物业招标文件.doc

公平 公正 公开 透明 福建顺恒工程造价咨询有限公司公开招标文件 本招标文件经招标单位审核确认，同意发布 采购代表人签字： 公开招标文件（重新招标）招标编号：福顺恒2013政招字第A-P043-1号项目名称：莆田工艺美术城物业服务项目 招 标 人：莆田妈祖工艺城股份有限公司（盖章）招标代理：福建顺恒工程造价咨询有限公司（盖章）招标协助单位：莆田市产权交易中心（盖章）二0一三年十一月目 录第一部分 招标公告第二部分 投标人须知（一）总则（二）招标文件（三）投标文件的编写（四）投标文件的递交（五）开标、评标及定标（六）授予合同第三部分 合同条款（格式）第四部分 投标文件（格式）第一章 招标公告1. 招标条件本招标项目莆田工艺美术城物业服务项目已经有关部门同意，项目业主为莆田妈祖工艺城股份有限公司，资金来自单位行政公用经费，委托的招标代理单位为福建顺恒工程造价咨询有限公司。项目已具备招标条件，现对该项目进行 公开 招标。2. 项目概况和招标范围1）项目地点：莆田。2）项目规模：莆田工艺美术城管辖的所有范围。3）招标范围和内容：物业服务（总建筑面积33万平方米，其中商业部分20多万平方米）。4）服务期限: 3年。3.投标人的资格及资质要求（1）根据物业管理企业资质管理办法，参加投标的单位必须具备独立法人资格，近两年年审合格的工商注册、具有物业服务企业壹级资质的。（2）投标人需出具企业和拟任项目负责人没有行贿犯罪记录的承诺函，并承诺在中标后向招标代理提供当地或所属地公安机关出具的企业和拟任项目负责人没有行贿犯罪记录的相关证明文件。3、投标人应具备相关法律法规、行政规章条例中规定的参加招标采购活动应当具备的条件。（4）本招标项目对投标人的资格审查采用资格后审方式。4.招标文件的获取1)招标人自2013 年 11月 29 日起在莆田市发展服务中心网发布招标文件，投标人可登录莆田市发展服务中心网（产权交易栏）自行下载招标文件。2)投标人需要书面招标文件的，请于 2013年 11 月 29 日至2013年 12 月 9 日，每天上午9时00分至 11时30分，下午 3 时00分至 5时30分(北京时间，下同)，到福建顺恒工程造价咨询有限公司，地址：莆田市城厢区龙桥街道怡兴路怡兴花园A幢203购买招标文件；招标文件每份售价100元，售后不退。3)书面招标文件与网上下载的招标文件不一致的，以莆田市发展服务中心网上下载的为准。5.评标办法本招标项目采用的评标办法：最低价中标法。6.投标保证金的递交：投标保证金为人民币贰拾万元整（￥200000.00元）。各投标人于投标截止时间前将保证金以银行转账或汇票形式提交。（注：保证金必须以转账或电汇等非现金形式交纳，请投标单位在存款单上注明采购项目编号及投标单位名称，投标人在递交投标响应文件的同时应提交缴纳保证金的银行回单。）指定账户：开户单位名称：莆田市产权交易中心， 开户行1：中国农业银行莆田城厢支行市府分理处，帐号：13441501040000030；开户行2：中国邮政储蓄银行莆田城厢支行，帐号：100158538650015188；开户行3：福建莆田农村商业银行城厢支行，账号：9040210010010000023207。7.投标文件的递交1.递交投标文件地点：莆田市发展服务中心（莆田市政府机关大院7号楼3层，投标文件由福建顺恒工程造价咨询有限公司工作人员接收）。2.开标地点：莆田市发展服务中心（莆田市政府机关大院7号楼4层，投标文件由福建顺恒工程造价咨询有限公司工作人员接收）。3.逾期送达的或未送达指定地点的投标文件，招标人不予受理。8、 投标人对招标文件如有疑问须在网上质疑截止时间前登陆（莆田市发展服务中心网）向招标人提出。9、 本项目的公告、答疑纪要、评标结果等信息在（莆田市发展服务中心网），请投标人及时关注。投标人若没有及时在网站上查询相关更改通知和答疑纪要等信息而影响投标的，投标人自行承担相关责任。10、本文件是依据中华人民共和国招投标法、莆田市公共资源交易管理规定(莆政综2010167号)等相关文件编制。11、采购单位：莆田妈祖工艺城股份有限公司联系人：周先生 联系电话：招标代理机构：福建顺恒工程造价咨询有限公司联系人：小王 、小张联系电话/传真标协助单位：莆田市产权交易中心联系人：小吴、小黄 联系电话、2638562第二部分 投标人须知（一）总则1 项目说明1.1 项目名称：莆田工艺美术城物业服务1.2项目地点：莆田工艺美术城；1.3项目规模：莆田工艺美术城管辖的所有范围。1.4管理服务内容：物业服务（总建筑面积33万平方米，其中商业部分20多万平方米）。1.5服务期限：3年2 获取招标文件方式投标人可直接从莆田市发展服务中心网上下载招标文件。3 投标人的资格资质要求3.1、根据物业管理企业资质管理办法，参加投标的单位必须具备独立法人资格，近两年年审合格的工商注册、具有物业服务企业壹级资质的。3.2、投标人需出具企业和拟任项目负责人没有行贿犯罪记录的承诺函，并承诺在中标后向招标代理提供当地或所属地公安机关出具的企业和拟任项目负责人没有行贿犯罪记录的相关证明文件。3.3、投标人应具备相关法律法规、行政规章条例中规定的参加招标采购活动应当具备的条件。4.资格审查方式本招标项目对投标人的资格审查采用资格后审方式。经资格审查合格的投标人才能有资格成为中标人。5 投标费用6.1投标人应承担其编制投标文件与递交投标文件所涉及的一切费用，不管投标结果如何，招标人和招标代理机构对上述费用不负任何责任。6 现场踏勘6.1招标人不组织现场勘察。招标人向投标人提供的有关现场的数据和资料，是招标人现有的能被投标人利用的资料，招标人对投标人作出的任何推论、理解和结论均不负责任。6.2 参加现场踏勘等咨询活动不是强制性的，由投标人自行决定。6.3投标人可为踏勘目的进入招标人的项目现场，但投标人不得因此使招标人承担有关的责任和蒙受损失。投标人应承担踏勘现场的费用、责任和风险。7.分包本招标项目不允许违法转包、分包，否则招标人有权解除合约。注：中标服务费：招标服务费按国家标准收取。招标服务费由中标方在领取中标通知书前以支票、转账、现金等付款方式一次性缴清。（招标代理费：招标代理单位与市产权交易中心各占50%）。（二）招标文件8 招标文件的组成内容本招标文件由投标人须知、合同主要条款、投标文件 (格式)、招标文件的答疑、澄清、修改和补充文件组成。9.获取招标文件方式投标人可登录莆田市发展服务中心网自行下载招标文件。10.招标文件的制定依据本文件是依据中华人民共和国招投标法、莆田市公共资源交易管理规定(莆政综2010167号)等相关文件编制。11.招标文件的答疑、澄清、修改或补充11.1投标人在阅读招标文件、踏勘项目现场中若存在疑问(包括认为招标文件中存在限制公平竞争的倾向性条款等问题)的，须在网上质疑截止时间前登陆（莆田市发展服务中心网）向招标人提出。11.2招标人将在2013年 12 月 4 日17时00分前，在莆田市发展服务中心网上发布招标文件的答疑、澄清、修改或补充文件。12、投标报价12.1报价范围年委托费（根据招标方提供的建筑面积、物业管理要求做出报价），最高年限价270万元（每年的预算价）。12.2投标报价方式按一个物业管理周期（叁年）采用总价和单价报价。12.3投标报价的计价方法投标人应充分考虑本项目实际情况和风险，编制投标报价。无论何种原因，招标单位只以合同中的定价为准。12.4若出现两家或两家以上报价最低且相等的，随机抽取确定中标人。13 投标保证金13.1投标保证金：投标保证金为人民币贰拾万元整（￥200000.00元）。各投标人于投标截止时间前将保证金以银行转账或汇票形式提交。（注：保证金必须以转账或电汇等非现金形式交纳，请投标单位在存款单上注明采购项目编号及投标单位名称，投标人在递交投标响应文件的同时应提交缴纳保证金的银行回单。）指定账户：开户单位名称：莆田市产权交易中心，开户行1：中国农业银行莆田城厢支行市府分理处，帐号：13441501040000030；开户行2：中国邮政储蓄银行莆田城厢支行，帐号：100158538650015188；开户行3：福建莆田农村商业银行城厢支行，账号：9040210010010000023207。13.2发生下列情况之一，投标保证金将被没收：(1) 开标后在投标有效期间，投标人撤回其投标书的；(2) 中标人放弃中标的或不按规定签约的；(3) 中标人在规定的期限内未提交履约保证金的；(4) 因中标人在本招标项目投标中存在违法行为导致中标被依法确认无效的；(5) 法律、法规规定的其他情形。（三）投标文件的编写14 投标文件的组成14.1 投标文件须按招标文件提供的统一格式填写(格式中的所有表格，均可视内容扩展)，包括完整地填写投标函，中文打字并装订成册。14.2 投标文件由下列内容组成。（1）投标承诺书（2）经年检合格的企业营业执照复印件（3）经年检合格的一级资质复印件（4）经年检合格的组织机构代码证复印件（5）税务登记证（6）法定代表人证明书（7）法定代表人授权委托书14.3.投标有效期本招标项目的投标有效期为 60 日历天(从投标截止之日算起)。14.4投标文件的编制14.4.1投标文件应按照招标文件第四章“投标文件格式”中规定的格式和内容进行编写。投标人应仔细阅读投标文件格式的备注或说明，并按要求提交相关资料，其中表格可以按同样格式扩展，如有必要也可以增加附页。14.4.2投标文件应当对招标文件有关投标报价、服务要求、投标有效期、等实质性内容作出响应。14.4.3投标文件应用不褪色的材料书写或打印或复印，字迹应清晰易于辨认，并按照招标文件第四章“投标文件格式”的要求由投标人的法定代表人或其委托代理人签署并加盖单位章。14.4.4投标文件正本的份数为一份，副本的份数为陆份，正本和副本的封面上应清楚地标记“正本”或“副本”的字样。当副本和正本不一致时，以正本为准。（四）投标文件的递交15投标文件的密封及标记投标文件的正本和副本须分开密封（投标文件的正副本中不得体现投标报价）。投标报价单独密封一份。外包封上应写明：招标人名称；招标编号；投标人的名称、地址与邮政编码，包封口处应加盖投标人公章，并由法定代表人盖章。投标文件包封密封情况不作为废标的依据，但因包封不完整而导致错拆的责任由投标人自己承担。16投标文件的提交和投标截止时间16.1 投标文件提交截止时间2013年 12 月 10 日9时0分，提交投标文件地点为：莆田市政府机关大院7号楼3层，投标文件由福建顺恒工程造价咨询有限公司工作人员接收。16.2投标文件应在投标截止前（含投标截止时）送达招标文件指定地点并交招标人签收。投标人应对所递交的投标文件外包封的完整性负责，招标人或代理机构在开标会上不再对投标人的身份证明及文件包装的完整性进行查验。16.3存在下列情形之一的，招标人不予开启其投标文件并予以退还：（1）投标文件逾期送达的；（2）未按规定交纳投标保证金的。16.4到投标截止时间止，招标人收到的投标文件少于3个的，本次招投标活动失败，招标人将重新组织招标。（五）开标、评标、定标17 开标17.1开标会定于2013年 12 月 10 日9时0分在莆田市政府机关大院7号楼4层，投标文件由福建顺恒工程造价咨询有限公司工作人员接收。）进行，开标会由招标人或招标代理机构主持并邀请行政监督部门参加，投标人的法定代表人或其委托的代理人必须参加开标会。17.2投标人的法定代表人参加开标会的，须随带个人身份证和法定代表人资格证明书；如是法定代表人的委托代理人参加开标会的，须随带个人身份证和法定代表人的授权委托书。17.3开标程序：1) 主持人介绍参加开标会的有关单位。2) 招标代理查验投标人代表身份。招标代理对参加开标的投标单位有关人员按前款规定验证其身份证和相关证明材料(法人授权委托书或法定代表人身份证明)，并收集存档。招标代理参加现场监督的有关部门人员不对身份证及相关证明材料的真实性进行核查，投标人应对其负责。投标人缺少以上证明材料之一的，招标代理应当不予开启其投标文件并予以退还。3) 投标人代表检查投标文件密封情况并签字确认。4) 唱标并作相应记录，投标人代表对唱标内容进行核对并签字确认。唱标内容为：投标人名称、投标报价及其它必要的内容。2. 评标程序本招标项目评标将按以下程序进行：(1) 评标会议采用保密方式进行，唱标后招标代理将入选的各投标人的投标文件副本分别进行编号。(2) 评标委员会对各投标人的资格进行审查。评标委员会依据法律法规和招标文件的规定，对投标保证金、资格文件、投标文件等进行审查，以确定投标人是否具备投标资格。未通过资格审查的投标人为无效投标人。(3) 投标单位有下列情形之一的，其资格审查不合格：投标人投标保证金缴交凭证原件没有体现投标人、投标项目名称的。 投标单位未能按招标文件要求提供营业执照副本、税务登记证、交纳投标保证金凭证等原件或原件提供不全的。投标文件对招标文件未作出实质性响应的。末按照招标文件规定要求密封、签署、盖章的。不具备招标文件中规定资格要求的。未按有关规定缴纳投标保证金的。不符合法律、法规和招标文件中规定的其他实质性要求的。出现影响招投标公正的违法、违规行为的。3. 评标办法：评标采用最低法。17.3资格审查委员会17.3.1招标人将根据招标项目特点组建评标委员会，评标会议采用保密方式进行。评标由评标委员会负责，评标委员会由招标人代表和相关专业人员组成，成员为7人。17.3.2资格审查委员会负责对投标人的资格、资质和投标文件的有效性进行审查。17.4开标程序：(1)主持人介绍参加开标会的有关单位；(2)主持人宣布开标纪律；(3)查验投标人及其代表的身份。存在下列情形之一的，不得进入资格审查程序：1)投标人代表未按标须知第19.2款要求提交法定代表人授权委托书或有效个人身份证原件的；法定代表人参加时未提交有效个人身份证原件的。2)法定代表人授权委托书未按招标文件第四章格式编制或未按要求签字、盖章的；(4)宣布进入资格审查程序的投标人名单。(5)宣读投标人的投标文件并记录。宣读内容为投标人名称、投标报价、服务质量等其它必要的内容。18评标181 资格审查委员会审查投标文件确定合格投标人名单。存在下列情形之一的，应当作为废标处理：18.2.1投标人的企业营业执照、机构代码证等不符合招标文件要求的；18.1.2投标承诺函未按投标文件格式规定编制、填写内容的；18.1.3投标人的承诺不满足招标文件实质性要求的；18.1.4投标人未按招标文件要求提供企业的证书、证件等复印件或复印件未加盖投标人公章的。18.1.5投标人未按招标文件要求提供企业的证书、证件原件核对（含年检页）的19 确定中标人19.1从审查合格的投标人中以报价最低的投标单位为中标候选人。若出现两家或两家以上报价最低且相等的，随机抽取确定中标人。19.2招标代理机构撰写开标情况报告，由招标人、招标代理机构及相关行政监督部门签字确认。20.中标通知和中标公示20.1招标人应在评标结束后对中标单位进行公示，公示内容为招标项目名称、中标人名称、中标价，在莆田市发展服务中心网上公示。20.2在评标结束公示期满后3日内，招标人未接到相关行政监督部门受理投诉通知时，应根据评标结果向中标人发放中标通知书。21.附则21.1在评标过程中，资格审查委员会要求投标人作出澄清的，投标人的法定代表人或其委托代理人或项目经理须在一个小时内到达评标地点，向资格审查委员会作出书面澄清。投标人未能按上述规定作出书面澄清的，则资格审查委员会可以按不利于投标人的情形认定。（六）授予合同22签订合同22.1中标人必须于领取中标通知书后7日内，按照招标文件和中标人的投标承诺，签订物业管理服务合同（合同文本见附件）。22.2招标人应在签订承包合同后十五日内将物业管理服务合同原件提交相关行政监督部门备案。22.3中标单位逾期不与招标人签订合同的，取消中标单位的中标资格并没收投标保证金。23 履约担保23.1中标人在签订承包合同时，应向招标人缴纳履约保证金，履约保证金额为合同总价的10。23.2中标人在合同期内没有违约的，履约保证金在合同期满后7日内无息退还中标人。24、其他事项的说明24.1在投标过程中发现投标人如有违法、违纪、违规行为的，一经查实取消本次投标资格已经中标的取消中标资格，保证金不予退还，由此造成的经济损失，招标人有权要求予以赔偿。24.2由于中标人悔标而未能在中标公示后七个工作日内与招标人签订物业服务合同的，取消投标保证金，并承担本次招标投标的全部费用。24.3本项目为物业管理服务，合同有效期为三年，合同到期后自行终止。合同履行过程中，如中标人未能按照约定履行、违背对管理服务标准、减少岗位、减少人员、没缴纳办理五险费等私扣费用行为、没及时发放工资等，都视为中标人违约，中标人愿意接受招标人单方解除合同并取消合同履约保证金，并由中标人赔偿由此造成的损失（含重新招标的差价损失等）。24.5中标人在实施过程中应执行物业管理条例中的相关规定。24.6物业服务企业雇请的人员，应当遵守国家有关规定，人员在维护管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。24.7物业服务人员须持证上岗。24.8如乙方发生以下行为，甲方有权单方解除合同并由乙方承担解除合同所产生的一切责任及经济损失：(1)未按甲方要求设置岗位或人员没有到位；(2)乙方有意克扣包干费用中所包含的项目内容；(3)乙方不服从甲方统一指挥或以各种理由不服从甲方的工作安排，特别是有招待任务时敷衍或出差错；（4）乙方没按月发放工资；（5）未经甲方书面同意，乙方将本项目的物业责任转让给第三方及分包或转包甲方物业服务管理事宜。24.9物业服务费每月支付一次，支付时间在每月15号前。每月10日前乙方应提供有效发票，经甲方审核无误后转账付款，否则甲方有权顺延。具体物业管理要求第一节：项目特点、整体管理思路1.项目基本情况（具体以实际情况为准）1.1项目名称：莆田工艺美术城物业服务1. 2 坐落位置：莆田工艺美术城1.3 物业类型：综合商住区1.4 项目四至：东、南、北以工艺城围墙为界。西面与正大房地产交汇处以道路为界，服务内容包涵道路。工艺城主出口处大门两边20米内也是服务区域。2.工艺美术城物业服务内容及要求简明表工艺美术城物业服务内容及要求简明表项目基本情况要求备注卫生保洁范围为工艺城围墙内，包括展示中心、珠宝中心、艺术长廊、各展销区（含二楼）；与正大房地产，以道路为界（含道路）；公共厕所共计 个（含艺术长廊4个）。（1） 至少配备50名保洁员；（2） 做到卫生干净，地面无垃圾；（3） 公共厕所清洁无异味。绿化范围为工艺城内所有公共绿化（1） 每2月修剪一次，标准见合同；（2） 及时养护；（3） 配备专职人员2人。收取物业费工艺城共有商户近千家，应收取物业费450万元/年。详见合同第六章。零星修补指地面外立面轻微损坏。此部分材料费由工艺城出，人工费由物业公司承担。及时完成垃圾清运垃圾站位于玉雕一区靠近围墙边（1） 每天至少一次；（2） 展会期间每天至少二次。大型展会工艺城每年举办一届艺博会和一场比赛（艺鼎杯）该物业服务由物业公司承担。投标报价应考虑因此增加的成本。投标时还应考虑，工艺城有其他活动，投标时按每年2次预算，不追加物业费。另外投标人应考虑节假日因素。（1）展会期间，保洁人员增加30人，水电工增加4人；（2）具备应急机动能力，可随时再抽调保洁人员；（3）装修垃圾及时清运。水电维护配电房共计7间，其中开闭所一间，柴油发电机组一台，消防池一个。（1） 公共用水用电以2013年度为标准，不得超过；（2） 确保用电安全；（3） 确保消防栓内有水。（4） 配备专职水电工2名城容城貌工艺城范围内（1） 每天至少巡查两次，由专人负责；（2） 城内无小广告，无乱堆放，乱搭盖，乱晾衣服等现象。中央空调展示中心和珠宝中心共有麦克维尔主机三台，克莱门特主机4台。维保还包括所有管道末端，以及水处理系统。（1） 委托有资质的公司（2） 采取全包形式，即三年内工艺城不报销任何设备损坏维修费用。每年预算13万电梯维保共有通力直梯5台，货梯3台，迅达自动扶梯16台。年检费由物业公司负责，设备更换由工艺城负责。（1） 委托有资质的公司（2） 正常运转，及时维护。每年预算10万路灯维护共有中华灯65盏，高杆灯6棵，其他景观灯317盏.最后以双方核实为准。（1） 委托有资质的公司（2） 电缆安全、电杆清洁，光源正常，以及路灯的安全责任。每年预算10万易耗品指清洁剂、洗手液、卫生纸、卫生丸等易耗品 由物业单位和工艺城统一组织采购，实报实销。年预算费7万注：（1）安防、路灯、中央空调、电梯的维护及易耗品，各投标单位统一报价40万。中标后，由中标方委托有资质的公司维护，与工艺城签订三方合同。此部分的维护，工艺城将给予中标单位大约10%的管理费用。 （2）其他物业服务内容及以上项目的详细内容以合同为准。第三部分 合同条款（格式）物业服务合同（签约文本）合同编号：物业管理服务合同委托方：莆田妈祖工艺城开发有限公司 受托方： 年 月物业管理服务合同 第一章 总 则第一条 本合同当事人委托方（以下简称甲方）： 单位名称： 法定代表人： 联系电话： 受托方（以下简称乙方）： 企业名称： 法定代表人： 注册地址： 联系电话： 根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将位于莆田黄石工艺美术城的物业管理项目委托于乙方实行物业管理，订立本合同。第二条 物业基本状况物业名称： 中国莆田工艺美术城 物业类型： 工艺品市场 建筑面积：约333013万平方米； 服务区域：东、南、北以工艺城围墙为界，西面与正大房地产交汇处以道路为界，服务内容包涵道路。工艺城主出口处大门两边20米内也是服务区域 第三条 乙方提供服务的受益人为甲方和物业使用人；甲方和物业使用人应当根据业主公约履行本合同中相应义务，承担相应责任，并遵守本物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度。第二章 委托管理服务事项第四条 房屋建筑共用部位的维修、养护和管理(物业共用部位明细见附件三。) ；包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。第五条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理（物业共用设施设备明细见附件四、附件五。）；包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、高压泵房、消防设施设备、电梯、建筑物防雷设施、地下配套管线等设施。第六条 附属建筑物、构筑物的维修、维护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、停车场、宣传栏、标识牌。第七条 共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。第八条 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点等。第九条 公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。第十条 管理与物业相关的工程图纸、业主档案与竣工验收资料。第十一条 根据业主委员会的委托组织开展社区文化娱乐活动。第十二条 甲方或物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、维护为有偿服务项目，在当事人提出委托时，乙方原则上应接受委托，但收费由当事双方协商。第十三条 其它委托事项1、甲方委托乙方代为向业主、物业使用人收取物业服务管理费、水电费等，应按实交付给甲方，乙方不得向业主收取手续费等额外费用。 2、工艺城公共用水.用电由甲方委托乙方管理，并按公共用水、用电使用情况的测算为准进行年度结算。乙方保证按甲方的要求对工艺城日常的景观灯、路灯、及喷泉的时间合理安排启用。 3、工艺城安防系统设备的维修、保养采用承包责任制，由甲方委托乙方日常维保、维护管理，并按月支付给乙方的维保、维护包干费用。乙方对该系统维修、保养范围包 括；摄像机、云台、监视器、硬盘录像机、画面分割器、系统线路等闭路电视监控系统项目全部设备的维护保养。并对周界报警系统的设备进行日常维护保养，但乙方对工艺城的安防系统日常维护、维保管理中。不包含安防系统的设备改造、更新。上述系统设备的日常维修、保养，因雷击、老化等自然因素的不可抗力所引起的损坏和人为损坏除外。4、乙方应当协助业主配合有关部门、单位做好物业管理区域内装饰装修管理、治安、环境维护、计划生育、流动人口管理等工作；对于相关部门进入本物业管理区域内监督检查、行政执法的，乙方、业主、物业使用人不得阻扰。 第三章 委托管理期限第十四条 委托管理期限：三年，自2014年元月1日起至2016年12月31日止。第四章 双方权利义务第十五条 甲方权利义务1、自觉遵守业主公约及物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度； 2、对乙方拟定的物业管理方案有建议权；3、对乙方物业管理方案的实施及制度的执行情况实行监督；4、对乙方提出的物业管理服务年度计划、维修养护计划和财务预算及决算报告有权发表意见；5、审定乙方制定的物业服务方案，监督和协助乙方履行物业服务合同；6、监督、督促、指导乙方依法、依本合同约定内容所进行的物业服务活动；7、监督物业共用部位、共用设施设备的大中修、更新、改造。8、授权乙方对业主、物业使用人违反管理公约的行为，依照管理公约的约定进行劝阻、制止；9、协助乙方做好物业服务工作和宣传教育、文化活动；10、按照法定的保修期限、范围，承担物业的白修责任；11、与乙方办理物业交接手续时，应向乙方移交下列资料：（一）楼房验收交接书；（二）中国莆田工艺美术城业主情况登记表；（三）中国莆田工艺美术城所有地面建筑物竣工图、地下管线网布置图、所有设施、设备清单及证书等。（四）物业管理所必需的其他资料。12、按设计用途使用物业，因特殊情况需要改变物业设计用途的，应征得相邻业主的书面同意，报有关行政管理部门批准，并告知物业管理企业；13、负责督促各业主在装饰装修房屋前，应事先向乙方申请；14、甲方应于 按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房。15、物业管理用房建筑面积 平方米，其中：办公管理用房约 平方米，位于 ；住宿用房 平方米，位于 。16、法律、法规规定的其他权利义务。第十六条 乙方权利义务1、设立专门机构负责本物业的日常物业服务工作，并委派相应专业的物业服务人员履行本合同；2、在业主大会成立前，配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；3、根据有关法律法规的有关规定和本合同的约定，制定物业管理方案，开展各项物业管理服务活动，但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业服务的便利获取不当利益；4、对业主、物业使用人违反业主公约的行为，有权根据情节轻重采取规劝、通报、制止等措施。5、按照相关规定，建立健全“办事制度、办事纪律、收费项目和标准”等信息公开制度。对小区内所有收费项目、收费标准等应按价格部门相关规定在物业管理区域内公示；6、接受甲方、业主和物业使用人的监督，定期向甲方、业主报告物业服务合同履行情况，及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉；7、结合本物业的实际情况，编制物业服务方案、年度服务计划、年度维修养护计划、年度费用预算和决算报告；8、建立、妥善保管和正确使用物业管理档案，并负责及时记载有关的变更情况；9、提前将房屋装饰装修中得禁止行为和注意事项书面告知业主，并按规定与业主签订房屋装饰装修管理服务协议，交纳规定的装饰装修押金及装修垃圾清运费，并办理装修施工许可证；10、不得擅自占用和改变本物业管理区域内共有部分的用途：如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，应与甲方协商同意后方可实施；11、发生物业服务纠纷时，乙方应主动及时处理，发生重大问题应及时向甲方上报并做好前期处理工作。12、负责向业主、物业使用人收取物业管理费，并按合同约定的时间及金额及时交纳给甲方；13、负责向各业主收取物业专项维修资金，用于物业的大、中、修专项维修资金的使用。14、负责做好物业管理工作和宣传教育、文化活动促进物业管理各项管理目标的完成；15、做好房屋出租登记的报备工作，并督促承租人到公安机关进行流动人口登记、办理暂住证；16、本合同依法解除、协商解除、单方解除或者期满终止时，乙方应当按照有关规定和本合同约定退出本物业管理区域的物业服务，并按有关规定和本合同约定办理移交手续和项目退出手续；17、法律、法规规定的其他权利义务。第十七条 双方约定的本物业服务内容及服务标准（一）综合服务管理内容1、在工艺城设立管理处，办公设施设备较先进完备，应用计算机等现代管理手段进行科学管理，办公场所整洁有序。2、物业企业持有有效证照，人员配备合理，有管理人员、水、电、绿化等专业操作人员，并按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书，岗位责任制明确。3、管理服务人员统一着装、佩戴标志，服务主动、热情，服务规范符合莆田市物业管理行业规范要求。4、在本物业交接时，对工艺城共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。5、有完善的物业管理制度、作业流程及物业管理工作计划及实施时间。建立财务制度，财务收支符合国家相关规定。财务管理、业主资料、房屋档案、设备档案、收费管理等全面实行计算机管理。6、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。及时解答业主的咨询、处理业主投诉及受理维修等。业主咨询、投诉在24小时内予以答复处理。业主急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修记录，并有回访制度，满意率达90%以上。7、提供有效特约服务和代办服务项目，对工艺城内服务收费项目、服务内容、收费标准等按有关规定在管理处予以公布。8、每月在管理处广告栏公布一次由业主分摊的公共水电等费用详细测算情况；每季度一次在管理处广告栏公布涉及住户共用设施设备费用分摊情况和其他物业管理代收代支费用情况。9、按有关规定或合同约定规范使用专项维修资金。10、每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率达90%以上；对不满意的情况进行分析并及时整改。11、每年开展一次以上健康有益的社区文化活动。12、每年为工艺城（展示中心）提供无偿会展保洁服务，并根据每次会展的不同内容、时间和要求提供相应服务。（二）房屋等公共部位管理1、每年一次编制房屋等共用部位日常管理和维修养护计划，每日至少巡查一次展示中心、艺术长廊、金银珠宝区的门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃、消防器材及工艺城的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树林等，做好巡查记录，发现有损坏现象的，应及时保修，通常情况下的维修要求在五天内完成。及时维修养护，维修率达90%以上。巡查、维修记录和保养记录齐全。2、根据房屋实际使用年限，属于大、中修范围的，每年至少一次编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。3、按照物业装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的工艺城装饰装修管理制度。装修前，依规定告知装修人有关装修的禁止行为和注意事项。每日巡查一次装修施工现场，并有记录。发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关行政主管部门。4、房屋外观完好、整洁，符合原设计要求。违章装修、违章搭建、公共区域乱张贴悬挂等现象能及时处理。（三）共用设施设备运行、维修养护1、公共设施设备运行维修养护年检制度健全，每年一次编制共用设施设备运行维修养护计划，并建立共用设施设备档案，共用设施设备运行、检查、维修、保养记录齐全。2、对设备故障及重大或突发性事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。3、设施设备标志齐全、规范，容易危及人身安全的设施设备有明显获救标志和防范措施。4、设施设备运行正常，维护良好；水、电、消防、中央空调、电梯、等技术人员严格执行设施设备操作规程及保养规范。5、每日至少两次对共用设施设备组织巡查，做好巡查记录。需要维修，属于小修范围的，24小时内组织修理；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向工艺城管委会提出报告与建议，根据工艺城管委会的决定，及时组织维修或者更新改造。6、载人电梯在工艺城营业时段正常运行，每天至少一次对电梯实行巡查，发生故障应立即维修。7、消防设施设备、器材定期检查，保证完好，可随时启用；消防通道畅通。8、安防系统设备定期检查、保养，保证其正常运行，出现故障应及时响应修复，同一时间故障率不得超过5%。9、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。10、每天至少一次检查路灯、楼道灯等，完好率不低于95%，并按规定时间定时开关。11、雨水井、化粪井每月检查1次，根据需要定期清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢。11、接到相关部门停水、停电通知，应在工艺城醒目处提前通知业主。（四）公共区域清洁卫生保洁服务1、对展示中心、金银珠宝区、艺术长廊等位置设置的垃圾桶及展销区等其它公共场所设置的果皮箱或垃圾桶，每日清运2次；实行垃圾分类袋装的垃圾袋由物业公司提供。果皮箱、垃圾桶每周至少清洗1次，保持果皮箱、垃圾桶清洁、无异味。垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。2、工艺城内道路、广场、停车场、绿地、明沟等每日清扫2次；公共楼道、电梯厅每日清扫2次，每天湿拖1次；共用部位玻璃、室外标识、宣传栏、信报箱等每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。3、公厕必须每天保持清洁卫生、无污垢、无异味，展示中心在开馆期间，展馆内公厕及室外公厕每天必须有专人负责保洁。工艺城公厕易耗品（清洁剂、洗手液、卫生纸、卫生丸等）由物业公司负责提供及日常补充，所提供用品必须符合相关标准。4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，及时清陶；化粪池每月检查1次，每一年请专业公司清掏2次，发现异常及时清掏。保持畅通。5、二次供水水箱每6个月请专业公司清洗1次，定时巡查，水质符合国家规定要求。6、建立消杀工作管理制度，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。7、进行保洁巡查，工艺城公共场所及楼道内无杂物、无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放，无垃圾、卫生死角等现象，保证工艺城内干净整洁。8、负责工艺城内垃圾清理、转运。（五）公共区域绿化日常养护服务标准1、有专业人员实施绿化养护管理。2、花草树木适时修剪，发现枯萎的植物应在一周内清除、补种，保持良好的观赏效果。3、草坪生长整齐，高度不应超过8公分，超过时应在一周内进行修剪；及时清除杂草，有效控制区杂草孳生；无垃圾、烟头、纸屑等杂物。4、根据气候状况和季节，适时浇灌、施肥和松土，花草树木长势良好。5、定期喷洒药物，预防病虫害。6、园林建筑和辅助设施完好，整洁无损；发现有破坏绿化地处设置的提示爱护绿化宣传牌的行为要及时制止。第五章 专项维修资金第十八条 专项维修资金的缴存 以建设主管部门的相关规定为准。 第十九条 专项维修资金的管理 以建设主管部门的相关规定为准。 第二十条 专项维修资金的使用 以建设主管部门的相关规定为准。 第二十一条 专项维修资金的续筹 以建设主管部门的相关规定为准。 第六章 物业管理服务费用和其它维修、维护包干费用第二十二条 物业管理服务费；为包干制。1、本物业管理服务费为每年计人民币 元，其中第一部分（物业服务费） 元，按月支付。2、工艺城公共用水，用电由甲方委托乙方管理，以工艺城2013年公共用水、用电使用情况为基数，年终结算时，不得超过该基数，超过部分的50%由乙方承担。物业服务费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护及年检等费用；（3）物业管理区域清洁卫生及垃圾外运费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）办公费用；（6）物业管理企业固定资产折旧；（7）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（8）法定税费；（9）物业管理企业的利润；乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。 第二十三条 甲方应自 起交纳物业服务费用（物业服务资金），按月交纳。甲方应在次月15日前支付上月物业服务费，逢节假日后推）履行交纳义务。第二十四条 乙方受甲方、物业使用人的委托对其房屋自用部位、自用设备的维修、养护及其它特约服务的费用，由当事人自行约定。第二十五条 房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用由专项维修基金列支。本物业的房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的日常养护费用，由乙方在收取的物业管理服务费中列支。其大修、中修、更新、改造费用，在本物业维修专项基金中列支。共用的专项设备运行的能耗，应设独立计量表核算，据实际用量合理分摊计收费用。第二十六条 房屋共用部位、共用设施设备等的保险由甲方及业主自行办理。第二十七条 甲方、使用人的家庭财产与人身安全的保险由甲方、使用人自行办理。第七章 关于代收物业服务费收缴情况的约定第二十八条 甲方委托乙方代为收取工艺城内业主、物业使用人的物业服务费，每年所收服务费450万元归甲方所有。每天存送，日清月结。第二十九条 乙方的物业费收缴情况每半年结算一次，（分别在当年度的6月底及12月底前结算），结算时乙方的物业费收缴率必须达到90%，如达不到这个标准，不足部分由甲方在应付给乙方的物业费中直接予以抵扣。若业主物业欠费在双方结算后乙方有继续收缴的，则由甲方在收到乙方上缴物业费的次月5日之前负责返还给乙方。第三十条 在每个年度内，若乙方的全年物业费收缴总额在90%-100%范围的，则实际收缴率与100%之间的物业费差额由乙方暂时垫付物业费差额的50%给甲方，若上年度的业主物业欠费在双方结算后乙方有继续收缴的，则由甲方在收到乙方上缴物业费的次月5日之前按上缴金额的50%负责返还给乙方，直至乙方垫付的金额还清为止。第三十一条 本合同到期后，若该物