方案设计任务书(商业)

杭州杭州 XXXXXX 商业项目商业项目 建筑方案设计任务书建筑方案设计任务书 2015 年年 7 月月 7 日日 1 项目简介项目简介 1 11 1 项目概述项目概述 本项目位于杭州市江干区九堡核心地段 北距九堡客运中心直线距离约 1 公里 东临杭乔路 北临下沙路 城市快速路 西侧和南侧为规划路 南侧为新建住宅小区 周边交通便捷 路网畅通 住宅林立 项目规划总 建筑面积约 9 万平方米 为集商业 办公和酒店为一体的社区商业综合体 1 21 2 设计指标设计指标 1 规划用途 商业办公用地 2 建筑容积率 2 5 3 建筑密度 40 以最终政府批复为准 4 绿地率 20 以最终政府批复为准 5 建筑限高 55 米 6 建筑用地面积 20000 平方米 地上总建筑面积 50600 平方米 地下建 筑面积约 40000 平方米 地下 2 层 总建筑面积约 90000 平方米 2 项目定位及方案阶段设计要求项目定位及方案阶段设计要求 2 12 1 整体定位整体定位 本项目依托周边密集的住宅社区和九堡客运中心的商业消费人流 办公人流和 商旅客群 定位为集商业 办公和酒店为一体的社区型商业综合体 2 22 2 物业类型配比及分物业定位物业类型配比及分物业定位 本项目由商业 办公和酒店三部分组成 商业地上建筑面积约 3 1 万平方米 4 层 地下建筑面积约 3 8 万平方米 地下 2 层 办公建筑面积约 1 万 平方米 酒店建筑面积约 9 千平方米 地下设置 2 层 B1 层以超市为主 B1 层 剩余部分和 B2 层为车库 车道和设备用房等 尽量减少设置人防面积 汽车泊 位和自行车位尽可能满足杭州市相关规范 2 2 12 2 1 商业定位商业定位 目前地块周边住宅林立 已形成稳定的消费客流 但商业消费氛围缺乏 本项目将满足区域人群对于集零售 餐饮和休闲娱乐的体验型商业的消费 需求 集中面向家庭消费 建立主题概念 以建筑造型 立面 内装饰等手段 树立鲜明特色和现代 商业形象 令项目具有活力 精致的独有魅力 商业档次定位为中偏高的商业品牌 以中档品牌为主 2 2 22 2 2 办公定位办公定位 面向小型创业型企业 以购买自用为主 兼顾投资 设计产品应有利于销售 对户型进行合理分割 2 2 32 2 3 酒店定位酒店定位 面向白领和商旅人群的消费需求 定位为经济实用 干净便捷 性价比高的精 品酒店 2 32 3 设计要点设计要点 2 3 12 3 1 整体布局及交通组织整体布局及交通组织 地块北侧为绿化带 东侧为项目主展示面和人流进入口 西侧为项目二期 南侧为住宅区 在规划中应结合四至的不同特点 合理布局 重点提升展 示效果和有效吸引人流 形成良好的可视性和可达性 营造 场所感 给人独特的体验 项目车流主要通过东侧杭乔路进到本项目 再从南侧和北侧道路进入地下 车库 在项目周边形成车流环道 人流主要通过项目东侧进入 结合整体交通组织 考虑出租车落客点 处理好酒店 办公和商业之间的关系 在空间造型 立面关系和平面关系 上进行统一考虑 保证商业空间的完整性和相对独立性 减少酒店 办公 大堂和核心筒对商业布局的负面影响 酒店和办公应有独立的出入口 并 跟商业的出入口分开 防止商业人流的干扰 项目整体格局可分为三类物业 通过位于地块中心的露天广场及十字路口 将项目划为不均分 大小错落的四大体块 内街商业动线采取十字型动线 项目建筑落地面积约 8000 平米 故东北体块建筑落地面积约 1800 平米 1 4 层为商业 主楼为酒店 东南体块建筑落地面积约 1200 平米 1 4 层商业 如商业面积不足亦可考虑五层商业 西北体块建筑落地面积约 3000 平米 1 4 层为商业 其中 4 层为电影城 西南体块建筑落地面积 约 2000 平米 1 4 层为商业 主楼为办公 标准层约 1200 平米 四个商业体块在 2 4 层通过连廊进行连接 导通人流 地下室的设计应结合消防分区 人防分区及防烟分区的设置 综合考虑各 类机房的位置安排 管线管井的合理走向 标高设计及布局 以及车道的 设置 充分利用和优化地下室空间 东南角红线内建筑外围设置下沉广场 增加 B1 层商业的可视性 西侧中间设置下沉广场 未来衔接二期人流 2 3 22 3 2 建筑风格及造型建筑风格及造型 总体要求为现代风格 应结合项目定位统一考虑 建筑设计要有创意 在建筑造型 立面 景观小品 内部空间等方面需更 多的体现出独特的设计理念 要在建筑设计中适度体现 绿色概念 立面设计要求满足杭州市建筑玻璃幕墙使用有关规定 造型和立面设计要 求构造技术合理稳妥 工程造价适中 并易于维护 考虑到对周边住宅的 光污染问题 玻璃幕墙面积不宜过大 2 3 32 3 3 绿化景观绿化景观 设置标志性景观 形成参与性和互动性 以便有效吸引和积聚人群 提高 东侧沿街面的商业价值 拉近与人行道的距离 并方便行人进入商业 人 行道与商业之间的道路应直接 便捷 不宜有过多的迂回 景观尽量避免 对商业的可视性和互动性产生负面影响 2 42 4 各类物业设计要点各类物业设计要点 2 4 12 4 1 商业部分商业部分 2 4 1 12 4 1 1 交通组织交通组织 商业东侧道路为商业的主出入口 设计上应醒目 突出 具有较强的可识 别性 西侧设置与二期衔接的主出入口 中心设置广场及十字道路集聚和 引入人流 形成更多的街铺 商业货流和其他车流 人流应尽量保持相对的独立性 减少对其相互间的 干扰影响 电影院 KTV 等业态在 1F 设置独立出入口和配置靠外可独立使用的垂直 电梯 并可与地下车库相连 但不能占用商业价值较高的位置 2 4 1 22 4 1 2 立面和造型立面和造型 立面要有一定的识别性和独特性 但要控制造价成本 要求设计 LED 大型屏幕和广告位 要求在外立面日景 夜景设计中整体考 虑 内部使用空间宜方正 2 4 1 32 4 1 3 内部空间和布局内部空间和布局 对于建筑空间的处理须从功能角度出发 设计合理的流线 满足商铺布局 和营建的便利 结合业态楼层分布 垂直交通组织要简练 精确有效 平 面交通能使人流有效到达平层各个点位 并能形成回路 强调空间布局利 用的均好性 形成有机的人流动线 实现每一楼层的商业价值最大化 杜绝出现人流死角和盲端 柱距要考虑商业店铺划分的合理性 兼顾停车位等的划分 结合柱距的布 置 考虑商铺的弹性布置 能灵活分割组合 餐饮区的分布应该尽量集中 以方便硬件设施资源共享 结合地下室机房 设计 从整栋楼宇的角度出发 合理设置餐厨区位置 厨房后勤应分别配 备专用卸货通道 考虑并安排相应管线管井走向 例如水 电 煤气 空调 进排烟 上下水系统等 做到建筑空间的合理利用 避免货流和废气对其 他用户的干扰 中庭结合店铺的布置 提高店铺的可视性 并具备举办商业活动的条件 垂直货梯分布要合理 提高货运效率 尽量布置在商业后勤区内 自动扶 梯原则上要求尽量将人流导向动线的远端 以提高商铺人流到达率 商业得房率尽量达到 70 除非规范强制要求 否则机房等设备用房尽量设置在商业价值较低的楼层 商业地上层数控制在 4 层 1F 层高为 5 米 2 4F 层高为 4 5 米 影院设在 4 层 影院层高为 10 米 B1 层 满足净高不低于 4 米 2 4 1 32 4 1 3 业态布置原则业态布置原则 各类业态面积比例 零售约 20 餐饮约 40 休闲娱乐服务及其他约为 40 2 4 1 4 各楼层业态布局及说明 本条各店铺面积均特指实用面积 B1 设超市 1 2 万平米 周边配置小铺约 2000 3000 平米 40 平米左右 个 1F 以零售和轻餐饮为主 东北体块和东南体块的东侧沿街设 1F 跨 2F 店 铺 面宽和进深比 1 3 左右 具有轻餐饮条件 西侧朝中心广场和内街为 零售店铺为主 面宽进深比约 1 3 西北体块和西南体块的西侧为美食街 为一层小街铺 东侧朝中心广场和内街为零售店铺为主 面宽进深比约 1 3 2F 东北体块和东南体块的东侧为 F1 F2 的沿街跨层 西侧为婴童零售店 铺 店铺前面为沿中心街的走廊 西北体块为童玩次主力店 西南体块结 合办公和本层业态相关性 可设置为美容美发和 SPA 次主力店 3F 本层为餐饮集中层 东北体块和东南体块为 200 300 平米左右的特色 餐饮 西北体块为大餐饮 西南体块为商务餐饮 4F 东北体块结合酒店设置足浴 按摩 东南体块设置 KTV 需预留餐饮 条件 东南体块为东北体块设置多厅影院 面积约 3000 平米 层高约 10 米 西南体块设健身会所 按上述业态布局 但要有调整的灵活性 2 4 22 4 2 办公部分办公部分 2 4 2 12 4 2 1 立面和造型立面和造型 体现时尚现代感 树立项目的品质形象 2 4 2 22 4 2 2 内部空间和布局内部空间和布局 标准层面积约 1200 平米 格局为方正的矩形 合理安排柱网 核心筒 控制户型进深 保持较好的自然采光性 整体得房率不低于 75 层高 3 6 米 走廊装修后净高不低于 2 5 米 采用分户 VRV 空调 首层大堂挑空设计 尺度合理 户型以 60 150 平米左右为模数 2 4 32 4 3 酒店部分酒店部分 2 4 2 12 4 2 1 立面和造型立面和造型 体现时尚现代感 树立项目的高档物业形象 并独具特色 形成地标 2 4 2 22 4 2 2 内部空间和布局内部空间和布局 在户型空间 自然采光 朝向 通风 防噪和大堂等作为创新设计的要点 合理安排柱网 核心筒 控制户型进深 标准层面积约 900 平米 按酒店 户型布置 套内使用面积约 25 30 平米 有条件的话落地窗 飘窗等能提 高户型价值的各项设计亮点 整体得房率不低于 75 层高不低于 3 5 米 确保 200 左右的房间数 首层大堂挑空 体现人性化 尺度合理 体现精致 品质和居家感 卫星电视 24 小时集中热水 2 4 42 4 4 机电系统及管理机电系统及管理 由于商业和办公散售 酒店持有经营 故在设计上要保证三类物业系统设计的 相对独立