收购评估上海古北强生花园投资计划书

古北强生花园商业项目古北强生花园商业项目古北强生花园商业项目古北强生花园商业项目 投资计划书投资计划书投资计划书投资计划书 上海市万航渡路上海市万航渡路上海市万航渡路623623623弄弄弄1 1 1号中行别业商务中心号中行别业商务中心号中行别业商务中心2 2 2楼楼楼 电话 电话 电话 021 62318288021 62318288021 62318288 传真 传真 传真 021 62488081021 62488081021 62488081 网址 网址 网址 客服专线 客服专线 客服专线 400 889 2258400 889 2258400 889 2258 策源房地产投资有限公司策源房地产投资有限公司策源房地产投资有限公司策源房地产投资有限公司 2008200820082008年年年年6 6 6 6月月月月 古北强生花园商铺项目投资计划书 第 1 页 目目 录录 第一部分第一部分 执行概要执行概要 1 0 项目简介项目简介 本报告中投资目标物业位于长宁区古北板块古北路 靠近黄金城道 属 高档住宅项目古北强生花园的配套商业 投资目标物业总面积为 3097 平方 米 强生古北花园位于长宁区黄金城道 古北路交叉口的位置 北面正对由 和记黄浦 开发建造的 御翠豪庭 东侧紧贴 金色贝拉维 周边 开发建成了很多大型涉外高档住宅 云集了大量高收入人群 随着 2008 年 年底黄金城道步行街的贯通 本项目将成为古北二期与古北一期的核心位 置 一 一 产品描述产品描述 项目进度 现房 总建筑面积 3097 平方米 产品类型 1 2 层住宅沿街裙商 分割状况 垂直分割型商铺 商铺数量 15 套 面积划分 100 340 平方米 商铺层高 3 5 4 米 商铺面宽 不小于 3 8 米 商铺进深 12 米 内部走廊 1 5 米 业态限制 非餐饮类 交房标准 公共部位已装修 商铺内部的水 电 中央空调 吊顶 古北强生花园商铺项目投资计划书 第 1 页 地砖均已完成 沿古北路商铺沿古北路商铺 二楼的内廊二楼的内廊 古北强生花园商铺项目投资计划书 第 2 页 第二部分第二部分 业务操作通路业务操作通路 一 一 操作路径操作路径 二 二 回购要约回购要约 古北强生花园商铺项目投资计划书 第 1 页 第三部分第三部分 市场价值分析市场价值分析 一 一 区域市场概况区域市场概况 古北是上海市第一个规模化 集约化开发建设的高标准国际社区 位于上海市区西 部虹桥开发区的西南侧 经过十多年的发展 古北已集聚商住办建筑共 80 余万平方米 吸引了来自 32 个国家和地区的近 3000 多户企业 10000 多名涉外人士居住 成为上海 外籍人士居住最为集中的区域 二 二 供应供应 项目名称项目名称地址地址面积 面积 M2 形态形态 古北瑞仕花园黄金城道5500住宅底商 古北新苑古北路2000住宅底商 古北花园黄金城道7200住宅底商 美丽华花园虹桥路15000商场 强生古北花园黄金城道 古北路11000住宅底商铺 区域商铺供应总量较小 商铺供应以住宅底商为主 黄金城道规划为古北社区的高档商业步行街 两侧住宅底商铺分布较为集中 三 三 需求需求 区域高端人士密集 消费力强劲 周边商铺供不应求 租售紧俏 黄金城道一期商铺租金较高 一般 120 180 的商铺租金 33 元 天左右 目 前转手率极低 黄金城道二期商铺大多开发商 捂铺惜售 待黄金城道步行街市场成熟后运作 项目 部分已出售的商铺已纷纷被中介 银行 美容美体预先抢占 对他们来 说目前是否盈利并不重要 关键是先抢占商铺 看好未来升值潜力 四 四 投资投资 目前商铺投资者对商铺投资主要看重两个方面的因素 物业增值和租金回报 率 区域商业物业供不应求 近年年均增值幅度保持在 5 8 的水平 在此基 古北强生花园商铺项目投资计划书 第 2 页 础上 投资者对年租金回报率的要求仅 3 5 区域投资客户以机构投资者 温州个人投资者和海外投资者为主 尤其是海外 投资者更看重人民币汇率的增长 对投资回报率的要求更低 五 五 租售情况租售情况 以下是本项目附近的同类相似产品 项目名称项目名称商铺面积商铺面积商铺楼层商铺楼层 租金租金 元元 M2 天天 售价售价 元元 M2 成交时间成交时间备注备注 瑞仕花园裙房商业200B1 2F9 07 12 瑞仕花园裙房商业1201 2F11 08 4 瑞仕花园裙房商业2001 2 6500007 10业主急于出售 瑞仕花园裙房商业205B 2 10000008 2地下面积不送 黄金城道水城南路 裙房商业 2211 233 08 2 华丽家族456B 2F8 511000007 底地下面积送 沿黄金城道二期的其他住宅裙商如 沿黄金城道二期的其他住宅裙商如 强生古北花园强生古北花园 御翠豪庭御翠豪庭 金色贝拉维金色贝拉维 古北国际花园古北国际花园等等 项目均不租不售 项目均不租不售 信息来源 现场实际调研及项目周边中介公司反馈 六 六 价格评估价格评估 租金预计 本项目平均租金水平可达10 5 11 元元 M2 天天 基于以下理由 黄金城道商业步行街二期 08 年年底开通 对本项目形成较大带动 项目品质较高 产品自身适应多种业态商户使用 区域商铺入住率极高 商户争相排队进场 资本化率 不考虑物业增值 本项目资本化率水平取 5 商铺价格 评估本案商铺市场售价水平为 78000 元元 M2 古北强生花园商铺项目投资计划书 第 3 页 第四部分第四部分 融资方案融资方案 预计资金状况 单位 万元 项目金额说明项目金额 收购总价12 387 52 0 4 3096 88M2 预计资产评估价18 581 28 0 6 3096 88M2 预计银行贷款 评估价50 9 290 64 1 858 0 5利息支出 15 半年 696 8 预计自筹资金3 096 88 资金成本 20 半年 309 7 该项目预期以整体公司股权方式购入 价格按其物业单价 40000 元 M2 计算 总价约为 12387 52 万元 该项目商铺市场销售均价不低于 70000 元 M2 预期其资产评估价格不低于 60000 元 M2 总 价约 18581 28 万元 据收购合同按评估价格 50 向银行进行贷款申请 预期取得贷款金额约 9290 64 万元 资金缺口约 3100 万元 银行贷款利息支出 按 15 年计算 该项目预期资金回笼周期在 6 个月左右 利息支出约 696 80 万元 自酬资金资金成本 按 20 年计算 该项目预期资金回笼周期在 6 个月左右 资金成本约 309 70 万元 古北强生花园商铺项目投资计划书 第 4 页 第五部分第五部分 财务分析财务分析 项目赢利预测项目赢利预测 单位 万元 方案方案方案方案备注备注 一 销售收入一 销售收入18519 34 二 收购成本二 收购成本12387 52 三 收购费用三 收购费用1376 89 1 不可预期费用185 19 收入 1 2 销售人员奖励 3 广告费185 19 收入 1 4 银行贷款利息1006 50 9290 64 商业贷款 15 半年 3096 88 自筹资金 20 半年 四 税费 二手房买进发生的税费四 税费 二手房买进发生的税费 卖卖 出时发生的税费 出时发生的税费 2108 42 1 1 按二手房买进发生的税费按二手房买进发生的税费0 00 A 契税 3 B 交易手续费 C 买卖合同印花税 0 05 2 2 卖出时发生的税费卖出时发生的税费2108 42 A 营业税 5 5 337 25 B 土地增值税 按税法计算 计算方法 如下 1761 14 C 交易手续费0 77 2 5 M2 C