2016年房地产行业现状分析

2 20 01 16 6年年房房地地产产行行业业现现状状分分析析 随着 2015 年的结束和年尾国家对于房地产市场政策的出台 很多人对 2016 年房地产市场开始有了展望 下面学习啦小编为大家分析一下今年的房地产 行业状况 2 20 01 16 6房房地地产产行行业业状状况况分分析析 2015 年以来 随着一系列利好政策的出台 楼市逐渐回暖 据亿翰智库 数据显示 1 11 月 30 家典型企业中包含万科 保利 恒大 华润等 15 家 大牌房企完成了全年业绩目标的 90 但由于库存压力巨大 其他房企业绩 完成情况不甚理想 不明朗的现状让 2016 年的市场显得更为扑朔迷离 房地产市场究竟是 能再次焕发活力 还是将持续走低呢 为此凤凰房产成都站采访了多名专家 人士 大部分专家认为 2016 年房价或将上涨 但整体市场发展还是较为平 稳的 不过也有专家认为 2016 年的市场情况可能会继续恶化 目前楼市部分地区萧条 房企分化严重 实力强 现金流多 能抵御寒 冬的企业才能生存 特别是像保利 华润等央企 囤积了大量的现金 而且 拥有强大的销售力量 其业务也分散于世界各地 才能度过寒冬 今年房地产销售总体上偏冷 一线城市好于二线城市 二线城市好于三 四线城市 因总体上仍然供大于求 待售房也许需要五到十年才能卖完 所 以 2016 年情况不会有明显的改善 可能还会继续恶化 目前商品房库存巨大 有增无减 特别是全国商业库存比住宅库存风险 大 二三四线城市土地供应过剩 如何去化库存与防止过剩的供应 是 2016 年政府主要的任务 而 2016 年的全国房地产市场 将稳中有涨 量稳价升 全年保持去库 存 平稳 分化的发展态势 上半年楼市复苏回暖 下半年楼市火热谨慎 按 2015 年楼市形势与政策来看 市场波动未全面结束时 2016 年房价将继 续上涨 成交量维持 10 亿平方米以上 政策为去库存将变得更加宽松 一方面是去库存成为 2016 年中央到地方政府的主要工作 一切的政策 与调控都会为去库存而放松 另一方面是住房需求会再次获得释放 二孩 户籍 公积金 房贷首付与利率下调等政策利好 刺激购房需求 三是一二 线城市房地产市场持续火爆 三四线城市则逐渐平稳 四是货币政策依然存 在放松的空间 降准 降息 五是宏观经济增长 7 以下的增速 6 5 以上的 增速目标 房地产将为经济增长提供动力 毫无疑问 2016 年全国房地产市 场不会比 2015 年差 会好于 2014 年 今年 5 月份以来 成都的楼市其实是在回暖的 不过这个回暖幅度并不 大 虽然是在增长 但没有一线城市那么大 从整体区域来看 价格的分化 情况还是比较大的 有的区域在走低 有的区域却还在涨价 从目前来看 成都市场回暖的趋势是没有变的 整体市场仍然是以去库 存为主 如果今年的市场回暖没有像预期的那么强烈的话 可能房价还会更 加宽松一些 以达到房企想要尽快走量的目的 我们认为可能 2015 年到 2016 年的过渡不会像去年那么大 可能只是一 个常规的波动 在前几年经济高速增长的时候 可能房地产的支撑是最大的 但是今年提出来说 不再某一个单型的企业来支撑整个国家的经济 那就可 能对房地产的看中有一定的减小 虽然说房地产可能还是最主要的行业之一 但是与之前相比依赖度可能会降低一些 从产品上来看 未来对于刚需的产品需求可能还是保持原来的市场氛围 继续保持一个去库存的状态 但是对于改善的产品需要来讲 需求可能会有 所增长 但是增长的企业一定会是那些拥有成熟的后续服务体系的企业 2 20 01 16 6年年房房地地产产行行业业趋趋势势 1 基调 房地产仍是经济 稳定器 全力 去库存以拉投资 一方面 当前国内投资疲软 国外经济回升乏力 进出口持续下滑 而 且目前未见 2016 年局势能有所扭转的契机 明年经济增长仍将面临较大的 压力 因此 2016 年经济增长仍需支柱产业 房地产托底 另一方面 近来习近平 李克强接连表态 楼市要着力去库存 房地产 行业库存问题就是供需错位 没有形成有效供给 这也是 供给侧改革 的 一个重点 2 政策紧密服务 房产下乡 整体宽松与分类调控并存 虽然 2015 年房地产市场供给侧和需求侧调控政策均取得了十分显著成 效 然而房地产市场产能的区域结构 产品结构性过剩的库存问题并未完全 解决 特别是三四线城市仍是库存积压的重灾区 同时各城市房地产市场两 极分化趋势仍在加剧 因此 2016 年房地产市场政策面仍将维持宽松局面 去库存 仍将是 2016 年政策调整重点 强化 分类调控 也将是房地产 行业政策的一大主旋律 3 投资开发投资在下半年有所回升 全年增速将维持在 10 左右 在经济新常态下 房地产开发投资 土地购置面积 新开工等进入 寒 冬 在宽松政策推动下商品房销售显著好转并在 2015 年创新高 但销售 与投资背离的现象并没有扭转 库存问题仍是 2016 年制约房地产开发投资 回升的阿喀琉斯之踵 根据目前的房地产行业开发节奏和库存情况来看 2016 年上半年房地产开发投资额仍会继续回落 维持低位运行 预计到下半年开发投资增速将会触底回升 一方面虽然高库存会延迟投 资传导效应 但良好的销售行情势必会带动房地产开发投资额在下半年增加 尤其是一 二线城市存量快速去化后 开发投资节奏必然会逐步加快 4 供应新开工与土地成交双降致整体低位 一 二线城市或小幅回升 鉴于 2015 年以来持续下滑的新开工面积增速和土地成交规模同比锐减 33 同时 目前整体楼市供过于求的基本面并未改变 而政府也一再强调 推动楼市去库存 维护市场稳定健康的重要性 预计 2016 年楼市供应整体 将维持偏紧 继续维持低位 或有进一步小幅下降可能 就各能级城市来看 一线及南京 苏州 武汉 合肥等库存压力较低 市场较为平衡或已经供不应求的城市 在 有限有供 调节下 为了满足市 场需求 若适度增加土地供应 并控制房价非理性上涨 新增供应仍有较大 回升空间 而青岛 大连 宁波 沈阳等压力较大城市 今年市场回升明显 库存压力得到一定程度缓解 因而来年供应量或将小幅上涨 对于当前市场 去化压力最大的三 四线城市来说 供应高低还在于市场去库存效果 若明 年市场需求得不到有效提振 供应增长的可能性不大 或继续保持低位甚至 小幅下降 5 销售总量仍将维持相对高位 预计在 2014 和 2015 年水平之间 从 2015 年全年的市场表现来看 政府所采取的一系列政策支持对今年 行业销售起到了关键作用 我们预计 在政策继续宽松 去库存 成为国 家任务之后 明年全国房地产行业销售面积和金额会保持平稳 总量维持相 对高位 与 2015 年水平持平或略有下降 预计年销售面积维持在 12 13 亿 平方米 销售金额预计在 8 万亿 9 万亿元之间 6 房价各线城市价格分化进一步加剧 三四线城市房价仍有下行可能 整体来看 在行业投资额不断下滑 新开工不见起色之下 预计 2016 年各城市房价分化将进一步加剧 一线城市和需求旺盛的二线城市房价上涨 动力仍充足 库存去化压力大的二线和三 四线城市则堪忧 一线城市房价上涨主要基于三个方面 其一 地价推动房价 目前一线城市土地市场愈发火热 北京 上海接 连拍出地王就可见一斑 其二 开发商更珍惜投资机会 在中央 控供应 的方针下 开发商会 愈发珍惜来之不易的一线城市投资机会 对于项目运作也会更多的注重利润 率而非周转速度 其三 需求基数保证去化 在庞大的需求人口基数下 开发商在一线城 市开发项目更有底气 从历史经验来看 即便项目短期内因售价较高而去化 缓慢 但只要不是区位过于偏僻 两至三年内也都可以完成较好的销售成绩 但对于深陷库存压力之下的二线和三四线城市 此类城市大多拥有这三 类特征 其一 商品住宅库存 土地库存过高 其二 人均住房面积较大 改善型需求并不强烈 其三 对外来人口吸纳能力不足 多依赖本地居民购 房 因此房价仍有下行可能 7 库存部分城市库存压力走低 但多数城市仍难见实质性好转 房地产行业整体库存高企 结构性过剩的问题依旧 主要是当前的非重 点城市销售仍处下行通道 拖累整个市场的库存去化 再加上前期投资和建 设规模的高速增长 待售面积仍会持续增加 就年底中央屡次表态看 行业 去库存 将继续深化执行 8 需求集中释放后改善需求将回落 农民购房将释放更多刚性需求 在经历集中释放高峰期之后 我们认为 2016 年改善 高端住宅需求占 比将有所回落 同时我们看到 随着未来小户型产品供应的增加 一 二线 大户型产品或有更多回落的可能 同时 2016 年政策着力推动 农民进城购房 运动 将释放更多的刚性 需求 目前部分二线城市和多数三四线城市成交情况并不理想 希望通过农 民工补贴买房等政策 进一步引导需求释放 缓解三四线市场库存压力 从 年末的中央经济工作会议表态来看 我们有理由相信 2016 年政府会再接再 厉通过新型城镇化等各项政策加速三四线城市去库存 恢复楼市信心 而农 民进城购房 租房所对应的需求恰恰是刚需产品 在这样的情况下 刚需产 品占比上升应是大概率事件 9 土地供需低位徘徊 城市热度分化加剧 热点城市地价继续上升 全国土地市场成交量已连续两年低位徘徊 根本原因是全国城市商品房 库存一直处于供远大于求的失衡状态 在较大的去化压力下 房企普遍遵循 谨慎的拿地策略 2016 年这一状况不会改观 全国土地成交总量徘徊不前仍 是大概率事件 但增速有望止跌回升 因为受成交惯性上升拉动 越来越多 的房企需要补充土地储备库存 拿地力度应该不会小于 2015 年 据此研判 2016 年全国土地市场成交总量有望 止跌回升 但增幅不会很大 10 企业营销大规模营销强势宣传 需求定制成为新潮流 今年以来 随着行业的不断变化 市场由 产品导向型 发展为 客户 导向型 加之互联网浪潮 房地产的大数据时代已然到来 分析 2015 年的 典型热销项目 我们不难发现 房企也在逐步适应着市场形势的演变而创新 着现有的营销方式 就内部而言 集团统一布控 各城市项目全覆盖因规模 效应提升传播效率而得到广泛应用 而外部则主要分为两方面 一是联合第 三方机构达成客户共享 联合宣传 二是借助互联网工具产生的海量数据进 行分析 实现精准营销及需求定制 依据对 2015 年营销特征的总结 我们分析 2016 年房企营销主要有以下 三大方向 一是大规模营销趋势将延续 强势宣传提升关注度 今年以来 碧桂园 全员微信朋友圈刷屏 不扯蛋 周一见 恒大海花岛全渠道轰炸式营销 均取得了不错的效果 二是利用大数据描摹客户 画像 精准营销成为可能 借助线上线下 渠道获得客户数据后 企业可以将这些大数据进行分析 提取潜在购房者的 身份特征 偏好 行为特征等影响购房的因素 为客户 画像 三是房企营销将回归产品本源 模块定制带来营销升级 随着 互联网 营销的不断升级 产品定制方式已引起广泛关注 目前万科 绿地 景 瑞等房企都开始了对这个领域的探索 纷纷推出自身特色的定制化产品 绿 地的 百年宅 杭州万科 光璟的定制家装和杭州景瑞 悦西台的 eplus 服 务模式均为典型代表 预计 2016 年 房企将会继续深化产品迭代 家装