截至 2016 年上半年，我国五大国有银行个人住房贷款占银行贷款总额比重约为 20%，与美国利率市场化初期住房按揭贷款占银行贷款总额比重相接近，未来仍有很大成长空间。3）在我国资本管制仍然较为严格的背景下，美国加息对我国房地产影响不大。从国际经验看，美国近 30 年四次加息均造成了部分资本账户开放国家房地产泡沫的破灭，而实行或加强资本管制的国家，不仅成功避免了美国加息对房地产可能的负面冲击，而且迎来了房地产行业较长时期的牛市。4）从中国过往历史看，在货币宽松政策周期，房地产基本面是持续向上的。无论是从销量还是价格指标看，货币宽松政策出台 6 个月左右，地产行业基本面均出现明显的复苏趋势。城市间分化趋势将会延续；地价高企、房企利润压缩促转型。1）城市间分化趋势将会延续：一线城市和核心二线城市仍有较大上行空间，三、四线城市由于库存高企，房价和销量面临持续下行趋势。2）地价高企，短期内房地产投资仍将维持低迷；3）地价高企压缩房企利润率，转型成为趋势。一方面看好布局一二线城市基本面良好的公31 / 542016-2016 年房地产行业分析报告2016 年 10 月目 录一、2016 年是资金市 . 41、2016 年 vs 2016 年：这次很相似，就差资金面 . 4行业调控政策走向放松 . 4未来供给面同样趋于收缩 . 432 / 54行业库存去化周期在年底出现改善迹象 . 42、来自政策的惊喜多于基本面. 8政策趋势将走向“市场化”+“差异化”. 82016 年政策研判 . 9信贷管理/公积金政策 . 933 / 54税收管理 . 9限购执行 . 9土地制度 . 93、2016 年全国数据预测：投资增速 8%，销售面积增速 3% . 102016 年是房地产投资的“小年” ，预计投资增速降速至8%，新开工面积同比下降 10% 34 / 54. 10重点城市预测：供给小幅下降 5%10%，供需缺口回到 5%以内 . 12公司销售增速：14 家 A/H 公司 2016 年销售额预计同比增长11% . 15房价趋势：预期平稳，环比调整幅度在 5%以内 . 18二、行业转型 . 191、行业黄金时代已是过去时. 1935 / 542016 年开始，人口结构不再支持房地产需求持续释放 . 20存量住房户均超过 1 套，测算空臵率达%，未来需求转向“居住升级”+“旧城改造” . 21货币增速已经很难再快速提高，二三线城市房价涨幅有限，失去赚钱效应 . 232、地产“白银”时代，开发商唯有转型 . 24国际经验看，除非土地供给严格被控制，地产商高利润率不可持续 . 24开发商的集中度提升在中长期看是个“伪命题” 36 / 54. 26布局：回归前 20%的一二线城市 . 28产业：龙头开发商纵向一体化，中小型公司跨领域多元化 . 34模式：降杠杆、轻资产；以金融化带动国际化 . 38传统开发商模式的核心要素是“优质土地获取能力”+“资金运用效率” . 38实现国际化则需要高度的金融化，加杠杆实现跨地区、高回报的“小而美” . 39案例分析：传统型开发商日本三井不动产的“轻资产”之路 . 3937 / 54一、2016 年是资金市1、2016 年 vs 2016 年：这次很相似，就差资金面2016 年底的市场形势与 2016 年底类似：行业调控政策走向放松2016 年以来，除开北上广深四大一线城市及三亚以外，地方政府均已退出限购执行，而同时，湖北、福建等各地政府也开始允许公积金省内流动，实行了契税补贴等政策刺激措施，行业调控政策从 2016 年底的从紧状态走向宽松。未来供给面同样趋于收缩随着 2016 年开发商投资活动趋于保守，新开工收缩，我们预判 2016 年供应较 2016 年下降 5%10%。行业库存去化周期在年底出现改善迹象截止 9 月底，我们监控的库存去化月数指标从 7 月高点的38 / 54个月小幅降低至 16 个月左右，而 20162016 年周期，库存去化月数高点出现在 2016 年 1 月，为个月，之后迅速降低至 2016 年 8 月的个月。现在就差资金面的改善！1）资金量角度：M2-M1 的同比增速在低位，居民储蓄池子深度房地产行业分析报告专门为中大人打造的系列行业报告出品人： 中山大学学生职业生涯发展协会房地产行业分析报告项目小组发行时间：2016 年 4 月底房地产行业分析报告专门为中大人打造的系列行业报告39 / 54出品人： 中大职协房地产行业分析报告项目小组发行时间：2016 年 4 月底目录一、房地产行业解析基本概念、特点，结构模式及分类方法，辐射区域二、房地产行业流程状况及其子行业分析1、金融投资与产业建造2、管理规划与市场销售3、中介服务与区域发展三、中国房地产市场运行态势1、当前中国房地产市场环境影响分析40 / 542、市场供需形式分析及价格趋势预测3、珠三角地区房地产行业发展状况四、房地产行业对人才的需求与薪酬状况五、中大学子与房地产行业1、中大学子在房地产的竞争力分析2、中大学子在房地产行业的就业情况3、中大学子如何提高自己的房地产行业的就业竞争力附录：校友访谈录HR 访谈录行业名企简介房地产中大校园招聘总结41 / 54一、房地产行业解析房地产行业概念房地产是指土地、建筑物以及固着在土地或建筑物上的不可分离的部分和附带的各种权益。房地产与个人的其他资产相比有其自身的特性。这些特性包括：位置固定、使用价值耐久、不可分割、土地资源的有限性和整体价值的增值性等。对一般的投资者来说，房地产就意味着各种类型的房屋，它主要包括：1单一家庭住宅(single-family home) 它是指独立的供一个家庭使用的住宅，该住宅所占土地完全为屋主所有。这种住宅在中国一般称为别墅，能显示拥有者的财富与地位。42 / 542公寓(condominium) 它是指一个大的房地产项目中的一套单元，产权独立，但土地由该地产项目中所有公寓的所有者共同拥有。3合作单元住宅(cooperative apartments) 它是指一幢楼房由住户共同持有股份的公司所有，每个住户按照在公司的股份比例，从公司租入居住的单元。房地产行业包括土地房屋开发、经营、管理、服务等各个环节或过程的经济活动，各类经济组织和经纪人以及各类技术人员，构成了上述要素的有机体系。房地产行业是一个巨大的产业体系。具体来说，房地产行业包括土地开发、房屋建设、房屋的维修与管理、土地使用权的有偿转让与出让、房屋43 / 54所有权的买卖、租凭、房地产抵押、房地产中介咨询等行为，以及对经济活动进行控制和管理的行为。可以看出这个行业里涉及到房地产开发建设、流通和消费服务、调控管理等领域的各类经济组织的活动。这些组织和部门之间相互联系、相互依存、相互制约，从而形成一个有机的产业整体。房地产行业结构房地产行业结构相对分散，即便是市场经济发展得相对充分的美国房地产市场，市场领导者也仅占 3%左右的份额。在发达市场经济中，尽管从供给方面来看，土地和资金已经不存在区域性壁垒，但消费者的差异相当之大，而又因为房产消费占消费者支出比重相当之大，44 / 54消费者对其各项特性非常关注。在一个买方市场内，消费者的差异将主导这个行业的结构和发展，地理区域这一细分变量成为房地产开发企业壮大发展的天然壁垒。当然，其还有一个特性则是区域垄断性很强，所谓狭路相逢勇者胜，而勇者必然是少数，一个成熟的区域市场往往前三名企业会占据近一半的市场份额。而在目前之中国，整个房地产市场属于卖方市场，消费者的差异并不能左右整个行业，之所以市场集中度还非常低，原因无外是供给方具有区域特性，原先的协议转让土地及房地产企业资金来源主要来自于银行使得土地和资金的供给都和当地政府有着千丝万缕的关系。而从草根生长起来的民营房地产企业家们能处好当地政府关系已是相当不错，所以也能够看45 / 54到早几年开发商们宁愿多元化到电厂、钢厂项目都不愿进行跨区域开发，因为其核心能力就是当地的政府关系，而当地的政府资源可以迅速延伸到当地的电厂、钢厂项目，却不能进行区域复制。当土地招拍后，尽管还有诸多不规范处，但整个土地供应市场毕竟在向着透明的方向发展。土地供给方面的区域扩张壁垒正在降低。而整个市场还处于卖方市场向买方市场转变期，目前所处阶段应该还是以卖方市场为主，这也给了实力房地产开发商进行区域扩张以最佳时机。最近五六年时间将是房地产开发企业区域扩张和并购重组的战略机遇期，当整个市场开始向买方市场转变时，区域扩张的壁垒又开始增加。整个46 / 54行业将趋于稳定和平衡，行业利润也将大致回归理性。房地产行业是典型的资金密集型行业，所以在发达市场经济中，房地产行业是归入于金融类内，因为没有金融，就不可能会有房地产行业的长足发展。但房地产绝不是技术密集型行业，至少目前中国的现状不是，如果考虑日本等国的住宅产业化等诸多因素，科技地产至少会占据行业一定比重，那时房地产的特性还可以说是某种程度的技术密集型。这也是为什么中国许多洗脚上田的农民能快速从包工头成长为开发商进而在业界呼风唤雨。这也是当下房地产大热时，会存在许多新进入者的一个重要原因，因为这个行业没有技术规模等壁垒，而只47 / 54有资金和土地。在土地市场愈见透明的今天，资金自然流入这个行业。房地产行业的特点第一，住宅具有强烈的社会属性。住宅是所有社会成员必须的生活物资，房价的变化牵动千家万户，并始终为各级政府所高度关注。一旦房价出现异常的上涨，政府加以调控的决心毋庸置疑。第二，中国正处于全球有史以来最快的城市化进程中，居民购买力也正稳步提升。以市场化方式满足绝大多数城市居民的住房需求，是不可逆转的必然趋势。第三，与银行联系紧密，政策性特别强。据南开大学金融系主任李志辉教授之前在海南48 / 54省举办的中国房地产研讨会上报告：中国的房地产业资金80%来源于银行贷款，其他的融资途径很少。而作为中国经济命脉的银行业则也与房地产业的发展息息相关，例如兴业银行、招商银行、交通银行、浦发银行等几大商业银行，都把赌注压在了房地产上面。所以一旦中国房地产业出现问题，那么这些银行也会面临着巨大的压力甚至是危险。所以中国的房地产业对中央政府的宏观经济政策敏感性极强，是政策导向型产业。第四，流动性差，地域性明显。房地产虽然也是一种商品，但是它又有许多不同于一般商品的特性。一般商品因为它们具有趋利性，所以流动性很强，投资者们会根据不同市场的49 / 54行情变化，而把其他弱势市场的商品很快调整投放到强势市场，从而避免因为个别市场而影响整个产业。但是房地产业则不同，它们具有明显的地域性；一旦该商品投入“生产” ，那么它就被“留置”到固定的地方而不能变动，所以在很大程度上房地产这种商品不受供求关系的影响，不能够用传统的西方经济学来解释。第五，关系重大，要求严格。因为房地产关系到人们的生命健康，且消费周期长，故在政府要求方