房地产开发问题现状及建议的调研报告

第 1 页 共 8 页 房地产开发问题现状及建议的调研报告房地产开发问题现状及建议的调研报告 近年来 随着房地产开发的持续升温 带动了小 城镇房地产开发的蓬勃发展 小城镇房地产开发形式 多种多样 其具体表现形态为 一是自主开发 由开 发商自行完成从土地使用权的取得到房屋施工建设 销售的全过程 二是委托开发 由相关单位或组织划 拔土地委托开发商进行开发 建成后交付委托单位 开发商按约定收取开发佣金 三是联合开发 由一方 出土地 另一方出资金 双方或多方联合完成开发并 按合同约定分配收益 四是合伙自建 由个人以自然 人的身份合伙自建 按协议进行房屋分配 在上述形 式中又以联合开发和合伙自建为主要形式 因此 小城镇房地产开发与一般意义上的房地产 开发相比具有 非典型 性的特点 随着开发规模的 逐年扩大 在扩大农村消费需求 完善城镇功能的同 时 对地方税收的支撑作用也愈显重要 房地产开发的主体呈现出开发主体多元化多头并 举的趋势 既有政府主导的镇区规划项目和工业园区 建设 也有企事业单位 村民委员会组织参与的房地 产开发 更多的是个人或由自然人组成的团体进行的 第 2 页 共 8 页 自主或联合开发 多元化开发带来了税收征管中的一 系列问题 最为突出的是无证经营问题 如村级组织 及个人进行的房地产开发 大都没有办理税务登记 由于小城镇房地产开发具有其独特个性 加之税收征 管手段相对滞后 小城镇房地产开发的税收流失现象 较为普遍 一些房地产开发企业在开发经营房地产过 程中 为了达到少缴或者不缴税收的目的 往往挖空 心思 改变交易性质 减少交易金额 广泛存在 假 合同 假集资 假代建 假联建 的四假行为 一般 是在签订真实合同之外 以各种利益诱导购房户签订 假合同 隐匿真实合同 并以假合同应付检查和办理 相关证件 假借住户名义 共同 集资 联合 开 发 签定 集资建房或私房联建 协议 将开发交易 行为改头换面为自建联建行为 以逃避纳税义务 这 类房地产开发企业多为地下企业或小型开发商 大多 既无房地产开发资质 又不进行注册登记 投资者利 用各方面的关系 有的开发商先以其他村民民义办理 土地使用证 在开发中再转户 更有甚者在从事房地 产开发之前将土地使用权直接办理到购房者名下 堂 而皇之地将房地产开发变为私房联建或个人集资建房 以达到少缴甚至不缴税费的目的 小城镇房地产开发大多由自然人投资入股 开发 第 3 页 共 8 页 商法律意识淡薄 纳税意识偏差 往往不择手段偷逃 或挤占国家税款以追求利润最大化 查到了是你的 查不到或查晚了是我的 的恶意偷税心理普遍存在 具体表现为不能主动向主管税务机关申请办理税务登 记或不能按规定如实申报其应税项目 有的甚至采取 假合同 假集资 假联建等手段逃避税收 给税务部 门税收征管带来较大的难度 并且 由于房地产开发 过程比较复杂 涉税环节多 涉及的税种也多 客观 上给不法纳税人留下了偷逃税的可操作空间 税务机 关例行的帐面检查是很难查到其筋骨的 其结果只能 是进一步助长开发商偷逃税的侥幸心理 同时 由于 房地产开发商的主要销售对象为消费者个人 两者具 有利益上的一致性 对于出现的 阴阳合同 地税 机关很难核实 以票控税 也难以达到预期效果 在 二手房 交易方面 受房屋性能 地段和建成时 间的影响 地税机关对申报价格及面积根本无法确认 明知纳税人申报不实但又无法查证 还有的通过假继 承 假赠与 假出租等形式进行隐形交易以达到避税 逃费目的 涉税信息不对称导致税收管理滞后 利益驱动 部门之间协作不强 通常开发一个房地产项目 必须 经过规划 国土 房管 财政 建设等多个行政部门 第 4 页 共 8 页 的审批 许可与监督 由于没有建立有效的信息交换 制度 这些行政部门掌握的房地产开发信息难以共享 尤其在涉及到本部门利益时 部门之间相互缺乏协调 配合 有的甚至互不相让 相互争扯 这样 在房地 产开发过程中地税部门难以有效地参与管理和监督 造成房地产税收征管难 房地产开发项目的土地购置 项目立项和施工许可等信息 都是在税务管理和纳税 申报事项之前发生的 由于目前对房地产业的社会化 综合协调管理水平尚处于较底层次 这些重要的涉税 信息不能有效实现部门共享和信息互换 税务部门往 往只能在房地产开发企业开发 销售房屋后介入管理 客观上导致了税收源头管理困难和有效管理滞后等实 际问题 尤其是在农村小城镇 对房地产业缺乏综合 协调管理 行政管理部门往往各自为政 甚至部分工 程项目规划立项手续不全 税务部门从规划 建设等 部门也无法取得相关信息 更谈不上对项目进行及时 管理和有效监控 税源管理相对粗放导致税收流失 受外部环境和 税务机关自身的征管力量及征管手段的制约 对小城 镇房地产业的税源管理总体上较为原始 粗放 税收 流失现象不同程度存在 从外部环境来看 由于各部 门的管理职能分割 加之各部门对地税机关没有法定 第 5 页 共 8 页 的配合职责和义务 与税务部门的协作配合相对乏力 进行 源泉控管 的积极性不是很高 地税部门仅仅 依靠协调来实现外部借力显得力不从心 鞭长莫及 从内部情况来看 受信息掌控难的制约 房地产各环 节税源分析对比与税款实现及征收无法实施同步监控 无法进行有效的跟踪管理 影响了税款的正常入库 加之地税机关自身的征管力量薄弱 而开发商流动性 大 稳定性差并且多是异地开发 一旦工程完工结算 后 既不办理税务登记注销手续 也不办理税款结算 手续 立即卷铺盖走人 造成事实上的税收流失 二 对加强小城镇房地产税收管理的建议 开展针对性的税法宣传 进一步理顺税收政策 一是大力广泛宣传涉及房地产业的有关税收政策 二 是从法律法规政策上准确界定和掌握自建房 代建房 联建房 集资建房 开发房等各种建房形式的税收政 策 并在实际工作中正确运用 三是完善房地产价格 评估制度 建立房地产评税机构 一方面 要加强对 房地产价格评估理论和方法的研究 逐步形成一套符 合我国国情的房地产估价理论 方法 为房地产税收 计征提供科学的依据 另一方面 要在税务部门内部 建立评税机构和专职评税人员 加大房地产税收征管 的力度进一步加强农村建筑业的税收管理 更好的规 第 6 页 共 8 页 范建筑业纳税行为 深化社会综合治税 充分依托社会力量 搞好协 税 护税工作 建立由乡镇土地管理所 村镇建设服 务部 村支两委和地方税务机关组成的农村零散建筑 业协税 护税组织 建立健全村委会负责制度 乡镇 党委政府把各村宅基地的管理列入村委的目标责任制 考核范围 村委会要详细掌握辖区内的宅基地使用情 况和建筑施工队的建筑数量 并对承揽人员和施工队 情况进行登记 健全税收联席会制度 定期召开联席 会 由包村干部和土地管理所及时向税务所通报农村 建房情况 通过宅基地的控管对农村建筑业的税收征 收进行把关 做到从上到下齐抓共管 治理了 三乱 规范了税收征管秩序 增加了财政收入 建立基础性的征管制度 1 强化纳税申报制度 实行按项目核算申报 不能分项目建帐核算的由税务 机关按工程形象进度或预收款情况预征税款 工程竣 工结算开具发票时多退少补 2 建立房地产基准价 格计税制度 建议政府有权的部门定期公布本地区不 同地块房屋的交易基准价格 税务机关有权以该基准 价格判断纳税人提供的交易价格是否明显偏低 有权 以交易基准价确定为计税依据 3 建立二手房转让 的登记 申报制度 及时掌握监控二手房转让的交易 第 7 页 共 8 页 情况 4 建立核定征收制度 税务部门在对当地房地 产行业利润率和税负进行测算的基础上 根据房地产 行业应缴的各种税收及附加 核定房地产业税收综合 征收率 实行 以票控税 分次纳税 年度清算 多 退少补 在目前小城镇房地产企业财务核算较为混 乱 税收监控难以有效跟进的情况下 实行核定征收 不失为一种简便易行的征管措施 针对一些建筑扭曲 联户建房 的本质 偷漏房 产销售环节的部分税收问题 及时找准问题症结 切 实采取措施 堵塞税收漏洞 一是事前备案 施工前 要求联户建房的建筑施工单位必须提供真实准确的联 户建房合同 联户建房业主名单 联户建房施工设计 图纸进行备案 当地税务所严格审核联户建房的真伪 二是事中监管 施工建设期间 税收管理员深入施工 现场 调查核实联户业主 建筑成本 建房单价 建 房面积等 核对建筑施工单位提供资料的真实性 完 整性 三是事后检查结算 工程竣工后 抓住 谁拥 有土地使用权 谁就拥有房屋初始权 实质 核对最 初报送的联户建房业主与最终的房屋产权证业主是否 一致 据此分不同情况办理税款结算 四是明确房屋 建筑成本下限定额 对会计制度不健全的建筑施工单 位修建房屋的最低成本进行核定 制定成本定额标准 第 8 页 共 8 页 下限 并实时根据市场价进行调整最低建筑成本核定 征收税款 工作人员应各尽职守 严禁推诿扯皮 不 负责任 土地房建办工作人员必须严把建筑面积关口 严禁弄虚作假 营私舞弊造成税款的流失 加大震慑性的查处力度 针对小城镇房地产开发 的特点 以具有开