赛高综合体项目规划设计任务书

陕西富力地产北郊综合体项目规划设计任务书 谨呈： 陕西富力房地产开发有限公司 陕 西 富 力 地 产 北 郊 综 合 体 项目 规划设计任务书 北京世联房地产顾问有限公司 目 二期 规划设计任务书 目 录 1 项目概况 . 4 目区位 . 4 通状况 . 4 边资源 . 5 模指标 . 5 划要求 . 6 2 规划设计的基本原则 . 7 目定位 . 7 定位总策略 . 7 目形象定位 . 7 业配比建议 . 7 物业发展策略 . 7 业定位 . 8 寓定位 . 8 字楼定位 . 8 宅定位 . 9 体规划 . 9 划原则 . 9 划要点 . 9 划理念 . 10 划方案示意 . 10 象打造 . 11 3 分物业产品设计建议 . 12 业设计要点建议 . 12 态建议 . 12 面形象 . 12 部空间 . 12 他 . 12 寓设计要点建议 . 12 体设计原则 . 12 沈阳华府天地 项目 二期 规划设计任务书 筑形象 . 13 共空间 . 13 内空间建议 . 14 型设计亮点 . 14 装修设计建议 . 14 字楼设计要点建议 . 18 字楼设计原则： . 18 面形象 . 18 共空间 . 18 共配套 . 19 品灵活划分 . 20 高建议 . 20 本控制 . 20 中花园（参考） . 20 宅设计要点建议 . 21 面形象 . 21 林建议 . 21 层架空 . 21 属空间 . 21 装双大堂 . 21 型创新 . 22 型推荐 . 错误 !未定义书签。 准层推荐 . 错误 !未定义书签。 沈阳华府天地 项目 二期 规划设计任务书 1 项目概况 目区位 本项目位于西安北郊，北二环以外，西安经济技术开发区范围内，紧邻西安市行政 中心新址及城市运动公园。 01 项目区位图 通状况 项目紧邻城市主干线，随着地铁 2 号线 的开通，将进一步拉近项目与城区的距离 。 02 项目 交通 示意图 沈阳华府天地 项目 二期 规划设计任务书 边资源 项目北侧为 西安政府行政中心 新址，政府北迁的利好进一步加速区域建设与区域认知度提升 。 项目北侧紧邻西安城市运动公园 ： 西北地区唯一的运动型主题公园 ，占地约800 亩（含运动主副馆），以球类运动为主兼具休闲、游憩功能的生态型运动主题公园，也是西北地区唯一一个绿色、开放、自由的运动型主题公园 。 03 市政府 、城市运动公园 示意图 模指标 占地面积： 平米（ 83 亩）； 容积率： 4； 地上 总建面： 约 26 万平米； 规划物业： 包含酒店（政府要求）、住宅、商业等物业类型； 限定条件： 住宅与公建部分各占 50%； 用地界限没有规定，但住宅与公建的占地需保证各占 50%； 住宅与公建的容积率同为 4，可做适当调整； 限高要求 ：北面 60m，其余 100m。 04 地块边界 示意图 沈阳华府天地 项目 二期 规划设计任务书 划要求 根据政府规划要求，本项目将包含“国际五星级酒店” 总规模： 平米（房间数量 320套） ； 经营档次：国际五星级标准（ 已签约 皇冠假日 ） ； 开业时间：计划 2013 年正式开业 。 沈阳华府天地 项目 二期 规划设计任务书 2 规划设计的基本原则 目定位 定位 总策略 占位“新中心”，代言城市和区域 形象标杆 树立新地标，聚焦全城影响 产品标杆 引领地产升级，建立市场标准 价值标杆 聚合城市功能，实现全能生活 目 形象 定位 形象 定位 一座城市的世界观 中心、国际、标杆 物业功能定位 业配比建议 物业配比原则 ： 1. 酒店规模已定： 平米 ； 11 万平米（其中： 3 万精装公寓； 8 万平米大户型住宅） ； 部分为以百货为主力店的集中商业， 规模 8 万平米 （含地下） ，另一部分为休闲娱乐为主的独立商业，建议 2 万平米左右； 立形象，建议规模 3 万平米 。 物业发展策略 商业 （精品、高端） 以精品化、高端商业品牌引入形成商业核心价值； 沈阳华府天地 项目 二期 规划设计任务书 通过主题化的营造实现区域商业价值的升级。 写字楼（商务的、高形象） 保证形象同时控制规模，多面积划分，降低市场风险； 适度产品创新，建立竞争优势及营销卖点。 酒店式服务公寓（精品、领先） 借势星级酒店的资 源价值，以高品质服务打造核心价值； 以精品化产品，建立市场领先性，体现竞争优势。 高端住宅（高品质、身份感） 依托（城运）板块价值和综合体自身价值，打造高品质城市住宅； 通过产品细节的打造，提升整体品质感，对位目标客户需求，建立竞争优势。 业定位 整体定位： “ 都市核心 精品商业广场 ” 业态定位： 业态组合 1： 以精品商业主力店与五星级酒店相匹配，带动项目整体价值提升，实现优质资产沉淀 高端精品百货主力店（ 4 万平米，如西武、 ） 大型休闲娱乐、品牌 旗舰店等（ 2 万平米，如大型高端会所、汽车展厅、名品家居等） 其他 商业 （ 4 万平米 ，如高端 品牌专营店， 餐饮、银行等城市配套） 业态组合 2： （商业可租可售，更具灵活性，操作难度相对较小） 三大主题：商务社交、精品生活、休闲娱乐 客户定位： 本项目商业的终端消费者以周边企事业单位、政府机关单位，陕北迁入人群、五星酒店带来的高端客户以及区域中高端消费人群为主 。 寓定位 整体定位： “ 新空间 精品国际公 寓 （超能空间、至享服务） ” 客户定位： 字楼定位 整体定位： 城市新中心 弹性商务空间 以高性价比和综合体丰富配套为核心卖点的弹性商务物业 沈阳华府天地 项目 二期 规划设计任务书 为成长型本地企业提供高形象、低成本的办公场所 客户 定位： 主抓核心客户实现稳定回现目标； 打造高形象和高性价比，兼顾一定的内部功能； 产品定位 面积区间建议根据楼层划分为四个梯度（满足不同企业需求） 整层销售（高楼层部分）：针对大企业使用 半层销售（高楼层部分）：针对中型企业为主 200米（低楼层部分）：针对中小企业为主 70米（低楼层部分）：满足小型企业需求 宅定位 整体定位： 瞰景顶礼华宅 品质生活公 馆 （ 揽尽公园胜景 、 独享城市资源 、 圈层专属领域 ） 客户定位 核心客户 1：以长庆石油为代表的大型企业中高层 核心客户 2：陕北客户 重要客户：政府公务员 次要客户：大型企业员工、拆迁户 体规划 划原则 不同物业类型分区明确，且注意各部分之间的联系与区隔 ： 本项目物业类型较多，在规划角度要注意不同功能的分区，同时保持一定关联性，尤其是住宅与公建部分的联系。 商业价值最大化： 地块临未央路与凤城八路的昭示性与通达性最佳，应以公建类物业为主，保证商业价值的最大化。 住宅保持相对私密性： 住宅应保证相对纯粹与私密性，同时处理好与其他物业间的联系，以综合体的复合价值实现住宅产品价值的提升。 充分利用周边资源，提升产品价值： 地块北侧紧邻城运公园，应充分利用城运公园的景观价值。同时未央路为城市“迎宾大道”，应注重“城市形象面”的打造。 划 要点 整体规划： “双城共荣”的规划理念，打造“内城”与“外城” 形象打造： 整体形象体现国际化、设计感，树立形象地标 国际化氛围营造： 通过 统营造项目国际化特色，细节体现品质 沈阳华府天地 项目 二期 规划设计任务书 划理念 划 方案示意 公建区： 沿东侧布置公建物业， L 型酒店（地上 平米）放置在地块东北侧，写字楼（ 3 万平米）放置在地块东南角 。 集中商业分为两部分，分别位于酒店和写字楼之间及写字楼西侧，可考虑设置两栋集中商业。 居住区： 在地块西南侧沿凤城七路排布公寓（ 3 万平米），公寓北侧分别为小户型住宅（ 2 万平米）和大户型住宅（ 6 万 平米） 。 沈阳华府天地 项目 二期 规划设计任务书 象打造 整体形象体现设计感 ： 气势恢宏、现代统一、主次有序 顶部造型与灯光处理 ： 增强建筑的设计美感，突出项 目的标识与归属感 域识别系统 ( 道路系统及铺装、统一的导示系统、趣味小品，雕塑 沈阳华府天地 项目 二期 规划设计任务书 3 分物业产品 设计建议 业设计要点建议 面形象 商业外立面形象体现国际、现代、时尚的商业形象，提升整体商业品质 部空间 通过点缀绿植、雕塑、小品景观等，提升整体商业氛围 动线指引性明确的地面铺装及标志，细节体现品质感 通过景观中庭、挑空等处 理，提升商业档次 他 商业外部广场： 体现活跃、现代气息，凸显城市感和设计感 观赏性小品、雕塑：显示趣味性，体现人文精神 霓虹广告 ： 极大的影响着商场的形象，做立面设计时应提前考虑 寓设计要点建议 体设计原则 在控制面积的条件下增加户型的实用性，保证功能空间完整 提高性价比，针对不同面积的产品设置合理的户型亮点、赠送手法，增加产沈阳华府天地 项目 二期 规划设计任务书 品附加值，给足客户物超所值的感受 在装修上给出菜单选择、注重人性化和个性化设计，扩大客户群 在公共空间、配套上增加产品特色和附加值，和 市场形成差异化 筑形象 公建化立面，具有视觉冲击力，树立地标形象；提高立面局部细节的设计感，突出建筑品质 共空间 入口、大堂及内部空间体现物业形象 多功能共享空间 ： 通过打造空中花园，为业主提供休闲、交流空间 沈阳华府天地 项目 二期 规划设计任务书 内空间建议 型设计亮点 亮点设计原则 A、所有产品均强调户型的实用性，提高性价比。 B、对于一居、两居产品可以强调户型空间的个性变化。（由于空间局促，对于小户型而言，设计亮点需要通过一次结构和二次装 修两方面结合实现） 。 赠送设计建议 赠送“面积”的原则： A、相对量可观 ： 面积过小，客户敏感度不高 B、绝对实用 ： 对于华而不实的“面积”，无法给到客户实惠 赠送方式 A、 赠送方式 1 可拆卸式凸窗 B、 赠送方式 2 可拆卸式倒凸窗 C、 赠送方式 3 衣橱（低于 ） 装修设计 建议 本项目精装修整体策略 个性化提升策略 模块化精装菜单 ： 平衡客户的“惰性”与“个性”，满足客户自主选择需求 1）只改变设计形式感。户内设计的功能性不变，形式感变化，且装修标准相同 。 2）整体风格简洁现代，三套方案相互协 调。在简洁、现代风格下，通过改变套内家具摆设、色彩等方式打造相互协调、具有一定区别，能具混搭效果的三套风格主题 。 3）三大功能空间形成相对独立的模块，厨室、卫浴、厅卧空间能够实现不同主题的搭配 。 沈阳华府天地 项目 二期 规划设计任务书 聘请知名设计师，采用更富设计感、时尚感的设计方案；通过早期样板间的设置，给予客户直观感受 受户型限制，建议采用现代简约的风格，提升视觉感受，但细部微调进行区分。在色彩搭配上充分考虑目标客户的年龄特征，采用青春、富有活力的色系 。 人性化考虑策略 入户玄关空间 ： 进门的一切需要都给您安排好 1) 尽量设置能收纳衣帽、鞋 柜整体玄关柜，考虑居民进户脱衣的居住习惯，大小满足长风衣的挂置空间，柜面选择镜面设计，符合人出门整理的习惯 。 2) 玄关处的收纳鞋柜隔档必须考虑居住人口数量及生活习惯，满足放置鞋量的需求。如：当季女士长靴、高跟鞋、运动鞋、拖鞋的放置，另外，选择带多个抽屉的，可收纳梳子、小件衣物、手套、鞋油、抹布等物品。 3) 在收纳柜旁边空白墙壁上安装挂钩和搁架，收纳进门后脱下的衣物、包等物品，方便寻找 。 沈阳华府天地 项目 二期 规划设计任务书 卫浴空间 ： 所有零碎的小物都有自己的家 厨房空间 ： 锅碗瓢盆都有自己的居住空间 沈阳华府天地 项目 二期 规划设计任务书 卧室、客厅收纳空间 ： 衣物分门别类，连晾衣空 间也周到考虑 1) 卧室设计要点：结合房间立柱，考虑人体使用习惯，分别设置悬挂、平置、抽屉、隔间区域，为长、短衣物、饰品等预留空间，打造宜人衣橱空间 。 2) 结合室内立柱，设置功能齐全、分类细致的衣帽间。必须包括叠放区、悬挂区、杂物区 3 个区。 3) 客厅设计要点：结合临窗位置，打造专属晾衣空间，设置晾衣架，地砖注意防滑、防霉处理 。 其它细节提升 ： 通过细节设计，提升居住意向、着力打动客户 1) 阻尼系统应用： 室内各个开合空间均采用阻尼系统，如：门、柜、抽屉、马桶盖等处。使关闭过程匀速、无声、无撞击，实用性强，保证屋内设施不 受损坏，同时，也减少了室内噪音的产生。 2) 空间灵活考虑，电源接口预留 。 沈阳华府天地 项目 二期 规划设计任务书 字楼设计要点建议 字楼设计原则 ： 形象 外奢内简： 外部高形象 ： 外立面 /门厅 /大堂展示高端形象 /共享公共空间 内部求经济 ： 首层以上电梯间、卫生间、走廊等其他公共空间，仅需达到平台水平即可 配套 专业共享 专业配套的分时共享 ： 会议室、洽谈室等空间的分时使用，为小型企业节省办公空间 空间 弹性组合 平面的弹性组合 ： 每层设置公共卫生设备的同时， 底楼层的单独办公空间可 设置单独的上下水，空间分隔合并自由。 面形 象 突出挺拔感，弥补建筑绝对高度 提高立面局部细节的设计感，突出建筑品质 提升写字楼主入口的昭示性和档次感 共空间 大堂： 首层大堂的空间面积过大则占用商业面积，面积过小又较难体现高形象，综合考虑建议设计为 400米左右，局部两层挑空 沈阳华府天地 项目 二期 规划设计任务书 电梯间： 重视客户易感知的细节打造，以提升项目档次：地面 墙面 、 电梯门框 、 装饰性设施：壁画、吊顶；便利性设施：座椅、射灯 等 公共空间 :其他内部公共空间装修时，在建材选择上注意成本控 制；走道、非首层电梯间等配套设施应注意成本 控制，以实用品牌为优 共配套 公共会议室 ： 将公司会议室剥离出来，分段整合在某几个楼层，为写字楼里的中小型企业提供实惠的分时使用服务 沈阳华府天地 项目 二期 规划设计任务书 品灵活划分 框架结构及便于分割组合的