第四章--建筑物及在建工程评估.ppt

第四章建筑物及在建工程评估 房地产评估概述建筑物及其分类建筑物的评估在建工程的评估 房地产评估概述 概念与特性1 概念 1 广义 土地及土地上的永久性建筑物 基础设施 水和矿藏等自然资源 2 狭义 地产 房产 土地及土地上的永久性建筑物和由它们衍生出来的所有权 地产和房产综合体 房地产评估概述 2 特性房地产空间位置的固定性 区域性 房地产的流动非实体的流动 而是房地产权益的流动 交易的权益性 房地产使用的长期性和持续性 房屋 较长的耐用年限 土地 永续利用 我国为有偿有期限使用 但期限较长 房地产评估概述 房地产经济地理位置 区位 的可变性房地产的个别性 表现在 自然条件 社会经济条件和实体特征等方面存在或多或少的差异 定律 没有完全一样的两宗房地产房地产单位价值较大房地产价值受政策环境等因素影响明显 房地产评估概述 房地产的保值 增值特性 来源于土地的不可再生性和社会经济发展 人口不断增长对房地产需求的持续扩张之间长期矛盾运动的结果房地产投资的高风险性 主要表现为 资金需求量巨大 位置固定用途改变不易 生产周期较长 不可抗力影响明显 房地产评估概述 房地产的价值与价格的关系1 房地产的价值是价格形成的基础 在资产评估中房地产的评估结果即反映其价值房地产的价值在评估活动中是一种专业判断 价值判断 结果2 房地产的价格是价值的货币表现 是房地产经济价值的反映房地产的价格由市场供求状况决定 房地产评估概述 房地产价格的种类1 按房地产的实物形态划分 1 土地价格 在我国包括基准地价 政府对城镇各级土地或均质地域及其商业 住宅 工业等土地利用类型分别评估 测算的土地使用权平均价格 是分用途的土地使用权区域平均价格标定地价 政府根据需要评估的正常地产市场中具体宗地在一定使用年期内的价格 房地产评估概述 2 建筑物价格 3 房地产价格 即房地合一价格2 按房地产价格的形成方式划分 1 市场交易价格 包括公平市场价格非公平市场价格 2 评估价格 对房地产价值的估计 对市场交易价格的模拟 包括 房地产评估概述 基准地价标定地价房屋重置价格 在一定的时间基准点上 在现时建筑及装修材料价格和人工费用标准基础上 采用新的建筑材料 建筑技术与工艺 重新建造与原建筑物在结构 功能 效用上相同的建筑物所需的支出交易底价 土地使用权出让底价 转让底价 抵押底价 招标底价 拍卖底价 房地产评估概述 房屋拆迁补偿价格课税价格 政府为课征有关房地产税而评估的作为课税基础的价格3 按房地产的交易方式划分 针对土地 1 拍卖价格 适用于竞争性 盈利性强的房地产项目供地 2 招标价格 适用于重大城建项目用地 3 协议价格 适用于市政 公益 福利 基础设施项目供地 房地产评估概述 4 按房地产的权属性质划分 1 所有权价格房价 房屋所有权价格 2 使用权价格地价 土地使用权价格 3 转让价格转让对象 所有权或使用权转让方式 包括买卖 继承 赠与转让要求 房地合一原则 房地产评估概述 4 抵押价格 包括房地产抵押价格和土地使用权抵押价格 5 担保价格 6 租赁价格 实质上是使用权零星出让所形成的价格5 按房地产价格的计量方式划分 1 总价 包括房地产总价 土地总价 建筑物总价 房地产评估概述 2 单价 包括房地单价 土地单价 建筑物单价房地产总价 房地单价 建筑面积土地总价 土地单价 土地面积建筑物总价 建筑物单价 建筑面积 3 楼面地价 分摊到每单位建筑面积上的土地价格楼面地价 土地总价 建筑面积楼面地价 土地单价 容积率其中 容积率 建筑面积 土地面积 房地产评估概述 房地产评估的原则1 合法原则 产权合法使用合法处分 处置 合法评估结果合法 合规2 最有效使用原则 以房地产的最有效使用为前提 合乎城市规划要求 房地产评估概述 3 替代原则 同一市场中具有相同使用价值和质量的房地产其价格应趋于一致4 评估期日原则 以特定时点所反映的市场状况为据5 公平原则 站在公正 客观的立场 非参与交易某一方的立场 上加以判断 房地产评估概述 6 其他原则 供求原则 房地合一原则 预测原则 综合分析原则 建筑物及其分类 建筑物的总体分类1 房屋 能够遮风避雨并供人们居住 工作 娱乐等各种活动的场所2 构筑物 人们通常不能直接在内进行生产和生活活动的场所及其他人工构筑的物体 建筑物及其分类 其他分类 建筑物的评估 影响建筑物价值的因素1 基本因素 造价建筑安装工程费用 设备 工器具购置费用 工程建设其他费用预备费贷款利息固定资产投资方向调节税 暂停征收 建筑物的评估 2 其他因素经济地理因素 区域 区位环境因素房屋装修标准房屋设备房屋附属设施楼层和朝向房屋的磨损和完好程度 建筑物的评估 用途产权及其完整性建筑物评估的特性1 建筑物产权受土地使用权年限的制约多数情况下 只能以被评估建筑物的剩余经济寿命年限和土地使用权剩余年限间的较低值为准来评估建筑物的价值2 单独评估地上建筑物一般采用成本法 建筑物的评估 3 建筑物评估应该在适法的前提下进行房屋建筑物现场勘察预先安排勘察日程 路线 具体内容做好勘察对象的重点分类携带建筑总平面图及其他图纸 文字资料 与资产评估登记表对照勘察做好现场勘察记录及咨询笔录 完善签字 确认手续 建筑物的评估 认真对待必需的现场丈量 检测工作 必要时组织专业机构进行相关鉴定工作核查并收集完整的房屋产权证书及其他能证明房产归属的文件资料 产权变更的相关材料必要时应调阅建筑工程预 结 算资料 工程决算审计报告 工程竣工验收报告 固定资产移交手续等有关工程建设档案并复印留存 建筑物的评估 建筑物评估的成本法 通过估算出建筑物在全新状态下的现时完全重置成本 在扣减由于各种损耗因素 有形损耗和无形损耗 造成的贬值以后 得出建筑物的评估值 建筑物评估值 建筑物重置成本 实体性贬值 功能性贬值 经济性贬值 建筑物的评估 1 建筑物重置成本的构成 1 土地取得费用土地出让金征地拆迁及各种补偿费用 2 前期工程费规划和可行性研究费测量 勘察 设计费 3 基础设施建设费 含配套费 建筑物的评估 4 建筑安装工程费直接工程费 包括定额直接费 其他直接费和现场经费间接费 由企业管理费 财务费用和其他费用组成利润 计划利润税金 两税一费 及其他国家规定税费 5 工程附加支出 工程建设其他费用 建筑物的评估 6 贷款利息 建设期内预付资本应计 应支付 的利息2 重置成本的测算方法 1 重编预算法 按照编制工程预算的方法 对评估对象成本构成项目按现时价格重新计算来求得重置成本的方法基本公式 建筑物的评估 特点优点 准确度较高缺点 所需资料多 耗时较长 工作量大适用于 建筑物更新重置成本的测算 构造简单的建筑物评估 建筑物的评估 2 预决算调整法 依据建筑物预决算资料 对建筑物预算价格及费率用评估基准日的标准取代建筑物购建时的标准 计算出调整后的工程造价 再加上按评估基准日现行标准计算的间接成本就得到了建筑物重置成本特点 以建筑物原工程量合理为前提 不需要 建筑物的评估 对工程量进行重新计算 节省了一定的时间 工作效率更高适用于 用途 结构大致相同或相似 且数量较多的建筑物评估 3 指数调整法 依据房屋建筑物的账面成本 运用建筑业产值价格指数或其他有关指数计算出房屋建筑物完全重置成本的方法 建筑物的评估 3 实体性贬值的测算 1 使用年限法难点 建筑物尚可使用年限的确定 建筑物实体性贬值 建筑物重置成本 1 成新率 建筑物的评估 建筑物的评估 2 评分法 依据评估对象的实际技术状况 结合房屋建筑物不同成新率的评分标准 在现场勘察时边勘察边按结构 装修 设备三个部分再区分不同部位分别打分 然后按下列公式计算成新率 建筑物的评估 上式中 G 结构部分的评分修正系数S 装修部分的评分修正系数B 设备部分的评分修正系数评分标准 房屋完损等级评定标准 不同结构类型房屋的评分修正系数表 建筑物的评估 4 功能性贬值的测算 1 由于建筑物用途与强度不合理造成的功能性贬值 相当于建筑物现实用途与其最佳使用用途之间的价值差 2 由于建筑物的设计以及结构上的缺陷 将导致建筑物不能充分发挥其应有的功能和最大限度发挥其效用而造成的功能性贬值 通过与正常有效利用率比较后测算 建筑物的评估 3 由于建筑物的装修 设备与其总体功能不协调造成的功能性贬值 以建筑物局部功能浪费所对应的价值无法实现作为测算依据 建筑物的评估 5 经济性贬值的估算表现 利用率下降 空置率增加 出租面积减少 租金水平下降 闲置 后果 建筑物收益下降公式 Rt 建筑物第t年收益净损失额r 建筑物还原利率n 损失持续年限 建筑物的评估 建筑物评估的市场法建筑物评估的收益法 对于能够获得收益的房屋建筑物 将其获得的每年收入扣除相关税费后的余额按一定的折现率 还原率 折现 估算房屋建筑物评估值的方法1 房屋建筑物的收益 一般用租金净收入表示 难点 如何从房地总收益中剥离 建筑物的评估 2 常用公式 假定收益无期限 1 年收益比较稳定的房屋建筑物 2 年收益不等额的房屋建筑物A 房屋建筑物预期年金收益Rt 第t年房屋建筑物的预期年收益 在建工程的评估 在建工程概述1 概念 指在资产评估时尚未完工或虽已完工 但尚未交付使用的建设项目 建设项目备用材料 工程用设备等资产2 特点所涉及的资产种类比较多完工程度不一 时间跨度大 在建工程的评估 3 评估特点评估前必须清理账目评估值受后续工程的影响决定评估值的关键要素是完工程度评估缺少可用于比较的参照物 在建工程的评估 在建工程的评估步骤 以未完工程为主 1 搜集与在建工程相关的资料2 审核资料3 现场勘察 核实施工进度 评价工程质量 结合工程的付款进度确定完工程度4 根据掌握的资料 核定工程单位成本 根据完工程度和测算出的工程预算造价或单位造价 确定在建工程的评估值 在建工程的评估 在建工程的评估方法 以成本法为主1 形象进度法 选择足够的可比销售资料