开封万丽江南水都项目建议书

1 17 引引 序序 打造打造 新开封新开封 的的城市名片城市名片之作之作 开封城市的房地产市场正处于一种机遇与挑战并存的市场环境中 由于本工程的特开封城市的房地产市场正处于一种机遇与挑战并存的市场环境中 由于本工程的特 殊性 决定了本工程必须塑造开封新城市一个殊性 决定了本工程必须塑造开封新城市一个 继往开来继往开来 的产品 取得市民的广泛肯的产品 取得市民的广泛肯 定 才会推动整个开封市的城市化发展进程 为此对产品定位也相应提出了更高的要求定 才会推动整个开封市的城市化发展进程 为此对产品定位也相应提出了更高的要求 需要引进一家大型专业房地产开发公司的成功运作 因此我们认为本工程存在取得名 需要引进一家大型专业房地产开发公司的成功运作 因此我们认为本工程存在取得名 利双收的重要性 将应用利双收的重要性 将应用 临空造城临空造城 的大手笔的气魄 得益于的大手笔的气魄 得益于 郑汴一体化郑汴一体化 城市格城市格 局的启动 汴西新区版块的建设 展现国际化视野的美丽远景 局的启动 汴西新区版块的建设 展现国际化视野的美丽远景 b5E2RGbCAP 看准了汴西新区的无限潜力 我们提出了看准了汴西新区的无限潜力 我们提出了 以以国际化国际化视野 视野 造城造城 的开发理的开发理 念 驶进了开封这座充满活力的热土 兴建总用地规模念 驶进了开封这座充满活力的热土 兴建总用地规模700700亩 总建筑面积超过亩 总建筑面积超过100100万平万平 方方M M的融城 采取分期滚动式开发 结合城市化发展进程 以独特的开发理念和思路 的融城 采取分期滚动式开发 结合城市化发展进程 以独特的开发理念和思路 建造高尚住宅为主 集居住 商贸 休闲 文化 运动等多功能为一体 将涌动着十里建造高尚住宅为主 集居住 商贸 休闲 文化 运动等多功能为一体 将涌动着十里 连绵的繁华气象 现代建筑 生态水岸 中庭景观 休闲广场 高档会所有序分布其中连绵的繁华气象 现代建筑 生态水岸 中庭景观 休闲广场 高档会所有序分布其中 信步闲庭亦有不同角度的壮美风景 三纵四横的交通网络便利出行 超前的眼光 国 信步闲庭亦有不同角度的壮美风景 三纵四横的交通网络便利出行 超前的眼光 国 际化的规划理念 科学合理的平面布局 前景不难想象 建成之后必将取代老城区 成际化的规划理念 科学合理的平面布局 前景不难想象 建成之后必将取代老城区 成 为新开封城市最适宜居住的现代新城为新开封城市最适宜居住的现代新城 打造中原城市群首屈一指的超级精品大盘 与市委 市政府一起建设开封新城区美丽 打造中原城市群首屈一指的超级精品大盘 与市委 市政府一起建设开封新城区美丽 活力的明天 活力的明天 p1EanqFDPw 豪德天下豪德天下 融城标志性的国际康居 建筑开封新城区腾飞的未来 为了强化城市品融城标志性的国际康居 建筑开封新城区腾飞的未来 为了强化城市品 牌 注重社会效益 本工程的成功开发将成为开封市政府和开封市民造福的形象工程 牌 注重社会效益 本工程的成功开发将成为开封市政府和开封市民造福的形象工程 为开封新城市建设 城市规划作出重要贡献的工程之一 也将扮演了一个城市运营商的为开封新城市建设 城市规划作出重要贡献的工程之一 也将扮演了一个城市运营商的 角色 成为开封房地产发展的风向标 角色 成为开封房地产发展的风向标 DXDiTa9E3d 福建省著名的名牌开发企业福建万励房地产开发有限公司属下的郑州豪德天下投资福建省著名的名牌开发企业福建万励房地产开发有限公司属下的郑州豪德天下投资 有限公司将发挥地产大盘开发的专业化优势 精心开发本案 力求将之打造成有限公司将发挥地产大盘开发的专业化优势 精心开发本案 力求将之打造成 新开封新开封 的的 城市名片城市名片 RTCrpUDGiT 工程概述工程概述 2 17 1 1 地理位置地理位置 详见附件一详见附件一 豪德天下豪德天下 融城用地位置融城用地位置图图 本工程位于开封市汴西新区的居住生活圈中心 宗地西邻四号路本工程位于开封市汴西新区的居住生活圈中心 宗地西邻四号路 东临三号路 东临三号路 北临东京大道北临东京大道 南临金耀路 汴西新区是开封新城市发展的重要战略 工程基地南临金耀路 汴西新区是开封新城市发展的重要战略 工程基地 所处位置将是汴西新区未来的行政 文化 经济中心 也是开封市实现所处位置将是汴西新区未来的行政 文化 经济中心 也是开封市实现 郑汴一郑汴一 体化体化 连接郑州仍至辐射河南省的枢纽 地理环境优越 八方交通便捷 发展 连接郑州仍至辐射河南省的枢纽 地理环境优越 八方交通便捷 发展 潜力积蓄待发 潜力积蓄待发 5PCzVD7HxA 2 2 地块现状地块现状 本工程总用地面积约本工程总用地面积约700700亩 土地使用性质是商住 使用年限是亩 土地使用性质是商住 使用年限是7070年 控制性规年 控制性规 划设计指标为 容积率划设计指标为 容积率 2 6 2 6 建筑密度 建筑密度 33 33 地块呈长方形 紧邻新政府大楼 地块呈长方形 紧邻新政府大楼 北面 文教基地南面的规划交通要道 场地平整 北面 文教基地南面的规划交通要道 场地平整 jLBHrnAILg 3 3 未来周边环境未来周边环境 工程位于汴西新区 该区域是以居住 工业 办公 综合服务为主的新建城区 工程位于汴西新区 该区域是以居住 工业 办公 综合服务为主的新建城区 是城市发展的主要空间 热力 供电 电信 邮政 污水处理厂等单位都在该区是城市发展的主要空间 热力 供电 电信 邮政 污水处理厂等单位都在该区 域办公 因此未来城市基础配套设施相对于其它区域更加齐全 域办公 因此未来城市基础配套设施相对于其它区域更加齐全 xHAQX74J0X 区域市场分析区域市场分析 一 一 城市概述城市概述 开封是一座中国历史文化名城 素有开封是一座中国历史文化名城 素有 七朝都会七朝都会 之称 中国优秀旅游城市 开封之称 中国优秀旅游城市 开封 文物遗存丰富 城市格局悠久 古城风貌浓郁 北方水城独特 文物遗存丰富 城市格局悠久 古城风貌浓郁 北方水城独特 LDAYtRyKfE 开封是一座充满希望的城市 作为国家的老工业基地 拥有纺织 食品 专用设备开封是一座充满希望的城市 作为国家的老工业基地 拥有纺织 食品 专用设备 制造 化工 医药等支柱产业 作为平原农区 小麦 棉花 花生等农产品资源丰富 制造 化工 医药等支柱产业 作为平原农区 小麦 棉花 花生等农产品资源丰富 作为历史文化名城 木版年画 汴绣 书画 盘鼓彰显出丰厚的文化底蕴 作为河南省作为历史文化名城 木版年画 汴绣 书画 盘鼓彰显出丰厚的文化底蕴 作为河南省 中原城市群的重要城市 区位优势明显 交通条件便利 中原城市群的重要城市 区位优势明显 交通条件便利 Zzz6ZB2Ltk 开封是一座全面开放的城市 北宋时期的开封 就是一座开放度很高的国际性大都开封是一座全面开放的城市 北宋时期的开封 就是一座开放度很高的国际性大都 会 今天开封已与日本国户田市 美国威奇托市 韩国永川市以及国内的乌鲁木齐 连会 今天开封已与日本国户田市 美国威奇托市 韩国永川市以及国内的乌鲁木齐 连 云港 上海市普陀区等结为友好城市 同荷兰亨格洛市 以色列莫茨金市 葡萄牙费拉云港 上海市普陀区等结为友好城市 同荷兰亨格洛市 以色列莫茨金市 葡萄牙费拉 市等城市建立了友好关系 一年一度的菊花花会自市等城市建立了友好关系 一年一度的菊花花会自19831983年以来已连续成功举办了年以来已连续成功举办了2323届 届 d vzfvkwMI1 3 17 已成为河南省的重要节会和传承友谊 扩大交流的平台 在已成为河南省的重要节会和传承友谊 扩大交流的平台 在20042004年中国南京世界历史文年中国南京世界历史文 化名城博览会上 开封市与国内外历史文化名城共同签署了化名城博览会上 开封市与国内外历史文化名城共同签署了 世界历史文化名城文化交世界历史文化名城文化交 流与遗产保护南京宣言流与遗产保护南京宣言 rqyn14ZNXI 开封的发展定位是 中国历史文化名城 中原城市群纺织 食品 专用设备制造和开封的发展定位是 中国历史文化名城 中原城市群纺织 食品 专用设备制造和 化工 医药基地 文化 旅游 教育中心 中原最适宜居住的城市 化工 医药基地 文化 旅游 教育中心 中原最适宜居住的城市 EmxvxOtOco 开封是一座充满商机的城市 开封独特的资源禀赋 优越的发展环境和改革开放开封是一座充满商机的城市 开封独特的资源禀赋 优越的发展环境和改革开放2020 年来的成功经验 为这座历史文化名城的更快发展提供了广阔的空间发展 政府努力把年来的成功经验 为这座历史文化名城的更快发展提供了广阔的空间发展 政府努力把 开封建成中原城市群中更具魅力的经济大市和文化强市 开封建成中原城市群中更具魅力的经济大市和文化强市 SixE2yXPq5 1 1 历史悠久 历史悠久 开封是国务院首批公布的开封是国务院首批公布的2424座历史文化名城和我国八大古都之一 开封地处中原腹地座历史文化名城和我国八大古都之一 开封地处中原腹地 黄河之滨的开封 是中华民族的主要发祥地之一 迄今已有 黄河之滨的开封 是中华民族的主要发祥地之一 迄今已有27002700多年的历史 战国时多年的历史 战国时 期的魏 五代时期的后梁 后晋 后汉 后周 北宋和金均定都于此 素有期的魏 五代时期的后梁 后晋 后汉 后周 北宋和金均定都于此 素有 七朝都会七朝都会 之称 尤其是北宋时期 之称 尤其是北宋时期 人口逾百万 货物集南北人口逾百万 货物集南北 是当时全国的政治 经济 文化 是当时全国的政治 经济 文化 中心 也是国际性的大都会 有着中心 也是国际性的大都会 有着 琪树明霞五凤楼 夷门自古帝王州琪树明霞五凤楼 夷门自古帝王州 汴京富丽天下汴京富丽天下 无无 的美誉 这一时期的开封 涌现出了清正廉明的包公 满门忠烈的杨家将 民族英雄的美誉 这一时期的开封 涌现出了清正廉明的包公 满门忠烈的杨家将 民族英雄 岳飞 图强变法的王安石等一大批具有重要影响的历史人物 对中国历史的发展产生了岳飞 图强变法的王安石等一大批具有重要影响的历史人物 对中国历史的发展产生了 重大影响 重大影响 2 2 区位优越 区位优越6ewMyirQFL 开封市位于河南省东部 是沿欧亚大陆桥内陆双向对外开放中心城市之一 也是中原城开封市位于河南省东部 是沿欧亚大陆桥内陆双向对外开放中心城市之一 也是中原城 市群中的重要城市 总面积市群中的重要城市 总面积64446444平方公里 辖尉氏 杞县 通许 兰考 开封五县和鼓平方公里 辖尉氏 杞县 通许 兰考 开封五县和鼓 楼 龙亭 顺河 金明 禹王台五区 总人口楼 龙亭 顺河 金明 禹王台五区 总人口483483万人 其中城市人口万人 其中城市人口8080万人 是一个一万人 是一个一 二 三产业综合发展的省辖市 也是黄淮海地区和连结陇海兰新经济带的重要商品集 二 三产业综合发展的省辖市 也是黄淮海地区和连结陇海兰新经济带的重要商品集 散地 散地 开封地处豫东平原中心部位 地势平坦 属暖温带大陆性季风型气候 四季分明 雨量开封地处豫东平原中心部位 地势平坦 属暖温带大陆性季风型气候 四季分明 雨量 适中 光照充足 年平均气温适中 光照充足 年平均气温14 2414 24 14 5014 50度之间 无霜期度之间 无霜期213213 215215天 年降雨量平均天 年降雨量平均6 6 7070毫毫M M 林木覆盖率高于全国平均水平 林木覆盖率高于全国平均水平 kavU42VRUs 3 3 经济产业发达 资源丰富 经济产业发达 资源丰富 4 17 开封地处中原腹地 气候温和 土地肥沃 农业开发具有得天独厚的自然条件 是全开封地处中原腹地 气候温和 土地肥沃 农业开发具有得天独厚的自然条件 是全 国和河南省小麦 玉国和河南省小麦 玉M M 花生 西瓜的重要产区 是国家商品粮 奶山羊 细山羊 淡水 花生 西瓜的重要产区 是国家商品粮 奶山羊 细山羊 淡水 鱼的生产基地 其中花生和西瓜产量居全国之冠 鱼的生产基地 其中花生和西瓜产量居全国之冠 y6v3ALoS89 工业基础较好 门类相对齐全 已形成了以机械 食品 化工等为骨干的工业体系 工业基础较好 门类相对齐全 已形成了以机械 食品 化工等为骨干的工业体系 是全国十五个精细化工城之一 是全国十五个精细化工城之一 M2ub6vSTnP 按省统计局公布的数据 按省统计局公布的数据 20052005年度开封市年度开封市GDPGDP总值总值407407亿元 同比亿元 同比20042004年度增长年度增长13 113 1 人均 人均GDPGDP为为83008300余元 余元 0YujCfmUCw 开封市河流众多 地下水储量丰富 地下水位比较高 很多地区地面以下几开封市河流众多 地下水储量丰富 地下水位比较高 很多地区地面以下几M M就可出就可出 水 打井水 打井20M20M就能引出饮用水 打井就能引出饮用水 打井800M800M就可引出就可引出5050余度的地热水 很多小区住户可同时余度的地热水 很多小区住户可同时 使用自来水和地热水 使用自来水和地热水 eUts8ZQVRd 4 4 交通便捷 交通便捷 开封地处中原 交通便利 连接开封地处中原 交通便利 连接 欧亚大陆桥欧亚大陆桥 的陇海铁路和连霍高速横贯东西全的陇海铁路和连霍高速横贯东西全 境 京九 京广铁路左右为邻 境 京九 京广铁路左右为邻 310310 220220 106106国道纵横交汇 在建的日南高速公路 阿国道纵横交汇 在建的日南高速公路 阿 深高速公路在境内南北穿过 将分别于深高速公路在境内南北穿过 将分别于20052005 20062006年建成通车 使开封成为国内少有的高年建成通车 使开封成为国内少有的高 速公路密集交织的城市 开封黄河公路大桥飞架南北 修建地方铁路速公路密集交织的城市 开封黄河公路大桥飞架南北 修建地方铁路150150公里 五县五区公里 五县五区9 9 3 3个乡 镇通柏油路 到个乡 镇通柏油路 到20072007年实现村村通油路 新建的郑州国际航空港距离开封仅年实现村村通油路 新建的郑州国际航空港距离开封仅5050余余 公里 规划中的机场高速公路拟开工兴建 独特的交通优势增强了名城吸引力和辐射力 公里 规划中的机场高速公路拟开工兴建 独特的交通优势增强了名城吸引力和辐射力 5 17 开封已形成干支结合 四通八达的公路交通新格局 公路密度高于全国 全省平均水平 开封已形成干支结合 四通八达的公路交通新格局 公路密度高于全国 全省平均水平 并以运输半径短 综合运营成本低成为发展现代物流的理想之地 并以运输半径短 综合运营成本低成为发展现代物流的理想之地 sQsAEJkW5T 二 二 城市规划目标城市规划目标 20062006年年5 5月月3131日 开封市新的城市建设总体修编方案出台 对开封目前执行的日 开封市新的城市建设总体修编方案出台 对开封目前执行的 开封开封 市城市总体规划市城市总体规划 1995 2018 1995 2018 进行了部分调整 进行了部分调整 GMsIasNXkA 根据修编方案 开封市的规划范围为 北至连霍高速公路 南至根据修编方案 开封市的规划范围为 北至连霍高速公路 南至310310国道 西至中牟国道 西至中牟 边界 东至大边界 东至大 庆 广庆 广 州 高速公路 城市空间结构为 东西向簇状组团式结构形态 其州 高速公路 城市空间结构为 东西向簇状组团式结构形态 其 发展模式近期是东西拓展 多向承接 远期以生活轴 服务轴 产业轴为联接 东西联动发展模式近期是东西拓展 多向承接 远期以生活轴 服务轴 产业轴为联接 东西联动 南北疏导 规划形成中心组团 汴西新区 开封东区 南北疏导 规划形成中心组团 汴西新区 开封东区3 3个相对独立的组团片区 开封市个相对独立的组团片区 开封市 城区面积将扩大至城区面积将扩大至195195平方公里 可容纳人口平方公里 可容纳人口200200万 万 TIrRGchYzg 护城大堤以内部分为中心集团 重点突出旅游休闲 商业服务 文化教育功能 提升护城大堤以内部分为中心集团 重点突出旅游休闲 商业服务 文化教育功能 提升 城市品位 主题是体现国家历史文化名城和宋都古城的特色 文化中兴 与郑州错位发展城市品位 主题是体现国家历史文化名城和宋都古城的特色 文化中兴 与郑州错位发展 功能互补 护城大堤以西至中牟边界为汴西新区 是以居住 工业 办公 综合服务为 功能互补 护城大堤以西至中牟边界为汴西新区 是以居住 工业 办公 综合服务为 主的新城区 是城市发展的主要空间 重点是创新开封 主题是郑汴一体化 策略是不同主的新城区 是城市发展的主要空间 重点是创新开封 主题是郑汴一体化 策略是不同 领域的错位对接 通过对开封县城和边村组团 汪屯化工区领域的错位对接 通过对开封县城和边村组团 汪屯化工区3 3部分的整合 形成开封东部部分的整合 形成开封东部 片区 以重工业 物流 居住 服务为主 是郑汴洛工业走廊的东端 起到承接转移 分片区 以重工业 物流 居住 服务为主 是郑汴洛工业走廊的东端 起到承接转移 分 流企业的重要作用 流企业的重要作用 7EqZcWLZNX 规划中的汴西新区过去称杏花营组团 隶属于开封县 如今已划归开封市金明区 是规划中的汴西新区过去称杏花营组团 隶属于开封县 如今已划归开封市金明区 是 开封市的新城区 也是未来开封市的新城区 也是未来 郑汴一体化郑汴一体化 中的核心区域 它包括行政区 无污染工业园中的核心区域 它包括行政区 无污染工业园 区和商住区三大块 建成后 开封市新的政府办公地将迁到这里 区和商住区三大块 建成后 开封市新的政府办公地将迁到这里 lzq7IGf02E 开封市政府明确提出要推进郑汴一体化发展 加快城镇化进程 其核心是提高城市化开封市政府明确提出要推进郑汴一体化发展 加快城镇化进程 其核心是提高城市化 率 现在开封市建成区面积约率 现在开封市建成区面积约7272平安公里 人口平安公里 人口8585万 按开封市城市发展规划 到万 按开封市城市发展规划 到20182018年年 开封市建成区面积要达到 开封市建成区面积要达到120120平方公里 人口平方公里 人口150150万 万 zvpgeqJ1hk 为了促进郑汴一体化 开封与郑州之间将逐步开通为了促进郑汴一体化 开封与郑州之间将逐步开通9 9条交通线路 包括 条交通线路 包括 连霍高速郑州至开封段 将来要拓宽改造连霍高速郑州至开封段 将来要拓宽改造 新开通的郑开大道新开通的郑开大道 老郑汴公路 将要进行升级改造老郑汴公路 将要进行升级改造 郑州航海路向东延伸 从中牟至开封郑州航海路向东延伸 从中牟至开封 6 17 开封至新郑机场的高速公路 开封至新郑机场的高速公路 20072007年初动工修建年初动工修建 从郑州北环到开封的东京大道 正在规划中从郑州北环到开封的东京大道 正在规划中 郑州至开封之间的城市轻轨 正在规划中郑州至开封之间的城市轻轨 正在规划中 陇海铁路陇海铁路 郑州到徐州的客运专线郑州到徐州的客运专线 三 城区房地产市场调研及分析三 城区房地产市场调研及分析 1 1 城区房地产市场整体分析城区房地产市场整体分析 开封市于开封市于19981998年取消福利分房 近年来开封市每年土地投放量增长幅度约在年取消福利分房 近年来开封市每年土地投放量增长幅度约在8 8 10 10 按照开封市建委整理的数据 到 按照开封市建委整理的数据 到20052005年底 共有在售楼盘年底 共有在售楼盘3030多个 多个 20052005年全年开封市房年全年开封市房 地产开发共完成投资约地产开发共完成投资约8 68 6亿元人民币 比亿元人民币 比20042004年提高了年提高了7 5 7 5 20062006年到年到1010月底 全市商月底 全市商 品房完成投资品房完成投资7 57 5亿元 比亿元 比20052005年同期增长约年同期增长约13 8 13 8 到年底完成 到年底完成1010亿元 亿元 NrpoJac3v1 20062006年以来 随着郑汴一体化战略实施 尤其是郑开大道的开通 开封房地产市场有年以来 随着郑汴一体化战略实施 尤其是郑开大道的开通 开封房地产市场有 了很大提升 到目前 开封市商品房销售均价已达到了很大提升 到目前 开封市商品房销售均价已达到20002000元元 平方平方M M 部分高档楼盘多层住 部分高档楼盘多层住 宅销售均价已达到宅销售均价已达到26002600元 而且销售情况很好 元 而且销售情况很好 1nowfTG4KI 开封市房地产开发情况统计表开封市房地产开发情况统计表 截至截至20062006年年1010月底 月底 年初至十月底累计完成年初至十月底累计完成 指标名称指标名称 数数 额额同比增减幅度同比增减幅度 一 商品房建筑面积一 商品房建筑面积 新开工面积新开工面积37 637 6万平方万平方M M13 1 13 1 住宅新开工面积住宅新开工面积31 831 8万平方万平方M M11 9 11 9 施工面积施工面积127127万平方万平方M M16 2 16 2 住宅施工面积住宅施工面积100100万平方万平方M M18 9 18 9 竣工面积竣工面积29 129 1万平方万平方M M 5 3 5 3 住宅竣工面积住宅竣工面积27 227 2万平方万平方M M 5 8 5 8 二 商品房销售面积二 商品房销售面积49 149 1万平方万平方M M3 2 3 2 住宅销售面积住宅销售面积43 643 6万平方万平方M M4 5 4 5 三 商品房销售额三 商品房销售额6 86 8亿元亿元7 2 7 2 住宅销售额住宅销售额4 74 7亿元亿元3 9 3 9 四 商品房销售均价四 商品房销售均价19501950元元 平方平方M M11 3 11 3 住宅销售均价住宅销售均价16201620元元 平方平方M M12 7 12 7 7 17 五 商品房投资完成额五 商品房投资完成额7 57 5亿元亿元13 8 13 8 住宅投资完成额住宅投资完成额5 95 9亿元亿元12 2 12 2 2 2 开封市房地产市场主要特征开封市房地产市场主要特征 1 外商瞄准市场 外地开发商看好开封 各地投资蜂拥而至案的房地产开发企外商瞄准市场 外地开发商看好开封 各地投资蜂拥而至案的房地产开发企 业共有业共有163163家 有工程运作的企业有家 有工程运作的企业有5050多家 其中多家 其中3030 是外来企业 是外来企业 fjnFLDa5Zo 外来投资的房地产企业主要有 开元旅业集团下属的河南开元房地产公司 外来投资的房地产企业主要有 开元旅业集团下属的河南开元房地产公司 郑州未来房地产公司 以及龙成 兴合 荣勋 一建置业等来自郑州的小型房郑州未来房地产公司 以及龙成 兴合 荣勋 一建置业等来自郑州的小型房 地产企业 地产企业 tfnNhnE6e5 2 2 商品房市场需求较大 商品房市场需求较大 开封人大多居住在过去老单位分配的住房或者自建房里 居住花园小区开封人大多居住在过去老单位分配的住房或者自建房里 居住花园小区 和商品住房不多 随着旧城拆迁改造 以及开封同边各县打工省不断涌入开和商品住房不多 随着旧城拆迁改造 以及开封同边各县打工省不断涌入开 封 开封市对新建住宅将有很大需求 封 开封市对新建住宅将有很大需求 HbmVN777sL 从调研情况来看 开封市区各在售楼盘的销售情况普高较好 基本没有从调研情况来看 开封市区各在售楼盘的销售情况普高较好 基本没有 烂尾楼或严重滞销楼盘 截至烂尾楼或严重滞销楼盘 截至20062006年年1010月底 开封市商品房新开工面积为月底 开封市商品房新开工面积为3737 6 6万平方万平方M M 而同期商品房销售面积达 而同期商品房销售面积达49 149 1万平方万平方M M 显示出较好的需求关系 显示出较好的需求关系 V7l4jRB8Hs 3 3 市场前景良好 市场前景良好 郑汴一体化和中原城市群规划的实施 尤其是郑开大道的开通 给开封房地郑汴一体化和中原城市群规划的实施 尤其是郑开大道的开通 给开封房地 产带来了新的发展机遇 产带来了新的发展机遇 开封市旧城区面积位居全省首位 旧城改造规模较大 随着城市框架的不断开封市旧城区面积位居全省首位 旧城改造规模较大 随着城市框架的不断 拉大 城市人口的不断增加 房地产市场的发展步伐也将随之加快 拉大 城市人口的不断增加 房地产市场的发展步伐也将随之加快 83lcPA59W 9 近年来 开封市政府加大了城市基础设施的投入和建设力度 先后实施了西近年来 开封市政府加大了城市基础设施的投入和建设力度 先后实施了西 区污水处理厂工程 包公湖景区 龙亭湖景区基础设施建设工程 解放大道区污水处理厂工程 包公湖景区 龙亭湖景区基础设施建设工程 解放大道 魏都路等主要交通干道拓宽改造工程 全市新建道路 魏都路等主要交通干道拓宽改造工程 全市新建道路21 721 7公里 使道路总公里 使道路总 长度达到了长度达到了280 7280 7公里 此外在城市供水 城市燃气 园林绿化等方面 开封公里 此外在城市供水 城市燃气 园林绿化等方面 开封 市都进行了大手笔的投入 为开封房地产市场的发展打下了良好基础 市都进行了大手笔的投入 为开封房地产市场的发展打下了良好基础 mZkklkz aaP 大批有实力的房地产开发商进驻开封 在开发先进理念 商品质住房的现时大批有实力的房地产开发商进驻开封 在开发先进理念 商品质住房的现时 也带来了多样的营销手段 起到了调动投资热情 激活开封商品房消费的 也带来了多样的营销手段 起到了调动投资热情 激活开封商品房消费的 作用 作用 AVktR43bpw 随着近年来开封市城镇化进程不断加快 大量的拆迁户成为市场上的购房主随着近年来开封市城镇化进程不断加快 大量的拆迁户成为市场上的购房主 8 17 力军 而开封的商品房空置程度非常低 现有可售商品房存量不大 与居民力军 而开封的商品房空置程度非常低 现有可售商品房存量不大 与居民 对房屋的需求比呈出供不应求的局面 对房屋的需求比呈出供不应求的局面 ORjBnOwcEd 3 3 工程所在区域市场分析工程所在区域市场分析 随着随着 郑汴一体化郑汴一体化 进程 汴西新区已成了开封新城市商品房建设 消费最繁荣的进程 汴西新区已成了开封新城市商品房建设 消费最繁荣的 区域 老百姓普遍把汴西新区作为购房 居住 投资的首选区域 区域 老百姓普遍把汴西新区作为购房 居住 投资的首选区域 2MiJTy0dTT 从从20052005年至今 开封汴西新区商品房的均价每平方年至今 开封汴西新区商品房的均价每平方M M上涨了千元左右 带得老城区上涨了千元左右 带得老城区 的房子也涨了三四百元 过去开发商大多是开发六七层的多层楼盘 现在汴西新区的房子也涨了三四百元 过去开发商大多是开发六七层的多层楼盘 现在汴西新区 的楼盘规划则多倾向于小高层 高层和别墅 的楼盘规划则多倾向于小高层 高层和别墅 gIiSpiue7A 不仅来自郑州的投资商 甚至福建 浙江 上海等地的投资商也开始关注开封 来不仅来自郑州的投资商 甚至福建 浙江 上海等地的投资商也开始关注开封 来 自浙江的开元旅业集团投资自浙江的开元旅业集团投资1616亿元 在开封西区中心地带圈地亿元 在开封西区中心地带圈地14001400亩 开发水景公亩 开发水景公 园 五星级大酒店和高档别墅住宅工程等 园 五星级大酒店和高档别墅住宅工程等 uEh0U1Yfmh 开封市区在主要在售和即将销售的楼盘开发类型开封市区在主要在售和即将销售的楼盘开发类型 截至截至20062006年年1212月月9 9日 日 项项 目目产产 品品 类类 型型销销 售售 进进 度度 开元金池明郡开元金池明郡独栋别墅 联排别墅 独栋别墅 联排别墅 双拼别墅 叠加别墅 双拼别墅 叠加别墅 高档多层 商铺高档多层 商铺 20072007年年1 1月公开价格月公开价格 龙成香榭里花园龙成香榭里花园中档多层 商铺中档多层 商铺在售在售 文盛浪漫之都文盛浪漫之都普通多层 小高层 商铺普通多层 小高层 商铺在售在售 荣勋欧陆经典荣勋欧陆经典小高层 商铺小高层 商铺20072007年春节后公开价格年春节后公开价格 东京银座东京银座产权式酒店 小高层公寓产权式酒店 小高层公寓 小高层小户型住宅 小高层小户型住宅 正在进行客户登记 价格正在进行客户登记 价格 户型未确定 未开始销 户型未确定 未开始销 售售 汴西新区汴西新区 金明裕花园金明裕花园2121层独立高层住宅 商铺层独立高层住宅 商铺预定预定20072007年年5 5月开始销售月开始销售 龙亭新都区龙亭新都区商业商业销售 招商同时进行销售 招商同时进行 凯撒财富广场凯撒财富广场商业商业在售在售 老城中心老城中心 鼓楼新天地鼓楼新天地商业商业在售在售 九鼎颂园九鼎颂园商档多层住宅商档多层住宅20072007年年1 1月公开价格月公开价格北区北区 宋园雅庭宋园雅庭一期全部独栋别墅一期全部独栋别墅在售在售 南区南区凤凰城凤凰城经济适用房多层住宅经济适用房多层住宅尾盘销售尾盘销售 9 17 佳境天城佳境天城普通多层住宅 商铺普通多层住宅 商铺一期已接近尾盘 二期尚一期已接近尾盘 二期尚 未开始销售未开始销售 锦绣皇城锦绣皇城普通多层住宅 商铺普通多层住宅 商铺20062006年年1212月底公开价格月底公开价格 汴西新区正在开发的住宅和商业工程主要有 开元金池明郡 荣勋欧陆经典 龙成香汴西新区正在开发的住宅和商业工程主要有 开元金池明郡 荣勋欧陆经典 龙成香 榭里花园 浪漫之都商业街 永和丽景花园 龙成香榭里商业街 荣勋花园商业街 已经榭里花园 浪漫之都商业街 永和丽景花园 龙成香榭里商业街 荣勋花园商业街 已经 立项 即将开发的住宅和商业工程主要有 金明裕花园 东京银座 金明池商业广场等 立项 即将开发的住宅和商业工程主要有 金明裕花园 东京银座 金明池商业广场等 已经建成入住的住宅和商业工程主要有 荣勋花园 集英小区 文盛浪漫之都等 已经建成入住的住宅和商业工程主要有 荣勋花园 集英小区 文盛浪漫之都等 IAg9qLsg BX 工程定位工程定位 一 一 工程工程SWOTSWOT分析分析 1 1 1 1 优势优势 区位优势 本案地处开封城区的西大门户 是开封未来城市中心 位处汴西新区中区位优势 本案地处开封城区的西大门户 是开封未来城市中心 位处汴西新区中 的中央生活圈中心区域的中央生活圈中心区域 CLD CLD WwghWvVhPE 地段优越 交通便捷 本案紧邻新区规划中交通要道 与新区行政大院 文教基地地段优越 交通便捷 本案紧邻新区规划中交通要道 与新区行政大院 文教基地 毗邻 南临金耀路 北临东京大道毗邻 南临金耀路 北临东京大道 环境优雅 交通便利 环境优雅 交通便利 asfpsfpi4k 规模优势 区域未来良好的成长性生活环境 超大规模优势 区域未来良好的成长性生活环境 超大700700亩规划生活社区 整体性规亩规划生活社区 整体性规 划适应城市运营战略 功能性配套齐全 划适应城市运营战略 功能性配套齐全 ooeyYZTjj1 品牌效应 我司以丰富建设经验 创新开发理念 先进管理模式 独特的品牌资源品牌效应 我司以丰富建设经验 创新开发理念 先进管理模式 独特的品牌资源 开发适合当地消费需求的高尚社区 开发适合当地消费需求的高尚社区 BkeGuInkxI 1 1 2 2 劣势劣势 市政设施尚无到位 该区域属于新开发区 人气不足 规划生活交通要道 水电等市政设施尚无到位 该区域属于新开发区 人气不足 规划生活交通要道 水电等 市政基础设施尚无到位 市政基础设施尚无到位 认同度不高 新区内人气不足 成熟环境尚未形成 外商品牌进驻投资 市场消费认同度不高 新区内人气不足 成熟环境尚未形成 外商品牌进驻投资 市场消费 认同度不高 认同度不高 1 1 3 3 机遇机遇 10 17 市政重视 汴西新区建设作为市政府近年来着力树立的形象工程 为民办实事重点市政重视 汴西新区建设作为市政府近年来着力树立的形象工程 为民办实事重点 工程 新区内设有规划新的行政 文化 科技中心 政府将大力发展新区城市化进工程 新区内设有规划新的行政 文化 科技中心 政府将大力发展新区城市化进 程 程 PgdO0sRlMo 战略实施 随着郑汴一体化战略发展 开封新城市建设 带动新经济产业发展与商战略实施 随着郑汴一体化战略发展 开封新城市建设 带动新经济产业发展与商 机 提高市民经济收入 有利于房产消费水准 机 提高市民经济收入 有利于房产消费水准 3cdXwckm15 城市改造 新城市建设刚起步 旧城改造面积大 任务重 大量拆迁户将成为住宅城市改造 新城市建设刚起步 旧城改造面积大 任务重 大量拆迁户将成为住宅 市场主力的消费群体 市场主力的消费群体 1 1 4 4 威胁威胁 政策调控 政策调控 国八条 国六条 金融紧缩 廉租房国八条 国六条 金融紧缩 廉租房 等国家规范控制房地产开发政等国家规范控制房地产开发政 策的出台 打压投资房地产市场 消极市场上的房产投资消费 策的出台 打压投资房地产市场 消极市场上的房产投资消费 h8c52WOngM 随着随着 汴西新区汴西新区 的城市建设 近年来开封房地产一级市场供应量较大 市场竞争的城市建设 近年来开封房地产一级市场供应量较大 市场竞争 十分激烈 十分激烈 本案位于新区 需依靠市政配套设施及时投入开发 增强消费者对新区的认同度 本案位于新区 需依靠市政配套设施及时投入开发 增强消费者对新区的认同度 以便更好把握市场方向 成为工程成败的关键 以便更好把握市场方向 成为工程成败的关键 v4bdyGious 二 二 工程总体定位策略工程总体定位策略 2 12 1 定位原则 定位原则 宏观 配合宏观 配合 郑汴一体化郑汴一体化 发展战略 把握开封汴西新区组团开发启动的时代契发展战略 把握开封汴西新区组团开发启动的时代契 机 富有前瞻性与权威性 机 富有前瞻性与权威性 中观 结合汴西新开发区组团规划需要 以及产业区发展和商务设施聚集完善的中观 结合汴西新开发区组团规划需要 以及产业区发展和商务设施聚集完善的 需要 强化其独特性 需要 强化其独特性 微观 从城市发展的角度 全方位综合考虑居住 商务 休闲 环境建设等多元微观 从城市发展的角度 全方位综合考虑居住 商务 休闲 环境建设等多元 化需要 化需要 2 22 2 战略定位战略定位 11 17 定位依据 随着 定位依据 随着 郑汴一体化郑汴一体化 战略的实施 郑州大城市发展与开封新城区建设战略的实施 郑州大城市发展与开封新城区建设 战略遥相呼应 正在快速形成中原大都会 开封汴西新区作为城市西扩的第一站 应战略遥相呼应 正在快速形成中原大都会 开封汴西新区作为城市西扩的第一站 应 重新进行自我定位 汴西新区呼之欲出 我司也将成为开封汴西新区新造城运动的先重新进行自我定位 汴西新区呼之欲出 我司也将成为开封汴西新区新造城运动的先 锋力量 锋力量 J0bm4qMpJ9 战略目标 战略目标 为城市创造价值 全面提高城市品位和城市化进程 经营城市 为城市创造价值 全面提高城市品位和城市化进程 经营城市 为企业创造价值 全面提升品牌 成为开封重要房地产品牌为企业创造价值 全面提升品牌 成为开封重要房地产品牌 为顾客创造价值 投资者得到理想的投资收益 老百姓得到生活方式的革命 为顾客创造价值 投资者得到理想的投资收益 老百姓得到生活方式的革命 定位提出 定位提出 汴西生态水景第一城汴西生态水景第一城 城市复兴运动城市复兴运动 2 32 3 功能定位功能定位 A A 定位目标 定位目标 代表代表2121世纪汴西新区城市起飞的标志世纪汴西新区城市起飞的标志 汴西新区的门户 开封城市客厅 新城市名片汴西新区的门户 开封城市客厅 新城市名片 生态健康生活社区 新政府行政大院后花园生态健康生活社区 新政府行政大院后花园 B B 定位提出 定位提出 构造水景花园城市构造水景花园城市 打造汴西生态第一居住区打造汴西生态第一居住区 2 42 4 形象定位形象定位 行销战争的核心 不是一场行销战争的核心 不是一场 产品战产品战 而是一场认知战 而是一场认知战 营销大师认为 营销大师认为 好产品不一定卖得好 而卖得好一定是好产品好产品不一定卖得好 而卖得好一定是好产品 区别在于是我们认为 还是得到社会消费大众的认同 区别在于是我们认为 还是得到社会消费大众的认同 因为所谓好与坏的标准并非出自我们的主观认为 因为所谓好与坏的标准并非出自我们的主观认为 12 17 而需要受到市场残酷竞争的检验 而需要受到市场残酷竞争的检验 受到社会消费大众的认知结果及其收入水平的制约 受到社会消费大众的认知结果及其收入水平的制约 故 行销者的任务不仅仅是如何创造好产品 故 行销者的任务不仅仅是如何创造好产品 首先要思考是如何让消费大众认为它是首先要思考是如何让消费大众认为它是 他们所能够消费得起的 最理想的产品他们所能够消费得起的 最理想的产品 因此因此 任何工程的营销推广都应以任何工程的营销推广都应以 市场有效需求市场有效需求 具备购买能力的需求 具备购买能力的需求 为基础 以为基础 以 有效的市场认知战的开展有效的市场认知战的开展 为核心原则 创造在市场众多产品的营销竞争中 占上风的为核心原则 创造在市场众多产品的营销竞争中 占上风的 创新化 唯美化 游戏化 人性化的产品创新化 唯美化 游戏化 人性化的产品 并创造超越价格的价值 让消费者因感动 并创造超越价格的价值 让消费者因感动 而购买 而购买 XVauA9grYP 引用行销战争的核心观点 我们将认真审视市场 全力塑造开封新城市品牌的唯一性 权引用行销战争的核心观点 我们将认真审视市场 全力塑造开封新城市品牌的唯一性 权 威性和排他性 威性和排他性 三 三 工程概念性规划建议工程概念性规划建议 3 13 1 总体规划总体规划 A 以汴梁地域文化特色为设计原点 发酵创新出现代都市生活的特色产品 即它不是以汴梁地域文化特色为设计原点 发酵创新出现代都市生活的特色产品 即它不是 单一追袭传统地域文化的单一追袭传统地域文化的 形形 而是求其 而是求其 神神 求其实在的而又现代的居家 求其实在的而又现代的居家 感受 延续开封旧都会情愫 让居住其中的人同时感受到居家的祥和及生活的现感受 延续开封旧都会情愫 让居住其中的人同时感受到居家的祥和及生活的现 代与舒适 代与舒适 bR9C6TJscw B B 以明快 现代 亮丽的建筑语言为主体 融入以明快 现代 亮丽的建筑语言为主体 融入 七朝古都七朝古都 文化特色的建筑语言文化特色的建筑语言 及文化符号 及文化符号 C C 引领引领2121世纪住宅潮流 并将汴梁居住文化特色与现代都市化形象有机融合 世纪住宅潮流 并将汴梁居住文化特色与现代都市化形象有机融合 D D 以功能为本 形式的节奏 韵律 比例 尺度与协调跟着功能走 在成本控制下以功能为本 形式的节奏 韵律 比例 尺度与协调跟着功能走 在成本控制下 去创新建筑形式美 去创新建筑形式美 E E 与城市规划相协调 合理充分兑现其环境资源价值与城市规划相协调 合理充分兑现其环境资源价值 区位资源 商贸资源 旅游区位资源 商贸资源 旅游 资源 历史资源 文化资源资源 历史资源 文化资源 F F 为特定目标客户群为特定目标客户群 量身定做量身定做 并让居者实实在在感悟到现代新生活方式的精 并让居者实实在在感悟到现代新生活方式的精 髓所在 髓所在 13 17 3 23 2 规划理念及原则规划理念及原则 A A 规划理念 规划理念 配合城市发展 塑造形象使之成为开封西翼标杆式住宅新城 配合城市发展 塑造形象使之成为开封西翼标杆式住宅新城 提升区域城市功能 成为汴西新区的生态复合型综合居住区 提升区域城市功能 成为汴西新区的生态复合型综合居住区 B B 规划原则 规划原则 尊重现状地形条件和自然特征尊重现状地形条件和自然特征 强调政府和城市总规划建设对该片区的生态要求强调政府和城市总规划建设对该片区的生态要求 确保规划方案的前瞻性和可操作性确保规划方案的前瞻性和可操作性 营造良好的城市空间营造良好的城市空间 创造高品质的人居环境创造高品质的人居环境 3 33 3 规划目标规划目标 完善的土地使用系统 确保可持续的自然环境 实现复合型城镇开发 提供方便有效完善的土地使用系统 确保可持续的自然环境 实现复合型城镇开发 提供方便有效 的公共运输系统 在整个新发展过程中保持高级的环保标准 通过合理利用土地 为的公共运输系统 在整个新发展过程中保持高级的环保标准 通过合理利用土地 为 地域发展创造附加价值 地域发展创造附加价值 pN9LBDdtrd 四 四 工程核心价值工程核心价值 1 1 工程核心定位战略 工程核心定位战略 动态完善 开封新城市发展是一个动态发展和逐步完善的过程动态完善 开封新城市发展是一个动态发展和逐步完善的过程 高价值引爆 心有多大 世界就有多大 思想运动 高价值引爆高价值引爆 心有多大 世界就有多大 思想运动 高价值引爆 造城运动 汴梁新区的最经典房地产工程之一 汴西新区置业的首选区段造城运动 汴梁新区的最经典房地产工程之一 汴西新区置业的首选区段 2 2 工程运营重点 工程运营重点 五个一工程五个一工程 谋取一个谋取一个视觉焦点视觉焦点 强有力的引爆能引起全球的关注 强有力的引爆能引起全球的关注 打造一条打造一条景观大道景观大道 成为展示开封新城市魅力的舞台 成为展示开封新城市魅力的舞台 14 17 树立一项树立一项示范典型示范典型 一个成功的实践胜过一千打纲领 一个成功的实践胜过一千打纲领 完善一片完善一片区域发展区域发展 积聚人气 以酵母激活并带动区域发展 积聚人气 以酵母激活并带动区域发展 启动一面启动一面文化旗帜文化旗帜 成为展示汴梁新城市文化内涵的名片 成为展示汴梁新城市文化内涵的名片 工程经济效益分析工程经济效益分析 5 5 1 1 工程总体规划主要经济技术指标工程总体规划主要经济技术指标 规划总用地面积 规划总用地面积 716716亩 亩 土地使用性质是商住 使用年限是土地使用性质是商住 使用年限是7070年 年 控制性规划设计指标为 容积率控制性规划设计指标为 容积率 2 6 2 6 建筑密度 建筑密度 33 33 商业面积控制在 商业面积控制在10 10 规划指标的依据 规划指标的依据 考虑到社区拟规划诸如联排 叠拼 低密度洋房 考虑到社区拟规划诸如联排 叠拼 低密度洋房 多层 小高层 高层的复合组团 在沿海大中城市已成趋势 需要容积率在多层 小高层 高层的复合组团 在沿海大中城市已成趋势 需要容积率在 2 52 5 3 3之间 拟建议容积率为之间 拟建议容积率为2 62 6 DJ8T7nHuGT 同时 配合打造新加坡风情大型商业步行街 带给业主居家生活新概念同时 配合打造新加坡风情大型商业步行街 带给业主居家生活新概念 建议商业面积控制在 建议商业面积控制在10 10 水系太少