物业管理费的定价

精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 1 12 物业管理费的定价物业管理费的定价 物业管理费的定价作者 佚名 时间 2008 2 21 浏览量 本文从物业管理费定价现状入手 对物业管理费现行定价方 式与物业管理的健康发展关系进行了分析 认为现行定价方 式不仅阻碍了市场经济的发展和物业管理市场的健康发展 同时也损害了广大业主的利益 商品房目前实行的分级定 价制度既增加了政府部门的工作难度 又无法真实地反映市 场变化 本文针对以上问题 对公有住房 售后公房和商品 房的前期物业管理期间及正常物业管理期间分别制定了相 应定价策略 以明确政府 业主 开发商和物业公司在物业 定价中各自的权利和义务 规范市场运作 一 物业管理费定价现状 为规范上海市物业管理费定价标准 上海市物价局 房地资 源局曾相继颁发了 关于公有住宅售后管理服务费收取标 准的通知 522 号 关于调整公有住宅售后管理费和房屋 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 2 12 修缮人工费等收费标准的通知 第 219 号 关于印发 上 海市商品住宅物业管理服务收费暂行办法 的通知 116 号 关于做好一九九八年度调整普通内销商品住宅物业管理 服务收费基准价及浮动幅度的通知 第 342 号 和 上海 市居住物业管理条例 等一系列相关的物业管理服务收费 政策法规和行政规章 对本市公有住房的租金 售后公房 商品住宅的物业管理费收取行为予以规范 概括起来 根据 不同的物业类型现行物业管理费的定价可分为以下几种类 型 售后公房采取政府定价 目前售后公房实行政府指令价 物业管理费按多层住宅每户 每月元 高层住宅每户每月 5 10 元收取 另行再分别按照每 户每月收取保安服务费 3 6 元和保洁服务费 3 6 元 住宅 小区中的非居住房屋协商定价 2 商品住宅采取政府指导价 根据 上海市居住物业管理条例 的规定 商品住宅物业管 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 3 12 理收费项目划分为管理费 房屋设备运行费 保洁费 保 安费和维修费 除房屋设备运行费每月每平方米按元收取 维修费按实际计算分摊以外 其它三项收费由各区 县物价 部门会同房地产管理部门规定基准价和浮动幅度 前期物业 管理只能在规定的基准价之内 并报物价部门审批 已成立 业委会的物业收费标准应经过业主委员会同意 并向物价部 门备案 3 办公楼 原属外销居住物业试行市场协议价 办公楼 商铺 酒店式公寓和原外销居住物业的物业管理 费定价完全依据市场经济规律运作 由市场来调节物业管理 费的价格 行业主管部门只对物业管理服务的质量进行指导 和监督 二 现今物业管理费定价方式存在的问题 不利于市场经济的发展 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 4 12 随着改革开放的不断深入 计划经济已逐步向市场经济过渡 国 家实行并逐步 物业管理费的定价作者 佚名 时间 2008 2 21 浏览量 完善宏观经济调控下主要由市场形成价格的机制 价格的制定应当符合价值规律 即通过市场中看不见的手对 资源起到基础性配置作用 通过资源配置调节产品和服务的 市场价格 这就决定了大多数竞争性商品和服务价格必须 要实行市场调节价 政府部门除对涉及国家安全 稀缺性 资源 公用事业和垄断性产品的价格予以调节外 不再干涉 其他产品的定价 物业管理属于竞争性行业 根据中华人民 共和国价格法第六条和第十八条的规定 应执行市场调节价 价格法 第三条同时明确指出 市场调节价 是指由经营 者自由制定 通过市场竞争形成的价格 因此 物业管理费 从政府定价逐步过渡到市场定价是社会主义市场经济的必 然趋势 目前随着房地产的市场化发展 物业管理作为房地 产后续服务行业 也已经历从计划经济下的房屋管理到市场 经济下的物业管理的过渡 人们对物业管理是一种消费行为 的认识程度已很高 所以物业管理费实行市场调节价是市场 经济发展的需要 有利于物业管理市场有序健康地发展 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 5 12 2 阻碍了物业管理企业优胜劣汰的市场需要 上海物业管理企业共有 2500 余家 管理上良莠不齐 在现行 的物业管理的价格体系下 物业管理费定价取向基本由物业 的硬件和政府的指导价所决定 不能真正体现物业管理企业 管理上的优质优价和凸显物业管理企业按业主需求来提供 服务的个性化管理特色 物业管理基本上停留在最基础的物 业管理服务上 但是 随着国民经济和房地产业的蓬勃发展 人 民生活水平的不断提高 越来越多的业主要求物业管理企业 提供高质量的服务 许多服务项目已超越了传统物业管理的 范畴 如代办业务 配送服务 社区文化建设等 另外 高 中档商品房业主也有享受中高档物业管理服务的要求 如对 安全保卫 环境卫生 绿化植被 文化活动有不断增长地 需求 物业管理企业是自主经营 自负盈亏 以盈利为目的 的企业 在目前物业管理收费指导价限定下 由于优质不能 优价 使一些有能力提供高品质服务的企业难有作为 使一 些管理能力低下的物业管理企业得不到有效抑制 市场经济 的竞争机制无法真正引入 阻碍了物业管理资源优化配置 无法使物业管理企业优胜劣汰 只有通过市场调节价 将物 业管理的水平提高与业主应交纳的物业管理费相适应 使物 业管理费的收取和物业管理企业提供的服务达到物有所值 使物业管理服务的消费能真正按质论价 才能推动知名物业 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 6 12 管理企业的发展 促进物业管理市场的发育和完善 3 现行定价策略损害了业主的利益 优质优价是市场经济的显着特点 实行市场调节价既能保障 名牌物业管理企业发展的需要 同时也能够保障广大业主的 利益 在政府最高指导价格下 不仅限制了知名物业管理企 业拓宽物业管理服务内容 抑制了提升物业管理质量的源动 力 同时也会损害业主的利益 企业是以营利为目的的 一 方面要满足高消费业主的高品质物业管理要求 同时必须受 到政府最高指导价格的限制 企业势必满足业主的显性需求 如绿化 保安 清洁 免费服务等 而减少隐形物业管理服 务如设备保养与维护 设备年度监测等 这种状况的出现 在事实上已严重损害了业主的利益 这与实行政府指导价的 初衷是相悖的 综上所述 实行市场调节价是维护广大业主利益和保障物业 管理企业发展的前提 物业管理市场的发展和完善必须实行 市场调节价 但是 我们同时也看到我国的社会主义市场经 济还有待进一步完善 消费者对于优质优价 消费付钱的意 识还有待增强 同时 必须兼顾广大居民的经济承受能力 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 7 12 因此 实行市场调节价应有所区别 4 商品房物业管理费分等定价政策无法真实反映市场变化 现行分等定级定价政策滞后于市场经济的发展 现代社会是一个高速发展的社会 物价水平 劳动力价格和 能源耗费随着经济发展而不断变化 物业管理费涉及劳动 力价格和能耗价格 因此 也是一个变数 商品房物业管理 费分等定价无法真实反映市场变化 需要不断地进行调整 而这种调整也不可避免地具有滞后性 价格调整的滞后性 会传递至企业 造成企业对物业管理价格反映的滞后 这样 的反映滞后无疑对整个物业管理市场和物业管理企业的发 展都是非常不利的 现行分等定级定价政策存在较大的局限性 物业管理收费实行分等定级存在着一定的不科学性 它较多 地迎合了传统观念 较多地体现了政府的行政干预 较少地 体现市场经济规律和调节作用 现行的分等定级主要体现 在物业类型 物业档次和提供的管理服务范围与千变万化 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 8 12 的物业管理服务实际情况有较大差异 随着我国加入 wTo 后 市场开放程度将不断提高 国外物业管理企业将不断地 涌入 物业管理服务已在日新月异的变化 企业理念 业主 观念 市场环境 政策环境都在变 现行物业管理费分等定 级定价方式需要适合这种变化 三 物业管理费定价对策 鉴于物业管理费定价中存在的问题以及现阶段物业管理市 场中房屋产权方式的多样性 对物业管理费定价应根据产权 类型和物业管理的不同阶段区别对待 对于售后公房 公有 物业管理费的定价作者 佚名 时间 2008 2 21 浏览量 住房改政府 暗贴 为 明贴 由于售后公房 公有住房的产权特殊性 政府部门制定较低 的指令价 物业管理企业按此价格收费是无法维持正常运作 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 9 12 的 对于政府的直管公房指令价与市场价的差额部分由政府 部门对物业公司实行 暗贴 此项举措旨在保障售后公房 公有住房业主和物业公司双方的利益 但实际上 物业公司 通过降低服务标准减少服务内容的方式 将政府的 暗贴 资金作为了利润 损害了业主的利益 因此 对于售后公房 公有住房 政府部门应改 暗贴 为 明贴 即由政府制定 业户缴费标准及物业服务内容和标准 在此物业服务内容和 标准下 由政府向社会公开招标 中标价与业户缴费标准之 间的差额由政府补贴 而选聘物业公司的权利就转到政府手 中 同时政府就有了监督检查物业公司服务的对等义务 政 府部门由幕后转到幕前 既维护了广大业主的利益 又规范 了物业公司的行为 2 前期物业管理由开发商负责选聘物业公司并承担物业管 理费 开发商在商品房销售时 就将物业管理服务的标准和物业管 理服务收费标准写入合同条款 在前期物业管理中 由开发 商负责选聘物业管理公司 并承担物业管理费 待业主正式 入伙并符合组建业主委员会条件后由开发商负责组建成立 业主委员会 把缴纳物业管理费的义务和选聘物业公司的权 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 10 12 利交给业主和业主委员会 开发商 物业公司 业主是物 业管理活动中的主要参与者 前期物业管理由开发商负责选 择物业公司和缴纳物业管理费并制定相应的管理服务标准 可以使物业管理和物业档次相符 可以使开发商销售楼盘和 提供的物业管理服务结合起来 业主选择了商品房的同时 就选择了物业公司和物业管理服务的标准 物业公司可根据 物业管理服务标准和管理费用提供相应的服务内容 三者之 间的权利和义务从前期管理时就已明确 使物业管理服务活 动中利益主体的权利和义务充分体现出来 同时也有利于开 发商积极地去筹建业主委员会 3 在正常物业管理期间 物业管理定价实行市场调节价 在经历了前期管理阶段后 业主已感受了所提供的物业管理 服务 也了解了物业管理费的单价 在此基础上由业主和物 业管理公司根据服务内容和服务标准自主商定物业管理费 的单价 政府相关部门不再给予指导性的价格对物业管理费 定价进行干预 完全遵循社会主义市场经济规律 实行市场 调节价 但行业主管部门要加强宏观调控和市场监督 可做 好以下几方面工作 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 11 12 明确物业管理费的组成部分 上海市居住物业管理条例 中第二十二条明确规定了物 业管理服务费包括管理费 保洁费 保安费 房屋设备运 行费 维修费五类 但物业管理中的公共设施 公共能耗 费 固定资产折旧费和相关税费等都未作明确规定 对于房 屋设备运行费限定为电梯 水泵运行费与实际情况不符 实 行市场调节价后 应将物业管理中只要是公共性的每个业主 都能享受到的服务明确为物业管理费的组成部分 明确物业管理费的测算标准 物业管理是微利行业 但是物业管理企业是营利性组织 为 此 物业管理费在定价 备案 执行过程中 势必会遇到物 业管理公司与业主在利益上的冲突 政府主管部门和行业 管理部门要协调两者之间的利益 物业管理费的测算要公 开 公平 合理 坚持市场化运作 维持物业管理良性循环 发展 物业管理费以年度为核算周期 首先明确物业管理活动中所 发生的各项费用 包括管