万科(南京公司)产品缺陷手册

南京万科置业有限公司编号 NJVK 2009 12 名称南京万科产品批评手册版本 V1 0 汇编张国伟审核谢志刚批准朱保全生效日2010 年 1 月 1 日 万科 南京公司 产品缺陷手册万科 南京公司 产品缺陷手册 一 编制目的一 编制目的 1 1 为今后项目的设计 现场实施提供指导 做法分 推荐 改进 禁止 三类 分别用 绿色 黄色 红色区别 1 2 本手册重点关注产品本身 客服 营销服务类缺陷未来单独研究 二 适用范围二 适用范围 2 1 本手册内容来源于产品在设计 施工 以及在交付之后的反馈 2 2 本手册适用南京 镇江 公司开发的所有项目 设计及施工的参考 三 程序及职责三 程序及职责 3 1 编制 工程与采购管理部为手册的编制及修订部门 负责定期搜集各部门的反馈意 见 并及时更新手册的版本 3 2 反馈 物业 客服 房修 设计 各项目部为意见反馈部门 物业 提供使用过程中的产品优缺点 客服 提供客户反馈的产品意见 房修 提供房修过程出现频次较高的产品缺陷 设计 项目部 提供现场出现的设计及现场管理中推荐 改进 禁止的做法 3 3 执行 设计及项目部为手册的使用部门 在设计及现场实施过程 参考手册 优先 使 用手册推荐做法 避免手册中的禁止做法 并注意改进的事项 四 奖惩措施四 奖惩措施 4 1 对于积极反馈产品在建造及使用过程的优缺点或能积极改进产品的个人或部门 予以 通报表扬 4 2 对于手册中禁止事项 在设计和施工过程仍继续采取的 予以通报批评 南京万科置业有限公司编号 NJVK 2009 12 名称南京万科产品批评手册版本 V1 0 汇编张国伟审核谢志刚批准朱保全生效日2010 年 1 月 1 日 五 详细内容五 详细内容 评评 价价改改 进进 问题描述问题描述 一标部分首层户型的煤气管直接由外墙入户围绕 管井 影响橱柜的标准安装 解决措施解决措施 在橱柜转角处增加斜角包住煤气管 注意事项注意事项 在建筑扩初阶段注意室内煤气立管与室外煤气管 道的走向 改造后的阳台移门 评评 价价改改 进进 南京万科置业有限公司编号 NJVK 2009 12 名称南京万科产品批评手册版本 V1 0 汇编张国伟审核谢志刚批准朱保全生效日2010 年 1 月 1 日 问题描述问题描述 一标两房阳台门为平开门 业主使用后发现开启 门影响晾晒衣服 解决措施解决措施 将平开门更改为移门 即不占空间 又不影响晾 晒衣服 从目前的客户回访来看 大多业主希望 阳台门由平开门改为移门 节省空间 评评 价价改改 进进 问题描述问题描述 一标 9 栋跃层阳台为玻璃雨蓬 无法安装标准晾 衣架 解决措施解决措施 1 焊接辅助配件 安装晾衣架 会有断裂的安 全隐患 2 今后精装项目设计类似玻璃雨蓬需考虑安装 晾衣架的位置 评评 价价改改 进进 南京万科置业有限公司编号 NJVK 2009 12 名称南京万科产品批评手册版本 V1 0 汇编张国伟审核谢志刚批准朱保全生效日2010 年 1 月 1 日 问题描述问题描述 10 栋四房厨房按照 U 型橱柜设计安装完毕后 台面间的操作空间仅为 750mm 不符合 住宅设 计规范 中的 双排布置设备的厨房其两排设备 的净距不应小于 0 90m 的规定 已经引起业主 投诉 若按照 L 型橱柜设计 台面基本无操作 空间 也不符合规范 解决措施解决措施 将厨房门居中 足够的操作空间 足够的操作台面 狭小的操作空间 狭小的操作台面 足够的操作空间 足够的操作台面 评评 价价改改 进进 不到不到 600mm600mm 46 0m m 68 0m m 问题描述问题描述 原室内设计图纸中将淋浴房内的管井加宽 至与淋浴房同宽 导致淋浴房玻璃门的安 装空间减小 在此情况下 部分推拉式的 淋浴房玻璃门的宽度达不到正常尺寸 解决措施解决措施 1 管井不加宽 用平开门或移门 2 管井加宽 用平开门 南京万科置业有限公司编号 NJVK 2009 12 名称南京万科产品批评手册版本 V1 0 汇编张国伟审核谢志刚批准朱保全生效日2010 年 1 月 1 日 评评 价价改改 进进 问题描述问题描述 红郡坡屋顶关系复杂 四坡顶的排水管设置影响立面 效果 解决措施解决措施 设计时需要考虑不同标高的屋面排水组织 此处四坡 顶应在檐沟与两坡顶的交接处加排水管 如箭头示意 评评 价价改改 进进 问题描述 设备阳台用于放置锅炉和中央空调外机 阳台的实心 栏板会影响空调的散热 导致空调死机 解决措施 备注 设备阳台如果需要放置空调 阳台栏板需要做成空心 栏板形式 有利于空调的散热 评评 价价改改 进进 问题描述问题描述 厨房烟道排烟口被煤气立管遮挡 影响油烟机烟道的 安装 解决措施解决措施 设计时应考虑烟道开口于煤气立管的关系 避免相互 遮挡 评价评价改进改进 南京万科置业有限公司编号 NJVK 2009 12 名称南京万科产品批评手册版本 V1 0 汇编张国伟审核谢志刚批准朱保全生效日2010 年 1 月 1 日 顶层的部分卧室采光面积不满足规范 建议建议 建筑方案设计阶段就要计算每个房间的窗地比 确保满足规范 同时要考虑施工完成面的尺寸变化 备注备注 江苏省住宅设计规范要求卧室 起居室 厅 的采光 面积与房间地面面积比为 1 1 7 其中 离地面高度低 于 0 8 米的窗洞口不计入采光面积 评价评价改进改进 问题描述问题描述 红郡 1 8 楼的南地下室未考虑自然通风 实际使用湿 度较大 解决措施解决措施 虽然规范对地下室没有自然通风要求 但考虑的实际 使用感受 设计阶段就要考虑地下室的窗户可以开启 确保一定量的自然通风 有条件最好设计为半地下室 评价评价改进改进 问题描述问题描述 顶层露台没有顶棚 安装锅炉容易淋雨 导致锅炉损 坏 解决措施 解决措施 安装锅炉的位置增加顶棚或挑檐 确保锅炉不会淋雨 或者选用室外型锅炉 评价评价改进改进 南京万科置业有限公司编号 NJVK 2009 12 名称南京万科产品批评手册版本 V1 0 汇编张国伟审核谢志刚批准朱保全生效日2010 年 1 月 1 日 问题描述问题描述 红郡 90 户型顶层北露台屋檐交错复杂 后期业主封 闭阳台难度很大 处理不好容易渗水 解决措施解决措施 在建筑设计初期 要综合考虑业主的使用要求 在造 型和实用矛盾中优先考虑实用功能 备注 备注 评价评价改进改进 问题描述问题描述 问题 精装修厨房橱柜转角处出现死角 浪费空间 解决措施 解决措施 设计建议 橱柜设计时就要跟厂家提出要求 尽量避 免出现死角 提高橱柜的使用效率 备注备注 评价评价推荐推荐 问题描述问题描述 原设计地下车库坡道面层采用礓磋处理 但汽车出入 时会产生较大的噪音 对业主有影响 解决措施解决措施 考虑到红郡地库坡度不大 且设有排水沟 故将坡道 面层调整为菱形压纹处理 既满足防滑要求 又降低 了噪音 建造成本也低于礓磋的处理方式 备注 备注 南京万科置业有限公司编号 NJVK 2009 12 名称南京万科产品批评手册版本 V1 0 汇编张国伟审核谢志刚批准朱保全生效日2010 年 1 月 1 日 评评 价价改改 进进 问题描述问题描述 3 层及倒数第 3 层外墙面有大腰线 宽度约 50 公分 存在两户间相互攀爬的安全隐患 解决措施解决措施 建议后期设计能考虑腰线问题与安防的关系 评价评价改进改进 问题描述问题描述 由于立面的竖向线条 195 户型主卧室内飘窗 被分隔为 2 3 部分 有业主反映 主卧室像 鸟笼 解决措施 解决措施 建议后期设计能在设计外立面的时候 更多关 注室内感受 不能为了立面造型而损失实用功 能 南京万科置业有限公司编号 NJVK 2009 12 名称南京万科产品批评手册版本 V1 0 汇编张国伟审核谢志刚批准朱保全生效日2010 年 1 月 1 日 评价评价改进改进 问题描述问题描述 70 户型 4 台空调外机 每户客厅 主卧各一台 安装困难 需下吊篮安装 使用上有对吹问题 且无法满足部分品牌空调安装 要求 例如 格力空调的安装要求为 2 米间距 解决措施 解决措施 建议户型设计阶段即考虑空调外机安装问题 能更 细致的考虑空调外机尺寸及安装问题 同时 设计单位应对目前市面上的常用空调外机尺 寸及安装方式有一定了解 评价评价改进改进 问题描述问题描述 原施工图飘窗上口考虑尽量扩大洞口净高 在有线角的楼 层梁做了上翻 故 不同的楼层的窗高不同 后在施工过程中 部分已施工至 4 6 层 我司要求飘窗 净高各层统一 对未施工的飘窗梁改成下挂 造成各层做 法不统一 影响了样板房的展示与交付不一致 解决措施 解决措施 建议后期设计在图纸扩初阶段时 即开始考虑门窗标准化 及其与结构梁的关系 减少后期调整 南京万科置业有限公司编号 NJVK 2009 12 名称南京万科产品批评手册版本 V1 0 汇编张国伟审核谢志刚批准朱保全生效日2010 年 1 月 1 日 评价评价改进改进 问题描述问题描述 原设计方案有空调对吹的问题 后经调整后 虽然 解决了使用问题 但严重影响外立面美观 解决措施 解决措施 建议后期设计在建筑凹槽内设置空调外机时 需考 虑总体宽度 并满足空调使用要求 南京万科置业有限公司编号 NJVK 2009 12 名称南京万科产品批评手册版本 V1 0 汇编张国伟审核谢志刚批准朱保全生效日2010 年 1 月 1 日 原安装方式 空调有对吹问题 原安装方式 空调有对吹问题 调整后安装方调整后安装方 式式 评价评价改进改进 问题描述问题描述 90 户型南向空调室外机位 户型南向空调室外机位 1 原施工图靠阳台一侧为栏杆 后来部分改为砖墙 原施工图靠阳台一侧为栏杆 后来部分改为砖墙 导致空调安装困难 割断了部分落水管 并引起了部分导致空调安装困难 割断了部分落水管 并引起了部分 90 漏水 漏水 2 另外 在有线角的空调柜机室外机位设了两层混凝 另外 在有线角的空调柜机室外机位设了两层混凝 土板 导致空调管线无法进线 后来敲掉上层板 土板 导致空调管线无法进线 后来敲掉上层板 3 同一部位 同一部位 1 2 层外挂石材 导致空调无法放入 层外挂石材 导致空调无法放入 90 户型端头户型的空调室外机位与卫生间相临 空调室户型端头户型的空调室外机位与卫生间相临 空调室 外机只能从卫生间外窗出去安装 但窗宽只有外机只能从卫生间外窗出去安装 但窗宽只有 500 凹 凹 槽开口太小 无法扩大 槽开口太小 无法扩大 实际开启扇宽 实际开启扇宽 350 室外机无 室外机无 法出去 法出去 解决措施 解决措施 建议空调机位在设计时不仅要考虑空调室外机的尺寸 南京万科置业有限公司编号 NJVK 2009 12 名称南京万科产品批评手册版本 V1 0 汇编张国伟审核谢志刚批准朱保全生效日2010 年 1 月 1 日 还需考虑所有管线在此处设置所需的空间 90户型顶层户型顶层现场实施的 现场实施的 90户户 型除顶层外其他层型除顶层外其他层 评价评价改进改进 南京万科置业有限公司编号 NJVK 2009 12 名称南京万科产品批评手册版本 V1 0 汇编张国伟审核谢志刚批准朱保全生效日2010 年 1 月 1 日 问题描述问题描述 90 70 消火栓安装位置位于栏杆外 不便于取用 且消火栓外消火栓安装位置位于栏杆外 不便于取用 且消火栓外 无护栏 紧急状态下有安全隐患 无护栏 紧急状态下有安全隐患 解决措施 解决措施 建议在户型扩初阶段 需认真考虑设备摆布位置对建筑的影 响 并充分考虑使用便利 评评 价价改改 进进 南京万科置业有限公司编号 NJVK 2009 12 名称南京万科产品批评手册版本 V1 0 汇编张国伟审核谢志刚批准朱保全生效日2010 年 1 月 1 日 问题描述问题描述 4 地下车库地下车库 R 轴位于轴位于 19 20 轴的连通口上方有消防轴的连通口上方有消防 水管通过 影响防火卷帘盒的安装 水管通过 影响防火卷帘盒的安装 后来在一侧增砌一段隔墙 缩小洞口宽度 后来在一侧增砌一段隔墙 缩小洞口宽度 解决措施 解决措施 设计院应增强各专业间的图纸会审 评评 价价改改 进进 问题描述问题描述 8 楼中间单元地下室楼梯间 由于集水井排水立管楼中间单元地下室楼梯间 由于集水井排水立管 布置在里面 楼梯净宽不足布置在里面 楼梯净宽不足 1 1 米 由于电缆桥架米 由于电缆桥架 布置在里面 楼梯净高不足布置在里面 楼梯净高不足 2 0 米 米 后来修改楼梯踏步 移走排水立管 后来修改楼梯踏步 移走排水立管 解决措施 解决措施 设计院应增强各专业间的图纸会审 评评 价价改改 进进 问题描述问题描述 4 地下车库 H 轴与 1 16 轴处 598 号 车位 建 筑图无此柱 但结构图有柱 导致此处一个停车位 无法停车 解决措施 解决措施 评价评价改进改进 南京万科置业有限公司编号 NJVK 2009 12 名称南京万科产品批评手册版本 V1 0 汇编张国伟审核谢志刚批准朱保全生效日2010 年 1 月 1 日 问题描述问题描述 195 户型洗衣机设计为放置在北阳台 此户型洗衣机设计为放置在北阳台 此 门原毛胚门原毛胚 门洞宽度为门洞宽度为 800 满足规范要求 满足规范要求 但铝合金门安装 但铝合金门安装 后净尺寸为后净尺寸为 580 而一般家用洗衣机厚度为而一般家用洗衣机厚度为 56CM 左右 左右 门的尺寸过小 洗衣机安装较困难 也造成日后业门的尺寸过小 洗衣机安装较困难 也造成日后业 主进出不方便 主进出不方便 解决措施 解决措施 户型设计初期 不仅要考虑毛胚门洞宽度 同时也 需考虑装修完成后的净宽度是否满足使用需要 评价评价改进改进 问题描述问题描述 在施工进行到一半时 室内装修图才完成 且水电在施工进行到一半时 室内装修图才完成 且水电 管线布置与原土建施工图不一致 导致水电管线重管线布置与原土建施工图不一致 导致水电管线重 布 但由于结构剪力墙已浇好 只好重新在剪力墙布 但由于结构剪力墙已浇好 只好重新在剪力墙 上开槽和凿洞 破坏了剪力墙的钢筋 形成安全隐上开槽和凿洞 破坏了剪力墙的钢筋 形成安全隐 患 患 解决措施 解决措施 1 项目定位阶段 需明确是否为全装修项目 2 室内装修方案需前置 3 室内装修设备图纸 需在土建施工图开始设计前 完成 评价评价改进改进 问题描述问题描述 原设计铁艺大门 由于施工原因 大门无法正常开 启 现场在大门外增加了一道道闸 影响品质 解决措施 解决措施 施工前考虑好大门的开启样式 保证大门的效果 备注备注 南京万科置业有限公司编号 NJVK 2009 12 名称南京万科产品批评手册版本 V1 0 汇编张国伟审核谢志刚批准朱保全生效日2010 年 1 月 1 日 评价评价改进改进 问题描述问题描述 原坡道做法为 坡道原坡道做法为 坡道 踏步踏步 坡道坡道 300 1200 300 的的 做法 做法 300 的坡道宽度为满足设计规范的最小值 的坡道宽度为满足设计规范的最小值 但但 300 的坡道宽度 摩托车 部分电动车无法推行 的坡道宽度 摩托车 部分电动车无法推行 后期修改为 后期修改为 450 900 450 解决措施 解决措施 建议后期方案深化时 在满足规范的前提下 更多 考虑实际使用需要 评价评价改进改进 问题描述问题描述 灯具基座露出地面 影响效果 解决措施 解决措施 将基座覆在草坪以下 效果明显提高 南京万科置业有限公司编号 NJVK 2009 12 名称南京万科产品批评手册版本 V1 0 汇编张国伟审核谢志刚批准朱保全生效日2010 年 1 月 1 日 评价评价改进改进 问题描述问题描述 车库标高较道路低 只设置了一道排水沟 夏季暴 雨时排水有风险 解决措施 解决措施 设置两道排水沟 车库门外增加一道排水沟 备注备注 评价评价改进改进 问题描述问题描述 景观小品与台阶相连 高差较大处没有设置栏杆 解决措施 解决措施 高差较大出设置栏杆 备注备注 评价评价改进改进 问题描述问题描述 景观小品为钢结构 实际使用功能不大 且周边没 有与植物组合 解决措施 解决措施 景观小品要具有一定使用功能 观赏性与使用功能 结合 备注备注 南京万科置业有限公司编号 NJVK 2009 12 名称南京万科产品批评手册版本 V1 0 汇编张国伟审核谢志刚批准朱保全生效日2010 年 1 月 1 日 评价评价改进改进 问题描述问题描述 实体景观墙 遮挡一楼住户的视线 解决措施 解决措施 景墙尽量设计为通透形式 且不宜设置在遮挡一楼 视线的地方 备注备注 评价评价改进改进 问题描述问题描述 所有庭院栏杆外围均设置了绿篱 相当于有两道 墙 解决措施 解决措施 将金属栏杆取消 所有庭院栏杆均使用绿篱 即降 低造价 又不失美观 备注备注 评价评价禁止禁止 问题描述问题描述 魅力围墙压红线施工 红线外市政道路没有预留绿 化空间 围墙与道路直接相接 效果较差 解决措施 解决措施 围墙外要预留一定的绿化空间 现场已经整改 备注备注 南京万科置业有限公司编号 NJVK 2009 12 名称南京万科产品批评手册版本 V1 0 汇编张国伟审核谢志刚批准朱保全生效日2010 年 1 月 1 日 评价评价推荐推荐 问题描述问题描述 地库人行出入口设置在宅间 即要考虑遮风挡雨的 功能性 又要保证不遮挡一楼视线和美观性 解决措施 解决措施 地库人行出入口即要考虑使用功能 又要考虑美观 备注备注 评价评价推荐推荐 问题描述问题描述 将入户电表和电箱设置在入户景墙内 景观效果比 较明显 解决措施 解决措施 别墅类项目可以参考设计 备注备注 评价评价推荐推荐 问题描述问题描述 人行道与车行道之间设置绿化带 行人感觉比较安 全 景观效果也比较好 解决措施 解决措施 人行道与车行道之间设置绿化隔离带 备注备注 南京万科置业有限公司编号 NJVK 2009 12 名称南京万科产品批评手册版本 V1 0 汇编张国伟审核谢志刚批准朱保全生效日2010 年 1 月 1 日 评价评价推荐推荐 问题描述问题描述 挡土墙使用干垒石 上面设置黄馨等 干垒石挡墙 即方便施工 景观效果也比较好 解决措施 解决措施 高差需要处理时 可以参考使用干垒挡墙 备注备注 评价评价改进改进 问题描述问题描述 多层客厅空调外机设置在阳台上 如业主封闭阳台 就产生投诉 解决措施 解决措施 所有空调外机设置在墙体外面 不要设置在阳台上 备注备注 评价评价改进改进 问题描述问题描述 因外立面需要 端户卫生间增加一小窗户 该窗户 高度太高 面积太小 业主无法正常开启 解决措施 解决措施 该类型窗户可以取消 备注备注 南京万科置业有限公司编号 NJVK 2009 12 名称南京万科产品批评手册版本 V1 0 汇编张国伟审核谢志刚批准朱保全生效日2010 年 1 月 1 日 评价评价改进改进 问题描述问题描述 阳台门洞宽度较小 使用塑钢窗后 可开启尺寸更 小 体型较胖的业主进出阳台比较麻烦 解决措施 解决措施 阳台门洞尺寸适当设置大些 备注备注 评价评价改进改进 问题描述问题描述 采光天窗夏季容易爆裂 有安全隐患 解决措施 解决措施 玻璃上面贴膜 防止夏季爆裂 备注备注 评价评价改进改进 问题描述问题描述 联排卫生间设置上下两个窗户 上面窗户可开启 下面窗户固定 由于上面窗户较高 部分业主无法 正常开启 解决措施 解决措施 开启窗户要方便使用 备注备注 南京万科置业有限公司编号 NJVK 2009 12 名称南京万科产品批评手册版本 V1 0 汇编张国伟审核谢志刚批准朱保全生效日2010 年 1 月 1 日 评价评价改进改进 问题描述问题描述 多层客厅空调外机栏杆设置过高 外机安装不方便 解决措施 解决措施 外机栏杆高度设置 60CM 即可 备注备注 评价评价改进改进 问题描述问题描述 空调外机设置在窗户下面 空调管影响外立面 解决措施 解决措施 栏杆性质的空调板可设置在窗侧 可避免室内机与 室外机联线的拖挂 影响立面 备注备注 评价评价改进改进 问题描述问题描述 多层地下室水管过多 业主强烈投诉 解决措施 解决措施 有大量水管地下室建议不要销售 备注备注 南京万科置业有限公司编号 NJVK 2009 12 名称南京万科产品批评手册版本 V1 0 汇编张国伟审核谢志刚批准朱保全生效日2010 年 1 月 1 日 评价评价改进改进 问题描述问题描述 小高层客厅主卧室窗通风面积不够 解决措施 解决措施 在设计阶段应复合通风面积是否满足规范 备注备注 评价评价改进改进 问题描述问题描述 平屋面及坡屋面雨水收集未统筹考虑 雨水立管位 置设置不当 解决措施 解决措施 可将雨水立管设置在阴角处 备注备注 评价评价改进改进 问题描述问题描述 立面不同材质不交圈 分色处理不应留置在阳角处 解决措施 解决措施 不同材质应在阴角处分色 备注备注 南京万科置业有限公司编号 NJVK 2009 12 名称南京万科产品批评手册版本 V1 0 汇编张国伟审核谢志刚批准朱保全生效日2010 年 1 月 1 日 评价评价改进改进 问题描述问题描述 光明三期室外公共绿地和硬质铺装地面中均出现很 多管网井盖 各类井盖样式不一 观感不佳 解决措施 解决措施 今后在设计及施工过程中 各种管井应尽量避免出 现在硬质铺装上 要完成此目标需要景观设计单位 与管综设计单位配合协调 管综的施工图应结合景 观的总平面图进行调整 并以此图分发至电力 煤 气 电信 自来水等管线设计施工单位进行深化设 计 施工时 如有可能 应让总包单位将道路放线 工作完成后 明确管井不能出现的位置 在井盖 安装过程中将井盖方向调整为平行于道路走向 结 合景观标准化的做法 硬质铺装上的井盖若无法避 免 则需用不锈钢装饰井盖 公共绿地种植区域的 井盖采用种植井盖 评价评价改进改进 问题描述问题描述 光明三期 9 14 楼北侧人行道 因规划及路幅宽度的局限 每个单元前 的人行道收边处都增加的路牙 导致 人行道无法实现无障碍化使用 16 楼因用地局限 导致单元大堂 残疾人坡道直接接到车行道上 存在较 大的安全隐患 解决措施 解决措施 大堂出入口应避免直接正对车行道 如 无法避免 则应设计人行道与之相连 避免行人无路可走 只能走车行道而造 成隐患 9 楼 14 楼 南京万科置业有限公司编号 NJVK 2009 12 名称南京万科产品批评手册版本 V1 0 汇编张国伟审核谢志刚批准朱保全生效日2010 年 1 月 1 日 评价评价改进改进 问题描述问题描述 中央空调现场开洞与结构之间有众多的冲突 现 很多高端精装修项目中 很多已经开始配备中央 空调 但原结构设计中 并未对中央空调给予预 留的空洞 所有在后期施工过程中 许多空调冷 凝水的排管与结构梁有严重的冲突 而不得不强 行开洞后加固或者牺牲层高等做法 同时不规则的走管也严重影响到美观 解决措施 解决措施 若前期已定义为精装修配备中央空调的项目 需 在建筑及结构设计阶段提前考虑空调的走管问题 提前预留空调空洞 南京万科置业有限公司编号 NJVK 2009 12 名称南京万科产品批评手册版本 V1 0 汇编张国伟审核谢志刚批准朱保全生效日2010 年 1 月 1 日 评价评价改进改进 问题描述问题描述 光明三期车行道上设置的减速带共计 21 个 减速带的数量设计并没有具体的规 范要求 景观设置减速带的考虑点在于 单元出口的区域需降低车行速度 保证 人行的安全性 因图纸设计时未考虑减 速带数量及功能的平衡 而减速带施工 的时候设计未确认其做法和要求 故光 明三期内的 21 个减速带其顶端高度并不 一致 且做法也未完全按照图纸施工完 成 解决措施 解决措施 现场设置了 21 个减速带 两个 减速带之间的相隔距离并不一致 减速 带的高度从 5cm 7cm 均有出现 未做 到统一 开车时在减速带上通过 汽车 会明显震动 引起不适 业主进行了投 诉 我们也相应的做了变更及整改 取 消了 21 个高出地面减速带中的 13 个 齐地作平 保留了 8 个高出地面的减 速带 保证减速带安全性和施工质量要 求的同时 应该考虑开车人的感受 满 足规范的前提下 尽量减少高出地面减 速带的设置 变更后的图纸 变更后的图纸 南京万科置业有限公司编号 NJVK 2009 12 名称南京万科产品批评手册版本 V1 0 汇编张国伟审核谢志刚批准朱保全生效日2010 年 1 月 1 日 评价评价改进改进 问题描述问题描述 光明三期社区南入口区域景观堆坡超过设计图纸标 高 造成了建筑地库顶板的安全隐患 光明三期 10 楼西侧公共绿地堆坡营造地形施工过 程中 因现场堆坡过高 超过了建筑地库顶板的荷 载 导致顶板存在安全隐患 标高的控制方面应基本按照景观施工图所标 注的标高来控制堆坡现场 切忌让施工单位擅自增 加堆土荷载 若确实出于优化现场效果需要增加覆 土 需尽量提早通知建筑设计单位及景观设计师三 方碰头 以商定修改方案 避免出现建筑地库安全 隐患 覆土的过程中 在室外地坪 30cm 以下 可 考虑用沙土回填 目的在于避免渣土车回填过程中 遇到雨天将土方压板实 造成日后地表水下渗至排 水板困难 雨天之后土壤泥泞的工作日尽量避免回 填土作业 室外地坪 30cm 以内的及微地形可用黄 土 防止起风扬尘 解决措施 解决措施 景观扩初设计阶段应与建筑结构荷载设计相结合 确定标高 具体包括 道路标高 首层大堂标高 地形造坡标高 三者相结合 并平衡工程 造价和 设计观感的最优方案 备注备注 南京万科置业有限公司编号 NJVK 2009 12 名称南京万科产品批评手册版本 V1 0 汇编张国伟审核谢志刚批准朱保全生效日2010 年 1 月 1 日 评价评价改进改进 问题描述问题描述 三期住宅首层南向院子内均未做排水处 理 解决措施 解决措施 首层庭院的完成面标高应严格按照施工 图所注标高施工 一般室外标高低于室 内标高 30cm 且庭院地面应平整并向 庭院外放坡 0 5 1 如果用软质 围墙 绿篱 分隔 当庭院标高低于庭 院外标高 则绿篱应种植于标高较低一 侧 且在绿篱外侧作排水卵石明沟 与 相邻雨水井沟通 当庭院标高高于庭院 外标高 则绿篱种植带的覆土不能高于 地面 以避免形成土垄 阻挡雨水向外 流出 评价评价改进改进 问题描述问题描述 金域缇香项目整体园建施工时 总包单位并未按 照设计图纸上的地库顶板上排水滤石层的做法完 成施工 解决措施 解决措施 因冬泳行动而调整的排水层做法由原来的 PVC 排水板调整为 20 公分的碎石滤层 但现场施工 的时候总包单位并未按图施工 滤水层并未按照 图纸要求做到 20cm 的碎石层 后果将导致将来 金域缇香的地库顶板排水不畅 会引起大乔木及 大规格的植物因积水而大量死亡 好钢用在刀刃上 但有些核心点是不能 节省的 省 20 万的费用的后果可能是 200 万才 能弥补的 南京万科置业有限公司编号 NJVK 2009 12 名称南京万科产品批评手册版本 V1 0 汇编张国伟审核谢志刚批准朱保全生效日2010 年 1 月 1 日 排水层标准做法 评价评价改进改进 问题描述问题描述 项目围墙示范区部分与整 体围墙样式反差过大 原 示范区的围墙使用了米黄 色的石材 用效果较好的铁艺镂空栏 杆 而后期大面施工时调 整了方案 用涂料及仿石 漆代替了石材 镂空铁艺部分的栏杆也相 应改小了规格和尺寸 前 后效果反差较大 引起了 客户的投诉 解决措施 解决措施 小区的围墙及岗亭是一个 小区的门面 景观成本在 控制的时候应该重点对于 此部分的设计做成本倾斜 必须保证围墙和岗亭的效 果及功能 示范区围墙样式示范区围墙样式 调整后的围墙样式调整后的围墙样式 南京万科置业有限公司编号 NJVK 2009 12 名称南京万科产品批评手册版本 V1 0 汇编张国伟审核谢志刚批准朱保全生效日2010 年 1 月 1 日 评评 价价改进改进 问题描述问题描述 武装到牙齿 这是万科项目的销售工程中的 一个关键核心 无论是售楼处的装修 样板房的 软装摆设还是室外景观的布置和设计 都是需要 整体全局考虑的体系问题 独立任何一个专业而 单独去考虑 往往会导致很多的反复调整 某示范区在 09 年夏季高温期间施工 对于室 外园建施工来说是大忌 很多大规格的乔木无法 移栽 在必须保证景观效果的前提下 只能考虑 使用容器苗 而又导致了成本的较大增加 解决措施 解决措施 干净整洁的草坪是项目示范区的一个亮点和出彩 的地方 但从个人专业角度来看 还是有几点需 要改进的地方 完善草坪施工的检核流程 具体 如下 场地细平 场地细平整 拍细 压实 施工验 收标准 土壤颗粒 2cm 铺沙 铺沙垫层 5cm 滚压同时加 2 3cm 厚细沙 扫帚找平 施工验收标准 铺沙厚度 7 8cm 保证人站立无明显脚印 铺草 无缝铺设草皮卷 施工验收标准 无缝 密铺 压紧 水浇透 用滚筒压紧 施工验收标准 步行不明显凹陷和积水 修建 生长旺期 15 天修建一次 施工验收标准 高度保持在 2 3cm 补播 矮生百慕大 高羊茅无次过程 每年 11 月份追播黑麦草 施工验收标准 出芽率大于 95 漂亮 整洁如高尔夫球场的草坪 对于销 售示范区的景观效果绝对是个闪亮点 南京万科置业有限公司编号 NJVK 2009 12 名称南京万科产品批评手册版本 V1 0 汇编张国伟审核谢志刚批准朱保全生效日2010 年 1 月 1 日 评价评价改进改进 问题描述问题描述 金色里程示范区施工过程中 硬质景观施工单位存 在了严重的现场施工与景观设计图纸不符的问题 考虑 现场施工的时间吃紧 天气多变等诸多原因未要求 其返工及调整 问题一 景观水景区域涌泉跌落现 场放线与 图纸不符 致其中一个跌落有位移偏差 导致水池 底部的石材无法按照设计模数铺贴 问题二 广场 上混凝土砖 的铺贴方式与图纸不符 现场收口存在明显的瑕疵 现场观感较差 解决措施 解决措施 对于此类现场效果问题 设计和项目部的同事必须 统一要求 对于总包及施工单位要做到事前要求提 醒 事中现场把控 事后及时调整补救 对于不按 图施工的问题必须重视 甚至可以提升至对于此施 工单位的评价上考核 评价评价禁止禁止 问题描述问题描述 建筑预留的柜机空调洞在踢脚线安装完成后于其冲 突 土建预留空调洞为结构完成面上 300mm 缇 香户型为设有地暖的户型 做完地暖后 完成面距 离洞口中心仅为 150mm 踢脚线高度为 127mm 自然会遮挡住洞口 解决措施 解决措施 凡有地暖的户型 建议提高原土建时期预留的柜机 空调洞 为 350mm 或仅用 100mm 以下的踢脚线 备注备注 南京万科置业有限公司编号 NJVK 2009 12 名称南京万科产品批评手册版本 V1 0 汇编张国伟审核谢志刚批准朱保全生效日2010 年 1 月 1 日 评价评价改进改进 问题描述问题描述 建筑预留的门洞高度 宽度与精装修的门扇高 度 宽度有较大的尺寸差缇香 红郡的建筑设 计中土建门洞的高度均为 2400mm 宽度为 900mm 而后期从成本及品质等多方考虑一般 门厂生产的规格门扇高度为 2180mm 宽度为 820mm 这样就使得门高需要做降低 15 20 公 分的处理 增加了无效成本 同时 石膏板与 建筑门洞的交接边很容易裂缝 施工质量也无 法达标 门宽 建筑图纸中所标的户内门宽为 900mm 粉刷完成面平均水平在 870mm 左右 而门扇的对安装基层的要求为 120mm 这样就 使得最后完成的门扇宽度在 750mm 对于家庭 使用来说相对较小 解决措施 解决措施 对于定性为精装修的项目 建筑设计中就对门 洞的高度及宽度做相应的尺寸调整 备注备注 评价评价改进改进 问题描述问题描述 使用地暖项目的防水问题 在几个项目中锅炉地 暖的使用 在通往卫生间铺管的同时门槛石下原 使用干铺或水泥砂浆直接铺设 其考虑了地暖的 热能损耗但未考虑卫生间的防水问题 曾导致水 从卫生间灌入外侧地板 解决措施 解决措施 在门槛处做一段 C30 的防水槛 卫生间内防水 层一直做到此处且翻边整个槛 并且做地暖的卫 生间除土建原有的防水层 精装修也需在整个卫 生间加做一层防水 浴缸 淋浴房处的防水也需 特别处理加做止水槛 南京万科置业有限公司编号 NJVK 2009 12 名称南京万科产品批评手册版本 V1 0 汇编张国伟审核谢志刚批准朱保全生效日2010 年 1 月 1 日 评价评价改进改进 问题描述问题描述 配电箱与鞋柜冲突 解决措施 解决措施 对于配电箱的定位 建议设置在更衣室内 或错 开鞋柜等位置 备注备注 评价评价推荐推荐 问题描述问题描述 煤气外露管道包管及通风问题 解决措施 解决措施 煤气管道原则上不允许密闭包管等做法 在满足 规范的要求下 在封板上开孔及满足通风等原则 同时也起到美观的作用 备注备注 评价评价改进改进 南京万科置业有限公司编号 NJVK 2009 12 名称南京万科产品批评手册版本 V1 0 汇编张国伟审核谢志刚批准朱保全生效日2010 年 1 月 1 日 问题描述问题描述 厨房灶台的位置与台面上插座靠的太近 且右侧 空间较小 也无法放置小型电器的使用空间 解决措施 解决措施 设计时应考虑灶台周边插座的定位 及提供的电 源对应的台面是否满足电器的使用空间 避免吃 力不讨好的情况发生 备注备注 评评 价价推推 荐荐 室内饰面砖阳角成品保护 选用成品 塑料 阳角条进行保护 优点 美观 拆除后可再次利用 评评 价价推推 荐荐 室内木地板铺设后成品保护 选用纤维板与木地板包装箱结合进行覆盖 优点 全封闭覆盖 保护效果好 拆除后可再次利用 南京万科置业有限公司编号 NJVK 2009 12 名称南京万科产品批评手册版本 V1 0 汇编张国伟审核谢志刚批准朱保全生效日2010 年 1 月 1 日 评评 价价推推 荐荐 卫生间洁具 马桶 安装后成品保护 选用原洁具包装纸箱进行保护 优点 利用包装箱 费用低 评评 价价改改 进进 室内门套边框成品保护 选用铺设木地板下层用防潮垫 边角料 进行保护 优点 美观 防潮 成本低 评评 价价推推 荐荐 施工现场大门 主入口大门外项目介绍 南京万科置业有限公司编号 NJVK 2009 12 名称南京万科产品批评手册版本 V1 0 汇编张国伟审核谢志刚批准朱保全生效日2010 年 1 月 1 日 评评 价价推推 荐荐 场内运输道路上安全通道 按万科标准设置安全通道 评评 价价推推 荐荐 材料选用样板墙 按设计要求将主要装修材料在样板墙上进行铺贴 优点 为材料采购 选样提供观感效果 评评 价价推推 荐荐 材料堆放 按制定地点分类堆放并标识 优点 现场整洁 规范 南京万科置业有限公司编号 NJVK 2009 12 名称南京万科产品批评手册版本 V1 0 汇编张国伟审核谢志刚批准朱保全生效日2010 年 1 月 1 日 评评 价价改改 进进 内外墙粉煤灰加气块砌筑 每天砌筑高度控制在 1 5 米内 操作人名单上墙 优点 控制砌筑砂浆收缩变形 砌筑质量责任到人 评评 价价改改 进进 填充墙与框架梁交界处处理方法 留置高度 8 10cm 砌体完成后 14 天后采用细石砼浇注密实 优点 控制后期裂缝的产生 评评 价价推推 荐荐 楼板面双层钢筋定位件 选用成品定位件 硬质塑料 优点 稳定牢固 钢筋变形小 南京万科置业有限公司编号 NJVK 2009 12 名称南京万科产品批评手册版本 V1 0 汇编张国伟审核谢志刚批准朱保全生效日2010 年 1 月 1 日 评评 价价推推 荐荐 楼层及时清理 楼层模板拆除后派专人清理 优点 整洁 文明 评评 价价禁禁 止止 工人在施工操作面加工钢筋 钢筋加工应在钢筋加工区内进行 缺陷 现场不文明 存在安全隐患 评评 价价禁禁 止止 卫生间天棚照明灯位置紧靠排污管 照明灯长时间开启后 排污管被烤焦造成渗漏 缺陷 渗漏 安全隐患 南京万科置业有限公司编号 NJVK 2009 12 名称南京万科产品批评手册版本 V1 0 汇编张国伟审核谢志刚批准朱保全生效日2010 年 1 月 1 日 评评 价价改改 进进 卧室内设置排污管 设计缺陷 缺陷 影响美观 有噪音 评评 价价禁禁 止止 地板收口不到边 增加一块底板 储藏间地柜内木地板收口不到边 整改措施 增加一块底版 铺设木地板在边角处应一步到位 缺陷 不美观 存在交付风险 增加成本 评评 价价禁禁 止止 拆除 18 层屋面结构层 设计图纸变更后 未能及时下发到项目部 问题后果 影响工期 增加建造成本 对企业信誉造成不良影响 南京万科置业有限公司编号 NJVK 2009 12 名称南京万科产品批评手册版本 V1 0 汇编张国伟审核谢志刚批准朱保全生效日2010 年 1 月 1 日 评评 价价改改 进进 扁铁栏杆样板 镇江魅力一期刚交付现场方钢 空心管栏杆已经锈迹斑斑 1 围墙太过低矮 容易攀爬 安全系数低 2 小区围墙使用的空心方钢管 容易生锈 维修成本大 使用寿 命短 按照集团的规范应该达到 3 米且最好为实心墙体 栏杆 加高或上面加装防爬刺 栏杆材料尽量使用防腐蚀材料 评评 价价禁禁 止止 车辆出入口防滑地棱噪音严重 评评 价价改改 进进 设备房门 锁应改进钢质门 通开锁 地下车库单元木门应改为钢 制门 缇香目前为木质门 已出现不同程度的腐烂 南京万科置业有限公司编号 NJVK 2009 12 名称南京万科产品批评手册版本 V1 0 汇编张国伟审核谢志刚批准朱保全生效日2010 年 1 月 1 日 评评 价价改改 进进 排污井盖板应改进为铁质盖板 便于开启检修 评评 价价改改 进进 楼宇外墙的腰线不易过宽或预留凹槽 防止通行 目前缇香楼宇腰 线过宽 可通入房屋内 评评 价价改改 进进 大门口未建造顶棚不能遮风挡雨 现场管理诸多不便 客户感受差 南京万科置业有限公司编号 NJVK 2009 12 名称南京万科产品批评手册版本 V1 0 汇编张国伟审核谢志刚批准朱保全生效日2010 年 1 月 1 日 评评 价价改改 进进 车库出入口应设置雨棚 防止暴雨倒灌积雪 可借鉴金色家园 评评 价价改改 进进 路面机动车道与楼宇入口及人行道交叉混合 存在安全隐患 建议 设计时考虑人车分流 评评 价价改改 进进 车库单元门厅通道品质感差 建议贴砖或刷地漆 南京万科置业有限公司编号 NJVK 2009 12 名称南京万科产品批评手册版本 V1 0 汇编张国伟审核谢志刚批准朱保全生效日2010 年 1 月 1 日 评评 价价改改 进进 地下车库的地面品质感差 容易起沙 建议使用高标号水泥或者地 面做耐磨处理 评评 价价改改 进进 A 很多的机位安装空调时都需要高空作业配合才能安装 设计时是 否能充分考虑到业主的实际需要 因为日后还存在空调维修的问题 极为不便 B 还有些机位存在无法通风或无法摆放的问题 如腰线位置 都 是需要事先考虑到的 C 室外空调排风口处百叶网格不宜过密 过密不便于散热 影响制 冷 建议将网格间隙加大 百叶改少 评评 价价改改 进进 三期外阳台外墙涂料起皮 影响外墙美观 评评 价价禁禁 止止 电梯厅玻化砖普遍开裂 脱落 南京万科置业有限公司编号 NJVK 2009 12 名称南京万科产品批评手册版本 V1 0 汇编张国伟审核谢志刚批准朱保全生效日2010 年 1 月 1 日 评评 价价改改 进进 房屋交接缝的防水问题 多数的交接缝交付后都存在渗漏的问题 造成后期维修困难 引发地下室浸水 评评 价价禁禁 止止 楼层消防栓不应设在楼宇或栏杆外侧 不便于使用管理 不符合消 防规范 评评 价价推推 荐荐 天台应设置消防压力表 可直接检查消防水压 南京万科置业有限公司编号 NJVK 2009 12 名称南京万科产品批评手册版本 V1 0 汇编张国伟审核谢志刚批准朱保全生效日2010 年 1 月 1 日 评评 价价改改 进进 小区消防报警装置报警时只能显示楼栋号 而不能显示楼层号 报 警时查找时间较长 消防报警应显示准确的楼层号 评评 价价禁禁 止止 禁止在消防管道上架设电线及光缆 评评 价价推推 荐荐 监控中心强电控制柜安装避雷器 遇到雷击时起到放电及对设备保 护 南京万科置业有限公司编号 NJVK 2009 12 名称南京万科产品批评手册版本 V1 0 汇编张国伟审核谢志刚批准朱保全生效日2010 年 1 月 1 日 评评 价价改改 进进 小区周界红外报警需安装联动装置 切实起到防御作用 评评 价价禁禁 止止 禁止门厅两侧留有串通缺口 行人可绕过门禁直接越入单元大厅 存在一定防范漏洞 评评 价价改改 进进 小区大门的问题 一是人行出入的小门设计不合理 门太重 闭门 器经常损坏 并导致关闭时产生很大的噪音从而引发附近业主强烈 投诉 二是机动车出入口的道闸总是留有缺口 横杆太短 两个道闸 机之间 导致行人经常从中穿行 产生重大的安全隐患 道闸砸人 车辆伤人 南京万科置业有限公司编号 NJVK 2009 12 名称南京万科产品批评手册版本 V1 0 汇编张国伟审核谢志刚批准朱保全生效日2010 年 1 月 1 日 评评 价价改改 进进 总控中心的问题 一个小区尽可能设计时设置一个总控中心 否则 会给后期的物业公司增添很大的人员管理人本 评评 价价改改 进进 架空层单元大厅无框玻璃门地锁 采用旋转关门 防风性能差 因 小区靠湖边 架空层风比较大 经常因风大造成单元门关不牢 建 议设计时考虑防风问题 评评 价价改改 进进 楼宇内公共部位照明 门禁 业主居家防盗均共用一个回路 如有 某处出现故障 则该回路上的其他系统均会瘫痪 建议分开设置回 路 南京万科置业有限公司编号 NJVK 2009 12 名称南京万科产品批评手册版本 V1 0 汇编张国伟审核谢志刚批准朱保全生效日2010 年 1 月 1 日 评评 价价禁禁 止止 小区内所有的公共场所配电户屋面雨水管下方并无排水沟 评评 价价改进改进 住宅卫生间污水管道 阳台地漏的 P 弯无检修口 没有检修口将造 成维修困难 国家标准 GB50242 2002 建筑给水排水及采暖工程 施工质量验收规范 5 2 排水管道及配件安装 的 5 2 6 条第 3 点规 定 在转角小于 135 度的污水横管上 应设置检查口或清扫口 地下室的管道都设了检修口 同一项目 同样是管道 做法却不一 致 不设检修口事实上不能满足维修需求 为便于今后维修 符合 国家验收规范 建议增设检修口 地漏下水管上未装存水弯 造成返臭 建议增加存水弯 住宅内管道无检修口 地下室管道设检修口 阳台管道 卫生间管道 南京万科置业有限公司编号 NJVK 2009 12 名称南京万科产品批评手册版本 V1 0 汇编张国伟审核谢志刚批准朱保全生效日2010 年 1 月 1 日 评评 价价改改 进进 户内管道井下水管漏水 维修困难 住户意见大 下水总管尽量设 计在公共部位 便于维修疏通 评评 价价推推 荐荐 一期厨房排水管坡度小 水平管太长经常堵塞 减少水平管道的长 度 二 三期的厨房水平管已缩短改进 效果很好 评评 价价禁禁 止止 消防和生活管网的总管分布在架空层的泥土下面 且塑料复合钢网 管强度底 在水压力较大的情况下易于发生渗漏且不易查找 维修 时对绿化和草坪损坏严重 难以保证现场品质 业主感受很差 建议 水管尽量采用明管布置在公共部位 便于检查维修 生活水 管材料采用钢衬塑管 消防水管材料采用钢管 南京万科置业有