郑州市中原区商业(中原万达、锦艺王府井、碧沙岗)ppt课件.ppt

郑州市商业发展演变趋势 一站式购物中心的先进商业开发主体入驻郑州 商业地产向主题特色化 全业态的综合性方向发展 郑州最初的商业体以金博大 正道中环百货为主要代表 以传统的购物百货为主 规模小 业态单一 聚客能力较弱 曼哈顿广场 升龙国际中心为郑州带来了城市综合体的概念 但住宅底商式的商业模式以及规划并未收到良好的经营效果 新田国贸中心以大商新玛特和国贸360购物中心良好的业态组合 成为了花园路农业路商圈的核心 万达 锦艺王府井的进入是郑州城市综合体发展的里程碑 它并不将多种物业的堆积作为综合体的卖点 而是将城市中心 商业物业 商务物业等紧密结合 相互支持 从而注重整个项目在功能上的关联和聚合效应 具备鲜明主题特色的综合体如金地广场 万象城 水游城等进驻郑州 商业体各物业之间的关系越来越紧密 在项目中运营的地位越来越高 项目在时间上的延续性越来越强 一站式购物中心城市综合体 商业市场 1 郑州 2011年常住人口885万 人均GDP8817美元 城市化率67 8 理论上商业形态已经满足综合体出现的1 2的条件 这就提出了政府在不断提高城市化率的同时应注重业态植入的适当前置 以达到城市商业能级与城市发展进程的高度吻合 经济支撑 从城市商业发展轴上看出 郑州人均GDP已经突破综合体的出现条件 而城市化率的不断提高 也为商业能级的提升创造了必要条件 商业市场 2 商业销售情况 2012年全年商铺成交均价1 68万元 月均去化4 5万 商业存量巨大 含自持 商业开发成本收益率高 能够拉高楼盘整体利润率 但需要考虑商业销售速度与自持比例关系 商铺成交价格高 历月成交均价在1 5万 2 6万元 价格上涨幅度快 投资利润高 且一直以来市场投资成交量稳定 受供应拉动 商业物业需求一路上涨 而11年整体商业受09 10年需求过旺影响 存量下降 共成交68 30万 较10年小幅下降 商业持有量增加 导致近一年来供大于求现象突出 因此自持大规模集中商业是各开发商未来开发大型商业的必然走势 商业市场 3 郑州市商圈格局 由传统的五大商圈演变成多中心商圈分散聚集发展趋势 中原区由单一的 碧沙岗商圈 逐渐演变为多商圈争霸局面 中原万达商圈的形成 未来万达商圈容量不断扩大与辐射力增强 郑州市核心商圈分布二七商圈是全市商业体量 零售总额 人流量都最大的核心商圈 随着业态的更新和商圈的升级 其核心地位和辐射能力也不断增强 大学路商圈在升龙国际中心 碧沙岗商圈在中原万达广场和伟业时代广场等的推动下 将共同架起西区的大商圈氛围 同时 近年来 随着城市的东扩东部的商圈快速崛起 目前东部的新区CBD商圈 新东站商圈 金水路曼哈顿商圈 共同成为郑州的核心商圈之一 西区作为老工业区 近几年改造建设 大型综合体涌现 以中原新城 锦艺国际华都 中原万达为代表的大型综合体出现 未来将形成棉纺路商圈 中原万达商圈 城市商圈演变规律 中原区改造升级力度大 未来居住人口密集 商业氛围即将显现 商业市场 4 城市商圈 未来城市各商圈的商业档次及业态丰富度将得到极大的提升 各商圈之间竞争异常激烈 市中心商圈由传统零售业态为主向全业态演变 副中心区域级商圈规模扩大 区域影响力上升 本项目所处商圈处于发展期 商业氛围显现 商业市场 5 各区域大型商业分析 郑州市主城区五大区域中 中原区1万 以上规模商业总存量107万 总体量屈居全市末位 人均商业面积较全市水平偏低 随着人均收入不断提高 人均商业面积得到快速提升 规模商业 面积在1万 以上具有一定影响力的商业项目 来自中原区政府的一组数据显示 中原区流动人口约26 5万 2010年 常住人口为59 8万 2010年 由于区域住宅项目的逐步开发 区域人口进一步增加 人均零售商业面积远小于郑州市的平均值 因此 郑州西区一直被称为城市 商业洼地 商业市场 6 各区域商业体量分布 大型商业是新型商圈形成的基础 各区域5万 以上大型商业涌现 而中原区5万 以上大型商业数量较其他区域处于弱势地位 随着人均商业面积提高 对于大型商业数量需求增加 区域存在大型商业的空间与机会 大型商业的吸附能力和影响力对城市商业格局产生较大的影响 研究郑州市5万 以上大型商业的数量与分布对我项目产生较大的影响 据统计郑州市二七区5万 以上大型商业21个 金水区18个 管城区9个 中原区7个 包括在营 在建 规划 中原区商业在全市的地位仍需要提升和增强 商业市场 7 各商圈租金水平特征 中原区商业租金及商业经营能力处于全市洼地 商铺经营价值有待提升 商业发展空间较大 随着中原区经济及商业的发展 中原区与其他区域间的租金及商业经营价值将逐步缩小 各商圈典型商业租金水平 首层 区间 郑州市各大商圈租金水平差距明显 尤其西区租金处于全市的价格洼地 西区商业经营价值并为充分挖掘 商业未来市场发展潜力巨大 郑州市老百货经营能力下降 尤其中原区的中原商贸城经营状况日渐下行 随着中原区商业的崛起 区域间的商业租金差距将进一步缩小 备注 坪效 营业额 商业总建筑面积 商业市场 8 总结 特色主题化 休闲化商业将是未来发展的重要方向 中原区人均商业快速提高 新兴商圈扩容 大型商业存在市场机会 商业市场 9 中原区商圈分析 商业市场 10 商业分布 中原区内大型商业项目分布相对分散 且以大卖场 超市为主 随着人均收入提高 大型购物中心出现 区域商业发展进入快速发展阶段 下一阶段商业将出现主题化与特色化细分 万达广场西郊丹尼斯郑州图书城世纪联华汝河路店双河农贸市场锦艺城西元国际 佳和家居建设路大商中原商贸城中原新城盛润锦绣城中原文化广场 13 商业市场 11 区域商圈 老碧沙岗商圈因物业规划落后 档次形象难以提升 辐射影响力减弱 各大商家 逐鹿中原区 未来将形成四大区域核心商圈 万达商圈与中原新城商圈不断融合 商圈体量将快速扩容 中原万达商圈 以家庭消费为主的大型购物中心 辐射和影响整个郑州西区 并能吸附部分荥阳 巩义消费者 中原新城商圈 规划大商购物中心 大型生活配套 吸附郑州西区及南区消费群体 商业市场 12 商业销售情况 2012年以来中原区商业月均去化3200 全年成交均价18750元 成交价格呈现上升趋势 2011年中原万达年销售商业3万 月均去化2500 成交均价21000元 区域商业消化速度与销售价格均表现良好 2010年底中原万达商业开盘 在西区掀起商铺投资热潮 2011年全年中原万达商铺销售近3万 均价21000元 2012年以来中原区月均去化商业3200 销售价格呈现上升趋势 11月份销售均价19022元 受供应影响 2012年中原区商业销售较2011年有所下降 但成交价格呈现上涨趋势 商业市场 13 中原万达广场 郑州市第一家万达广场 西区商业崛起的领头羊 改变了郑州西区的商业形象 万达商圈 的影响辐射力开始显现 前期商业销售与后期运营均表现良好 项目背景中原万达广场是万达集团在郑州市投资建设的第一个项目 本项目属于万达集团商业地产的第三代产品 城市综合体 包括大型购物中心 SOHO 住宅 精品商业街等业态 商业市场 1 规划分析 内外街打造 形成 回 字形水平动线 延长了街区 增加商铺临街面 同时观光电梯和扶梯的设计 保证垂直动线有效引导消费人流 整体规划合理 有效带动前期销售与后期运营 大型集中商业自持 围绕集中商业规划商业内街与外街 从而确保主力店对街铺的带动作用 同时使得沿街街铺体量最大化 回 型动线设计 保证消费人流流畅 垂直动线设置人行扶梯和观光电梯 有效的引导消费者至高层 尤其餐饮业态布置在3层 导入目的消费群体 商业市场 1 经营业态分析 涵盖零售 餐饮 休闲娱乐 服务四大业态 其中目的性消费业态餐饮 休闲娱乐业态占比达到32 有效的吸引了周边消费客群 十大主力店入驻 奠定了整个购物中心的成功运营 10大主力店带动整个商业 规模占到整个商业的50 确保统一运营 管理 提升整个购物中心的形象和档次 商业市场 1 万千百货 时尚型传统百货 首次进入郑州市场 以国际二线 国内一二线品牌为主 主要针对18 35岁青年消费群体 中青年男士服饰占比明显较低 万千百货经营品牌和档次在一定程度上与商业内街存在一定的互补性 但经营状况一般 周末客流量不足20人 min 商业市场 1 商业内街经营分析 商家共计91家 其中餐饮29家 零售62家 以青年时尚潮流为主题 时尚服饰 中式特色餐饮为主要经营业态 1F 2F 3F 商业内街定位为青年时尚潮流 零售业态主要针对18 35岁 有一定时尚生活追求的青年人 尤其以女装为主 餐饮为特色中式餐饮 主要针对朋友聚餐 家庭聚餐消费客群 商业市场 1 万达零售行业集中度分析 万达零售子行业覆盖率较高 业态综合性强 消费客群辐射范围广 因此 对区域内同类型的综合型商业吸附 分流巨大 商业市场 1 品牌档次 品牌丰富度 市场吸引力 中原万达广场 西元国际广场 市场 国贸360广场 国际二线 38 国内一线 43 国内二线 19 国际二线 8 国内一线 36 国内二线 56 国际二线 33 国内一线 46 国内二线 21 种类丰富度 万达经营服饰品牌分析 通过与西元 国贸360对比分析 中原万达的服饰品牌档次组合结构最优 品牌 种类丰富度较高 在中原区市场影响力最强 因此我项目需要进行差异化互补 实现万达商圈扩容与内部竞争弱化 万达 西元 360服饰品牌对比分析 通过与西元 国贸360对比分析 得出中原万达的服饰品牌档次组合结构最优 品牌 种类丰富度较高 市场吸引力最大 商业市场 20 万达服饰品类分析 万达服饰以20 35岁之间的年轻女性潮流服装为主 占比高达47 20 35岁之间的年轻男性潮流服装占比20 结合项目周边人群的结构 我项目在男装 童装方面存在较大机会 种类 总占比 年龄细分 62 25 20 35岁35 50岁 我项目机会排序 万达零售各种类比较 说明 我项目机会排序结合了前期市场调研中 项目区位的人口数量及结构 项目周边老年 中年 儿童比例较大 青年人口比例略低 比重细分 5 8 5 8 女装 男装 童装 运动装 20 35岁35 50岁 47 15 20 5 商业市场 1 整体消费者构成 万达消费者分析 消费者监测结果显示 客群特征以年轻女性 家庭消费为主 而25 35岁的年轻女性家庭人均月收入在2000 4000元之间 消费能力偏低 难以支撑万达服饰的消费档次与品牌 消费人群细分 以25 35岁月收入2000 4000元的人群为主 以企业一般职员为主 其次为学生 事业单位职员 私营业主 商业市场 22 万达经营状况分析 人气旺盛 周末客流量高峰期达到150人 min 餐饮 休闲娱乐经营火爆 但因零售档次定位略高于周边居民消费水平 整体消费 提袋率 偏低 本项目需重点研究客户消费档次与消费需求 万达购物中心填补了西区无购物中心的空缺 能够有效的聚集了西区的人气 周末客流量高峰期达到150人 min 影院 餐饮 服饰 餐饮经营状况优良 中餐日常上座率达到100 晚餐平均翻台率达到2次 特色西餐经营状况相对一般 上座率在70 左右 百货及商业内街经营状况一般 人流量大 但消费概率偏低 一楼零售提袋率不足15 休闲娱乐经营状况优良 平均票房13万 天 IMAX 3D场场爆满 辐射范围广 吸引部分二七区 管城区等客户前来观看 有效带动零售 餐饮客流 商业市场 1 中原万达总结及对我项目的影响 借势发展 弥补空白 突破创新 实现差异 打造自身核心竞争业态 提升万达商圈能级 1 总结与启示 万达品牌及10大主力店是整个项目得以成功运营的关键 特色餐饮 休闲娱乐等业态填补周边市场空白 有效的聚集人气 西区餐饮 休闲娱乐业态市场发展空间巨大 我项目应借鉴并充分挖掘餐饮 休闲娱乐性消费业态 服装 服饰零售业态档次偏高 短期内脱离西区消费群体实际消费能力 儿童家庭消费群体偏高 但儿童类相关消费业态发展不充分 受惠于万达商圈对周边消费者的辐射影响力 聚集人气 对我项目产生巨大竞争 在规模和档次上难以逾越 唯有在业态或定位方面寻找创新突破点 树立我项目核心竞争力 与中原万达共同营造大商圈 2 中原万达对我项目的影响 商业市场 1 中原商贸城 位于碧沙岗商圈的核心位置 对于老商圈的带动作用明显 但目前物业形态和商业规划稍显落后 商圈的影响力已逐步降低 项目背景2003年开业 由长城房屋开发集团投资建设以及运营 由于商圈整体的落寞 以及卖场内品牌结构不合理和物业形态老旧 逐渐没落 商业市场 1 规划分析 单体建筑 外立面以玻璃幕墙和石材为主 整体方正简洁 缺少个性和特色 由于外围多建筑物围合 昭示性和便利性缺失 影响人流动线 优势 区位优势 凭借碧沙岗商圈的知名度和聚客能力 市场培育期短 业态符合周边居民中老年消费需求 缺点 由于中原商贸城外围建筑物围合 导致此项目昭示性和展示面少 对于人流动线的运动大打折扣 内部规划 对于项目本身来讲 楼层业态规划合理 但是品牌组合不尽合理 对于品牌的引进明显滞后 物业形态的老化不足以支撑通透性的购物环境 由于进深比较深 内部人流动线不够合理 商业市场 1 经营业种分析 作为百货业态 中原商贸城达到全业种经营 大而全 但缺乏特色与亮点 以中年客户为主 20 30岁之间的时尚潮流品牌服饰占比较低 丧失了消费能力较强的年轻时尚消费群体 卖场所规划业种完全符合一个百货的定位 但是由于新形物业整合了吃喝玩乐购多种业态 这样的组合更能聚拢人气 促进销售 所以传统以购物为主要诉求的卖场吸引力减弱 商业市场 1 经营品牌分析 国际休闲装及国内一 二线服装占比较小 以国内三四线服装为主 档次偏低 不能满足中高端消费群体需求 中原商贸城做为郑州第三代百货的代表 品牌整合能力逐渐跟不上零售的发展脚步 现有部分市场上接受度和认可度很高的品牌 如少女装的艾格系列 商务男装的利郎 九牧王 但是由于整体品牌为国内三四线品牌 所以品牌的组合落位无法达到统一 影响卖场整体观感和形象 商业市场 1 总结 落寞的老碧沙岗商圈 目前对我项目发展商业起不到威胁 但未来若改造升级 再次腾飞 将提升中原区商业对郑州商业格局的影响力 但同时也对中原区其他商圈产生竞争 总结与启示 中原商贸城现存在这几个方面问题 1 物业形态过于老旧 对于重新内部整改不具备条件 2 品牌整合能力以及运营能力 不具备重新定位和招商以及后期运营 结合这两个问题我们可以得出 现阶段的中原商贸城整个项目已经不足以担当碧沙岗商圈的核心商业地位 1 从竞争角度看 目前中原商贸城对我项目完全起不到威胁 但周边的商业改造升级 将会对其他商圈产生竞争 2 由于中原商贸城所处碧沙岗商圈核心地位 如果碧沙岗商圈以及中原商贸城能再次辉煌 提升中原区商业对郑州商业格局的影响力 但同时也对中原区其他商圈产生竞争 对我项目的影响 商业市场 1 锦艺城 位于棉纺路桐柏路交叉口 是规划中的棉纺路商圈首家开业的大型购物中心 将提升西区商业的形象和影响力 项目背景由香港锦艺集团进行开发建设以及运营 2012 12 22试营业的城市综合体项目 项目总体量300000 引进王府井百货 世纪联华超市 国美电器等众多主力店 商业市场 1 规划分析 由A B两栋商务楼底商组成 地上4层 地下2层 商业面积16万 左右 外立面以彩钢扣板 石材 玻璃幕墙多种组合为主 人流动线清晰 但项目东西跨度较长 影响人流动线 优势 西区集中商业的重磅炸弹 多知名主力店的融合 能充分提升消费者的消费意识 拉动消费额度 劣势 由于项目东西跨度长 理论上拉伸了消费者的动线流动 但是也阻碍了消费者对全项目的一个动线活动 内部规划 购物场所体验感较强 其中锦艺城卖场 动线流畅 主通道宽阔 小品以及休闲座椅极富特色 王府井百货回字形的购物通道 符合传统百货的布局规划 但容易产生死角 商业市场 1 整体经营业态配比 四大业态齐全 以零售为主 占比达到69 休闲娱乐占比15 餐饮12 商业市场 1 经营分析 王府井 世纪华联 国美 成龙影院等大型主力店涵盖三大业态 带动整个项目 大型主力店的存在为项目的成功开发奠定良好基础 通过商业调研公司对全国102家购物中心调研结果表明 购物中心主力业态分为两大部分 四小部分 两大部分包括主题百货 大型主力店 四小部分包括服饰以及饰品主力店 餐饮主力店 休闲娱乐主力店 锦艺城项目符合主流购物中心设置 全业态 一体化购物中心 商业市场 1 主力店分析 王府井百货 时尚型传统百货 定位中高端 消费客群覆盖18 35岁中高端消费群体 首次进入郑州市场 通过对王府井百货的各品类经营面积和经营数量占比分析 可以看出 王府井百货男装 女装占比为59 服装所占比例还是以满足传统百货购物为主 但是从占比我们可以看到 百货业态也开始增加配套和餐饮这样的品类 也在逐渐调整各业态的经营比例 达到吸引人气和驻店时间 商业市场 1 王府井经营品牌分析 以国内一 二线品牌为主 占比达到57 国际二三线品牌占比34 郑州王府井百货总经理唐文英认为 随着生活质量 都市化程度的加快 人们的消费观念也在发生转变 便捷 舒适 愉悦会成为消费者购物的首选 因此 中高档 不能只局限在产品和品牌上 更多的是附加值 商业市场 1 王府井百货品牌结构分析 王府井百货郑州店的定位为中高档时尚百货 女装时尚潮流品牌牌占比达到35 通过品类占比分析可以得出 男女装潮牌总占比为60 多 足以证明王府井在郑州的首家店主打时尚百货 以年轻消费群体为主 商业市场 1 总结 锦艺城将成为未来棉纺路商圈的核心商业 推动整个西区商业的发展 同时也将截留我项目周边商业消费群体 与万达商圈形成有效竞争 1 锦艺城的总结 锦艺城作为西区新开集中大型商业 有力的带动了西区整体商业氛围 提升了西区的商业形象 对于规划中的棉纺路商圈 锦艺城起到了领头羊的作用 从锦艺城的建筑结构 立面效果 动线设计 品牌招商能力 我们可以看出 锦艺城将成为未来西区商业不可忽视的对手 2 锦艺城对我项目的影响 锦艺城作为棉纺路商圈的重要一环 对我项目的影响有两个方面 1 截留以及吸附我项目周边消费者 2 锦艺城的落地运营 提升了西区的购物氛围 带动西区整个商业格局 商业市场 1 中原新城 西区标志性城市综合体 总体量180万 其中商业面积约20万 将与我项目商业物业产生直接竞争 项目背景项目总占地面积760亩 总建筑面积约180万平方米 集住宅 公寓 酒店 写字楼 商业于一体 中原新城作为升龙集团在郑州市的重点项目 力求将其打造成地标级全能城市综合体 商业市场 1 规划分析 20万 大型商业群 签约大商集团 永辉超市 国美电器等多家主力店 开业后将瓜分中原区商业市场 对我项目产生较大影响 王府壹号北侧紧邻我项目规划商业内街 拟招商服饰步行街 且引进永辉超市和国美电器两大主力店 将会吸附我项目小区家庭消费者 因此我项目难以引进大型商超或大型电器卖场 商业市场 1 四大商圈分析总结 未来随着新型购物中心开业 商业类型竞争与商圈间竞争日趋激烈 本项目若发展大型商业 必须在主题与经营业态方面细分市场 挖掘市场空间 寻求创新点 中原万达商圈对我项目产生直接竞争 同时也为我项目发展商业带来机会 从战略角度 我项目受惠于万达辐射影响 同时要找市场机会和突破点 差异化定位补缺商圈空白 以特色化 主题化经营共同提升 中原万达商圈 的影响力 中原新城在社区配套和商务配套商业方面对我项目产生直接竞争 因此我项目要在这两方面做好竞争的充分准备 棉纺路商圈和碧沙岗商圈在宏观层面与万达商圈和中原新城商圈产生竞争 瓜分消费客群 势必对我项目产生一定的程度的影响 总结与启示 商业市场 1 中原区典型商业项目业态特征 按照国际成熟购物中心零售 餐饮 休闲娱乐业态合理比例52 18 30对比分析 中原区零售业态占比依然偏高 餐饮 休闲娱乐业态比例有待进一步提升 老碧沙岗商圈仍以零售业态为主 餐饮业态较为分散 且缺乏特色餐饮 难以聚集人气 休闲娱乐业态以中低档KTV 台球 网吧为主 中原万达 锦艺等新入市购物中心 业态丰富 餐饮 休闲娱乐业态比重提升 且成为商业运营成功的一大亮点 商业市场 41 零售业态特征 传统百货及大型商超 卖场 周边市场基本饱和 特色或主题百货业态相对空白 家居家纺等专业市场发展处于起步阶段 商业市场 42 服装服饰业种分析 女装涵盖少女 淑女 时尚潮流等品类 品牌档次丰富 消费客群覆盖18 35岁 且占比偏高 男装仍以时尚和商务休闲为主 但品牌 档次相对单一 且占比面积偏低 儿童服饰及成人运动服饰市场不足 市场机会明显 商业市场 43 休闲娱乐业态 1 休闲娱乐业态分布状况 项目周边娱乐业态分布比较散 不够集中 相对其他区域 休闲娱乐场所偏少 随着人均收入提升 将出现爆发 1 项目周边休闲娱乐场所比较分散 主要分布在秦岭路华山路以及陇海路周边 2 项目周边娱乐场所比较少 比较有代表性的有8家 3 项目周边休闲娱乐业态比较单一 以洗浴中心为主 1 2 3 4 5 8 6 7 商业市场 1 1 1 代表项目 大歌星KTV 填补了周边大众消费KTV市场空白 周末上座率高达80 以上 经营火爆 商业市场 1 休闲娱乐业态总结 项目周边休闲娱乐消费呈现两极分化状态 消费场所少且分散 目前仅万达广场经营KTV 影院 电玩等休闲娱乐业态 经营火爆 休闲娱乐市场空间机会明显 市场特征 1 项目周边休闲消费场所比较少 2 项目周边休闲消费场所比较分散 3 项目周边休闲消费场所功能比较单一 4 休闲消费出现两极分化比较严重 启示结论 根据周边消费场所的调研 得出如下结论 1 区域缺少比较集中的休闲娱乐场所 2 现有休闲娱乐场所功能比较单一 可以根据市场空白 引进复合型的休闲场所 商业市场 1 餐饮业态 1 餐饮业分布状况 项目周边秦岭路 前进路及万达3F餐饮相对集中 拥有一定餐饮市场基础 秦岭路以商务类正餐为主 前进路以大众类特色餐为主 万达餐饮以家庭类特色餐饮为主 项目周边餐饮相对比较集中 相对集中的区域包括秦岭路段 从颖河路到淮河路这一区域 还有前进路段 从市场街到中原路这一区域 区域餐饮文化浓厚 以各色地方餐饮为主 2 13