扬州市区国有土地上房屋征收补偿评估技术细则

扬州市区国有土地上房屋征收补偿评估技术细则扬州市区国有土地上房屋征收补偿评估技术细则 目 录 一 扬州市区国有土地上房屋征收补偿评估技术细则 第一章 征收评估总则 第二章 住宅房屋征收评估 第三章 非住宅非营业用房征收评估 第四章 营业用房征收评估 第五章 其他征收评估问题处理 第六章 征收评估报告 第七章 征收评估工作准则 第八章 征收评估工作资料存档 第九章 附则 二 扬州市区国有土地上房屋征收补偿评估技术细则附件 附件一 被征收房屋分类及其说明 附件二 进行市场比较的可比实例选择要求及说明 附件三 标准样本住宅的设定条件及其应用说明 附件四 住宅房屋实体因素 K K 修正说明表 附件五 住宅房屋区位因素 K 修正说明表 附件六 成本法评估说明 附件七 建筑物及装饰装修的成新因素确定表 附件八 营业用房评估的收益法应用说明 附件九 装饰装修及附属物评估价格参考表 附件十 市区国有土地房屋征收区位划分 第一章第一章 征收评估总则征收评估总则 第一条 制订依据 根据 中华人民共和国城市房地产管理法 国务院 国有土地 上房屋征收与补偿条例 国务院第 590 号令 房地产估价规范 GB T50291 1999 城镇土地估价规程 国有土地上房屋征收评估办法 以及 扬州市国有 土地上房屋征收与补偿暂行办法 等有关规定制定本细则 第二条 适用范围 在扬州市区的国有土地上 从事房屋征收补偿估价 以下简称征 收评估 的房地产评估机构和评估人员的评估技术行为应当符合本细则的要求 第三条 估价机构 进行房屋征收评估的房地产价格评估机构应具备相应的房地产评 估资质 第四条 估价人员 承担房屋征收评估的房地产评估专业人员应该是注册房地产估价 师 第五条 被征收房屋区位划分 根据扬州市区国有土地上房屋征收区位划分体系 按 住宅 非住宅非营业用房 营业用房三种情况 将市区划分为三类征收区位及分区分等 附件十 作为征收补偿评估依托的技术基础 第六条 房屋征收评估价格构成 是被征收房屋 含一般装修 征收补偿的房地产市 场评估价格 一般装修以外的室内装饰装修内容另行专项评估 不包含房屋征收中的搬迁 补助费 过渡补助费等 第七条 估价程序 1 评估机构报名参加征收项目评估机构的选定 2 由被征收人协 商选定或多数决定 随机选定等方式确定评估机构 3 接受评估委托 明确基本事项 4 验收勘查资料 开展前期调查 5 拟定作业方案 进行现场勘察 6 按照技术细则 进行 评估测算 7 确定测算结果 撰写分户初步评估结果 8 提交分户的初步评估结果 9 现场 公示初步评估结果并咨询答疑 10 提交整体评估报告和分户评估报告 11 受理复核申请 10 内日作出复核结论 12 评估材料存档 第八条 估价结果表达 一是制定房屋征收项目补偿方案概算评估 二是作为被征收 房屋的补偿依据 估价结果的货币单位应精确到人民币元 第九条 估价结果应用的有效期 自提交正式评估结果之日起 至该征收项目征收补 偿结束时止 第二章第二章 住宅房屋征收评估住宅房屋征收评估 第十条 住宅房屋分类 住宅房屋分为高档住宅和一般住宅两类 一般住宅又划分为 成套住宅和非成套住宅 成套住宅中包括单元住宅与独门院落 上述分类的相关界定标准 参见附件一 第十一条 高档住宅房屋征收评估方法 高档住宅房屋的征收补偿适用市场比较法评 估 直接套用可比实例修正方式进行 具体操作按 房地产估价规范 要求执行 可比实 例的选择要求参见附件二 第十二条 一般住宅房屋征收评估方法 一般被征收住宅房屋的界定参见附件一 适 用市场比较法的基准价格修正方式估价 其征收补偿评估价格测算的技术路线为 1 确立评估基准 在征收项目范围内设定 标准样本住宅 作为评估基准 标准样本住 宅 的设定要求参见附件三 2 测算基准价格 按 房地产估价规范 规定的方式 采用市场比较法评估出 标准样 本住宅 的基准价格 基准价格按比准价格的算术平均值确定 测算基准价格的可比实例的 选择条件参见附件三 其计算公式为 基准价格 Vs 可比实例价格 n 为可比实例的个数 交易情况修正系数 由于采用买卖的正常交易实例为可比实例 因此该系数取 100 交易日期修正系数 该系数由估价机构根据房地产市场情形和评估中的具体情 况 并参照当地物价部门公布的相关价格指数进行确定 可比实例实体因素情况修正为标准样本住宅实体因素情况的修正系数 系数确 定参见附件四 可比实例区位因素情况修正为标准样本住宅区位因素情况的修正系数 系数确 定参见附件五 3 确定分类基准价格 为保证测算结果的客观性 对 标准样本住宅 按成套单元住宅 独门院落 非成套住宅三种情况 测算其对应的分类基准价格 其公式为 j 1 2 3 其中 o1 为成套单元住宅分类基准价格 o2 为独门院落住宅分类基准价格 o3 为非成套住宅分类基准价格 j 为对应的分类基准价格调整系数 其取值参见附件三 4 确定评估价格 各被征收房屋分别与对应类型 标准样本住宅 进行房地产实体状况 因素比较 按比较法原理修正基准价格得出各被征收住宅房屋的评估价格 其计算公式为 被征收住宅评估价格 标准样本住宅分类基准价格 Ki31 标准样本住宅实体因素修正为被征收房屋实体因素的修正系数 系数确定参见 附件四 第三章第三章 非住宅非营业用房征收评估非住宅非营业用房征收评估 第十三条 非住宅房屋分类 非住宅房屋分为营业用房 非营业用房两类 非营业用 房又分为办公类 厂房仓储类 其它类等 具体界定见附件一 第十四条 非营业用房评估方法 非营业用房征收评估首选市场比较法进行 因案例 收集等具体原因无法适用市场比较法时 可适用成本法评估 非营业用房的成本法应用说 明参见附件六 第十五条 成本法评估技术路线 1 测算土地重新购建价格 PD 根据被征收非营业用房的占地范围 可采用市场 法 基准地价修正法求取该土地的重新购置价格 也可采用成本法求取该土地的重新开发 成本 2 测算建筑物重新购建价格 PJ 根据被征收非营业用房的建筑结构 参照附件 六所示重置价格标准作适当调整 确定其建筑物的重置价格 3 测算建筑物折旧 C 现场勘察对照附件七所示的 房屋完损等级评定标准 和不同年限建筑物成新上限的相关规定和说明 估计测算确定建筑物的折旧额 4 补偿价格评估 根据 房地产估价规范 考虑到房屋征收补偿评估的特点 按成 本法评估的基本公式计算被征收非营业用房的征收补偿价格 Vi 为 i PD PJ C 第四章第四章 营业用房征收评估营业用房征收评估 第十六条 营业用房分类 营业用房分为商场类 商务类 商铺类 餐饮类 旅馆类 娱乐类等六类 具体界定见附件一 第十七条 营业用房评估方法 营业用房征收评估首选市场比较法进行 因案例收集 等具体原因无法适用市场比较法时 可适用以收益法为基础的商业街区基准价格修正方式 评估 但其中高档次宾馆 高档写字楼 高层商务楼 大型超市 百货商场等适用可比实 例比较修正方式或收益法方式 第十八条 收益法评估商业街区基准价格 设定典型商铺类营业用房为样本房 参见 附件八 采用收益法评估被征收营业用房样本房的基准价格时 应采用有限期收益法公式 考虑到征收评估的补偿性质 一般采用稳定收益情形测算 即通常采用如下公式计算 o 为基准价格 a 为设定样本房的年纯收益 r 为资本化率 n 为收益年期 相关系 数的确定参见附件八 第十九条 营业用房商业街区基准价格修正法评估 被征收营业用房评估适用商业街 区基准价格比较修正方式 其征收补偿价格经过商业用途修正 街道商业路线修正和实体 因素修正后得到 其评估测算公式为 被征收房屋评估价格 商业街区基准价格 Kxy 商业用途修正系数 具体数据的选用参见附件八 Km 街道商业路线因素修正系数 具体数据的选用参见附件八 K 为被征收房屋实体因素修正系数 参见附件八 第五章第五章 其他征收评估问题处理其他征收评估问题处理 第二十条 地大于房 的评估 对被征收住宅房屋及 住改非 房屋建筑面积小于土地使 用面积情况的 土地使用面积大于房屋建筑面积的部分应给予补偿 计算公式为 1 地大于房 面积 S 合法土地使用面积 合法房屋建筑面积 2 地大于房 土地单价 W O PJ g Kj O 该征收项目标准样本住宅基准价格 PJ 该标准样本住宅建筑物重置单价 参见附件六 g 该标准样本住宅建筑成新率 参见附件七 Kj 分类基准价格调整系数 参见附件三 3 国有划拨土地上 地大于房 土地单价 W W 60 4 地大于房 补偿金额 W 或 W S 第二十一条 非住宅房屋划拨土地评估 征收评估时涉及的被征收非住宅房屋的合法 用地为划拨性质时 则应将其占用的合法用地的国有土地使用权的出让金部分予以扣除 该出让金数额近扬州市人民政府关于国有划拨土地使用权处置办法等文件的规定执行 其 土地补偿金额按土地基准地价的 50 进行计算 出让方式国有土地使用权市场评估价格的确定可按第十六条的相关规定执行 第二十二条 2010 年 7 月 1 日 江苏省城乡规划条例 施行前 取得工商营业执照并 已持续经营一年以上的住宅房屋 对其实际用于经营的房屋建筑面积 根据其提供的持续 年审合格的工商营业执照 完税凭证确定的经营年限 取非住宅性质和住宅性质的房地产 评估价格的加权平均值计算 参见附件八 第二十三条 装饰装修评估 房屋征收评估中 一般装修以外的装饰装修部分为独立 的专项评估 装饰装修部分专项补偿价格的评估可以按照下列公式进行 装饰装修专项补偿价格 各单项装饰装修项目总金额 装潢综合成新率 测算中涉及的装饰装修工程费用单价以及装潢综合成新率等指标的取值 均视评估具 体情况 参照本细则附件七 附件九的规定选取 第二十四条 其它评估 房屋附属物补偿价格可对照本规范附件十的规定测算 未超 过批准期限的临时建筑应按成本法评估其建筑物残值 在建工程应采用假设开发法进行评 估 工程建设进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准 在建工程土地评估以政府 管理部门批准的用途 参数或规划设计方案等为依据 第六章第六章 征收评估报告征收评估报告 第二十五条 出具报告要求 征收评估机构应按 房地产估价规范 的规定格式 依 照本细则的要求出具征收评估报告 第二十六条 签名盖章 征收评估机构出具的整体评估报告和分户评估报告应当两名 以上注册房地产估价师签名 并加盖评估机构公章 在估价报告上签名的注册房地产估价 师和加盖公章的估价机构 对估价报告的内容和结论负责任 第二十七条 报告装桢 房屋征收评估报告应做到图文并茂 所用纸张 封面 装订 应有较好的质量 第七章第七章 征收评估工作准则征收评估工作准则 第二十八条 评估委托 被选定的征收评估机构应与委托单位签订征收评估委托协议 第二十九条 评估技术负责人 评估机构必须确定受委托征收评估项目的评估技术负 责人 评估技术负责人最终确定评估技术方案 并对评估方法的选用和应用以及评估结果 的合理性承担技术责任 第三十条 现场勘察 所有征收评估项目均须开展现场勘察工作 承担评估业务的评 估机构应派出有征收评估资格的专业人员依据查产资料和前期调查资料进行现场勘察 并 拍摄被征收房屋内外的照片等影像资料 现场勘察记录资料是征收评估测算和撰写评估报 告必备的基础资料 第三十一条 评估到户 评估人员应逐户逐项评估 做到评估到户 实地勘测准确 不得错计或缺项 第三十二条 内部审核评议 征收评估价格结果须经评估机构内部审核评议 评估机 构在提交正式评估报告前负有审查 调整 复核评估报告的技术责任 第八章第八章 征收评估工作资料存档征收评估工作资料存档 第三十三条 整理存档内容 评估机构应当将下列资料 原件或复印件 与评估报告 含技术报告 共同整理存档 1 评估委托协议 2 房屋征收决定 3 评估对象的产权证明材料及有关房屋基本情况的证明材料 4 评估对象的实地查勘记录 照片等资料 5 标准样本房屋的实地查勘记录 照片等资料 6 可比实例的实地查勘记录 照片等资料 7 确定评估结果的有关系数 参数等证明资料 8 其他涉及评估项目的必要资料 第三十四条 保存期限 完成并出具估价报告后 应对有关该估价项目的一切必要资 料进行整理 归档和妥善保管 评估报告及有关资料至少应保留六年 第三十五条 资料证据保全 评估涉及办理证据保全手续的房地产情形的 估价机构 应将评估报告 含技术报告 及评估过程中形成的有关评估资料同时提交委托方 第九章第九章 附附 则则 第三十六条 细则附件 本技术细则附件系本技术细则的必要组成部分 第三十七条 特种业务 凡房屋征收评估中涉及原始成本测算 机电设备评估 工程 造价分析 停产停业损失等专业技术工作的 估价机构可委托有资格从事该类业务的机构 协助评估 第三十八条 范围外征收评估 市区集体土地上的房屋重置价格及装饰装修 附属物 等的评估 可参照本技术细则实施 第三十九条 实施时间 本技术细则自发布之日起执行 扬州市区国有土地房屋征收补偿评估技术细则附件 附件一 被征收房屋分类及其说明 住宅房屋分类 高档住宅房屋 包括独立花园别墅 联排别墅等密度低 容积率 1 层次少 4 环境优 式样美的高档住宅房屋 以上房 屋均是指以商品开发建设方式建造的房屋 单 元住宅 指以商品开发或单位统一建设方式建造的单元式住宅 内部功能布局明确 有独立的厨卫设施等 成 套住宅 独 门院落 指办理合法手续后独门独院住宅房屋 院落为独家使 用 独立产权 房屋内部功能布局明确 生活设施基本 齐全等 一 般住宅 房屋 非成套住宅除以上两类房屋以外的房屋 非住宅房屋分类 1 营业用房分类 营商以百货商场 大型超市为典型建筑 通常为钢混框架结 场类建 筑 构 层高较高 有大跨度的厅堂作为营业场所 一般都配有 附房作为仓库 办公和相关业务用途之用 商 铺类建 筑 以门面房 小商铺为典型建筑 一般为临街道 巷道底 层房屋 多数为砖混 砖木结构 有的为连家店 多数为单 开间 商 务类建 筑 以一般金融 证券 商业写字楼等商务性办公经营建筑 为典型 通常为临街钢混结构的多层 小高层和高层建筑 底层和 2 3 层等低层部分为大厅形式的交易或经营场所 其余多为写字间或客房形式 通常内外装修的等级较高 娱 乐类建 筑 各类歌舞厅 棋牌室 保龄球馆 休闲中心 健身娱乐 中心等 建筑结构多为钢混和混合结构 通常有娱乐用途大 厅和包间 设有公共卫生间 电照设施较复杂 旅 馆类建 筑 分为普通旅馆 招待所和较高档或高档准星级 甚而星 级宾馆两类典型建筑 前一类通常为砖混 混合多层建筑结 构 底层设服务台或值班室 内廊 水泥 水磨石或普通地 砖地面 通常有多人间 单人间 一般每层设公共卫生间 普通装修 后一类通常为钢混结构的多层 小高层或高层建 筑 依等级 规模 功能数量及综合程度 通常设大厅总服 务台 餐饮 娱乐 商务等配套服务性设施 客房均设有单 独卫生间 包括单间 标准间 商务和豪华套间等形式 内 外装修高档或较高档 配有比较完整的现代宾馆服务设备设 施系统 业 性 用 房 餐 饮类建 筑 各类大小餐馆 饮食店 饭店 茶社 排挡等 建筑结 构类型包括框架 混合 砖木和简易结构 相应的装修和设 备档次 配备差异较大 典型的餐饮类建筑设有操作间 储 物间 餐厅 包厢 服务窗 一般设有公用卫生间 2 非营业用房分类 厂 房仓储 类建筑 以工业厂房 仓库为典型建筑 通常为砖混 钢混结构 和工业排架结构 角钢屋架 石棉瓦 水泥或大型屋面板屋 面 钢混或钢立柱 砖墙或装配式墙体 水泥地面 木门或 铁皮门 办 公类建 筑 以行政办公楼为典型建筑 通常为多层砖混或钢混房屋 水泥平屋顶 有走廊 内廊或外廊 砖墙 钢混梁 现浇 或预制楼地面板 设公共卫生间 室内普通装修 非 营业性 用房 其 它类建 筑 以图书馆 博物馆 教学楼 门诊楼等为典型建筑 通 常有较为独特的建筑造型 一般为钢混或砖混房屋 附件二 进行市场比较的可比实例选择要求及说明附件二 进行市场比较的可比实例选择要求及说明 以下可比实例选择要求适用于市场比较法应用中的可比实例修正方式 收益法应用等 市场评估情形 1 可比实例应选择与估价对象所处的征收区位分区相同或邻近的房屋 2 可比实例应与估价对象的用途相同 其中住宅房屋的可比实例必须是小类用途相同 非住宅房屋的可比实例应按本细则的分类与评估对象的类别相同 3 可比实例应与估价对象的建筑结构相同 建筑结构主要指大类建筑结构 大类建筑 结构一般分为 1 钢结构 2 钢筋混凝土结构 3 砖混结构 4 砖木结构 5 简易结构 4 可比实例应与估价对象的规模相当 档次相接近 5 可比实例应与估价对象的建筑年代相近 6 可比实例的交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例为可比实例 其交易价格应 是正常市场交易价格 7 可比实例的成交日期应与估价时点接近 一般不应超过十二个月 通常应选择近期 六个月内成交的类似房地产案例作为可比实例 8 采用可比实例修正测算确定评估价格的 选用的可比实例的数量应为 3 个及以上数 量 9 每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过 20 综合系数调整不得超过 30 10 选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过 20 在交易实例较少 的情况下 该价格差异最大不应超过 30 附件三 标准样本住宅的设定条件及其应用说明附件三 标准样本住宅的设定条件及其应用说明 标准样本住宅设定要求及说明 住宅房屋征收评估时根据被征收房屋综合典型特征而设定的 标准样本住宅 必须符合 下述条件 1 应为成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋 功能齐全并具备使用条件 2 应是层高 5 层的多层建筑中的第三层 卧室至少一间朝南 一般装修 水泥砂浆 地面 普通涂料墙面及平顶 的房屋 3 房屋为中等套型 成新为七成新或八成新 已使用 15 年或 10 年 4 每一征收项目评估一般设定一套 标准样本住宅 遇有征收项目跨分区时 则所跨 的每一分区均应设定一套 标准样本住宅 作为相应分区范围内被征收房屋的比较基准 5 住宅标准样本房屋设定说明表 是否 成套 套型结构所在层 次 已使用 年限 朝向 成套二室半 一厅 混合多层 3 5 10 年 或 15 年 一室朝 南 坐落位置小区配套室内水电 及装修 其他条件 征收项目范围内 相对中央位置上 同征收项目范 围内情况 普通室内 装修 普通厨卫 设施 采光 通风 日照等条件中等 建筑 面积 70 87 M2 分 摊占地 权属及证 照情况 产权 证照 齐全 6 独门院落标准样本住宅为独户院落内 2 3 层小住宅楼房建筑 混合结构 二等住 宅套型及平面布置 其余基本同成套样本住宅情况 非成套标准样本住宅为砖混平房建筑 檐高 2 85M 以上 二等住宅功能 其余基本同成套样本住宅情况 7 首先应在征收项目范围内寻找具有代表性特征的住宅作为设定 标准样本住宅 的原 型 如无法满足要求 再根据具体情况 可从方便操作提高效能的考虑出发 综合被征收 房屋的典型特征 按上述要求在征收项目范围内设定虚拟 标准样本住宅 住宅房屋评估中可比实例选择要求 1 可比实例应选择与估价对象所处的征收区位分区相同或邻近的住宅房屋 2 可比实例必须是砖混结构的多层一般装修住宅房屋 3 可比实例应与估价对象的规模相当 档次应接近 4 可比实例的权益价格类型应该为房屋所有权和国有土地使用权价格类型 5 可比实例的交易价格应是正常市场交易价格 6 可比实例的成交日期应与估价时点接近 两者差异不得超过十二个月 一般应选择 近期六个月内成交的房地产案例作为可比实例 7 采用可比实例修正测算确定评估价格的 选用的可比实例的数量应为 3 个及以上 数量 8 每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过 20 综合系数调整不得超过 30 9 选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过 20 在交易实例较少 的情况下 该价格差异最大不应超过 30 分类基准价格调整系数 分类成套独门院落非成套 分类调整系 数 j 98 102 105 11090 94 分类基准价格调整系数依房屋建成年代及其总体情况确定 在计算 地大于房 情形下 Kj 的取值为 成套住宅为 100 独门院落为 108 非成套为 92 附件四 住宅房屋实体因素 K K 修正说明表 成套住宅房屋实体因素修正系数表 1 住宅房屋结构因素修正系数 p1 表 钢混结构砖混结构砖木结构 简易结 构 结 构类 型 一 等 二 等 一 等 二 等 三 等 四 等 一 等 二 等 三 等 一 等 二 等 系 数取 值 11 3 117 10 8 112 10 3 107 98 102 9 3 97 8 8 92 97 101 9 2 96 8 7 91 7 9 83 7 4 78 2 住宅房屋成新因素修正系数 p2 表 待 估房屋 成新 样 本房屋 三成 以下 四成五成六成七成八成 九成及 以上 系 数 八 成 73 80 75 83 79 88 85 93 90 9795 103 100 108 系 数 七 成 75 85 80 87 85 95 90 98 95 102 100 107 105 115 3 住宅房屋朝向因素修正系数 p3 表 卧室 朝向 北西东 一间 朝南 两间 朝南 三间及以 上朝南 修正 系数 969899100101102 注 上述表内数字在确有必要时 可以根据实际情况作 0 5 的浮动 4 住宅房屋层次因素修正系数 p4 表 楼层数 楼层系数 所在楼层 一 层楼 二 层楼 三 层楼 四 层楼 五 层楼 六 层楼 七 层楼 一 98999897969595 二 999999989797 三 98100100100100 四 929798100 五 909395 六 8893 七 86 说明 a 底层地下室为车库的 底层系数增加 1 顶层系数减少 1 b 顶层坡屋面带阁楼的 顶层系数增加 2 c 如果是商住楼 住宅房的楼层系数相应减少 1 上表数字可以根据实际情况在分值上作 0 5 的浮动 独门院落住宅实体因素修正系数表 1 住宅房屋结构因素修正系数 p1 表 钢混结构砖混结构砖木结构 简易结 构 结 构类 型 一 等 二 等 一 等 二 等 三 等 四 等 一 等 二 等 三 等 一 等 二 等 系 数取 值 11 3 117 10 8 112 10 3 107 98 102 9 3 97 8 8 92 97 101 9 2 96 8 7 91 7 9 83 7 4 78 2 住宅房屋成新因素修正系数 p2 表 待三成四成五成六成七成八成九成及 估房屋 成新 样 本房屋 以下以上 系 数 八 成 73 80 75 83 79 88 85 93 90 9795 103 100 108 系 数 七 成 75 85 80 87 85 95 90 98 95 102 100 107 105 115 3 住宅房屋朝向因素修正系数 p3 表 卧室朝 向 北西东 一间 朝南 两间 朝南 三间及以 上朝南 修正系 数 969899100101102 注 上述表内数字在确有必要时 可以根据实际情况作 0 5 的浮动 4 住宅房屋套型及平面布置因素修正系数 p4 表 套型等 级 一等二等三等四等五等 系数取 值 101 1 03 98 10 0 95 9792 9489 91 住宅房屋套型及平面布置因素等级说明表如下 等 级 内 容 一等二等三等四等 五 等 说 明 设计合理 内部功能布局得当 独立厨卫设施 明 厨明卫 大卧明厅 露天院落整洁 设计较为 合理 内部功 能布局明确 有独立的厨卫 设施 露天院 落较为整洁 内部功 能布局较为 凌乱 设施 不全 搭建 厨卫 院落 凌乱 内部 功能布局 凌乱 房 间比较分 散 不 满足上 述要求 的独门 院落 非成套住宅房屋实体因素修正系数 1 住宅房屋结构因素修正系数 p1 表 钢混结构砖混结构砖木结构 简易结 构 结 构类 型 一 等 二 等 一 等 二 等 三 等 四 等 一 等 二 等 三 等 一 等 二 等 系 数取 值 11 3 117 10 8 112 10 3 107 98 102 9 3 97 8 8 92 97 101 9 2 96 8 7 91 7 9 83 7 4 78 2 住宅房屋成新因素修正系数 p2 表 待 估房屋 成新 样 本房屋 三成 以下 四成五成六成七成八成 九成及 以上 系 数 八 成 73 80 75 83 79 88 85 93 90 9795 103 100 108 系 数 七 成 75 85 80 87 85 95 90 98 95 102 100 107 105 115 3 住宅房屋檐高因素修正系数 p3 表 檐 高 2 6 2 6 2 7 2 8 2 9 3 0 3 1 3 2 3 3 3 4 3 5 3 6 3 7 3 8 4 0 4 0 系 数取 值 9 4 97100102104106108110 113 115 上表数字在实际勘察时可对照实际檐高作范围为 0 5 1 5 的变动 4 住宅房屋功能因素修正系数 p4 表 住宅功能因素按实际采光 通风 日照 通行等因素综合确定 套型等 级 一等二等三等四等五等 系数取 值 101 1 03 98 10 0 95 9792 9489 91 住宅功能因素等级说明表如下 等级 内容 一等二等三等四等五等 说明 通行方 便 二室朝 南 阳光充 沛 空气流 畅 房间大 小合适 通行较 为方便 一 室朝南 设施不 全 无朝南 房间 内部功 能布局凌乱 房间大小不 一 通行不 便 不满足 上述要求的 非成套住宅 房屋 有关说明 1 K K的取值范围应该界于 80 120 之间 2 可比实例修正方式的房屋个体实体修正系数的确定也可参照上述测算办法进行 3 实体因素修正系数采用计算方式为 K K 附件五 住宅房屋区位因素 K32 修正说明表 一 住宅区位因素修正调节系数评分表 评分等级 因 素类别 因素项 目 内 容 考 察 项 目 一 等 二 等 三 等 四 等 五 等 自然景观 风 向 a11 76543 自然环 境 空气污染 噪 音 水文 a12 76543 离市区主干道 的距离 a21 108765 交通条 件 公交线路情况 a22 98765 征 收 项 目 周 边 大 环 境 教育医所在学区 1 公 109876 里内学校情况 a31 疗设施 医院及医疗机 构分布情况 a32 109876 商业配 套设施 重要商业配套 设施 a41 2019181716 建筑小区布局 与外形等 a51 12111098 建筑密度 外 型等 a52 87543 规划设 计 绿化率 室外 公共活动空间与绿 化景观 a53 1110987 物业管 理 物业管理情况 a61 1110987 征 收项目 范围内 小环境 配套设 施 住宅区内配套 设施完备程度 a71 1110987 以上评分等级数据在现场实际勘察时 根据实际情况其取值可在每个分值上作 0 5 的 浮动 二 住宅区位因素调节系数评分等级说明表 序 号 因 素项目 考 察项 目 内容 一等二等三等四等五等 自 然 景 观 风 向 公认 的自然环境 优越地区 自然 环境良好 附近有一定 的绿地和绿 化 基本整 洁 卫生 附近 有少量绿地 和绿化 卫 生环境欠缺 附近 周围无绿化 比较拥挤 杂乱 环境 较差 附近 无绿化 环 境散乱 自 然观感明显 差 1 自 然环境 空 气污染 噪音 水 文 空气 清新 无污 染 无噪音 水域清洁 达卫生标准 空气 良好 少量 污染 白天 有部分交通 噪音 水体 局部污染 空气 局部受污染 靠近大马路 白天和晚间 均有噪音影 响 靠近 污染源或重 噪音源 长期 受气味 烟 尘 噪音 污水 垃圾 等污染影响 环境污染明 显 离 市区主干 道的距离 离主 干道的距离 在 100 米以 内 离主 干道的距离 在 100 250 米之间 离主 干道的距离 在 250 400 米之间 离主 干道的距离 在 400 500 米之间 离主 干道的距离 在 500 米以 上 2 交 通条件 公 交线路情 况 距离 公交站点 50 米内 有 4 条以上 重要公交线 路 距离 公交站点 50 100 米 内 至少有 2 条重要公 交线路 距离 重要的公交 线路的距离 在 100 200 米之间 至 少有 2 条公 交线路 距离 公交线路的 距离在 200 400 米 之间 至少 有 1 条公交 线路 距离 公交线路的 距离在 400 米以上 所 在学区 1 公里内学 校情况 属于 省级及以上 重点中学 初中 和 重点小学学 区 属于 市级及以上 重点中学 初中 和 重点小学学 区 属于 市级及以上 重点中学 初中 和 重点小学学 区 一般 中小学学区 无中 学或小学 3 教 育医疗 设施 医 院及医疗 机构分布 情况 距市 级及以上医 院 500 米以 内 距市 级及以上医 院 500 米 1000 米 距市 级及以上医 院 1000 米 1500 米 距市 级及以上医 院 1500 米 2500 米以 上 距市 级及以上医 院 2500 米 以上 4 商 业配套 实施 重 要商业配 套设施 在 400 米范围内有 大型的市级 商业配套设 施 在 400 800 米 范围内市级 商业设施较 集中 在 800 米范围内有 零散分布的 商业网点 基本满足生 活需求 在 800 米范围内基 本上无商业 网点 在 1000 米范 围内无商业 网点 建 筑小区布 局与外形 等 布局 合理 外形 美观 错落 有致 满足 通风 日照 等健康要求 布局 一般 外形 整齐 满足 通风 日照 等健康要求 布局 一般 排列 不整齐 外 型较整齐 任意 布置 外型 破旧杂乱 拥挤 建筑 散乱没有布 局 且通行 空地利用明 显不合理 外型破旧杂 乱 5 规 划设计 建 筑 建筑 密度 40 以 建筑 密度在 建筑 密度在 50 建筑 密度在 建筑 密度在 65 密 度 下 40 50 60 60 65 以上 绿 化率 室 外公共活 动空间与 绿化景观 绿地 率在 30 以 上 立体绿 化 室外公 共活动空间 丰富 绿地 率在 30 以 下 部分绿 地和绿树 公共活动空 间较小 少量 绿化 少量 的公共活动 空间 无绿 化 基本无 公共活动空 间 无公 共活动空间 出行通道狭 窄 小道弯 曲 6 物 业管理 物 业管理情 况 全封 闭物业管理 半封 闭物业管理 有物 业管理 无物 业管理 无物 管 无环卫 管理 7 住 宅区配 套设施 配 套完善程 度 在住 宅区内具备 小区智能化 供热 宽带 网 有线电 视线路 燃 气管道 上 下水管道 污水管道和 小区道路等 配套设施 在住 宅区内具备 小区智能化 宽带网 有 线电视线路 燃气管道 上下水管道 污水管道和 小区道路等 配套设施 在住 宅区内具备 宽带网 有 线电视线路 燃气管道 上下水管道 污水管道和 住宅区道路 等配套设施 在住 宅区内具备 宽带网 有 线电视线路 上下水管道 和住宅区道 路等配套设 施 在住 宅区内具备 有线电视线 路 上下水 管道和住宅 区道路等配 套设施 住宅基准价格修正中的区位因素修正系数测算说明 1 基准价格修正中的区位因素修正系数以住宅房屋区位因素调节系数为基础确定 其 中住宅房屋区位因素调节系数 Q 其中 f1 2 f2 2 f3 2 f4 1 f5 3 f6 1 f7 1 2 可比实例区位因素调节系数为 QS 标准样本住宅区位因素调节系数为 QO 可比 实例修正为标准样本住宅区位状况修正系数 K32 附件六 成本法评估说明 一 非住宅非营业用房的成本法评估应用 1 成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格 然后扣除折旧 以此估算估价 对象的客观合理价格或价值的方法 本细则中定义的成本法系以房地产价格各构成部分的 累加为基础来估算房地产市场价格的方法 本成本法中的 成本 含义 并不是通常意义上 的成本 而是以成本为基础的市场价格 2 成本法评估的基本公式 征收补偿评估价格 土地重新购建价格 建筑物重新购建价格 建筑物折旧 3 土地重新购建价格可分为土地重新购置价格或土地重新开发成本 可采用市场法 基准地价修正法求取土地重新购置价格 可采用成本法求取土地重新开发成本 土地重新 开发成本包括土地取得成本 土地开发成本 管理费用 销售费用 投资利息 销售税费 和开发利润 4 本细则中的建筑物重新购建价格是指建筑物重置价格 建筑物重置价格通常采用成 本积算法求取 建筑物重置价格包括建筑物建设成本 管理费用 销售费用 投资利息 销售税费和开发利润 可通过对建筑安装工程费 专业费用的估算来求取建筑物建设成本 5 建筑物折旧应根据现场勘察结果 对照 房屋完损等级评定标准 的规定确定 建 筑物折旧应考虑物质折旧 功能折旧等因素 二 住宅房屋重置价格 元 M2 砖木 结 构类 型 钢 筋砼 框架 一等 钢 筋砼 框架 二等 砖 混一等 砖 混二等 砖 混三等 砖混 四等平房 一 等 二 等 三等 简 易结构 重 置单 价 9 60 8 20 7 00 6 30 5 40 350 450 6 00 4 70 270 370 1 60 三 非住宅房屋重置价格 元 M2 砖木 结 构类型 钢筋 砼 框架 一等 钢 筋砼 框架 二等 砖 混一等 砖 混二等 砖 混三等 砖 混四等 平房 一 等 二 等 重 置单价 1020910760690610 520 600470 注 1 住宅 非住宅用房 不包括工业及仓储用房 所列房屋的层高为 2 8 米 房 屋层高每增减 0 2 米 重置价格相应增减 2 房屋层高为室内地坪面与上层板顶面之间的高 度 前后檐高不等的 以平均高度计算 2 房屋的结构 楼地面和设备状况等相应等级有较 大差异时 重置价格可适当增减 四 单层工业厂房重置价格 元 M2 类 别 级 别 结构 装修及设备状况 重置 价格 一 级 多层钢砼架承重 钢砼基础 实砌墙围护 现浇楼面 现浇屋面 柱网较大 6M 6M 水泥楼面 钢门窗 水电卫齐全 1250 钢 混结构 框架 二 级 钢砼框架承重 或半框架 钢砼基础 现浇楼面 现浇屋面 实砌墙围护 柱网较小 水泥楼面 钢门窗 1070 一 级 钢砼柱 檐高大于 7 5M 钢砼屋架或钢 屋架 平瓦屋面 跨度 15M 吊车吨位大于 5 吨 1020 钢 混结构 排架 二 级 钢砼柱 檐高大于 4 5M 钢砼屋架或钢 屋架 平瓦屋面 跨度 15M 无吊车 920 一 级 钢砼基础 钢柱 钢梁 有吊车 夹芯彩 钢板墙面屋面 檐高大于 6M 1060 全 钢结构 二 级 钢砼基础 钢柱 钢梁 无吊车 夹芯彩 钢板墙面屋面 檐高大于 4 5M 960 一 级 砖柱 檐高 5 5M 砼屋架或钢屋架 平 瓦屋面 有墙上跑吊车 3 5T 跨度 9 12M 900 砖 混结构 二 级 砖柱 檐高 4 5M 砼屋架或钢屋架 平 瓦屋面 跨度 9 12M 830 扣除折旧后单层工业及仓储用房现值 房屋建筑物重置价格单价 1 檐高调整系数 跨度及跨数调整系数 建筑面积 成新率 扣除折旧后多层工业及仓储用房现值 房屋建筑物重置价格单价 1 层高调整系数 跨度及跨数调整系数 建筑面积 成新率 1 层高檐高调整系数说明表 层高及檐高调整调 整 值 钢筋砼结构 层高在 3 6M 以上 不含 3 6M 每增加 0 2M 建筑物重置价格 增 2 5 单层厂房及仓储用房檐高以 5m 为基准 每增减 0 3M 建筑物重置价格 增减 2 0 砖混结构 层高以 5m 为基准 每增减 0 2M 建筑物重置价格 增减 2 0 2 钢混结构 全钢结构跨度及跨数修正系数说明表 跨 度 M 1218 15 24 跨 数 123 修 正系数 4 0 8 修 正系数 0 10 15 五 住宅房屋建筑等级说明表 1 钢筋砼结构多层住宅 房 屋类别 等 级 分部项具 备 条 件 结构 钢筋砼整板基础或独立柱基础 基础梁 钢筋 砼梁柱承重 围护结构为砖或其它轻质材料 钢筋 砼楼屋面 结构质量好 外观无缺陷 门窗 铝合金或塑钢窗 用料上等 制作考究的木质 门或金属门 分户配有牢固防盗门 墙面及 天棚 内墙为一般涂料墙面 外墙为高档涂料或面砖 墙面 天棚为一般涂料平顶 屋楼地 水泥砂浆或水磨石楼地面 保温隔热 防水屋 面 钢 筋砼一 等 设备 水电卫齐全 照明 插座分线路设置 电气 电话 有线电视线路暗敷 结构 钢筋砼条形基础或独立柱基础 基础梁 钢筋 砼梁柱承重 围护结构为砖或其它轻质材料 钢筋 砼楼屋面 结构质量一般 外观有缺陷 门窗钢窗或木窗 普通木质门 木质用料中等 墙面及 天棚 内墙为一般涂料墙面 外墙为一般涂料或水泥 砂浆墙面 天棚为一般涂料平顶 屋楼地 水泥砂浆或水磨石楼地面 保温隔热 防水屋 面 钢 筋砼结 构 钢 筋砼二 等 设备 水电卫齐全 照明 插座分线路未分开设置或 明敷 2 砖混结构多层普通住宅 房 屋类别 等 级 分部项具 备 条 件 结构 钢筋砼基础 砖墙及钢筋砼梁承重 钢筋砼 楼屋面 有构造柱 圈梁 砖 混结构 砖 混一等 门窗铝合金或塑钢窗 普通木质门或钢门 分户 配有牢固防盗门 墙面及 天棚 内墙为一般涂料墙面 外墙为高档涂料或面 砖墙面 天棚为一般涂料平顶 屋楼地 水泥砂浆或水磨石楼地面 保温隔热 防水 屋面 设备 水电卫浴齐全 照明 插座分线路设置 电 气 电话 有线电视线路暗敷 结构 砖基础或砼条形基础 砖墙及钢筋砼梁承重 钢筋砼 楼屋面 没有或很少有构造柱 圈梁 门窗用料中等的木门窗 墙面及 天棚 内墙为一般涂料墙面 外墙为一般涂料或水 泥砂浆墙面或清水墙 天棚为一般涂料平顶 屋楼地水泥砂浆或水磨石楼地面 普通防水屋面 砖 混二等 设备 水电齐全 照明 动力线路未分线路设置 有厨无厕 结构 砖基础或砼基础 实砌砖墙或空斗砖墙承重 门窗用料一般的木质门窗 墙面及 天棚 一般标号沙浆外墙面或清水墙 内墙面刷涂 料 无吊顶 屋楼地 水泥砂浆楼地面面层 钢筋砼屋面或有木基 层的坡屋面 无吊顶 砖 混三等 设备有水电 厨厕合用 结构砖基础 实砌一砖墙承重 门窗用料一般的木质门窗 墙面及 天棚 一般标号沙浆外墙面或清水墙 内墙面一般 粉刷 无吊顶 屋楼地 水泥砂浆地面 钢筋砼屋面或有木基层的坡 屋面 无吊顶 砖 混结构 砖 混四等 平房 设备有水电及卫生设施 3 砖木结构 房 屋类别 等 级 分部项具 备 条 件 结构实砌墙 屋面木梁 木屋架承重 门窗铝合金门窗 墙面内墙为一般涂料墙面 外墙面砖贴面 屋楼地 木桁条或木椽 旺砖平瓦屋面 水磨石地面 砖 木一等 设备有水 电 结构实砌墙 屋面木梁 木屋架承重 门窗普通木门窗 墙面内墙为一般涂料墙面 外墙普通砂浆 屋楼地普通水泥地面 平瓦屋面 砖 木二等 设备有水 电 砖 木结构 平房 砖 木三等 部分砖墙 部分土墙 部分空斗墙 木屋架 瓦屋面 有门窗 水泥地面 有电无水 4 草房 披房及简易房 房 屋类别 等 级 具 备 条 件 草 房 砖墙或土墙 木结构草屋面 一般粉刷 有木门窗 草 房披房 简易房 披 房 简易 房 砖墙 瓦屋面或玻璃缸 石棉瓦 油毡屋面 檐高 2 米左右 六 非住宅房屋建筑等级说明表 1 钢筋砼结构 房 屋类别 等 级 分部 项 具备条件 结构钢筋砼整板基础或独立柱基础 基础梁 钢筋 砼梁柱承重 围护结构为砖或其它轻质材料 钢筋 砼楼屋面 结构质量好 外观无缺陷 钢 筋砼结 构 钢 筋砼一 等 门窗铝合金或塑钢窗 木质门或其它金属门有防盗 门 底层窗户设防盗网 墙面 及天棚 内墙为一般涂料墙面 外墙为高档涂料或面砖 墙面 天棚为一般涂料平顶 屋楼 地 水泥砂浆或水磨石楼地面 保温隔热 防水屋 面 设备水电齐全 线路暗铺 照明 动力分线路设置 结构钢筋砼条形基础或独立柱基础 承台梁 钢筋 砼梁柱承重 围护结构为砖或其它轻质材料 钢筋 砼楼屋面 结构质量一般 外观有缺陷 门窗钢窗或木窗 一般木质门 木质用料中等 墙面 及天棚 内墙面为一般涂料墙面 无吊顶 外墙为一般 涂料或水泥砂浆粉刷 屋楼 地 水泥楼地面或水磨石楼面面层 保温隔热 防 水屋面 钢 筋砼二 等 设备水电齐全 线路明铺 照明动力未分线路设置 2 砖混结构 房 屋类别 等 级 分部 项 具备条件 结构 钢筋砼基础 砖墙及钢筋砼梁承重 钢筋砼楼屋 面 有构造柱 圈梁等抗震构造措施 门窗 钢窗 铝合金窗或塑钢窗 木质门或钢门 有防 盗门 墙面 及天棚 内墙为一般涂料墙面 外墙为高档涂料或面砖墙 面 天棚为一般涂料平顶 屋楼 地 水泥砂浆或水磨石楼地面 保温隔热 防水屋面 砖 混一等 设备水电齐全 线路暗铺 照明 动力分线路设置 结构 钢筋砼或砖基础 砖墙承重 钢筋砼楼屋面 没 有或很少有构造柱 圈梁 门窗用料中等 制作一般的木门窗或普通钢窗 砖 混 结 构 砖 混二等 墙面 及天棚 内墙面为一般涂料 外墙为一般涂料或水泥砂浆 粉刷 天棚为一般涂料平顶 屋楼 地 水泥砂浆或水磨石楼地面 防水屋面 设备 水电齐全 线路明铺 照明 动力线路未分线路 设置 结构砖基础或砼基础 实砌砖墙或空斗砖墙承重 门窗用料一般的木质门窗 墙面 及天棚 一般标号沙浆外墙面或清水墙 内墙面刷涂料 无吊顶 屋楼 地 水泥砂浆楼地面面层 钢筋砼屋面或有木基层的 坡屋面 无吊顶 砖 混三等 设备有水电 厨厕合用 结构砖基础 实砌一砖墙承重 门窗用料一般的木质门窗 墙面 及天棚 一般标号沙浆外墙面或清水墙 内墙面一般粉刷 无吊顶 屋楼 地 水泥砂浆地面 钢筋砼屋面或有木基层的坡屋面 无吊顶 砖 混四等 平房 设备有水电及卫生设施 3 砖木结构 房 屋类别 等 级 分部项具 备 条 件 结构实砌墙 屋面木梁 木屋架承重 门窗普通木门窗 墙面内墙为一般涂料墙面 外墙普通砂浆 屋楼地普通水泥地面 平瓦屋面 砖 木一等 设备有水 电 砖 木结构 平房 砖 砖木二 等 部分砖墙 部分土墙 木屋架瓦屋面 有门窗 水泥地面 有电无水 附件七 建筑物及装潢的成新因素确定表 房屋成新评定等级及说明表 完损等级 成新评定 说明 新旧程度折余率 全新 100 九成新 90 完好房 八成新 80 七成新 70 基本完好 房 六成新 60 五成新 50 一般损坏 房 四成新 40 严重损坏 房 三成新 30 危险房 按 房屋 完损等级评定 标准 的相关 规定执行 不足三成新30 以下 房屋成新上限表 限值 结 构 房 屋类别 超 过 40 年 36 40 年 31 35 年 26 30 年 21 25 年 16 20 年 11 15 年 1 0 年以 内 住 宅 6 5 77 588 599 5 钢 混 非 住宅 66 577 588 59 住 宅 66 577 588 59 砖 混 非 住宅 5 5 66 577 588 5 按 实际情 况评定 住 宅 5 5 66 577 588 5 砖 木 非 住宅 5 5 66 577 588 5 住 宅 5 5 66 577 588 5 木 非 住宅 55 566 577 58 按 实际情 况评定 使用 5 年以上 的房屋 成新率 上限应 不超出 9 5 住 宅 0034 55 567 简 易 非 住宅 000455 56 5 单层工业 厂房 66 577