营销部置业顾问培训手册

营销部置业顾问培训手册营销部置业顾问培训手册 置业营销部置业营销部 2 目录目录 前言前言 第一章 房地产开发流程第一章 房地产开发流程 第二章 房地产基本概念第二章 房地产基本概念 第一节 房产与地产 第二节 房地产市场 第三节 房地产消费 第三章 建筑学基础知识第三章 建筑学基础知识 第一节 建筑物的分类 第二节 建筑物构造概述 第三节 房屋面积计算 第四节 中西建筑风格概述 第五节 名词解释 3 前言前言 房地产 是一种稀缺的资源 重要的生产要素和基本的生活资料 是一种人们十 分重视 十分珍惜的财产 在市场经济中 房地产还是一种商品 成为良好的投资对 象 随着经济的发展 社会的进步和人口的增长 人们对房地产的需求会日益增加 由房地产开发 咨询 估价 经纪 物业管理等组成的房地产业 是国民经济的一个 重要产业 并已经成为国民经济的支柱产业 现代房地产业在我国的兴起 只有 20 多年的时间 但其发展迅猛 2008 年 全国 完成房地产开发投资 30580 亿元 同比增长 20 9 房地产业对国民经济和人民生活的 影响日益显著 目前 全国有房地产开发企业约 6 2 万家 从业人员超过 160 万人 房地产估价机构接近 5000 多家 从业人员 25 多万人 其中取得房地产估价师执业资 格的人员有 3 5 万人 房地产经纪机构约 6 万家 从业人员 50 多万人 物业管理企业 超过 3 万家 从业人员 250 多万人 郑州绿都置业有限公司是郑州宇通企业集团房地产板块的核心企业 注册资本 2 16 亿元 是宇通集团控股的子公司 绿都置业以综合型房地产开发为基本定位 依 托宇通企业集团的雄厚实力和品牌优势 高起点 规范化运作 自 2006 年成立之日起 短短两年内 迅速取得骄人的业绩 并成为行业内关注的焦点 目前已组建了郑州绿 都分公司 洛阳绿都置业有限公司等四个分公司 正在开发和销售的有 绿都城 绿都 嘉园 濮阳九天城 许昌思故台 绿都春园 新乡绿都城 等多个项 目 涵盖住宅 商业等多种主流业态 作为新兴的房地产公司 绿都置业迅速崛起 成为后起之秀 公司入选 2006CCTV 年度雇主调查暨 2006 中原先锋榜 并荣获 榜样中原 中原地产最具 价值企业 郑州市 2006 年度房地产先进单位 公司开发的 绿都城 项目荣耀当 选 CIHAF2006 中国房地产名盘 明星中原 2006 年度中原地产最佳热销楼盘 影响中原 12 盘 等一系列荣誉称号 绿都置业正在为逐步实现 成为区域内一流的综合性房地产开发商 的愿景目标 而不懈努力 4 第一章 房地产开发流程第一章 房地产开发流程 选选 址 址 1 1 市场条件判断市场条件判断 2 2 项目位置选择项目位置选择 立立 项 项 1 1 确定开发方案确定开发方案 2 2 编制可行性研究报告编制可行性研究报告 取得土地 取得土地 1 1 办理办理 建设用规划许可证建设用规划许可证 2 2 领取领取 国有土地使用证国有土地使用证 规划设计 领取规划设计 领取 建设工程规划许可证建设工程规划许可证 开工建设 开工建设 1 1 招标 寻找施工单位招标 寻找施工单位 2 2 领取领取 建设工程施工许可证建设工程施工许可证 3 3 开工建设开工建设 竣工验收 竣工验收 1 1 领取领取 商品房销售许可证商品房销售许可证 5 开发流程也可用开发流程也可用 五证五证 的取得顺序来贯穿的取得顺序来贯穿 证件名称 证件解释 建设用地规划许可证 建设用地规划许可证 是建设单位在向土地管理部门申 请征用 划拨土地前 经城市规划行政主管部门确认建设 项目位置和范围符合城市规划的法定凭证 是建设单位用 地的法律凭证 国有土地使用证 国有土地使用证 是证明土地使用者 单位或个人 使用 国有土地的法律凭证 受法律保护 建设工程规划许可证 建设工程规划许可证 是有关建设工程符合城市规划要 求的法律凭证 是建设单位建设工程的法律凭证 是建设 活动中接受监督检查时的法定依据 建筑工程施工许可证 建筑工程施工许可证 建筑工程开工证 是建筑施工单 位符合各种施工条件 允许开工的批准文件 是建设单位 进行工程施工的法律凭证 也是房屋权属登记的主要依据 之一 商品房 预 销售许可证 商品房销售 预售 许可证 是市 县人民政府房地产行 政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件 6 第二章 房地产基本概念第二章 房地产基本概念 第一节 房产与地产第一节 房产与地产 一 房地产的概念一 房地产的概念 房地产是房产和地产的总称 其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构 成的 在经济学上也叫不动产 二 地产的概念与分类二 地产的概念与分类 1 1 地产 地产 即指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产 2 2 居住用地居住用地 指住宅区内的居住建筑本身用地 以及与建筑有关的道路用地 绿化用 地和相关的公共建筑用地 3 3 工业用地工业用地 主要是指工业生产用地 包括工厂 动力设施及工业区内的仓库 铁路 专用线和卫生防护地带等 4 4 仓库用地仓库用地 指专门用来存放各种生活资料和生产资料的用地 包括国家储备仓库 地区中转仓库 市内生活供应服务仓库 危险品仓库等 5 5 交通用地交通用地 指城市对外交通设施用地 包括铁路 公路线路及相关的防护地带等用 地 6 6 市政用地市政用地 指用于建造各种公共基础设施的用地 包括城市供水 排水 道路 桥 梁 广场 电力 电讯 供热等基础设施使用的用地 7 7 商业服务用地商业服务用地 指为整个城市或小区提供各种商业和服务业的用地 包括商店 超 级市场 银行 饭店 娱乐场所等等 8 8 公共绿化用地公共绿化用地 指城市区域内的公园 森林公园 道路及街心的绿化带等占用的地 产 这类用地主要是为改善城市生态环境和供居民休憩所用 9 9 教科文卫设施用地教科文卫设施用地 这类用地包括各类大 中 小学校 独立用地的科学研究机构 实验站 体育活动场所 卫生医疗机构等的地产 10 10 港口码头用地港口码头用地 主要是货运 客运码头 民用机场等用途的地产 7 11 11 军事用地军事用地 指提供为军事活动服务的用地 属特殊用地 12 12 其它用地其它用地 不属于以上项目的其它城市用地 包括市区边缘的农田 牧场 空地等 三 土地所有权的概念与划分三 土地所有权的概念与划分 1 1 土地所有权 土地所有权 指土地所有者在法律规定的范围内 对其拥有的土地享有占有 使用 收益和处分的权利 2 2 土地所有权可分为土地所有权可分为 国有土地和集体土地两类 3 3 国有土地 国有土地 指属于国家所有即全民所有的土地 国家是国有土地所有权的唯一主体 用地单位或个人对国有土地只有使用权 没有所有权 4 4 集体土地 集体土地 属于农村居民集体经济组织所有的土地 集体土地所有权的主体是农村 居民集体经济组织 四 房产的分类四 房产的分类 1 1 住宅建筑物 住宅建筑物 可细分为普通住宅 高级公寓 花园别墅等 2 2 生产用房生产用房 指社会各类物质生产部门作为基本生产要素使用的房屋 包括工业 交 通运输和建筑业等生产活动中所使用的厂房 仓库 实验室等 3 3 办公用房 办公用房 指政府行政部门 事业部门 社会团体以及企业公司等处理日常事务和 事社会经济活动提供服务的房屋 亦称写字楼 4 4 其它楼宇 其它楼宇 以上各类楼宇以外的各种用途的房屋 如外国驻华机构用房 宗教用房 等等 五 房产所有权的分类五 房产所有权的分类 1 1 占有权 占有权 对于房屋的实际持有和控制 它是使用财产的前提条件 2 2 使用权 使用权 指按照财产的性能和用途行使利用的权利 以满足人们生产和生活的需要 3 3 收益权 收益权 指凭借所有权而取得的经济收入或利益 如房屋所有权人将房屋出租而 收 取的租金 8 4 4 处分权 处分权 决定财产事实上和法律上存在形式和运动方向的权能 只有财产的所有人 才具有财产的处分权 第二节 房地产市场第二节 房地产市场 一 房地产市场的概念一 房地产市场的概念 1 1 狭义概念 狭义概念 房地产商品进行交易活动的地方或场所 2 2 广义概念 广义概念 包括土地的出让 转让 抵押 开发 房地产买卖 租赁 转让 互换 抵押以及一些与房地产有关的开发 建筑 修缮 装饰等劳务活动 二 房地产市场的特点二 房地产市场的特点 1 1 经营对象的非流动性 经营对象的非流动性 房地产主要经营对象是房产和土地的使用权 而房屋和土地 都是不动产 具有不能作空间位移的物理属性 2 2 流通形式的多样性 流通形式的多样性 指房地产流通的具体形态和方法 城市房屋流通形式主要有买 卖 抵押 典当 信托等 城市土地使用权的流通形式主要有出让 转让 出租等 3 3 市场的统一性 市场的统一性 指房产市场和地产市场的融合性 在房地产交易中 任何一笔房产 商品交易都必然是房地合一的交易 4 4 市场的区域性 市场的区域性 此区域性是由房地产商品的差异性决定的 由于其性质和其所处的 城市区域不同 其市场供求状况和价格水平也往往会有大的落差 5 5 供给的稀缺性 供给的稀缺性 指房地产市场是一个供给稀缺的市场 一方面是人口的不断增加 需求也相应增长 另一方面是土地作为不可再生资源 其数量基本上是恒定的 6 6 不完全开发性 不完全开发性 由于土地使用权和房屋所有权两种不同权益在同一市场流通 为保 证市场的有效供给 国家需要采取强有力的措施抑制不合理的市场需求来干预市场 因此 房地产市场活动在某些环节受到政府严格限制 具有不完全开放性 6 6 市场的不充分性 市场的不充分性 由于房地产市场与完全自由竞争市场四个条件相差深远 因而房 地产市场只是一个不充分市场 7 7 房地产市场投机的巨大可能性 房地产市场投机的巨大可能性 房地产市场与其它市场相比具有更大的投机性 房 地产商品供给的有限性和需求的无限性 由于对房地产的不断投资 城市基础设施建 9 设和社会设施投资引起的相邻效益以及房地产的保值和增值特性都决定着房地产投机 的巨大可能性 三 房地产市场的分类三 房地产市场的分类 1 1 房地产一级市场 房地产一级市场 是土地交易市场 是土地所有者与使用者间的纵向交流 由政府 直接控制和垄断经营 2 2 房地产二级市场 房地产二级市场 是增量房地产交易市场 指房地产经营者与房地产使用者的纵向 流通市场 3 3 房地产三级市场 房地产三级市场 即存量房地产交易市场 是房地产所有者将房地产使用权或所有 权再转让的市场 是消费者间的横向交易 属于消费市场的重新配置 第三节 房地产消费第三节 房地产消费 一 房地产消费的类型一 房地产消费的类型 1 1 投资型 投资型 房地产的消费主体对房地产消费主要不是为了自己使用 而是为了作为投 资对象 通过投入资金 劳动力 技术等要素改变原有的房地产性能 结构和形式 通过出售或出租来获取利润 2 2 生产型 生产型 对房地产的消费不是为了用于消费 而是作为生产和经营场所 为生产和 经营提供活动空间或场地 3 3 消费型 消费型 主要是由国家机关 事业单位和个人为了消费使用 此类物业主要是住宅 和办公用房等 二 房地产消费的特点二 房地产消费的特点 1 1 普遍性 普遍性 房地产既是生活资料 又是生产资料 是人们生活必不可少的空间条件和 活动基地 2 2 多样性 多样性 房地产可以用于工业生产 可以用于商业经营活动及办公楼等 也可作为 城市居民居住的地方等 其多种使用价值和多种效用为房地产消费者提供了多种选择 的机会 满足了房地产各方面的消费 10 3 3 不可替代与差别性 不可替代与差别性 房地产为人们提供的空间和基地是其它产品无法替代的 其不 可再生的性质决定了消费的不可替代性 其位置的固定不动性决定了房产间的差别性 4 4 连续性与间断性 连续性与间断性 房地产消费的普遍性和不可替代性以及其使用价值的耐久性决定 了房地产消费的连续性和间断性 从社会整体看只要社会在发展 人口在增长 需求 就会存在 体现出其连续性 但从个人来说 由于房地产是耐用消费品 一次购买可 以满足长期的消费 不会象其他消费品一样需要不断地反复地和连续地到市场购买 体现出其间断性 5 5 消费弹性的差异性 消费弹性的差异性 由于房地产的特性及它的功能和用途的不同 决定着不同的房 地产具有不同的消费弹性 在市场经济条件下 房地产的消费是与收入水平是成正比 的 而其消费弹性与价格弹性成反比 6 6 增长性 增长性 一般情况下对房地产的消费总是不断增长的 这是由社会进步和居民生活 水平的提高决定的 此消费可以分为几个层次 生理上的消费 安全的消费 社会交 往的消费 价值欲望的消费等 三 影响房地产消费的因素三 影响房地产消费的因素 1 1 经济社会发展及城市化的水平 经济社会发展及城市化的水平 经济社会越发展 城市化水平越高 对房地产的消 费也就越大 随着城市的发展 城市土地面积的不断增加 城市对土地和住宅的消费 也就越来越大 2 2 城市人口增长及生活水平 城市人口增长及生活水平 城市的发展 其人口也会相应增加 加之生活水平的提 高 对城市土地的消费就越来越大了 3 3 房地产价格水平 房地产价格水平 与其它市场一样 价格的高低对于房地产的消费有很大的影响 价格高 就会限制对房地产的消费 价格低 就会增加对房地产的消费 4 4 国家政策 国家政策 国家的政策对房地产的生产性消费和消费性消费都会有巨大的影响 特 别是对房地产的总量平衡和结构平衡有着重大的调节作用 对于居民住房消费影响最 大的是国家的住房政策以及与住房有关的各项优惠政策 5 5 城市产业结构 城市产业结构 城市产业结构发展的状况 不仅决定着城市对房地产消费的总量 而且决定着房地产产业的消费结构 6 6 消费者对经济发展形势预测 消费者对经济发展形势预测 消费者的消费会受到外部环境的制约 外部环境影响 11 着现实支付能力能否得到实现 如果消费者对未来经济发展的预测是乐观的 房地产 消费就会增长 如果是悲观的 消费会减少 12 第三章 建筑学基础知识第三章 建筑学基础知识 第一节 建筑物的分类第一节 建筑物的分类 一 建筑物的用途分类及特点一 建筑物的用途分类及特点 1 1 民用建筑 民用建筑 供人们生活 居住 从事各种文化福利活动的房屋 按其用途不同 有 以下两类 居住建筑供人们生活起居用的建筑物 如住宅 宿舍 宾馆 招待所 公 共建筑供人们从事社会性公共活动的建筑和各种福利设施的建筑物 如各类学校 图 书馆 影剧院等 2 2 工业建筑 工业建筑 供人们从事各类工业生产活动的各种建筑物 构筑物的总称 通常将这 些生产用的建筑物称为工业厂房 包括车间 变电站 锅炉房 仓库等 二 按建筑结构的材料分类二 按建筑结构的材料分类 1 1 砖木结构 砖木结构 这类房屋的主要承重构件用砖 木构成 其中竖向承重构件如墙 柱等 采用砖砌 水平承重构件的楼板 屋架等采用木材制作 这种结构形式的房屋层数较 少 多用于单层房屋 2 2 砖混结构 砖混结构 建筑物的墙 柱用砖砌筑 梁 楼板 楼梯 屋顶用钢筋混凝土制作 成为砖 钢筋混凝土结构 这种结构多用于层数不多 六层以下 的民用建筑及小型 工业厂房 是目前广泛采用的一种结构形式 3 3 钢筋混凝土结构 钢筋混凝土结构 建筑物的梁 柱 楼板 基础全部用钢筋混凝土制作 梁 楼板 柱 基础组成一个承重的框架 因此也称框架结构 墙只起围护作用 用砖砌筑 此 结构用于高层或大跨度房屋建筑中 4 4 钢结构 钢结构 建筑物的梁 柱 屋架等承重构件用钢材制作 墙体用砖或其他材料制成 此结构多用于大型工业建筑 三 按建筑结构承重方式分类三 按建筑结构承重方式分类 1 1 承重墙结构 承重墙结构 它的传力途径是 屋盖的重量由屋架 或梁柱 承担 屋架支撑在承 13 重墙上 楼层的重量由组成楼盖的梁 板支撑在承重墙上 因此 屋盖 楼层的荷载 均由承重墙承担 墙下有基础 基础下为地基 全部荷载由墙 基础传到地基上 2 2 框架结构 框架结构 主要承重体系有横梁和柱组成 但横梁与柱为刚接 钢筋混凝土结构中 通常通过端部钢筋焊接后浇灌混凝土 使其形成整体 连接 从而构成了一个整体刚 架 或称框架 一般多层工业厂房或大型高层民用建筑多属于框架结构 3 3 排架结构 排架结构 主要承重体系由屋架和柱组成 屋架与柱的顶端为铰接 通常为焊接或 螺栓连接 而柱的下端嵌固于基础内 一般单层工业厂房大多采用此法 4 4 其他 其他 由于城市发展需要建设一些高层 超高层建筑 上述结构形式不足以抵抗水 平荷载 风荷载 地震荷载 的作用 因而又发展了剪力墙结构体系 桶式结构体系 四 建筑高度分类四 建筑高度分类 建筑物可根据其楼层数量分为以下几类 1 1 低层 低层 3 层及 3 层以下 2 2 多层 多层 3 层以上 8 层以下 3 3 中高层 中高层 8 层以上 18 层以下 4 4 高层 高层 18 层以上 30 层以下 5 5 超高层 超高层 30 层以上 第二节 建筑物构造概述第二节 建筑物构造概述 一 房屋构成部分一 房屋构成部分 地基与基础 墙或柱 楼板与地面 门窗 楼梯 屋顶等组成 二 构造名词解释二 构造名词解释 1 1 地基 地基 系建筑物下面的土层 它承受基础传来的整个建筑物的荷载 包括建筑物的自 重 作用于建筑物上的人与设备的重量及风雪荷载等 2 2 基础 基础 位于墙柱下部 是建筑物的地下部分 它承受建筑物上部的全部荷载并把它传 14 给地基 3 3 墙和柱 墙和柱 承重墙和柱是建筑物垂直承重构件 它承受屋顶 楼板层传来的荷载连同自 重一起传给基础 此外 外墙还能抵御风 霜 雨 雪对建筑物的侵袭 使室内具有 良好的生活与工作条件 即起围护作用 内墙还把建筑物内部分割成若干空间 起分 割作用 4 4 楼板和地面 楼板和地面 楼板是水平承重构件 主要承受作用在它上面的竖向荷载 并将它们连 同自重一起传给墙或柱 同时将建筑物分为若干层 楼板对墙身还起着水平支撑的作 用 底层房间的地面贴近地基土 承受作用在它上面的竖向荷载 并将它们连同自重 直接传给地基 5 5 楼梯 楼梯 是指楼层间垂直交通通道 6 6 屋顶 屋顶 是建筑物最上层的覆盖构造层 它既是承重构件又是围护构件 它承受作用在 其上的各种荷载并连同屋顶结构自重一起传给墙或柱 同时又起到保温 防水等作用 7 7 门 门 是提供人们进出房屋或房间以及搬运家具 设备等的建筑配件 有的门兼有采光 通风的作用 8 8 窗 窗 其主要作用是通风采光 一般来说 基础 墙和柱 楼板 地面 屋顶等是建筑物的主要部分 门 窗 楼梯 等则是建筑物的附属部件 三 分类说明三 分类说明 1 1 基础 按构造形式可分基础 按构造形式可分条形基础 独立基础 满堂基础和桩基础 2 2 墙体 按其在平面中的位置可分墙体 按其在平面中的位置可分内墙和外墙 凡位于房屋四周的墙称为外墙 其中位 于房屋两端的墙称为山墙 凡位于房屋内部的墙称为内墙 外墙主要起围护作用 内 墙主要分隔房间作用 另外沿建筑物短轴布置的墙称为横墙 沿建筑物长轴布置的称 为纵墙 按其受力情况可分按其受力情况可分承重墙和非承重墙 直接承受上部传来荷载的墙称为承重 墙 而不承受外荷载的墙称为非承重墙 按其使用的材料可分按其使用的材料可分砖墙 石墙 土墙及砌 块和大型板材墙等 对墙面进行装修的墙称为混水墙 墙面只做勾缝不进行其它装饰 的墙称为清水墙 按其构造可分为按其构造可分为实体墙 空体墙和复合墙 实体墙由普通黏土砖或 其它实心砖砌筑而成 空体墙是由实心砖砌成中空的墙体或空心砖砌筑的墙体 复合 15 墙是指由砖与其它材料组合成的墙体 3 3 楼板 楼板 钢筋混凝土楼板按照施工方法可分为现浇和预制两种 现浇钢筋混凝土楼板现浇钢筋混凝土楼板其 楼板整体性 耐久性 抗震性好 刚度大 能适应各种形状的建筑平面 设备留洞或 设置预埋件都较方便 但模板消耗量大 施工周期长 4 4 窗与门 窗与门 窗的类型很多 按使用的材料可分为木窗 钢窗 铝合金窗 玻璃钢窗等 其中以木窗和钢窗应用最广 按窗所处的位置可分按窗所处的位置可分侧窗和天窗 侧窗是安装在墙上的 窗 开在屋顶上的窗称为天窗 在工业建筑中应用较多 按窗的层数可分按窗的层数可分单层窗和双 层窗 按窗的开启方式可分按窗的开启方式可分固定窗 平开窗 悬窗 立转窗 推拉窗等 门的类型按门的类型按 使用材料分使用材料分有木门 钢门 钢筋混凝土门 铝合金门 塑料门等 各种木门使用仍然 比较广泛 钢门在工业建筑中普遍应用 按用途可分为按用途可分为普通门 纱门 百叶门以及特 殊用途的保温门 隔声门 防火门 防盗门 防爆门 防射线门等 按开启方式分为按开启方式分为 平开门 弹簧门 折叠门 推拉门 转门 圈帘门等 5 5 楼梯 按位置分楼梯 按位置分室内楼梯和室外楼梯 按使用性质分按使用性质分室内有主要楼梯和辅助楼梯 室 外有安全楼梯和防火楼梯 按使用材料分按使用材料分木楼梯 钢筋混凝土楼梯和钢楼梯 楼梯的楼梯的 组成组成楼梯是由楼梯段 休息平台 栏杆和扶手等部分组成 6 6 屋顶 屋顶的类型屋顶 屋顶的类型按屋面形式大体可分为四类 平屋顶 坡屋顶 曲面屋顶及多波式 折板屋顶 第三节 房屋面积计算第三节 房屋面积计算 一 房屋面积的分类一 房屋面积的分类 1 1 实用面积 净面积 实用面积 净面积 它是建筑面积扣除公摊面积 及墙体柱体所占用的面积后的 净使用面积 俗称地砖面积 2 2 建筑面积 套内面积 轴线面积 建筑面积 套内面积 轴线面积 包含了房屋居住可用的实用面积 墙体柱体占 地面积 楼梯走道面积 其它公摊面积等 3 3 公摊面积 公摊面积 是指建筑物的楼梯 外墙 首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊 面积 16 二 计算建筑面积的范围二 计算建筑面积的范围 1 单层建筑物无论其高度如何 均按建筑物勒脚以上外墙外围水平面积计算 单层建 筑物内如果带有部分楼层者 亦应计算建筑面积 高低联跨需分别计算建筑面积时 按高低跨相邻处高跨柱外线为分界线 2 多层或高层建筑物按分层建筑面积总和计算 每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙 外围的水平面积计算 3 各种变形逢 沉降缝 宽在 30mm 以内的抗震缝 均分层计算建筑面积 4 建筑物内无楼梯 设室外楼梯的 其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积 室内有楼梯并设室外楼梯的 其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积 5 用深基础做地下架空层 有围护结构者 按其围护结构外围水平面积计算建筑面积 6 坡地建筑物利用吊脚做架空层 有围护结构者 按其围护结构外围水平面积计算建 筑面积 7 建筑物内的门厅 大厅 不论其高度如何 均按一层计算建筑面积 门厅 大厅内 回廊部分按其水平投影计算建筑面积 8 电梯井 提物井 垃圾道 管道井 附墙烟囱等均按建筑物自然层计算建筑面积 9 建筑物内的技术层层高超过 2 2 米的 按技术层外围水平面积计算建筑面积 技术 层层高虽不超过 2 2 米 但从中分隔出来作为办公室 仓库等 应按分隔出来的使用 部分外围水平面积计算建筑面积 10 有柱雨罩 按柱外围水平面积计算建筑面积 独立柱雨罩 按顶盖的水平投影面积 的一半计算建筑面积 11 有柱车棚 货棚 站台等 按柱外围水平面积计算建筑面积 单排柱的独立车棚 货棚 站台等 按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积 12 突出墙面的门斗 眺望间 按围护结构外围水平面积计算建筑面积 13 封闭式阳台 挑廊按其水平投影面积计算建筑面积 挑阳台按其水平投影面积的一 般计算建筑面积 凹阳台按其阳台净空面积 包括阳台栏板 的一半计算建筑面积 14 建筑物外有顶盖和柱的走廊 檐廊 按柱的外边线水平面积计算建筑面积 无柱的 走廊 檐廊 按其投影面积的一半计算建筑面积 17 三 不计算建筑面积的范围三 不计算建筑面积的范围 1 突出墙面的构件 艺术装饰以及挂板突出的艺术装饰线 如柱 垛 勒脚 台阶 无柱雨罩等 2 检修消防等用的室外爬梯 宽度在 60cm 以内的钢梯 3 穿过建筑物的通道 住宅的首层平台 层高在 2 2 米以内的设备层 4 深基础架空层仅预留门窗洞口 不做地面及装饰的 5 没有围护结构的屋顶水箱间 舞台及后台悬挂幕布 布景的天桥 挑台 6 单层建筑物内分隔的操作间 操作室 仪表间等单层房间 7 地下人防 支线 人防通道 人防通道端头为竖向爬梯设置的安全出入口 8 宽在 30mm 以上的抗震缝 有伸缩缝的靠墙烟囱 构筑物如独立烟囱 烟道 水塔 储水池 储仓等 9 建筑物内外的操作平台 上料及利用建筑物的空间安置箱 罐的平台 第四节 中西建筑风格概述第四节 中西建筑风格概述 一 中式建筑特点一 中式建筑特点 1 1 组群分布 主次分明 富有节奏感组群分布 主次分明 富有节奏感 在中轴线上采取横向构图 把重要的建筑物布 置在中轴线上 次要的建筑则对称地列于中轴线两侧 结构以 间 为单位 构成单 座建筑 再以单座建筑组成庭院 进而以庭院为单位组合成各种形式的组群 2 2 讲究色彩的搭配 讲究色彩的搭配 中国的建筑具有浓郁的地域特色 但不管是什么地方 都很讲究 色彩的搭配 如江南水乡的白墙 黑瓦 与山明水秀的自然环境相融合 而北方的建 筑物多色彩浓艳 对比强烈 如红墙黄瓦的北京故宫 红色的院墙 金光闪闪的屋顶 配上蔚蓝色的天空作背景 强烈的对比 给人留下深刻的印象 3 3 装饰具有多样性 装饰具有多样性 中式建筑物的窗是装饰的重点 窗的形状有方 圆 椭圆 花形 扇形 多角形等 窗中的格纹及种类更是多得无法统计 如被誉为 古民居博物馆 的安徽黟县西递村中 举目皆是用青灰色石料雕制而成的漏窗或花窗 多姿多彩 将 一栋动楼舍装点得古朴典雅 18 4 4 建筑物具有明显的等级规定 建筑物具有明显的等级规定 一般可从建筑物的屋顶式样和檐来区别 4 14 1 庑殿式建筑庑殿式建筑 最高级 只有皇家重要建筑 宫殿或大殿才使用 它是四面斜坡 一 正脊 四斜脊 屋面略有弧度 屋角 屋檐向上翘起 4 24 2 歇山式建筑 歇山式建筑 采用四面坡和二面坡的结合 即东西两侧的屋面上部转折成垂直的三 角形 下部仍为斜坡 4 34 3 攒尖式建筑 攒尖式建筑 平面是圆形或多边形 上为锥形的屋顶 多见于坛 阁 亭 塔之顶 4 44 4 悬山式建筑 悬山式建筑 屋面双坡 两侧伸出于山墙之外 有正脊一条和垂脊 4 条 4 54 5 硬山式建筑 硬山式建筑 规格最低 两侧山墙同屋面齐平或略高于屋面 屋脊同悬山式 二 二 西式建筑风格特点 西式建筑风格特点 1 1 罗马式建筑 罗马式建筑 罗马式建筑兴起于公元九世纪至十五世纪 是欧洲基督教堂的主要建 筑形式之一 罗马式建筑线条简单明确 造型重厚 敦实 其中有一部分最有封建城 堡的特征 是教会威力的化身 如天津老西开教堂 它的平面呈长十字形 正面和后 部耸立高大的塔楼 3 座 楼座以黄 红花砖砌成 上砌翠绿色圆肚形顶 檐下为半圆 形拱窗 色彩对比鲜明 堂内为三通廊式 内墙彩绘壁画 装饰华丽 2 2 哥特式建筑 哥特式建筑 哥特式建筑也是欧洲中世纪的主要建筑风格之一 哥特式建筑与罗马 式建筑造型稳重 线条圆浑的风格恰恰相反 它以动式取胜 统贯全身 直刺苍穹的 垂直线条 锋利的尖顶是其主要特征 是超凡入胜的宗教情绪的集中表现 如黑龙江 哈尔滨市的南岗尼古拉教堂 为哥特式全木结构的建筑 它的外表是两根交叉曲线复 杂结合 线条轻快的尖拱形拱门 内部具有庞大的空间 顶上是巨大的苍隆 光线通 过彩色玻璃窗射入 变作血红 紫石英和黄玉的华彩 造成一种向上的 天国的神秘 幻觉 从而突出上帝的至高无上的权威 3 3 复兴时期的建筑 复兴时期的建筑 此类建筑是十五世纪至十七世纪流行欧洲的建筑风格 其造型上 排斥象征神权至上的哥特式建筑风格 以人体美的对称 和谐为其意表 如矗立在上 海外滩的浦东发展银行大楼 大理石外墙 古典式圆柱 半圆形拱穹 以拱穹为中心 的对称的建筑形式 显示出庄重 华贵 典雅的审美趣味 建筑物的内顶及回音壁上 有展示宗教故事的作品 表现了文艺复兴时期所提倡的人文主义思想 4 4 巴洛克式建筑 巴洛克式建筑 巴洛克式建筑 着意追求在建筑空间组合中产生复杂变化的效果 19 如上海和平饭店 就具有巴洛克式建筑风格 它圆形屋顶 柱子很多 在不同的光线 下产生各种明暗变幻 色彩运用也十分大胆 以红色和白色为主调 更值得注意的是 窗子 不仅式样多 而且呈现波浪式曲线 使整个建筑物充满了活力 5 5 西式现代建筑 西式现代建筑 以新型的高层摩天大厦为代表 这些高楼大厦以钢筋混凝土 钢材 玻璃 塑料 预制构件为材料 采取与基本结构体系无关的建筑物内部空间分割法 强调材料本身的质感和比例的美 如深圳的国际贸易大楼 它高 160 米 有 53 层楼面 外形线条简洁 明快 挺拔流畅 象征着这座新型城市的开拓精神 大厦设有观光电 梯 即使是在乘坐电梯的片刻也能欣赏到室外风光 6 6 庭院式建筑 庭院式建筑 是指运用几何图形 把古代传统的建筑艺术与现代化的最新技术巧妙 地融合在一起 建造成各种自成体系 独具风格的庭院式建筑物 如北京香山饭店是 庭院式建筑物的代表 这座拥有 325 房间的大饭店 因山就势 由 5 座式样不同的斜 顶楼群构成 最低的一层楼高 最高的只有 4 层 屋顶采用中国式的歇山式顶 悬山 式顶 硬山式顶 墙面上的窗子仿照中国江南的花窗 漏窗建造 灰瓦白墙 色彩淡 雅别致 多走廊 拥有精巧的庭园 充满了江南书卷气息 它的内部设施却很现代化 如溢香厅 上用透明玻璃顶 充分运用电脑 空调 光感应等新技术 走进饭店 江 南秀气扑面而来 踏入房间 又能得到最现代化的享受 三 中西合璧三 中西合璧 把西式建筑风格和中式建筑风格揉和在一起所建造的建筑物 如坐落在上海西区 的龙柏饭店就是典型 它的外形运用参差不齐的几何图形组成 主楼周围是一片绿色 的大草坪 上面有数只白色的躺椅 供旅客休憩 主楼旁还建有水池 静中有动 生 机盎然 大楼的北侧 有一幽静小道通向 小村 在 小村 中 有许多栋小巧别致 的日本式乡村别墅 充满了东方情调 第五节 名词解释第五节 名词解释 1 1 商品房商品房指由房地产开发企业开发建设并出售 出租的房屋 2 2 外销房外销房指由房地产开发企业建设的 取得了外销商品房预 销 售许可证的房屋 外 销商品房可以出售给国内外 含港 澳 台 的企业 其他组织和个人 20 3 3 内销房内销房指由房地产开发企业建设的 取得了商品房销售许可证的房屋 内销商品房 可 以出售给当地企事业单位和居民 4 4 复式住宅复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅 这类住宅在建造上仍 每 户占有上下两层 实际是在层高较高的一层楼中增建一个 1 2 米的夹层 两层合计的 层 高要大大低于跃层式住宅 复式为 3 3 米 而一般跃层为 5 6 米 复式住宅的下层供 起居用 炊事 进餐 洗浴等 上层供休息睡眠和贮藏用 户内设多处入墙式壁柜和 楼 梯 中间楼板也即上层的地板 因此复式住宅具备了省地 省工 省料又实用的特点 特别适合子三代 四代同堂的大家庭居住 既满足了隔代人的相对独立 又达到了相 互 照应的目的 5 5 跃层式住宅跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式 这类住宅的特点是 内部空间 借 鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法 住宅占有上下两层楼面 卧室 起居室 客厅 卫生间 厨房及其它辅助用房可以分层布置 上下层之间的交通不通过公共楼梯而采 用 户内独用小楼梯联接 跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面 即使 朝 向不好 也可通过增大采光面积弥补 通风较好 户内居住面积和辅助面积较大 布 局 紧凑 功能明确 相互干扰较小 6 6 二手房二手房旧房 新建的商品房进行第一次交易时为 一手 第二次交易则为 二手 已购公房和经济适用房上市的政策 成就了二手房市场 一些无房的人 可以买一套 别人多余的房 而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的 可以卖掉旧房买新房 而 21 那些住房富余户 也能卖掉自己的多余住房换取收益 7 7 产权置换产权置换指居民之间以自身原有产权房进行置换的一种业务 一般是在中介的撮合 下 进行 并可由中介代办置换手续 8 8 房地产产权房地产产权指房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权 房地产所有者对其所有 的房地产享有占用 使用 收益和处分的权利 9 9 按揭按揭是英文 mortgage 抵押 的音译 是指按揭人将房产的产权转让给提供贷款 的银行作为还款保证 按揭人在还清贷款后 按揭受益人立即将所涉及的房产产权 转让给按揭人的行为 10 10 住房公积金住房公积金是指国家机关 国有企业 城镇集体企业 外商投资企业 城镇私营企 业及其他城镇企业 事业单位及其在职职工缴存一种义务性的住房长期储金 住房公 积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策 指有关住 房公积金的归集 管理 使用 偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理的制度 具体内容主要有三个方面 1 个人存储 单位资助 住房公积金 专项用于住房支 出 其公积金本息免征个人所得税 2 按 统一管理 的原则管理住房公积金 3 按 专项使用 的原则运用住房公积金 11 11 个人住房抵押贷款个人住房抵押贷款指借款人购 建 修住房时以借款人或第三者能自主支配的房地 产作为抵押物 向银行申请一定数额借款的一种贷款方式 借款人到期不能归还贷款 本息的 贷款银行有权依法处分其抵押房地产以获得清偿 12 12 个人住房担保贷款个人住房担保贷款指借款人或第三人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押 物或质物 或由第三人为其贷款提供保证 并承担连带责任的贷款 借款人到期不能 偿 还贷款本息的 贷款银行有权依法处理其抵押物或质物 或要求保证人承担连带偿还 本 息责任 13 13 房屋房屋一般指上有屋顶 周围有墙 能防风避雨 御寒保温 供人们在其中工作 生 活 学习 娱乐和储藏物资 并具有固定基础 层高一般在 2 2 米以上的永久性场所 14 14 房改房房改房已购公有住房 是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住 22 房制度改革政策规定 按照成本价或者标准价购买的已建公有住房 按照成本价购买 的 房屋所有权归职工个人所有 按照标准价购买的 职工拥有部分房屋所有权 一 般在 5 年后归职工个人所有 15 15 存量房存量房指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋 16 16 集资房集资房一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地 国家予 以减免部分税费 由参加集资的职工部分或全额出资建设 房屋建成后归职工所有 不对外出售 产权也可以归单位和职工共有 在持续一段时间后过渡为职工个人所有 属于经济适用房的一种 17 17 微利房微利房亦称微利商品房 指由各级政府房产管理部门组织建设和管理 以低于市场 价格和租金 高于福利房价格和租金 用于解决部分企业职工住房困难和社会住房特 困户的房屋 18 18 解困房解困房指各级地方政府为解决本地城镇居民中特别困难户 困难户和拥挤户住房问 题而专门修建的住房 19 19 再上市房再上市房指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市出售的房屋 20 20 廉租住房廉租住房廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式 向符合城镇居民最低生活 保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房 21 21 花园式住宅花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼 也称花园别墅 带有花园草坪和车库的独院式 平房或二 三层小楼 建筑密度很低 内部居住功能完备 装修豪华 并富有变化 一般为高收入者购买 22 22 公寓式住宅公寓式住宅相对于独院独户的西式别墅住宅而言 一般建在大城市 大多数是高层 标准较高 每一层内有若干单户独用的套房 包括卧室 起居室 客厅 浴室 厕所 厨房 阳台等等 还有一部分附设于旅馆酒店之内 供一些常常往来的中外客商及其 家眷中短期租用 23 23 安居工程住房安居工程住房指直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售的住房 优先出售给无 房户 危房户和住房困难户 在同等条件下优先出售给离退休职工 教师中的住房困 难户 不售给高收入家庭 成本价由征地和拆迁补偿费 勘察设计和前期工程费 建 安工程费 住宅小区基础设施建设费 小区级非营业性配套公建费 一半由城市人民 政府承担 一半计入房价 1 3 的管理费 贷款利息和税金等 7 项因素构成 24 24 经济适用住房经济适用住房指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅 由国家统一下达 23 计划 用地一般实行行政划拨的方式 免收土地出让金 对各种经批准的收费实行减 半征收 出售价格实行政府指导价 按保本微利的原则确定 25 25 住宅住宅指专供居住的房屋 包括别墅 公寓 职工家属宿舍和集体宿舍 包括职工单 身宿舍和学生宿舍 等 但不包括住宅楼中作为人防用 不住人的地下室等 也不包 括 托儿所 病房 疗养院 旅馆等具有专门用途的房屋 26 26 成套住宅成套住宅指由若干卧室 起居室 厨房 卫生间 室内走道或客厅等组成的供一户 使用的房屋 27 27 非成套住宅非成套住宅指供人们生活居住的但不成套的房屋 28 28 公用设施用房公用设施用房指自来水 泵站 污水处理 变电 燃气 供热 垃圾处理 环卫 公厕 殡葬 消防等市政公用设施的房屋 29 29 商业用房商业用房 指各类商店 门市部 饮食店 粮油店 菜场 理发店 照相馆 浴室 旅社 招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋 30 30 国有房产国有房产指归国家所有的房产 包括由政府接管 国家经租 收购 新建以及由国 有单位用自筹资金建设或购买的房产 国有房产分为直管产 自管产 军产三种 自管房产自管房产指国家划拨给全民所有制单位所有以及全民所有制单位自筹资金购建的房产 31 31 集体所有房产集体所有房产指城市集体所有制单位所有的房产 即集体所有制单位投资建造 购 买的房产 32 32 私有私有 自有自有 房产房产指私人所有的房产 包括中国公民 港澳台同胞 海外侨胞 在华 外国侨民 外国人所投资建造 购买的房产 以及中国公民投资的私营企业 私营独 资企业 私营合伙企业和私营有限责任公司 所投资建造 购买的房屋 33 33 有限产权房有限产权房房屋所有人在购买公房中按照房改政策以标准价购买的住房或建房过程 中得到了政府或企业补贴 房屋所有人享有完全的占有权 使用权和有限的处分权 收益权 34 34 钢结构钢结构指承重的主要构件是用钢材料建造的 包括悬索结构 35 35 钢筋混凝土结构钢筋混凝土结构指承重的主要构件是用钢 钢筋混凝土建造的产 包括薄壳结构 大模板现浇结构及使用滑模 升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物 35 35 混合结构混合结构指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的 如一幢房屋的梁是用钢 24 筋混凝土制成 以砖墙为承重墙 或者梁是用木材建造 柱是用钢筋混凝土建造 36 36 砖木结构砖木结构指承重的主要构件是用砖 木材建造的 如一幢房屋是木制房架 砖墙 木柱建造的 37 37 房屋层数房屋层数房屋层数是指房屋的自然层数 一般按室内地坪 0 以上计算 采光窗在室 外地坪以上的半地下室 其室内层高在 2 20m 以上 不含 2 20m 的 计算自然层数 房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和 假层 附层 夹层 插层 阁楼 暗楼 装饰性塔楼 以及突出屋面的楼梯间 水箱间不计层数 38 38 地下室地下室指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分 包括层高在 2 2m 以下的半地下 室 房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的 1 2 者 39 39 半地下室半地下室房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的 1 3 且不超过 1 2 者 40 40 假层假层指建房时建造的 一般比较低矮的楼层 其前后沿的高度大于 1 7m 面积不 足底层的二分之一的部分 附层 夹层 是房屋内部空间的局部层次 41 41 阁楼 暗楼阁楼 暗楼 一般是房屋建成后 因各种需要 利用房间内部空间上部搭建的楼 层 42 42 塔式高层住宅塔式高层住宅以公用楼梯 电梯为核心布置多套住房的高层住宅 43 43 单元式高层住宅单元式高层住宅由多个住宅单元组合而成 每单元均设有楼梯 电梯的高层住宅 44 44 通廊式高层住宅通廊式高层住宅由共用楼梯 电梯通过内 外廊进入各套住宅的高层住宅 45 45 容积率容积率指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率 46 46 占地面积占地面积小区所占的所有土地面积 包括走廊 花园 基地线以内 47 47 基地面积基地面积建筑物整体在地面的正投影面积 48 48 建筑面积建筑面积指建筑物各层外墙 或外柱 外围以内水平投影面积之和 建筑面积 套内建筑面积 公摊面积 阳台面积 49 49 绿化率绿化率指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比 50 50 建筑密度建筑密度项目用地范围内各种建 构筑物占地面积总和占总用地面积的比例 建筑密度 建筑物占地面积 构筑物占地面积 项目总用地面积 100 51 51 得房率得房率 指可供住户支配的面积与每户建筑面积 包括公用部分面积 之比 52 52 日照间距日照间距建筑物与建筑物之间的距离 他要满足一个比例的要求 53 53 中中 线线指墙中间的一条线 到两个墙表面的距离都一样 25 54 54 层层 高高住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离 55 55 净净 高高层楼地面至本层顶的垂直高度 净高 楼板厚度 层高 56 56 开开 间间住宅的开间就是住宅的宽度 57 57 进进 深深 宅的进深就是指住宅的实际长度 58 58 住宅住宅 房屋使用面积房屋使用面积是指住宅中以户 套 为单位的分户 套 门内全部可供使用的空 间面积 包括日常生活起居使用的卧室 起居室和客厅 堂屋 亭子间 厨房 卫生 间 室内走道 楼梯 壁橱 阳台 地下室 假层 附层 夹层 阁楼 暗楼 等面 积 住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算 59 59 房屋的产权面积房屋的产权面积房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积 房屋产权面积由直辖市 市 县房地产行政主管部门登记确权认定 60 60 房屋预测面积房屋预测面积指在商品房期房 有预售销售证的合法销售项目 销售中 根据国家 规定 由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构 主要依据施工图纸 实 地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为 它是开 发商进行合法销售的面积依据 61 61 房屋实测面积房屋实测面积是指商品房竣工验收后 工程规划相关主管部门审核合格 开发商依 据国家规定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸 预测数据及国家测绘规 范之规定对楼宇进行的实地勘测 绘图 计算而得出的面积 是开发商和业主的法律 依据 是业主办理产权证 结算物业费及相关费用的最终依据 62 62 房屋的共有建筑面积房屋的共有建筑面积指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积 共有面积的内容 包括 电梯井 管道井 楼梯间 垃圾道 变电室 设备间 公共门厅 过道 地下 室 值班警卫室等 以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积 以水平投影 面积计算 共有建筑面积还包括套与公共