房地产开发企业土地增值税偷、漏、避税手段揭示(一)

房地产开发企业土地增值税偷 漏 避税手段揭示房地产开发企业土地增值税偷 漏 避税手段揭示 一一 土地增值税是影响房地产开发企业税后利润的一个重要因素 为躲避土地增值税 许多房地产开发 企业使尽浑身解数 各出高招 笔者结合税审业务的实际 辅之以相关资料 对现行土地增值税清 算偷 漏 避税手段予以归纳和揭示如下 一 虚构合作开发建房模式避税 财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知 财税字 1995 48 号 中 对合作开发土地有明确规定 一方出地 一方出资金 双方合作建房 建成后按比例分房自用的 暂免征收土地增值税 建成后转让的 应征收土地增值税 某房地产开发企业实际购得一块土地的使用权准备修建住宅 而另外与土地转让方签定合作建 房协议 这棒从形式上就符合了一方出土地一方出资金的条件 这种以人为的 合作开发模式 的 避税方式 被很多地产企业采用 二 项目转让方式避税 目前流行的地产公司收购方案是 先由收购方成立一家能够享受税收优惠的公司 再由该公司 以吸收合并方式兼并项目公司 项目随公司而转移 而国家法律法规对兼并明确给予税收优惠 免 征不动产移转中的营业税 土地增值税及契税 对于吸收合并中的债务风险 则采用由被兼并方提 供担保的方式予以防范 三 以明显偏低价格销售商铺少计销售收入 例如 某项目销售商铺 8420m2 销售均价 18600 元 m2 其中 低价销售 5150m2 9200 元 m2 这 以明显偏低价格销售商铺 少计销售收入 4841 万元 中华人民共和国税收征收管理法 第三十五 条第六项规定纳税人申报的计税依据明显偏低 又无正当理由的 税务机关有权核定其应纳税额 四 销售收入不做申报纳税 由于房地产行业前期资金投入较大 为避免出现资金短缺 周转不灵等问题 房地产企业往往 选择将销售收入计入 预收账款 科目 定金计入 其他应付款 科目 达到推迟申报 少缴税款 甚至不做纳税申报的目的 五 房地产交换不确认收入 根据 中华人民共和国土地增值税暂行条例 的规定 纳税人转让房地产所取得的收入 包括 货币收入 实物收入和其他收入 通过房地产交换 交换双方都取得房产这一实物形态的收入 应 属于土地增值税的征税范围 交换双方都应作为一种实物收人 申报缴纳土地增值税 六 项目工程建安成本偏高 如某市 2007 年商品房建安造价标准为 1540 元 m2 某公司实际建安成本 3610 元 m2 差异额 2070 元 m2 差异率 134 41 如果开发商提供的建安成本扣除额明显高于造价表 又没有正当理由 地税部门将按核定办法予以扣除 七 股权投资取得土地根据评估价值入账 某房地产公司以股权投资方式取得一块土地根据评估价值 7870 万元 全部记入地价成本 而付 清地价款凭证仅为 3150 万元 开发项目的土地成本未按照历史成本及实际发生的成本确认扣除 市 场公允价值 取得土地相关税费 通过股权收购方式获取土地使用权 收购人应重视收购后土地成本的计量 从账务处理来看 土地评估增值部分无法在股权交易过程中得到账面确认 交易行为属于股权投资 而非土地使用权 交易 因此 账务处理上 溢价支出仅能计入相关投资成本 而不能将溢价支出计入土地成本 不 能按经评估确认后的价值确定有关资产的成本 将无形资产评估增值部分计入土地成本 八 代收费用计入扣除项目加计扣除 根据 财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知 的规定 对于县级以 上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用 可以根据代收费用是否计入房价和是否 作为转让收入 确定是否扣除 如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的 可作为转让房地 产所取得的收入计税 相应的 在计算扣除项目金额时 代收费用可以扣除 但不允许作为加计 20 扣 除的基数 如果代收费用未计入房价中 而是在房价之外单独收取的 可以不作为转让房地产的收 入 相应地 在计算增值额时 代收费用不允许在收入中扣除 首先 确定要求代收费用的主体是 否是县级以上人民政府 其次 视情形决定是否作为扣除项目 且一律不得作为加计 20 扣除计算 的基数 九 虚列公共配套设施支出 企业在签订建筑安装合同时 已经将附属工程 水电工程 屋面防水工程等包括在合同总价款 中 在工程完工结转成本时 又就这些单项签订大额虚假合同 或者作为公共配套设施支出发票重 复进入开发成本 十 扩大开发项目成本费用 1 虚开材料发票 如购置建筑材料 1500 余万元列入装修费用 一是供货合同在工程竣工且销售 的情况下签订和采购 与事实不相符合 二是简单装修售房条件下 少量的装修工程消耗大量的钢 材水泥于情理不符 2 以预算发包价格计入工程成本 3 虚开建安发票 房地产开发企业涉及的行业较多 一个项目的开发包括设计 建筑施工安装 加工业 建材商贸 房屋销售代理业 广告 物业管理等诸多部门 不仅使房地产企业的财务日常 处理票据的工作量大 成本核算也容易混乱 也给房地产企业虚增成本带来了可乘之机 利用建安 发票虚列成本的 房地产公司只要支付 33 的营业税及附加 便可偷逃 25 的企业所得税 十一 整层车库列入公共配套设施扣除 企业单独建造的停车场所 应作为成本对象单独核算 部分开发商利用地下基础设施形成的停 车场所 作为公共配套设施进行处理 比如某项目一层建成 36 个框架结构车位 其建造成本全部列 入公共配套设施扣除 十二 印花税计入与转让房地产有关的税金扣除 财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知 规定 细则中规定允许 扣除的印花税 是指在转让房地产时缴纳的印花税 房地产开发企业按照 施工 房地产开发企业 财务制度 的有关规定 其缴纳的印花税列入管理费用 已相应予以扣除 印花税应列入企业的 管理费用进行扣除 不应计入 与转让房地产有关的税金 中扣除 十三 拖延清算时间递延纳税 部分房地产企业利用种种手段钻 土地增值税暂行条例 的空自 迟迟不进行决算 或留下一 两套尾房 致使整个项目不能决算 逃避土地增值税的清算 已经成为普遍现象 十四 商铺自营自用逃避纳税 将开发的高增值率的部分房地产 如商铺 车库等 转为企业自用或用于出租等商业用途 由 于产权未发生转移 不需缴纳土地增值税 在税款清算时不列收入 不扣除相应的成本和费用 如 果产权末发生转移 不征收土地增值税 十五 未按预征率足额缴纳土地增值税 各地税务机关会根据当地经济状况调整土地增值税征收项目和预征率 如深圳市从 2008 年 7 月 1 日开始调整土地增值税预征率 具体调整如下 普通标准住宅按销售收入 1 预征 别墅为 3 其他类型房产为 2 对 2008 年 6 月 30 日以前 已按普通标准住宅 0 5 预征 其他类型房产 1 预征 是否要求补税未有明确规定 部分房地产企业不及时按调整后的预征率足额缴纳土地增值税 十六 利息支出一律计入扣除项目 根据 土地增值税暂行条例实施细则 的规定 利息支出要视情况确定 分在规定范围内据实 扣除和在 10 以内计算扣除两种情况 凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的 允许据实扣除 但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额 凡不能按转让房地产项 目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的 利息支出不得单独计算 而应并入房地产开发费 用中一并计算扣除 在这种情况下 房地产开发费用按取得土地使用权所支 房地产开发企业土地增值税偷 漏 避税手段揭示房地产开发企业土地增值税偷 漏 避税手段揭示 二二 付的金额和房地产开发成本之和的 10 以内计算扣除 十七 将代收费用一律计入扣除项目加计扣除 如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的 可作为转让房地产所取得的收入计税 相应 的 在计算扣除项目金额时 代收费用可以扣除 但不允许作为加计 20 扣除的基数 如果代收费 用未计入房价中 而是在房价之外单独收取的 可以不作为转让房地产的收入 相应地 在计算增 值额时 代收费用不允许在收入中扣除 首先 确定要求代收费用的主体是否是县级从上人民政府 其次 视情形决定是否作为扣除项目 且一律不得作为加计 20 扣聚计算的基数 十八 公共设施的成本费用全额扣除 部分房地产企业将小区居委会 会所 停车场 库 物业管理场所 居民文体娱乐场所等公 共设施的成本费用一律计入扣除项目 根据 房地产开发经营业务企业所得税处理方法 国税发 2009 31 号 的规定 属于营利性的 或产权归企业所有的 或未明确产权归属的 或无偿赠与地 方政府 公用事业单位以外其他单位的 应当单独核算其成本 除企业自用应按建造固定资产进行 处理外 其他一律按建造开发产品进行处理 十九 利用关联方交易进行利润转移 目前房地产开发企业很多都有若干个经营内容不同的公司 如 建筑设计公司 咨询公司 商 贸公司 建筑施工公司等等 通过与这些关联公司之间的交易 将开发房地产利润转移 造成房地 产开发项目低利润或微利 二十 内部分配 清算注销不预留和缴纳税款 建议投资人或合作双方 留足应缴税款后再进行利益分配 不仅可以规避涉税风险 还可以避 免合作双方不必要的经济纠纷 待税款清算结束后双方再将余额进行分配 二十一 小结 对房企现行土地增值税偷 漏 避税手段归纳和揭示 其目的