2008中国房地产市场形势与发展趋势

1 2008 中国房地产市场形势与发展趋势中国房地产市场形势与发展趋势 时间 2007 12 7 地点 广州锦汉展览中心 主持人蔡穗声 广东省房地产行业协会会长 各位领导 嘉宾下午好 研讨会现在开始 了 本来是三点开始的 但是主持人金贻国老师因为塞车所以延误了 今天下午主要是对 市场进行研讨 请允许我先介绍今天出席的嘉宾有 建设部政策研究中心处长 城市经济 系教授 导师 中国不动产研究员首席经济师文林峰女士 广东省社会科学院 企业管理 与决策科学研究所研究员林平凡先生 主持人蔡穗声 下面有请建设部政策研究中心处长文林峰女士发表主题演讲 文林峰 尊敬的蔡会长 各位嘉宾大家下午好 今天非常高兴来到广州参加名优项目的 展示和交流会 广东省的房地产一直走在全国的前列 在全国一直起着示范引导的作用 我们在各个时期经常到广州市调研 对广州市场有一定的了解 今天用半个小时的时间跟 大家共同交流探讨全国房地产市场的形势 目前运行的特点以及未来市场发展的情况 因 为时间比较短 我就讲半小时 留下十几分钟的时间 大家共同交流 这样就会更加的有 针对性 今天主要讲三个方面的内容 一 当前中国房地产市场的形势 二 主要宏观调控政策 包括 2004 年以来各项宏观调控的要点和作用 目前的土地金融的 政策对房地产的影响 三 中国房地产业发展的方向 大家都知道 2004 年宏观调控以来 国务院各部位连续出台 多个调控政策 特别是去年一年 除了 37 号文外 其他的配套政策出台了 20 多个 任何 一个行业都没有如此密集的政策调控 很多人对未来的市场很迷茫 我谈一下自己的感想 中国房地产业发展成就 今年的经济工作会议和十七大以及年初的两会 对房地产行业的发展持有肯定的表述 房 地产业在促进国民经济稳定健康增长 全面改善城乡居民居住状况发挥了巨大的作用 很 多的代表提出要取消房地产的地位甚至是缩小房地产行业跟国务院领导的观点是不一致的 最近几年房地产发展的情况可以看得出来 城乡住宅的建筑量每年保持在 13 亿平方米 城 镇是 5 5 6 亿平方米 竣工量是很大的 过去有厂房集中建房 商品房的比例不大 最近 的比例很多 达到了 80 人均住房面积大幅度的提升 1978 年人均居住面积是 2 6 平方 米左右 现在已经达到了 27 平方米 人均 这在世界上也是令人瞩目的 我们在国际交流 的时候 跟国外探讨中国住宅发展的现状 他们也是很惊讶的 人均住房面积的增长是伴 随着人口快速增加提升的 自由率和成套率达到了 80 每个人都有切身的感受 特别是 珠三角区域 从九十年代到现在几乎所有人都换过住房 都改善了住房条件 这是房地产 2 业发展给国民经济以及人民生活带来的积极影响 包括对 GDP 的贡献率 最高峰达到了 5 2 平均水平是 4 5 这是城镇住宅的建设量 我们在 2000 年第五次人口普查统计知道 90 年以后建设的住宅是市场存量住宅的 50 到 2006 年统计的时候 67 的住宅是 96 年建设后的 现在看到的城镇存量房屋大部分都是 90 年以后建设完成的 在取得巨大成就的同时 市场也存在很多的问题 导致政策不断的出台 不断的转变方向 一直进行调控 我认为市场的问题有五个不平衡 1 重市场轻保障 市场发展的迅速 但是住房保障没有及时跟得上 导致温总理新加坡访 问的时候 说民生最关注的还是住房的问题 我们从 1998 年房改后 高度重视市场化 商 业化和社会化的发展 将人们推向市场购买房屋 但是忽略了社会中低收入家庭需要政府 补贴才可以解决住房的问题 1998 年的时候有经济适用房和廉租房 2000 年 2002 年各 个地区在经济适用房的建设中量还是比较大的 最高在 2003 年已经占到了住宅投资的 17 后来随着各个城市将土地作为城市主要的收入来源 越来越不重视经济适用房的建设 有 的城市还停止了经济适用房的建设 低谷的时候经济适用房的建设只占商品房的比例为 14 5 随着房价上涨 低收入者的住房问题越来越突出 我们知道香港 1997 年出现了大起大落 很多有钱投资者都出现了资产的负增长 这种情况 下没有人怨香港和特区政府 因为这是自己的投资行为 广大的低收入家庭可以通过出租 的形式排队等候解决住房的问题 这完全是两个不同的市场 前一段时间考察新加坡的住房情况 新加坡 84 的住房是国民住房 如果在新加坡居住的 话 每个人终身可以享受一次国家住宅 价格大约二 三十万元 市场价格的住房大概在 一 二百万元 我们推进市场发展目标的时候 政府的目标是什么 目标是如何制定的问 题 2 重数量轻质量 房地产业的发展过程中 过去一直将每年的竣工面积 投资额 一 二手成交额作为统计 口径 但是质量没有同步的跟进 1998 年开始重视这个问题 八部委出台了推进产业化的 改进意见 此后没有配套的政策推进住宅产业化 包括税收 土地的相关政策 我们看到 小区的品质逐年提高 是开发商在市场竞争情况下不断的提高品质 特别是南方的开发商 北进 西进 提升了各地区的开发品质 作用是非常突出的 但是从国家的层面来看没有 相应的配套政策 特别是中小城市 大量是重复建设 没有品质和环境 过去农民盖猪圈 的形式来盖商品房 质量非常的差 投诉也是层出不穷的 新加坡在 1965 年国家独立后 建设的所有房屋都有安全的储藏室 平时是储藏的 但是功 能是安全防范用的 防范地震和爆炸使用的 整个的结构是非常坚固的 3 重增量轻存量 房地产的调控一直调控的是增量市场 如何鼓励存量市场 包括如何将存量的市场有效的 3 利用发挥作用 这方面不断的探讨 而且出的政策是不足的 例如上海存量和增量的交易 达到 1 1 随着调控政策力度的不断加大 各项税收加入交易环节后导致二手房的交易量 下降 很多人购买了二手房的成本反而比一手房还要高 我们经常去看二手房 再加上 12 的 税收还不如购买新房 不管是买卖还是租赁存量二手房市场 目前还没有充分的挖掘出来 目前这方面的资源是非常充足的 很多人投资买房 包括炒房团 他们购买房屋后来也不 装修就是闲置在哪里 4 重加法轻减法 很多的调控政策不断的加 包括利率和各项税收都不断的加 但是低收入家庭没有相应的 减法 没有贷款利率和减税 国外针对低收入家庭购买房屋的时候可以见面所得税和各项 的政策 我国在这方面是严重不足的 5 重形式轻效果 这是当前面临突出的问题 虽然强调住房保障 很多的地区建设了大量的经济适用房 两 限房屋也纷纷出台 但是效果怎样 分给谁居住 是否可以达到真正的目标设计 这方面 还是存在很大的欠缺 包括现在的两限房 目前还没有推出两限房的分配和管理办法 地 方和北京市已经拿出了三百万元 明年将面向市场 还没有出台将房屋卖给谁 城市有多 少的低收入者 没有进行很好的调查 去年我们规定要将住房发展规划报上来 前提是做 好住房调查工作 只给大家三个月时间 因此各个城市匆忙的报了住房调查结果 有的城 市就是依靠中介机构在售楼处进行的调查 很多人购买的是第二 第三套 户均达到了 1 15 套住房 包括后期和长期的发展机制 北京市已经累计建设了 1500 万平方米的经济适 用房 在未来五年内还要建设 1500 平方米经济适用房 低收入者越住越远 因此我们探讨 经济型的租赁住房制度 房地产的因素越来越复杂 不像刚开始搞房地产住宅化的时候 没有进行很好的统计调查 房地产业的调控建设部门做的调控有限 因为调控房地产的手段都在金融 税收手里 我 们在行业调控中如何将职能发挥好 一个是规范市场 第二个是将建筑质量抓好 不要让 老百姓花了很多的钱购买了房屋后住的又安心 还有后续的物业管理 这是建设部门要做 好的工作 房价上涨压力较大 地区差异突出 各地涨价是此起彼伏 我们常年奔波在全国各地 例如西部地区 同是西部地区价格差异 很大 现在成都 重庆成为试验特区后 房价马上大涨 西安 武汉 昆明等区域的价格 还是比较平稳的 有的城市原来价格是低估的 原来是一 二千元 现在已经上升到三 四千元 有的城市受国外大投资机构的影响或者是炒房团的影响 使市场受到了很大的影 响 现在特别的关注珠三角区域暴露出来的数据 房价目前处于盘整阶段 住宅用地的涨幅是很大的 高于商品住宅价格的涨幅 但实际上市场真正成交的价格反应 出来的远不是这样的水平 地价上涨也就是占到了 16 左右 但实际上很多城市的价格已 经翻番了 4 低收入住宅家庭的保障是艰巨的 任何政策的出台 都无法短期内解决低收入家庭 都需 要长期的保障 包括住宅市场调查和住宅保障都需要出台 例如日本每五年出台住宅发展 计划 前提是进行全国的住宅调查 调查后制定住宅发展计划 每年建设商品房 写字楼 及各类房屋的比例是多少 不管财政和金融发生多大的变化 住宅规划目标内是要保证的 包括 1997 年日本受经济风波的影响还是 99 完成了住宅发展规划 我国的基础性工作做 的还是不足的 房地倒挂现在继续追高房价预期 大家认为房地倒挂很普遍 很多高价地块出现后 周边的住房价格马上就上涨 这种问题 是很突出的 问题产生的原因 1 对住房和住房问题特殊性认识不足 发展的态势也是前无古人后无来者的 不可能考虑 的这么周全 谁也没有想过通过十年 八年的发展 大家投资意识和收入增长发生了这么 大的变化 2 发展目标不明确 不统一 整个的调控政策是否朝着一个目标 土地是为了给地方政府 筹集资金还是给老百姓解决住房的 有的学者研究香港的土地法 土地是解决居民的居住 问题 首先要保证这一点 其次是进行商品房的开发 3 市场本身不具备匹配住房供求结构和解决所有人住房的能力 需求很旺盛的时候 大家有钱购买房屋 开发商有钱建设高价值的房屋 房屋也建设的越 来越奢华 4 过分强调住房商品化忽视了政府的职能 2005 年七部委主要调控政策要点 2005 年最大的特点是首次提出了普通住房的标准 普通住房的标准问题越来越显示了 当 时提出了 120 平方米的标准 现在又提出了 90 平方米 关键是价格的确定 随着这一 二 年房价的快速上涨 北京市很多的住宅已经变成了非普通住宅 成交的时候要交 37 的契 税 所以政府要跟进调整 2007 年是调整结构 包括 90 70 的出台 增加了转让的税费 从 2005 年的政策来 看 抑制了投机的行为 2007 年政府的调控转向 转向了住房保障 税收调控政策 现在问题比较多 流转环节的税收比较多 不卖不交税 一旦出租税收很大 无法保证存 量市场不能充分的流通 对开发商增值部分如何有效的调整税收 包括清理土地增值税效 果也不是很明显 难度也是比较大的 税收也是要不断改进的 5 房地产金融调控 紧缩货币政策 过去是稳重适度从紧 这次的调整是从今的货币政策 从今年年底到明年 的效果会逐渐的显现出来 不光是对开发商的贷款还是个贷都越来越明显 还要加息的压 力是非常大的 预售回顾本位 很多人认为问题出在预售的问题 我们去了很多国家考察 发现英国 美国的预售制度执 行得很好 就相当于购买家具交订金的作用一样 之后签订合同 等交房屋的时候 货品 满足质量要求我就交房款 预售合同的作用是开发商拿着跟消费者签订的合同 办理预售 贷款 银行考核后给开发商贷款 不是消费者自己办贷款 而是开发商以此作为市场的证 明去贷款 我国的情况是将贷款的环节由消费者去贷款 消费者承担贷款中的风险 国外是由开发商 承担风险的 我国研究预售制度的时候 预售制度本身没有问题 商业银行自己可以控制 什么环节可以贷款 什么环节可以不贷款 商业银行自己可以操控的 当前的资本市场包 括股票和房地产市场要注意风险的防范 现在很多的迹象显现 就像日本当年的泡沫情况 土地的资产和房价的资产被严重的高估 全民投资热潮高涨 日本当时土地的价格已经高到什么程度 日本这么狭小的国家卖掉日本可以购买两个美国 未来房地产的发展趋势 国家是非常重视房地产行业在国民经济中的作用 促进行业长期稳定健康发展 这是我们 坚定不移的行业指导方向 这是不动摇的 不是像某些媒体和专家炒作的让行业自生自灭 现在也是将房地产行业当做民生问题高度的关注 房地产业未来的发展趋势 1 房地产业将处于长期发展趋势 我国的房地产行业还有几十年的发展空间 为什么这么 说 国民经济长期处于又好又快的发展 城镇化的目标远没有实现 现在的城镇化是 43 2010 年以后会达到 60 因此住宅的消费市场是很旺盛的 人民币升值的压力 对 于外资进入房地产行业有很大的吸引力 因此从各个因素来看 房地产行业将处于长期发 展的趋势 行业发展的主导 现在要关注可持续发展 建筑节能 发的材料中也有绿色建筑 现在大 力倡导绿色建筑 这是非常重要的 土地有限的 能源和资源都有限的 如何让建筑成为 百年建筑 这是让在座的所有从业人员非常艰巨的历史责任 很多的大厦 例如北京著名 的麦当劳大厦 因为是 M 型的 全部是玻璃幕墙 冬冷夏热 很多人在里面办公后都无法 办公 因为开着空调都不能解决问题 这样的大厦就不利于环保和节能的要求 6 上周在成都刚刚开万全国建设标准的会议 汪部长和黄部长都去了 黄部长提出了课题 未来小区建设的时候 有容积率的指标 我们是否要设置能源消耗的指标 作为强制性的 指标 例如一座大楼每年的能源消耗要有一定的控制范围 建设部旁边的一个楼盘卖到 1 5 万元 平方米 还有一个写字楼 建设钢筋混凝土结构后 外部就是玻璃幕墙 就无法达到 节能环保的要求 加大力度调整结构 中国人多地少 发展过程中大量的人口涌入城市 要解决众多的住房问题 调整结构的问 题是非常艰巨的 加大力度 推进住房保障工作 建立整套的住房保障体系和分配体系 对于不同的人群要设计不同的住房供应方式 包括 最贫困的家庭 低收入家庭 中低收入家庭 城中村 拆迁户等中低收入家庭 他们在市 场上找什么样的房屋 我们从政策设定上分三种 一种是需要援助型 就是低收入家庭 通过政府在税费和土地方面的让利 使低收入者购买房屋 救济型 就是消费廉租住房 互助型 通过住房公积金的设计 让大家可以提高购房支付能力 现在探讨公积金在住房 保障中的作用 还没有充分的发挥出来 如何将公积金发展成为住房金融 公积金是学习 新加坡的 我们去问了新加坡存贷利率的问题 存款利率是 2 5 贷款利率是 2 5 只 有 0 1 差额 我们跟十个公积金主任交流 如果将 4 7 的贷款利率降到 2 7 的话 是否 可以保持良好的公积金运营情况 很多的主任都说没有问题 我们的公积金不应该追求收 益 让他们可以享受公积金作用优惠 作用就可以发挥出来 现在公积金都用来建设廉租 住房 未来的发展方向要继续稳定房价 做好房地产市场的调控 使房地产业健康的发展 未来 房地产企业面临的竞争压力越来越大 特别是随着从紧的政策导致房地产业的竞争是资本 的竞争 品牌的竞争 我的发言到此结束 最后 预祝广东省的房地产业可以继续引领全国市场的发展 特别在绿色建筑方面作出示 范 表率作用 谢谢大家 主持人金贻国 刚才文处长做了精彩的报告 她说到对中国住房和住房问题 特殊性 复 杂性 认识不足 前无古人后无来者 我认为还有一点就是十分紧迫 刚才文处长 文教 授已经将在北京和中央部门工作以作为研究者对房地产所有的问题都提出来了 找到问题 是解决问题的一半 下面有 15 分钟的时间 在座的各位如果想请教的话 请大家举手 共 同多探讨一些问题 提问观众 广州最近几个月比较淡 大家认为是银行控制放贷 一月份重新放贷后 会进 入新一轮的增长 现在还有经济货币紧缩的政策 对目前的楼市会有怎样的影响 谢谢 7 文林峰 央行如果货币紧缩的话 对市场有一定的影响 从市场价格来看 客观的分析价 格的变化 不能说是一概而论 刚才我们看到深圳的房价 在十个月期间从 1 1 万元 平方 米上涨到 1 7 万元 平方米是不理性的 也是狂热的 随着调控政策的出台 市场回归到理 性方面 跟 2005 年上海房地产市场的情况是一样的 市场永远不可能一 二千元 月的上 涨 提问观众 2008 年国家除了对货币和土地调控外 重点会对那些方面进行调控 文林峰 这个问题无法回答 调控政策是各部位的领导根据中央的知识以及市场变化的情 况随时的进行调整 我不能回答你的问题 提问观众 10 月 30 日国家出台新政 是关于经济适用房的 今后国家要以经济适用房 廉租房实行无缝对接 这种对接是如何实现的 文林峰 北京 上海在廉租房制度中已经将收入限从最低收入家庭扩展到低收入家庭 逐 步的将过去夹心层或者是购买不起经济适用房的人通过廉租房的方式解决 有的城市做试 点 取得了很好的效果 提问观众 现在的这波房地产行情受两个因素影响比较大 一个是流动性 还有一个就是 人民币升值的压力 人民币升值是否会导致房价上涨 人民币升值结束后 房价是否会出 现下跌的现象 您认为这一波的房地产行情还可以走多久 文林峰 我们探讨房地产行业发展的问题 不做房价涨幅的预测 汇率的变化对房地产市 场有很大的影响 大量的外来资本除了赌房价上涨带来的收益外 最大的还是升值带来的 好处 升值停止后房价是否会降下来 我不知道你说的升值到什么程度才算停止 提问观众 人民币升值到一定的阶段后房价是否会下跌 文林峰 这就跟股市一样 四 五月份跟证券交易人士探讨他们说在 2008 年奥运会的时候 股市可以上涨到 5000 点 结果几个月就上涨到 6000 点 人民币汇率原来突破 7 5 7 4 都 是很快的 目前又回调了 国际市场以及资本的操纵很难说什么样的情况是合理的 从外 来资本来看中国的房地产情况 很多大的财团认为中国的股票和房地产市场已经是比较高 的位置 有的已经将资金撤离转向欧洲的市场 炒其他区域的资产 现在有一本书 世界 是平的 说明全球化的影响是很高的 不是国内单一的市场的情况 提问观众 物业税在什么时候出台 文林峰 物业税是未来长远的趋势 从地方政府的财政收入和各国的经验来看 以不动产 税的形式体现的 而且全国城乡存量资产是 3000 亿元 如果税收很低的话是不行的 物业 税的推行难度是很大的 包括税收部门本身也认为推行是很难的 经过 20 多年的发展才将 税收征管推广起来 20 年的发展 目前主要的工作还是处理纠纷 认为将房屋评高了还是 评低了 全国的评估师加一起也就是 1 万人 中国这么多的资产数量 这热少的人员如何评估 对 8 什么样的房屋征税 什么样的房屋不征税 我们跟国外是不同的 国外都是商品房 过去 很多的房屋都是房改的房屋 职工又下岗了 要对他们收受他们是没有办法交的 因此如 何收税的难度是很难想象的 因此空转了很长时间 还在试运行 长远是方向 短期是很 难推进的 原来我们开物业税国际研讨会的时候 跟国际专家商量 是否在奢侈和经营性 的物业上先期试行 而且可以给市场一个信号 不是说以后不断的囤积房屋 因为囤积房 屋是有成本的 提问观众 广州的限价房条件是怎样规定的 是否应该详细规定 文林峰 一定要控制购买人群 同时控制销售转让的收益分配 限价房或者是前一阶段控 制了房价和地价 政府让利了 房屋就到市场上卖 假如我到北京建委有关系购买了关系 第二年又高价卖出去 就无法达到政府的初衷 政府让利如此之大 北京的限价房同地段 的限价房是 6000 元 平方米 商品房是 1 2 万元 平方米 主持人金贻国 因此引起新的市场不公和社会不公 这就更加的复杂 文林峰 因此政府制度的设计要考虑长远的公平性 提问观众 限价房的推广 是否是国家照顾中等收入人群的信号 限价房的推广对商品房 市场是否会造成一定的冲击 文林峰 就像香港的制度 市场上分成保障性和商品型的市场 限价房主要是以低收入家 庭为主 北京虽然没有出台 北京市有 14 万低收入者排队购买 首先会有限满足他们的需 求 限价房的量也是一定的 市场的主导还是商品房市场 主持人金贻国 下面有请广东省社会科学院 企业管理与决策科学研究所研究员林平凡发 表主题演讲 调控与理性回归 宏观经济与广东房地产市场 林平凡 各位专家 企业家大家下午好 今天我在这里跟大家探讨的一个问题是关于宏观 经济发展的趋势以及广东房地产市场的问题 我认为这个问题就比较难搞 前面有国家级 的领导对宏观政策进行了解读 接下来的是大名鼎鼎的蔡会长的发言 他对广东的房地产 市场非常的了解 而且讲出来是一针见血的 夹在中间探讨的我 难度是很大的 我如何 入手 我根据自己研究的特点 我就找了一个容易的课题 宏观经济与广东房地产市场 在座的开发商进行房地产开发的时候 提供决策参考 我在中间会讲房地产市场的情况 因为我的研究部是很深入 如果我讲错了 由我负责 大家就不要笑的太大声 我没有很系统的研究房地产 因为我是做广东大型企业竞争力评估的 这几年对广东的房 地产企业的竞争力进行了评估 每年都发布广东房地产企业竞争力 20 强 在座的各位如果 认为排名不好没有进入前 20 强的请大家原谅 我在此过程中不仅仅是对房地产开发进行排 名 每年在评估的过程中 还会将全省销售额排名前 100 位的企业进行分析 他们的销售 面积是怎样的 竣工面积是怎样的 利润总额是怎样的进行分析 今天不是讲这些的 如 果今后大家要看的话 我今年主编了一 企业竞争力蓝皮书 这是由梁院长主编的 到时 出来大家会看一下 9 流动性过剩问题突出 物价上涨压力不容小觑 前 10 月新增贷款是去年全年新增贷款的 1 1 倍 从今年 9 月 27 日央行和银监会出台二套 房提高首付政策到现在 房地产市场上已经出现间歇性 退烧 行为 销售受到一定程度 的冲击 房地产市场有一种令人又爱又怕的感觉 在此之前也有几次调控 9 月份佛山的房地产销售额已经下降了 尽管房价上升了 在这 种情况下 房地产市场未来的走势是怎样的 除了投资者以及需要住房者关外 更关心的 是在座的开发商 销售商以及房地产协会 房地产业协会从政策出台后就开始研究了 广东房地产市场未来的走势如何 供大家参考 一 全国宏观经济走向 几个相关数据 CPI 2007 年 7 8 9 10 四个月的 CPI 达到 5 6 6 5 6 2 和 6 5 居高不下的原因有五个方面 成本推动 需求拉动 经济增速过快 节能减排造成成本上升以及国际市场主要商品价格 上涨 GDP 2007 年我国 GDP 增长速度预计达到 11 6 2008 年预计达到 11 相差不大 不 会很明显 人口 城市化跟人口是有关的 会推着经济不断的向前走 中央经济工作会议结束后 出 来的消息就是适度偏紧 这是对货币政策而言 大家注意到货币政策适度偏紧的背后 意 味着固定资产要紧张了 最近 5 年 中国处于劳动年龄的人口比例达到历史最高峰 换言之 中国劳动力处于最为 丰裕的时代 这部分处于劳动年龄阶段的人口的消费将取代投资成为拉动中国经济增长的 强劲动力 宏观经济政策走势 调控将实行适度偏紧 关于整体宏观经济政策 马凯指出 下阶段重点突出保持经济持续平稳较快增长 积极扩 大内需 优化经济结构 加强能源资源节约和生态环境保护 深化改革开放和高度重视改 善民生六个方面 中国社会科学院副院长陈佳贵表示 财政政策上要加大对结构调整的力度 货币政策则要 适度从紧 中国社会科学院的经济形势报告会指出 2008 年宏观调控政策从三大方面入手 经济增长 减速 稳定价格以及坚持节能减排及提高其标准 节能减排的背后是什么 就是广大的企业的生产成本大大的提高 而且节能减排在短期内 10 要取得成效 就是要关闭一些三排大的企业 才可以取得明显的要求 我们的官员最喜欢 的是一出台文件效果马上就明显 节能减排是长期的工作 不可能一下子就减少多少 只 有关闭才可以达到效果 因此会引起一些振荡 经济基本上靠两大措施按下两大龙头 中央的经济工作会议讲到 两个防止 防止经济增长由偏快转为过热 防止价格由结构 性上涨演变为明显通货膨胀 实际上我认为今年的 GDP 增长为 11 6 和明年的 11 实际 上就已经是过热 不是偏快的问题 中央说要防止过热 实际上一直不讲过热 如果讲过 热的话 就要将经济快速增长的势头遏制下去 因此没有讲经济过热的问题 固定资产投资的行政调控加强 强力抑制政府换届后的强劲投资冲动 最近很多的省长和 书记都变动了 他们要取得新的业绩 使经济上去 就需要投资 对于自己的执政形象和 政绩都会起到明显的正面的作用 对于民生来说 如果这样做的话 民生要改善是缓慢的 如果通过投资直接实现 GDP 是很直接的 因此中央体会到这一点后 就要对固定资产进行 调控 不让地方上行政项目 因此出现了遏制 货币政策从紧 强力抑制通货膨胀 如人民币升值速度加快 用于抑制输入型通货膨胀 这是一种货币紧缩政策 抵消了一部分通货膨胀的实际汇率的提高 中国宏观经济走势判断 我国的 GDP 高速的成长 对于我国成为经济强国是很重要的 所以不会很快的拉下来 继 续平稳较快增长 调控力度更加强劲 消费需求缓慢提升 经济质量逐步优化 为什么总是用货币政策调控 公共管理的理论讲到 政府对于经济的调控 最终的落脚点 必须是财政政策以及货币政策 从而实现目标 我们看到的就是财政政策以及货币政策的 调控 推动消费 投资和出口增加增量 这种投资下 消费需求会缓慢的上升 将污染大的企业 关闭掉 同时强力推动自主创新和产业结构 这种情况下经济的质量就会逐步的优化 我 为什么要讲这些 在这种情况下 广东对宏观经济的影响力是不大的 只能在宏观环境底 下实现广东自己的目标 这是广东经济发展的基础 二 广东宏观经济发展状况 2006 年 广东全省地区生产总值 2 6 万亿元 五年翻了近一番 年均增长 14 1 30 年平 均增长 13 占全国比重约 1 8 财政收入占全国的 1 9 进出口总额 5272 亿美元 五年 增长 198 7 技术进步对经济增长的贡献率为 50 预计 2007 年 GDP 达到 3 万亿元 增长率 1 9 月外推 达到 15 68 实际增长率在 13 5 14 5 财政收入占全国的 1 7 固 定资产投资增长预测全年为 8262 亿元 增长 18 分析表明 今后五年广东经济社会发 展将全面转入科学发展轨道 实施经济国际化战略和后工业经济战略 深化粤港澳紧密合作 以大珠三角为核心 以泛 11 珠三角为腹地 全面增强广东作为国内经济与经济全球化对接接合部 转换桥的承接 辐 射能力和国际竞争力 推动广东乃至相关地区由被动接受国际产业分工转向自主参与国际 分工 实现新一轮产业转轨升级 建设经济强省 广东区域发展战略新定位包括下述三个方面重要含义 空间战略定位 从空间上提升和优化广东在国际产业分工大格局和国内区域产业分工大格 局中的经济地缘性质和地位 未来广东是做什么的 广东在空间上将泛珠三角作为我们的腹地 经济全球化就要通过广 东实现的 转化到全国去 时间战略定位 从经济发展进程上推动广东产业体系由工业经济向服务经济 知识经济跃 升 使广东成为在全球产业体系中我国国民经济加速向知识经济对接的先行地区 广东要 尽快的提升自己的经济能力 超前跟国际知识型的高资本 高知识 高技术的国家齐头并 进 从而引领 影响国内其他的区域 功能定位 从区域经济功能上实现广东由生产主导型功能向创新服务主导型功能跃升 通 过创新功能和服务功能的构建实现由经济大省到经济强省的转变 我们正处于一个不确定性的时刻 全球经济回落 广东出口将受影响 广东出口增速和进口增速差距将会持续收窄 从广东 的角度看 必然会尽快建立工业经济战略与后工业经济战略并重的二元战略 迅速拓展广 东经济社会发展新的战略空间 经济战略取向 构筑未来区域发展地缘战略新优势 实现由经济大省向经济强省的飞跃 依据产业成长进程和规律率先加快广东产业结构升级 拓展广东经济发展产业空间 加速推动产业向国际产业价值链和国内产业价值链高端转移 获取巨大的直接的产业利益 社会发展战略取向 加快构建高质和谐社会 广东区域发展定位的转换必然带来产业结构的升级优化 引致社 会人口结构进一步向中产阶层主导的人口结构转换和优化 大大提升人口结构素质 为构 建和谐社会奠定良好的人口基础 广东要发展成为适宜居住适合创造的社会 要将高素质的社会放在重要的位置 我们可以 看得到 东莞有一个镇 说东莞一个镇 100 平方公里 100 万人创造 100 亿元的 GDP 就 是说这样的一个镇如果按照人均 GDP 实际上是没有多少的 人均 10000 元左右 如果这 12 100 万人聚集在一起 可以实现和谐社会的发展 这样的社会是新东莞人 老东莞人共同 追求的 我们既不可能将新东莞人让出去 如果让出去的话 东莞就会是一个空壳 又不 能无视他们的存在 所以要建设和谐的社会 协调经济发展与环境保护的矛盾 促进可持续发展 把国民经济增长的主导产业由第二产 业逐步转向第三产业 加工制造业由低端环节向高端产业转移 可以在保持国民经济持续 高速增长的同时 减轻和缓解经济发展对环境和资源的压力 三 广东房地产市场的理性回归 10 月份以来价量齐跌 广东房市集体异变 深圳 炒楼者比例高达 30 50 近几年来 经济增长迅速 房价上涨迅速 但十月份市场 观望氛围越来越浓 房价在延续着近 3 个月来的下跌 成交量大大下降 黄金周 1 7 日的 新房成交量仅为 82 套 广州 黄金周期间 一些开发商加大了推盘力度 在价格上做出让步 推出了折扣和认购 优惠增多等房价明升暗降 据有关资料显示 1 7 日 广州全市成交商品房 164 套 广东 100 强 2006 年的平均销售价格是 9800 元 平方米 2005 年亿元以上企业的销售价格是 6739 元 平方米 2002 年亿元以上企业的销售价格为 8158 元 平方米 政府在房地产市场上的作为 从广东政府的角度思考 政府要做的是有效遏制因为调控引 发经济降温 同时保持房地产业的适度规模效应 根据现阶段广东经济发展的趋势 建立 有效的市场机制 从而形成市场的资源配置体系 市场传导机制和经济运行机制 让宏观 调控由原来的 刹车机制 进一步调整为在宏观调控下比较完善的 自控机制 政府的另一个要考虑的因素是 当前在建设和谐广东过程中 普通民众住房与市场走势有 冲突的情况下把矛盾降到最低 由于房价问题不是历史遗留问题 所以可以通过政策调整 或市场机制加以解决 在市场条件下 房价波动是正常现象 可以调控但不能限死 市场 经济中的效率与公平问题 在适当的时候发展顺序应给予完善 和谐社会是当前的主要问 题 而房地产完全市场化操作和过度政府干预都是不合适的 房地产市场的理性思考 中国正进入工业化加速阶段 总体上中国的宏观经济环境仍然支 撑国家发展 20 30 年是没有问题的 因此 房地产行业和宏观经济的关系 大的趋势仍然 看好 但不等于小的局部不进行调整 主要趋势 短期调整 长期看涨 短期调整的原因 国家的货币政策适度从紧变为从紧 固定资产投资实行行政调控 而不 仅是政策调控 13 1 按揭压缩政策 降低了消费者的购房能力 从而减少和延缓了自住型的购房行为 减少 了投资资金 降低了投资收益率 从而有效抑制了投资型的房地产需求 2 由于最近这一波的房价快速上升主要是投资型需求所推动 资金的紧缩和房价上升趋势 的中断必然导致抛售压力增大 需求的减少和供给的增大 必然导致价格调整 长期看涨的理由 广东的市场经济发展相对成熟 因此 在短期的冲动过后 会较快回归理性 1 通货膨胀 我国经济结构中消费率过低 约 40 全球平均超过 60 由此导致内需 不足 外贸不平衡 流动性过剩等宏观经济问题 因此 我国劳动报酬的提高是未来的长 期趋势 从而导致成本拉动型的通货膨胀 通货膨胀必然导致房价上升 2 城市化 城市化的长期趋势所决定的房地产需求拉动房价上升 广东房地产市场理性回归三大特征 价格回归到理性状态 市场趋于平稳化供求回归到适 当位置 投资趋于理性化 政策回归到温和水平 措施趋于长期化 我今天的演讲到此结束 非常感谢各位 主持人 感谢林教授的发言 因为时间的关系林教授讲的是很精彩的 广东社科院讲的是 最全面的 下面请蔡会长为林教授送纪念品 林教授就在广州 大家联系他们很方便的 所以今天因为时间的关系 就不互动了 主持人 下面有请广东房地产行业协会会长蔡穗声先生发表主题演讲 谈谈住房政策与房 地产市场 蔡穗声 谢谢金院长 也不是总结 按分工三个人分别的讲 侧重点是不同的 刚才文处 长讲了国家宏观的政策和大的经济形势 林研究员又介绍了广东经济发展趋向 我后面就 相对比较好讲一点 我就抓紧时间 谈一些看法 我谈的是住房政策和房地产的关系 我 按照自己的研究情况来谈 就是个人的研究心得体会 不代表我服务的机构 也跟会长的 职务没有关系 有一些看法是有争议的 我谈自己的想法 有些讲的不对的或者是错误的 我自己负责 我国今年以来对住房政策有了新的框架 这是第一个问题 今年 8 月份出台了国务院的 24 号文 对以往的政策进行了调整 住房政策的新框架 我概括为以低收入家庭为保障的住 房新政策 背景在于我国已经终结了福利分房 这几年来房价居住的费用上涨比较快 部 分收入较低的居民怨气比较大 以往的政策无法保障低收入者的居住需求 这种情况下 国务院 24 号文对以往的住房公共政策进行了大的调整 要求各级政府承担公共职能 首先 政府分析部分城市低收入家庭比较困难 原因在于城市廉租房制度之后 经济适用房制度 不够完善 政策措施还不配套 这样的三个原因造成了部分低收入群众的住房困难 这样 的说法给这几年的情况划了句号 14 国务院的文件重新调整了住房保证思路 保障了主要的途径 强调建立健全廉租住房制度 为重点 多渠道的解决城市低收入的体系 重点还是廉租房制度 是发补贴还是建廉租房 的问题 扩大廉租房的保障范围 将最低收入扩大为低收入 积极发展租赁市场 文件中说要鼓励房地产开发企业开发建设中小户型住房面对社会出租 国务院文件对保障制度政策的改变 跟 1998 年国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加 强住房建设通知重点发展经济适用房是有很大的区别和调整的 国务院的文件对经济适用 住房也进行了调整 将以往经济适用房的对象是中低收入群改为低收入群 单位集资合资合作建房就是属于经济适用房 按照经济适用房的建设标准和工艺对象严格 把关不能超过这个范围 对保障达标面积也做了严格的规定 新建的廉租住房 套型 建筑面积控制在 50 平方米以 内 经济适用房套型住房面积控制在 60 平方米左右 跟以前建设部规定的建设适用房住房 小套型 60 平方米 中套型 80 平方米也是有所调整的 政策实施提供了行政和资金的保障 最后一点 以往国家政策的受惠面仅限于城市居民 24 号文扩大到农民工 对他们的住房 也进行了制度的安排 这是我的理解 我认为国务院 24 号文对我国住房政策作了重大的调 整 当前对住房政策的理解有两种思路 一种思路叫做两分法 一种思路是三分法 社会保障 的对象是城市低收入家庭困难户 这是很明确的 就文件下发后 引发了一个讨论 为什 么不保障中等收入者 中等收入者如何买房 网络上的言论是批评政府 用词比较严厉 背弃承诺逃避责任 政府原来承诺的 经济适用住房是中低收入者 现在又不是了 只是 低收入 不承诺中收入了 是否对原来的承诺有所背弃 责任缩小了 现在有两种意见 一种意见是两分法 认为社会的住房体系分两个部分 一个部分是政府 保障的部分 国家保障城市低收入者以及农民工的问题 其他的没有列入保障的范围 毫 无疑问就是进入房地产市场范畴 低收入是多大的范围 文件没有明确 我认为还是统计局的 20 比较适当 政府文件从来 没有明确的规定 另外一种意见 国家住宅体系将会从以往的过渡强调商品化转型为保障居住商品化并重 中等收入人群不仅如完全的商品化 高收入人群要进入完全商品化 目前我国大部分的人 群不能完全适合购买商品化 因此一部分政府解决 一部分市场化方式 中间部分是市场 方式和政府补贴相结合 使得我国住房体制和保障制度覆盖全体人群 这就是三分法 提出三分法的人士还有一个观点 就是无缝对接 刚才有一位认识也提到了 无缝对接的 问题 我们的政策设计应该按社会上不同收入的阶层 都有相对应的住宅品种 例如经济 住房 限价房 普通商品房 高档商品房 商品化不同的品种对应社会上不同收入的人群 这是无缝对接 各类住房品种的价格应该是相互衔接的 没有间歇的 这就是无缝对接 这种关键我个人的看法是值得商榷的 观点的立足点在于将住房问题的解决完全建立于购 15 买的基础上 将租赁驱赶于消费领域 每个人必须购买一套房屋居住 这样的观点也否认 了租赁是解决城市居住问题的主要途径之一 它的问题就强化了国家目前不正确的消费观 和消费结构 后果必然加剧住房供求关系紧张 这也不符合国内国外市场经济国家住房供 应和住房消费的客观现实 完全排出租赁是不现实的 市场经济国家不会让大家完全靠购 买解决问题的 购买和租赁都是主要的两个途径 联合国都提出人人享有适当的住房 实 现的途径是 购买和租赁 我国以前几十年住房建设是落后的 这二十多年来发展比较快 我们不可能在短短的十年 二十年或者是更长的时间内 通过购买商品房可以满足所有人 的住房需求 应该有更多的人是租房住而不是买房住 住房政策今后有两种思路 这也是 一种探讨 我认为住房社会化和住房政策化两者是相辅相成的并不是对立的 坚持市场化的大方向应该不动摇 现在的房地产市场有很多的问题 我们做了很多的批评 但是问题的原因比较复杂 有房地产市场发育还不成熟 还不健全的原因 我们的法律法 规以及制度有很多要完善的地方 造成了当前的问题 中国宏观经济和世界宏观经济的背景造成的 归根到底中国市场经济的发育时间不长 还 不成熟 需要在发育过程中 不断解决问题 不断的完善 我们看到 国务院 2003 年 18 号文讲的很清楚 坚持住房市场化的基本方向 不断的完善房地产市场体系 更大程度发 挥市场在资源配置中的基础性作用 这个精神有些人说过时了 应该修改了 我不同意 胡锦涛总书记在党的十七大报告中有一句话 我念一下 要深化对社会主义市场经济规律 的认识