房地产业增值税会计核算方法

1 房地产企业增值税会计核算办法 试行稿 为积极应对房地产行业营改增的全面试点工作 确保相关税改政 策在我公司的全面落实 正确指导下属项目公司开展相关会计核算 依 据 企业会计准则 增值税暂行条例 财税 2016 36 号 关于全 面推开营业税改征增值税试点的通知 国家税务总局公告 2016 年第 18 号 国家税务总局关于发布的公告 等有关会计 税收制度及规定 结合房地产行业特点及公司实际经营情况 特制定本会计核算办法 一 会计科目设置 1 增值税应在 应交税费 科目下核算 科目设置明细如下 一级科目一级科目二级科目二级科目三级科目三级科目 进项税额 已交税金 减免税款 土地价款抵减销项税额 转出未交增值税 销项税额 进项税额转出 应交增值税 转出多交增值税 未交增值税 待抵扣进项税额 应交税费 预缴增值税 2 2 各明细科目核算内容 应交增值税应交增值税 项目借方贷方 1 进项税额 记录企业购入货物 或接受应税劳务而支付的 准予从销 项税额中抵扣的增值税额 企业购入 货物或接受应税劳务支付的进项税额 用蓝字登记 退回所购货物应冲销的 进项税额 用红字登记 1 销项税额 记录企业销 售货物或提供应税劳务应收取的 增值税额 企业销售货物或提供 应税劳务应收取的销项税额 用 蓝字登记 退回销售货物应冲销 的销项税额 用红字登记 2 已交税金 记录企业已缴纳的 增值税额 企业已缴纳的增值税额用 蓝字登记 退回多缴的增值税额用红 字登记 2 进项税额转出 记录企 业的购进货物 在产品 产成品 等发生非正常损失以及其他原因 而不应从销项税额中抵扣 按规 定转出的进项税额 3 土地价款抵减销项税额 核算 和统计土地价款的当期和累计抵减情 况 3 转出多交增值税 核算 企业月终转出本月多交 用于抵 减下月应交纳的增值税数 4 减免税款 核算直接减免的增 值税 发生 额 5 转出未交增值税 核算企业 月终转出未交的增值税 余额企业尚未抵扣的增值税 贷方无余额 对于多期开发项目 为方便统计项目各期预缴增值税款与进 销项 税额的发生 抵减 或取得等情况 真实反映各期增值税实际税负情况 以上 进项税额 销项税额 土地价款抵减销项税额 进项税额 3 转出 明细科目需按现有 项目期数 进行辅助核算 期数设置原则上 采用现有分期 但如有以下情况应进行调整 1 原作为一个项目分期进行开发成本核算的房地产项目 如既有采 用简易计税方法征税 又有一般计税方法征税的 在确认 项目期数 时 需再次进行分期 计税方法不同 不得使用同一分期进行增值税业 务的核算 2 采用一般计税方法征税的项目 取得多本 建筑工程施工 许可证 的 可不按 建筑工程施工许可证 进行分期 但须严格按照 交付时间设立单独的分期进行增值税业务的核算 交付时间不同的分期 不得合并核算 3 为准确核算与房地产开发无直接关系的其他增值税涉税事项 在 现有 项目期数 下设置 共同项 辅助明细 该 共同项 仅适用于 与开发项目无直接关系的增值税业务 例 取得的增值税专用发票 不 含税部分会计核算时属于 开发间接费用 管理费用 销售费用 固定资产 低值易耗品 其进项税额应记入 共同项 下辅助核 算 4 增值税核算业务下的分期 不得使用 待分摊项目 或类似性质 的过渡性分期 例如 取得的进项税额 涉及到跨期分摊的 应在取得 当期按照合理的比例进行分摊 确实无法划分的 按照税法规定以 建 筑工程施工许可证 注明的 建设规模 为依据进行划分 5 项目公司开发的自持项目 应设立单独的分期 其进项税额按照 税法规定在取得的当期进行抵扣 未交增值税未交增值税 项目借方贷方 发生额企业月终转入的多交的增值税 反应企业月终转入的当月发生的 应交未交增值税 4 余额多交的增值税未交的增值税 待抵扣进项税额待抵扣进项税额 项目借方贷方 发生额 记录企业购进房地产进项税额中 40 部分待第二年抵扣的进项税 额 转入 应交税费 应交增值税 进项税额 金额 余额待抵扣的进项税无余额 预缴增值税预缴增值税 项目借方贷方 发生额按照征收率预缴增值税转入 应交税费 未交增值税 余额预缴增值税无余额 二 会计处理 1 1 借方的会计处理 借方的会计处理 1 进项税额 1 项目公司开发采用一般计税方法征税的项目 核算企业购入货物或接受应税劳务而支付的 准予从销项税额中抵扣的 增值税额 发生时借记 应交税费 应交增值税 进项税额 科目 借记 开发成本 固定资产 用于非应税项目 免税项目的除外 原材料 其他业务支出 制造费用 营业 销售 费用 管理费用 等科目 按应付或实际支付的金额 贷记 应付账款 银行存款 等科目 2 项目公司开发采用一般计税方法征税的项目 进项税额 明细科目除需按照 项目期数 设置辅助核算外 增加 进项税率明细 辅助核算 该辅助核算明细设置与国家税务总局公告 5 2016 年第 13 号文件 附件一 中的 本期抵扣进项税额结构明细表 明细项目一致 3 按照税法规定 采用简易计税方法征税的房地产老 项目不允许抵扣进项税额 其对应取得的进项税额应直接记入相应的开 发成本科目 如取得的发票为增值税专项发票 可先认证 后从进项税 额转出 如一张增值税专用发票同时涉及一般计税方法计税 简易计税 方法计税项目 应在取得当期按照合理的比例进行分摊 归属于简易方 法计税项目的 其进项税额直接记入开发成本 归属于一般计税方法项 目的 记入当期可抵扣的进项税额 无法划分的 应按照税法规定以 建筑工程施工许可证 注明的 建设规模 为依据进行划分 计算公式如下 不得抵扣的进项税额 当期无法划分的全部进项税 额 简易计税方法房地产项目建设规模 房地产项目总建设规模 以上计算公式中的房地产项目总建设规模 为该增值税专用发票所 涉及分摊的项目分期建设规模之和 如尚未取得 建筑工程施工许可证 可采用项目立项批复文件中的建设规模或建筑面积数据 例 某项目一期为简易方法征税项目 建设规模 4 万方 二期为 一般计税方法征税项目 建设规模 6 万方 施工单位及总包合同均为 同一个 项目公司于 2016 年 5 月 31 日取得该施工单位开具的 1110 万元的增值税专用发票 会计处理如下 借 开发成本 一期 400 1110 1 11 0 11 40 444 万元 开发成本 二期 600 万元 应交税费 应交增值税 进项税额 二期 1110 1 11 0 11 60 66 万元 贷 应付账款 应付票据 银行存款等科目 1110 万元 3 已交税金 核算企业已缴纳本月实现的增值税额 发生时 借记 应交税费 应交增值税 已交税金 贷记 银行存款 科目 依据国家税务总局公告 2016 年第 18 号 关于发布的公告 第十条 规定之法定预缴义务预缴的增值税 不在该范畴内预缴的增值税 不在该范畴内 4 土地价款抵减销项税额 按照税法规定 一般纳税人销 售自行开发的房地产项目 适用一般计税方法征税的 按照取得的全部 价款和价外费用 扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计 算销售额 该科目用于核算和统计土地价款的当期和累计抵减情况 当期抵 减的金额计算时应严格按照税法规定执行 即 当期允许扣除的土地价款 当期销售房地产项目建筑面积 房 地产项目可供销售建筑面积 支付的土地价款 当期允许扣除的土地价款抵减销项税额 当期允许扣除的土地价款 1 11 11 注 简易计税方法征税的项目在计算应纳税额时不得抵减土地价款 注 简易计税方法征税的项目在计算应纳税额时不得抵减土地价款 5 减免税款 核算直接减免的增值税 发生时借记 应交税 费 应交增值税 减免税款 科目 贷记 营业外收入 减免增 值税 科目 企业初次购买增值税税控系统专用设备支付的费用 按实 际支付或应付的金额 借记 固定资产 科目 贷记 银行存款 应 付账款 等科目 按规定抵减的增值税应纳税额 借记 应交税费 应交增值税 减免税款 科目 贷记 递延收益 科目 按期计提折 旧 借记 管理费用 等科目 贷记 累计折旧 科目 同时 借记 递延收益 科目 贷记 管理费用 等科目 发生技术维护费 按实际支付或应付的金额 借记 管理费用 等 科目 贷记 银行存款 等科目 按规定抵减的增值税应纳税额 借 记 应交税费 应交增值税 减免税款 科目 贷记 管理费用 等科目 6 转出未交增值税 核 7 算企业月终转出未交的增值税 发生时借记 应交税费 应交增值税 转出未交增值税 贷记 应交税费 未交增值税 科目 2 2 贷方的会计处理 贷方的会计处理 1 销项税额 核算企业销售货物或提供应税劳务应收取的增值 税额 1 简易计税方法征税的项目不得计提销项税额 2 一般计税方法征税项目不动产时 按规定税率收取的增值税销 项税额 预收款方式销售的 即项目预售期进行期房销售 一般指分期 项目集中交付前或完成项目初始登记前发生的销售行为 收到预收款 时 不得计提销项税额 待达到税法规定的纳税义务发生时间时一次性 计提 纳税义务发生时间暂按该项目分期集中交付时间确定 以下如涉 及纳税义务发生时间的内容 统一以项目集中交付时间进行描述 如 税法有不同规定的 按照税法执行 相应会计分录如下 A 预售期收到分期款或首付款 按揭款时 借 银行存款 贷 预收账款 购房客户辅助核算 签订的商品房预售合同 向购买方收取的价税合计金额应全额通过 预收账款 科目核算 B 项目集中交付时的账务处理 a 项目集中交付时已款清的合同 应在月底按照税法规定计提销项 税额 土地价款抵减销项税额的金额 并按照集团规定的收入确认标准 结转主营业务收入 分录如下 借 预收账款 购房客户辅助核算 应交税费 应交增值税 土地价款抵减销项税额 项目期数 贷 主营业务收入 8 应交税费 应交增值税 销项税额 项目期数 集中交付时合同已款清 因不符合收入确认标准 如 有证据证明 存在严重质量问题 有较大退房可能的合同 未结转收入的 仍应按照 税法规定计提销项税额及土地价款抵减销项税额 计入 预收账款 销 项税额计提 科目 b 项目集中交付时款未清不符合收入确认标准的合同 应在月底按 照税法规定计提销项税额 土地价款抵减销项税额 但不确认主营业务 收入 计提销项税额及土地价款抵减销项税额时 需考虑该合同的收款 比例 销项税额则按照该合同已收款金额 1 11 11 计算 土地价款抵减销项税额按照以下公式计算 土地价款抵减销项税额 合同已收款比例 该合同销售面积 该期总可售面积 该期支付的土地价款 1 11 11 为方便核算 在 预收账款 科目下设置 销项税额计提 二级科 目 该科目应按照客户及项目期数进行辅助核算 会计分录如下 借 预收账款 销项税额计提 购房客户辅助核算 项目期数 应交税费 应交增值税 土地价款抵减销项税额 项目期数 贷 应交税费 应交增值税 销项税额 项目期数 注 明确有付款日期的分期收款合同 至合同约定付款日尚未回款 的 按照税法规定 该部分应收款应确认纳税义务发生 计提销项税额 及土地抵减销项税额 集中交付后该笔合同的后续收款 于收款当日或当月月底汇总按照 此方法进行会计处理 待收齐全款时 月底再根据集团公司规定的收入 确认标准进行收入的结转 并冲销以前月度在 预收账款 科目计提的 销项税额 会计分录如下 9 借 预收账款 客户辅助核算 预收账款 销项税额计提 客户辅助核算 项目期数 借方负数 应交税费 应交增值税 土地价款抵减销项税额 项目期数 注 按结转当月实际收款金额计算 贷 主营业务收入 应交税费 应交增值税 销项税额 项目期数 注 按照结转当 月收款的金额计算 C 项目集中交付后销售现房的账务处理 项目集中交付后 项目公司发生的销售现房行为 收到房款时不再 按照 3 的征收率进行增值税的预缴 a 现房销售采用分期收款的 在收到分期款时 应开具 收款收据 收取的价税合计款项需全额通过 预收账款 科目进行核算 在收齐 全款后应换开增值税专用或普通发票 项目所在地税务机关如要求在收 到分期款或首付款时即开具增值税专用或普通发票 相关处理按照当地 税务机关规定执行 会计处理参考项目集中交付时款未清的合同 b 现房销售采用一次性收款的 收到的价税合计总额通过 预收账 款 科目进行核算 开具增值税专用或普通发票 同时冲销预收账款 结转主营业务收入 计提销项税额及土地价款抵减销项税额 现房销售采用按揭收款的 收到首付款时 因办理按揭手续需要 一般需开具全额增值税发票 应收未收按揭款部分 应借 应收账款 贷记 预收账款 科目 同时须进行结转收入 计提销项税额等处理 具体参照 项目集中交付时已款清的合同 进行会计处理 如发生销售退回的 则作相反的会计分录 简易计税方法征税的项目不得计提销项税额 2 进项税额转出 核算企业的购进货物 在产品 产成品 应 10 税劳务等发生非正常损失以及其他原因而不应从销项税额中抵扣 按规 定转出的进项税额 发生时借记 待处理财产损益 在建工程 应 付职工薪酬 等科目 贷记 应交税费 应交增值税 进项税额转出 科目 3 转出多交增值税 核算企业月终转出本月多交 用于抵减 下月应交纳的增值税数 发生时借记 应交税费 未交增值税 科目 贷记 应交税费 应交增值税 转出多交增值税 科目 3 3 未交税金的会计处理 未交税金的会计处理 通过上述 应交税费 应交增值税 借 贷方明细核算之后 企业交纳截止上月末未交纳的增值税时 借记 应交税费 未交增值 税 科目 贷记 银行存款 科目 注 采用简易计税方法征税的项目销售自行开发的不动产时 按 照 5 征收率计算当期应纳税额 直接记入 应交税费 未交增值税 科目 不得通过 应交税费 应交增值税 销项税额 科目进行核算 会计分录如下 1 借 银行存款 贷 预收账款 2 借 预收账款 贷 主营业务收入 应交税费 未交增值税 4 待抵扣进项税额待抵扣进项税额的会计处理的会计处理 一般情况下 当天取得的增值税专用发票应在当天进行认证 但 因特殊情况无法在当天完成认证且跨月的 该笔进项税额须通过本科目 进行核算 另外 如取得按照税法规定需分期进行抵扣的进项税额 未达到抵 扣时间要求的进项税额也通过本科目进行核算 11 待进项税额完成认证或者达到可抵扣时间要求时 通过本科目转入 应交税费 应交增值税 进项税额 科目 5 预缴增值税的会计处理预缴增值税的会计处理 税法规定 一般纳税人采取预收款方式 即预售方式 销售自行开发 的房地产项目 应在收到预收款时按照3 的预征率预缴增值税 该科 目系按照上述规定 专项用于核算项目公司实际预缴的增值税款 一般计税方法征税项目按照以下方法计算确认 一般计税方法征税项目按照以下方法计算确认 当期应预缴的增值税 当期收到的预收账款 1 11 3 简易计税方法征税项目按照以下方法计算确认 简易计税方法征税项目按照以下方法计算确认 当期应预缴的增值税 当期收到的预收账款 1 5 3 会计分录如下 借 应交税费 预缴增值税 项目期数 贷 银行存款 三 特殊事项 增值税检查事项的账务调整 三 特殊事项 增值税检查事项的账务调整 按 增值税检查调帐方法 国税发 1998 44 号附件 要求 对增值税检查后的帐务调整 应设立 应交税费 增值税检查调整 专门帐户进行核算 凡检查后应调减帐面进项税额或调增销项税额和进 项税额转出的数额 借记有关科目 贷记本科目 凡检查后应调增帐面 进项税额或调减销项税额和进项税额转出的数额 借记本科目 贷记有 关科目 全部调帐事项入帐后 应结出本帐户的余额 并对该余额进行 处理 1 若余额在借方 全部视同留抵进项税额 按借方余额数 借记 应交税费 应交增值税 进项税额 科目 贷记本科目 2 若余额在贷方 且 应交税费 应交增值税 帐户无余额 12 按贷方余额数 借记本科目 贷记 应交税费 未交增值税 科目 3 若本帐户余额在贷方 应交税费 应有增值税 帐户有借 方余额且等于或大于这个贷方余额 按贷方余额数 借记本科目 贷记 应交税费 应交增值税 科目 4 若本帐户余额在贷方 应交税费 应交增值税 帐户有借 方余额但小于这个贷方余额 应将这两个帐户的余额冲出 其差额贷记 应交税费 未交增值税 科目 四 房地产企业增值税账务处理示例四 房地产企业增值税账务处理示例 一一 进项税额的核算进项税额的核算 案例 1 甲房地产公司开发中 某月份发生前期工程费 1000 万元 不含税价 其中 地质勘察费 50 万元 规划设计 施工图设计及 其他设计 500 万元 土地平整 450 万元 建筑业税率 11 各项业务 均取得增值税专用发票 且在当月通过了发票认证 进项税额 勘察设计费 550 6 33 万元 土地平整 450 11 49 5 万元 合计 82 5 万元 借 开发成本 前期工程费 勘察设计费 规划设计费 土地平整 应交税费 应交增值税 进项税额 贷 银行存款 案例 2 甲房地产公司开发中 某月份总计支付工程款 3000 万元 不含税价 其中供电配套设施工程费 1000 万元 燃气工程费 500 万元 景观工程费 1000 万元 园林绿化费用 500 万元 道路施工 500 万元 假设取得 11 的进项税抵扣发票 不含税价 进项税额 3000 11 330 13 借 开发成本 基础设施费 应交税费 应交增值税 进项税额 贷 银行存款 案例 3 甲房地产公司某月份总计发生建安工程费 20000 万元 其 中主体承包工程 18000 万元 水暖工程 1000 万元 监理费 100 万元 其他工程 900 万元 不含税价 进项税额 18000 1000 900 11 100 6 2195 万 借 开发成本 建筑工程费 应交税费 应交增值税 进项税额 贷 银行存款 案例 4 甲房地产公司某月份共发生公共配套费 6000 万元 其中人 防工程 2000 万元 会所 4000 万元 均取得进项发票 假设税率 11 不含税价 进项税额 6000 11 660 万元 借 开发成本 公共配套设施 应交税费 应交增值税 进项税额 贷 银行存款 案例 5 甲房地产公司某月份发生管理费用 1300 万元 其中支付管 理人员工资 1 200 万元 购买办公用品 10 万元 17 专用发票 食堂 采购 13 专用发票 10 万元 其他费用 80 万元 营业税发票 销 售费用 1570 万元 其中销售佣金 500 万元 普通发票 广告费用 1000 万元 专用发票 会展费用 20 万元 专用发票 其他 50 万元 17 专用发票 说明 以上发票价格均为不含税价 则 管理费用进项税额 10 17 1 7 万元 食堂采购 10 万元不能抵扣进项 按含税价金管理费用 10 1 13 11 3 万元 14 销售费用进项税额 1000 6 20 6 50 17 69 7 万 元 借 管理费用 应交税费 应交增值税 进项税额 17000 贷 应付职工薪酬 银行存款 借 销售费用 销售佣金 广告费用 会展费用 其他 应交税费 应交增值税 进项税额 贷 银行存款 案例 6 甲房地产公司从小规模纳税人购买材料总计金额 100 万元 含税价 取得税务代开增值税发票 按 3 税率计算 则 进项税额 100 1 3 3 2 91 万元 借 开发成本 建筑安装工程 应交税费 应交增值税 进项税额 29100 贷 银行存款 案例 7 某房地产公司 2016 年 8 月份购进一楼办公楼 不含税价 1000 万元 取得 11 的增值税专用发票并经过税务机关认证 2016 年 8 月 借 固定资产 办公楼 应交税费 应交增值税 进项税额 应交税费 待抵扣进项税额 2017 年 8 月 借 应交税费 应交增值税 进项税额 贷 应交税费 待抵扣进项税额 15 二二 销项税额的核算 销项税额的核算 1 1 预售阶段的增值税核算 预售阶段的增值税核算 案例 8 甲房地产公司某月份收到预收房款 5000 万元 含税价 存 入银行 一般征税预缴税款会计处理如下 换算成不含税价 5000 1 11 4504 5 万元 预缴增值税 4504 5 3 125 14 万元 借 银行存款 贷 预收帐款 借 应交税费 未交增值税 贷 银行存款 简易计税方法征税项目按照以下方法计算确认 简易计税方法征税项目按照以下方法计算确认 当期应预缴的增值税 当期收到的预收账款 1 5 5 换算成不含税价 5000 1 5 5 238 10万