资产评估报告书范本

目目 录录 页码页码 一 注册一 注册资产评资产评估估师师声明声明1 二 二 资产评资产评估估报报告告书书摘要摘要 2 3 三 三 资产评资产评估估报报告告书书正文正文4 13 1 委托方及被评估单位简介 2 评估目的 3 评估对象和评估范围 4 价值类型及其定义 5 评估基准日 6 评估依据 7 评估方法 8 评估程序实施过程和情况 9 评估假设 10 评估结论 11 特别事项说明 12 评估报告使用限制说明 13 评估报告日 四 四 资产评资产评估估报报告告书备查书备查文件文件 1 资产评估结果明细表 2 资产占有方营业执照证复印件 3 委估房屋所有权证书复印 4 委托方承诺函 5 市众恒资产评估事务所营业执照复印件 6 市众恒资产评估事务所资产评估资格证书复印件 7 参加本次评估项目评估师资格证书复印件 8 注册资产评估师承诺函 注册注册资产评资产评估估师师声明声明 1 一 我们在执行本资产评估业务中 遵循相关法律法规和资产评估准则 恪守独立 客观和公正的原则 根据我们在执业过程中收集的资料 评估报 告陈述的内容是客观的 并对评估结论合理性承担相应的责任 二 本次评估涉及的资产清单由委托方 被评估单位申报并经其签章确 认 所提供资料的真实性 合法性 完整性 恰当使用评估报告是委托方和相 关当事方的责任 三 我们与评估报告中的评估对象没有现有或者预期的利益 与相关当 事方没有现存或者预期的利益关系 对相关当事方不存在偏见 四 我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场勘查 我们 已对评估对象权属状况给予必要的关注 对评估对象法律权属资料进行查验 但无法对评估对象的法律权属真实性做任何形式的保证 我们已提请企业完 善产权 并对发现的问题进行了披露 五 我们出具的评估报告中的分析 判断和结论受评估报告中假设和限 定条件的限制 评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设 限定 条件 特别事项说明及其对评估结论的影响 有限公司了解有限公司了解资产资产价价值项值项目目 资产评资产评估估报报告告书书 2 摘 摘 要 要 字 2012 第 号 重重 要要 提提 示示 以下内容摘自以下内容摘自资产评资产评估估报报告告书书 欲了解本 欲了解本评评估估项项目全面情况 目全面情况 应认应认真真 阅读资产评阅读资产评估估报报告告书书全文 全文 资产评估事务所接受 有限公司的委托 根据有关法律 法规和 资产评估准则 资产评估原则 采用了适当的评估方法 按照必要的评估程 序 对 实业有限公司的资产在 2012 年 02 月 27 日的现行市价进行了评 估 现将资产评估情况报告如下 一 委托方及被评估单位 委托方及被评估单位为 实业有限公司 二 评估目的 本次评估目的是为委托方了解委估资产的市场价值提供参考依据 3 本次评估对象是委估方委托评估的房屋 委估房产位于 框架结构 总建筑面积 平方米 其中 号 建筑面积为 号 建筑 面积为 号 建筑面积为 号 建筑面积为 101 19 号 建筑面积为 号 建筑面积为 委估 资产的详细情况请见 资产评估明细表 四 价值类型 市场价值 五 评估基准日 2012 年 02 月 27 日 六 评估方法 采用市场比较进行评估 七 评估结论 评估后 有限公司于评估基准日委估资产价值总额为 元 大写金额为 元整 委估资产的详细情况请见 资产评估明细 3 表 八 评估报告日 2012 年 02 月 28 日 以上内容摘自以上内容摘自资产评资产评估估报报告告书书 欲了解本 欲了解本评评估估项项目的全面情况 目的全面情况 应认应认真真 阅读资产评阅读资产评估估报报告告书书全文 全文 资产评估事务所 注册资产评估师 注册资产评估师 地址 报告日期 2012 年 有限公司了解有限公司了解资产资产价价值项值项目目 资产评资产评估估报报告告书书 2012 第 09 号 有限公司 我单位接受贵公司的委托 根据国家有关资产评估的规定 本着客观 独立 公正 科学的原则 按照公认的资产评估方法 对 有限公司的房 地产进行了评估工作 本单位评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资 4 产实施了实地勘查 市场调查与询证 对委估资产在评估基准日 2012 年 02 月 27 日所表现的市场价值作出了公允反映 现将资产评估情况及评估结果 报告如下 一 委托方及被一 委托方及被评评估估单单位位简简介介 单位名称 有限公司 法定代表人 地 址 注册资本 公司类型 私营有限责任公司 二 二 评评估目的估目的 本次评估目的是为委托方了解委估资产的市场价值提供参考依据 三 三 评评估估对对象和象和评评估范估范围围 4 本次评估对象是委估方委托评估的房屋 委估房产位于 框架结构 总建筑面积 平方米 其中 号 建筑面积为 号 建筑 面积为 号 建筑面积为 号 建筑面积为 101 19 号 建筑面积为 号 建筑面积为 委估 资产的详细情况请见 资产评估明细表 四 价四 价值类值类型及其定型及其定义义 评估采用的价值类型为市场价值 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在 各自理性行事且未受任何强迫的情况下 评估对象在评估基准日进行正常公 平交易的价值估计数额 五 五 评评估基准日估基准日 本项目资产评估基准日为 2012 年 日 系由委托方与本单位协商 确定 本评估基准日与评估人员实际评估日期比较接近 评估人员能更好的 把握委估资产的基准日状况 真实反映委估资产基准日的现时价值 本次评 估以评估基准日有效的价格标准为取价标准 5 六 六 评评估依据估依据 本次资产评估工作中所遵循的法规依据 具体行为依据 产权依据和取 价依据包括 一 主要法律法规 1 国务院 1991 年第 91 号令颁发的 国有资产评估管理办法 2 原国家国有资产管理局国资发 1992 第 36 号公布的 国有资产评估管 理办法施行细则 3 中华人民共和国公司法 2006 年 1 月 1 日施行 4 企业会计准则 5 其他与资产评估有关的法律法规 二 准则依据 1 资产评估准则 基本准则 2 资产评估职业道德准则 基本准则 3 资产评估准则 评估报告 4 资产评估准则 评估程序 5 资产评估准则 业务约定书 6 资产评估准则 工作底稿 7 资产评估准则 不动产 9 注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见 试行 9 资产评估价值类型指导意见 试行 三 行为依据 有限公司与本所签订的 资产评估业务约定书 四 重大合同协议 产权证明依据 1 营业执照 税务登记证 组织机构代码证等 2 资产购置协议 合同发票等财务资料 3 房产证证等 4 其他产权证明文件 6 五 取价依据 1 全国资产评估价格信息 2 房地产估价规范 GB T50291 1999 3 全国统一建筑工程基础定额 单位估价表 2004 年 全国统 一安装工程预算定额 单位估价表 2004 年 建筑装饰工程 预算定额 2004 年 建筑装饰工程费用定额 2004 年 4 评估机构收集的有关询价资料和参数资料 5 评估人员现场勘查 核对及收集的有关资料和记录 6 委托方及资产占有方申报材料及其他材料 六 参考资料 1 资产评估常用数据与参数手册 2 中国人民银行评估基准日公布的银行利率表 国家外汇管理局评估基 准日公布的外汇汇率 国债利率等 3 统计部门资料 4 其他市场调查资料 七 七 评评估方法估方法 一 评估方法选择 委估对象属新开发的营业性用房 该类房地产市场比较成熟 可采用市 场比较法评估 二 对于所采用的评估方法的介绍 市场比较法 是指在求取估价对象房地产的价格时 根据替代原则 将估价对象房地 产与在较近时期内已经发生交易的类似房地产实例进行对照比较 并依据后 者已知的价格 参照该房地产的交易情况 期日 区域以及个别因素等差别 修正得出估价对象房地产最可能实现的合理价格的一种估价方法 市场比较法公式 待估房地产价格 比较案例房地产价格 交易情况修正 交易日期修正 7 区域因素修正 个别因素修正 八 八 评评估程序估程序实实施施过过程和情况程和情况 根据国家有关部门关于资产评估的规定 按照我单位与委托方签定的资 产评估业务约定书 我单位评估人员已实施了对被评估单位提供的法律性文 件与会计记录以及相关资料的验证审核 对被评估单位提交的资产清单进行 了必要的产权验证 对资产进行了实地察看与核对 并对委估资产的价格进 行了必要的市场调查和比较 以及我们认为有必要实施的其他资产评估程序 资产评估的详细过程如下 一 评估准备阶段 1 接受 有限公司的委托后 我单位即确定了有关的资产评估人员 并与委托方及被评估单位相关工作人员就本项目的评估目的 评估基准日 评估范围 委托评估主要资产的特点等影响资产评估计划的问题进行了认真 的讨论 2 根据委估资产的具体特点 制定评估计划 确定重要的评估对象 评 估程序及主要评估方法 3 根据委托评估资产特点将评估人员分为各工作小组 各小组分别负责 对被评估单位申报的资产进行清查和评估 二 资产清查阶段 1 资产评估申报明细表的填报 根据委托评估资产特点 有针对性地指导被评估单位进行资产清查和填 报资产评估申报明细表 2 评估对象真实性和合法性的查证 根据被评估单位提供的资产评估申报明细表 评估人员到实物存放现场 逐项进行清查和核实 以确定其客观存在 查阅 收集委估资产的权属证明 文件等资料 以核实其法律权属的合法性 3 账面价值构成的调查 根据被评估单位的资产特点 查阅有关会计凭证和会计账簿及决算资料 8 了解被评估单位申报评估的资产价值构成情况 4 评估资料的收集 向被评估单位提交与本次评估相关的资料清单 指导其进行资料收集和 准备 三 评定估算阶段 1 各专业组评估人员在被评估单位专业技术人员的配合下 分别到实物 存放现场对各项实物资产进行勘察和清点 具体情况如下 评估人员在企业有关人员的配合下 对实物资产进行现场勘查 并查阅 其相关的运行记录 大修记录 填写现场鉴定作业表 与企业管理人员和工 程技术人员进行交流 了解房屋 维修制度以及利用状况 在充分调查和了 解的基础上 结合所收集的资料进行综合分析 确定实物资产的成新率 2 各专业组评估人员分别进行市场调查 广泛收集与评估对象有关的市 场交易价格信息 对所收集信息资料进行归类整理和全面分析 3 选取合理的评估方法对委估资产的价值进行测算 并根据各种系数调 整后得出其评估值 4 根据评估工作情况 得出初步结果 听取专家意见 确认无重评 漏评 事项 分析意见 修改完善 四 评估汇总 提交报告阶段 将各专业组对各个评估对象的评估结果汇总 按照我单位资产评估规范化要求 组织各专业组成员编制相关资产的评 估技术说明 评估结果 资产评估报告书 评估技术说明按我单位规定程序 在项目负责人审核的基础上进行三级复核 最后出具正式报告并提交委托方 九九 评评估估假假设设 一 基本假设 公开市场假设 公开市场是指充分发达与完善的市场条件 是一个有自 愿的买者和卖者的竞争性市场 在这个市场上 买者和卖者的地位是平等的 9 彼此都有获取足够市场信息的机会和时间 买卖双方的交易行为都是在自愿 的 理智的而非强制的或不受限制的条件下进行的 二 一般假设 1 国家对被评估单位所处行业的有关法律法规和政策在预期无重大变 化 2 社会经济环境及经济发展除社会公众已知变化外 在预期无其他重大 变化 3 国家现行银行信贷利率 外汇汇率的变动能保持在合理范围内 4 国家目前的税收制度除社会公众已知变化外 无其他重大变化 5 无其他人力不可抗拒及不可预测因素的重大不利影响 6 被评估公司会计政策与核算方法基准日后无重大变化 7 本次评估测算各项参数取值均未考虑通货膨胀因素 价格均为不变价 8 被评估单位的经营模式没有发生重大变化 三 特别假设 1 对于本次评估报告中被评估资产的法律描述或法律事项 本单位按准 则要求进行一般性的调查 除在工作报告中已有揭示以外 假定评估过程中 所评资产的权属为良好的和可在市场上进行交易的 2 本评估报告中全部或部分价值评估结论所依据的信息资料是由委托 方及其他各方提供 本单位只是按评估程序进行了独立审查 但对这些信息 资料的真实性 准确性不做任何保证 3 假设资产占有方所需的由有关政府机构 私人组织或团体签发的一切 执照 使用许可证 同意函或其他法律或行政性授权文件假定已经或可以随 时获得或更新 4 假设资产占有方对纳入本次评估范围的资产所做的一切改良是遵守 所有相关法律条款和有关上级主管机构在其他法律 规划或工程方面的规定 的 10 5 本评估报告中的结论是在假定所有重要的及潜在的可能影响价值分 析的因素都已在我们与被评估单位之间充分揭示的前提下做出的 十 十 评评估估结论结论 评估后 有限公司于评估基准日委估资产价值总额为 元 大 写金额为 元整 委估资产的详细情况请见 资产评估明细表 委估资产的详细情况请见 资产评估明细表 十一 特十一 特别别事事项说项说明 明 以下事项并非本单位注册评估师执业水平和能力所能评定和估算 但该 事项确实可能影响评估结论 本评估报告使用者对此应特别引起注意 1 本报告未考虑该评估对象所负欠的质押 担保 应缴税 费 债项或法 律纠纷等可能影响其评估价值的任何限制 2 注册资产评估师在被评估资产中没有现实的和预期的利益 同时与相 关各方没有个人利益关系或偏见 3 注册资产评估师对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注 但不 对评估对象的法律权属作任何形式的保证 4 对资产占有方存在的可能影响资产评估价值的瑕疵事项 委托方和资 产占有方未作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下 本 评估机构及评估人员不承担相关责任 5 委托方对申报材料负完全的法律责任 对所填报资产的完整性 合法 性和真实性负责 委托方对其提供的文件资料的真实性承担法律责任 6 评估人员在评估过程中未考虑委估资产在购置过程中产生的负债问 题 7 评估基准日后 有效期以内资产数量发生变化时 应根据原评估方法 对资产额进行相应调整 当评估方法为成本法时 应按实际发生额进行调整 若资产价格标准发生变化 并对资产评估价产生明显影响时 委托方应及时 聘请评估机构重新确定评估价 如果评估工作结束前资产价格已经发生了显 著变化 无法改变评估基准日 但资产价格的调整方法简单 易于掌握时 委 11 托方在资产实际作价时 应进行相应调整 8 附件与其报告正文配套使用方有效 十二 十二 评评估估报报告使用限制告使用限制说说明明 1 本次评估结果是对 2012 年 日这一评估基准日的被评估资产的 价值的客观公允反映 我单位对这一基准日以后的被评估资产价值发生的重 大变化不负任何责任 2 本评估结果是反映评估对象在本次评估目的下 根据公开市场原则确 定的现行公允市价 没有考虑将来可能承担的抵押担保事宜 以及特殊的交 易方可能追加付出的价格等对其评估价值的影响 也未考虑国家宏观经济政 策发生变化