普通报告摸板(个人版)

东莞市华球房地产评估有限公司 TEL 0769 房地产房地产估估 价价 报报 告告 估价项目名称 东莞市南城区莞太大道 381 骏马山庄 B 区内的 1 栋 B2 1 B2 2 号等 132 套在建住宅房地产估价 委托方 东莞东发新村建造有限公司 估价方 广东南粤评估有限公司 估价人员 陈小波 估价作业日期 2006 年 11 月 8 日至 2006 年 11 月 13 日 估价报告编号 粤评房字第 20060 号 东莞市华球房地产评估有限公司 TEL 0769 目目 录录 一 致委托方函 1 二 估价人员声明 2 三 估价的假设和限制条件 3 四 估价结果报告 5 一 委托方 5 二 估价方 5 三 估价对象概况 5 四 估价目的 6 五 估价时点 6 六 价值定义 7 七 估价依据 7 八 估价原则 7 九 估价方法 8 十 估价结果 8 十一 估价人员 9 十二 估价作业日期 9 十三 估价报告应用的有效期 9 五 估价技术报告 10 一 一般因素 10 二 区域因素 13 三 个别因素 14 四 估价方法的选择 14 五 具体测算过程 15 六 估价结果的确定 15 六 附件 20 广东南粤房地产与土地评估有限公司 TEL 020 1 一 致委托方函一 致委托方函 东莞东发新村建造有限公司 承蒙委托 我公司对贵司指定的 建筑面积合共 平方米的房地产 进行了估价 为贵司了解市场提供价值参考依据 估价人员根据估价目的 遵循估价原则 按照估价工作程序 运用科学的估价方法 仔细考察估价对 象的建筑特征及使用和维护情况 经过全面细致的测算 并结合估价经验和 对影响项目价值因素的分析 确定估价对象在 2006 年月日的评估价值为 元 人民币 大写 元整 东莞市华球房地产评估有限公司 法定代表人 夏胜元 二 六年月日 东莞市华球房地产评估有限公司 TEL 0769 2 二 估价师声明二 估价师声明 我们郑重声明 1 我们在本评估报告中陈述的事实是真实的和准确的 2 本评估报告中的分析 意见和结论是依据房地产估价原则结合我们自 己公正的专业分析 意见和结论 但同时受到本估价报告中已说明的假设和 限制条件的限制 3 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系 也与有关当事人没有 个人利害关系或偏见 4 我们依照中华人民共和国国家标准 房地产估价规范 GB T50291 1999 进行分析 形成意见和结论 撰写本估价报告 5 我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘 但我们对估价对 象的现场查勘仅限于其外观和使用状况 对被遮盖 未暴露及难以接触到的 部分 依据委托方提供的资料进行评估 除非另有协议 我们不承担对估价 对象建筑结构质量进行调查的责任 6 没有人对本估价报告提供重要专业帮助 评估报告负责人 签名 注 册 号 评估报告复核人 签名 注 册 号 东莞市华球房地产评估有限公司 TEL 0769 3 三 估价的假设和限制条件三 估价的假设和限制条件 1 本报告估价结果已包含房屋和相应的土地使用权价值在内 该估价结 果只为估价委托方了解市场提供价值参考依据 不做其他用途 2 本报告有效期为 2006 年 11 月 8 日至 2007 年 11 月 7 日 如在此期间 房地产市场发生较大变化 估价结果应作适当调整 3 本估价报告中依据的与估价对象有关的产权状况 估价面积是根据委 托方提供的 国有土地使用证 建设用地规划许可证 建筑工程施 工许可证 建筑工程施工许可证 等资料所记载的内容 如有差异以东 莞市国土资源局及东莞市房屋管理局核实为准 4 本估价报告中依据的与估价对象有关的资料由委托方提供 委托方应 对其所提供的资料的真实性 合法性 有效性 完整性负责 5 本估价报告未考虑估价对象因出售 出租 抵押 担保 应缴税费等 对评估价值的影响 也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和 其他不可抗力对估价对象评估价值的影响 6 若需对估价对象进行短期强制处分 由于受快速变现等因素的影响 成交价格可能仅为其公开市场价值的 70 左右 若进行拍卖变现 抵押权人 一般须交纳以下费用 拍卖佣金 约为成交价格的 3 至 5 营业税及附加 印花税 交易管理费等 约为成交价格的 5 7 土地增值税 律师费等 视实际情况而定 7 本报告的全部或部分内容未经本评估机构同意不得发表于任何公开媒 东莞市华球房地产评估有限公司 TEL 0769 4 体上 东莞市华球房地产评估有限公司 TEL 0769 5 四 房地产估价结果报告四 房地产估价结果报告 一 委托方 委托方名称 东莞东发新村建造有限公司 住所 东莞市篁村区白马村鸭寮头 法定代表人 王敏干 二 估价方 估价方名称 东莞市华球房地产评估有限公司 房地产评估资格证书编号 10006 法定代表人 夏胜元 估价方地址 东莞市东城区主山鸿怡花园鸿怡大厦 C 座 4CB 联系人 陈小波 联系电话 020 3385 三 估价对象概况 1 地理位置与周边环境 估价对象位于东莞市南城区莞太大道 381 骏马山庄 骏马山庄西临莞太 大道 沿莞太大道向北行约 1 公里可至路 交通较便利 该区域属东莞市新 城市中心南城区边缘 其周围有白马小学 南城中学 康华医院等 城市基 础及配套设施较完善 2 估价范围与权属状况 东莞市华球房地产评估有限公司 TEL 0769 6 根据委托方的要求 本次估价范围为位于东莞市南城区莞太大道 381 骏马山庄 B 区内的 1 栋 B2 1 B2 2 号等 132 套在建住宅房地产 建筑面积 合共 17912 22 平方米 据委托方提供的 国有土地使用证 东府国用 1993 字第特 46 号 土地证权人与开发商不同人 也要求提供资料 建设用地 规划许可证 编号 0193 建设工程规划许可证 号 要求提供 建筑工程施工许可证 编号号 等资料 估价对象所属项目是由南城房 地产开发公司开发建设 该项目用地所属地块面积为 63326 32 平方米 要求 提供这 3250 的数据 这数据肯定无合法意义 看是否要把反映该 3250 批露出来 委托方提供 相关资料显示 评估对象所属项目所占用地自测得面积 依具体情况而变 约为 3250 平方米 土地用途为商住 已办理有偿使用手续 使用年限为 70 年 至 2063 年 2 月止 具体情况详见评估结果明细表 为何这样写较好 这种感觉如何产生 可否时时产生 即然 3250 不是合 法产权就不要写 还要多思思 一时想不完的 3 结构 装修 设备设施及现场勘察情况 经现场实地查勘 估价对象所属花园骏马山庄 占地约 8 万平方米 分 三期建设 一 二期已建成 为别墅区 三期 B 组团现在建 为小高层住宅 小区配套有游泳池 网球场 餐厅 多功能会议室等 已建成 估价对象所在楼宇为钢筋混凝土结构 12 层 地下一层为车库 地上一层 为商业及公共配套设施 二至十二层为住宅 现已封顶 其完工程度为 主 体已完工 未进行室内外装修 门窗 水电 电梯未安装 四 估价目的 为委托方了解市场提供价值参考依据 东莞市华球房地产评估有限公司 TEL 0769 7 五 估价时点 2006 年 11 月 8 日 六 价值定义 本报告评估价值为估价对象在估价时点状况下法定用途剩余使用年限的 公开市场价值 七 估价依据 本次评估依据国务院 建设部 国土资源部 广东省 东莞市人民政府 及其有关部门颁布的法律规定和政策性文件以及评估房地产的具体资料 主 要有 1 中华人民共和国城市房地产管理法 2 中华人民共和国土地管理法 3 城市房地产抵押管理方法 4 中华人民共和国担保法 5 中华人民共和国国家标准 房地产估价规范 GB T50291 1999 6 委托方提供的相关产权资料 7 估价人员实地查勘所得的资料 8 估价机构及估价人员掌握的其他相关信息资料 9 当地近期房地产市场交易资料及技术参数 八 估价原则 1 合法原则 2 最高最佳使用原则 东莞市华球房地产评估有限公司 TEL 0769 8 3 替代原则 4 估价时点原则 5 公平原则 九 估价方法 估价人员在认真分析所掌握的资料 进行了实地查勘 结合估价对象的 实际情况 并对邻近地段和区域同类性质的房地产市场情况进行调查之后 决定选取假设开发法作为估价方法 假设开发法适用于待开发房地产的估价 它是将估价对象房地产的预期 开发后的价值 扣除其预期的正常开发费用 销售费用 销售税金及开发利 润等 根据剩余之数来确定估价对象房地产价格的一种估价方法 十 估价结果 估价人员根据估价目的 遵循估价原则 按照估价工作程序 运用科学 的估价方法 仔细考察估价对象的建筑特征及使用和维护情况 经过全面细 致的测算 并结合估价经验和对影响项目价值因素的分析 确定估价对象在 2006 年 11 月 8 日的评估价值为 元 人民币 大写 元整 具体评估结果 详见下表 十一 估价人员 东莞市华球房地产评估有限公司 TEL 0769 9 估价人员 十二 估价作业日期 2006 年 11 月 8 日至 2006 年 11 月 13 日 十三 估价报告应用的有效期 2006 年 11 月 8 日至 2007 年 11 月 7 日 东莞市华球房地产评估有限公司 TEL 0769 10 五 房地产估价技术报告五 房地产估价技术报告 一 一般因素分析 广州是广东省省会 全省政治 经济 科技 教育和文化中心 地处广 东省东南部 珠江三角洲北缘 濒临南海 毗邻香港和澳门 是华南地区区 域性中心城市 交通通讯枢纽 是中国的 南大门 广州市辖十区和两个县 级市 总面积 7434 4 平方千米 共设 118 个街道办事处 63 个镇 2003 年 末总人口 725 19 万人 其中市辖十区面积 3718 5 平方千米 年末人口 588 26 万人 市辖两个县级市面积 3715 9 平方千米 年末人口 136 93 万人 广州水陆交通便利 建有广州新白云国际机场 广州港 京广 广九铁路 京珠高速公路等纵贯南北 市区内地铁一 二号线已建成 公交系统完善 区位优势较为突出 房地产市场总体形势分析 2004 年 全市十区房屋交易总量为 1969 14 万平方米 交易金额 789 68 亿元 分别比 2003 年增加 20 15 和 30 74 市场总体需求依然保持旺盛 商品房供应量增长有所放缓 二手房屋交易保持大幅增长 楼价稳中有升 面积单位 万平方米 金额单位 亿元 2004 年第四季度同比增长环比增长 全市批准预售商品房 面积 其中 八区 250 59 163 98 26 25 25 64 5 63 3 14 全市预售商品房成交 登记面积 其中 八区 270 30 169 15 20 98 3 67 4 12 4 59 全市预售商品房成交 141 769 77 5 41 东莞市华球房地产评估有限公司 TEL 0769 11 登记金额 其中 八区 105 7514 63 0 72 全市二手楼成交登记 面积 其中 八区 234 87 166 25 46 92 62 54 2 44 4 85 全市二手楼成交登记 金额 其中 八区 61 66 49 77 49 84 56 51 4 95 4 89 注 同比是指与去年同期相比 环比是指与上一季度相比 下同 1 供应量增长放缓 2004 年全年 十区批准预售的商品房单元为套 比 2003 年减少 4 55 批准预售面积为 971 92 万平方米 比 2003 年增长 3 51 其中 原八区批 准预售的商品房单元为 75070 套 批准预售面积为 617 89 万平方米 分别比 2003 年减少 5 74 和 1 45 从环比数据看 供应量增长有所放缓 十区和 原八区批准预售面积从第三季度起连续两季度出现减少 从各区批准预售情况看 番禺区 海珠区和天河区 2004 年批准预售面积 位于各区前列 分别为 228 19 万平方米 216 51 万平方米和 189 29 万平方 米 值得注意的是 2004 年花都区批准预售面积大幅增长 为 125 84 万平 方米 比 2003 年增长 33 19 远远超出十区的增长幅度 2 商品房和二手房屋成交均保持增长 2004 年十区和原八区商品房成交面积均超过同期批准预售面积 十区商 品房成交面积为 1121 86 万平方米 成交金额为 560 14 亿元 分别比 2003 年增长 7 20 和 26 17 原八区的商品房成交 77327 宗 成交面积为 743 96 万平方米 成交金额为 435 25 亿元 分别比 2003 年增长 15 45 17 61 和 30 48 值得注意的是 第四季度十区商品房成交面积比 2003 年同期大幅减 少 其中 番禺区的同比减少幅度最大 为 47 28 同时 从环比数据看 东莞市华球房地产评估有限公司 TEL 0769 12 原八区的成交面积从三季度开始连续两季度均出现不同程度减少 另一方面 第四季度十区和原八区二手房屋成交与 2003 年同期相比均大幅增长 与上一 季度相比则略有减少 2004 年全年 十区二手房屋成交面积为 847 28 万平 方米 成交金额为 229 55 亿元 分别比 2003 年增长 43 04 和 43 43 其中 原八区的二手房屋成交 58063 宗 成交面积为 601 35 万平方米 成交金额为 184 45 亿元 分别比 2003 年增长 41 25 44 13 和 39 34 二手房屋成交 量占同期房屋交易总量的比例不断提高 达 44 70 原八区房改房上市交易 也保持大幅增长 2004 年全年 房改房上市成交 17518 宗 成交面积为 122 72 万平方米 成交金额为 32 38 亿元 分别比 2003 年增长 24 65 28 62 和 28 94 从各区的交易情况看 番禺区和天河区 2004 年商品房成交量位于各区前 列 分别达 268 67 万平方米和 237 75 万平方米 占全市商品房成交总量的 23 95 和 21 19 商品房成交金额位于各区前列的是天河区和海珠区 分别 为 149 56 亿元和 125 59 亿元 占全市商品房成交总金额的 26 70 和 22 42 二手房屋成交量最大的是番禺区 为 196 02 万平方米 占全市二手 房屋成交总量的 23 14 成交金额最大的则是天河区 为 52 16 亿元 占全 市二手房屋成交总金额的 22 72 3 商品房成交价格上升 2004 年无论十区还是原八区 各类商品房的成交均价比 2003 年均有不 同程度的上升 其中 商铺和多层住宅的成交均价上升幅度较大 商铺十区 和原八区成交均价分别为 14004 元 平方米和 10515 元 平方米 比 2003 年分 别增长 30 56 和 44 56 多层住宅十区和原八区成交均价分别为 3371 元 平 方米和 5170 元 平方米 比 2003 年分别增长 27 68 和 32 09 除了楼价稳 东莞市华球房地产评估有限公司 TEL 0769 13 步回升因素外 也有部分价格较高区域成交量激增的因素 如天河区 2004 年多层住宅成交 10 89 万平方米 成交均价为 8090 元 平方米 比 2003 年上 升了 79 22 另外 该区有部分别墅如珠江别墅 汇景新城别墅等的成交价 纳入了多层住宅成交价统计 也在一定程度上拉高了多层住宅整体成交均价 高层住宅十区和原八区成交均价分别为 4961 元 平方米和 5356 元 平方米 同比分别上升了 7 40 和 7 47 写字楼原八区成交均价为 7810 元 平方米 仅上升 1 92 从环比数据看 第四季度写字楼和高层住宅成交均价保持上 升 高层住宅均价的升幅略低于三季度 多层住宅和原八区商铺成交均价则 比三季度有所回落 二 区域因素分析 花都区位于广东省中南部 珠江三角洲的北端 东连从化 南靠广州 西 邻三水 西南连南海 北接清远 毗邻港澳 花都拥有水 陆 空立体交通 网络 是 105 106 107 三条国道和机场高速 广清高速 京珠高速 广州 北二环 北三环高速五条高速公路交汇之处 京广铁路线穿境而过 广州火 车北站就位于花都 广州新白云国际机场也座落在花都 花都港可直航澳港 花都区下辖新华等十一个镇 总人口 72 万 近几年来 花都的社会经济发展 良好 在 2003 年 地方财政收入达到 10 52 亿元 增长 58 1 实际利用外 资 2 02 亿美元 比上年增长 66 8 此外 花都的进出口贸易也更加活跃 进出口货运量约 82 万吨 增长 8 27 进出口货物总值 13 亿美元 增长 28 52 地区的综合实力明显增强 估价对象位于花都区新华镇建设北路 178 号 东临建设北路 南为新都 大道 西为广清高速公路 北为永发大道 有公交线路途经周围车站 交通 东莞市华球房地产评估有限公司 TEL 0769 14 状况较好 邻近广州车辆工厂 大华小学 南方花卉交易中心 人民公园 花都区政府等 公建及城市基础配套设施完善 三 个别因素分析 估价对象权属人为广州乐高食品企业有限公司 即委托方 房屋用途为 非住宅 土地用途为工业 厂房 未办有偿使用手续 经现场实地查勘 估 价对象所在的楼宇总层数为 2 层 钢筋混凝土结构 外墙贴马赛克 估价对 象内部基本装修为水磨石地面 内墙抹灰 部分贴瓷片 天花抹灰 部分吊 钙塑板 水电设施齐备 明敷设 装有两台电梯 经实勘为完好房 四 估价方法的选择 估价人员在认真分析所掌握的资料 进行了实地查勘 结合估价对象的 实际情况 并对邻近地段和区域同类性质的房地产市场情况进行调查之后 决定选取假设开发法作为估价方法 假设开发法适用于待开发房地产的估价 它是将估价对象房地产的预期 开发后的价值 扣除其预期的正常开发费用 销售费用 销售税金及开发利 润等 根据剩余之数来确定估价对象房地产价格的一种估价方法 五 具体测算过程 1 求取 2 栋 B7 2 号价值 A 求总平均单价 B 求 2 栋 B7 2 号价值 东莞市华球房地产评估有限公司 TEL 0769 15 1 3 栋每栋层与层之间房型 朝向 面积等均相同 仅楼层不同 而每 层每一单元单价均比下一层相应单元递增 5 故可以 2 12 层中间层 7 层均 价为总平均单价 设 2 栋 7 层 B7 2 房单价为 X 对 7 层其它进行朝向等因素修正得该层其 它单元单价 则得方程如下 总平均单价 X 136