业务员培训-房地产基础知识.ppt

13 38 19 1 房地产基础知识 13 38 19 2 土地及地上建筑物及附着物以及所拥有的权益的总称 房地产是房屋和土地的社会经济形态 是房屋和土地作为一种财产的总称 1 房地产 13 38 19 3 按用途 功能 划分居住房地产市场 普通住宅市场 高档公寓市场 别墅市场等非居住房地产市场 写字楼市场 商铺市场 工业用房市场等 1 房地产 按档次划分 高档房地产市场如甲级 乙级写字楼市场 中档房地产市场 低档房地产市场 按区域范围划分整体房地产市场如全国房地产市场 某城市房地产市场区域房地产市场市区房地产市场 郊区房地产市场 13 38 19 4 按交易方式划分 具有使用与投资的双重性 房地产使用市场 房地产投资市场 自用 出租 消极性保值 积极转手 按流转次数划分一级市场 具体为土地使用权出让市场 二级市场 具体为新开发的商品房的初次交易市场 三级市场 具体为新开发的商品房 经济适用住房 已购公有住房等的再次交易市场 1 房地产 13 38 19 5 1 房地产 房地产市场周期上升期 高峰期 衰退期 低谷期 房地产需求一是消费者愿意购买 二是消费者有能力购买 决定房地产需求量的因素 主要有 该种房地产的价格水平 消费者的收入水平 相关房地产的价格水平 消费者偏好 消费者对未来的预期 房地产供给开发商或拥有者愿意供给 二是开发商或拥有者有能力供给 决定房地产供给量的因素 主要有 该种房地产的价格水平 该种房地产的开发成本 该种房地产的开发技术水平 开发商对未来的预期 13 38 19 6 从事房地产开发 经营 管理和服务的行业 房地产业既是资本密集 关联度高的产业 又是提供生活必需品的基础产业 2 房地产业 13 38 19 7 法律意义上的 房屋 一般指上有屋顶 周围有墙 能防风避雨 御寒保温 供人们在其中工作 生活 学习 娱乐和储藏物资 并具有固定基础 层高一般在2 2米以上的永久性场所 但根据一些地方的生活习惯 可供人们常年居住的窑洞 竹楼等也应包括在内 3 房屋 13 38 19 8 平面形式 平层 平面 跃式 顶层复式 别墅朝向 东南 西南 东北 西北 正南 正北 正东 正西平面尺寸 米 平方米 平方口尺 坪内部间隔 入户门的位置 阳台 窗 洗手间 厨房材料及室内装修表等 4 建筑平面图 13 38 19 9 建筑外观和装修 标高 立面尺寸 窗台 阳台 檐口及艺术处理 5 建筑立面图 13 38 19 10 建筑外观和装修 标高 立面尺寸 窗台 阳台 檐口及艺术处理 住宅层高 2 6 3米写字楼 3米厂房及商铺 3 5 考虑梁高 空调 消防等管线 6 建筑刨面图 13 38 19 11 指建筑用地中建筑面积与基地总用地面积之比 容积率实际于城市规划管理秩序要 为改善城市居住环境条件 为控制人口密度和产业密度 即控制土地使用强度等而提出的一个限制指标 容积率越高 则意味着建筑面积越大 单位土地成本越低 房屋成本越低 同时也意味着人均占有绿地面积减小 居住环境质量下降 7 容积率 容积率 总建筑面积 建设用地面积 容积率4高层 计算题 某地块占地232亩 建筑面积26万平方米 问 容积率为多少 13 38 19 12 由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成 套内建筑面积部分为独立产权 分摊的共有建筑面积部分为共有产权 买受人按照法律 法规的规定对其享有权利 承担责任 8 商品房建筑面积 13 38 19 13 套内建筑面积由套内房屋使用面积 套内墙体面积 套内阳台建筑面积三部分组成 9 套内建筑面积 套内房屋使用面积 套内房屋使用面积指套内房屋使用空间的面积 不包括在结构面积内的套内烟囱 通风道 管道井均计入使用面积 13 38 19 14 是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比 10 绿化率 13 38 19 15 建筑密度即建筑覆盖率 指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比 11 建筑密度 建筑高度 建筑高度指建筑物室外地平面至外墙顶部的总高度 应符合下列规定 烟囱 避雷针 旗杆 风向器 天线等在屋顶上的突出构筑物不计入建设高度 楼梯间 电梯塔 装饰塔 眺望塔 屋顶窗 水箱等建筑物之屋顶上突出部分的水平投影面积合计小于屋顶面积的20 且高度不超过四米的 不计入建筑高度 建筑为坡度大于30度的坡屋顶建筑时 按坡顶高度一半处到室外地平面计算建筑高度 13 38 19 16 指各种户型在总户数中所占百分比 反映到住宅设计上 就是体现在一定数量住宅建筑中 各种不同套型住宅占住宅总套数的比重 12 户型比 13 38 19 17 开间即住宅的宽度 指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离 因为是就一个自然的宽度而言 故又称为开间 13 开间 进深 进深是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度 13 38 19 18 层高是指住宅高度以 层 为单位计量 每一层的高度国家在设计上有要求 这个高度就叫层高 它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离 净高 净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值 14 层高 13 38 19 19 跃层指一套居住单位占有二层的为跃层式 也有人称为 楼中楼 它较平层住宅动静分区更为明确 但上下楼对于老人 孩子不方便 由于跃层式住宅只有进户层有公共走道 所以可以减少电梯的停站层 15 跃层 复式 错层 复式指一层比较高的房子中局部加一层 变为两层较低的房子 由于低的部分为两层 所以兼有跃层式住宅的优缺点 高的部分是占两层的大空间 视觉感受较为宽阔丰富 错层指一户内楼面高度不一致 错开之处有楼梯联系 优点是和跃层一样能够动静分区 但因为没有完全分为两层 所以又有复式住宅丰富的空间感 可以利用错层住宅中不同的层高区分不同功能的房间 错层带来空间丰富的感受 如不是身临其境很难想象得到 因此对于初次进入这种住宅的人有较大吸引力 但错层式住宅不利于结构抗震 而且显得空间零散 容易使小户型显得局促 适合于层数少面积大的高档住宅 13 38 19 20 地下室是指房屋本身在室外地坪以下的部分 有储藏间 人防 机房等 16 地下室 露台 阳台 飘窗 露台一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台 由于它面积一般均较大 上边又没有屋顶 所以称作露台 一般阳台突出于建筑物外墙边沿线1 2M以上 分全封闭 全算面积 和不封闭 算50 面积 一般来说 飘窗突出于建筑物外墙边沿线80CM以内 全封闭落地居多 不计算面积 13 38 19 21 砖混结构住宅中的 砖 指的是一种统一尺寸的建筑材料 也有其它尺寸的异型粘土砖 如空心砖等 混 指的是由钢筋 水泥 砂石 水按一定比例配制的钢筋混凝土配件 包括楼板 过梁 楼梯 阳台 挑檐 这些配件与砖作的承重墙相结合 可以称为砖混结构式住宅 由于抗震的要求 砖混住宅一般在5 6层以下 17 砖混结构 框架结构 框架结构住宅 是指以钢筋混凝土浇注成承重梁柱 再用预制的加气混凝土 膨胀珍珠岩 浮石 蛭石 等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅 适合大规模工业化施工 效率较高 工程质量较好 13 38 19 22 钢结构即指主要承重构件全部采用钢材制作 它自重轻 能建超高摩天大楼 又能制成大跨度 高净高的空间 特别适合大型公共建筑 但钢结构建筑价格昂贵 装配施工组织要求高 一般只在高档写字楼宾馆采用 或在工业建筑上采用 18 钢结构 13 38 19 23 剪力墙结构指的是钢筋混凝土剪力墙结构 它是由配筋混凝土墙体作为承受竖向力和风与地震等水平力构件的结构体系 因此也称为抗震墙结构 19 剪力墙结构 目前 层左右的高层住宅通常采用框架 剪力墙结构 高层建筑的容积率高 土地使用率也高 开发商乐于建设 从建筑经济角度而言 框 剪结构的经济效益是最佳的 但它的缺点是房型布局有局限性 室内多数墙壁不能拆卸 装修不易 同层平面难免会出现较差户型 此外 钢筋混凝土结构造价较高 一般多层住宅建筑成本在 元 平方米左右 而钢筋混凝土高层建筑造价在 元 平方米左右 故高层住宅售价一般较高 13 38 19 24 灰空间 一词最早是由日本建筑师黑川纪章提出的 其本意是指建筑与其外部环境之间的过渡空间 以达到室内外融和的目的 比如建筑入口的柱廊 檐下等 灰空间 也可理解为建筑群周边的广场 绿地等 20 灰空间 13 38 19 25 微利房即廉价房 指的是房地产开发商修建的用于公开向社会让利出售获取自由微利的普通商品房 21 微利房 商品房 安居房 商品房是指具有经营资格的房地产开发公司 包括外商投资企业 开发经营的住宅 由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制 所以 商品房是80年代以后才出现的 其价格由成本 税金 利润 代收费用以及地段 层次 朝向 质量 材料差价等组成 安居房指实施国家 安居 或康居 工程 而建设的住房 属于经济适用房的一类 是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收家庭 特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本 由政府补贴的非盈利性住房 13 38 19 26 小康住宅是指为实施国家重大科技产业工程 2000年小康型城乡住宅产业工程 项目 由建设部在各大城市指导建设的面向二十一世纪初的大众住宅 这将是我国住宅产业未来发展的方向 22 小康住宅 经济适用房 经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅 具有经济性和适用性的特点 经济性是指住宅价格相对市场价格而言 是适中的 能够适用中低收入家庭住房问题而修建的普通住房 故又称为经济实用房 随着时代的发展 经济适用房的适用性也会发生质的变化 即随着经济发展水平的提高而不断提高住房质量 因而经济适用房的建设在数量上必须满足不断增长的住房需求 在质量上要通过精心规划 精心设计和精心施工 使经济适用住房的建设标准不高而水平高 面积适中功能全 造价不高质量好 占地不多环境美 13 38 19 27 低层 1 3层 多层 4 6层 中高层 7 9层 高层 10层以上 23 住宅按层数分有 13 38 19 28 教育 医疗卫生 文化体育 商业服务 金融邮电 社区服务 市政公用 行政管理及其他 24 公共服务设施 13 38 19 29 又称 智能型大厦 是指利用系统集成方法 将智能型计算机 通信 信息技术与建筑艺术有机结合 通过对设备的自动监控 对信息资源的管理和使用者的服务及其与建筑的优化组合 所获得的高效率 高功能 高度安全与高度舒适的建筑 25 智能化大厦 智能化大厦又简称为3A建筑 即 建筑设备自动化系统 BAS 办公自动化系统 OAS 通信自动化系统 CAS 其中BAS中应包含FAS和SAS两大系统 故也有称智能化大厦为5A建筑的 即消防自动化系统FAS 保安自动化系统 SAS 13 38 19 30 商业圈是指商场吸引顾客的地理区域 它是以商场为中心向四周扩展 构成一定的辐射范围 形成商业圈 商业圈包括三部分 核心商业圈 次级商业圈和边缘商业圈 26 商业圈 13 38 19 31 一般项目在取得销售许可证后会选定某一时间开始公开发售 称之为开盘 这时 可以交纳预付款 正式签约并办理贷款等相关手续 也有些楼盘把第一次公开推出之时定为开盘 27 开盘 13 38 19 32 某物业各楼层销售价格中的最低价格 即是起步价 多层物业 以一楼或顶楼的销售价为起步价 高层物业 以最低层的销售价为起步价 房产广告中常表为 元 平方米起售 较低的起步价容易引起消费者的注意 28 起价 13 38 19 33 经过核算而确定的每平方米商品房基本价格 商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层 朝向差价后而得出 29 基价 均价 将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数 即得出每平方米的均价 均价一般不是销售价 但也有例外 前段时期某高层物业推出的 不计楼层 朝向 以2800元 平方米统一价销售 即以均价作销售价 也不失为引人瞩目的营销策略 13 38 19 34 一般也称作内部认购 是指项目在尚未完全取得销售手续之前的预订销售方式 一般只交纳较少的定金 不能签订正式的销售合同 30 认购 13 38 19 35 房地产商在预售商品房时应具备 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设工程开工证 国有土地使用证 和 商品房预售许可证 简称 五证 其中前两个证由市规划委员会核发 开工证 由市建委核发 国有土地使用证 和 商品房预售许可证 由市国土资源和房屋管理局核发 31 五证 13 38 19 36 定金是一种合同履行的担保 是指当事人约定由一方向对方给付的 作为债权担保的一定数额的货币 它属于一种法律上的担保方式 其目的在于促使债务人履行债务 保证债权人的债权得以实现 32 定金 订金 订金 与 定金 虽一字之差 意思却大相径庭 它通常是在购房者与发展商就房屋买卖的意向初步达成协议后 准备进一步协商签订的临时临时认购协议 通常的做法是在约定所选房号 面积 房屋单价及总价款后 约定一个期限 买方需在此期限内与卖方签署正式合同 买方支付订金即取得了在此期限内的优先购买权 在约定的时间内 卖方不得再将该房屋出售给其他人 13 38 19 37 银行按揭的正确名称是购房抵押贷款 是购房者以所购房屋之产权作为抵押 由银行先行支房款给发展商 以后购房者按月向银行分期支付本息 银行按揭的成数通常由五成到九成不等 期限由5年到20年不等 在国外还有长达30年的 银行按揭业务在国内才开始不久 不但发展非常讯速 这是因为它符合工薪阶层的支付能力 使得市场潜在需求能够迅速转化为有效需求 银行按揭是促进房地产市场活跃的最有效的手段 33 银行按揭 13 38 19 38 房屋抵押是一种具体的抵押方式 是指债务人或者第三人为了保证债务履行而将自己所有的房屋或享有处分权的房屋提供出来作担保 如债务人不能履行债务 则债权人有提供抵押房屋的当事人称为房屋抵押人 接受抵押房屋的原债权人称为房屋抵押权人 从法律角度分析 房屋抵押是一种担保方式 也是一种法律关系 34 房地产抵押 13 38 19 39 分期付款又分免息分期付款和低息分期付款 对客户来说免息分期付款是最合心意 而且越长越好 但对发展商来说却很不利 损点利息倒是咬咬牙能挺得过来 只是那资金回笼就不知要到哪年哪月了 这是在谈市比较吸引人的销售方式 35 分期付款 一次性付款 一次性付款是在卖方市场时最为常见的销售方式 在买方市场时一般多见于那些低价位小单位的楼盘销售 通常一次性付款都有优惠 对发展商来说一次性付款是解决资金危机的灵丹妙药 13 38 19 40 一 预售许可证编号 二 发展商名称 三 项目名称 四 项目坐落地点 五 土地使用权出让合同书号 地块编号 六 房地产证 编号 栋数 七 批准预售的建筑面积 其中包含的各类建筑面积和套数 间数 八 发证机关 有效期 九 附注内容等 36 房地产预售许可证 包含内容 13 38 19 41 一 预售人已取得房地产开发资质证书 营业执照 二 按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金 已取得土地使用权证书 三 持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证 并已办理建设工程质量和安全监督手续 四 已确定施工进度和竣工交付使用时间 五 七层以下的达到主体工程封顶 七层以上的 主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数 六 已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户 七 法律 法规规定的其他条件 37 商品房预售需具备条件 13 38 19 42 房地产预售须经主管机关批准并获得 房地产预售许可证 后 才能预售 所谓内部认购 实际上是发展商逃避主管部门的管理 在取得 房地产预售许可证 前的一种非法行为 其行为不受法律保护 是无效的 因此不能认购内部认购时期的房地产 38 内部认购时期房地产 13 38 19 43 商品房现售 是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人 并由买受人支付房价款的行为 39 商品房现售 13 38 19 44 一 未取得商品房预售许可证的预售商品房 二 在未依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的房屋 三 违章建设的房屋 四 司法机关和行政机关依法裁定 决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋 五 权属有争议的房屋 六 法律 法规规定禁止不得出售的其他房屋 40 开发商不得刊登房地产广告情况 13 38 19 45 预售商品房广告中以参照物表示项目位置的 应以从该项目到达参照物的现有交通干道的实际距离表示 不得以所需时间 车程等来表示距离 项目坐落位置 示意图 应当真实 准确 比例恰当 售楼资料上明示的房屋装修标准 材料 设备 竣工交付使用时间等应当真实 准确 清楚 41 售楼广告及资料内容规定 13 38 19 46 房地产开发企业可以自行销售商品房 也可以委托房地产中介服务机构销售商品房 42 商品房销售方式 发展商不得采取哪些方式销售商品房 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房 不得采取售后包租或者变相包租的方式销售未竣工商品高度 商品住宅按套销售 不得分割拆零销售 13 38 19 47 不符合商品房销售条件的 房地产开发企业不得销售商品房 不得向买受人收取任何预订款性质的费用 符合商品房销售条件的 房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的 订立商品房买卖合同时 所收费用应当抵作房价款 当事人未能订立商品房买卖合同的 房地产开发企业应当向买受人返还所收费用 当事人之间另有约定的 从其约定 43 关于购房预定款性质费用退还 13 38 19 48 房地产开发项目竣工 经验收合格后 方可交付使用 未经验收或者验收不合格的 不得交付使用 房地产开发项目完工后 房地产开发企业应当提请规划 消防 环保 质量技术监督 城建档案 燃气和民房等有关主管部门进行专项验收 并按专项验收部门提出的意见整改完毕 取得合格证明文件或准许使用文件 并组织设计 施工和监理等单位进行竣工验收 44 项目交付使用条件 13 38 19 49 在交付时 与样板房不一致时该如何处理 房地产开发企业销售商品房时设置样板房的 应当说明实际交付的商品质量 设备及装修与样板房是否一致 未作说明的 实际交付的商品房应当与样板房一致 不一致的 按合同违约处理 45 关于房屋交付 在房屋交付时 发展商应提交哪些文件 在房屋交付时 房地产开发企业应当根据 商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定 向买受人提供 住宅质量保证书 住宅使用说明书 13 38 19 50 在房屋交付使用后 在质量保修方面有哪些规定 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任 当事人应当在合同中就保修范围 保修期限 保修责任等内容做出约定 保修期从交付之日起计算 46 关于房屋质量保修 13 38 19 51 公共开放空间是指在建设用地范围内 建筑物内部或外部开辟出的全天开放供公众使用的室内建筑空间或室外场地空间 如公共绿地 停车场等 公共开放空间不可出售或转让 47 关于公共开放空间出售转让 13 38 19 52 在购买尚未竣工交付使用但已取得 房地产预售许可证 的房地产时 签订预售合同 当购买已经竣工验收合格交付使用并办理了初始登记的房地产时 签订现售合同 48 关于预售 现售合同的签订 13 38 19 53 一 当事人名称或者住所 二 商品房基本状况 三 商品房的销售方式 四 商品房价款的确定方式及总价款 付款方式 付款时间 五 交付使用条件及日期 六 装饰 设备标准 七 供水 供电 供热 燃气 通讯 道路 绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益 责任 八 公共配套建筑的产权归属 九 面积差异的处理方式 十 办理产权登记有关事宜 十一 解决争议的方法 十二 违约责任 十三 双方约定的其他事项 49 房地产预售合同内容 13 38 19 54 违反法律 法规的房地产买卖合同无效 无效的房地产买卖合同 从订立时起就不具有法律的约束力 房地产买卖合同被确认为无效后 当事人一方有过错的 应当赔偿对方因此遭受的损失 当事人双方均有过错的 应当各自承担相应的责任 50 房地产买卖合同无效情况 13 38 19 55 1 建筑物的某部分改变设计 2 施工过程中 建筑物的某部分未按原设计施工 3 施工错误或施工误差过大 4 竣工后的房地产部分公用面积功能改变或服务范围改变 5 正常的施工误差和测量误差也可能引起实测的竣工面积与预售面积存在差异 51 竣工面积与预售面积不一致原因 13 38 19 56 房地产登记 是指由法律规定的机构将申请人的房地产权利登记于政府特定的簿册上 并颁发房地产权利证书的一种法律制度 它是加强房地产管理 保障房地产当事人合法权益的一项基本制度 52 房地产登记 13 38 19 57 现在所发的 房地产证 主要记载业主所购房地产的房产与土地的有关内容 如权利人名称 身份证号 土地的权属来源 宗地号 土地等级 用途 使用年限 房地产的名称 栋号 房号 建筑面积 建购价款等 53 房地产证 记载内容 13 38 19 58 二手楼买卖签订哪类合同 二手楼买卖签订现售合同购买二手楼可以办理按揭吗 可以 产权登记机关对二手楼按揭双方主体无特别要求 主要是注意银行对按揭申请人的要求 54 关于二手楼买卖 13 38 19 59 未成年人可以作为权利人办理 房地产证 但办理时须提交其监护关系证明和监护人身份征明 并在 房地产证 上备注其法定监护人姓名 由于未成年人为没有民事行为能力或限制民事行为能力的人 因此在处分该房地产时必须符合有关法律规定 55 未成年人办理 房地产证 13 38 19 60 三通一平 水 电 路 地平七通一平 给水 排水 电通 路通 气通 通讯通 供热通 地平 56 三通 七通 13 38 19 61 熟地 已经拆迁并达到三通一平施工条件的土地 生地 指未达到上述施工条件的土地 57 生地 熟地 13 38 19 62 现房 指开发商已经办理产权证的商品房期房 开发商取得预售证到拿到房产证期间的商品房 准现房 指房屋主体基本封顶完工 小区内的楼宇设施轮廓初现 处于外墙和内装修阶段的商品房 58 现房 期房 准现房 13 38 19 63 居住区用地是指住宅用地 公建用地 道路用地和公共绿地等四项用地的总称 59 居住区用地 13 38 19 64 按照 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 第十条 国有土地使用权的出让方式有三种 协议 招标 拍卖 60 土地使用权有偿出让的方式 1 协议出让 指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望 由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋 协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式 2 招标出让 指在指定的期限内 由符合条件的单位或者个人以书