XX办公楼价值评估

目目 录录 致委托方函致委托方函 2 估价师声明估价师声明 4 估价的假设和限制条件估价的假设和限制条件 5 估价结果报告估价结果报告 6 估价技术报告估价技术报告 10 一 估价对象描述 10 一 物业整体状况 10 二 估价对象内部基本装修情况 10 三 估价对象权属登记情况 11 四 估价对象各项面积指标 12 五 估价对象物业管理情况 12 六 估价对象停车位情况 12 二 房地产价格影响因素分析 12 三 估价方法及技术路线 18 四 估价测算过程 19 五 数据对比与预测 28 六 评估有关说明 30 附附 件件 31 一 市场调查案例 31 二 估价对象及案例位置图 31 三 房地产权证 31 四 广州市房屋租赁合同 及补充合同 31 五 估价对象照片 31 六 评估机构营业执照复印件 31 七 评估机构资质证书复印件 31 八 评估人员资质证书复印件 31 北北京京市市金金利利安安房房地地产产咨咨询询评评估估有有限限责责任任公公司司 地址 北京市海淀区蓝靛厂南路 25 号牛顿办公区 708 室 电话 88400910 图文传真 88400910 823 编号 金房 2011B 估字第 1040 3 号 第 2 页 共 31 页 致委托方函致委托方函 尊敬的国家开发银行股份有限公司 受贵公司委托 我公司派出专业的注册房地产估价师 对贵公 司广东省分行所有的 位于广州市天河区体育东路114号 财富广场 东塔 20 22层及23层2301 116号 财富广场西塔 20 22层 地下 20个车位的公开市场价值及114号 财富广场东塔 27层房地产公开 市场租赁价格进行了评估 上述估价对象中114号27层 租赁部分 总建筑面积335 85平方 米 114号20 22层及23层2301 116号20 22层 购置部分 总建筑 面积6749 3886平方米 经过客观 公正的评估 确定上述估价对象在估价时点2011年3 月1日的公开市场价格水平分别为 114114号号2727层 日租金价格 层 日租金价格 2 162 16元元 平方米平方米 日日 月租赁价格 月租赁价格 65 6465 64 元元 平方米平方米 月月 年租赁总价 年租赁总价 26 4526 45万元万元 114114号号20 2220 22层及层及2323层层23012301 116116号号20 2220 22层 层 房地产评估总价 房地产评估总价 18411 9318411 93 万元万元 其中 其中 房地产价值 房地产价值 17118 4717118 47 万元 单价 万元 单价 2536325363元元 平方米 不含平方米 不含 内装修 内装修 北北京京市市金金利利安安房房地地产产咨咨询询评评估估有有限限责责任任公公司司 地址 北京市海淀区蓝靛厂南路 25 号牛顿办公区 708 室 电话 88400910 图文传真 88400910 823 编号 金房 2011B 估字第 1040 3 号 第 3 页 共 31 页 内部装修价值 内部装修价值 753 7753 7万元 单价 万元 单价 11171117元元 平方米 平方米 地下车位价值 地下车位价值 539 76539 76万元 单价 万元 单价 26 9926 99万元万元 个 个 币种 人民币 币种 人民币 详细的估价结果 过程及有关说明请参考随同附上的 估价结 果报告 和 估价技术报告 顺致商祺 北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司 2011年3月31日 北北京京市市金金利利安安房房地地产产咨咨询询评评估估有有限限责责任任公公司司 地址 北京市海淀区蓝靛厂南路 25 号牛顿办公区 708 室 电话 88400910 图文传真 88400910 823 编号 金房 2011B 估字第 1040 3 号 第 4 页 共 31 页 估价师声明估价师声明 我们郑重声明 我们郑重声明 一 我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的 二 本估价报告中的分析 意见和结论是我们自己公正的专业 分析 意见和结论 但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件 的限制 三 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系 也与当事 人没有个人利害关系或偏见 四 我们依照中华人民共和国国家标准 房地产估价规范 进 行分析 形成意见和结论 撰写本估价报告 五 我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘 六 没有人对本估价报告提供重要专业帮助 估价师签名 张 涛 注册房地产估价师 证号 1119970060 签名 钱 成 注册房地产估价师 证号 1120080029 签名 北北京京市市金金利利安安房房地地产产咨咨询询评评估估有有限限责责任任公公司司 地址 北京市海淀区蓝靛厂南路 25 号牛顿办公区 708 室 电话 88400910 图文传真 88400910 823 编号 金房 2011B 估字第 1040 3 号 第 5 页 共 31 页 估价的假设和限制条件估价的假设和限制条件 一 本估价报告的结论是依据委托方及所属单位提供的法律凭证 及有关资料进行测算求取的 仅为委托方了解估价对象在估价时点 时的公开市场交易价格提供参考 不适用于抵押 课税 清偿处置 投资入股等用途 二 本次评估以估价对象合法使用和可按现状持续使用为前提 并且假设其可在公开市场上自由转让 三 本估价报告的评估价值为委估项目房地产于 2011 年 3 月 1 日 的公开市场价格 有效期为一年 自报告出具之日 2011 年 3 月 31 日起至 2012 年 3 月 30 日止 随着时间的推移和市场情况的变化 该价格需作相应的调整直至重新评估 四 本次评估依据委托方及其下属各分行提供的有关资料 按照 公开市场原则进行测算 未考虑以下因素可能对估价对象价格产生 的影响 一 交易双方在交易中存在某种非一般市场条件下的特 殊因素 二 国家宏观经济政策发生重大变化以及其它不可抗力 三 估价对象项目自身可能存在的债权债务关系 北北京京市市金金利利安安房房地地产产咨咨询询评评估估有有限限责责任任公公司司 地址 北京市海淀区蓝靛厂南路 25 号牛顿办公区 708 室 电话 88400910 图文传真 88400910 823 编号 金房 2011B 估字第 1040 3 号 第 6 页 共 31 页 估价结果报告估价结果报告 一 项目名称一 项目名称 国家开发银行股份有限公司广东省分行办公楼价值评估 二 委托估价方二 委托估价方 委 托 方 国家开发银行股份有限公司 地 址 北京市西城区阜成门外大街 29 号 联 系 人 唐雯静 三 受托估价方三 受托估价方 受托机构 北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司 地 址 北京市海淀区蓝靛厂南路 25 号牛顿办公区 708 室 法定代表人 陈 力 评估资质 建设部一级 建房估证字 2010 069 号 中国土地估价师协会 全国 A201011001 联 系 人 张 涛 四 估价对象四 估价对象 估价对象的办公部分位于广州市天河区体育东路 114 号 财富广场东塔 20 22 层及 23 层 2301 116 号 财富广场西塔 20 22 层 114 号 财富广场 东塔 27 层 其中 114 号 27 层为国家开发银行股份有限公司广东省分行租赁 房地产 总建筑面积 335 85 平方米 114 号 20 22 层及 23 层 2301 116 号 20 22 层为国家开发银行股份有限公司广东省分行自有产权房地产 总建筑面积 6749 3886 平方米 估价对房地产用途均为综合用途 土地使用权类型为出让 使用年限 50 年 自 2002 年 11 月 26 日起 估价对象的停车位位于地下一至二 北北京京市市金金利利安安房房地地产产咨咨询询评评估估有有限限责责任任公公司司 地址 北京市海淀区蓝靛厂南路 25 号牛顿办公区 708 室 电话 88400910 图文传真 88400910 823 编号 金房 2011B 估字第 1040 3 号 第 7 页 共 31 页 层 共 20 个 估价对象所在的财富广场位于广州市体育东路东侧 总占地面积 7998 平方 米 由东 西两塔楼和裙楼组成 总建筑面积约 8 万平方米 是广州市高档写字 楼之一 与其北侧的羊城国贸建筑风格相同 构成了相对称的整体建筑群 五 估价目的五 估价目的 为委托方了解估价对象在估价时点时的公开市场价值及正常租赁价格提供 参考依据 六 估价时点六 估价时点 2011 年 3 月 1 日 七 房地产价格定义七 房地产价格定义 本次估价的 房地产租赁价格 是指在公开市场情况下和建筑物公共部位 精装修 套内为毛坯房的使用条件下 在估价时点 2011 年 3 月 1 日的估价对象 房地产的公开市场租金价格 不包括物业管理费 水电费 空调使用费 卫生 费 停车费等其它费用 本次估价的 房地产评估总价 是指在公开市场情况下 在估价时点 2011 年 3 月 1 日的估价对象房地产的公开市场价值 包括于估价时点 42 73 年使用 期的土地使用权的总价值和扣除折旧后的建筑物重置成新价值 其中土地使用 权价值包括土地使用权出让金 基础设施配套费用和土地开发费 建筑物建造 价值包括其结构 不可移动的设备和装修价值 八 估价依据八 估价依据 一 有关的法律 法规及技术标准文件 1 中华人民共和国物权法 2 中华人民共和国土地管理法 3 中华人民共和国城市房地产管理法 4 城镇土地估价规程 北北京京市市金金利利安安房房地地产产咨咨询询评评估估有有限限责责任任公公司司 地址 北京市海淀区蓝靛厂南路 25 号牛顿办公区 708 室 电话 88400910 图文传真 88400910 823 编号 金房 2011B 估字第 1040 3 号 第 8 页 共 31 页 5 房地产估价规范 6 建筑工程概 预 算定额有关资料 二 委托估价方提供的资料 1 房地产权证 粤房地证字第 C3878430 C3878431 C3878433 2 商品房买卖合同 穗房合字 2002056582 号 3 广州市房屋租赁合同 及补充合同 4 委托方提供的其它相关资料 三 估价人员实地勘察获得的有关资料 四 估价人员所掌握的其它资料 九 估价原则九 估价原则 本次评估遵循以下原则 一 合法原则 即估价对象在本次估价时具有合法的产权 用途 交易及 处分方式 二 替代原则 即以同一市场上相同物品具有相同市场价值的经济学原理 为理论依据进行评估 通过对房地产条件的比较 得出估价对象在公开市场上 最可能形成或成立的价格 从而保证估价的客观合理性 三 估价时点原则 由于资金的时间价值和房地产市场行情的波动 估价 结论具有很强的相关性和时效性 因此在估价过程中应将各种款项折算为估价 时点的现值 估价结果即估价对象在估价时点的价格 十 估价方法十 估价方法 本次估价采用市场比较法对估价对象房地产租赁价值进行测算 收益法和 市场比较法对估价对象房地产公开市场价值进行测算 采用重置成本法对估价 对象房地产的内装修价值进行测算 十一 估价结论十一 估价结论 估价对象于估价时点 2011 年 3 月 1 日之公开市场价格水平为 租赁部分 114 号 27 层 北北京京市市金金利利安安房房地地产产咨咨询询评评估估有有限限责责任任公公司司 地址 北京市海淀区蓝靛厂南路 25 号牛顿办公区 708 室 电话 88400910 图文传真 88400910 823 编号 金房 2011B 估字第 1040 3 号 第 9 页 共 31 页 日租金价格 2 16 元 平方米 日 月租赁价格 65 64 元 平方米 月 年租赁总价 26 45 万元 购置部分 114 号 20 22 层及 23 层 2301 116 号 20 22 层 房地产评估总价 18411 93 万元 其中 房地产价值 17118 47 万元 单价 25363 元 平方米 不含 内装修 内部装修价值 753 7 万元 单价 1117 元 平方米 地下车位价值 539 76 万元 单价 26 99 万元 个 十二 估价作业日期十二 估价作业日期 2011 年 3 月 1 日至 2011 年 3 月 31 日 十三 估价报告应用的有效期十三 估价报告应用的有效期 本报告的估价结果为估价时点下的公开市场价值 有效期为一年 自 2011 年 3 月 31 日起至 2012 年 3 月 30 日止 十四 估价人员签字十四 估价人员签字 张 涛 注册房地产估价师 证号 1119970060 签名 钱 成 注册房地产估价师 证号 1120080029 签名 于 慧 签名 北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司 2011 年 3 月 31 日 北北京京市市金金利利安安房房地地产产咨咨询询评评估估有有限限责责任任公公司司 地址 北京市海淀区蓝靛厂南路 25 号牛顿办公区 708 室 电话 88400910 图文传真 88400910 823 编号 金房 2011B 估字第 1040 3 号 第 10 页 共 31 页 估价技术报告估价技术报告 一 估价对象描述一 估价对象描述 一 物业整体状况 一 物业整体状况 估价对象所在的财富广场为钢混框架剪力墙结构建筑物 建成于 2003 年 东塔地上 38 层 西塔地上 28 层 地下 2 层 大厦整体规划为高档写字楼 大 厦的配套设施齐全 具体情况如下 电梯 东 西塔各 5 部美国 OTIS 电梯 中央空调 采用约克中央空调系统 4 台制冷量 700RT 的机组 设置新风 系统 通信系统 综合布线系统 宽带 DDN ADSL 办公区预留有线电视接口 保安监控 设有闭路电视监控 入侵报警 电子巡更系统等 消防系统 采用智能消防报警 烟感 自动喷淋系统 具有灭火 防排烟 报警及消防广播的自动联动功能 供电系统 设两路独立的 10KV 电源供电 塔楼用电功率 50KW 层 并提供 足够的备用发电机组 智能化系统 对空调 通风 给排水 变配电 发电机 电梯 公共照明 等设备进行监控 对用户办公用电及空调进行自动计量 外墙 铝板配以墨绿色玻璃幕墙 裙楼局部花岗岩石材 写字楼大堂 墙地面高档石材 造型天花 灯池 电梯厅 花岗岩地面 大理石墙面 高级石膏板及玻璃造型吊顶 公共卫生间 墙面贴瓷砖 地面抛光砖 进口洁具 二 估价对象内部基本装修情况 二 估价对象内部基本装修情况 本次估价对象为广州市天河区体育东路 114 号 财富广场东塔 20 22 层 及 23 层 2301 116 号 财富广场西塔 20 22 层 114 号 财富广场东塔 27 北北京京市市金金利利安安房房地地产产咨咨询询评评估估有有限限责责任任公公司司 地址 北京市海淀区蓝靛厂南路 25 号牛顿办公区 708 室 电话 88400910 图文传真 88400910 823 编号 金房 2011B 估字第 1040 3 号 第 11 页 共 31 页 层 其中 114 号 27 层为国家开发银行股份有限公司广东省分行租赁房地产 主要是仓储用房 为内部普通装修 114 号 20 22 层及 23 层 2301 116 号 20 22 层为国家开发银行股份有限公司广东省分行自有房地产 全部用于办公 产 权人在装修过程中将 20 22 层东 西塔打通 方便了使用 大部分处室设有资 料室 20 21 层档案室及资料室均进行了楼板加固 20 层设有男女更衣室 行 长办公室及专员组长办公室均设有休息室和卫生间 自有房地产内部的基本装修状况如下 顶棚 轻钢龙骨石膏板 石膏板夹板造型 铝扣板 木质格栅内喷乳胶漆 造型木夹板 磨砂玻璃造型吊顶等 墙面 喷沙防火玻璃隔断 铝塑板 木饰面 石材 涂料等 地面 地毯 灰晶石 大理石 环氧树脂面层 通体地砖 地板胶等 估价对象的配套设施情况 除大厦本身配备的中央空调系统 宽带接入系 统 保安监控系统 背景音乐系统 消防系统 自动喷淋系统外 估价对象还 配有 电子门禁系统 可视对讲 气体灭火控制设施等 并增加摄像监控系统 机房等部位增加独立空调系统 三 估价对象权属登记情况 三 估价对象权属登记情况 根据委托方提供的 房地产权证 粤房地证字第 C3878430 C3878431 C3878433 可以确认广州市天河区体育东路 114 号 财 富广场东塔 20 21 22 层 23 层 2301 及 116 号 财富广场西塔 20 21 22 层的房屋所有权及分摊土地使用权 土地使用年限 50 年 自 2002 年 11 月 26 日起 归属于国家开发银行股份有限公司广东省分行 根据委托方提供的 广州市房地产租赁合同书 及 租赁补充合同 合同 编号 越房财租字 2010 037 号 广州市天河区体育东路 114 号 27 层的出 租方为金峰有限公司 租赁期限自 2010 年 11 月 1 日起至 2011 年 6 月 30 日止 根据 中华人民共和国城市房地产管理法 和 城市房地产抵押管理办法 房地产发生抵押等他项权利时 应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理 登记 并由登记机关在相关权属证件上作他项权利记载 根据广东省分行提供 北北京京市市金金利利安安房房地地产产咨咨询询评评估估有有限限责责任任公公司司 地址 北京市海淀区蓝靛厂南路 25 号牛顿办公区 708 室 电话 88400910 图文传真 88400910 823 编号 金房 2011B 估字第 1040 3 号 第 12 页 共 31 页 的资料 本次评估时有关权属证件上未显示设定有抵押 担保等他项权利 四 估价对象各项面积指标 四 估价对象各项面积指标 根据委托估价方提供的 房地产权证 粤房地证字第 C3878430 C3878431 C3878433 估价对象的各项面积指标如下 房基占地面积 3157 9516 平方米 整幢楼产权人共用 租赁房地产建筑面积 335 85 平方米 自有房地产建筑面积 6749 3886 平方米 使用年限 50 年 自 2002 年 11 月 26 日起 建筑物用途 办公 五 估价对象物业管理情况 五 估价对象物业管理情况 公共部位委托广州怡城物业管理有限公司统一管理 由业主与物业管理公 司签订物业管理委托合同 合同期限为 12 个月 自 2011 年 1 月 1 日至 2011 年 12 月 31 日 物业公司主要负责公共部位 共用设施设备 房屋共有部位的 维修 养护 运行和管理 公共部分的公共秩序管理 公共环境卫生清洁 垃 圾清运 公共绿地 花木的养护和管理等 物业管理费为每平方米建筑面积 25 元 月 水 电费用和办公时间以外的空调费用另计 大厦目前维护及使用状况 良好 内部环境整洁 六 估价对象停车位情况 六 估价对象停车位情况 财富广场停车场位于大厦地下 1 2 层 车位充足 对进出车辆采取 IC 卡智 能管理 目前停车场停放秩序良好 管理比较到位 目前分行共使用车位 67 个 其中 20 个购置车位 位置固定 管理费为每辆 200 元 月 45 个租赁车位 不 设固定位置 2010 年停车费及管理费合计为每辆 1400 元 月 另外 租用外 经贸大厦地面停车场中巴车位 2 个 每个 600 元 月 二 房地产价格影响因素分析二 房地产价格影响因素分析 一 一般因素及市场背景分析 北北京京市市金金利利安安房房地地产产咨咨询询评评估估有有限限责责任任公公司司 地址 北京市海淀区蓝靛厂南路 25 号牛顿办公区 708 室 电话 88400910 图文传真 88400910 823 编号 金房 2011B 估字第 1040 3 号 第 13 页 共 31 页 1 2010 年广州房地产市场回顾 1 商铺市场 在整体零售市场销售额不断增长的带动下 2010 年广州现有商场通过品牌 调整改善租金表现 空置率持续下降 2010 年第四季度租金继续上升 达到人 民币 772 元 平方米 月 环比增长 0 5 个百分点 较 2009 年底同比增长 9 6 据透露 2010 年全年广州市新增吸纳量超过新增供应 至 2010 年年底 空置率同比下降 2 1 个百分点 达到 3 7 左右 报告显示 2011 年广州优质 商铺市场新增供应仍然充裕 2011 年预计将要竣工的项目包括太古汇 太阳新 天地 珠江新城中央商业广场等 据分析 由于 2011 年供应仍有大量新增项 目供应市场 广州的商铺空置率预计将会上升 而租金的增长也将面临一定的 压力 2 甲级写字楼市场 到 2010 年底 广州甲级写字楼市场总体量达到 270 万平方米 租金在第四 季度加速上涨 全市甲级写字楼的平均租金环比上涨 6 9 达至人民币 132 元 平方米 月 预计在 2011 年国内投资和内需拉动经济增长的情况下 将继续刺 激国内企业写字楼的扩张需求 预期租金 2011 年将保持稳定增长 亚运会的举 办使广州城市建设提速 5 至 10 年 广州的城市价值大大提升 虽然在未来 5 年 内 广州的甲级写字楼市场总体量将翻倍 供应量非常充裕 但来自国内企业 尤其是国内金融机构的强劲需求 将使租金和资本值保持稳定 广州营商气氛 向好 整体商务环境不断完善 加上租金相对其他国内一线城市较低 我们相 信广州将继续保持其在中国的城市竞争力 3 工业物业市场 2010 年第四季度 广州的物流园平均租金达人民币 27 元 平方米 月 环 比上涨 6 2 同比增长 7 9 受市区产业园低空置率影响 产业园市场整体 平均租金升幅加快 达到人民币 51 元 平方米 月 环比上涨 4 7 年增长高 达 8 1 据分析 2011 年全球市场不稳定因素的增加对广州内向型的物流市 场的影响不大 投资和内需拉动中国经济增长的形势将继续 因此 畅旺的国 内消费市场继续巩固物流园市场需求 位于核心地段的 2011 年新供应量少 预 计有利租金平稳上升 北北京京市市金金利利安安房房地地产产咨咨询询评评估估有有限限责责任任公公司司 地址 北京市海淀区蓝靛厂南路 25 号牛顿办公区 708 室 电话 88400910 图文传真 88400910 823 编号 金房 2011B 估字第 1040 3 号 第 14 页 共 31 页 4 豪宅市场 通胀压力 利率环境及楼价下跌的预期减少使豪宅市场买家逐渐重回市场 而在发展商推货信心增大 受到供应量少 部分豪华型住宅的高成交价 近期 地王频现以及城市基础设施改善的有利因素的带动下 一手豪宅市场交易量回 升 二手楼价呈现上升 2010 年第四季度 广州豪宅新推套数有 852 销售套 数 711 平均售价人民币 26 062 元 平方米 环比上涨 5 8 同比上涨 15 8 据分析 中央政府仍然关注楼价以及物业税的试行 楼价快速上升的 情况将不复出现 然而 市内黄金地段的供应量仍然偏紧 预计 2011 年成交量 保持平稳 与去年相比 我们预期楼价下跌的可能性不大 2 2010 年广州市写字楼市场情况 2010 年 随着经济的回暖 中外企业的积极扩张 广州写字楼市场交易活 跃 就从第一季写字楼市场交出的成绩单 是经济危机以来的首次上升 回顾这一年来 走过楼市新政 金九银十 亚运会受限等历程 写字楼市 场可以说步步为营 在平稳上增长 据分析 2011 年写字楼将保持着双位数的 增长 亚运会盛事于 2010 年底在广州举行 政府颁布的停工令使部分写字楼项 目延迟推出 逼使 2011 年迎来庞大供应投入市场 供应量之大是过去 5 年最多 约在 134 万平方米 1 第一季度广州写字楼成交温和 市场回暖 2010 年广州写字楼市场第一季度全市在售 27 个甲级写字楼共成交 490 套 成交面积为 67627 北北京京市市金金利利安安房房地地产产咨咨询询评评估估有有限限责责任任公公司司 地址 北京市海淀区蓝靛厂南路 25 号牛顿办公区 708 室 电话 88400910 图文传真 88400910 823 编号 金房 2011B 估字第 1040 3 号 第 15 页 共 31 页 根据市场反应随着经济环境的转暖 新开企业的增加 大型企业开始扩充 使得整体市场需求量增加 降低整体空置率至 15 2 同比 2009 年一季度经济 低迷期成交量上升 35 整体市场企稳转暖 广州市场成交主要以天河北以及珠江新城写字楼为主 天河区以 234 套 成交面积 33580 的数据占据广州整体市场的成交量 49 3 位居全市第一 位 居第二的为海珠区成交量为 177 套 成交面积 17069 当经济的回暖 中外企业的积极扩张 据统计 广州市甲级写字楼吸纳量 达 4 3 万平方米 租金为 126 元 平方米 月 环比上升了 5 7 成为自经济危 机以来首次上升 2 楼市新政后 5 月份成交大增 当随着 4 月份新政的出台以及五一长假的影响 特别是投资客出现了短暂 的观望 使得写字楼市场的成交下滑 但紧跟着 5 月份成交来看 大部分投资 客看好写字楼市场 国家楼市政策严格控制住宅投资 投资者将资金慢慢转向 商业地产 受此影响 5 月写字楼成交量大增 其中天河和越秀区的写字楼凭 借成熟的商务环境 成交量最大 广州写字楼 2010 年 5 月在售写字楼共成交 241 套 合计 31553 成交面 积环比增加 35 2 售价环比上升 9 8 写字楼市场在稳步向好 并可逐步扭 转 商住倒挂 的现象 而珠江新城的写字楼也将慢慢展现其价值 总体而言 上半年写字楼保持着平稳的增长 据统计 上半年写字楼空置 率 8 3 全市甲级写字楼租金今年一季度出现自金融危机爆发以来第一次回升 且升势在第二季度得到延续 2010 年上半年 甲级写字楼租金 114 3 元 月 环比上升 4 8 虽然租金上升 但空置率下降了 1 3 为 8 3 3 广州写字楼增倍 近半空置率创历史新低 北北京京市市金金利利安安房房地地产产咨咨询询评评估估有有限限责责任任公公司司 地址 北京市海淀区蓝靛厂南路 25 号牛顿办公区 708 室 电话 88400910 图文传真 88400910 823 编号 金房 2011B 估字第 1040 3 号 第 16 页 共 31 页 随着广州写字楼市场在 2010 年上半年触底反弹 并以 8 3 空置率创下 2007 年以来的最低值 2010 年下半年广州写字楼市场出现 46 万平方米新增供 应 是上半年 11 万平方米吸纳量的四倍有余 据分析 2010 年第三季度 广州市甲级写字楼信心进一步增强 投资者 纷纷入市 写字楼市场成交火爆 售价上升明显 同时 因受带亚运会 城市 规划等影响 多个项目将在第四季度推出 大体量新增供应将导致招租压力增 大 短期内市场难以消化 预期空置率将有一定程度的上升 相比于二季度投资者的观望态度 三季度有多宗大面积写字楼成交 包括 广州银行以 14 亿元购买普惠国际广场半栋写字楼物业并获得冠名权 恒大以 19 亿元整体购买佳兆业广场近 9 3 万平方米写字楼物业等 2010 年第四季度 整体经济走势持续趋好 加上新的楼市调控政策 如 限 购令 等 对住宅投资市场冲击影响 进一步刺激写字楼等商业地产投资需求 由于目前市场上高端优质写字楼可售数量不多 有些项目只租不售 写字楼售 价有所上升 据统计 广州写字楼 12 月全市成交套数为 719 套 环比上升 121 成交面积因交通银行的大宗交易而上升 106055 环比上升 117 成交金额达 2205402457 元 环比上升 160 成交急速上升是由于 12 月份交通银行大宗买 入保利 V 座近 4 万平的写字楼 致使其成交金额接近 12 月总成交金额的一半 另外 由于 12 月有多个项目开盘 保利中汇广场 佳润临江上品大厦 科汇金 谷表现不俗 进一步促使 12 月成交额上升 二 区域因素 1 交通情况 估价对象位于广州市体育东路 114 116 118 号财富广场 西临体育东路 南距天河路约 200 米 道路通达 门前的体育东路上有 39 54 62 130 136 195 233 240 280 512 等多条公交线路通过 地 铁体育中心站位于大厦南侧 公共交通比较便捷 2 自然环境情况 北北京京市市金金利利安安房房地地产产咨咨询询评评估估有有限限责责任任公公司司 地址 北京市海淀区蓝靛厂南路 25 号牛顿办公区 708 室 电话 88400910 图文传真 88400910 823 编号 金房 2011B 估字第 1040 3 号 第 17 页 共 31 页 估价对象地处商务区 写字楼 商业较密集 人流车流较大 空气质量一 般 西侧的天河体育中心给区域环境带来积极影响 3 商业及公用设施配套情况 体育中心南侧有正佳广场 天河城两处超大规模商业中心 周边众多楼宇 配套 公用设施十分齐全 4 办公物业集聚情况 估价对象地处体育中心商圈 是较为成熟的商务区 写字楼密度较大 环 绕体育中心一周分布有大都会广场 市长大厦 中信广场 平安大厦 金利来 大厦 南方证券大厦 财富广场 外经贸大厦 城建大厦 广州国际贸易中心 等众多中高档写字楼 随着耀中广场 天誉三期 粤海天河城大厦 维多利广 场等新建高端项目的逐渐入住 未来该区域的商务氛围必将得到进一步增强 三 个别因素 1 物业用途及目前营销模式 财富广场是广州市城市建设开发集团有限公司开发建设的高档写字楼 整 个大厦销售 出租经营比例各半 目前销售期已结束 以出租经营为主 大厦 可供出租面积约 4 万平方米 入住率达 90 以上 并呈小幅上升 市场认知度 良好 2 宗地形状及建筑布局 估价对象地块形状规则 地势平坦 建筑物与其北侧的羊城国贸建筑风格 相同 构成了相对称的整体建筑群 3 建造标准及设备设施情况 估价对象建造标准为甲级写字楼 楼宇配套设施齐备 东 西塔各 5 部美 国 OTIS 电梯 采用约克中央空调系统 设有综合布线系统 闭路电视监控 入 侵报警 电子巡更系统 智能消防报警 烟感 自动喷淋系统 楼宇自控系统 等 4 建筑质量及维护保养情况 估价对象所在的财富广场为钢混框架剪力墙结构建筑物 建成于 2003 年 东塔地上 38 层 西塔地上 28 层 地下 2 层 大厦目前维护及使用状况良好 北北京京市市金金利利安安房房地地产产咨咨询询评评估估有有限限责责任任公公司司 地址 北京市海淀区蓝靛厂南路 25 号牛顿办公区 708 室 电话 88400910 图文传真 88400910 823 编号 金房 2011B 估字第 1040 3 号 第 18 页 共 31 页 内部环境整洁 5 估价对象内部服务设施配套情况 大厦 1 6 层为裙楼商业 7 层为商务会所 多功能会议中心 餐厅 酒吧 健身室 桌球室 乒乓球室 银行 便利店 西饼店等就在楼内 办公配套自 成体系 三 估价方法及技术路线三 估价方法及技术路线 本次估价采用市场比较法对估价对象房地产租赁价值进行测算 采用收益 法和市场比较法对估价对象房地产公开市场价值进行测算 采用成本法对估价 对象房地产的内装修价值进行测算 一 求取估价对象租赁部分的公开市场租赁价格 本次估价中写字楼的公开市场租赁价格采用市场比较法进行测算 在房地 产市场比较发育 交易实例资料比较丰富的地区 市场比较法是房地产估价的 首选方法 由于估价对象房地产是一种比较常见的物业类型 出租经营的案例 较多 故可采用市场比较法 根据替代原理 在同一供求范围内的类似地区 选取在较近时期内发生的 相同用途物业的出租案例 对其租金进行区域因素 个别因素 时间因素 交易情况因素等比较 修正后得出估价对象租赁部分 广州市天河区体育东路114号27层 的公开市场租赁价格 二 求取估价对象自有产权部分的房地产公开市场价值 1 收益法 估价对象物业可用于出租经营 属于有潜在收益的房地产 可采用收益法 预测估价对象在未来可使用年期内的总收益 并将其以一定的还原利率折算为 当前的房地产价格 2 市场比较法 由于估价对象房地产是一种比较常见的物业类型 交易案例较多 可采用 市场比较法 根据替代原理 在同一供求范围内的类似地区 选取在较近时期 内发生的 相同用途物业的交易案例 经过因素比较 修正后得出估价结果 3 综合上述两种方法的结果 以加权算术平均法确定估价对象自有产权部 分 广州市天河区体育东路114号20 22层及23层2301 116号20 22层 的房地 北北京京市市金金利利安安房房地地产产咨咨询询评评估估有有限限责责任任公公司司 地址 北京市海淀区蓝靛厂南路 25 号牛顿办公区 708 室 电话 88400910 图文传真 88400910 823 编号 金房 2011B 估字第 1040 3 号 第 19 页 共 31 页 产评估价格 三 求取内部装修的现时价值 采用成本法 从估价对象在估价时点的重置装修费用中扣除折旧因素带来 的贬值 得出估价对象装修部分的现时价值 1 在综合分析项目结算资料的基础上 采用价格指数调整法估算项目的重 置装修费用 2 根据装修工程的经济寿命 并结合现场勘察所了解的实际维护保养情况 采用成新折扣法确定估价对象装修部分的综合成新率 3 以重置装修费用乘以综合成新率 得出装修费用的现时价值 四 求取估价对象地下车库房地产公开市场价值 估价对象地下车库可用于出租经营 属于有潜在收益的房地产 可采用收 益法 预测地下车库在未来可使用年期内的总收益 并将其以一定的还原利率 折算为当前的房地产价格 四 估价测算过程四 估价测算过程 一一 求取估价对象租赁部分 广州市天河区体育东路求取估价对象租赁部分 广州市天河区体育东路 114114 号号 2727 层 房地层 房地 产公开市场租赁价格产公开市场租赁价格 1 选取案例并作因素条件说明 通过对广州市写字楼市场的调查 选取近期同一供需圈内邻近地区的三个 写字楼租赁案例进行比较 选取的案例为中泰国际广场 创展中心和广晟大厦 比较因素条件说明详见后附的市场案例表 2 比较因素条件指数的确定 根据案例调查表所述情况进行系数修正 以估价对象的各因素条件为基础 将比较实例相应条件与估价对象相比较 确定相应的指数 各指数具体修正比 例说明如下 比较因素条件指数表 比较实例 估价对象中泰国际广创展中心广晟大厦 北北京京市市金金利利安安房房地地产产咨咨询询评评估估有有限限责责任任公公司司 地址 北京市海淀区蓝靛厂南路 25 号牛顿办公区 708 室 电话 88400910 图文传真 88400910 823 编号 金房 2011B 估字第 1040 3 号 第 20 页 共 31 页 比较因素所在写字楼场 用 途 100100100100 位置坐落 100100100100 交易情况 10010010099 交易时间 100100100100 交易方式 100101101100 办公集聚程度 100100100100 交通便捷程度 100102100100 环境景观 10099100100 公共配套设施完备度 100100100100 商业繁华程度 100100100100 区 域 因 素 城市规划限制 100100100100 宗地形状与临街情况 1009898100 建筑物规模与结构 100100102102 建成年代 100100103101 套内装修标准与维护 100100100100 楼层朝向 100100100100 建筑档次与功能布局 100100101101 建筑物设备配套 100101101101 车位情况 100100100100 入住客户群或产品定位 10010010099 个 别 因 素 入住率 100999799 3 比较因素修正系数表 比较实例 比较因素 中泰国际广场创展中心广晟大厦 用 途 100 100100 100100 100 位置坐落 100 100100 100100 100 交易情况 100 100100 100100 99 北北京京市市金金利利安安房房地地产产咨咨询询评评估估有有限限责责任任公公司司 地址 北京市海淀区蓝靛厂南路 25 号牛顿办公区 708 室 电话 88400910 图文传真 88400910 823 编号 金房 2011B 估字第 1040 3 号 第 21 页 共 31 页 交易时间 100 100100 100100 100 交易方式 100 101100 101100 100 办公集聚程度 100 100100 100100 100 交通便捷程度 100 102100 100100 100 环境景观 100 99100 100100 100 公共配套设施完备度 100 100100 100100 100 商业繁华程度 100 100100 100100 100 区 域 因 素 城市规划限制 100 100100 100100 100 宗地形状与临街情况 100 98100 98100 100 建筑物规模与结构 100 100100 102100 102 建成年代 100 100100 103100 101 套内装修标准与维护 100 100100 100100 100 楼层朝向 100 100100 100100 100 建筑档次与功能布局 100 100100 101100 101 建筑物设备配套 100 101100 101100 101 车位情况 100 100100 100100 100 入住客户群或产品定位 100 100100 100100 99 个 别 因 素 入住率 100 99100 97100 99 案例交易价格 元 平方米 月 135130135 比准价格 元 平方米 月 135 08126 34132 39 4 采用算术平均法求取估价对象所在写字楼的平均租赁水平 平均租赁价格 135 08 126 34 132 39 3 131 27 元 平方 米 月 5 由于天河区体育东路114号 财富广场东塔 27层房屋设计狭窄 没有空调 系统及办公辅助系统 不符合办公用房的使用要求 广东省分行将其用作仓储用房 故根据估价人员的实地查勘 了解到114号27层的实际情况 并参考类似房地产的租 北北京京市市金金利利安安房房地地产产咨咨询询评评估估有有限限责责任任公公司司 地址 北京市海淀区蓝靛厂南路 25 号牛顿办公区 708 室 电话 88400910 图文传真 88400910 823 编号 金房 2011B 估字第 1040 3 号 第 22 页 共 31 页 赁价格水平 本次评估设定114号27层的价值为 公开市场价值 的50 114号27层月租赁价 格 131 27 50 65 64 元 平方米 月 114号27层年租赁 总价 65 64 335 85 12 10000 26 45 万元 114号27层日租赁价 格 26 45 365 335 85 10000 2 16 元 平方米 日 二 求取估价对象自有产权部分 二 求取估价对象自有产权部分 广州市天河区体育东路广州市天河区体育东路 114114 号号 2020 2121 2222 层 层 2323 层层 23012301 及及 116116 号号 2020 2121 2222 层 层 房地产公开市场价值房地产公开市场价值 1 1 收益法测算 收益法测算 1 租金水平的确定 通过上面对广州市天河区体育东路财富广场房地产平均租赁价值的测算 且由于估价对象自有产权部分位于财富广场中间层 故确定 114 号 财富广场 东塔 20 21 22 层 23 层 2301 及 116 号 财富广场西塔 20 21 22 层的 房地产租金水平为财富广场写字楼的平均租赁价格 即 131 27 元 平方米 月 2 年总收益 根据市场调查资料和评估人员的经验 确定该办公物业目前的全年平均空置 率为 5 则 房地产年总收益 131 27 12 1 5 6749 3886 10000 1010 03 万元 3 年总费用 年维修费 根据估价对象的建造标准 估算其房屋建安造价约为 3500 元 平方米 详见下表 维修费按建安造价的 0 5 计算 则 房屋建安造价估算表 项目数额 元 平方米 结构 1900 公共部位及外部装修 700 设备及安装 608 室外配套工程 190 北北京京市市金金利利安安房房地地产产咨咨询询评评估估有有限限责责任任公公司司 地址 北京市海淀区蓝靛厂南路 25 号牛顿办公区 708 室 电话 88400910 图文传真 88400910 823 编号 金房 2011B 估字第 1040 3 号 第 23 页 共 31 页 管理费 102 合计 3500 年维修费 3500 6749 3886 0 5 10000 11 81 万元 年管理费 以房地产年总收益的 0 5 计 则 年管理费 1010 03 0 5 5 05 万元 年总税费 包括房产税和营业税等 按房地产年总收益的 17 5 计 则 年总税费 1010 03 17 5 176 76 万元 其它费用 包括土地使用费 保险费及其它不可预见费等 以房地产年总 收益的 0 5 计 则 其它费用 1010 03 0 5 5 05 万元 房地产年费用支出 198 67 万元 4 年纯收益 年总收益 年总费用 1010 03 198 67 811 36 万元 5 还原利率的确定 按照当前社会经济环境对房地产投资的影响 采用无风险利率加风险调整值法 及市场提取法综合确定还原利率为 7 6 房地产年纯收益增长率 参照同类物业的收益水平 并考虑周围宗地开发程度的提高 基础设施的 改善等对物业收益的影响 确定房地产纯收益在剩余使用年限内扣除物价上涨 因素后的年均增长率为 1 0 7 估价对象的市场价值 根据收益法衍生公式 V A r g 1 1 g n 1 r n 其中 V 房地产市场现值 A 房地产年纯收益 r 房地产综合还原利率 g 房地产纯收益年增长率 北北京京市市金金利利安安房房地地产产咨咨询询评评估估有有限限责责任任公公司司 地址 北京市海淀区蓝靛厂南路 25 号牛顿办公区 708 室 电话 88400910 图文传真 88400910 823 编号 金房 2011B 估字第 1040 3 号 第 24 页 共 31 页 n 剩余使用年限 为 41 73 年 估价对象房地产收益价格 12305 9 万元 单位价格 12305 9 6749 3886 10000 18233 元 平方米 2 2 市场比较法测算 市场比较法测算 1 选取案例并作因素条件说明 通过对广州市写字楼市场的调查 选取近期同一供需圈内邻近地区的三个 写字楼销售案例进行比较 选取的案例为丰兴广场 维多利广场和广晟大厦 比较因素条件说明详见后附的市场案例调查表 2 比较因素条件指数的确定 根据市场案例调查表所述情况进行系数修正 以估价对象的各因素条件为 基础 将比较实例相应条件与估价对象相比较 确定相应的指数 各指数具体 修正比例说明如下 比较因素条件指数表 比较实 例 比较因素 估价对象丰兴广场维多利广场广晟大厦 用 途 100100100100 位置坐落 100100100100 交易情况 100100100100 交易时间 100100100100 交易方式 100101101100 办公集聚程度 100100100100 交通便捷程度 100100100100 环境景观 10010010010