物业管理房屋维修方案

51 第七部分第七部分 物业设施 设备维修 维护方案物业设施 设备维修 维护方案 物业的维修养护物业的维修养护 1 业主对物业专有部分的装修 养护行为不得妨碍其他业主的 合法权益 2 因维修 养护物业设备确需进入其他业主的物业专有部分时 业主或物业公司应事先告知相关业主 相关业主应给予必要的配合 3 相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的 应负责修复并承担赔偿责任 4 发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况 必须及 时进入物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业主的 物业公 司可向相邻业主说明情况 在居委会或派出所监督下进入相关业主 的物业专有部分进行维修 事后应及时通知相关业主并做好善后工 作 5 因维修养护物业或者公共利益 确需临时占用 挖掘道路 场地的 应当征得建设单位 小区物业管理处和业委会的同意 并 在约定期限内恢复原状 6 建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保 修责任 建设单位在保修期限和保修范围内拒绝修复或拖延修复的 业主可以自行或委托他人修复 修复费用及修复期间造成的其他损 失由建设单位承担 52 7 本物业管理区域内的全体业主按规定缴存 使用和管理物业 专项维修资金 公共设施维护管理公共设施维护管理 1 对共用设施设备进行日常管理和维修养护 依法应由专业 部门负责的除外 保证共用设施设备能正常运行和使用 杜绝安全 事故的发生 2 建立共用设施设备清册档案 设备台账 有设施设备的 运行 检查 维修 保养记录 3 有设施设备操作规程及保养规范 按操作规程及保养规范 开展工作 4 对共用设施设备定期组织巡查 做好巡查记录 需要维修 属于小修范围的 及时组织修复 属于大 中修范围或者需要更新 改造的 向业主大会或业主委员会提出报告与建议 按有关规定办 理 5 特种设施设备和测量仪表 仪器 按照政府有关规定 定 期进行检测校准 使之符合相关规范 6 设备房保持整齐清洁 安全设施符合规范 无鼠害 无跑 冒 滴 漏现象 无堆积杂物 设备设施铭牌 标识 规范 统一 完整 操作规程 维护规范 管理制度上墙 7 各类管线有分类标识和流向标识 各类记录本 登记本 运行 维修 保养 交接班等 齐全 记录完整 监控记录可保 存 15 天 并能正常回放 53 8 对小区内变压器 高层屋面 有安全隐患的健身设施 燃 气调压站 箱 水系沿岸等危及人身安全的部位设置明显警示标志 制定防范措施 对可能发生的各种突发设备故障有应急方案 9 公共区域内的雨 污水管道每年检查 疏通 1 次 雨 污 水井每半年检查 清掏 1 次 雨 污水管道及井发生堵塞应及时疏 通 化粪池清掏每年至少 1 次 每季度检查 1 次 防止外溢 10 建立设备设施巡视制度 有专人巡视 配电室 排污泵 等每日巡视至少两次 有巡视记录 锅炉房 热力站 空调机房 高压配电室 中控室等有专人 24 小时值守 值守人员每班工作时间 不超过 8 小时 11 每日对园区路面 景观 小品 围墙 护栏 窨井 健 身设施 儿童娱乐设施 照明设施 门禁 周界报警监视系统等巡 视 1 次 保证设施设备能正常使用 无安全隐患 12 设立日常消耗物料 备件仓库 保证日常维修的及时性 仓库有完善的管理制度 专人管理 物品分类码放 13 使用中水系统的 确保水质达到国家中水水质标准 14 载人电梯日夜 24 小时正常运行 15 消防设施设备完好 可随时启用 消防通道畅通 16 小区主要道路及停车场交通标志齐全 17 路灯 楼道灯完好率不低于 95 特种设备维护管理特种设备维护管理 1 电梯及自动扶梯 54 1 保证办公楼至少一台电梯 24 小时运行 电梯和自动扶梯 运行平稳 乘座舒适 电梯准确启动运行 停层准确 轿厢内 外 按钮 灯具等配件保持完好 2 电梯和自动扶梯应经有资质的检测机构检验合格 应由专 业资质维修保养单位进行定期保养 每年进行安全检测并持有有效 的 安全使用许可证 在有效期内安全运行 3 应有专业人员对电梯保养进行监督 并对电梯运行进行管 理 并应做好日常电梯运行的巡检与记录 4 电梯发生一般故障 一小时内专业维修人员应到场修理 发生电梯困人或其他重大事件时 物业管理人员应及时处理 专业 维修人员应在 30 分钟内达到现场进行抢修 2 空调系统 1 对空调系统的维护保养应该按照规定的频次进行 2 定期对空调系统进行检查 测试运行控制和安全控制功能 记录运行参数 分析运行记录 3 定期检查冷却塔风机变速齿轮箱 淋水装置 循环泵 电 器控制箱 保证冷却塔及附属设施的正常运行和良好保养 提供符 合要求的冷却水 4 定期对空气处理单元 新风处理单元 风机盘管 滤网 加湿器 风阀 积水盘 风机表冷器进行清洗和保养 定期清洗和 更换空调机组的空气过滤器 冷凝水积水盘和冷凝水管道 5 定期进行循环泵 空调主机 冷却风机电柜主电路螺栓紧 55 固 测试绝缘值 作好记录 6 定期对空调系统主机 水泵 电机 管道 膨胀水箱 集 水器 分水器进行检查保养 7 各种管道完好 阀件及仪表齐备 无跑 冒 滴 漏现象 8 保证冷冻主机及附属设施的正常运行和良好保养 提供符 合要求的冷冻水 9 保证采暖热水及附属设施的正常运行和良好保养 提供符 合要求的采暖热水 10 对空调循环水质进行维护保养和水质分析 保证水系统 内的水质符合国家标准要求 11 定期检查空调机组马达 风机的运转情况 记录运行参 数 12 定期安排对新风量 排风量的测定 13 应考虑定期安排对空气品质的测定 14 定期安排对风管系统的清洗 第八部分第八部分 小区房屋维修维护方案小区房屋维修维护方案 房屋维修维护管理房屋维修维护管理 1 每年 1 次对房屋共用部位及共用设施设备进行安全普查 根 据普查情况制定维修和管理计划 上报委托方并组织实施 56 2 对房屋共用部位进行日常管理和维修养护 保证房屋的使用 功能和安全 杜绝安全事故的发生 填写检修记录和保养记录并确 保记录的完整和真实 3 根据房屋实际使用年限 适时检查房屋共用部位的使用状况 需要维修 属于小修范围的 及时组织修复 属于大 中修范围或 者需要更新改造的 向业主大会或者业主委员会提出报告与建议 按有关规定办理 4 每日巡查 1 次小区房屋单元门 楼梯通道以及其他共用部位 的门窗 玻璃等 做好巡查记录 并及时维修养护 5 保持公共区域玻璃 门窗配件完好 开闭正常 需要维修的 两个工作日内完成 照明设施一般故障 损坏的灯座 灯泡 开关 等 在两天内安排修复完成 其他故障 5 个工作日内完成 保证楼 道照明灯具 90 能正常使用 墙面 顶面粉刷层发现剥落或污损 应每 1 个月集中安排 1 次修补 除污 步行梯 楼房散水等设施 保持基本完好和使用功能 需要维修的 每 1 个月集中 1 次进行维 修 6 按照政府有关规定 每年进行 1 次房屋避雷检测 符合避雷 规范要求 7 对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时告知和 劝阻 并及时报告政府有关主管部门 8 小区主出入口设有小区平面示意图 主要路口设有路标 保 持小区各组团 栋及单元 门 户标志清晰 57 房屋装修管理制度房屋装修管理制度 房屋室内装修直接关系到物业安全和住户的生命安全等各方权 益 因此 为加强物业管理 保证物业的完好和安全 保持物业辖 区的整洁美观 维护全体业主的合法权益 本公司根据政府有关法 规及 小区物业管理服务协议 的有关内容及要求 特制定以下装 修管理规定 1 业主在装修前 需按下列程序办理装修手续 提前七天向物 业管理处提交书面申请 须认真填写装修项目 范围 标准 时间 等 2 施工单位需交纳装修管理费 3 业主有责任督导装修施工队伍到管理处办理 装修许可证 经审核验证后 装修队伍需提供施工人员名单及身份证复印件 并 到管理处办理小区临时 出入证 将临时出入证佩戴在胸前 并在 指定的区域内活动 4 装修垃圾须袋装后堆放在单元门一侧 以便管理处统一清运 装修垃圾清运处置费为 每户 200 元 一次性付款 5 装饰装修只限于购买或租赁房屋的室内 不得超出该室内 不得将楼面公共走道纳入自己的装修范围 6 本物业禁止加封阳台窗 禁止对阳台窗户及任何部位楼宇外 部加封防盗笼 网等设施 禁止加设雨蓬 禁止以任何形式改变楼 58 宇外部形象的 致性 7 需安装空调机时 应事先与管理处联系 为保持房屋外观统 一 整洁 完好 应在管理处指定的位置和指导下进行安装 8 禁止改动阳台 门 窗等原有设计及外观款式 颜色 避免 造成与楼宇外观的不一致性 9 禁止拆改原房屋的立柱 内外承重墙 梁 楼板等主体结构 部件及公共设施 正常使用室内配套设施设备 10 禁止改动给排水管道 水电系统 以及抽油烟机孔 特别 是卫生间不得有任何改动 11 根据煤气公司安全管理的有关规定 禁止以任何形式封闭 煤气管道及煤气表 禁止改动煤气管道 12 装修室内 楼顶 地面不应凿除原水泥面层 地面禁止使 用超过 12mm 厚度的地砖 22mm 厚度的大理石 花岗岩等硬质装饰 材料 13 禁止将装修材料和装修垃圾堆放在楼道 妨碍楼道通行和 消防通道的畅通 14 严禁将垃圾倒入下水管道内或将生活污水由雨水管道排出 15 禁止从外墙吊运物件 装修材料不允许集中堆放 不允许 超过楼面承重负荷 59 16 阳台禁止装饰装修 禁止堆放大件装饰材料 17 在装修期间 禁止在小区内生火煮饭 施工现场 严禁使 用电 炉 煤气等明火 防止火灾事故的发生 禁止施工人员在小 区内留宿 18 装修时间 装饰装修工作时间为周一至周五上午 8 00 12 00 下午 14 00 19 00 周六至周日上午 9 30 12 00 下午 14 00 18 00 不得在其它时间施工 以免影响他人休息 19 装修期限 初级装修工程为 30 天 中级装修工程为 45 天 高级装修工程 为 60 天 所购房屋在一年内须进行初次装修 20 房屋装饰装修应填写 装修申请表 经管理处审核后方可 进行装修 并遵守本规定 若未办理装修手续擅自装修的 除补办 装修申请外 还须缴纳违约金 人民币壹仟元 21 业主未按 装修申请表 内容进行装修的 扣违约金人民 币壹仟元 情节严重者 追究其法律责任 22 装修垃圾实行袋装化管理 禁止将装修垃圾放入生活垃圾 桶或堆放在公共楼道及小区四周 装修垃圾应统一放置在指定地点 有标识 否则 除承担政府执法部门的处罚外 还要向管理处缴 纳违约金人民币贰佰元 60 23 搬运材料要爱护楼梯 走道等公共设施设备 撞伤他人或 损坏公共部位等由业主负责赔偿和修复 24 装修施工造成的管道堵塞 渗漏水 停电 损毁他人财物 或公共设施等 由业主负责修复和赔偿 25 禁止乱搭乱接公用水 电线路 违者扣违约金 26 严禁随地大 小便 违者对大便者罚款人民币伍佰元 小 便者罚款人民币贰佰元 27 业主在装修期间 需交纳装修保证押金 28 装修保证押金是为保障广大业主及住户利益不受侵害 是 业主及装修施工方遵守本规定的经济保证 要求文明施工 注重施 工质量 业主聘用装饰装修人员违反有关规定 给广大业主及住户 生活带来不便或造成损失的 将从业主装修保证金中扣除