新汉都项目定价建议

绝密绝密 新汉都市场定价建议新汉都市场定价建议 武汉渡边房地产营销策划有限公司武汉渡边房地产营销策划有限公司 二二 0 0 一一 0 0 年年 5 5 月二十日月二十日 2 新汉都市场定价建议新汉都市场定价建议 一 一 本案概况本案概况 二 区域内楼盘竞争形势二 区域内楼盘竞争形势 一 汉川板块概况 根据我司独创的楼盘竞域半径理论 十公里内的楼盘相互之间都会存在竞争关系 而只有目标消费人群相近 的楼盘才会形成直接的竞争 本案位于汉川市经济开发区 汉川市市区从区域上划分可分为三大板块 老城区 城西区 开发区 老城区老城区楼盘品质普遍不高 且规模较小 建筑密度较大 但是周边配套设施齐全 属中心城区 城西区城西区楼盘品质较高 多为高层 建筑密度较小 金山公园华府前两期基本售罄连同三期福星城 将构成 50 3 万平米的超大型高尚社区 片区价值显现 引领了汉川楼价 直逼 3000 元 平米 开发区开发区楼盘开发较晚 板式高层 大规模小区成为趋势 内部建筑密度较低 绿化率较高 但周边配套设施 不全 离市中心较远 城西区域和开发区楼盘品质较高 体量较大 且项目已经具有一定的知名度 是本案销售的直接竞争对手 一 区域楼盘基本信息 项目项目 名称名称 住宅价格 元住宅价格 元 位置位置总建筑面总建筑面 积积 项目优势项目优势项目劣势项目劣势现阶段活动现阶段活动商铺价格商铺价格 汉川 福星 城 起价 2150 最高价 2900 均价 2550 西湖路与滨 湖大道交汇 处汉川公园 对面 30 万方小区规模较大 旁边就 是汉川公园 2 路车起点 站 户型全 湖北名牌 企业 品牌效应好 周边教育 生活配套 较远 交通不便 位 于汉川环线路 噪音 较大 贷款 9 7 折 一次性 9 5 折 另外赠送 2200 元的 天然气报装费 三期二组 团 6 月底开盘 商铺 8000 元 社区内 步行街商铺 万仁 小区 起价 2138 最高价 2950 均价 2538 霍城大道国 家电网对面 20 万方位于经济开发区 去机 场和武汉的必经之路 道路开阔 周边配套不完善 小 区规模较大 可是开 发商众多 后期物业 管理存在问题 无优惠均价 5000 元 西湖 国际 广场 起价 2500 最高价 3080 均价 2700 汉川福星城 对面 12 万方对面就是汉川公园 和 福星城连成大规模生活 小区 周边教育 生活配套 较远 交通不便 一次性 97 折 按揭 99 折整体出售或 招商 4 文化 世纪 城 起价 2500 最高价 3080 均价 2700 文化路与文 化桥旁 6 万方地段好 中心城区位置 商业中心 自身配套齐 全 交通便利 全板式 房 旁边的涵闸河环境改 造属于市政工程 难 度较大 治理困难 道路旁边噪音较大 按揭无优惠 一次性 9 8 折 商铺买一楼送二楼 23000 元 买一楼送二 楼 CBD 中心 城 起价 2000 最高价 2800 均价 2400 欢乐街原中 心集贸市场 内 50 米 5 万方 商业占 3 万方 位于中心城区商业中心 交通便利 地势低 规模小 行 车不便 认筹优惠 1 万元待定 汉川汉川 新汉新汉 都都 待定待定霍城大道万霍城大道万 仁小区斜对仁小区斜对 面面 21 万方万方规模较大 位于经济开规模较大 位于经济开 发区 去机场和武汉的发区 去机场和武汉的 必经之路 道路宽阔 必经之路 道路宽阔 周边生活配套不齐全 周边生活配套不齐全 东临恒大包装工厂 东临恒大包装工厂 离市中心较远 离市中心较远 待定待定待定待定 小结 小结 1 通过以上信息可以得知 汉川市商品房入市均价主要集中在 2500 元 2700 元 之间 单位起价在 2100 2500 元之间 部分楼盘均价低于 2500 元 纵观汉川城区楼盘房价 较之孝感城区各楼盘间 2000 元左右 的差价而言 汉川城区整体房价较为均衡 各个楼盘优劣势未出现极端化 2 老城区与西城区楼盘众多 周边配套设施较齐全 价格高于开发区楼盘 3 在售楼盘体量区别很明显 20 万方以上大楼盘仅有福星城 万人小区及新汉都 3 个 其余楼盘建筑面积 均在 15 万以下 甚至多在 10 万平米以下 且大楼盘均分布在新城区 小楼盘则位于土地比较稀缺的老城区 4 我项目地理位置较偏 处于劣势 周边配套匮乏 目前 大部分项目都在加进施工进度和准备加推房源 吸引更多的客源 抢占汉川市场 5 二 主要竞争楼盘户型对比表 项目项目 名称名称 户型 户型 优点优点缺点缺点有无入户花园有无入户花园户型占比户型占比 主力 主力 98 6 二室两厅一卫 整体东向 无西晒 次卧 东向采光较好 进门就是走道浪费 3 平 米 餐厅光线暗 整体 不通透 有 面积 9 平米23 134 31 三室两厅两卫 客厅 4 6 米大开间 9 平 米超大阳台 南北通透 过厅太大面积浪费 餐 厅处于室内通行的交接 处 设计不合理 有 面积 10 平 米 11 145 33 三室两厅两卫 南北通透 转角窗设计 三面采光 双阳台设计 过道长浪费面积接近 14 平米 餐厅设计不合理 位于过道处 无13 主力主力 123 99 三室两厅两卫 三个卧室采光好 超大阳 台设计 8 8 平米 餐厅设计不合理 过道 太多 浪费接近 15 平米 整体不通透 有 面积 8 8 平 米 23 101 42 两室两厅一卫 卧室都是南向 采光好 客厅大 4 2 米开间 前阳台太窄 私密性差 整体不通透 过厅浪费 面积 无7 汉汉 川川 福福 星星 城城 主力主力 138 82 四室两厅两卫 南北通透 超大阳台设计 10 平米 过道浪费面积大 3 个卧 室朝北 两个卧室朝客 有 面积 7 8 平 米 算一半面积 23 6 厅开影响私密性 主力 主力 132 88 139 98 三室两厅两卫 南北通透 客厅大气方正餐厅过道浪费面积大 大门对厨房门风水不好 无35 107 37 110 73 三室两厅一卫 多层公摊小 南北通透 双阳台设计 餐厅布局不合理 面积 浪费大 无22 万万 仁仁 小小 区区 主力 主力 136 61 139 68 三室两厅二卫 多层公摊小 双阳台设计 南北通透 动静分区 干 湿分区 过道较长 餐厅与客厅 衔接的过厅浪费面积较 大 无43 93 52 二室两厅一卫 双阳台设计 南北通透 两个卧室都朝南 客厅设计不合理 浪费 面积较大 私密性差 客厅朝西 无25 89 19 二室两厅一卫 南北通透 双阳台设计进门就是过道浪费面积 餐厅小且与卫生间相对 无 25 125 64 三室两厅二卫 南北通透 两个卧室朝南 动静分区 过道较长 餐厅与客厅 衔接的过厅浪费面积较 大 无25 文文 化化 世世 纪纪 城城 135 52 三室两厅二卫 双阳台设计 南北通透 两个卧室朝南 客厅大 餐厅与客厅衔接的过厅 浪费面积较大 无25 CBD 97 99 100 96 两室两厅一卫 南北通透 两个卧室都是 朝南 户型设计差 过道浪费 面积 餐厅没有光线 无 32 7 私密性差客厅朝北 132 29 三室两厅两卫 有个卧室朝南 大开间客 厅 主卧带大阳台 餐厅设计不合理 浪费 面积近 18 平米 主卧走 道浪费面积 客厅朝北 无 18 169 15 四室两厅两卫 三室朝南 户型方正 客 厅 4 7 米大开间 餐厅布局不合理 过厅 面积浪费大 客厅朝北 无 15 中中 心心 城城 141 95 149 65 三室两厅两卫 南北通透 客厅 30 平米 豪气 卧室大 双阳台设 计 私密性差 餐厅与客厅 之间过厅浪费面积大 无 35 103 两室两厅一卫 户型布局紧凑 全南向设 计 私密性差 南北不通透 厨房光线差 无37 153 四室两厅两卫 双阳台设计 南北通透 动静 分区 主卧带大阳台 过道较深浪费面积大 餐厅 与客厅之间的过厅浪费面积 较大 无28 西西 湖湖 国国 际际 广广 场场 139 三室两厅两卫 双阳台设计 南北通透 户型方正 客厅大气方正 进门通道浪费面积 过 道浪费面积 主卧走道 浪费面积 无35 汉汉 户型 户型 M2 优点优点缺点缺点入户花园入户花园占比占比 8 主力 主力 104 5 三室两厅一卫 入户花园设计 户型方正 南北通透 布局紧凑 实 用性强 卫生间采用干湿 分离设计 客厅落地窗式 设计 经典小三房设计 过道浪费面积有 面积 12 15 平米 34 主力 主力 87 6 两室两厅一卫 户型方正 布局紧凑 实 用性强 两个卧室和客厅 都朝南 采光好 无暗房 明厨明卫 居住功能可塑 性强 可两房变三房 南北不通透 主卧有西 晒 所有门都朝厅开 私密性差 有 面积 9 45 平 米 17 川川 新新 汉汉 都都 135 6 三室两厅二卫 南北通透 入户花园设计 两个卧室和客厅朝南采光 好 室内空中花园设计 户型方正 明厨明卫无暗 房 居住功能可塑性强 可三房变四房 过道较深浪费面积有 面积 12 54 平米 10 户型 户型 M2 优点优点缺点缺点入户花园入户花园占比占比 9 115 43 三室两厅二卫 户型方正 三面采光 两 个卧室和客厅朝南 卫生 间采用干湿分离设计 功 能布局紧凑 双阳台设计 美景尽收眼底 南北不通透 私密性差 无 10 149 85 四室两厅二卫 户型方正 南北通透 室 内空中花园设计 40 平米 超大客厅设计 超大景观 南向休闲阳台设计 可四 房变五房 过道较深 浪费面积 无 10 汉汉 川川 新新 汉汉 都都 主力 114 39 三室二厅二卫 一梯两户板式楼 户型方 正 南北通透 入户花园 设计 客卫采用干湿分离 设计 私密性强 功能分 区合理 客卫较小 餐厅与客厅之 间的过厅浪费一些面积 有 面积 12 6 平 米 13 汉汉 户型 M2 优点优点缺点缺点入户花园入户花园占比占比 10 120 33 三室两厅二卫 户型方正 南北通透 空 中花园设计 客厅朝东社 区美景尽收眼底 3 个卧 室朝南 采光好 主卧大 大门正对客厅私密性差 东西两个卧室都有过道 浪费面积 无 3 川川 新新 汉汉 都都 133 37 三室二厅二卫 入户花园设计 南北通透 私密性好 客卫采用干湿 分离设计 西面卧室设有 洪西渠观景阳台 客卫较小 餐厅与客厅之 间的过厅浪费一些面积 有 面积 12 6 平 米 3 综合评述 综合评述 1 通过以上信息可以得知汉川楼市 130 以上较大面积户型及 140 以上大户型供应充足 甚至成为 部分楼盘的如西湖明珠 CBD 中心城主力户型 我项目需避免在大户型上产生主要竞争 多提供中小户型房源 迎 合市场需求 2 大部分楼盘无入户花园设计 仅有我项目及强大竞争对手福星城有入户花园设计 说明汉川建筑设计尚 处于低层次阶段 随着城市经济的发展 汉川人的欣赏水平得到逐步提高 入户花园和空中花园设计体现了一种 11 现代时尚的居住风格 将越来越多地被三四线城市认可 是我项目的卖点之一 再后期传播推广中宜挖掘入户花 园设计的深层次价值 结合项目景观 从绿色 生态 健康方面打造高档绿色住宅 深化项目形象 3 我项目及福星城主力户型面积均在 130 以下 总价适中 且多数户型设计具有相似性 如大阳台设计 同时部分户型均有过道浪费面积过大的缺陷 两者之间将产生强烈的竞争 小结 在今后户型配比中 三 主要竞争楼盘配套对比 项目项目 名称名称 建筑结构与风建筑结构与风 格格 自身配套自身配套装饰材料装饰材料物业管理物业管理景观绿化景观绿化天然气 暖气天然气 暖气 汉 川 福 星 城 框架剪力墙结 构 现代简约 风格 银行 邮局 西餐厅 咖啡厅 豪华游泳池 阅览室 健身房 美 发厅 杂货店 楼顶采用一级防水处 理 住宅层高 3 米 窗户采用高彩彩塑双 层中空玻璃 阳台钢 化玻璃 型钢护杆 外墙采用隔热处理 外立面部分贴砖部分 涂料 福星惠誉物业 物业费 0 8 元 平米 小区采用智 能监控系统 可视对讲系 统 小区的闭路电视监控 系统 绿化率 30 独立水 电 天 然气表 抄表到 户 无暖气 12 万 仁 小 区 多层框架结构 高层框架剪力 墙结构 现代 简约风格 便利店 健身器材 休闲广场 商铺外立面贴砖 住 宅部分涂料饰面 窗 户采用白色塑钢中空 玻璃材料 待定 物业费 0 8 1 元 平米 开放式管理模式 对讲系统 绿化率 30 独立水 电 天 然气 无暖气 文 化 世 纪 城 框架剪力墙结 构 现代简约 风格 商业街 地下停车场 空中花园 外墙采用隔热内保温 处理 外立面贴砖饰 面 窗户采用彩色铝 合金普通玻璃窗 祥和物业公司 物业费 0 8 1 元 平米 小区采用 对讲系统 室内数字系统 小区的闭路电视监控系统 红外线 电子巡更系统管 理 无绿化独立水 电 天 然气 无暖气 C B D 中 心 城 框架剪力墙结 构 现代简约 风格 商业街层高 2 9 米 外立面 贴砖饰面 窗户采用 彩塑双层中空玻璃 阳台钢化玻璃型钢护 杆 物业公司未定 无绿化独立水 电 气 表 无暖气 西 湖 国 际 广 场 框架剪力墙结 构 现代简约 风格 健身器材 休闲广场外立面涂料饰面 窗 户采用塑钢中空玻璃 窗 开发商组建物业公司 配 备可视对讲 红外线报警 24 小时保安巡逻 24 小 时电子监控 24 小时电 子巡更 绿化率 40 独立水 电 天 然气 无暖气 13 汉 川 新 汉 都 框架剪力墙结 构 现代简约 都市风格 休闲广场 商业街 会所 篮球场 地下 停车场 住宅层高 3 米 外立 面贴砖饰面 窗户采 用彩色双层中空玻璃 外墙采用隔热保温处 理 永和安防盗门 合资品牌电梯 物业公司待定 统智能化 安保系统 38 56 独立水 电 天 然气 暖气 小结 小结 1 从以上信息中可得知 汉川楼盘建筑特色五明显差异 建筑风格较为雷同 2 自身配套方面 我项目劣于强劲竞争对手福星城 优于其他竞争楼盘 但优于地处开发区 外部配套方 面则劣于其他项目 3 小区物业管理在硬件和物业管理费方面无较大差别 关键在于后期物业管理公司的服务水平 4 我项目绿化率较高 与西湖国际广场比肩 较之于福星城占有一定的优势 5 在硬件设施方面 我项目是唯一提供暖气的楼盘 形成一股竞争力 小结 建议我项目充分利用景观和暖气配套等优势吸引客户购买 强化自身配套的健全性 弱化市政配套的薄 弱性 扬长避短 为树立项目品牌良好形象 强化永和安集团良好形象 后期需在物业管理上提升服务水平 利 用优良的物业服务水平提升项目和品牌形象 14 二 定价策略二 定价策略 一 定价原则 1 以市场为基本点 市场环境决定一切 住宅价格制定必须以当时的市场状况为基本出发点 充分迎合市场 需求 避免质优价空 增大销售难度 2 以产品质素为依托 任何价格的制定都不能脱离产品自身品质 充分认识产品自身的优劣 科学地定位产 品 才能制定出合理的价格 3 合理的利润目标 合理的利润目标是制定合理价格的基础 4 追求最大销售率 一般来讲 制定价格必须以追求最大销售率为原则 降低空置率 以实现利润货币化 二 定价影响因素 在本案的价格拟定策略中应考虑以下因素的影响 一 一 规模的影响规模的影响 本案建筑容量 21 万平方米 属于中大规模的楼盘 开发周期在 36 个月以上 因此价格的制定应充分考虑到 前期取势的需要 适当留有升值余地 以前期的旺销积聚人气 为后期的