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买卖合同解除期限 篇一：从一起案例看商品房买卖合同解除权的行使期限 从一起案例看商品房买卖合同解除权的行使期限 加入时间：2010-07-07 12:52:25 陈莹 福建厦门联合信实律师事务所 内容摘要：合同解除权是指合同当事人在法律规定或者合同约定的情况下，享有解除合同的权利，合同解除的法律后果就是合同当事人的权利义务终止。最高人民法院关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释中的第十五条对合同法第九十四条解除合同的条件、期限进行了细化。笔者结合亲手经办的一起商品房买卖合同纠纷中关于解除权是否消灭问题作一下初步的探讨。 主题词：商品房买卖合同、合同解除权、约定解除 案情简介：2006年4月30日，王某与厦门某房地产有限公司签订商品房买卖合同，约定王某向厦门某房地产有限公司购买位于某楼盘5号楼1102室房产，总金额为1057206元，交付期限为2007年5月1日前；合同约定签合同当日王某支付定金100000元，2006年5月31日前再支付购房款357206元，余款600000元应当于2007年5月1日前付清；合同第七条还约定王某如未按合同约定的时间付款，逾期超过90日后，厦门某房地产有限公司有权解除合同。但是，合同没有约定行使解除权的期限。 王某只如期交付了定金，另两期房款至2008年底还未支付。2008年12月26日厦门某房地产有限公司向王某发出书面通知，通知载明：“望您务必于2008年12月31日前来办理交款及交房事宜，或协商解除购房合同并办理退房手续。” 2009年2月厦门某房地产有限公司向人民法院提起诉讼，要求判令解除其与王某签订的前述商品房买卖合同。 一审法庭调查时，双方当事人对商品房买卖合同的签订及其内容、王某尚未缴纳后两期房款957206元的事实均没有异议。但是，双方当事人对厦门某房地产有限公司是否还有权行使合同解除权以及厦门某房地产有限公司发出的通知的效力产生了激烈的争论。本文围绕双方争议的焦点，对商品房买卖合同解除权的行使期限展开探讨。 一、厦门某房地产有限公司是否有权解除商品房买卖合同，即解除权的行使期限是否已经超过 第一种观点认为：厦门某房地产有限公司享有合同解除权，应当支持厦门某房地产有限公司要求解除合同的诉讼请求。我国合同法第95条第2款规定，即“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。依据该条款的文义，解除权经对方催告后在合理期限内不行使而消灭，本案中对方未催告，故行使解除权的期限未超过，厦门某房地产有限公司享有合同解除权，应当支持厦门某房地产有限公司要求解除合同的诉讼请求。 第二种观点认为：厦门某房地产有限公司行使解除权的期限已过，厦门某房地产有限公司不享有解除合同的权利。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第15条第2款规定，即“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为3个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起1年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。” 既然商品房买卖合同已经约定王某2006年5月31日前支付购房款357206元，余款600000元应当于2007年5月1日前付清，逾期超过90日后，厦门某房地产有限公司有权解除合同；那么厦门某房地产有限公司应当于2007年9月1日前行使解除权，否则该解除权消灭。但厦门某房地产有限公司直至2008年12月26日才发出书面催告通知，2009年2月才起诉要求解除合同，显然已经超过1年的除斥期间，应驳回厦门某房地产有限公司要求解除合同的诉讼请求。 笔者赞成第一种观点。理由如下： （一）依据合同法对约定解除权行使期限的规定，本案解除权行使期限并没有超过厦门某房地产有限公司行使解除权的事实依据是王某未能按约支付购房价款，法律依据是合同法第93条第2款，行使的是约定解除权。而合同法第95条规定：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。由于本案双方在合同中并未约定解除权的行使期限，且王某也未催告厦门某房地产有限公司在合理期限内行使解除权，因此王某依法享有的约定解除权并没有消灭。 （二）本案不适用最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第15条第2款之规定 1、如前所述，厦门某房地产有限公司行使解除权的事实依据是王某未能按约支付购房价款，法律依据是合同法第93条第2款，行使的是约定解除权，而不是行使法定解除权；最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第15条第2款适用的是发生法定解除权之情形，不适用于本案厦门某房地产有限公司基于双方合同约定行使解除权。 2、第二种观点主张本案不应适用合同法第95条，而应适用最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第15条第2款之规定。这显然是对法条断章取义的理解。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第15条规定：根据合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 第二种观点仅仅援引前述法条第2款规定，而未整条援引。事实上，第2款规定应放在整个 第15条的规定中综合理解。第15条第1款规范的是“根据合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款”的宽限期问题，而第2款虽然为了避免重复未再次提及，但从法条整体性的理解来看，规范的应是“根据合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款”的法定解除权的行使期限问题。 前已述及，本案当事人已经约定了解除权的行使，依照合同自治之原则，本案不再适用法定解除之情形；因此，本案应适用关于约定解除权的相关规定，而前述第15条第2款属于法定解除权的法律规定，不适用于本案。 二、本案商品房买卖合同解除时间的认定 第一种观点认为：鉴于2008年12月26日厦门某房地产有限公司向王某发出书面通知，催促王某于2008年12月31日前支付剩余房款，否则将与其解除合同。因此，在通知期限届满的第二日，即2009年1月1日起双方的商品房买卖合同应视为解除。 第二种观点认为：厦门某房地产有限公司发给王某的通知语焉不详，并没有确定表达解除合同的意思表示，该通知并非解除合同的通知，并且其向人民法院提出的诉讼请求也是“判令解除商品房买卖合同”。因此，商品房买卖合同应自判决生效之日起解除。 笔者同意第二种观点。本案二审判决也持第二种观点，将原审“自2009年1月1日起双方的商品房买卖合同应视为解除”的判决变更为“解除上诉人王某与被上诉人厦门某房地产有限公司签订的商品房买卖合同”。 三、值得关注的新问题王某若对厦门某房地产有限公司解除合同有异议，应当及时提起反诉或者另案起诉，否则可能因此丧失对解除合同的异议权 根据最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”，基于本案双方没有约定异议期间，因此，如王某对于厦门某房地产有限公司解除买卖合同有异议，其必须在解除合同通知到达之日起三个月内向人民法院起诉，才能保有异议抗辩权。 由于厦门某房地产有限公司向王某发出的通知不是解除合同的通知，本案一审法院受理后向王某送达的文书就相当于解除权人解除合同的通知，所以若王某对厦门某房地产有限公司解除合同存有异议，应该在收到起诉状副本之日起三个月内提起反诉或者另案起诉，否则很可能因此丧失解除合同的异议权。 四、余论法律之外的探讨 在本案中，王某对于其违约事实并无异议，如适用最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第15条第2款之规定，认定厦门某房地产有限公司已经无权解除合同，那么作为守约方的厦门某房地产有限公司只能够起诉要求王某支付余款，而所购买的房产仍应归属于王某所有，由王某坐享房产的升值。作为违约的一方没有受到任何的惩罚，相反却因其违约行为而获益。岂不荒唐？社会公平正义又何在？ 最高人民法院负责人就最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释答记者问时谈到前述司法解释公布实施的第一个意义就是有利于推动我国住房制度的改革和商品房市场健康发展。该司法解释的出台对规范房地产开发经营行为，维护商品房市场秩序，促进商品房市场诚信体系的建立，推动我国住房制度改革的深化，都将产生积极的影响。因此，从该司法解释的立法本意看，本案也应当认定厦门某房地产有限公司有权解除与王某签订的商品房买卖合同。篇二：商品房买卖合同解除权的行使期限 商品房买卖合同解除权的行使期限 合同法第95条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第15条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”根据此两规定，商品房买卖合同解除权的行使期限是必然存在的，不可能存在无最终行使期限的合同解除权。并且此司法解释将商品房买卖合同的解除权依先后顺序分为三个层次： 第一层次是法律规定或者当事人约定优先的情形。即在法律对商品房买卖合同解除权的行使期限有规定或者当事人对商品房买卖合同的解除权行使期限有约定的情形下，解除权人应当按照法律规定或者当事人约定在合理期限内行使解除权。 第二层次是法律没有规定且当事人没有约定，但解除权相对人有催告的情形。即在法律对商品房买卖合同解除权的行使期限没有规定且当事人对解除权的行使期限没有约定的情况下解除权相对人有催告解除权人行使解除权的情形，按照合同法和司法解释的规定，经解除权相对人催告后，解除权人应当在三个月内行使解除权，否则解除权消灭。 第三层次是法律没有规定且当事人没有约定，解除权相对人也没有催告的情形。这种情况下，按照司法解释的规定，解除权人应当在解除权发生之日起一年内行使解除权，否则解除权消灭。 在平海房地产开发有限公司（以下简称平海公司）与曾立新的商品房买卖合同中，当事人没有约定合同解除权的行使期限，而且事后也没有就合同解除权的行使期限问题达成协议。在法律没有就商品房买卖合同解除权的行使期限作出规定的，且曾立新又没有催告平海公司解除合同的情形下，平海公司若拥有合同解除权，就应当在合同解除权产生之日起一年内行使，否则解除权消灭。现在问题的关键，就是确定平海公司合同解除权的产生之日，确定了解除权的产生之日，就能确定平海公司行使解除权的合理期限。根据双方合同约定，若买方（曾立新）因自身原因导致贷款最终不能实现，且在收到卖方（平海公司）付款通知之日起30日内不能付款的，卖方（平海公司）就有解除合同的权利。现在问题的关键是确定卖方（平海公司）付款的通知是何时到达买方（曾立新）的，根据不同的到达日期，会产生不同的法律后果，从逻辑上讲，存在三种不同法律后果。 第一是卖方（平海公司）要求付款的诉讼时效已过，但要求解除合同的除斥期间未过。 第二是卖方（平海公司）要求付款的诉讼时效未过，但要求解除合同的除斥期间已过。 第三是卖方（平海公司）要求付款的诉讼时效已过，且要求解除合同的除斥期间已过。 当然以上三种情形要有证据证明，才能在诉讼上产生相应的法律后果。篇三：浅析合同解除权行使的期限(2015年5月4日) - 定稿 浅析合同解除权行使的期限 罗玉玲 （井冈山大学政法学院，江西 吉安 343009） 指导老师：廖鹰 【摘要】合同解除权是国家法律规定合同双方的一项民事权利，该权利系合同双方在签署合同时约定解除合同条件或在合同之外另行对合同的解除作出约定，或系法律规定解除合同的条件，在履约过程中，出现上述事由，合同单方或者双方可以终止合同的权利1。合同解除权将引起一系列的后果，对当事人权益有严重影响。无论在理论上还是在实践中，合同法的合同解除权起着非常重要的作用。 鉴于当前的实践和理论研究，该问题一直存有争议。笔者将重点从以下几方面对合同解除权进行论述：合同解除权法律剖析及合同解除权行使期限及行使模式、行使顺序。笔者认为，对上述问题进行研究，发挥理论指导实务的作用。对当代市场经济的稳定交易，当事人交易效率而言十分重要2。 【关键词】合同解除；解除权；解除权的期限；法定解除权；约定解除权 【基本案情】 原告：李某某 被告：神木县房地产开发经营有限公司（以下简称房地产公司） 2007年10月17日，李某与被告双方签署了商品房买卖合同。合同商定：1、被告将自己建设好的位于某某小区的房屋卖给原告，总价是4955830000元；2、买受人需付给出卖人不少于总价款45%的首付款，款额允许向银行申请贷款支付。原告需在合同商定的时间内向银行递交贷款手续并完成贷款，时间为一个月，届时未完成，付款条件及违约责任依照合同对分期付款约定的办法实行，时间商定推迟到下个月，即：支付时间从六月一日至十日顺延为七月一日至十日。原告依据合同商定，支付了首付款给被告，后工商银行的申请贷款未被同意，剩余房款未支付给被告。 被告分别于2008年8月将逾期交房告知书（以下简称告知书）邮寄送达给原告等其他购房人；2011年3月18日，被告将催交房款并解除合同通知书（以下简称通知书）交付给原告。被告于2011年4月24日将房屋卖于他人。 原告诉称：按照合同商定自己完全履行了合同约定的义务，在合同规定的时 本案例源自榆林法院网，公布时间：二0一三年十一月十三日。间支付完毕涉诉房屋首付款，并及时将自己向工商银行贷款所需的所有材料交给被告，但由于被告原因贷款申请未获同意。原告还称被告没有将房屋如约交给自己，根据合同约定，被告不遵守合同约定，应承担违约责任。原告的诉讼请求有两个：1、请求法院认定被告向原告等其他购房人送达的通知书无效；2、被告应于合同规定时间将房屋交给原告，被告不及时，应承当赔偿责任。 被告辩称：原告不是基于本合同项下的合同规定的期限同意向被告支付房款，被告可以行使合同解除权。具体理由如下：1、原告贷款申请未被同意，依据合同商定的内容，转化为分期付款，但是原告并未依据合同对于分期付款期限的规定及时支付剩余房款，此足以证明原告违约；2、被告已于2011年3月18日将通知书送达给原告，因此双方不存在合同关系，原告的诉请不成立。 合同解除权是合同当事人在签署合同时商定的一些事项，抑或在履行合同时产生合乎法律规定的解除合同的事项，当事人能够提早解除合同的一种民事权益，解除权可以分为约定解除权和法定解除权。从终止合同的当事人在合同中约定的权利，双方同意终止合同事宜，享有合同解除权。对约定解除权，中华人民共和国合同法第九十三条进行了确认。从合同法中的合同解除权的法律规定的合法权利，第四十九条反映最突出，当然在其他一些法律也有终止合同的权利和相应的规定。法定解除权依据解除权行使的模式差异，能够划分一般解除权和任意解除权。任意解除权，如运输代理协议中承运人交付给收货人之前，保险合同的投保人拥有的权利；在单方面违约以至合同目的不能达成时，未违犯合同商定的一方才有资格解除合同。 本文最主要讨论的是法定解除权中解除权行使的期限。下文将结合本案浅析笔者的观点。 一、合同解除权法律分析 我国合同法第九十六条对解除权实施的程序作了规定，约定解除和法定解除必需依据必备的顺序3。一般而言，解除权人该当告知对方，合同自通知抵达对方时解除。对方持有异议的，可以向司法机关确认合同的有效性。然而，国家法律对合同解除手续理应办理特殊审批手续的，按照其规定。 合同法体系是一个复杂的体系，从诞生至终结，中间有多个环节，具体包括：合同的签署、合同的对外效力、合同的终止，合同违约责任等一系列制度构成了完整意义上的合同法体系4。合同的解除可分为单方解除和协商解除，双方通过平等协商，合同本质上是生成新合同，在司法实践中争议较少。单方解除比较复杂，其系合同法解除权制度的中心5，由于是合同一方按照本身的意思提早解除合同的一种制度，在生活中争议较多。因而，对相关问题进行讨论是十分迫切的。 （一）合同解除权性质合同解除权是一种民事权益,该权利属于救济性权利6。法彦云：有权利必定会有救济。当事人签完合同就进入履行阶段，可能会出现一些使合同无法继续履行的因素，客观因素或是主观因素，这些要素使合同继续进行无法达到合同根本，或继续履行合同根本没有必要。基于此，过分注重合同继续履行，会与合同签订时合同双方当事人的初衷和我国合同法当初设定合同解除权的立法宗旨相违背，过分强调合同的履行效力，甚至对任何一方而言是刻薄的。因而，法律规定合同一方或双方有权解除合同，这样既有利于合同双方当事人的利益最大化，并且促成经济效率，防止损失的扩展。 合同解除权就其性质而言属于形成权。“形成权”是由德国法学家saikel创建，是指当事人单方面的声明，基于此，能够使合同法律后果发生变更或消灭。它的重要功能是有权采取单边行动的一种法律关系，只需将解除合同的意思告诉对方即可解除合同7。 依据形成权是否须向司法机关裁判为标准，能够将形成权分为简单形成权和形成诉权。简单形成权只需权利人告诉对方即将解除合同便可达成终止合同的目标。中国合同法第九十六条的规定“合同解除通知到达对方时解除”，鉴于此，对方将解除合同的意思告诉他人的此种行为被看作是“通知”，只需通知抵达合同相对方，该合同即解除，这样的解除权称为简单形成权。而形成诉权的完成需得有关机构的裁定与判决，合同法第七十四条规定，债务人放弃自己已经到期的债权或者将自己名下的财产无偿转让给他人，对此种行为，债权人可以向人民法院请求撤销此行为，当事人得向司法机关请求解除，此种权利称之为“形成诉权”。 （二）合同解除权类型 依据解除事由不同，合同解除权能够划两种，法定解除权和约定解除权。 1、约定解除权。我国合同法第九十三条对合同约定解除权进行了规定。约定解除合同不是单方面的控制权，双方必须提前对一些问题达成一致，在合同中说明，出现商定的情况便可终止合同，也能够在合同以外双方当事人以合同模式另行约定。合同主体商定合同终止时能够增加相应的要素，譬如解除权实施的前提、解除权实施的时限以及解除权行使对双方造成的法律后果。但是需要注意的是，当履行合同过程中出现约定解除的合同事由时，并不当然导致解除合同的结果。关于约定解除也得通过一些解除合同的外在表征，即解除权人要在商定或法律规定的时间内，将自己解除合同的意思表示告诉对方。合同解除既可以在诉讼中，也可以在诉讼之外提出。如果解除权的行使有特殊约定的，应当按照约定8。 2、法定解除权。合同单方当事人或者双方当事人根据法律对合同解除事由的规定，在履行合同过程中出现该事由，可以提早终止合同的一项民事权益。因而，避免权利的泛滥，权利人实施解除权必须符合一定的条件。我国明确了商定原因和法定原因的终止合同事由。约定事由只要当事人约定的解除合同事由不违反国家的法律法规，不违背社会的公序良俗都可以作为解除合同的约定事由。在完全借鉴当今世界两大法系以及国际条约的层面上，我国合同法对于法定终止合同事由作出了较为全面的限定。根据合同法第九十四条规定，当事人可以单方面解除合同的有以下五种情况： （1）不可抗力致使合同解除。关于不可抗力的具体含义，在我国民法通则上是指“不能预见、不能避免和不能克服的客观情况”。不可抗力的事由从理论上和实务上分析包括三方面，具体为：社会异常事件，如社会动乱、员工罢工；自然灾情、如地震、海啸、核辐射；政府行为，如征地等。然而，并非意味着凡是产生了不可抗力的情形就可以终止协议，还需要一个必备因素合同目的无法达成就是因不可抗力事由造成的。只因不可抗力，合同不能达到目的的基础上，才可按照合同法第九十四条第一款第一项终止合同。此种情形下任何一方皆有合同解除权。根据法律的规定，因为不可抗力以至合同解除的，双方当事人免责，然而法律对其另有规定的则应按照其规定。 （2）预期违约。在契约到期前，合同单方以他们的举动或态度彰显不再继续履行合同明确义务。合同权利人能够直接解除合同，无需催告。法律这样规定的意图在于维护守约方权益，惩处违约方。 （3）迟延履行。该项尤为重要的是对“主要债务”的理解。根据合同约定原告在支付首付款的以后，就没有向被告支付剩余房款，依据合同，剩余房款应认定为“主要的债务”。依据合同商定，其余房款交纳期间应在2007年7月1日至2007年7月10日，可原告并未向被告支付。依据最高法商品房买卖合同解释第十五条的规定，此时被告有两种做法：（一）被告向原告催告，敦促原告在三个月内支付55%房款，经过催告后原告还未支付，三个月内被告可以解除合同；（二）按照合同商定，原告没有在合同期限内交纳剩余房款给房地产公司，其也一直没有向原告催告。根据法律规定，被告享有合同解除权的期限只有一年。在这种情况下，被告没有要求原告支付剩余的房款，按商品房买卖合同的解释，法律赋予合同解除权只有一年的时间。在此期间被告才拥有终止合同的权益，超过此期限，被告不再享有该项权利。然而，在这种情况下，被告在2011年3月18日将通知书交付给原告，并告诉原告解除合同。实质上，本案被告已经丧失了解除与原告签订合同的权利。 （4）根本违约。不按时履行合同规定致使不能达到目标，可以实施解除协议的权利。可在现实生活中因素多种多样，主要包括：未按照合同约定的时间，履行部分合同义务等。此情况下，合同权利人能够不催告，直接解除合同。（5）法律规定的其余情形。因为立法不可能穷尽社会生活中所有情况，随着社会的发展，以前的立法会显得越来越与社会脱轨，但是立法又不能朝令夕改。因此在立法时采取的模式大多为概括式。当以上的所有情况都不