莒南供销商住小区建设项目可行性研究报告

1 莒南供销商住小区建设项目 可行性研究报告 JHZ2006211 莒南县宏发投资咨询有限公司 二 六年四月 2 目 录 第一章 总论 1 1 项目概要 1 2 可行性研究的依据 1 3 可行性研究的范围 1 4 可行性研究结论 第二章 项目背景及建设的必要性 2 1 项目区的自然 经济和社会发展概况 2 2 承办单位概况 2 3 项目提出的必要性 第三章 市场分析及预测 3 1 市场供求情况分析 3 2 发展趋势分析 3 3 竞争分析 第四章 项目选址与建设条件 4 1 项目选址 4 2 主要建设条件 第五章 工程设计方案 5 1 设计依据和技术标准 5 2 规划方案 5 3 总体布局 3 5 4 建筑设计方案 5 5 给排水方案 5 6 供电及电气设计方案 5 7 通讯系统 5 8 供热 5 9 管线综合布置方案 第六章 环境保护与节能 6 1 环境保护 6 2 节 能 第七章 物业管理 第八章 投资估算与资金筹措 8 1 投资估算 8 2 资金来源及筹措 第九章 财务分析 9 1 成本构成 9 2 费 用 9 3 销售收入及利润估算 第十章 经济与社会效益分析评价 10 1 经济效益分析 10 2 社会效益评价 第十一章 项目实施进度计划及建议 4 附件 1 委托书 2 企业法人营业执照 3 组织机构代码证 4 税务登记证 5 国有土地使用证 6 建设项目选址意见书 7 建设用地规划许可证 8 抗震设防标准证明 9 项目平面布置图 10 房地产开发企业资质证书 5 第一章 总 论 1 1 项目概要 1 1 1 项目名称 莒南供销商住小区 1 1 2 项目承办单位 法人代表及所有制形式 项目承办单位 莒南县十字路供销合作社 法人代表 谢军 所有制形式 集体所有制 1 2 3 项目主管部门 莒南县建设局 1 2 4 项目拟建地点 莒南县城镇中路中段西侧 1 2 5 可行性研究报告编制单位 莒南县宏发投资咨询服务有限公司 1 2 6 主要经济技术指标 1 总用地面积 4571 64 平方米 2 建筑面积 8825 平方米 其中 住宅面积 6080 平方米 商铺面积 2145 平方米 3 其它面积 860 平方米 其中 车库 300 平方米 储藏室 560 平方米 4 居住户数 76 户 5 建筑密度 30 6 6 容积率 1 5 7 绿化率 30 8 日照间距系数 1 3 9 总投资 930 5 万元 10 销售收入 1100 6 万元 1 2 可行性研究的依据 1 项目承办单位关于编制可行性研究报告的委托书 2 中华人民共和国城市规划法 3 国家城市居住区规划设计规范 4 山东省城市房地产开发经营管理条例 5 莒南县城市总体规划 6 莒南县国民经济和社会发展 十一五 规划纲要 7 国家 省 市有关 法规 8 现行的有关技术规范和规定 9 莒南供销商住小区规划设计方案 10 建设单位提供的有关资料 1 3 可行性研究的范围 1 项目建设的必要性和市场需求分析 2 项目建设地点及配套条件 3 主要建设规模及内容 4 工程设计方案 5 环境保护及节能 7 6 投资估算及资金筹措 7 财务分析及经济评价 8 项目实施进度安排 1 4 可行性研究结论 住宅是人们生活的必需品 消费市场具巨大的潜力 受国 家宏观调控和住房制度改革的影响 近几年房地产业一直保持 持续稳定的增长 随着县城人口的高速增长 县域经济的快速 发展和新一轮城市总体规划的实施 建设大规模高质量的住宅 小区已成为加快城市化进程 改善投资环境的重要举措 莒南 县十字路镇供销合作社根据县城新一轮总体规划 按照县府出 台的关于加快旧城改造步伐的布署 在充分论证莒南县经济发 展现状和房地产业发展趋势的基础上 结合本单位实际 委托 莒南县国鑫房地产开发有限公司对原十字路镇供销合作社旧址 进行改造 建设一处高品质 分展示人性化的新型商住小区 供 销商住小区是县府实施旧城改造的启动工程之一 小区的建设 将成为在莒南倡导城市新居理念 完善房地产市场 提升城市 品位的示范工程 通过整体分析论证 该项目属新型中档商住小区项目建设 小区选址符合莒南县城市规划的总体布局 项目开发建设具有 良好的经济效益与社会效益 经市场调查分析和财务测算 本 项目各项指标设计规范 效益良好 具有一定的抗风险能力 是 安全可行的 8 第二章项目背景及建设的必要性 2 1 项目区的自然 经济和社会发展概况 莒南县位于鲁东南苏鲁两省交界处 总面积 1752 平方公里 辖 18 个乡镇 759 个行政村 99 万人口 莒南县历史悠久 文化底蕴丰厚 早在旧石器时代 人类祖 先就在这里繁衍生息 境内有 向国古城遗址 等多处有类遗址 文物保护单位 97 处 有甲子山孙膑洞 世界之最铁牛庙石铁陨 石和孙镗纪念堂 据考证 老子 孔子 大禹 秦始皇 诸葛亮 苏轼等都曾在此活动 莒南县是革命老区 被誉为山东的 小延 安 1945 年 8 月 这里诞生了中国共产党领导下的第一个省政 府 山东省政府 50 年代莒南县以毛泽东主席亲笔批示的厉 家寨 高家柳沟 王家坊前三个典型闻名全国 莒南县近海临港 区位优势明显 莒南地处青岛 日照 连 云港 三港 腹地 县城离临沂机场 50 公里 离连云港机场及港 口 80 公里 离青岛港 230 公里 离日照港 90 公里 离岚山港 40 公里 兖石铁路复线和岚济公路 206 国道横穿东西 新建成的 同三高速公路经我县可直达厦门 新开工的天汕高速公路穿越 我县直达汕尾 把我县与长三角 珠三角连为一体 莒南既有沿 海优势 又有内陆优势 海陆之利兼得 莒南县物华天宝 具有得天独厚的资源优势 莒南属暖温 带季风区半湿润气候 年平均降雨量 853 毫米 年平均光照时 9 间为 2458 9 小时 四季分明 光照充足 气候宜人 森林覆盖率 达 30 矿产资源丰富 现已探明可供开采的矿石有金 铁 重 晶石 氯石 金红石 紫砂岩 明矾石 花岗石等 36 种 其中重 晶石 氯石储量为山东省之冠 石墨为省内稀有 花岗石储量 30 亿立方米 电力非常充足 电网可供能力 27 万千瓦 新建的 220 千伏输变电工程可满足今后 10 年的发展需要 水资源充足 境 内有大中小型水库 171 座 其中大中型水库 4 座 总储水量 5 5 亿立方米 可满足工农业和生活用水需求 劳动力资源十分丰富 农村剩余劳动力 20 万人 境内有各类职业技术学校 5 家 年培 训各类初 中 高级职业技术人才 2 万人 劳动力成本低 劳动 力市场发达 旅游资源丰富 境内既有天佛风景区 马 山风景 区和 沂蒙风情园 等自然景观 又有八路军 115 师司令部和山 东省政府旧址等历史人文景观 农业资源优势明显 花生 板栗 茶叶 大樱桃 苹果 桑蚕 黄烟等特产闻名全国 是全国最大 的花生加工贸易集散地 花生 板栗 肉类出口居全国各县区前 列 莒南县经济基础较好 发展后劲充足 工业门类比较齐全 现已形成以轻工 纺织 化工 机械 建材 食品 工艺美术等产 业为骨干的新型工业体系 福瑞味精 宇达墙地砖 绿润板栗食 品 玉皇花生油等名牌畅销国内外 市场体系健全 全县各类市 场达 120 处 大型超市 连锁经营 物流配送等现代流通企业达 30 多家 年交易额 10 多亿元 经济外向度不断提高 全县有自 10 营进出口权的企业 151 家 已形成花生加工 工艺柳编 石雕石 刻 纺织服装 磨料磨具 食品加工等六大出口创汇产业 出口 产品达 30 大系列 1000 多个品种 其中 花生制品出口占全国 出口总量的 18 草柳编制品出口占全国出口总量的 7 2005 年 全县完成生产总值 101 86 亿元 同比增长 32 三次产业结构比为 15 46 39 全社会固定资产投资 48 亿元 同 比增长 64 地方财政收入 2 8 亿元 增长 20 5 社会消费品 零售总额 28 亿元 增长 13 8 城镇居民人均可支配收入 6974 万元 增长 11 农民人均纯收入 3562 元 增长 13 莒南县投资环境优越 服务体系健全 成立了行政审批中 心 为投资者提供便捷高效服务 对外商投资企业实行 一条龙 全程服务 深入开展了 平安莒南 诚信莒南 文明莒南 创建 在全社会大力倡导 团结奋进 务实苦干 文明开放 创业争先 的莒南精神 大力倡树 人人代表莒南形象 事事关系投资环境 和 进了莒南门 就是莒南人 来到莒南县 事事都好办 的观念 营造了文明 诚信 安全 公正 开放的社会环境 不断加强载 体建设 开发建设的民营科技工业园已被列为 省级开发区 位 置优越 环境优美 基础设施完善 园区规划面积 26 7 平方公里 一期开发 6 5 平方公里 目前已有日本 韩国 新加坡 港澳台 和内地等 9 个投资过亿元的项目入园开工建设 规划开发的坪 上临港工贸加工区 具备发展临港型加工业和现代物流业的优 越条件 规划面积 15 平方公里 一期开发 3 平方公里 为进一 11 步加强招商引资步伐 县委 县政府制定出台了一系列招商引 资优惠政策 在项目用地上 通过出让方式取得土地使用权的 地方收入部门由当地财政根据投资额大小给予一定比例的财政 奖励返还 对科技含量高 投资规模大的工业项目可以 一事一 议 一企一策 在税费征收上按企业投资额大小和对地方财政 的贡献率给予一定比例的奖励返还 对来莒南投资市场开发 房地产开发的项目 可以通过土地招标 拍卖 挂牌等方式 依 法取得土地使用权 并享受有关优惠政策 确保项目有较高的 投资回报率 2 2 承办单位概况 莒南县十字路供销合作社成立于 1955 年 5 月 注册资金 179 万元 总资产 2000 万元 现企业地址县城隆山路中段 是一 家从事百货 五金交电 日用杂品 中小农具 食品 农机配件 废旧物资 畜产品 农副产品批发零售购销等业务的集体所有 制商业流通企业 原址位于县城镇中路 现企业主要经营场所 是 1976 年由镇中路迁建的 主要经营场所迁出后 十字路供销 合作社镇中路旧址改为商住用地 公司现有职工 113 人 大部分是多年从事供销工作的老职 工 由于经济体制的转型和历史的原因 供销系统职工住房十 分紧张 原供销社旧址现有经营用房和职工住房大部分已年久 失修经鉴定为危房 针对职工多住房条件差的现状 十字路供 销社计划对镇中路旧址进行改造 总的原则是在改善职工居住 12 条件的同时改善经营基础设施功能 重新将经营网点进行布局 拓展市场空间 从而满足社会需求 莒南供销商住小区将由莒南县国鑫房地产开发有限公司开 发建设 项目建设将按照经济 实用的原则 最大限度地盘活存 量资产 提高空间利用率 小区改造完成后将产生良好的经济 效益与社会效益 莒南县国鑫房地产开发有限公司成立于 2005 年 企业为房 地产开发暂定资质 公司注册资金 1000 万元 公司下设办公室 财务科 技术科 安全科 预算科 材料科 售楼处 物业管理公 司等职能部门 开发企业具备实施该项目的技术力量和经济实 力 2 3 项目提出的必要性 一 居民小区建设是加快旧城改提升城市形象的需要 为进一步加快旧城改造步伐 改善居民居住条件和城市环 境面貌 合理利用城市土地 优化城市空间布局 提升城市形象 推进城市化进程 促进经济社会持续快速健康发展 根据县政 府关于加快旧城改造开发改造的意见 以 三个代表 重要思想 为指导 以增强城市总体功能 改善人文环境为目标 按照落实 科学发展观 构筑和谐社会的要求 坚持 统一规划 合理布局 综合开发 配套建设 的方针 有计划 有步骤地对旧城进行改 造开发 使县城居民居住区布局更趋合理 配套设施更加齐全 服务功能更加完善 13 二 居民小区建设是健全完善房地产市场的必然 随着我国国民经济持续快速发展 房地产业逐步走出了自 1995 年开始出现的低谷 伴随着国家房改政策的出台完善及相 关配套政策的制定 为房地产业的发展提供了良好的外部环境 莒南县的房地产开发自 1992 年开始 起步较晚 经过 10 多年的发展 经历了从计划经济时期的福利分房 单位集资建 房 完成市场运作阶段 到 2003 年末全县共开发 5 处商品住宅 小区 共计开发完成住宅楼 33 栋 开发住宅 1498 套 开发住宅 面积 9 5 万平方米 总投资约 6600 万元 从建成的住宅小区看 普遍存在着规模偏小 设计落后 档次较低 配套设施不完善 物业管理滞后的弊端 影响了莒南县的整体形象和城市化水平 的提高 根据莒南县城市总体规划 2005 年城区人口达到 15 万 人 2010 年达到 25 万人 人均居住面积达到或超过 18 平方米 同时要打造出一个现代化的山水园林城市 这一定位为莒南县 的房地产发展打开了广阔的空间 14 第三章 市场分析及预测 3 1 市场供求情况分析 据统计 2004 年底我国人均住房面积 21 5 平方米 正处在 中等收入国家人均住房水平上 世界各国的经验表明 在人均 住房面积达到 20 30 平方米之前 会保持旺盛的住房需求 随 着城市化进程的加快 城市人口数量的增加 大量危旧房改造 及房地产二级市场 租赁市场的加快发育 住房市场还存在较 大的发展空间 衣食住行 是老百姓生活中的四件大事 在衣食 无忧之后 住 在人们心中的份量越来越重 必将成为今后人们 消费的重点 城镇居民对住宅条件改善的呼声越来越高 加快 旧城开发改造 集中进行居民小区是建设 是一种带有政府政 策性优惠 面向城镇居民中低收入家庭 既经济又适用的住房 改造措施 深受广大居民欢迎 是城镇居民改善住宅条件的首 选 其市场潜力巨大 按照国务院 省 市有关精神 城乡居民房改优惠政策逐步 由过去的福利分房转为实行货币分房制度 城乡居民持币购房 已是大势所趋 通过调查 莒南县 2005 年城镇居民人均居住面 积 19 6 平方米 到目前为止 全县城市居民住房困难户在 5000 户以上 18 处乡镇机关干部 民营企业家想在县城内购房的也 有几百户之多 同时 全县每年将有复转退伍军人 大中专毕业 生 结婚及分家立户的还要新增上千户 而莒南县自 2003 年九 15 月份开始 县政府原则上不再审批单位集资建房 实行小区集 中居住 客观上造成县城住房供求关系紧张 从 2003 年至今 莒南县房地产呈现出持续快速 健康发展的良好局面 并且在 加速发展的迹象 房地产开发投资 商品房竣工面积 销售面积 和二手房交易等指标均创新高 主要表现在以下几个方面 1 新建商品房供需两旺 2004 年全年新开工商品房建筑面 积 5 5 万平方米 比上年增加 1 万平方米 2005 年开发商品房建 筑面积约 8 万平方米 超过 2004 年 2 5 万平方米 销售情况非 常理想 空置率很低 2 商品房价格情况 2003 年普通商品房价为 1050 元 平方 米左右 比 2002 年增长 100 元 平方米 同比增长 10 5 2004 年商品房均价为 1150 元 平方米 比 2003 年增长 100 元 平方米 同比增长 9 5 2005 年商品房均价为 1350 元 平方米 较上年 同期增长 17 左右 3 商品房价格增长的主要影响因素 社会经济总量的增加 居民收入水平的提高以及城市化发展是商品房价格上涨的最根 本原因 商品房价格上涨的幅度从前几年看 每年的涨幅都在 保持 50 100 元 平方米之间 2003 年以来由于建材价格上涨 土地购置成本增加等原因 使商品房价格年均涨幅达 13 购 房成本三年增加 400 元 平方米左右 4 商品房购买对象情况 从近几年商品房销售对象的情况 来看 县城居民购买率在 60 左右 乡镇居民购买率在 40 左 16 右 外地居民购买比例不到 1 购房的目的主要以自住为主 投资及投机的情况很少 5 商品房空置情况及原因 近几年我县商品房空置率很低 仅为 3 左右 楼层位置差 面积较大是空置的主要原因 空置 的楼房一般是顶层和楼两侧的位置 据上述分析可以预测 今后几年县城商品房价格上涨虽会 趋缓 但莒南县城住房供求关系不会松驰 发展趋势良好 3 2 发展趋势分析 目前 我国商品住宅已进入了一个产业更新改造换代期 换代型住宅在性能 装备水平 功能 环境 使用寿命等 5 个方 面都有明显的进步和提高 1993 年建设部实施的 国家康居示 范工程 集中体现了住宅现代化的发展方向 促进这一时期到来的主要原因有以下几点 1 国力增强 人民生活水平的提高 对住宅从量的需求逐 步转向质的需求 追求环境适宜 质量好 品味高的住宅已成大 趋势 2 住宅商品化市场的日趋成熟 需求档次已拉开 中高档 次的住宅率先进入换代期 是换代住宅的主要消费对象 3 住宅科技成果转化速度明显加快 使建造水平住宅成为 可能 中国商品住宅的定位已开始瞄准国际水平 4 建材的建筑装饰品供应充足 品种和类型的多样化有中 力的支持了住宅的升级换代 17 5 生态环保和可持续发展推动住宅建筑向更高层面发展 6 城市化的加快 旧城改造及现代化住宅需求的提高 7 市场与产业化成为住宅换代的推进器 人们购买欲望理 性增长 换代住宅更能引导消费者的生活方式 使生活更为舒 适 更具品味 8 市场的稳定和持续发展 需求旺盛 不断将人们的消费 理念更新 为住宅换代提供屯大前提 9 房改结束后 个人购房已逐渐成为主流 住宅已由福利 变成真正的商品 人们对这一昂贵耐用的消费品需求不再停留 在满足居住空间 而是提出了更多 更新的要求 3 3 竞争分析 作为个人置业的 微观行为 对于中上等收入的购房者来 说 他们考虑的主要问题是产品的价格 区域 交通 子女入学 环境 房型 配套设施等综合要素 根据实际需要 在这些要素 之中有所取舍地选择一个平衡点作为最终之选 近几年 随着 人们生活与消费理念的改善 对居住质量和品味的要求不断提 高 以及换代住宅的兴起 市场竞争在内容 形式和手段等各方 面都变得更加多样化 莒南供销商住小区住宅价格采用需求导向结合开发成本定 价方法 这种定价方法基于人们对莒南供销商住小区的区域位 置规划水平与参照物业的比较 同时体现本住宅区的整体服务 能和利用旧城改造的优惠政策 从地域 交通和环境角度分析 18 莒南供销商住小区所处区域公共配套设施齐全 购物 交通 医 疗 教育极为方便这将成为对购房者产生巨大吸引力的有利因 素 根据项目单位和开发商提出的策划和总的规划方案 拟建 的供销商住小区是以中档住宅为主的小型商住区 其目前的定 位主要是面向十字路镇供销社单位职工 这在项目策划 小区 选址 总体规划 户型及房型设计 环境设计 配套公建设施规 划及各成本造价等方面都有明显的指向 第四章 项目选址与建设条件 19 4 1 项目选址 本项目位于县城镇中路中段西侧 南邻民主路 东邻镇中 路 项目用地性质为二类居住用地 土地为规划现状土地 项目 建设规划由莒南县建筑设计院设计 并经莒南城建领导小组审 议通过 符合县城总体规划 4 2 主要建设条件 一 场地现状 该地块用地性质为居住用地 土地为规划现状土地 场地 地质状况良好 无断层及破碎带等地质构造 场地处于相对稳 定地块内 各岩层分布均匀 性质稳定 地质良好 适合建设住 宅小区 二 工程地质 地震情况 根据 中国地震烈度区划分布图 和 中国地震动参数区划 图 GB18306 2001 规定 经地震部门对周围建筑工程勘测 该项目距东西向板泉 坊前断裂带约 7 0 公里 相邸 高庄断 裂带约 4 0 公里 第四系地层厚约 1 5 米 基岩面起伏不大基岩 构造不发育 地质条件较好 建筑应按基础浓烈度 8 度进行抗 震设防 以确保建筑工程质量和抗震要求 三 气象 莒南位于山东省东南部 南邻江苏 东靠日照 属 暖温带季风区半湿润大陆性气候 四季分明 具体气象数据如 下 20 1 风向 常年主导风向 东北向 冬季主导风向 东北向 夏季主导风向 西南向 2 风速 最大风速 33 3m s 冬季平均风速 2 8m s 3 气温 年平均气温 14 2 极端最低气温 19 7 4 相对湿度 最冷月平均相对湿度 54 最热月平均相对湿度 73 全年平均相对湿度 59 5 降水量 600mm 年最大降水量 723 7 mm 日最大降水量 298 7 mm 时最大降水量 96 mm 6 最大积雪厚度 180 mm 7 最大冻土深度 40 mm 四 交通 通讯 该项目区位于县城东北部 交通条件良好 进出方便 项目 21 区通讯条件优越 装备水平先进 已建成覆盖全县的空中 地下 地上数字传输网络 开通了国际互联网业务 五 原材料供应 项目建设所需钢材 木材 水泥 砖 石灰等可由县内生产厂家 和各批发市场供应 其它装饰材料可就近选择批发市场供应 六 市政配套 1 电 莒南县电力供应充足 县城驻地有 220KV 和 110KV 变电站两处 KV 变电 小区紧邻 220KV 变电站 配电设施齐备 完全满足项目用电 2 水 县城用水由县自来水公司供给 日供水能力为 5 立 方米 水量充足 可以保证用水需求 3 供热 本工程采暖热源设计由县力源热电厂热网供给 第五章 工程设计方案 22 5 1 设计设计依据和技依据和技术标术标准准 1 中华人民共和国城市规划法 2 城市居住区规划设计规范 3 城市规划设计办法 4 莒南县城市总体规划 5 建筑抗震设计规范 6 建筑防火设计规范 7 民用建筑设计通则 8 住宅设计规范 9 国家相关技术规范 5 2 规规划方案划方案 5 1 1 规划指导思想 坚持 以人为本 的设计原则 结合周边的现状和发展趋势 超前规划 使其成为适合现代人居住的高档文明的居住社区 成为莒南县城市住宅发展的一个亮点 体现现代文明小区的内 涵 坚持可持续发展 注重整体环境的质量 结合现状及当地 居民的生活习惯和传统文化 创造舒适 方便 卫生 美观的居 住环境 坚持经济和社会效益的统一 充分合理地利用地块的地理 优势和区位优势 寻求经济效益 环境效益和社会效益的最佳 23 结合 5 1 2 规划设计目标 为区内居民提供一个功能布局合理 适应多元化生活方式 有益主体心智培养的高品质居住环境 满足社区设计的安全性 可达性 方便性 识别性和私密性等要求 5 1 3 规划设计原则 本社区住宅群体组合的设计应坚持功能 经济 美观等多 方面的要求 又使彼此间互相协调统一 1 功能原则 满足日照 通讯 密度 朝向 间距等要求 使居住环境方 便 安全 安静 便于居民联系交往 便于管理 2 美观原则 运用美学原理 创造和谐 优美 明朗 亲切 大方及富有 个性的居住环境 3 绿色住宅原则 大力营造绿色住宅 生态住宅 采用各种节能设备 措施 最大限度节约能源 5 3 总总体布局体布局 5 3 1 总体布局 项目设计依据 莒南县城市总体规划 考虑莒南县城特色 在现状基础上因地制宜 统筹兼顾 合理布局 以充分体现经济 环境和社会效益的统一 24 总体布局强调文化性和时代性 力求塑造气势恢弘而又生活 舒适的生活环境 小区的整体布局和道路结构合理 简洁 特色 鲜明 并注重对小区环境空间的塑造 在居住建设有较好的朝 向前提下 形成多层次的室外绿地活动空间 形 成一个优美的居住环境 住宅日照间距控制在 1 1 3 以上 5 3 2 设计要点 1 住宅设计 根据地方风格 传统习惯 住宅群体的平面组 合采用南北朝向和间距布置的行列式 使每户都能获得良好的 日照和通风条件 便于布置道路和官网 1 标准层面功能布局要充分满足人居环境及心理需求 并 有完善舒适的响应设施设备标准 2 标准层平面形成 户型组合 平面规模 建筑标准应根据 使用功能要求 气候 交通 疏散 城市规划要求 用地条件 周 围环境等因素决定 3 平面开工力求简洁 对称 形体优美 4 综合考虑住宅平面空间效率 合理选择结构体系 力求 舒适 安全 经济 节能 技术先进 2 公建设计 小区公建布置在主入口 有公共服务 安全保 卫等 项目区设置给水 电力 通信供电等管线 依照小区总体 规划 严格按设计规范要求布局 管线全部采用地下敷设 与城 市管线相衔接 5 4 建筑建筑设计设计方案方案 25 项目规划占地 4571 64 平方米 住宅建筑面积 6080 平方米 户型为甲 乙 丙三类 分别为 75 平方米 95 平方米 130 平方 米 共计 76 套 其他建筑面积 860 平方米 其它配套建设有水 电 通讯设施管线 绿化 美化和道路 硬化等工程 工程计划 2006 年 6 月开工建设 2007 年 5 月份交付使用 项目建设期 12 个月 一 整体设计 小区内共安排住宅楼两幢 沿街商住楼一幢 小区内建筑 高度控制为 商住楼建筑高度为 4 层 一 二层为商业用房 三 四层为住宅 住宅楼建筑高度为 5 层 住宅楼每栋 3 个单元 单 元内每层 2 户 以坡顶和局部坡顶为主 坡顶坡度小于 1 3 层高 2 9 米 建筑形式依地理条件采用多样化选择 二 户型 本项目在住宅户型设计时应突出经济适用特点 并充分照 顾到经济条件较好的部分住户 户型设计主要为二室二厅 三 室一厅 三室二厅 套型面积标准为中小型 三 室内外装饰 1 外墙面 小区建筑色彩追求统一中有变化 住宅的整体 形象为浅色 但可在屋顶 阳台 窗口等局部使用色彩较亮的颜 色 公共设施的色彩应根据其自身性质 追求相应的变化 主要 入口点缀一些色彩明快的装饰 使小区色彩丰富多彩 26 2 内装饰 居室为水泥地面 为用户木地板留设条件 厨 房 厕所地面为防滑地砖 商铺 门厅选用普通面砖 墙面为防 瓷涂料 3 门窗 住宅内外窗采用铝合金或塑钢窗 内门选用木制夹 板门 外门均采用防盗门 4 实现良好的通风系统 通过以下措施来提高室内通风状 况 在小区规划设计中考虑主导风向 单体朝向有利室内通风 住宅中 80 以上的房间应能实现自然通风 室内外空气可自然 交换 在有特殊污染源的房间 如厨房 安装局部排风系统 向 室外排风 四 结构设计 1 设计依据 建筑结构荷载规范 建筑基地基础设计规范 钢结构设计规范 钢筋混凝土结构设计规范 建筑抗震设计规范 砌体结构设计规范 2 主要结构 基础 采用柱以下独立混凝土基础 或墙下条型基础 墙体 内外墙采用页岩多孔砖 部分内墙采用 GRC 工轻质 空心板 27 屋面 采用珍珠岩保温 水泥炉渣找坡 SBS 卷材防水 五 主要技术方案要点 在小区建设中 选用生产能耗低 技术含量高 能集约化生 产的建筑材料或产品 选用可循环使用 可再生 可重复使 用的建筑材料和产品 选用无毒 无害 无放射性 无挥发性有 机物 对环境污染小 有益于人体健康的建筑材料和产品 采用 已取得国家环境标志认可委员会批准的建筑材料和产品 六 住宅耐用性 小区建筑设计使用寿命为 50 年 小区建筑抗震设防 8 度 开发商向用户提交 住宅使用说明书 住宅质量保证书 七 防震设计要点 1 建筑体型和立面处理要求匀称 建筑体型宜规则 对称 建筑立面宜避免高低错落 突然变化 2 建筑平面布置力求规整 如因使用和美观要求必须将平 面布置成不规则时 应用防震缝将建筑分割成若干结构单元 使每个单元体型规则 平面规整 结构体系单一 3 加强结构的整体刚度 从抗震要求出发 合理选择结构 类型 合理布置墙和柱 加强构件和构件连接的整体性 设圈梁 和构件柱等 4 处理好细部构件 楼梯 女儿墙 阳台 雨蓬 装饰贴面 等细部构造应予以足够的重视 28 八 建筑隔声 1 增加构件重量 从声波激发构件振动的原理可以知道 构件越轻越易引起振动 越重越不易振动 因此 构件的重量越 大 隔声能力就越高 设计时可以选择表面密度 kg m2 大的材 料 2 采用带空气层的双构件 双层结构的传声是由声源激发 引起一层材料的振动 振动传到空气层 然后再激起另一层材 料的振动 3 采用多层组合构件 多层组合构件是利用声波在不同介 质分界面上产生反射 吸收的原理来达到隔声的目的 它可以 大大减轻构件的重量 从而减轻整个建筑的结构自重 2 对撞击声的隔绝 1 设置弹性面层 即在构件面层上铺设富有弹性的材料 如地毡 地毯 软木板等 构件表面接受撞击时 由于面层的弹 性变形 减弱了撞击能量 2 设置弹性夹层 在面层和结构层或两结构层之间设置一 层弹性材料 如刨花板 岩棉 泡沫塑料等 将面层和结构层隔 开 切断了撞击声的传递路线 3 采用带空气层的双层结构 利用隔绝空气声的办法来降 低撞击声 5 5 给给排水方案排水方案 1 供水 29 用水一般分为生活用水 公建用水 绿化及消防用水和未 预见量及管网漏失量 小区日用水量约为 50 立方米 本项目供水由莒南县自来水公司城区供水管网提供 其水 量充足 水压高 水质好 无需再增设加压站和水二次处理设施 2 排水 排水系统采用雨 污水分流制 雨水采用暗沟方式 生活污 水经地下砼管道小区化粪池处理符合排放标准后排入城市污水 收集管网 3 消防 1 满足居民疏散的消防要求 2 设计通风系统 满足消防疏散要求 3 按消防部门要求设置消防栓 4 区内按交通干道布置循环室外消防给水管道 管径不小 于 DN100 中 室外消防栓距路边不应超过 2 米 室外消防栓的 间距不大于 120 米 数量 位置与消防管理部门协商确定 5 6 供供电电及及电电气气设计设计方案方案 1 供电 本项目供电由莒南县供电公司提供 其电压稳定 电量充 足 有利于保证居民用电 2 用电指标 1 住宅 6KW 户 30 每户负荷同时利用系数 0 3 小区负荷同时利用系数 0 6 2 公建 30W 平方米 小区负荷同时利用系数 0 7 3 计量 为实现用电计量的准确性和便于用电管理 选用一户一表 制 电表 自动断电保护 分层户外集中设置 5 7 通通讯讯系系统统 1 电话通讯 区内敷设电话电缆线 分区域安装电话交换箱 每个住宅 单元设置嵌式电话箱 每户室均预埋电话暗线 2 电视及其他有线电视电缆与电信电缆一起铺设 用 PVC 管敷设以确保管线到户 信号入户 每户甩线一对 每间预留进 线口一个及一个分线盒 每户设有有线电视系统 终端盒位于 起居室和主卧室各 1 个 5 8 供供热热 根据城市环保要求 本项目规划利用县热电厂热源供热 5 9 管管线综线综合布置方案合布置方案 本小区工程管线共有给水管 雨水管 污水管 电力电缆 煤气管五种 除电力电缆和电信电缆沟铺设计 其余管线一律 采用直铺埋设 各种管线之间以及管线与道路及建筑物之间要保持一定的 31 水平和垂直净距离 避免互相干扰 生活给水管采用 PPR 管 消防给水管采用 PPR 管 室外排 水管选用砼管材 第六章环境保护与节能 32 6 1 环环境保境保护护 本项目地点选在莒南县城区中心 该处周围环境情况较好 水体 大气 土壤和植被具有较强的自净能力 周围无重污染企 业 本项目建成后 从事经营活动可产生部分垃圾 另外还将产 生的少量生活污水 厨房油烟 生活垃圾等 只要采取有效治理 措施 对周围环境不会产生不良影响 6 1 1 污染源分析及治理措施 1 主要污染源与污染物 本项目属商住小区建设 其主要污染源为生活污水 厨房 油烟及经营 生活垃圾 为确保小区内环境不对周围环境产生 不利影响 对上述污染源必须采取有效的治理措施 2 环保治理措施 本项目产生的污染物数量不多 对周围环境产生的影响极 其轻微 其主要治理措施如下 1 生活污水 本项目采用化粪池对生活污水进行处理 后经市政污水管 道排放 2 厨房油烟 本项目在厨房采取通风排气措施 在炉灶上部设有吸排油 烟机 以防止厨房油烟气味污染环境 3 经营 生活垃圾 33 本项目垃圾处理采用集中式垃圾中转站 组织专职卫生保 洁人员统一收集清扫 集中到垃圾中转站后 由城市环卫部门 运往垃圾处理场处理 6 1 2 施工期环境保护措施 本项目在施工建设过程中应精心组织 合理安排 争取最 大程度的减少对周围环境的负面影响 现场堆放的粉 灰 沙等 建筑材料要作好防风遮盖 场地四周严格按有关部门要求砌筑 时护墙 施工垃圾及时清运 施工过程的主要污染源是嗓声污 染 来自于基础工程 装修工程的机械噪声 可通过控制作业时 段 使用低噪音机械等措施减弱这一污染 避免对附近学校 居 民造成干扰 6 1 3 绿化 绿化分为中心绿地 组团继地 小区通过主干道的带状绿 地将二级绿地联系在一起 形成完整的绿化体系 绿化配置以乔木和草坪为主 灌木 常绿树 花卉为辅 常 绿树选择玉兰 枇杷 塔松等 整个小区内的环境要求 不漏黄 土只见绿 除了道路 少量机动停车位等铺砌地面之外 其余部 分地面由绿化覆盖 6 2 节节能能 6 2 1 节能措施 1 所有设备 包括变电配电设备 消防设备等 全部选用符 合国家有关规定的节能型设备 国家已公布淘汰的产品和非节 34 能型设备严禁使用 电器设备选用高效节能型 并采取电容补 偿 提高功效因数 减少电能损耗 这样可减少物业管理费支出 并为购房业主节省费用 2 灯具以节能灯为主 以节约用电 3 卫生间选用节水型卫生洁具 以节约用水 4 采用新型节能墙体材料 并推广采用新材料 新技术 新 工艺 新设备 以节能降耗 除上述措施外 小区管理机构应加强管理 完善各种规章 制度 定期对各种设备 管道 器具等进行检修 保持正常运行 减少非正常损耗 最大限度节省费用 6 2 2 材料的应用 为了提高住宅小区的科技含量 体现以人为本的住宅设计 理念 根据国家建设部门有关规定要求 在本项目建设中应用 新技术 新工艺 新设备 新材料 1 使用冷轧带肋钢筋 由于冷轧带钢筋握裹里强 钢性大 与使用普通元钢相比 较可节约成本 国家推广使用冷轧肋钢筋 并颁布了有关规程 冷轧肋钢筋用在现浇板及屋盖板受力配筋上 可以代替 I 级钢 筋 2 使用 PPR 上水管 PVC 下水管 传统的铸铁管 镀锌管由于材料能耗大 二次污染严重 已 属淘汰产品 PPR PVC 上下水管具有质量好 能耗小 不污染 35 安装维修方便等优点 因此已被大面积推广 水龙头采用陶瓷 嘴 3 外墙乳胶漆 住宅外墙采取环保乳胶漆 并突出细部设计 不再使用外 墙砖 4 供暖系统 部分管道使用镀锌管 5 坐便器使用节水型水箱 6 充分考虑小区内老弱病残人员的起居生活方便 道路 公建及住宅采用无障碍设计 第七章物业管理 36 在本项目投入使用后应成立物业业主管理委员会或委托物 业管理公司进行管理 物业管理要提前介入 参与方案的制定 对小区实行封闭式统一的物业管理 按物价局及有关部门规定 的价格 实行有偿服务 物业管理是房地产开发和小区建设必备条件 因此运用现 代化管理手段管理居民小区是大势所趋 物业公司要配备高素 质的管理队伍 并注重加强专业知识培训和职业道德教育 随 着小区建设投入使用开始运营 物业管理服务内容及职责包括 维护社区治安 道路 公建 管 线及设备维护检修 水电暖供应 管理 环境卫生 绿地维护 及管理 向入住居民提供需要的商业服务 小区其它管理事宜等 物业管理要全方位落实管理措施 加强环境及物业设施建设 加强安全防范 形成一套完整的物业管理体系 为业主营造一 个祥和 安全 方便 优美的生活居住环境 第八章投资估算与资金筹措 37 8 1 投资估算 8 1 1 估算依据 1 山东省建筑工程消耗量定额 2 山东省安装工程消耗量定额 3 山东省建筑工程价目表 4 山东省安装工程价目表 5 政府及有关部门发布的工程造价指标 6 莒南县建筑材料预算价格 7 其它相关资料 8 1 2 总投资估算 项目总投资 930 5 万元 其中 土地费用 137 万元 拆迁费 用 75 万元 土建及安装工程 575 8 万元 基础设施配套费 32 9 万元 其它投资 52 1 万元 费用 57 7 万元 详见成本费用估算 表 表 10 1 8 2 资金来源及筹措 8 2 1 资金来源及筹措 项目总投资 930 5 万元 资金由开发企业自筹 300 万元 通 过预售收入解决 630 5 万元 第九章财务分析 38 9 1 成本构成 9 1 1 土地成本 212 万元 1 土地出让金 6 85 亩 20 万元 137 万元 2 拆迁费用 75 万元 9 1 2 开发前期费 52 1 万元 1 规划管理费 8225m2 1 5 元 1 2 万元 2 规划设计费 8225m2 2 元 1 6 万元 3 单体设计费 8225m2 10 元 8 2 万元 4 劳保统筹费 8225m2 650 元 2 6 13 9 万元 5 招投标费 8225m2 650 元 3 1 6 万元 6 质检费 8225m2 650 元 2 6 1 4 万元 7 监理费 8225m2 650 元 2 10 7 万元 8 勘测费 8225m2 4 0 3 3 万元 9 放线费 8225m2 0 5 元 0 4 万元 10 消防费 8225m2 1 元 0 8 万元 11 地震设防费 8225m2 1 元 0 8 万元 12 避雷设施费 8225m2 2 元 1 6 万元 13 人防工程费 8225m2 8 元 6 6 万元 9 2 3 基础设施配套费 32 9 万元 1 城市建设配套费 旧城改造免 2 区内配套设施工程费 32 9 万元 1 小区绿化环境智能化 8225m2 20 元 16 5 万元 39 2 给排水 消防系统 8225m2 10 元 8 2 万元 3 灯光配电系统 8225m2 10 元 8 2 万元 9 2 4 建安成本 8225m2 700 元 575 8 万元 合计 872 8 万元 9 2 费 用 1 销售费用 8225m2 1000 元 1 575 8 万元 2 管理费用 8225m2 1000 元 2 16 5 万元 3 基本预备费 8225 m2 1000 元 2 16 5 万元 4 涨价预备费 8225 m2 1000 元 2 16 5 万元 合计 57 7 万元 项目成本费用估算表 40 表 10 1 单位 万元 序号项 目单位单价 元 数量 m2 金额备注 1土地出让金m2167137 0 2拆迁费用m29175 0 3建安成本m2700575 8 4城市配套设施费m2免 5区内配套设施费m24032 9 6开发前期费m