《房地产开发经营成本与管理》模拟试题及答案(一)

1 某市去年住宅的实际销售量为 500 万 m2 预测销售量为 450 m2 评估值数 为 0 8 则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是 万 m2 A 450 B 475 C 490 D 500 2 在资金等效值计算的过程中 资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额 称为 A 未来值 B 终值 C 时值 D 现实值 3 承包商收到竣工结算价款后 通常应在 内将竣工工程交付给开发商 A 半个月 B 一个月 C 一个半月 D 两个月 4 从房地产开发的角度来看 市场分析最终要落实到房地产开发物业的经营环境 A 对 B 错 5 对于相互替代的产品 当一种产品价格上涨 替代品的需求就会降低 A 对 B 错 6 资金的时间价值的大小 取决于多方面的因素 从投资的角度来看主要有 A 风险因素 B 资本化率 C 通货膨胀率 D 投资利润率 7 在土地储备机构抵押贷款中 土地储备机构作为土地使用者 向金融机构提出 贷款要求 A 对 B 错 8 下列有关利润的含义说法不正确的一项为 A 利润是企业经济目标的集中体现 企业进行房地产开发投资的最终目的是获取 利润 B 房地产开发投资者不论采用何种直接的房地产投资模式 其销售经营收入扣除 总开发产品成本费用和销售税金及附加后的盈余部分 成为投资者的经营利润或称盈 利 C 盈利要进行再分配 一部分无偿上缴税收 作为国家或地方的财政收入 另一 部分留给投资者 利润较小时不再向下分配 D 根据财务核算与分析的需要 企业利润可分为利润总额 又称实现利润 经营 利润 税后利润和分配利润四个层次 9 通货膨胀风险会 房地产投资的实际收益率 A 提高 B 降低 C 无影响 D 以上答案均不准确 10 收益性物业的经营费用包括 等 A 人员工资 B 办公费用 C 抵押贷款还本付息 D 保险费 房管税 11 物业甲为写字楼项目 2003 年末价值为 1000 万元 预计 2004 年末价值为 1100 万元的可能性为 50 为 900 万元的可能性为 50 则 2004 年该物业的价值的标 准差为 10 物业乙为高尔夫球场项目 2003 年末价值为 1000 万元 2004 年末价值 为 1200 万元的可能性为 50 为 800 万元的可能性为 50 则 2004 年该物业的标准差 为 20 由以上资料 投资风险更大 A 物业甲 B 物业乙 C 一样大 D 无法判断 12 市场利率的多变性直接决定于资本借贷的供求对比变化 A 对 B 错 13 房地产开发投资对政府行为而引起的影响相当敏感 建筑业 房地产业常常 被政府用来作为一个 经济调节器 又是中央政府财政收入的一个重要来源 A 农业经济税收 B 工业生产带来的利润 C 商业经济经营带来的巨大财富 D 与房地产有关的收入 14 运用投资组合理论指导房地产投资活动的目的是 A 在固定的预期收益率下使风险最低 B 使收益率最高 C 在一个预设可接受的风险下使收益最大化 D 减少投资 15 是指当房地产市场上需求增长赶不上供给增长的速度 出现了空置率上升 物业价格和租金下降的情况 A 房地产泡沫 B 房地产市场中的过度开发 C 房地产适度经营 D 房地产过剩 16 投资机会选择和决策分析 是整个开发过程中最重要的一个环节 类似我们 通常所说的 A 前期工作 B 初期工作 C 前提工作 D 项目可行性研究 17 又称目标市场 是公司决定追求的那部分合格的有效市场 A 商品市场 B 生产要素市场 C 服务市场 D 潜在市场 18 按固定资产的使用构成 投资可以分为 A 建筑安装工程 设备和器皿购置和其他费用 B 基本建设和房地产开发投资 C 土地投资和房屋投资 D 国内投资和外商投资 19 属于利息的计算方式有 A 单利计息 B 连续复利 C 间断复利 D 复利计息 20 在房地产市场中 除价格外 对市场的供求都产生影响因素包括 A 收入的变化 B 对未来的预期 C 政策变化 D 可替代商品价格 21 房地产投资具有收益 保值 增值和消费四方面特性 A 对 B 错 22 房地产市场上存在两宗完全一样的房地产 A 对 B 错 23 在房地产市场调查的过程中 是收集一手资料时最普遍采用的手段 A 座谈 B 问卷 C 观察 D 实验 24 以下关于现金流量图绘制规则的描述正确的是 A 以横轴为时间轴 向右延伸表示时间的延续 轴上的每一刻度表示一个时间单 位 两个刻度之间的时间长度称为计息周期 B 在把资金的流动情况绘成现金流量图时 都把初始投资作为上一期期末 即第 一期期末发生的 C 相对于时间坐标的垂直箭头线代表不同时点的现金流量 D 如果现金流出或现金流入不是发生在计息周期的期初或期末 而是发生在计息 周期的期间 为了简化计算 公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期初发生 25 产品在被购买之后 就进入买后阶段 购买者对购买活动的满意感 s 是产品 期望 E 和该产品可觉察性能 P 的函数 即 S f E P 以下关于 E 和 P 关系描述正确 的是 A 若 E P 时 消费者满意 B 若 E P 时 消费者不满意 C 若 ED E 和 P 之间的差距越大 消费者的不满意感也就越强 26 在可行性研究阶段 房屋开发费中各项费用的估算 可以采用 A 单元估算法 B 单位指标估算法 C 工程量近似匡算法 D 概算指标法 27 有效面积系数是指建筑物内已入住或已进行商业物业等活动的建筑面积与总 面积之比 A 对 B 错 28 应用科学的投资组合理论 可以大幅度降低个别风险 也可以使系统风险有 一定程度的降低 A 对 B 错 29 针对不同用途的收益性物业可分为 A 写字楼物业管理 商场物业管理 B 承租人管理 租赁市场管理 C 工业及货仓物业管理 人事管理 D 商场物业管理 财务 人事管理 30 人们在购买决策过程中 可能扮演不同的角色 是首先提出或有意购买某 一产品或服务的人 A 发起者 B 影响者 C 决策者 D 购买者 31 对于写字楼项目 要充分考虑项目所处地区的流动人口和常住人口的数量 最后才能确定项目的规模 档次 A 对 B 错 32 服务市场是指已经购买了某种产品 需要提供后续服务的消费者集合 A 对 B 错 33 长期利率下调 预期房地产投资风险降低会导致房地产投资需求 A 上升 B 下降 C 不变 D 不确定 34 某房地产开发项目的开发周期为 4 年 其中前期工作为 0 5 年 建设期为 2 5 年 销售期为 1 年 建造成本估算为 10000 万元 不含利息 在建设期内均匀投入全 部建造成本由银行贷款提供 贷款年利率为 6 按季计息 则该项目建造成本的利息 是 万元 A 755 54 B 772 84 C 1400 88 D 1433 90 35 工程成本控制的主要对象是 A 主要费用中的固定费用 B 主要费用中的变动费用 C 次要费用中的固定费用 D 次要费用中的变动费用 36 金融机构为了降低自身的资金损失风险 提高贷款偿还的可能性 通常会要 求对房地产贷款进行担保 房地产贷款担保方式包括 A 保证 B 抵押 C 质押 D 名誉 37 开发项目全部投资的内部收益率表明了 A 项目投资所能支付的最高贷款利率 B 将未来收益或收入转换成现值的收益率 C 投资者每年所获得的或期望获得的收益率 D 项目年净收益与项目投资的资本价值之比 38 由于我国实行土地的社会主义公有制 除划拨国有土地使用权外 国家依法 实行国有土地有偿 有期限使用制度 因此 土地使用者才是房地产市场的参与者 而土地所有者则不是 A 对 B 错 39 零售商业物业的租金是以 为基础计算的 A 每一个独立出租单元的总出租面积 B 以每月每平方米 C 以每平方米可出租面积 D 每平方米可出租面积按月或年支付的金额 40 下列关于写字楼分类的描述正确的是 A 写字楼在国内尚无统一的标准 专业人员主要依照其所处的位置 自然或质量 状况和收益能力进行分类 国外通常将写字楼分为甲 乙 丙三个等级 B 甲等写字楼通常有完善的物业管理服务 包括 24 小时的维护维修及保安服务 C 乙等写字楼具有优越的地理位置和交通环境 建筑物的物理状况优良 其收益 能力能与新建成的写字楼建筑媲美 D 丙级写字楼相对于乙级写字楼 租金水平和出租率都偏低 41 影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括 自然环境和人文环境的变化 金融业的发展 信息 通讯技术水平的提高 生产方式和工作方式 政治制度的变迁 A B C D 42 可行性研究可以分为五个步骤 以下排序正确的是 调查研究 接受委托 编制可行性研究报告 方案的选择和优化 财务评 价和综合评价 A B C D 43 土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购 前期开发和整理的贷款 它的主要还款来源是 A 政府的财政收入 B 土地出让收入 C 土地储备所获得的利润 D 土地受让方的投资 44 要想了解市场是如何有效地通过改变价格来调整房地产的供需变化 就需要 对房地产市场的特性进行分析 房地产市场的特性主要表现方面不包括 A 固定的投资市场 B 房地产市场是房地产权益的交易市场 C 要求高素质的专业顾问服务 D 易于出现市场的不均衡和垄断 45 某家庭购买了一套 90m2 的商品住宅 售价为 4000 元 m2 该家庭首付了房价 总额的 30 其余购房款申请住房公积金和商业组合抵押贷款 住房公积金贷款和商业 贷款的利率分别是 4 5 和 6 8 贷款期限为 15 年 按月等额偿还 其中住房公积金 贷款的最高限额为 10 万元 如果该家庭以月收入的 35 用来支付抵押贷款月还款额 那么此种贷款方案要求该家庭的最低月收入为多少 假设该家庭在按月还款 3 年后 于 第 4 年初一次性提前偿还商业贷款本金 5 万元 那么从第 4 年起该家庭的抵押贷款的 月还款额为多少 46 属于利息的计算方式有 A 单利计息 B 连续复利 C 间断复利 D 复利计息 47 房地产开发商在融资过程中的成本主要是 A 中介费 B 承诺费 C 利息 D 评估费 48 金融机构在融出资金时 要遵循 的原则 A 政策性 B 流动性 C 安全性 D 盈利性 49 已知某投资的净现金流量如下表所示 如果投资者目标收益率为 10 此项目 的财务净现值是 万元 A 41 8 B 200 C 166 1 D 200 50 在房地产市场中 消费者 即买家 他们的交易取向是 物有所值 用适 当的货币资金 换取使用或拥有房地产的满足感或效用 A 对 B 错 参考答案 1 C2 C3 A4 B5 B 6 A C D7 B8 C9 B10 A B D 11 B12 A13 D14 A C15 B 16 D17 C18 A19 A D20 B C 21 A22 B23 B24 A C25 A B C 26 A B C D27 B28 B29 A30 A 31 B32 A33 A34 D35 B 36 A B C37 A38 B39 A40 A C 41 A B D42 D43 B44 A 45 提示 此题为 2005 年试题 一 解法一 1 已知 P 4000 90 1 30 25 2 万元 P1 10 万元 P2 25 2 10 15 2 万元 2 N 15 12 180 月 4 5 12 0 375 i2 6 8 12 0 57 0 567 0 5667 A1 P1 i1 1 i1 n 1 i1 n 1 10000 0 375 1 0 375 180 1 0 375 180 1 764 99 元 Al P2 i2 1 i2 n 1 i2 n 1 15200 0 57 1 0 57 180 1 0 57 180 1 1352 66 元 按照 0 57 1349 62 元 按照 0 567 1349 31 元 按照 0 5667 A A1 A2 764 99 1352 66 2117 65 元 按照 0 57 2114 61 元 按照 0 567 2114 3 元 按照 0 5667 3 最低月收入 A 0 35 2117 65 0 35 6050 43 元 按照 O 57 6041 74 元 按照 0 567 6040 86 元 按照 0 5667 4 第 4 年初一次偿还商贷本金 5 万元 在第 4 年第 15 年内的月还款额为 P1 5 万元 n 15 3 12 144 月 A P P2 i2 1 i2 n 1 i2 n 1 5 O 57 1 O 57 n 1 O 57 n 1 509 94 元 按照 O 57 508 98 元 按照 0 567 508 89 元 按照 0 5667 从第 4 年起抵押贷款月还