房产策划的5个阶段.doc

房产策划的5个阶段 房地产策划的5个阶段随着房地产业从卖方市场过渡到买方市场，房地产策划扮演的角色显得越来越重要。 正如任何新生事物一样，都有一个发展演进的过程，目前，西安市房地产策划还远?够成熟，?业本身也?够规范，许多代?公司、顾问公司的策划案缺乏专业水准，导致最终出现?开发商们对房地产策划想说爱你并?容?的尴尬局面。 其实房地产策划的逐步成熟?但有赖于从业人员的专业技能、经验和敬业精神，同时它与房地产?业的本身发展有很大的联动关系，策划是跟随市场一起成长的，所以顺着房地产市场的发展脉络我们很容?摸?到房地产策划的发展轨迹。 一、产品观?时代策划找感觉房地产刚刚走向市场化，开发商手?有资?，有土地，开发?么项目呢？这时的策划往往依赖于企业领导或同几个专家在一起讨论，市场调研没有受到丝毫的重视，主观臆断色彩十分浓郁，每个人都凭着自己的感觉，感觉找对?，项目也能获得成功；感觉找?对，就难讲?；我国的空置房一直那么高，恐怕就和感觉型策划有很大关系。 二、推销观?时代策划找卖点在很长的一段时间?策划的含义仅仅是广告策划而已。 广告公司即为房地产策划专家，其最鲜明的特点是借助以往的平面推广经验，再寻找一个项目和其他项目的区别点，即卖点来进?宣传推广。 并且，这一时期卖点的定位还主要以地段、价格等最基本的房地产要素来体现。 三、准营销观?时代策划找概?随着注意?经济时代的来临，产品的同质性引发?房地产市场的概?之战，以附加意义上的概?炒作来增加项目的标新?异成为一时之尚。 同时消费者的潜在需求也引起?较大的关注，市场的空白点成为策划关注的焦点。 一时间环保住?、绿色住?、智能住?，种种概?铺天盖地，应该说这是种进步，策划?再是卖点的杂绘，而是统一概?下的多个层次。 四、营销观?时代策划找需求竞争的压?，积压楼盘的现实，使开发商?再只关注于产品的本身，转而也要看消费者的脸色?，消费者关心?么，注重?么，那项目就倾向于?么。 消费者远比开发商和经销商们想像得要成熟得多，他们?再会为?某种概?的暗示而追求一种时尚，因为房屋毕竟?是皮鞋或口红。 于是开发商们开始生产你所能够出售的东西，而?是出售你能够生产的东西。 发现欲望，并满足它们，而发现欲望的责任，就?在?策划身上。 在一此人还将卖点概?造势奉?法宝的时候，另有一些策划人却转而去研究市场，分析消费者的真正需求；于是市场?出现?这样的现象一方面，有些楼盘叫好?叫座；另一方面，一些名气并?响?的楼盘却卖得红红火火。 五、市场的社会营销观?时代策划找平衡最近几?，有人提出这样的问题一个在?解、服务和满足个体消费者需要方面干得很出色的企业，是否必定也能满足广大消费者在社会的长期?益呢？市场的营销观?回避?消费者需要、消费者?益和长期社会福?之间隐含的冲突。 对此，有人提出?社会营销观?。 社会营销观?要营销者在制订营销政策时能权衡三方面的?益，即，公司?润，消费者需要的满足和社会?益。 房地产作为特殊的产品，它的社会性尤其突出。 当有一天，政府发现开发商已经变得如此优秀?，?但小区建得如此漂?，而且周围环境也改造得如此优美，那说明市场已到?社会营销阶段。 这时的