江苏省房地产估价师《理论与方法》：房地产估价职业道德模拟试题.docx

江苏省2016年房地产估价师理论与方法：房地产估价职业道德模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、以下数值中，不是假设开发法具体可为房地产投资者提供的是。A：测算待开发房地产的最高价格B：测算后续必要支出及应得利润C：测算房地产开发项目的预期利润D：测算房地产开发中可能出现的最高费用E：工业用地的监测点评估价格 2、宪法规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行_并给予补偿。A征收B征用C征收或者征用D征购3、在一笔成功的房地交易中最低价、最高价、成交价的关系是。A：成交价最高价最低价B：成交价最低价最高价C：最高价成交价最低价D：最高价最低价成交价E：工业用地的监测点评估价格 4、非公物拍卖，委托人和拍卖人未作约定而拍卖成交的，拍卖人可以向委托人收取不超过拍卖成交价的佣金。A：5B：10C：15D：20E：执行层的组织协调5、减征、免征契税政策中，城镇职工，按规定第一次购买的，免征契税。A：私有住房B：公有住房C：商品住房D：二手住房E：执行层的组织协调 6、下列有关物业管理招标方式，表述错误的是。A：物业管理招标有公开招标、邀请招标两种方式B：公开招标的优点是招标方有较大的选择范围C：公开招标一般适用于规模较大的物业，尤其是收益性物业D：公开招标一般适用于规模较小的物业E：执行层的组织协调 7、在写字楼出租过程中，物业管理人员常要计算R/U系数。其中，R/U系数是指_。A出租单元内建筑面积与可出租而积的比值B可出租面积与出租单元内建筑面积的比值C出租单元内建筑面积与建筑总而积的比值D可出租单元建筑面积与建筑总面积的比值 8、_的基本方法是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。A敏感性分析B不确定性分析C概率分析D盈亏平衡分析 9、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于_。A社会因素B环境因素C人口因素D行政因素 10、_是指房地产投资容易受到政府政策的影响。A易受政策影响性B存在效益外溢和转移C适于进行长期投资D最高最佳使用性11、在估价报告中陈述，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。A：估价师声明B：估价的假设和限制条件C：估价方法D：估价对象E：工业用地的监测点评估价格 12、通常是构成居住区的基本单位是_。A居住小区B居住组团C独幢住宅楼D分户家庭 13、需要预测某宗房地产2008年、2009年的价格通过市场调研，获得该类房地产2003-2007年的价格并计算其逐年上涨额如表102第2列、第3列所示用平均增减量趋势法估计，该宗房地产2008年的价格为A：8 485元B：8 820元C：8 500元D：8 584元E：工业用地的监测点评估价格14、除合同专用条款另有约定外，建筑施工合同文件的优先解释顺序为：_。 合同通用条款，标准、规范及有关技术文件，合同专用条款，合同协议书， 中标通知书、投标书及附件，图纸。ABCD 15、目前，按照国家最新政策，经济适用住房单套的建筑面积控制在左右。A：60B：70C：80D：90E：房地产估价机构必须加盖公章 16、下列风险中，属于个别风险的是_。A购买力风险B市场供求风险C政策风险D比较风险 17、房地产转让时，当事人在房地产转让合同签订_日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。A30B90C60D120 18、既为治热毒血痢之良药，又为治阿米巴痢疾所常用的药物是_A大青叶B鱼腥草C败酱草D水牛角E白头翁 19、下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是（）。A土地总价B土地单价C楼面地价D商品房价格 20、土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购、前期开发和整理的贷款。它的主要还款来源是。A：房地产销售收入B：土地出让收入C：土地储备所获得的利润D：土地受让方的投资E：借款合同 21、实力强大的投资者对房地产的投资也注重研究其地区分布、_以及项目类型发布的合理性，以期既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。A空间分布B人口分布C时间分布D经济分布 22、关于维修基金管理的下列表述中，正确的是。A：业主委员会成立以前，维修基金由房地产行政主管部门代管B：业主委员会成立以后，维修基金由物业管理企业代管C：维修基金在银行专户存储，专款专用；基金闲置时，不得挪作他用D：业主转让房地产所有权时，结余维修基金予以退还E：执行层的组织协调23、一级房地产估价机构及执业人员信用档案系统由_组织建立，_为房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门。A建设部；房地产管理部门B建设部；中国房地产估价师学会C人事部；房地产管理部门D人事部；中国房地产估价师学会 24、需求价格弹性系数是的比值。A：需求与价格B：需求量与价格量C：需求量变动率与供给变动率D：需求量变动率与价格变动率E：执行层的组织协调25、业主大会会议决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当经以上的业主同意。A：专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一B：专有部分占建筑物总面积三分之一以上的业主且占总人数三分之一C：专有部分占建筑物总面积四分之三以上的业主且占总人数四分之三D：专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、目前在我国停止住房实物分配后，职工购房资金来源主要包括等。A：养老保险B：职工工资C：住房公积金D：个人住房贷款E：由财政、单位原有住房建设资金转化的住房补贴 2、下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是（）。A发行公司债券B权益型房地产投资信托基金C发行股票D商业银行贷款3、假设开发法也称_。A估算法B收益法C剩余法D开发法E预期开发法 4、债务融资的资金融出方所获得的报酬有_。A项目投资形成的可分配利润B协议中所规定的贷款利息C协议中规定的有关费用D租售收益E股息5、下列关于房屋租赁的表述中，不正确的是_。A将房屋提供给他人从事经营活动属于房屋租赁B承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于自然终止C承租人经出租人同意，可以将承租房屋转租并获得收益D租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是城市房地产管理法规定的房屋租赁合同的必备条款 6、我国房地产的法律法规体系中，房地产法律主要有。A：中华人民共和国城市房地产管理法B：中华人民共和国土地管理法C：中华人民共和国土地管理法实施条例D：中华人民共和国城乡规划法E：中华人民共和国物业管理条例 7、房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求，可分为分析。A：区域房地产市场B：全国性房地产市场C：专业房地产市场D：细分房地产市场E：项目房地产市场 8、下列房地产中，一般情况下适用市场法估价的有（）。A标准厂房B房地产开发用地C行政办公楼D写字楼E在建工程 9、当某开发商的成本费用和产品质量与市场领导者相比具有竞争优势时，可以采用的定价法是_。A领导定价法B挑战定价法C随行就市定价法D渗透定价法 10、若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为_。A78%B85%C117%D150%11、是企业进行市场分析与预测、正确制订市场营销战略和计划的前提。A：市场定位B：市场调查C：市场细分D：市场选择E：借款合同 12、与估价对象相似的房地产是指与估价对象的等相同、相似的房地产。A：区位B：用途C：权利性质D：总价E：外观 13、在选择物业管理服务等级时，应充分考虑_。A住宅小区的建设标准B配套设施设备C上级是否满意D业主的居住消费能力E服务功能14、明确估价的基本事项包括。A：明确估价对象B：明确估价目的C：明确估价时点D：明确估价方法E：明确估价人员 15、房地产市场结构包括（）。A总量结构B区域结构C产品结构D供求结构E资金结构 16、下列情形中会导致房地产当前需求增加的有_。A消费者的收入增加B作为替代品的房地产的价格上升C作为互补品的房地产的价格上升D消费者预期其未来的收入增加E消费者预期未来的房地产价格上升 17、当前，我国各地房地产交易管理机构的主要任务是。A：办理房地产交易登记、鉴证等手续B：开展房地产股票活动指导和监督C：为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等各种服务D：协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税费E：为政府或其授权的部门公布各类房屋的房地产成本价格 18、下列引起资产和负债同时减少的经济业务是_。A将现金存入银行B购进一批材料，货款暂欠C以银行存款购买设备D以银行存款偿还银行借款 19、运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用_的收益估计值。A较高B较低C最高D居中 20、以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括_。A建筑安装工程费B土地使用权出让金C拆迁补偿费D公共配套设施建设费E城市基础设施建设费 21、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格，还可用于。A：假设开发法中开发完成后的房地产价值的预测B：收益珐中未来租金、运营费用的预测C：成本法中对先前发生费用的正确性的校核D：市场比较法中对房地产状况进行调整E：某些缺乏的房地产历史价格资料的填补 22、按投资计算基础的不同，现金流量表分为。A：全部投资现金流量表B：部分投资现金流量表C：资本金现金流量表D：借贷现金流量表E：投资者各方现会流量表23、按国家规定，征收10h基本农田以外的耕地，如果该耕地被征收前3年平均年产值为1000元亩，征收该耕地的上地补偿费最低为万元。A：50B：90C：100D：150E：执行层的组织协调 24、随着市场细分研究的深入，在房地产营销中引入了“弥隙市场”的概念。弥隙市场的特点是。A：消费